联合通知第94/TT/LB号关于实施政府第87/CP号决定规定各类土地价格框架的通知

联合通知

财政部-建设部-国土资源总局-国务院价格主管部门 94/TT/LB 号 一九九四年十一月十四日 关于实施政府第87/CP号1994年8月17日决定规定各类土地价格框架的指导意见

根据政府第87/CP号1994年8月17日决定第八条的规定；财政部、建设部、国土资源总局和国务院价格主管部门指导如下：

一、 土地等级、城镇类型、街道类型、土地位置以确定土地价格。

1. 农业用地、林业用地：

确定土地价格的土地等级按照地方有权机关批准的农业用地使用税土地等级规定执行。

2. 农村居民点用地：包括与农村居民点交错的专业用地：

农村居民点用地按照行政界线确定。

确定农村居民点土地价格的土地等级根据以下因素确定：收益能力、使用价值、位置和当地实际土地价格如下：

第一级：生产、经营、生活和服务条件优越，位于乡、县交通干线或靠近城市边缘、交通枢纽和主要交通干道的区域，如商业区或市场、旅游区、工业区，实际土地价格最高。

第二级：生产、经营、生活和服务条件不如第一级，实际土地价格低于第一级平均实际土地价格。

第三级：生产、经营、生活和服务条件不如第一级，实际土地价格低于第二级平均实际土地价格。

第四级：生产、经营、生活和服务条件不如第三级，实际土地价格低于第三级平均实际土地价格。

第五级：山区相对有利的生产、经营、生活条件，远离交通干线，位于中等山地和平原地区的偏远地区，实际土地价格低于第四级平均实际土地价格。

第六级：高山、边境、海岛或中等山地和平原地区的偏远地区，生产、经营、生活条件不利，人口稀少，实际土地价格在所有等级中最低，并低于第五级平均实际土地价格。

3. 城市边缘、交通枢纽和主要交通干道、商业区、旅游区、工业区（不在城市内）的土地确定如下：

a. 土地范围：

- 城市边缘的居民点用地包括与一级城市的市区接壤的乡和镇以及与其余城市的市区接壤的村庄（社）。

- 交通枢纽和主要交通干道附近的居民点用地包括：交通干线的三岔口、四岔口、渡口、港口、机场，由中央和省、直辖市管理。

省、直辖市人民政府（以下简称省级人民政府）具体规定边缘土地的标准。

- 商业区、旅游区用地包括整个商业区、旅游区面积，包括商业区、旅游区内居民点用地，由国家有权限机关决定。

- 工业区用地包括工厂和与工业区相连的居民点用地，由国家有权限机关决定。

b. 土地类型

第一种类型：与一级城市市区接壤的乡和镇，交通枢纽和主要交通干道、商业区、旅游区、工业区与一级城市接壤。

第二种类型：与二级、三级、四级城市市区接壤的村庄（社），交通枢纽和主要交通干道、商业区、旅游区、工业区与二级、三级、四级城市接壤。

第三种类型：其余地区。

c. 确定土地等级：

确定城市边缘、交通枢纽和主要交通干道、商业区、旅游区、工业区居民点土地价格的土地等级根据以下因素确定：收益能力、使用价值、位置和当地实际土地价格如下：

第一级：经营、生活、旅游和服务条件优越，实际土地价格最高。

第二级：经营、生活、旅游和服务条件不如第一级，实际土地价格低于第一级平均实际土地价格。

第三级：经营、生活、旅游和服务条件不如第二级，实际土地价格低于第二级平均实际土地价格。

第四级：经营、生活、旅游和服务条件不如第三级，实际土地价格低于第三级平均实际土地价格。

第五级：经营、生活、旅游和服务条件不如第四级，实际土地价格低于第四级平均实际土地价格。

第六级：其余土地，实际土地价格低于第五级平均实际土地价格。

各地区的土地等级不一定必须确定为六个等级，而应根据上述土地等级标准和当地土地情况，由省级人民政府具体规定各地区的土地等级。

4. 城市用地：根据现行国家规定，对五类城市确定土地价格。每类城市分为3至4个街道类型，并划分为4或5个不同的土地位置。具体如下：

a. 城市分类：根据现行国家规定，城市分为五类。未分类的城市镇或市镇纳入第五类城市确定土地价格。

b. 城市街道分类：确定土地价格的城市街道类型主要依据位置、收益能力、基础设施完善程度和生活便利性，并参考实际土地价格。具体如下：

- 一类街道：具有特别有利于生产、经营、贸易、旅游和生活的条件，基础设施齐全，实际土地价格最高。

- 二类街道：具有有利于生产、经营、旅游和生活的条件，基础设施相对齐全，实际土地价格低于一类街道的平均价格。

- 三类街道：具有相对有利于生产、经营、旅游和生活的条件，主要基础设施（供电、供水、排水）齐全，实际土地价格低于二类街道的平均价格。

- 四类街道：其余街道，实际土地价格最低，低于三类街道的平均价格。

同一条街道的不同路段，根据其收益能力、土地价格和基础设施等不同标准，由省人民政府确定各自所属的街道类型。

对于城市中不同区域的土地收益能力和土地价格不同的情况，每个区域都应按照上述分类方法划分街道类型。

c. 土地位置

根据每条街道的具体位置，依据该位置的实际土地收益能力和土地价格确定土地位置，具体如下：

- 第一位置：适用于紧邻街道（临街）的土地。

- 第二位置：适用于街道内巷道或小路，且交通便利（汽车或三轮车可直达）的土地。

- 第三位置：适用于街道内巷道或小路，但交通不如第二位置便利的土地。

- 第四位置：适用于位于第二位置或第三位置巷道或小路内的其他位置，且交通非常不便的土地。

在每种类型的街道中，不一定需要划分所有四个土地位置，而是根据具体情况划分，可以少于四个位置，但必须从第一位置（对应最高价格）开始向下划分。

根据土地等级标准、土地区域类型标准、城市街道分类标准以及街道内土地位置标准，省人民政府指导并决定土地等级和土地位置，以作为确定土地价格的基础。

II. 确定土地价格及调整土地价格

1. 确定土地价格的依据。

在确定具体土地价格时，省人民政府必须依据以下内容：

- 各类土地的价格框架，附属于政府第87号法令（1994年8月17日）：

- 当地实际土地价格，通过土地使用权转让形成：

- 已经确定的土地等级、城市类型、街道类型和每条街道内的土地位置。

2. 决定土地价格。

省人民政府决定各类土地的具体价格。

- 对于农业用地和林业用地，根据每年种植作物的土地等级、有水面养殖的土地等级、多年生作物的土地等级和林业用地等级，以及按平原、丘陵和山区的不同类型村庄分别定价。

- 对于城市周边居民区、交通要道附近地区、商业区、旅游区和工业区的土地，根据土地等级和三种类型定价。

- 对于城市土地，根据每条街道内的土地位置及其在城市中的位置定价。

- 对于盐田，应用与相邻的农田或有水面养殖的土地相同的价格表。

- 对于城市规划区内或农村居民区内的混合农业用地和林业用地，根据当前用途的土地价格表定价，如果用途改变，则按改变时的用途和位置重新定价。

省人民政府不得授权各行业部门或下级人民政府决定土地价格。

各类土地价格由地方规定，不得低于政府规定的最低价格，也不得高于政府规定的最高价格。对于城市土地，价格框架包括调整系数K。调整系数K的应用如下：

- 对于经济、文化和社会中心地区的城市（一个地区可能有多个城市），同时是旅游和商业中心的城市，各类土地价格最高可为同类城市土地价格框架的1.2倍。

- 对于不属于上述两类的城市，各类土地价格应在拍卖土地使用权的具体情况下确定，但不得低于省人民政府规定的同类型土地、等级和街道位置的现行价格。

在有投资的地方，包括有基础设施建设规划、工业园区、商业区、旅游区和服务区等导致土地价格上涨的地方，省人民政府可根据实际土地价格重新确定土地类型、等级、街道和位置等，并据此调整土地价格，但仍需符合政府规定的框架价格。

如果得到有权机关批准改变土地用途，则自改变之日起，土地价格将根据新的用途价格表确定，但需考虑每块土地的具体情况，以确定合适的土地价格。

III. 土地价格适用范围：

由省人民政府规定土地价格适用于：

1. 计算土地使用权转让税和其他土地相关税收，依照《土地使用权转让税法》及其他法律规定。

2. 按照政府于1994年8月17日发布的第89号法令的规定，向国内组织和个人交付土地时收取土地使用费。

3. 收取土地租赁费用：

a. 对于向国内组织和个人确定土地租赁价格时，必须依据以下因素：

- 地方规定的土地价格；

- 市场实际的土地价格；

- 土地用途和租赁期限。

b. 对于外国人或外资企业，土地租赁价格有政府另行规定。

4. 当国家按照国家规定将土地交给组织和个人使用时，计算资产价值。

5. 根据政府于1994年8月17日发布的第90号法令的规定，当国家收回土地用于国防、安全、国家利益或公共利益时，给予土地损失赔偿；对于因其他目的而被收回土地的人，根据政府的单独决定给予赔偿。

6. 对于以下情况：计算土地使用权转让税、交付土地时收取费用、土地租赁费用、交付土地时计算资产价值、国家收回土地后产生的土地损失赔偿，自1993年10月15日起尚未解决的情况，现按省级人民政府根据政府于1994年8月17日发布的第87号法令规定的土地价格框架以及本通知的指导确定的土地价格执行。

IV. 组织实施

根据政府于1994年8月17日发布的第87号法令，并参照本通知的指导：省级人民政府应指导财政、物价、建设、地政等部门组织实施土地分级、街道分类、土地位置确定、土地价格确定，并检查地方土地价格执行情况。

在必要的情况下，省级人民政府可以成立由相关行业组成的咨询委员会，以协助同级人民政府确定地方土地价格。

财政部、建设部、地政总局、政府物价局在其职权范围内，负责指导和监督执行政府于1994年8月17日发布的第87号法令及本通知。

本通知自1994年8月17日起生效，并取代1993年4月1日发布的联部通字第32号通知。在执行过程中遇到困难和问题，请各省市和相关部门及时报告联部以便及时解决。