法令第76/2015/NĐ-CP详细规定了《房地产经营法》的若干条款

令

关于实施细则的详细规定

二零二三年十一月二十八日；

_______________

根据2001年12月25日《政府组织法》；

根据2014年11月25日的《房地产经营法》；

根据住房和城乡建设部部长的提议，

根据新闻司司长的建议 制定并颁布关于实施房地产经营法若干条款的法令。

第一章

总则

第一条 调整范围

本法令详细规定了房地产经营法中的若干条款和条文，包括组织和个人从事房地产经营活动的条件；房地产经营中的示范合同类型；房屋、已建成工程的租赁购买合同转让；未来形成的房屋买卖、租赁购买合同转让；以及全部或部分房地产项目转让手续等内容。

第二条 适用对象

1. 在越南从事房地产经营活动的组织和个人。

2. 与在越南从事房地产经营活动有关的机关、组织、家庭和个人。

第二章

具体规定

节 1

房地产经营组织和个人的条件

第3条 房地产经营组织和个人的条件

1. 组织和个人从事房地产经营活动必须按照企业法的规定成立企业，或者按照合作社法的规定成立合作社（以下统称企业），并且注册资本不得低于20亿元人民币，但下列情况除外：

a) 组织、家庭户和个人根据本法令第5条规定的小规模、非经常性出售、转让、出租、出租购买房地产；

b) 从事房地产服务业务的组织和个人，该业务在房地产经营法第四章中有所规定。

2. 符合本条第1款规定的有法定资本的企业，应对法定资本的真实性、准确性负责。

第4条 确定房地产经营企业法定资本标准的依据

本法令第3条规定的法定资本标准，应根据企业的注册资本，即按照企业法和合作社法的规定确定。企业、合作社无需办理法定资本确认登记手续。

第5条 组织、家庭户和个人出售、转让、出租、出租购买房地产的规定

根据房地产经营法第十条第二款规定，组织、家庭户和个人出售、转让、出租、出租购买房地产，无需成立房地产经营企业，包括：

1. 组织、家庭户和个人出售、转让、出租、出租购买房地产，且不是通过房地产投资项目进行经营活动的情况，以及家庭户和个人通过房地产投资项目进行经营活动但总投资额低于20亿元人民币（不包括土地使用费）的情况。

2. 转让土地使用权、出售房屋、已建工程因破产、解散、分立而产生的组织。

3. 贷款机构、外国银行分行、贷款机构资产管理公司（AMC）、越南贷款机构资产管理公司（VAMC）和其他组织、个人为收回债务而转让土地使用权、转让房地产项目、出售正在担保或抵押的房屋、已建工程。

4. 组织、家庭户和个人为处理法院或有权机关在解决争议、申诉、控告时作出的决定而转让土地使用权、出售房屋、已建工程。

5. 组织、家庭户和个人投资建设房屋以出售、出租、出租购买，且无需按照住房法的规定成立企业的情况。

6. 经有权机关批准，将国有土地使用权、房屋、已建工程转让给其他单位或组织，按照国有资产管理办法的规定。

7. 组织、家庭户和个人出售、转让、出租、出租购买其拥有的房地产。

节

房地产经营中的示范合同类型

第六条 不动产经营活动中的示范合同类型

根据本法令附带发布的不动产经营活动的示范合同包括：

一、现房和即将形成的商品房买卖合同，依照本法令附带发布的附件一规定。

二、现房和即将形成的商品房租赁合同，依照本法令附带发布的附件二规定。

三、现房和即将形成的商品房租购合同，依照本法令附带发布的附件三规定。

四、土地使用权转让、租赁或再租赁合同，依照本法令附带发布的附件四甲和附件四乙规定。

五、全部或部分房地产项目转让合同，依照本法令附带发布的附件五规定。

第七条 不动产经营活动示范合同的应用

一、根据本法令附带发布的不动产经营活动示范合同供各方在谈判和签订合同时参考。

二、各方可以协商修改或补充示范合同中的条款，但所签合同必须确保包含《房地产经营法》第十八条、第四十七条和第五十三条规定的必要内容。具体合同内容由各方协商确定，但不得违反法律规定。

节 3

租购房屋及建筑物的转让

第八条 租购现房及建筑物合同转让条件

一、根据《房地产经营法》第二章第四节的规定，租购现房及建筑物的一方在未向有权机关提交申请土地使用权证、房屋所有权证和其他与土地相连的财产证书（以下简称证书）的材料时，有权将租购合同转让给其他组织或个人。

二、接受租购合同转让的组织或个人，在未向有权机关提交申请证书的材料以获取证书时，有权继续将租购合同转让给其他组织或个人。

三、租购合同的转让必须是转让整个租购合同，对于住宅情况，则应单独转让每套房屋或每个单元；如果租购合同涉及多个独立房屋或多个单元，则必须转让合同中所有房屋或单元。

第九条 租购现房及建筑物合同转让的程序和手续

租购现房及建筑物合同的转让必须形成书面形式，并按照本条第二款的规定进行公证或认证；纳税；转让书的确认；以及土地使用权证、房屋所有权证和其他与土地相连的财产证书的发放，具体如下：

一、转让方和受让方应当根据本法令附带发布的附件六或根据公证员的要求起草转让合同文本。双方签署的转让合同文本必须按照本条第二款的规定进行公证或认证（一份副本留存在出租方；一份副本提交税务机关；一份副本由转让方保留；一份副本由受让方保留）。

二、转让合同文本的公证或认证程序如下：

（一）如果转让方为家庭、个人或非从事房地产经营的企业，则转让合同文本必须经过公证或认证。公证或认证所需的文件包括：

- 首次与出租方签订的租购合同和前一次转让的转让书（原件），对于第二次及以后的转让；

- 受让方为个人的身份证、居住证或护照；如果是组织，则需附上成立决定或注册登记文件（经公证的复印件或原件核对后提供复印件）；

- 法律规定的其他公证或认证所需文件。

（二）如果转让方为从事房地产经营的企业，则各方可协商是否进行公证或认证。如协商同意进行公证或认证，则按本款第一项的规定执行；

（三）公证机构和认证机关有责任按照法律规定的时间限制对转让合同文本进行公证或认证。

三、转让租购现房及建筑物合同的各方负责按照法律规定缴纳转让合同相关的税、费。

四、出租方对转让合同文本的确认程序如下：

（一）各方须向出租方提交以下文件：

- 首次与出租方签订的租购合同（原件）；

- 经过公证或认证的转让合同文本；如果没有经过公证或认证，则需附上前一次转让的转让书原件（对于第二次及以后的转让）；

- 税收缴纳凭证或免税证明（原件）。

||| 身份证或者居住证或者护照，如果受让方为个人；如果是组织，则须附上成立决定或组织登记证书（经公证的复印件或原件核对后的复印件），其中包含两份已确认的转让文本（一份给合同出让方，一份给合同受让方），不得收取任何与转让合同相关的费用。出租方有责任保存本条第1点规定的转让合同档案（复印件），其中包括一份合同转让文本的原件。

||| 出租方应在收到转让合同申请材料之日起五个工作日内，在转让合同文本上进行确认，并将已提交的文件归还给申请人，包括两份已确认的转让文本（一份给合同出让方，一份给合同受让方），并且不得收取任何与转让合同相关的费用。出租方有责任保存一份按照本条第1点规定转让合同的档案（复印件），其中包括一份合同转让文本的原件。

||| 自出租方确认转让合同文本之日起，受让方可以继续履行合同中买方或建设项目的承租方的权利和义务。

||| 第二次及以后的合同转让也必须按照首次转让合同的方式进行。

||| 最终受让方购买房屋或建设项目合同的，有权根据土地法律法规的规定，由有权国家机关颁发土地使用权、房屋所有权和其他附着于土地的财产权证书。

||| 在办理土地使用权、房屋所有权和其他附着于土地的财产权证书时，除土地法律法规规定的文件外，申请方还需向发证机关提交以下文件：

||| a) 与出租方签订的首次购房或建设项目租赁合同（原件）；

||| b) 经出租方确认的最终合同转让文本（原件）。

第四节

||| 未来形成的买卖、租赁住房合同的转让

|||

||| 第十条 未来形成的买卖、租赁住房合同的转让条件

||| 1. 未接收房屋交付或已接收房屋交付的买方或承租方，在其尚未向有权国家机关提交土地使用权、房屋所有权和其他附着于土地的财产权证书申请材料的情况下，有权将其未来形成的买卖、租赁住房合同转让给其他组织或个人。

||| 2. 接收转让合同的组织或个人在其尚未向有权国家机关提交土地使用权、房屋所有权和其他附着于土地的财产权证书申请材料以获取证书的情况下，有权继续将其未来形成的买卖、租赁住房合同转让给其他组织或个人。

||| 转让未来形成的买卖、租赁住房合同时，应按每套独立房屋或每个单元进行转让；对于涉及多套独立房屋或多个单元的合同，则必须整体转让合同中的所有房屋或单元。

条11. 转让买卖、租购未来形成房屋合同的程序和手续

1. 买卖未来形成房屋合同的转让程序和手续，按照有关房屋的法律规定执行。

2. 租购未来形成房屋合同的转让程序和手续，按照本法令第9条的规定执行。租购未来形成房屋合同的转让文本按照本法令附件规定的第07号表格制作。

3. 最终受让租购未来形成房屋合同的一方，有权根据土地法的规定，由有权限的国家机关颁发土地使用权证书、房屋所有权证书及其他与土地相连的财产证书。

4. 在办理土地使用权证书、房屋所有权证书及其他与土地相连的财产证书时，除按土地法规定提交的文件外，申请发证的一方还必须向发证机关提交以下文件：

a) 与出租方首次签订的租购未来形成房屋合同（原件）；

||| b) 经出租方确认的最终合同转让文本（原件）。

节5

全部或部分转让房地产项目程序和手续

条12. 全部或部分转让由省或县级人民政府决定投资的项目的程序和手续（投资意向决定、投资决定、投资批准文件）

省或县级人民政府决定投资的项目全部或部分转让给其他投资者继续进行投资经营，应按照以下程序和手续进行：

1. 投资转让方将一份全部或部分转让项目的申请文件提交到项目所在地的省级人民政府或该省级人民政府授权的具体机构，具体如下：

a) 对于新城镇开发项目和住房发展项目，提交给建设局；

b) 对于其他类型的房地产项目，提交给省级人民政府指定的专业管理局。

2. 全部或部分转让项目的申请文件包括：

a) 按照本法令附件规定的第08a号和08b号表格，由投资转让方提出的全部或部分转让项目许可申请书；

b) 提交转让的项目文件，包括：

- 经有权国家机关批准的投资文件或投资批准文件（经公证的复印件）；

- 项目批准决定、详细规划图（比例尺为1/500）或总平面图（经公证的复印件）；

- 转让的整个项目或部分项目的土地使用权证书（经公证的复印件）。

c) 按照本法令附件规定的第09a号和09b号表格，由投资转让方提供的从开始实施项目到转让时为止的项目实施报告。

d) 受让投资方的文件包括：

- 按照本法令附件规定的第10a号和10b号表格，受让投资方提出的接受项目或部分项目转让的申请书；

- 经公证的包含房地产经营业务范围的企业营业执照副本，或者符合本法令第3条规定的企业注册资本的企业营业执照副本（经公证的复印件），除非外国投资者尚未根据投资法的规定成立经济组织；

- 根据投资法和土地法的规定，证明其拥有用于实施项目的资金的文件。如果尚未根据投资法和土地法的规定提供证明其拥有资金的文件，则必须提供独立审计组织出具的确认函或最近一年（转让年份或紧接转让前一年）的已审计财务报表关于企业所有者权益的报告；对于新成立的企业，如果是越南盾或外币，则必须由该企业在其中开设账户的商业银行确认存款余额，如果是资产，则必须由正在运营的具有评估职能的组织出具关于企业资产评估结果的证明书。

3. 自收到完整合格的文件之日起三十日内，本条第一款规定的主管机构负责征求计划和投资局、财政局、自然资源和环境局、建设局、税务局和专业管理局的意见，并根据本法令第14条的规定进行审查，然后向省级人民政府报告并签发允许转让的决定。如不符合转让条件，省级人民政府或被省级人民政府授权的专业机构必须书面通知投资转让方明确原因。

4. 自有权机关作出允许转让项目或部分项目的决定之日起三十日内，各方必须完成转让合同的签署和项目的移交工作。受让投资方有责任在接收移交后立即继续推进项目或部分项目的实施。转让投资方有责任将整个项目或部分项目的文件全部移交给受让投资方，并附上移交清单。

在办理移交手续前，转让方必须以书面形式通知所有客户（如有），并在至少连续三期地方报纸或中央电视台的地方频道或官方网站（如有）上提前十五天公告项目或部分项目的转让、客户的权益及相关各方的利益。如果客户或其他相关方对与转让项目或部分项目相关的权益有意见，则转让方应在签订转让合同之前根据法律规定予以解决。

五、项目或可转让部分的土地使用权转让应按照土地管理法律的规定进行。

第十三条 国务院决定投资的全部或部分项目转让程序和手续由国务院决定。

国务院决定投资的全部或部分项目转让给其他投资者继续经营的程序和手续如下：

一、转让方应当按照本通知第十二条第二款的规定向项目所在地省级人民政府提交一份完整的申请转让全部或部分项目的文件。

二、自收到完整有效的文件之日起四十五日内，省级人民政府应当负责征求住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部、自然资源部、行业主管部门以及按规定在第十四条中指定的评估机构的意见，并向国务院报告以作出决定。

三、国务院决定投资的全部或部分房地产项目转让的其他内容，应按照本通知第十二条规定的程序和手续执行。

第十四条 审查和对转让全部或部分项目的文件提出意见

一、审查和对申请转让全部或部分房地产项目的文件提出意见的内容包括：

（一）按照本通知第十二条第二款规定，项目转让方提出的全部或部分项目转让申请文件；

（二）按照《房地产经营管理法》第四十九条第一款的规定，项目或转让部分项目的条件；

（三）按照《房地产经营管理法》第四十九条第二款的规定，转让方的条件；

（四）按照《房地产经营管理法》第四十九条第三款和土地管理法律的规定，受让方的条件。

二、按照本通知第十二条第一款规定负责审查的部门和按照本通知第十二条第三款及第十三条第二款规定负责对申请转让全部或部分房地产项目的文件提出意见的部门，应对本条款规定的内容提出意见，明确说明项目或转让部分项目是否符合转让条件。如不符合转让条件，应详细说明原因，以便主要审查部门告知转让方具体原因。

第三章

实施条款

第十五条 生效日期

本通知自2015年11月1日起生效。

本通知取代2007年10月15日国务院发布的第153号法令，该法令详细规定并指导实施2006年《房地产经营管理法》。

第十六条 过渡处理

一、截至2015年7月1日前未达到本通知规定法定资本要求的正在运营的房地产企业可以继续运营，但须在2015年7月1日后一年内补充达到法定资本要求，方可继续从事房地产经营活动。

二、截至2015年7月1日前已获政府有关部门批准投资、已分配土地或租赁土地、已获得项目转让许可文件和在此之前签署的房地产买卖、转让、租赁、售后回租合同的投资房地产项目，无需按照《房地产经营管理法》第66号决议重新办理手续。

三、在本通知生效前签署的房地产买卖、转让、租赁、售后回租合同、项目转让合同及其他转让合同文件，可继续履行，无需按照本通知规定的示范合同和程序重新签署。

条17. 执行责任

各部部长、各直属机构负责人、各省市政府主席、直接隶属于中央的城市市政府主席以及房地产企业、有关组织和个人对本通知的执行负有责任。/