本决定发布关于通过折现率方法确定房地产资产价值的收入途径的标准。它包括有关最佳和最有效使用房地产、预测未来现金流、确定开发收入和总开发成本以及计算折现率的具体指导。
适用范围
本标准适用于根据收入途径方法进行房地产评估工作的组织和个人。
要点
- 根据资产特征、土地利用规划和投资建设规定，确定房地产的最佳和最有效用途。
- 在项目开发过程中预测未来现金流。
- 根据市场信息和项目的实际情况，确定总开发收入。
- 确定总开发成本，包括建筑费用、项目管理费用、投资者利润和财务费用等项目。
- 计算反映风险和随时间变化的价值的折现率。
🌐 本文件的社会影响
- 提供房地产评估的法律依据，确保评估过程的准确性和客观性。
- 支持金融机构在与房地产相关的投资和信贷决策中做出决定。
- 通过提供有关资产价值的详细信息，为房地产经营活动创造便利条件。
❓ 常见问题
本标准适用于所有类型的房地产吗？
是的，本标准设计用于适用于各种类型的房地产，从住宅到办公和工业。
如何确定此方法中的折现率？
折现率是基于商业银行平均中期贷款利率或通过收入途径来确定的。
确定总开发收入时需要考虑哪些因素？
确定总开发收入时，需考虑转让价格、租金价格以及其他至少三个具有类似特征的区域内形成收入的因素。
全文
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财政部 数：42/2024/TT-BTC |
中华人民共和国 河内，二〇二四年六月二十日 |
通知
颁布越南估价准则关于不动产估价
根据 《价格法》 二〇二三年六月十九日；
根据2025年2月25日国务院令第35/2025/NĐ-CP关于农业农村部职能、任务、权限和组织结构的规定； 14/2023/FL-CP 根据二〇二三年四月二十日政府关于财政部职能、任务、权限和组织结构的规定；
根据价格管理总局局长的建议；
财政部部长发布本通知，颁布越南估价准则关于不动产估价。
本通知附带制定地质基础调查、矿产地质调查和矿产勘查钻探工程经济和技术定额。 本通知附带颁布越南估价准则关于不动产估价。
第二条 效力实施
一、本通知自二〇二四年八月五日起生效。
二、二〇一六年十月六日财政部分管部长发布的第145/2016/TT-BTC号通知《越南评估标准第11号——不动产估价》自本通知生效之日起失效。
第三条 实施组织
一、有关组织和个人对本通知附带的越南估价准则负责执行。
二、在执行过程中如遇问题，请及时向财政部反映以便研究解决。/
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发送单位： |
部长签署 |
（附属于2024年6月20日财政部部长第42/2024/TT-BTC号通知）
本估价准则规定并指导根据法律规定进行不动产估价时的行为。本估价准则不适用于土地管理法律规定的土地定价情况。
一、估价师、估价企业按照法律规定提供估价服务。
第一章
总则
第一条 调整范围
二、组织和个人根据法律规定实施国家估价活动。
第二条 适用对象
三、要求估价的组织和个人、使用估价报告的第三方（如有）。
一、具有开发潜力的土地是指可用于建设或有建筑物的土地，该土地可以改造或拆除以建设最有效利用的土地。
二、剩余价值法是一种确定具有开发潜力的不动产价值的方法，基于从预计发展的总收益中减去合理预期发生的费用（包括投资者利润）来创造发展（总发展成本）。
条3. 术语解释
条款4. 不动产估价的方法和途径
一、在不动产估价中采用的方法包括市场途径、成本途径和收入途径，根据越南估价准则的规定或结合使用这些方法。
二、用于不动产估价的方法包括上述条款1所述的各种方法或结合这些方法。剩余价值法是基于结合市场途径、成本途径和收入途径建立的一种估价方法。
三、根据待估不动产的特点、估价目的、估价时间点、估价价值基础以及可收集到的不动产信息和数据，选择适当的估价途径和方法。
剩余价值法
3. 根据待评估房地产的特点、评估目的、评估时点、评估价值基础，以及可以收集到的关于待评估房地产的信息和数据，选择适当的评估方法和途径。
估价方法
条 5. 适用剩余法
1. 剩余法的公式：
V=DT-CP
其中：
V：评估价值；
DT：总开发收入；
CP：总开发成本。
2. 实施内容：
a) 确定不动产的最佳和最有效使用；
b) 确定未来现金流预测阶段（n）；
c) 确定总开发收入（DT）；
d) 确定总开发成本（CP）；
e) 确定不动产的价值（V）。
3. 开发收入和开发成本发生时间的情况：
a) 情况1：开发收入和开发成本仅在同一年内发生。此时，开发收入和开发成本按评估时的市场价格计算。
V = DT - CP（评估时）
b) 情况2：开发过程持续多年，在建设完成后出租经营或部分出租经营或分阶段出售不动产。
其中：
V：评估价值；
DT：第一年预计开发收入，
CP1：第一年预计开发成本；
r ：折现率；
n ：未来现金流预测阶段；
：预测年份。
条 6. 确定不动产的最佳和最有效使用
不动产的最佳和最有效使用根据以下内容确定：
1. 待评估不动产的特点。
2. 土地利用规划、建设规划、交通规划、土地用途变更规定以及已获批准的投资建设规定的信息。
3. 根据越南资产评估准则关于收集和分析待评估资产信息的指南进行最佳和最有效使用的分析。
条 7. 确定未来现金流预测阶段（n）
未来现金流预测阶段的确定按照越南资产评估准则关于收益途径方法的指南进行。
条 8. 确定总开发收入（DT）
1. 不动产的总开发收入是与不动产最佳和最有效使用目的相符的待评估不动产预计总收入。
2. 不动产的总开发收入基于调查、收集至少三个具有类似特征且位于待评估不动产区域或具有相同盈利能力、技术基础设施和社会基础设施条件的拟建项目转让价格、租赁价格和其他形成收入因素（如销售时间、开始销售时间、销售比例、填充率）的数据，并考虑未来拟建项目的转让价格、租赁价格和其他形成收入因素的变化趋势。在确定总开发收入时，需要分析和评估项目的实施、完成和运营情况是否符合投资承诺进度和现行房地产规定。
转让价格、租赁价格和其他形成收入因素的变化程度依据市场调查结果或统计机构或房地产市场监管机构发布的数据确定，确保符合房地产市场的变化趋势。
3. 总开发收入通过市场途径或收益途径确定。
a) 在总开发收入仅在同一年内发生的情况下，开发收入按评估时的市场价格计算，适用于建设后整体出售的产品；
b) 在开发过程持续多年，在建设完成后出租经营或部分出租经营或分阶段出售不动产的情况下，将不动产的总开发收入转换为评估时的价格，采用以下通用公式：
条 9. 确定总开发成本（CP）
1. 不动产的总开发成本是评估不动产所需的所有必要开发成本，符合法律规定（关于经济和技术定额、原材料消耗和生产投资费用核算）并满足不动产最佳使用目的和最高效益。
2. 不动产的总开发成本包括：
a) 建设投资成本，包括：基础设施建设成本、建筑工程成本、其他工程项目的成本；设备成本；建设投资咨询成本；项目管理成本及相关成本；
b) 预留费用；
c) 营业成本（如广告费、销售费、运营管理和相关费用）；
d) 财务成本和税收（如有）（如资产/不动产租赁费用）；
d) 其他合理费用；
e) 投资者的利润根据市场上至少三个类似房地产投资项目总成本（包括初始投资资产价值但不包括财务成本）的平均利润率确定，或根据市场上至少三个类似房地产企业总成本的平均税前净利润率（已审计或结算）确定；
f) 拆迁补偿费用，包括拆迁补偿费、安置补助费、组织实施拆迁补偿费用，不计入总开发成本；
3. 上述各项费用根据调查、收集类似房地产项目的实际普遍费用项目和市场价格水平（如原材料、人工单价、设备等）在评估时点进行确定，符合有关法律法规及《越南资产评估准则》中从成本途径的方法规定。若无法获取市场信息，则可采用国家有关部门现行规定的方法确定总投资成本、经济和技术定额、建筑单价、投资额度，并结合项目进度预测每年的投资额度，但在使用前需论证其与评估目的和时间的一致性，并调整定额、单价和投资额度（如需）。
若法律规定确定各项费用必须按照国家有关部门发布的经济和技术定额、建筑单价、投资额度执行，则应使用这些定额、单价和投资额度来确定不动产的总开发成本。
4. 确定不动产的总开发成本时，需要考虑整个项目生命周期内各项费用价值波动情况，以确保与原材料价格在整个现金流预测期间的波动相一致。
5. 总开发成本可以通过市场途径或收益途径确定。
a) 当不动产的总开发成本仅在一个年度内发生，开发成本按评估时点的市场价格计算，适用于在评估时点出售全部完工产品的不动产；
b) 当不动产开发过程跨越多个年度且产生多项费用时，将不动产的总开发成本转换到评估时点，按照以下通用公式进行：
条 10. 确定折现率（r）
1. 确定折现率应当反映货币时间价值以及与房地产项目开发、完成和运营过程中产生的现金流相关的风险。
2. 折现率可以通过以下方式之一确定：
a) 根据越南评估准则中关于收益途径的规定来确定折现率；
b) 根据国家持有超过50%注册资本或总表决权股份的商业银行的人民币存款平均贷款利率，在评估时点位于省级行政区域内的商业银行总部或分支机构所在地，以实施房地产投资和经营项目的评估。/。
财政部
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