통지 제 02/2016/TT-BXD는 공동주택의 관리 및 사용에 관한 규정을 주택 개발자, 소유자, 사용자 및 정부 관리 기관에게 적용한다. 이 규제는 공동주택의 관리 및 사용, 공동주택 회의 조직, 관리 위원회 설립, 공동주택 유지 보수 및 운영에 대한 규정을 포함한다.
Scope of application
공동주택 건설 프로젝트 개발자; 공동주택 소유자, 사용자; 공동주택 관리 위원회; 공동주택 관리 운용 단위; 관련 정부 관리 기관.
Key points
- 주택 개발자와 공동주택 관리 위원회는 각각 다른 측으로부터 공동주택 문서를 교부해야 하며, 이는 20일 근무일 내에 이루어져야 한다.
- 소유자의 독점 소유 부분은 매매 또는 임대 계약서에 명확하게 기재되어야 한다.
- 공동주택 관리 위원회는 공동주택 관리 사용 규칙을 공개하고, 소유자 및 사용자로부터 관리 운용 비용을 징수해야 한다.
- 공동주택 건물의 공용 부분은 이 규제에서 구체적으로 정해진 규정에 따라 관리된다.
- 첫 번째 공동주택 회의는 최소한 50%의 입주자 대표가 참석해야 한다.
🌐 Social impact of this document
- 긍정적인 영향: 공동주택의 효율적인 관리 사용을 강화하고, 소유자와 사용자의 권리를 보호한다.
- 부정적인 영향: 공동주택 회의를 조직하는 데 어려움이 있을 수 있다. 이는 참석해야 하는 대표의 수에 대한 요구 사항 때문일 수 있다.
- 소유자와 사용자는 관리 운용 비용을 지불해야 하므로 비용이 증가할 수 있다.
❓ Frequently asked questions
주택 개발자의 책임은 무엇인가?
주택 개발자는 공동주택 문서를 작성하고 보관하며, 20일 근무일 내에 원본과 동일한 두 부의 복사본을 공동주택 관리 위원회에 교부해야 한다.
소유자의 독점 소유 부분은 어떻게 결정되는가?
매매 또는 임대 계약서에는 소유자의 독점 소유 면적과 장비가 명확히 기재되어야 한다.
공동주택 관리 위원회의 권한은 무엇인가?
공동주택 관리 위원회는 제41조 제2항에 규정된 권한과 책임을 수행하며, 이는 관리 운용 비용 징수와 공용 부분 사용을 포함한다.
첫 번째 공동주택 회의는 어떤 조건을 충족해야 하는가?
첫 번째 공동주택 회의는 최소한 50%의 입주자 대표가 참석해야 하며, 공동주택이 사용을 시작한 날로부터 12개월 이내에 개최되어야 한다.
공동주택 관리 위원회는 어떤 모델로 운영되는가?
공동주택 관리 위원회는 공동주택 회의의 결정에 따라 협동조합 또는 주식회사의 주임위원회 또는 이사회 모델로 운영될 수 있다.
Full text
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건설부 |
사회주의 공화국 베트남 |
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번호: 02/2016/TT-BXD |
하노이, 2016년 2월 15일 |
시행규칙
공동주택 관리 및 사용 규제 시행령 발부
주택법 제65/2014/QH13에 근거하여;
2013년 6월 25일 정부가 발佈한 제62호 2013년도 건설부의 기능, 임무, 권한 및 조직 구조에 관한 시행령에 의함;
||| 2015년 10월 20일 정부가 주택법 일부 조항의 세부사항과 지침을 규정한 2015년 제99호 정부령;
국토교통부 주택시장관리국장의 건의를 검토함에 있어;
국토교통부장관은 공동주택 관리 및 사용 규제에 관한 시행령을 발부한다.
조 1. 본 시행령은 공동주택 관리 및 사용 규제를 첨부한다.
조 2. 본 시행령은 2016년 4월 2일부터 효력이 발생한다. 본 시행령의 효력 발생일로부터 다음의 법률 문서들은 효력을 상실한다:
가) 국토교통부 장관이 2008년 5월 28일에 발부한 공동주택 관리 및 사용 규제에 관한 결정 제08/2008/QĐ-BXD;
나) 국토교통부 장관이 2014년 5월 9일에 발부한 공동주택 관리 및 사용 규제에 관한 시행령 제05/2014/TT-BXD;
국토교통부, 각 부처 및 지방자치단체가 본 시행령의 효력 발생 이전에 공동주택 관리 및 사용 규제를 발부하였으나 본 시행령의 규제 범위와 다른 경우는 본 시행령의 규제를 따르도록 한다.
조 3. 장관, 각 부처 및 지방자치단체의 책임자, 그리고 관련 조직 및 개인은 본 시행령의 집행에 대한 책임을 진다./.
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수신처: |
국무총리 인준 |
제 정 규 정
공동주택 관리 및 사용 규제
(2016년 2월 15일 국토교통부 장관이 발부한 시행령 제02/2016/TT-BXD에 첨부됨)
장 1
총칙
조 1. 적용범위
1. 본 규제는 주택법 제65/2014/QH13(이하 주택법이라 함)에서 정의된 주거용 공동주택과 복합 용도 공동주택(주거용과 다른 용도를 포함)에 적용되며, 다음 사항을 포함한다:
가) 상업용 공동주택;
나) 사회적 공동주택, 다만, 본 조항 제2항에서 정의된 사회적 공동주택은 제외한다;
다) 재정착용 공동주택;
라) 국가 소유로 되어 있고 개조 또는 재건축된 공동주택.
2. 국가 소유로 되어 있고 개조 또는 재건축되지 않은 공동주택에 대해서는 본 규제를 권장한다. 사회적 공동주택 중 학생, 대학생, 노동자가 여러 명이 한 방에서 거주하는 경우는 본 규제의 적용 대상이 아니다.
조 2. 적용대상
1. 공동주택 건설 프로젝트의 사업주체; 공동주택 소유주 및 사용자; 공동주택 관리위원회; 공동주택 운영 관리 단체.
2. 공동주택 관리 및 사용과 관련된 정부 기관.
3. 공동주택 관리 및 사용과 관련된 기타 조직 및 개인.
조 3. 용어 해석
본 제도에서 다음 용어들은 다음과 같이 해석된다:
1. 주요 면적 주택법 제3조 제3항에서 정의된 주택.
2. 공동주택 건물 계획 및 프로젝트 설계서를 승인받은 하나 이상의 단위 공동주택 건물을 포함하는 건물.
3. 공동주택 단지 계획 및 프로젝트 설계서를 승인받은 두 개 이상의 공동주택 건물을 포함하고, 하나 이상의 소유주 또는 여러 소유주가 공동 소유하는 하나 이상의 부지에 건설된 건물.
4. 주요 면적 주거용 목적 주거용으로만 사용하기 위해 설계 및 건설된 공동주택.
5. 복합 용도 공동주택 주거용과 비즈니스, 서비스, 상업 등 다른 용도로 사용하기 위해 설계 및 건설된 공동주택.
6. 공동주택 건설 프로젝트의 사업주체 주택법 및 관련 법률에 따라 주택 프로젝트를 수행하기 위해 자금을 소유하거나 관리, 사용하도록 위임받은 조직 또는 개인(이하 사업주체라 함).
7. 공동주택 소유주 공동주택 내 아파트 또는 아파트 외 다른 면적의 소유주.
8. 공동주택 사용자 직접 공동주택을 사용하는 소유주 또는 합법적으로 아파트 또는 아파트 외 다른 면적을 사용하는 조직, 가족 또는 개인(임대, 대여, 도움을 받거나, 관리 및 사용을 위임받거나, 관련 기관의 결정에 따라 사용하는 경우 포함).
9. 아파트 또는 아파트 외 다른 면적의 공동주택 소유주 대표 각 아파트 또는 아파트 외 다른 면적의 공동주택 소유주를 대표하거나, 소유주가 직접 사용하지 않고 합법적인 위임을 받은 사용자를 포함하여(이하 아파트 소유주 대표라 함).
10. 단일 소유주 공동주택 전체 공동주택을 단일 소유주에게 소유하고 공동 소유 부분이 없는 공동주택.
11. 다수 소유주 공동주택 각 소유주가 소유한 독립 소유 부분과 다수 소유주가 공동 소유하고 사용하는 부분이 있는 공동주택.
12. 공용주택의 소유권 부분 는 주택법 제100조 제2항에 규정된 면적과 시설, 기술 인프라 시스템 중 공동 소유 및 사용되는 공동주택 소유자들의 부분을 말한다.
13. 아파트 단지의 공용 소유 부분 는 주택법 제100조 제2항 제2호에 규정된 면적과 시설 중 해당 아파트 단지 소유자들만이 공동 소유 및 사용하는 부분을 말한다.
14. 사무실 및 상업 지역의 공용 소유 부분 는 주택법 제100조 제2항 제2호에 규정된 면적과 시설 중 해당 기능 지역 소유자들이 공동 소유 및 사용하는 부분을 말한다.
15. 공동주택 단지의 공용 소유 부분 는 공동주택 단지 소유자들이 공동 소유 및 사용하는 면적, 시설, 기술 인프라 시스템을 포함하며, 이는 승인된 설계에 따라 여러 공동주택 건물들을 위한 공용으로 설치된 수조, 발전기, 하수탱크, 펌프, 공용 정원(있을 경우) 및 다른 공용 시설물을 포함한다.
제4조. 공동주택 관리 및 사용 원칙
1. 공동주택은 설계 목적과 승인된 프로젝트 내용에 맞게 사용되어야 한다.
2. 공동주택의 관리 및 사용은 각 공동주택의 내부 규칙, 주택법, 본 지침 및 관련 법률을 준수해야 한다.
3. 공동주택 관리 운영 비용은 공동주택 소유자와 사용자와 관리 운영 단체 간의 합의에 따라 주택법 규정을 기반으로 부담되며, 관리 운영 비용, 공용 부분 유지 보수 비용의 사용은 주택법 및 본 지침에 따라 목적에 맞게 공개적으로 이루어져야 한다. 공동주택 사용 과정에서 발생하는 모든 비용과 세금은 관련 법률을 준수해야 한다.
4. 공동주택 소유자와 사용자는 본 지침 및 관련 법률에 따라 공동주택 관리 운영 비용, 관리 운영 단체 활동 비용 및 사용 과정에서 발생하는 다른 비용과 세금을 부담해야 하며, 주택법, 본 지침 및 관련 법률을 준수하여 공동주택을 관리 및 사용해야 한다.
5. 공동주택 관리 단체는 공동주택 소유자와 사용자의 대표로서 주택법 및 본 지침에 따른 공동주택 관리 및 사용 권리를 행사하며, 주택법에 따라 공동주택 관리 단체를 필수적으로 구성하지 않는 경우, 공동주택 소유자와 사용자는 관리 방안을 협의해야 한다.
6. 공동주택 관리 및 사용과 관련된 분쟁 및 불만은 주택법, 본 지침 및 관련 법률에 따라 해결된다.
7. 공동주택 관리 및 사용에 대한 모든 위반 행위는 관련 법률에 따라 신속하고 엄격하게 처리되어야 한다.
장 II
공동주택 관리 및 사용 내용
조 5. 공동주택 문서의 작성, 이관 및 보관
1. 공동주택 소유자는 주택법 제76조와 제77조에 따라 주거 관련 문서를 작성하고 보관해야 한다.
2. 사업자는 공동주택 문서를 작성할 책임이 있으며, 해당 문서는 다음을 포함한다:
가) 사업자가 허가받은 공동주택 건설 프로젝트 문서, 법률에 따른 프로젝트 법적 문서와 완공 문서; 법적 문서나 완공 문서가 없는 공동주택의 경우 재측량한 공동주택 문서(이하 승인된 프로젝트 문서라고 함)
나) 사업자가 법률에 따라 공동주택 유지보수 절차를 작성하고 승인한 내용
다) 설비 공급업체가 작성한 공동주택 소유자들의 공용 부분 유지보수 절차
라) 사업자가 승인된 프로젝트 문서와 설계를 기반으로 작성한 주차장 평면도, 이 중 공동주택 소유자와 사용자의 주차 공간(공용 주차 공간과 자동차 주차 공간 포함)과 공용 주차 공간을 명확히 구분함
3. 본 조 제2항에서 정한 공동주택 문서의 보관은 다음과 같이 규정된다:
가) 사업자는 본 조 제2항에서 정한 문서를 보관하는 책임이 있으며, 공동주택 관리위원회 또는 공동주택 관리 대표(관리위원회 설립이 필요하지 않은 경우)가 문서 이관을 요청하는 공문을 받은 날로부터 20일 이내에 본 조 제2항에서 정한 원본과 동일한 2부의 복사본을 공동주택 관리위원회에 이관해야 함
나) 공동주택 관리위원회는 문서를 이관받은 후 이를 보관하고 관리하며, 주택법에 따라 공동주택 관리 운영 단체가 필요한 경우 공동주택 관리위원회는 사업자로부터 이관받은 문서 1부를 해당 단체에 제공해야 하며, 단, 관리 운영 단체가 사업자인 경우에는 제외
다) 본 항 제가항에서 정한 기간 내에 사업자가 공동주택 문서를 이관하지 않는 경우 공동주택 관리위원회는 해당 공동주택이 위치한 구청, 군청, 시·군청, 도시청(이하 구청이라 함)에 이관을 요구하는 공문을 제출
구청은 공동주택 관리위원회의 공문을 받은 날로부터 5일 이내에 확인하고, 사업자가 규정에 따라 공동주택 문서를 이관하지 않은 경우 이관을 요구하는 공문을 작성하며, 구청의 공문을 받은 날로부터 10일 이내에 사업자가 문서를 이관하지 않으면 행정처벌법에 따른 처벌을 받고 이관하도록 강제
4. 공동주택 문서 이관 전 사업자와 공동주택 관리위원회 또는 공동주택 관리 대표는 주택법에 따라 공동주택 공용 부분을 실제 분배하고 현장 이관과 문서 이관은 각 당사자의 확인을 받은 기록을 작성하여야 한다.
조 6. 공동주택 다수 소유자에 대한 개별 소유 부분 관리
1. 주택법 제100조 제1항에서 규정된 개별 소유 면적 및 설비는 공동주택 매매계약 또는 임차매매계약(이하 "매매임차계약"이라 한다)에 명확히 기재되어야 한다.
매매임차계약과 함께 사업자는 이 규칙 제5조 제2항 제d호에 따른 도면을 구매자 또는 임차매수인에게 제공해야 한다.
2. 본 규칙 시행일 이전에 매매임차계약을 체결한 경우, 해당 계약 체결 시점의 주택법 규정에 따라 개별 소유 면적 및 설비를 확인하고, 관련 도면을 제공하며, 주택법 규정이 없는 경우에는 계약 내용에 따른다.
3. 공동주택 소유자는 직접 또는 타인에게 위임하여 자신의 개별 소유 부분을 관리할 수 있으나, 그 사용은 설계 목적에 맞게 이루어져야 하며, 승인된 목적에 부합해야 하며, 다른 소유자의 개별 소유 부분이나 공동주택의 공용 부분에 영향을 미치지 않아야 한다.
조 7. 공동주택 다수 소유자에 대한 공용 부분 관리 및 사용
1. 주택법 제100조 제2항에 따라 공동 소유 면적 및 설비는 매매임차계약에 명확히 기재되어야 하며, 해당 계약과 함께 주택법 규정에 따른 공용 부분 목록이 포함되어야 한다. 공동주택의 공용 부분은 승인된 설계 목적 및 기능에 맞게 사용되어야 한다.
2. 공동주택 거주자 생활을 위한 시설 중 국가 관리 대상으로 승인된 시설이 아직 이관되지 않은 경우, 사업자는 해당 시설을 관리해야 하며, 국가로 이관된 후에는 국가로부터 지정받은 관리 단체가 해당 시설을 관리하고 유지하며 승인된 목적 및 설계 기능에 맞게 사용해야 한다.
3. 공동주택 거주자 생활을 위한 시설 중 사업자가 승인된 계획에 따라 경영 목적으로 건설한 경우, 사업자는 해당 시설의 소유권을 가지며, 해당 시설을 관리하고 유지해야 한다.
4. 공동주택의 공용 부분이 거주 목적으로 사용되는 경우, 공동주택 소유자는 해당 공용 부분을 공동으로 관리해야 하며, 공동주택이 관리운영 단체를 필요로 하는 경우, 해당 단체가 공용 부분을 관리해야 한다. 관리운영 단체가 필요하지 않은 경우, 주민총회는 공동주택 관리위원회 또는 다른 단체가 공용 부분을 관리하도록 결정한다.
5. 공동주택의 공용 부분이 혼합 용도로 사용되는 경우, 다음 규정에 따라 관리한다:
a) 사무실, 서비스, 상업 시설과 아파트 간 공용 부분을 분리할 수 없는 경우, 공동주택 소유자는 해당 공용 부분을 공동으로 관리해야 하며, 해당 공용 부분의 관리운영은 본 조 제4항 규정에 따라 이루어진다.
b) 사무실, 서비스, 상업 시설과 아파트 간 공용 부분을 분리할 수 있는 경우, 아파트 소유자는 아파트 공용 부분을 관리해야 하며, 해당 공용 부분의 관리운영은 본 조 제4항 규정에 따라 이루어진다. 사무실, 서비스, 상업 시설의 공용 부분은 관리운영 단체가 관리하며, 공동주택이 관리운영 단체를 필요로 하지 않는 경우, 해당 기능 소유자가 관리한다.
전체 건물의 공용 부분은 공동주택 소유자가 공동으로 관리해야 하며, 해당 공용 부분의 관리운영은 본 조 제4항 규정에 따라 이루어진다.
6. 공동주택의 공동생활 시설은 주민총회의 결정에 따라 공동주택 소유자 또는 공동주택 관리위원회(공동주택이 관리위원회를 갖는 경우) 또는 공동주택 관리운영 단체가 관리한다.
7. 공동주택 단지의 공용 부분은 공동주택 단지 관리위원회가 공동주택 소유자를 대표하여 관리한다.
8. 본 규칙 시행일 이전에 매매임차계약을 체결한 경우, 공동주택의 공용 부분 확인은 해당 계약 체결 시점의 주택법 규정에 따라 이루어지고, 주택법 규정이 없는 경우에는 계약 내용에 따른다.
조항 8. 주차장 소유권 및 공동주택 주차장 관리
1. 공동주택 주차장은 건설 기준 및 설계 승인 문서에 따라 건설되며, 주차장은 지하층 또는 1층 또는 공동주택 내외부 다른 면적에 배치될 수 있으며, 매매 또는 임대 계약서에 명시되어야 하며, 주차장은 승인된 사업계획의 목적과 법률 제101조에 따른 규정에 따라 적절히 사용되어야 한다.
2. 단일 소유자 공동주택의 경우, 주차장은 소유자의 소유 및 관리하에 있으나, 승인된 사업계획, 주택법 및 본 규정에 따른 내용으로 사용되어야 한다. 관리운영업체가 필요한 공동주택의 경우, 관리운영업체가 주차장을 관리하며, 관리운영업체가 필요하지 않은 경우, 소유자가 직접 관리하거나 다른 업체를 고용하여 주차장을 관리할 수 있다.
3. 주택법 제101조 제1항 제a호에 따른 공동 소유 주차장의 경우, 관리운영업체가 주차장을 관리한다. 관리운영업체가 필요하지 않으나, 주택법에 따른 공동주택 관리협의회가 필요한 경우, 공동주택 회의에서 관리협의회 또는 다른 업체를 대표하여 주차장을 관리하도록 결정하며, 관리운영업체와 관리협의회가 모두 없는 경우, 소유자들이 직접 조직하여 관리하거나 다른 업체를 고용하여 주차장을 관리할 수 있다.
4. 주택법 제101조 제1항 제b호에 따른 공동주택 소유자들을 위한 자동차 주차장의 경우, 다음과 같이 처리된다:
a) 공동주택 아파트 또는 공동주택 내 다른 면적을 구입하거나 임대하는 사람(이하 "아파트 구입자"라 함)은 주택법에 따른 공동주택 소유자들을 위한 자동차 주차장을 구매하거나 임대할 수 있는 결정을 내릴 수 있다.
공동주택이 각 아파트당 하나의 자동차 주차장을 제공하고 있으며, 아파트 구입자가 해당 주차장을 구매하거나 임대하고자 하는 경우, 개발자는 해당 주차장을 판매하거나 임대해야 하며, 각 아파트 소유자 또는 공동주택 내 다른 면적 소유자는 설계 승인된 프로젝트에 따른 각 아파트 또는 공동주택 내 개인 소유 면적당 주차장 수량을 초과하여 구매하거나 임대할 수 없다는 원칙을 준수해야 한다.
b) 공동주택이 각 아파트당 하나의 자동차 주차장을 제공하지 못하는 경우, 개발자는 아파트 구입자들 간의 합의를 기반으로 주차장을 판매하거나 임대하며, 합의가 이루어지지 않는 경우, 개발자는 추첨 방식을 통해 주차장을 판매하거나 임대한다.
이 조항 제a호 및 제b호에 따른 자동차 주차장의 매매 또는 임대는 아파트 매매 또는 임대 계약서에 포함되거나 별도 계약서를 작성할 수 있으며, 주차장 임대료는 월별 또는 정기적으로 지불되고, 주차장 구매금액은 일시불 또는 분할 지불될 수 있으며, 주차장 임대의 경우, 주차장 관리비 및 주차비는 임대 계약서에서 합의되며, 주차장 구매의 경우, 구매자는 법령 및 서비스 제공자와의 합의에 따라 주차장 관리비 및 주차비를 지급해야 한다.
주차장 구매자가 주차장을 양도하거나 임대하고자 하는 경우, 주차장을 공동주택 소유자, 공동주택 사용자 또는 개발자에게만 양도하거나 임대할 수 있다.
아파트 구입자 또는 임대구입자가 이 조항에 따른 자동차 주차장을 구매하지 않는 경우, 계약서에는 해당 면적이 개발자의 소유 및 관리이며, 개발자는 해당 주차장 건설 비용을 아파트 판매가 또는 임대가에 포함시키지 않아야 한다. 아파트 구입자 또는 임대구입자가 주차장을 구매하거나 임대하는 경우, 개발자는 주차장 구매가 또는 임대가를 아파트 구매가 또는 임대가와 별도로 계산해야 한다.
이 조항에 따른 자동차 주차장은 관리운영업체가 관리하며, 주택법에 따른 관리운영업체가 필요하지 않은 경우, 소유자들이 직접 관리하거나 다른 업체를 고용하여 주차장을 관리할 수 있다.
5. 공동주택 공용 주차장(공동주택 소유자가 아닌 사용자를 위한 주차장)의 관리는 다음과 같이 이루어진다:
a) 사무실, 서비스, 상업 기능 구역 소유자가 개발자로부터 공용 주차장을 구매한 경우, 해당 기능 구역 소유자가 주차장을 관리해야 한다.
b) 개발자의 소유인 경우, 개발자가 주차장을 관리하며, 사무실, 서비스, 상업 기능 구역 소유자가 개발자로부터 주차장을 임대받은 경우, 주차장 관리는 주차장 임대 계약서에서 합의된 내용에 따라 이루어진다.
c) 국가가 승인된 프로젝트 문서에 따라 공용 주차장을 관리하는 경우, 국가로부터 주차장 관리를 위임받은 업체가 주차장을 관리한다.
6. 이 조항 제4항 및 제5항에 따른 주차장 소유자는 주차장 관리비를 납부하고 주차장 유지보수를 수행해야 하며, 주차장을 임대하는 경우, 주차장 유지보수는 임대 계약서에서 합의된 내용에 따라 이루어진다.
조 9. 공동주택 관리 사용 내규
1. 이 규제의 적용 범위에 속하는 모든 공동주택은 본 조 제2항에서 규정된 내용을 포함하고 시행령 제1호 부록에 따라 발부된 모범 내규를 따르는 관리 사용 내규를 작성해야 하며, 이를 준수해야 한다.
2. 공동주택 관리 사용 내규는 다음의 주요 내용을 포함한다:
가) 공동주택 소유자, 사용자, 임시 거주자 및 출입객에 대한 적용 규정;
나) 공동주택 사용 중 금지되는 행위와 내규 위반 처리 방법;
다) 공동주택 공용 부분 사용에 관한 규정;
라) 공동주택 소유자의 개인 부분 수리, 설비 변경 및 공동주택 사고 처리에 관한 규정;
마) 공동주택 화재 예방 및 대응에 관한 규정;
바) 공동주택 사용 관련 정보 공개에 관한 규정;
사) 공동주택 소유자 및 사용자의 의무에 관한 규정;
아) 공동주택 특성에 따른 기타 규정;
3. 공동주택 첫 회의가 아직 구성되지 않은 경우, 개발자는 본 조 제1항과 제2항의 규정에 따라 공동주택 관리 사용 내규를 작성하고, 매매 또는 임대 계약과 함께 공개하며, 공동생활 시설, 엘리베이터 로비 및 건물 로비의 접견 구역에 게시해야 한다.
4. 공동주택 첫 회의가 구성될 경우, 회의는 개발자가 작성한 공동주택 관리 사용 내규를 검토하고 수정하거나 보완할 수 있으나, 법령 및 본 규제의 규정에 위반하지 않아야 한다. 첫 회의 후, 공동주택 관리조합 또는 관리조합 설립이 없는 경우의 관리 대표는 공동생활 시설, 엘리베이터 로비 및 건물 로비의 접견 구역에 공동주택 관리 사용 내규를 공개해야 한다.
조 10. 공동주택 운용 관리
1. 공동주택의 운용 관리는 다음의 작업을 포함한다:
가) 엘리베이터, 수압 증기 기계, 발전기, 자동 화재 경보 시스템, 소화 시스템, 소화 장비, 비상 장비 및 공동주택 단지 공용 부분에 설치된 다른 장비의 작동 제어, 유지 보수 및 정기 점검;
나) 보안 서비스, 환경 청소, 쓰레기 수거, 꽃밭 및 나무 관리, 해충 제거 등 공동주택의 정상적인 운영을 보장하기 위한 기타 서비스 제공;
다) 기타 관련 작업;
2. 공동주택이 주택법 제105조 제1항 가목의 규정에 따라 관리 운용 단체를 가져야 하는 경우, 본 조 제1항에서 규정된 모든 작업은 관리 운용 단체가 수행해야 하며, 소유자 및 사용자는 각각 다른 서비스를 고용하여 관리 운용을 수행할 수 없다. 공동주택 관리 운용 단체는 서비스 제공업체와 관리 운용 작업을 수행하기 위한 계약을 체결할 수 있으나, 공동주택 관리조합과 체결된 서비스 계약의 내용에 따라 관리 운용 책임을 지게 된다.
조 11. 공동주택 유지보수
1. 공동주택의 유지보수 활동은 건축물 부분에 대한 검사, 모니터링, 품질 검정, 소규모 수리, 정기 수리 및 대수리를 포함하며, 방화 및 소화 시설의 점검 및 유지, 건물 또는 공동주택 단지의 공용 부품 또는 장비 교체를 포함한다.
2. 공동주택 소유주는 개인 소유부분의 유지보수 책임을 지고, 공동주택 소유공통부분의 유지보수를 위해 법률과 이 규정에서 정한 바에 따라 경비를 납부해야 한다.
개인 소유부분의 손상이 다른 소유주에게 영향을 미치는 경우 해당 소유주는 그 손상을 수리할 책임이 있으며, 소유주가 수리를 수행하지 않을 경우 관리운영 단위 또는 공동주택 관리업무를 위탁받은 자는 해당 개인 소유부분에 대해 전기, 생활용수 공급을 일시 중단하거나 중단하도록 서비스 제공자에게 요청할 수 있다. 공통 소유부분의 손상이 개인 소유부분 내에 있는 경우 해당 개인 소유주는 관리운영 단위 또는 수리 업체가 이를 수리할 수 있도록 조건을 마련하고 지원해야 한다.
3. 공동주택 건축물의 유지보수는 건축법률에서 정한 능력이 있는 단위가 수행해야 하며, 공동주택 설비 시스템의 유지보수는 해당 유지보수 작업에 적합한 능력을 가진 단위가 수행해야 한다. 관리운영 단위가 유지보수 능력을 갖추고 있는 경우 해당 단위를 유지보수 업무를 수행하도록 고용할 수 있다.
4. 공동주택 첫 회의를 구성하기 전까지는 공동주택 공통 소유부분의 유지보수는 제5조 제2항 목 b 및 목 c의 유지보수 절차에 따라 이루어진다.
5. 공동주택 첫 회의를 구성한 후에는 다수의 소유주가 있는 공동주택의 공통 소유부분 유지보수는 제5조 제2항 목 b 및 목 c의 유지보수 절차와 공동주택 회의가 이 규정에 따라 승인한 연간 유지보수 계획에 따라 이루어진다. 급작스러운 손상이나 자연재해, 화재로 인한 손상이 발생한 경우 공동주택 관리위원회는 이 규정과 관련 법률에 따라 유지보수를 결정하되 가장 가까운 회의에서 보고해야 한다.
6. 공동주택 공통 소유부분의 유지보수는 이 규정 제3장 제4절에 따른 규정에 따라 이루어진다.
장 III
공동주택 관리 및 사용 조직
파견, 조정, 임기 연장, 철수 절차
공동주택 회의
조 12. 공동주택 회의
1. 단일 소유주가 있는 공동주택의 경우 공동주택 회의는 소유주 대표 및 공동주택 사용자의 회의이다.
2. 다수의 소유주가 있는 공동주택의 경우 공동주택 회의는 공동주택 아파트 소유주 대표 또는 소유주가 참석하지 않는 경우 사용자(아파트 또는 공동주택 내 다른 면적을 인도받았으나 개발업체에 잔금을 모두 지불하지 않은 경우를 포함하며, 계약 해지 사유가 아닌 한)가 참석하는 회의이다.
3. 공동주택 회의는 공동주택 관리 및 사용과 관련된 내용을 이 주택법 제102조와 이 규정에서 정한 바에 따라 결정할 수 있는 권한을 가진다.
조 13. 공동주택 정기총회
1. 공동주택 정기총회를 개최하기 위한 조건은 다음과 같이 규정된다.
가) 공동주택의 총회는 해당 공동주택이 사용에 투입된 날로부터 12개월 이내에 개최되어야 하며, 최소한 50% 이상의 아파트가 인도되었을 때(개발자가 판매하지 않은 아파트 포함) 개최되며, 위 기간 내에 50% 이상의 아파트가 인도되지 않았다면 50% 이상의 아파트가 인도된 시점에서 총회가 개최될 수 있다.
나) 공동주택 단지의 총회는 각 건물에서 최소한 50% 이상의 아파트가 인도되었으며(개발자가 판매하지 않은 아파트 포함), 각 건물의 주택 소유자 대표 최소 75%가 해당 건물을 공동주택 단지에 통합하는 것에 동의하였을 때 개최된다.
2. 공동주택 정기총회 참석자의 수에 대한 조건은 다음과 같이 규정된다.
가) 단일 공동주택의 경우, 최소한 75%의 주택 소유자 대표가 참석해야 하며, 첫 번째 총회에서 참석자가 75% 미만인 경우, 최소한 50%의 주택 소유자 대표가 참석할 때까지 두 번째 총회를 개최한다. 두 번째 총회에서도 참석자가 부족하다면 개발자는 해당 공동주택이 위치한 읍·면·동의 주민위원회(이하 "읍면동 주민위원회"라 한다)에 요청하여 조 제5항의 규정에 따라 총회를 개최하도록 한다.
나) 공동주택 단지의 경우, 각 건물이 공동주택 단지에 통합하는 것에 동의한 사람들의 수가 충족되어야 하며, 첫 번째 총회에서 참석자가 부족하다면, 각 건물이 공동주택 단지에 통합하는 것에 동의한 사람들의 수가 최소한 50% 이상인 경우 두 번째 총회를 개최한다. 두 번째 총회에서도 참석자가 부족하다면 읍면동 주민위원회에 요청하여 조 제5항의 규정에 따라 총회를 개최하도록 한다. 단, 공동주택 단지 내 각 건물이 별도로 총회를 개최하는 경우에는 제3항 제3호의 규정에 따른다.
다) 공동주택 단지 내 각 건물이 두 번째 총회에서도 공동주택 단지 총회에 참석자가 부족하다면, 해당 건물의 주택 소유자들은 제3항 제1호의 규정에 따라 별도의 공동주택 총회를 개최하여 관리협의회를 설립할 수 있다.
3. 공동주택이 여러 주택 소유자에게 소유되는 경우 개발자 또는 공동주택이 단일 주택 소유자에게 소유되는 경우 주택 소유자는 총회의 내용을 준비하고, 총회 시간과 장소를 공고하며, 주택 소유자와 공동주택 사용자에게 총회를 조직한다. 개발자 또는 주택 소유자는 총회를 준비하기 위해 사전 회의를 조직할 수 있다. 공동주택 총회 첫 회의를 조직하기 위한 준비 내용은 다음과 같다.
가) 총회에 참석하는 주택 소유자 대표의 자격을 확인하고, 위임한 경우 법적 위임 문서가 있어야 함.
나) 공동주택 총회 규칙 초안 작성.
다) 공동주택 관리 및 사용 규칙의 수정 및 보완 제안(있을 경우).
라) 공동주택 관리협의회 선거 규칙 초안 작성, 관리협의회 명칭 제안(제23조 제1항 제1호의 규정에 따라), 관리협의회 회원 명단 및 수 제안, 관리협의회장 및 부회장 예상(공동주택이 관리협의회를 필요로 하는 경우).
마) 여러 주택 소유자가 있는 공동주택의 경우 추가 준비 사항으로, 공동주택 관리운영 서비스 요금 제안, 공동주택 공용부분 유지보수 계획 초안 작성, 공동주택이 관리운영 단체를 필요로 하지만 개발자가 관리운영 능력이 없거나 관리운영 능력이 있지만 참여하지 않거나 다른 단체에 위임하지 않는 경우 관리운영 단체 제안, 관리협의회 운영 모델 제안, 관리협의회 활동 규칙 및 재정 규칙 초안 작성(공동주택이 관리협의회를 필요로 하는 경우).
바) 공동주택 사용자들이 지불해야 하는 서비스 요금(수영장, 피트니스 센터, 테니스 코트, 스파, 슈퍼마켓 등)(있을 경우) 공고.
사) 공동주택 관리 및 사용과 관련된 기타 제안사항(공동주택 총회 첫 회의에 보고될 사항).
4. 공동주택 총회 첫 회의는 다음 사항을 결정한다.
가) 공동주택 총회 규칙(첫 회의, 연례 회의 및 비상 회의 포함).
나) 공동주택 관리협의회 선거 규칙, 관리협의회 명칭, 회원 명단 및 수, 협의회장 및 부회장 제안(공동주택이 관리협의회를 설립하는 경우).
다) 공동주택 관리 및 사용 규칙의 수정 및 보완(있을 경우).
라) 제3항 제4호에서 규정된 사항; 단, 공동주택 관리운영 서비스 요금은 본 규칙의 규정과 관리운영 단체와의 합의를 기반으로 총회가 결정한다.
마) 공동주택 사용 중 주택 소유자가 부담해야 하는 경비.
e) 관련 기타 내용
5. 읍면동 주민위원회는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 공동주택 총회 첫 회의를 조직한다.
가) 공동주택이 사용에 투입된 날로부터 12개월이 경과하였으나, 제1항 제1호의 규정에 따라 50% 이상의 아파트가 인도되었음에도 불구하고 개발자가 총회를 개최하지 않고, 주택 소유자 대표가 읍면동 주민위원회에 총회를 조직해 달라고 요청한 경우.
나) 개발자가 총회를 개최하였으나, 제2조 제2항의 규정에 따라 참석자가 부족하였고, 개발자 또는 주택 소유자 대표가 읍면동 주민위원회에 총회를 조직해 달라고 요청한 경우.
6. 조합 소유자 대표가 제출한 신청서를 받은 날 또는 시행령 제5항에 따라 시행규칙 제정기관이 제출한 문서를 받은 날로부터 30일 이내에 읍면동 주민위원회는 첫 공동주택 회의를 조직해야 한다. 읍면동 주민위원회가 조직한 첫 공동주택 회의의 결과는 시행령 제5항에 따른 시행규칙 제정기관이 조직한 공동주택 회의와 동일한 효력을 가진다.
조 14. 비상 공동주택 회의
1. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 비상 공동주택 회의가 개최된다.
가) 관리소장 또는 부관리소장이 면직, 해임되거나 사망, 실종된 경우 그 자리를 대체하기 위한 관리소장 또는 부관리소장을 선출하거나, 부관리소장이 시행규칙 제정기관의 대표인 경우에는 시행규칙 제정기관이 다른 사람을 임명할 수 있으며, 이 경우 비상 공동주택 회의를 개최하지 않아도 된다.
나) 모든 관리소 구성원을 면직 또는 해임하고 새로운 관리소를 선출하는 경우
다) 관리소 구성원 중 관리소장 또는 부관리소장이 아닌 자가 면직, 해임되거나 사망, 실종된 경우, 시행규칙 제26조 제3항 제2호 또는 제26조 제4항 제2호에 따라 공동주택 소유자들의 의견을 수렴하였으나 필요한 동의 인원수를 충족하지 못한 경우 또는 새로운 공동주택 관리소 구성원을 선출하는 경우
라) 관리소가 공동주택 관리운영 단체를 대체하거나 공동주택 관리운영 서비스 요금을 조정하기를 요청하는 경우
마) 시행규칙 제1항 제5호에 따라 공동주택 소유자들이 제출한 신청서가 50% 이상인 경우
2. 비상 공동주택 회의 참석자의 수에 대한 조건은 다음과 같다.
가) 시행규칙 제1항 제1호에서 정한 문제들을 결정하기 위해 공동주택 회의를 개최하는 경우, 공동주택을 인계받은 공동주택 소유자 대표의 최소 50%가 참석해야 한다.
나) 시행규칙 제1항 제5호에 따라 공동주택 소유자들이 제출한 신청서에 따라 공동주택 회의를 개최하는 경우, 공동주택 비상 회의를 개최하도록 신청한 사람의 최소 75%가 참석해야 한다.
3. 비상 공동주택 단체 회의 참석자의 수에 대한 조건은 다음과 같다.
가) 공동주택 단체 회의를 개최하여 관리소장 또는 새로운 전체 공동주택 단체 관리소를 선출하거나, 시행규칙 제1항 제4호에서 정한 내용을 결정하는 경우, 공동주택 단체를 인계받은 공동주택 소유자 대표의 최소 50%가 참석해야 한다.
각 건물마다 별도의 관리운영 단체가 있는 공동주택 단체 내에서 한 건물이 관리운영 단체를 대체하거나 건물의 관리운영 서비스 요금을 조정하기를 요청하는 경우, 해당 건물을 인계받은 공동주택 소유자 대표의 최소 50%가 참석해야 하며, 이 경우 해당 건물의 비상 공동주택 회의만 개최하여 결정한다.
나) 공동주택 단체 내에서 부관리소장 또는 공동주택 단체 관리소 구성원을 대체하기 위해 공동주택 단체 회의를 개최하는 경우, 해당 건물의 비상 공동주택 회의만 개최하여 다른 구성원을 선출하며, 이 경우 해당 건물을 인계받은 공동주택 소유자 대표의 최소 50%가 참석해야 한다.
다) 시행규칙 제1항 제5호에 따라 공동주택 소유자들이 제출한 신청서에 따라 공동주택 단체 회의를 개최하는 경우, 공동주택 비상 회의를 개최하도록 신청한 사람의 최소 75%가 참석해야 한다.
4. 공동주택 관리소는 공동주택 소유자 및 사용자에게 회의 내용을 준비하고, 시간과 장소를 통보하며, 공식 회의를 조직해야 한다.
5. 읍면동 주민위원회는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우, 시행규칙 제1항 제1호에서 정한 내용을 결정하기 위해 비상 공동주택 회의 또는 비상 공동주택 단체 회의를 조직해야 한다.
가) 공동주택 관리소가 비상 공동주택 회의 또는 비상 공동주택 단체 회의를 개최하였으나, 시행규칙 제2항 제1호 또는 제3항 제1호에 따른 참석자 수를 충족하지 못한 경우, 공동주택 관리소가 이를 요청한 경우
나) 공동주택을 인계받은 공동주택 소유자 대표가 50% 이상으로 공동주택 비상 회의를 개최하여 시행규칙 제1항 제1호에서 정한 내용을 결정하려고 요청하였으나, 공동주택 관리소가 비상 공동주택 회의 또는 비상 공동주택 단체 회의를 개최하지 않은 경우
6. 읍면동 주민위원회는 공동주택 관리소가 제출한 요청서를 받은 날 또는 시행규칙 제5항에 따른 공동주택 소유자 대표가 제출한 신청서를 받은 날로부터 30일 이내에 비상 공동주택 회의를 조직해야 한다. 읍면동 주민위원회가 조직한 비상 공동주택 회의의 결과는 공동주택 관리소가 조직한 공동주택 회의와 동일한 효력을 가진다.
조 15. 공동주택 정기총회
1. 공동주택 정기총회는 공동주택 소유자 대표 중 인도된 아파트 소유자의 최소 30%가 참석하거나 공동주택 소유자들이 합의한 수가 참석할 때마다 매년 한 번씩 개최되며, 공동주택, 단지 공동주택 정기총회의 내용은 다음과 같다.
가) 관리단의 활동 결과 보고와 공동주택 관리단의 연간 수입 및 지출 통과
나) 공동주택 공용부분 유지비 결산 검토 및 통과와 다음 해 공동주택 공용부분 유지계획 통과
다) 공동주택 관리운영 상황 보고 청취
라) 법률 주택법 제102조에서 규정하는 다른 사항 결정(있을 경우)
2. 공동주택 정기총회에서 다음 각 사항 중 하나를 결정하려면 인도된 아파트 소유자 대표의 최소 50%가 참석해야 한다.
가) 면직, 파면 또는 사망, 실종으로 인해 이사장 또는 부이사장을 대체하는 선거; 부이사장이 개발업체 대표인 경우 개발업체는 다른 사람을 임명하여 총회를 개최하지 않아도 된다.
나) 모든 관리소 구성원을 면직 또는 해임하고 새로운 관리소를 선출하는 경우
다) 면직, 파면 또는 사망, 실종으로 인해 이사장, 부이사장이 아닌 이사의 대체 선거는 공동주택 소유자들의 의견을 모으지만 제26조 제3항 제2호에 따른 동의 수를 충족하지 못한 경우 또는 제26조 제4항 제2호에 따라 공동주택 이사 선거를 실시한 경우
3. 단지 공동주택 정기총회에서 이사장 선거 또는 제14조 제1항 제2호 및 제4호에 따른 문제를 결정하려면 해당 단지 공동주택의 인도된 아파트 소유자 대표의 최소 50%가 참석해야 한다.
4. 공동주택 관리단은 주택 소유자, 사용자를 위한 정식 총회 일정, 장소를 통보하고 총회를 조직하며, 관리단은 정식 총회 준비를 위해 예비 회의를 조직할 수 있다.
5. 제2항의 규정에 따라 참석자가 부족한 경우 공동주택 관리단은 주민위원회에 공동주택 총회를 조직하도록 요청한다 (제14조 제5항, 제6항 참조).
6. 총회 감독 및 논의 과정에서 공동주택 소유자가 관리단 또는 공동주택 관리단 이사의 재정 위반 행위를 발견하면 위반 정도에 따라 총회는 관리단 이사의 일부, 일부 또는 전체 파면 및 새로운 이사 선거를 결정하며, 제2항 또는 제3항 및 제5항에 따라 선거를 실시하고, 만약 위반자가 형사 책임을 물어야 하는 경우 총회는 법에 따라 형사 책임을 처리하도록 관련 기관에 요청하기로 결정한다.
필요하다면 총회는 검사팀 구성 또는 전문 단체를 고용하여 관리단의 재무 기록 및 재정 수입 및 지출 검사를 실시하도록 결정하며, 전문 단체를 고용하는 경우 공동주택 소유자, 사용자는 이 단체의 비용을 분담하여 지급한다.
조 16. 공동주택 회의 참석자 및 표결 방법
1. 공동주택 또는 공동주택 단지가 한 소유자에게 속하는 경우, 공동주택 회의 참석자는 소유자 대표, 공동주택 사용자와 해당 공동주택이 위치한 읍·면 행정구역의 주민위원회 대표를 초청하여 참석한다.
2. 공동주택 또는 공동주택 단지가 여러 소유자에게 속하는 경우, 공동주택 회의 참석자는 다음과 같이 규정된다:
가. 공동주택 회의를 처음 개최하는 경우, 참석자는 개발업체 대표, 인도된 아파트 소유자 대표와 해당 공동주택이 위치한 읍·면 행정구역의 주민위원회 대표를 초청하여 참석한다.
나. 비상 공동주택 회의 또는 정기 공동주택 회의를 개최하는 경우, 참석자는 인도된 아파트 소유자 대표, 여전히 공동주택 면적을 소유하고 있는 개발업체 대표(있는 경우), 관리운영 업체 대표(공동주택이 관리운영 업체를 고용해야 하는 경우)와 해당 공동주택이 위치한 읍·면 행정구역의 주민위원회 대표를 초청하여 참석한다.
3. 공동주택 또는 공동주택 단지 회의에서의 표결권은 아파트 단위로 계산되며 다음과 같이 규정된다:
가. 공동주택 내 각 아파트는 하나의 표결권을 갖는다.
나. 공동주택 내 아파트가 아닌 다른 면적에 대해서는 설계 승인된 최대 아파트 면적과 동일한 건축 면적당 하나의 표결권을 갖는다.
4. 공동주택 또는 공동주택 단지 회의에서의 모든 결정은 다수결 원칙에 따라 표결 또는 투표 형태로 이루어지고, 회의 내용은 회의록에 기록되어 주재자와 회의록 작성자의 서명으로 확정된다.
절 2
공동주택 관리위원회
조 17. 공동주택 관리위원회
1. 여러 소유자가 있는 공동주택에서 공동주택 관리위원회를 설립해야 하는 경우, 공동주택 관리위원회는 법적 자격을 가지며 공인증명서를 발급받고, 제18조 제1항에 따른 모델로 운영되며, 공동주택 또는 공동주택 단지 회의에서 선출되며, 제41조 제1항 및 제2항에 따른 권한과 책임을 수행한다.
2. 한 명의 소유자만 있는 공동주택 또는 여러 소유자가 있지만 아파트가 20개 미만인 공동주택에서는 공동주택 회의가 관리위원회를 설립하거나 설립하지 않도록 결정한다. 관리위원회를 설립하는 경우, 운영 원칙과 조직 모델은 다음과 같이 규정된다:
가. 한 명의 소유자가 있는 공동주택의 경우, 공동주택 관리위원회는 법적 자격을 가지지 않으며 공인증명서를 발급받지 않으며, 제18조 제3항에 따른 모델로 운영되며, 제41조 제2항에 따른 권한과 책임을 수행한다.
나. 여러 소유자가 있는 공동주택의 경우, 공동주택 관리위원회의 조직 모델과 운영 원칙은 본 조 제1항에 따른 규정에 따르게 된다.
3. 제1항 및 제2항에 따른 공동주택 관리위원회는 3년의 임기를 가지고 있으며, 임기 마지막 연도의 정기 공동주택 회의에서 재선출되며, 비상 공동주택 회의에서 관리위원회를 대체하기 위해 선출하는 경우를 제외한다.
4. 공동주택 관리위원회의 결정이 제41조에 따른 권한을 초과하는 경우, 법적 효력이 없으며, 이로 인해 조직이나 개인의 합법적인 권리와 이익에 손해를 끼치는 경우, 관리위원회 구성원은 법률에 따라 배상 책임을 진다.
5. 공동주택이 주택법 및 본 규칙에 따라 관리운영 업체를 고용해야 하는 경우, 공동주택 관리위원회는 직원을 고용하거나 부속 부서를 설립할 수 없다. 공동주택이 관리운영 업체를 고용할 필요가 없는 경우, 공동주택 관리위원회는 공동주택 관리운영을 위한 별도 서비스를 고용할 수 있다. 공동주택 관리위원회 구성원은 활동 규칙에 따른 분담 작업을 수행하며 책임을 진다.
6. 공동주택 관리위원회의 운영 경비는 공동주택 소유자와 사용자가 공동주택 회의 결정에 따라 매년 납부하며, 이 경비는 공동주택 관리위원회의 활동 규칙에 명시되고, 관리위원회의 활동 계좌를 통해 관리되며, 공동주택 관리위원회는 경비를 목적에 맞게 사용하며, 사업에 사용되지 않고, 정기 공동주택 회의에서 수입과 지출을 보고해야 한다.
7. 공동주택 관리위원회 구성원의 보수는 공동주택 소유자와 사용자가 공동주택 회의 결정에 따라 각 공동주택 및 공동주택 단지 및 지역의 구체적인 상황에 따라 매년 납부하며, 구성원이 보수를 거절하는 경우를 제외한다.
공동주택이 주택법 및 본 규칙에 따라 관리운영 업체를 고용해야 하는 경우, 공동주택 소유자와 사용자는 해당 업체를 통해 공동주택 관리위원회 구성원에게 보수를 지급하도록 책임을 진다. 이 금액은 관리운영 업체의 사업 활동에 포함되지 않는다. 공동주택이 주택법 및 본 규칙에 따라 관리운영 업체를 고용하지 않는 경우, 이 보수는 공동주택 관리위원회가 수입하고 각 구성원에게 지급한다.
조항 18. 공동주택 관리위원회 모형
1. 공동주택 또는 여러 주인이 있는 공동주택 단지의 관리위원회는 협동조합의 이사회의 모형 또는 주식회사의 이사회 모형으로 설립 및 운영된다. 공동주택 회의는 공동주택 관리위원회의 운영 모형을 결정한다.
2. 공동주택 관리위원회가 협동조합의 이사회의 모형으로 설립 및 운영되는 경우, 관리위원회의 소집 및 회의 진행은 협동조합 법률에 따라 이루어진다. 공동주택 관리위원회가 주식회사의 이사회 모형으로 설립 및 운영되는 경우, 관리위원회의 소집 및 회의 진행은 기업 법률에 따라 이루어진다.
공동주택 관리위원회의 표결 및 회의록 작성은 본 규정 조항 25에 따른 규정을 준수해야 한다.
3. 한 명의 주인이 있는 공동주택 또는 공동주택 단지의 관리위원회는 자치 모형으로 설립 및 운영되며, 관리위원회 구성원들은 제41조 제2항 본 규정에 따른 권한과 책임을 자체적으로 분담한다.
조항 19. 공동주택 관리위원회 구성원에 대한 요구사항
1. 여러 주인이 있는 공동주택의 경우, 공동주택 관리위원회 구성원은 해당 공동주택을 사용 중인 주인이어야 하며, 한 명의 주인이 있는 공동주택의 경우, 공동주택 관리위원회 구성원은 주인의 대표와 해당 공동주택을 사용 중인 사람이다. 공동주택 관리위원회 구성원은 건강하고 범죄 전력이 없으며, 건축, 건축 설계, 재정, 법적 지식과 경험이 있는 사람들을 우선적으로 선발한다.
2. 공동주택 관리위원회 구성원은 공동주택 관리 및 사용에 관한 지식을 보충하기 위한 교육 과정에 참여해야 하며, 이는 건설부의 규정에 따라 공동주택 관리 및 운영 전문 교육 기관에서 조직된다.
조항 20. 공동주택 관리위원회의 수와 구성
1. 공동주택 또는 공동주택 단지의 관리위원회 구성원 수는 공동주택 회의가 결정하지만, 다음 사항을 준수해야 한다:
a) 공동주택의 관리위원회는 3명에서 5명 사이의 구성원 수를 가져야 한다;
b) 공동주택 단지의 관리위원회는 6명에서 25명 사이의 구성원 수를 가져야 하며, 단지 내 각 공동주택은 3명에서 5명 사이의 구성원 수를 가져야 한다.
2. 여러 주인이 있는 공동주택 또는 공동주택 단지의 관리위원회 구성은 다음과 같이 정해진다:
a) 공동주택의 관리위원회는 1명의 위원장, 1명 또는 2명의 부위원장, 그리고 공동주택 회의가 결정하는 다른 구성원들로 구성된다;
개발자가 공동주택 내 면적을 소유하고 있는 경우, 개발자의 대표는 공동주택 회의가 공동주택 관리위원회의 위원장을 선출할 수 있으며, 그렇지 않은 경우 부위원장으로 참여할 수 있다;
b) 공동주택 단지의 관리위원회는 1명의 위원장으로 구성되며, 단지 내 각 공동주택은 회의를 통해 1명 또는 2명의 부위원장을 선출하고, 공동주택 단지 회의가 결정하는 다른 구성원들로 구성된다.
개발자가 공동주택 단지 내 면적을 소유하고 있는 경우, 개발자의 대표는 공동주택 단지 회의가 공동주택 단지 관리위원회의 위원장을 선출할 수 있다. 단지 내 개발자가 면적을 소유하고 있는 공동주택에 대해서는 개발자는 부위원장으로 참여할 수 있으나, 해당 공동주택의 개발자 대표가 공동주택 단지 관리위원회의 위원장으로 선출된 경우에는 예외로 한다.
3. 한 명의 주인이 있는 공동주택 또는 공동주택 단지의 관리위원회는 1명의 위원장, 1명 또는 2명의 부위원장, 그리고 공동주택 단지 회의가 결정하는 다른 구성원들로 구성된다.
조 21. 공동주택 관리단 분할 및 통합
1. 본 조에서 정하는 공동주택 관리단의 분할 및 통합은 다수의 소유자에게 소유권이 있고 이미 관리단을 설립한 공동주택에만 적용된다.
2. 공동주택 단지의 관리단 분할은 다음과 같이 규정된다:
가. 단지 내 공동주택의 아파트 소유자 대표가 해당 건물로부터 단지를 분리하여 독립된 공동주택 관리단을 설립하고자 하는 경우, 해당 건물의 주민총회를 개최하여 공동주택 소유자의 의견을 수렴해야 하며, 아파트 소유자 대표 중 최소 50% 이상이 이에 동의하면(집단 요구서를 통해), 해당 건물의 관리단 대표는 집단 요구서를 단지 관리단에 제출해야 한다.
단지 관리단에 집단 요구서를 제출한 후, 분리 요청 건물의 공동주택 소유자는 공동주택 첫 주민총회를 조직하기 위해 편대 조직위원회를 선출하며, 이는 제13조 각 항의 규정에 따라 이루어진다. 공동주택 관리단이 설립되면, 해당 건물의 대표는 단지 관리단의 회원으로 인정되지 않는다.
나. 단지에서 분리되는 공동주택의 대표가 단지 관리단의 장인 경우, 공동주택 관리단이 설립된 후, 단지 관리단은 비상 주민총회를 개최하여 단지 관리단의 장을 새로 선출해야 한다(제14조의 규정에 따름).
다. 단지 내 공동주택의 아파트 소유자 대표가 각 건물별로 독립된 공동주택 관리단을 설립하고자 하는 경우, 각 건물은 공동주택 주민총회를 개최하여 집단 요구서를 작성한 후(본 항 각 가항의 규정에 따라), 단지 관리단은 회의를 열어 각 건물의 문서, 유지보수 비용 등을 새 공동주택 관리단에 이관하는 방법을 결정해야 한다.
건물 대표가 단지 관리단에 집단 요구서를 제출한 후, 각 건물은 공동주택 주민총회를 조직한다(본 항 각 가항의 규정에 따름).
라. 본 조에서 정하는 공동주택 관리단 인증 절차는 제22조의 규정에 따라 이루어진다.
3. 공동주택 관리단의 통합은 다음과 같이 규정된다:
가. 각 공동주택이 독립적으로 운영되고 있으며, 단지로 통합할 수 있는 조건을 충족하는 경우, 각 공동주택의 관리단은 회의를 열어 단지 관리단 설립을 결정해야 한다. 회의록에는 단지 관리단 통합 방안, 건물 문서 이관, 관리단 활동 문서 이관, 관리단이 관리하는 비용 이관 등이 명시되어야 한다.
각 공동주택의 관리단은 소유자 회의를 열어 의견을 수렴해야 하며, 각 공동주택의 아파트 소유자 대표 중 최소 50% 이상이 단지로 통합에 동의하면(집단 요구서를 통해), 각 공동주택의 관리단은 단지 첫 주민총회를 조직해야 한다. 단지 첫 주민총회는 제13조 각 항과 제26조의 규정에 따라 이루어져야 한다.
나. 독립적으로 운영되고 있는 공동주택이 이미 설립된 단지 관리단에 통합하고자 하는 경우, 공동주택 관리단과 단지 관리단은 회의를 열어 통합에 대한 집단 합의서를 작성해야 한다.
합의서가 작성된 후, 단지 관리단은 단지 소유자 회의를 열어 의견을 수렴하고, 공동주택 관리단은 해당 공동주택의 소유자 회의를 열어 의견을 수렴해야 한다. 단지와 공동주택의 아파트 소유자 대표 중 각각 최소 50% 이상이 단지로 통합에 동의하면(집단 합의서를 통해), 공동주택 관리단은 공동주택 주민총회를 열어 단지 관리단에 참여할 대표를 선출해야 한다.
공동주택의 대표가 단지 관리단에 참여하는 인원과 구성은 다른 단지 내 공동주택과 동일하게 결정되며, 공동주택의 부관리인으로 활동 중인 개발업자 대표는 단지 부관리인으로 참여할 수 있다.
다. 본 조에서 정하는 단지 관리단 인증 절차는 제22조의 규정에 따라 이루어진다.
4. 본 조 제2항 및 제3항에서 규정된 경우에 관련 건물 문서, 공동주택 관리단 활동 문서, 관련 비용 이관 절차는 다음과 같이 이루어진다:
가. 본 조 제2항에서 규정된 경우, 새로운 공동주택 관리단이 문서를 요청한 날로부터 7일 이내에 단지 관리단은 해당 건물에서 분리된 문서와 관련 비용을 새로운 공동주택 관리단에 이관해야 한다(규정에 따라).
나. 본 조 제3항에서 규정된 경우, 새로운 단지 관리단이 문서를 요청한 날로부터 7일 이내에 공동주택 관리단은 해당 건물의 문서, 관리단 활동 문서, 관련 비용을 단지 관리단에 이관해야 한다(규정에 따라).
c) 공동주택 또는 단지 공동주택의 관리단이 경비 유지비를 관리하는 금융기관에 제출할 서면 요청서와 해당 공동주택 또는 단지의 경비 유지비 관리를 수행하는 관리단으로 이 경비 유지비를 이관하도록 하는 구청장의 인가 결정 사본을 첨부하여 제출한다.
d) 위 제c호에서 정한 절차로 제출된 신청서를 접수한 후, 경비 유지비를 관리하고 있는 금융기관은 제a호 및 제b호에서 정한 잔여 경비 전액을 새로운 관리단에게 이관해야 하며, 이 과정에서 관리단의 활동 기록과 경비 유지비 이관에 대한 기록은 각 당사자의 서명이 포함된 기록으로 작성되어야 한다. 새로운 공동주택 관리단에 경비 유지비를 이관한 후에는 주택법 및 본 규정에 따라 경비 유지비의 관리와 사용이 이루어져야 한다.
조 22. 관리단의 인가 및 활동 통보 절차
1. 공동주택 회의에서 관리단을 선출한 날로부터 10일 이내에, 관리단은 본 규정 제23조에서 정한 관리단 인가 신청서를 공동주택 소재 구청에 제출해야 한다. (관리단의 첫 선출, 임기 만료 또는 해임, 교체 시 선출, 분리 또는 합병된 관리단의 선출, 공동주택 관리단의 장 또는 부장 교체 시 선출 포함)
2. 공동주택 관리단으로부터 완전한 신청서를 받은 날로부터 7일 이내에, 구청은 관리단의 인가를 위한 검토를 실시하고 관리단 인가 결정을 발행해야 한다. 구청이 이미 관리단 인가 결정을 발행한 경우, 새로운 인가 결정을 발행하기 전에 이전 인가 결정을 철회해야 한다.
3. 관리단 인가 결정의 내용은 다음과 같다:
a) 관리단의 이름과 운영 모델
b) 관리단의 구성원 수
c) 관리단의 장 및 부장의 성명과 직위
d) 관리단의 임기
e) 관련 조직 및 개인의 결정 집행 책임
4. 구청장이 관리단 인가 결정을 발행한 후, 인가된 관리단은 관리단 활동 계좌를 개설해야 한다. 공동주택이 여러 소유자에게 속해 있는 경우, 관리단은 주택법, 본 규정 및 공인 인증법에 따라 공동 경비 유지비 관리 계좌를 개설하고 관리단의 이름이 구청장이 인가한 이름과 일치하도록 공인 인증을 등록해야 한다. 이미 계좌를 개설하고 공인 인증을 등록한 관리단은 이름 변경이 아닌 경우, 금융기관에 관리단 인가 결정 사본을 첨부한 통지를 제출해야 한다.
5. 단일 소유자 공동주택의 관리단은 구청장의 인가를 받은 날부터 활동할 수 있다. 여러 소유자 공동주택의 관리단은 공인 인증을 등록하고 본 규정에 따른 계좌를 개설한 날부터 활동할 수 있다.
여러 소유자 공동주택의 관리단이 이미 계좌를 개설하고 본 규정에 따른 계좌를 개설한 경우, 이름 변경이 아닌 경우에는 금융기관에 관리단 인가 결정 사본을 첨부한 통지를 제출해야 한다.
조 23. 공동주택 관리단 인가 신청 서류
1. 공동주택 관리단을 처음 설립하는 경우 인가 신청 서류는 다음과 같이 구성된다.
a) 공동주택 회의에서 통과된 관리단 명칭을 명시한 관리단의 신청서; 건물 공동주택의 경우 관리단 명칭은 건물명 또는 건물 번호에 따라 설정되며, 단지 공동주택의 경우 관리단 명칭은 공동주택 회의에서 결정한다.
b) 공동주택 회의에서 관리단 선출 내용을 기록한 회의록;
c) 관리단 회원 명단; 관리단장 및 부관리단장 성명;
d) 공동주택 회의에서 통과된 관리단 운영 규정.
2. 임기 만료 후 다시 선출하거나 해임 규정에 의거 새로 선출하거나, 또는 관리단장 및 부관리단장을 대체 선출하는 경우 공동주택 관리단 인가 신청 서류는 다음과 같이 구성된다.
a) 관리단의 신청서;
b) 공동주택 관리단 인가 결정 원본;
c) 공동주택 회의에서 재선출 또는 대체 선출 내용을 기록한 회의록;
d) 관리단 명단 (관리단 회원 명단 포함하며, 관리단장 및 부관리단장 위치를 표시);
đ) 공동주택 회의에서 통과된 관리단 운영 규정 (이 규정이 수정 또는 보완된 경우 해당됨);
3. 이 장 제21조 제2항 규정에 따라 단지 공동주택 관리단을 분할하는 경우 인가 신청 서류는 다음과 같이 규정된다.
a) 단지 공동주택에서 분리된 건물 공동주택의 관리단 인가 신청서는 이 조 제1항 규정에 따른 서류와 공동주택 소유자 대표가 이 장 제21조 제2항 제a호 규정에 따라 작성한 분리 합의서를 첨부하며, 이 장 제21조 제2항 제c호 규정에 해당하는 경우에는 공동주택 관리단 인가 결정 원본을 추가로 첨부해야 한다.
b) 건물 공동주택이 분리되어 단지 공동주택이 남아 있는 경우 단지 공동주택의 관리단 인가 신청서는 단지 공동주택 관리단의 신청서, 단지 공동주택 관리단 인가 결정 원본, 남아 있는 단지 공동주택 관리단 회원 명단 (각 회원의 성명과 위치를 명시)을 포함하며, 이 장 제21조 제2항 제b호 규정에 따라 단지 공동주택 관리단장 재선출이 필요한 경우에는 공동주택 회의에서 관리단장 선출 내용을 기록한 회의록과 선출된 사람 명단을 첨부해야 한다.
4. 이 장 제21조 제3항 규정에 따라 공동주택 관리단을 통합하는 경우 단지 공동주택 관리단 인가 신청 서류는 다음과 같이 규정된다.
a) 건물 공동주택의 관리단이 통합되어 단지 공동주택 관리단이 되는 경우 인가 신청서는 이 조 제1항 규정에 따른 서류와 공동주택 소유자 대표가 이 장 제21조 제3항 제a호 규정에 따라 작성한 통합 합의서, 그리고 각 건물 공동주택 관리단 인가 결정 원본을 포함한다.
b) 건물 공동주택의 관리단이 단지 공동주택 관리단에 통합되는 경우 인가 신청서는 단지 공동주택 관리단의 신청서, 건물 공동주택과 단지 공동주택 소유자가 이 장 제21조 제3항 제b호 규정에 따라 작성한 통합 합의서, 통합을 원하는 건물 공동주택 회의에서 작성된 회의록, 단지 공동주택 관리단 명단 (통합된 건물 공동주택의 새로운 회원 포함), 그리고 건물 공동주택 및 단지 공동주택 관리단 인가 결정 원본을 포함한다.
조 24. 관리기구 운영규정 및 재정 수입·지출 규정
1. 공동주택 관리기구의 운영규정 및 재정 수입·지출 규정은 주민총회를 통해 공개적이고 투명하게 승인되며, 본 규정, 주택법 및 관련 법률을 준수해야 한다.
2. 공동주택 또는 단지별 관리기구의 운영규정은 다음 사항을 포함한다.
가) 관리기구의 운영 모델; 관리기구의 구성원 간 관계 및 공동주택 관리를 수행하는 과정에서 관련 기관과 조직과의 관계
나) 관리기구 회의 개최 원칙, 이를 포함하여 회의 소집인, 회의 조건, 회의 진행인, 회의록 내용, 표결 방식, 관리기구의 책임과 권한에 속하는 문제 결정 방법, 관리기구의 결정 효력
다) 관리기구의 권리와 의무, 각 구성원의 구체적인 책임, 이 중에는 관리기구 문서 서명, 관리운영업체 및 공동소유 부위 유지보수 업체와 계약 체결, 장부 서명, 부재 시 대표 또는 부대표의 결재 서명, 관리기구 인감 관리(인감이 있는 경우)에 대한 책임이 명시되어야 함
라) 관리기구 구성원 간 정보 제공 권리와 의무
마) 주택 소유자 및 사용자의 건의사항 접수 및 처리, 관리기구 구성원의 해임 및 면직 처리, 위반 행위자의 손해 배상 책임
바) 관리기구의 지출 승인 및 보고 절차, 관리기구 활동 관련 서류 관리 책임자
사) 각 건물 또는 단지의 특성에 따라 필요한 다른 사항
3. 공동주택 또는 단지별 관리기구의 재정 수입·지출 규정은 다음 사항을 포함한다.
가) 관리기구가 관리하는 수입 항목, 활동 계좌 명의자, 공동소유 부위 유지보수 비용 관리 계좌, 공동주택의 공동소유 부위 유지보수 비용 예치 기간에 대한 규정
나) 각 관리기구 구성원의 수당 및 관리기구 활동을 위한 비용에 대한 규정
다) 수입 징수 및 관리기구 대표로서 활동 비용 지출 승인, 공동소유 부위 유지보수 비용 청구서 작성 및 결산서 작성에 대한 서명, 유지보수 업체 및 관리운영업체와의 거래에 대한 책임 분담
라) 관리기구가 관리하는 계좌에서 현금 인출을 위한 절차 및 관련 서류 규정
마) 재정 수입·지출 내역 기록 및 관리책임 분담
바) 관리기구가 직접 공동소유 부위 유지보수 업체에게 현금으로 지급할 수 있는 최대 금액 규정, 주민총회 또는 주택 소유자들의 의견을 구하지 않고 즉시 처리 가능한 비상 유지보수 비용 사용 규정
사) 목적 외 지출 또는 관리기구가 관리하는 자금 점유, 또는 수입·지출 내역 기록 및 관리책임에서 발생한 잘못에 대한 처벌 방식 규정
아) 관련된 다른 사항 규정
조 25. 관리단의 결정을 표결로 통과시키는 것
1. 공동주택 또는 공동주택 단지의 관리단의 결정은 관리단의 운영규정에 따라 표결 또는 투표를 통해 이루어지고, 이는 회의록에 기록되며, 회의 서기와 참석한 관리단 구성원들의 서명 및 관리단 도장을 찍어야 한다(도장이 있는 경우). 표결에서 찬성률이 관리단 구성원의 50% 이상일 때, 최종 결과는 회의를 주재하는 단장 또는 부단장의 표결에 따른다(단장이 불참할 경우), 다만, 본 조 제2항 및 제3항에서 규정하는 경우를 제외한다.
2. 다수 소유자들이 있는 공동주택의 경우에는 다음 각 호의 제안은 최소한 공동주택 또는 공동주택 단지의 관리단 구성원의 75%가 찬성해야만 통과된다:
가) 관리운영 단위 변경 제안
나) 보수업체 선정 결정
다) 공동주택 관리운영 비용 변경 제안
라) 공동주택 관리 및 사용 과정에서 개발업체에 대한 관리단의 요구사항
마) 주민총회가 정한 다른 사항
3. 다수 소유자들이 있는 공동주택의 공용부분 유지비 지출 결정은 다음과 같이 표결을 실시한다:
가) 공동주택 관리단이 공동주택의 공용부분 유지보수를 결정할 때에는 모든 관리단 구성원의 동의가 필요하며, 불가피한 사유로 불참한 구성원을 제외한다.
나) 공동주택 단지 관리단이 전체 공동주택 단지의 공용부분 유지보수를 결정할 때에는 모든 단지 관리단 구성원의 동의가 필요하며, 단지 내 한 건물 또는 일부 건물의 공용부분 유지보수를 결정할 때에는 해당 건물의 대표 관리단 구성원인 단장과 그 건물의 모든 대표 관리단 구성원의 동의가 필요하며, 불가피한 사유로 불참한 구성원을 제외한다.
조 26. 관리단 구성원의 면직 및 해임, 공동주택 관리단의 해임
1. 공동주택 또는 공동주택 단지의 관리단 구성원의 면직은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 이루어진다:
가) 관리단 구성원이 자진해서 관리단 활동에서 탈퇴하거나 면직을 신청함
나) 공동주택 소유자가 아닌 경우(다수 소유자들이 있는 공동주택의 경우)
다) 관리단 구성원이 이사를 함
라) 공동주택 단지에서 분리된 공동주택의 단장이 본 조 제2항 제2호 제2점에 따른 경우
마) 공동주택 단지에 합류한 공동주택의 관리단 구성원이 본 조 제21조 제3항에 따른 경우
2. 공동주택 또는 공동주택 단지의 관리단 또는 관리단 구성원의 해임은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 이루어진다:
가) 관리단이 주민총회에 활동결과를 보고하지 않음
나) 관리단이 선출 후 활동하지 않음
다) 관리단 구성원이 운영규정 또는 재정 규칙을 위반함
라) 관리단 구성원이 연속 6개월 동안 활동에 참여하지 않거나, 연간 회의 참석률이 최소 30% 미만인 경우
3. 공동주택 관리단 구성원의 재선출은 다음과 같이 이루어진다:
가) 관리단 또는 단장, 부단장의 교체를 위한 선거는 본 조 제14조에 따라 비상 주민총회를 개최하여 결정해야 하며, 부단장이 개발업체의 대표인 경우 개발업체가 다른 사람을 임명하여 비상 주민총회를 개최하지 않아도 됨
나) 본 조 제25조 제1항 제가호에 해당하지 않는 관리단 구성원의 선거는 관리단이 후보자를 추천하고, 각 공동주택 소유자 대표에게 의견을 구하며, 최소 50%의 공동주택 소유자 대표가 동의하면, 후보자는 공동주택 관리단 구성원으로 인정됨. 동의자가 없을 경우, 본 조 제14조에 따라 비상 주민총회를 개최하여 후보자를 선출함
4. 공동주택 단지 관리단 구성원의 재선출은 다음과 같이 이루어진다:
가) 공동주택 단지 관리단 또는 단장의 교체를 위한 선거는 본 조 제14조에 따라 비상 주민총회를 개최하여 결정해야 함
나) 본 조 제27조 제1항 제가호에 해당하지 않는 공동주택 단지 관리단 구성원의 선거는 관리단이 후보자를 추천하고, 해당 공동주택의 소유자 대표에게 의견을 구하며, 최소 50%의 공동주택 소유자 대표가 동의하면, 후보자는 공동주택 단지 관리단 구성원으로 인정됨. 동의자가 없을 경우, 본 조 제14조에 따라 비상 주민총회를 개최하여 후보자를 선출함
공동주택 단지 관리단의 부단장이 개발업체의 대표인 경우, 개발업체가 다른 사람을 임명하여 비상 주민총회를 개최하지 않아도 됨
목 3
QUAN LY VAN HANH NHA CHUNG CUG
조 27. 공동주택 관리운영 단위
1. 공동주택 관리운영 단위는 제28조 제1항의 규정에 따라 기능과 능력을 갖춘 조직 또는 기업으로서 국토교통부 주택관리 및 부동산시장정책국 홈페이지와 건설교통부 홈페이지에 공시된 명단에 포함되어야 한다. 관리운영 단위는 시행령의 규정에 따라 시행기관 또는 다른 단위가 될 수 있다.
2. 시행기관은 공동주택 관리운영을 직접 수행하거나 제28조 제1항의 규정에 따라 기능과 능력을 갖춘 다른 단위에게 위임하여 공동주택 관리운영을 수행할 수 있다. 공동주택 최초 회의를 구성하지 못한 경우 시행기관은 관리운영 단위와 서비스 관리운영 계약을 체결할 수 있다. 최초 회의를 구성한 후에는 관리위원회는 시행기관이 공동주택 관리운영을 수행할 기능과 능력을 갖추고 참여하는 경우 시행기관과 서비스 관리운영 계약을 체결하거나 시행기관이 위임한 다른 관리운영 단위와 계약을 체결한다.
공동주택에 엘리베이터가 없는 경우 공동주택 회의는 관리운영 단위를 고용하거나 자체적으로 관리운영을 수행하도록 결정할 수 있다. 단, 관리운영 단위를 고용하는 경우에는 본 법률 시행령의 규정에 따라 공동주택 관리운영을 수행해야 한다.
3. 관리위원회가 제2항의 규정에 따라 관리운영 단위와 서비스 관리운영 계약을 체결하였으나 해당 단위가 계약 내용을 준수하지 않고 계약 해지 대상이 되거나 국토교통부 주택관리 및 부동산시장정책국 홈페이지와 건설교통부 홈페이지에서 삭제된 경우, 관리위원회는 제14조의 규정에 따라 비상회의를 소집하여 새로운 관리운영 단위를 선정하도록 결정한다.
4. 각 공동주택은 하나의 관리운영 단위만을 가질 수 있다. 여러 공동주택 단지의 경우, 단일 관리운영 단위를 두거나 각 공동주택에 별도의 관리운영 단위를 두는 것이 가능하다. 각 공동주택에 별도의 관리운영 단위를 두는 경우, 공동주택 단지 관리위원회는 각 관리운영 단위와 협력하여 단지 전체를 위한 공용 시설 및 시스템 관리를 수행한다.
5. 공동주택 관리운영 단위는 서비스 제공 기업과 계약을 체결하여 공동주택 관리운영 서비스를 수행할 수 있으나, 이는 공동주택 관리위원회와 체결된 계약 내용에 대한 책임을 지게 된다.
조 28. 관리운영 단위의 기능 및 능력 조건 및 공개 명단 통보, 공시
1. 공동주택 관리운영 단위는 다음의 조건을 충족해야 한다.
a) 기업법 또는 협동조합법에 따라 설립되고 운영되며, 공동주택 관리운영 또는 부동산 관리 기능을 보유하고 있어야 한다.
b) 기술, 보안 및 안전, 서비스 및 접객, 청소 및 환경 등 전문 직무 부서를 최소 한 개 이상 보유해야 한다.
c) 제1항 b호의 규정에 따른 전문 직무 부서에서 근무하는 경영진 및 직원들은 그 직무에 적합한 자격을 갖추어야 하며, 건설교통부의 규정에 따라 공동주택 관리운영 교육 과정을 완료한 증명서를 보유해야 한다.
2. 제1항의 규정에 따라 기능 및 능력을 충족한 공동주택 관리운영 단위는 건설교통부(국토교통부 주택관리 및 부동산시장정책국)에 서류一套准确的翻译结果，请分段依次提供：
a) 조항 1 절 이 조에 규정된 기능을 증명하는 공증된 사본 증빙 서류;
b) 조항 1 절 이 조에 규정된 전담 부서 또는 업무 부서 설립 결정 공증된 사본 및 해당 부서의 직원 명단;
c) 관리 감독인, 각 실 및 부서의 장과 부실 및 부부서의 엔지니어링 및 업무 부서장이 주택 공동체 관리 운용에 관한 전문 지식 교육 과정을 완료한 것을 증명하는 공증된 사본 자격 증명서;
3. 본 조 제2항에서 정한 서류를 모두 접수한 날로부터 20일 이내에 국토교통부 주택 시장 관리국은 해당 단위가 본 조 제1항에서 정한 자격 요건을 충족하는지 검토하고 확인하며, 충족하는 경우 해당 단위에게 주택 공동체 관리 운용 자격을 갖추었다는 통지를 발송해야 하며, 해당 통지는 국토교통부 주택 시장 관리국 및 국토교통부 웹사이트에 공개되어야 하며, 이는 주택 공동체 회의 참조 및 관리 운용 단위 선정을 위한 근거가 되어야 한다. 단, 국토교통부 주택 시장 관리국 및 국토교통부 웹사이트에 등록되지 않은 단위는 주택 공동체 관리 감독위원회 또는 주택 관리 대표와의 주택 공동체 관리 운용 서비스 계약을 체결할 수 없다.
국토교통부 주택 시장 관리국 웹사이트 및 국토교통부 웹사이트에 정보가 게시된 후 관리 운용 단위가 해산, 파산, 운영 중단되거나 감사 및 검토 과정에서 해당 단위가 본 조 제1항에서 정한 주택 공동체 관리 운용 자격 요건을 더 이상 충족하지 않는 것으로 발견되면, 국토교통부 주택 시장 관리국은 해당 단위가 본 조 제1항에서 정한 자격 요건을 더 이상 충족하지 않는지 확인하거나 해당 단위의 본사가 위치한 지방 건설청에 검토를 요청하고, 자격 요건을 더 이상 충족하지 않는 경우 해당 단위의 이름을 국토교통부 주택 시장 관리국 및 국토교통부 웹사이트에서 삭제한다.
4. 국가 소유의 공동주택에 대해서는 주택법에서 정하는 바에 따라 각각의 경우에 따라 본 조 제1항에서 정한 자격을 갖춘 단체가 관리운영하거나 다른 조직이 국가 소유의 주택 관리운영에 관한 규정에 따라 관리운영할 수 있다.
제29조 공동주택 관리운영 서비스 계약
1. 공동주택의 관리운영은 관리운영 단체와 공동주택 관리위원회 사이에서 공동주택 관리운영 서비스 계약을 체결함으로써 이루어져야 한다. 당사자들이 체결한 계약은 본 조 제2항에서 정한 내용을 포함하고 해당 규칙에 부록 02로 첨부된 모범 계약서를 준수해야 한다.
2. 공동주택 관리운영 서비스 계약은 다음 사항을 포함한다:
가. 계약 체결에 참여하는 당사자의 성명 및 주소, 대표자
나. 공동주택 내외의 공용 부분의 규모와 면적(관리운영 대상)
다. 관리운영 서비스의 내용과 품질, 수량, 제공 시간 및 장소에 대한 요구사항
라. 사용 면적(m2)당 관리운영 서비스 비용; 비용 납부 방법
마. 계약의 수행 기간
바. 계약 해지 사유
사. 당사자들의 권리와 의무; 당사자들 간의 협력 책임; 계약 내용에 따른 분쟁 처리
아. 기타 합의 사항
자. 계약 효력
3. 공동주택 관리운영 서비스 계약의 검수, 결제, 정산 및 계약 종료는 계약 내용과 민법의 규정에 따라 이루어진다.
제30조 공동주택 관리운영 서비스 비용
1. 공동주택 관리운영 서비스 비용은 주택법 제106조에 따라 각 공동주택의 상황과 관리운영 단체와의 협의를 기준으로 결정된다. 공동주택이 사용을 위해 인도되었으나 처음 공동주택 회의를 개최하지 못한 경우에는 개발자가 결정하고 매매 또는 임대 계약서에 명시되며, 공동주택 회의가 개최된 후에는 공동주택 회의가 관리운영 단체와 협의하여 결정한다.
2. 공동주택 관리운영 서비스 비용은 각 공동주택의 사용 면적(m2)당 비용으로 베트남 동으로 계산되며, 각 공동주택의 아파트 또는 다른 부분의 사용 면적(통수 면적 기준)에 적용된다.
3. 복합 용도의 공동주택에 대해서는 사무실, 서비스, 상업 공간 및 차량 보관용 면적에 대한 관리운영 서비스 비용은 다음과 같이 결정된다:
가. 사무실, 서비스, 상업 공간에 대한 관리운영 서비스 비용은 실제 운영 상황과 각 공동주택 위치에 따라 당사자들이 협의하여 결정한다.
나. 차량 보관용 면적에 대한 관리운영 서비스 비용은 당사자들이 협의하여 결정하며, 같은 건물의 아파트보다 낮게 설정될 수 있다. 이 규정은 주거용만을 목적으로 하는 공동주택의 차량 보관용 면적에도 적용된다.
다. 당사자들이 제a항, 제b항에서 정한 서비스 비용에 대해 합의를 이루지 못한 경우 해당 지방인민위원회가 정한 서비스 비용 범위 내에서 결정한다.
4. 공동주택 관리운영 단체는 본 조 규정에 따라 결정된 비용 기준을 바탕으로 각 소유자 및 사용자로부터 공동주택 관리운영 비용을 징수한다.
조 31. 공동주택 관리운영 경비
1. 공동주택 관리운영 경비는 공동주택 소유자 및 사용자가 매월 또는 정기적으로(입주한 주택 면적 또는 공동주택 내 다른 면적이 아직 사용되지 않은 경우 포함) 납부하여 관리운영 단위가 제10조 제1항에 따른 업무를 수행하기 위함이다.
2. 공동주택 관리운영 경비는 제30조에 따른 관리운영 서비스 요금을 해당 주택 또는 공동주택 내 다른 면적(아파트가 아닌 부분)의 사용 면적과 곱한 금액으로 산출된다.2||| 공동주택 내 아파트 외의 다른 면적 부분 사용.
3. 공동주택 아파트 또는 아파트가 아닌 부분의 사용 면적은 관리운영 경비 산출을 위한 기준 면적으로 규정되며, 다음과 같이 정의된다.
가) 토지 사용권, 주택 소유권 및 부속 재산에 대한 증명서(이하 "증명서"라 함)를 발급받은 경우, 관리운영 경비 산출을 위한 기준 면적은 증명서에 기재된 면적이다.
나) 증명서를 발급받지 않은 경우, 관리운영 경비 산출을 위한 기준 면적은 소유자의 소유 면적(주택법 제101조 제2항에 따른 통수 면적)이며, 이는 매매계약 또는 임차 계약에 명시되거나 실제 측정된다.
4 ||| 국가 소유의 공동주택의 경우, 관리운영 경비 징수는 주택법 제106조 제5항 제a호에 따른 서비스 요금에 따라 이루어진다.
절 4
공동주택 유지보수
조 32. 공동주택 유지보수 원칙
1. 공동주택 소유자는 자신의 소유 부분을 유지보수하고, 공동 소유 부분의 유지보수 비용을 부담하여 주택의 품질을 유지하고 안전하게 사용할 책임이 있다.
2. 개인의 소유 부분 유지보수는 다른 소유자의 소유 부분과 공동 소유 시설, 설비에 영향을 미치지 않아야 한다.
3. 공동주택의 목적을 주거용으로 하는 경우와 복합 용도로 사용되지만 공동 소유 부분이 구분되지 않는 경우, 공동 소유 부분 유지보수는 공동주택 회의에서 승인된 계획과 본 건물 및 설비 유지보수 절차에 따라 이루어진다.
4. 공동주택의 복합 용도로 사용되며 공동 소유 부분이 구분되는 경우, 공동 소유 부분 유지보수는 다음의 원칙에 따라 이루어진다.
가) 공동 소유 아파트 부분과 전체 건물의 공동 소유 부분은 공동주택 회의에서 승인된 계획과 유지보수 절차에 따라 유지보수되며, 자연재해나 화재로 인한 갑작스러운 손상은 예외로 한다.
나) 공동 소유 사무실, 서비스, 상업 부분은 해당 기능 소유자가 건물 유지보수 절차와 설비 시스템 유지보수 절차에 따라 유지보수한다.
5. 공동 소유 아파트 단지의 공동 소유 부분 유지보수는 해당 아파트 단지 소유자 및 사용자가 수행한다.
6. 공동주택 소유자 및 공동주택 관리위원회는 관련 법령에 따른 적격 조건과 능력을 갖춘 개인이나 단체만을 고용하여 유지보수 업무를 수행해야 한다.
조 33. 공동주택 공용부분 유지계획
1. 공동주택 공용부분 유지계획은 공동주택 주민총회를 통해 제3항 및 제4항 제a호에 규정된 사항에 적용하기 위해 통과된다.
2. 사업자는 공동주택 주민총회가 처음으로 통과시키기 위해 유지계획을 작성하여 보고해야 하며, 그 다음 공동주택 주민총회에서는 관리처분인은 관리운영업체 또는 유지능력이 있는 업체와 협력하여 유지계획을 작성하여 보고하고 통과시키도록 한다.
3. 공동주택 공용부분 유지계획은 제3항 및 제4항 제a호에 규정된 사항에 적용되며, 건물 구조 유지 프로세스, 사업자가 제공한 시설 유지 프로세스 및 공동주택 공용부분 현황을 기초로 작성되고 통과된다.
4. 공동주택 공용부분 유지계획은 제3항 및 제4항 제a호에 규정된 사항에 적용되는 내용은 다음과 같다.
a) 해당 연도에 수행할 유지 항목들과 그 이후 3년에서 5년 동안 예상되는 유지 항목들; 해당 연도에 예상되는 비상 유지 항목들(있을 경우)
b) 각 유지 항목별 연간 수행 시간과 진행 일정
c) 각 유지 항목별로 예상되는 비용
d) 유지 대상 지역과 관련된 소유자의 지원 및 조건 제공 책임; 관리처분인이 유지 작업을 감독하고 검사하며 완료하는 책임
e) 기타 관련 사항
조 34. 공동주택 공용부분 유지비로 유지되는 항목들
1. 제100조 제2항 제a호 및 제b호에 규정된 공용 부위와 면적의 유지
2. 공동주택 공용 시설물 시스템의 유지, 이는 엘리베이터, 발전기, 펌프, 환기 시스템, 조명 전기 시스템, 생활 전기 시스템, 공용 전기 장비, 상수도 및 하수도 시스템, 가스 공급 시스템, 중앙 난방 시스템, 방송 및 통신 시스템, 소방 시스템, 청사진 수신기 및 공동주택 공용 장비 등을 포함한다.
3. 공동주택과 연결된 외부 기술 인프라 시스템의 유지; 제100조 제2항 제d호에 규정된 공공 시설물
4. 하수 처리 및 정기적인 하수 배관 청소; 공동주택 하수 시스템에 미생물을 심는 것
5. 공동주택 소유자들이 공동주택 매매 계약 또는 공동주택 임대 계약에서 합의하거나 주택법에 따라 공동 소유권을 가지는 다른 항목들
조 35. 공동주택 공용부분 유지 계약 체결 및 유지 실시
1. 관리처분인, 사무실, 서비스, 상업 지역 소유주는 다음의 규정에 따라 유지 계약을 체결하고 선택한다.
a) 건물 구조에 대해서는 직접 관리운영업체를 고용하여 유지하도록 할 수 있다(공동주택이 관리운영업체를 요구하지 않거나, 그러한 업체가 있지만 유지 능력이 없는 경우, 유지 능력이 있는 다른 업체를 고용하여 유지하도록 할 수 있음).
b) 공용 시설물에 대해서는 관리운영업체를 고용하거나, 설비 제공업체나 유지 능력이 있는 다른 업체에게 유지 업무를 위임할 수 있다; 설비 교체가 필요한 경우에는 제공업체는 제조업체가 정한 기간 동안 제품 보증을 수행해야 하며, 보증 기간이 종료되면 본 조항에 따라 유지 또는 교체를 수행한다.
2. 유지 업체는 이미 작성된 유지 프로세스를 따르고, 유지 과정에서 소유자와 사용자의 안전을 보장하며, 계약에 명시된 진행 일정과 약속을 준수해야 한다.
3. 유지 계약은 관리처분인 또는 사무실, 서비스, 상업 지역 소유주와 유지 업체 사이에 법령에 따라 작성되고 체결된다. 공동주택이 관리처분인을 두지 않는 경우, 공동주택 소유자 대표는 유지 능력이 있는 업체와 계약을 체결한다.
4. 유지 작업이 완료되면 모든 당사자는 유지 작업 완료 검사를 조직해야 하며, 유지 비용 정산은 계약에 명시된 내용에 따라 이루어져야 하며, 법령에 따른 세금 영수증 및 증빙 서류가 필요하다.
조 36. 공동주택 소유권 공용 부분 유지보수 경비의 설정, 이관 및 관리
1. 주택 개발자는 정부가 제정한 시행령 제99/2015/NĐ-CP(2015년 10월 20일 발효)에 따라 베트남 내 금융기관에 임시적으로 공동주택 소유권 공용 부분 유지보수 경비를 관리하기 위한 계좌를 설정하는 책임이 있다.
2. 공동주택의 목적을 거주용으로 하는 경우 또는 거주용과 다른 용도로 혼합되지만 아파트와 사무실, 서비스, 상업 구역의 공용 부분을 분리할 수 없는 경우, 공동주택 회의 첫 회의 이후에는 다음의 절차를 따르며 유지보수 경비의 설정, 이관 및 관리를 실시한다.
가. 공동주택 관리위원회는 베트남 내 금융기관에서 공동주택 전체 건물의 공용 부분 유지보수 경비를 관리하고 사용하기 위한 계좌를 설정한다.
나. 공동주택 관리위원회가 경비 이관을 요청하는 문서를 작성한 날로부터 7일 이내에 주택 개발자는 공동주택 구매자, 임대구매자로부터 받은 유지보수 경비와 주택 개발자가 보유한 면적에 대한 유지보수 경비를 공동주택 관리위원회가 설정한 계좌로 이관해야 한다.
다. 거주용 공동주택의 유지보수 경비 예금계좌의 예금자 명의는 공동주택 관리위원회의 한 회원 또는 여러 회원이 될 수 있으며, 혼합 용도 공동주택의 유지보수 경비 예금계좌의 예금자 명의는 공동주택 관리위원회의 두 회원으로 구성되며, 아파트 소유자 대표 회원과 사무실, 서비스, 상업 구역 소유자 대표 회원 각각 1명씩 포함된다.
본 조항에서 규정된 예금기간과 예금계좌 예금자 명의는 공동주택 관리위원회의 재정 수입 및 지출 규칙에 의해 공동주택 회의에서 통과된 내용에 따라 결정된다.
3. 공동주택의 목적을 혼합 용도로 하며 아파트와 사무실, 서비스, 상업 구역의 공용 부분을 분리할 수 있는 경우, 공동주택 회의 첫 회의 이후에는 다음의 절차를 따르며 유지보수 경비의 설정, 이관 및 관리를 실시한다.
가. 공동주택 관리위원회는 베트남 내 금융기관에서 아파트 공용 부분 유지보수 경비와 공동주택 전체 건물의 공용 부분 유지보수 경비를 관리하기 위한 계좌를 설정한다.
나. 본 조항에서 규정된 예금기간과 예금계좌 예금자 명의는 거주용 공동주택의 경우 본 조항 2조 c항에서 규정된 내용과 동일하게 결정된다.
사무실, 서비스, 상업 구역의 소유자는 본 조항 4조 b항에서 규정된 내용에 따라 남겨진 유지보수 경비를 관리하여 해당 기능 구역의 공용 부분을 유지보수한다.
라. 본 조항에서 규정된 공동주택 공용 부분 유지보수 경비의 이관은 본 조항 4조에서 규정된 내용에 따라 이루어진다.
4. 본 조항 3조에서 규정된 경우에 대한 경비 이관 및 관리는 다음과 같이 규정된다.
가. 공동주택 관리위원회가 경비 이관을 요청하는 문서를 작성한 날로부터 7일 이내에 주택 개발자는 공동주택 구매자, 임대구매자로부터 받은 유지보수 경비와 주택 개발자가 보유한 면적에 대한 유지보수 경비를 공동주택 관리위원회가 설정한 계좌로 이관해야 한다.
나. 주택 개발자가 사무실, 서비스, 상업 구역에 대한 유지보수 경비를 납부해야 하는 경우, 주택 개발자는 공동주택 구매자, 임대구매자와 합의한 비율에 따라 유지보수 경비를 공동주택 관리위원회가 설정한 계좌로 이관하여 공동주택 전체 건물의 공용 부분을 유지보수하며, 나머지 경비는 주택 개발자가 본 조항 3조 c항에서 규정된 내용에 따라 관리 및 사용한다.
5. 공동주택 단지를 설립하는 경우, 각 건물의 목적에 따라 공동주택 단지 관리위원회는 본 조항 2조, 3조 및 4조에서 규정된 내용에 따라 각 건물별로 유지보수 경비를 관리하기 위한 계좌를 설정해야 한다.
6. 본 조항에서 규정된 공동주택 공용 부분 유지보수 경비의 이관을 하는 당사자들은 경비 이전 전에 경비 이전 관련 자료를 정산하는 절차를 수행해야 한다. 유지보수 경비 정산 자료는 다음과 같다.
가. 주택법에 따라 공동주택의 공용 면적 및 장비를 확인하는 기록
나. 주택법에 따라 수집된 유지보수 경비 총액을 확인하는 기록, 그 중 구매자, 임대구매자로부터 받은 금액과 주택 개발자가 납부해야 하는 금액을 구분하며, 주택 개발자가 관리하는 유지보수 경비 예금계좌의 이름, 계좌번호, 예금처를 명시한 기록
다. 주택 개발자가 수행한 공용 부분 유지보수 작업 목록 및 해당 작업에 대한 유지보수 경비 지급 증빙 서류와 유지보수 경비 이전 후 남아있는 금액을 명시한 표
주택법에 따라 주택 보증 기간 내에 보증 대상인 유지보수 작업은 주택 개발자가 공동주택 관리위원회에 이관해야 할 유지보수 경비에서 차감하지 못한다.
7. 주택 개발자가 공동 소유 부동산 유지 보수 비용을 이관하지 않거나 완전히 또는 기한 내에 이관하지 않을 경우, 공동주택 관리위원회는 해당 공동주택이 위치한 지방자치단체의 지방자치회를 통해 2015년 10월 20일 제정된 2015년 제99호 시행령에 따라 강제 집행을 요청한다.
8. 주택 개발자는 법과 이 규정에 따른 주택법률에 따라 공동 소유 부동산 유지 보수 비용을 이관해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 해당 비용을 납부해야 한다.
조 37. 공동 소유자들이 많은 공동주택의 유지 보수 비용 사용
1. 공동주택의 공동 소유 부동산 유지 보수 비용은 해당 건물의 유지 보수에만 사용될 수 있다. 공동주택 관리위원회는 이 규정 제34조에서 정한 내용에 따라 공동주택의 공동 소유 부동산 유지 보수 비용을 사용할 수 있으며, 공동주택이 철거될 경우 남아 있는 유지 보수 비용은 재정착 지원이나 새로운 공동주택 건설 후 공동 소유 부동산 유지 보수 기금으로 사용될 수 있다.
2. 공동주택 관리위원회는 공동 소유 부동산 유지 보수 비용 입금 계좌를 공개적으로 통보해야 하며, 이 계좌를 변경할 수 없다. 공동 소유 부동산 유지 보수 비용의 사용은 이 규정에 따라 이루어져야 하며, 사용 내역은 법률에서 정한 바에 따라 기록되어 관리되어야 한다.
3. 이 규정 제36조 제3항 제a호에서 정한 바에 따라 공동 소유 부동산 유지 보수 비용 관리 계좌를 설정해야 하는 경우, 공동주택 관리위원회와 주택 개발자는 전체 건물과 아파트 단지의 공동 소유 부동산 유지 보수 비용을 분배하는 비율을 합의해야 한다.
아파트 단지의 공동 소유 부동산을 유지 보수하기 위해 필요한 비용은 합의된 비용에서만 사용될 수 있으며, 이를 초과할 경우 아파트 단지 소유자들은 추가 비용을 분담해야 한다. 전체 건물의 공동 소유 부동산 유지 보수 비용은 전체 건물의 유지 보수에만 사용되며, 이를 초과할 경우 아파트 단지 소유자들과 사무실, 서비스, 상업 공간 소유자들은 추가 비용을 분담해야 한다. 주택 개발자와 공동주택 관리위원회는 이 규정에서 정한 두 가지 비용을 관리하기 위한 두 개의 다른 계좌를 설정할 수 있다.
4. 공동 소유 부동산 유지 보수 비용 입금 계좌를 관리하고 있는 금융기관은 공동주택 관리위원회가 제출한 문서를 받은 날로부터 3일 이내에 유지 보수 업체의 계좌로 돈을 이체해야 한다. 이체를 위한 문서는 다음과 같다:
a) 공동주택 관리위원회의 문서로서, 이체 이유와 금액을 명시함;
b) 공동주택 관리위원회 회의록, 유지 보수 비용 사용에 대한 내용;
c) 공동주택 회의에서 승인된 유지 보수 계획, 비상 유지 보수의 경우 제외;
d) 법률에서 정한 바에 따라 유지 보수 업체와 체결된 계약서.
5. 공동주택 회의에서 허용된 금액 이하의 유지 보수 작업 비용을 현금으로 출금할 경우, 금융기관은 공동주택 관리위원회가 제출한 문서를 받은 후 현금 출금 절차를 진행하여 직접 유지 보수 업체에게 지급하도록 한다.
6. 비상 유지 보수 작업 비용을 출금할 경우, 공동주택 관리위원회는 금융기관에 이체 요청 문서와 회의록, 그리고 유지 보수 계약서를 제출하며, 금융기관은 제출된 문서를 근거로 3일 이내에 유지 보수 업체에게 돈을 이체하거나 현금으로 지급한다. 이체 또는 현금 지급은 이 규정 제4항, 제5항에 따라 이루어진다.
7. 공동주택 단지 내 여러 건물의 공동 소유 부동산 유지 보수 비용 사용은 다음과 같이 이루어진다:
a) 공동주택 단지 전체의 공동 소유 부동산 유지 보수 작업이 발생할 경우, 각 건물의 공동 소유 부동산 유지 보수 비용을 동일하게 분배하여 사용한다;
b) 공동주택 단지 일부 건물의 공동 소유 부동산 유지 보수 작업이 발생할 경우, 관련 건물의 공동 소유 부동산 유지 보수 비용을 동일하게 분배하여 사용한다;
c) 이 규정 제a호 및 제b호에서 정한 공동 소유 부동산 유지 보수 비용 사용은 이 규정 제4항, 제5항, 제6항에 따라 이루어진다.
절 5
공동주택 관리, 사용에 관한 조직 및 개인의 권리와 의무
공동주택 관리, 사용에 관한 조직 및 개인의 권리와 의무
조 38. 주투자자의 권리와 의무
1. 제27조 제2항의 규정에 따라 공동주택의 운영관리를 책임지고, 이 규정에서 요구되는 자격을 갖춘 공동주택 운영관리 단위를 회의소집인으로 하여 공동주택 초기회의에서 검토하고 결정하도록 제안할 의무가 있다. 다음 각목의 경우에 해당하는 때에는 그러하다.
가) 주투자가 공동주택의 운영관리 기능과 능력을 가지고 있지 않거나 다른 기관에게 위임하지 않은 경우
나) 주투자가 공동주택의 운영관리 기능과 능력을 가지고 있으나 운영관리에 참여하지 않고 다른 기관에게 위임하지 않은 경우
2. 공동주택 소유권 공용부분 유지보수 비용을 법률 제108조, 제109조, 시행령 제99/2015/NĐ-CP의 규정에 따라 징수하고, 이를 공동주택 관리위원회에 법률 및 이 규정에 따라 이관한다.
3. 공동주택 초기회의를 주재하고, 공동주택 관리위원회에 참석하고 표결에 참여한다.
4. 공동주택 외부 인프라 시스템을 지방 전문 관리기관에 이관하고, 공동주택 관련 문서를 공동주택 관리위원회에 이관한다.
5. 국가로부터 부여받은 공용시설 또는 사업 목적으로 건설된 시설을 적절히 사용한다.
6. 자신의 소유권 부분을 유지보수하며, 그 유지보수가 다른 소유자에게 손해를 끼치는 경우 보상 책임이 있다.
7. 자신의 합법적 재산을 침해하거나 합법적인 사업 활동을 방해하는 행위에 대해 관련 기관에 처리를 요청한다. 관련 기관은 주투자의 재산이나 합법적인 사업 활동을 방해하는 행위를 처리해야 한다.
8. 공동주택 관리위원회와 협력하여 공동주택 관리 및 사용 과정에서 발생하는 문제를 해결한다.
9. 화재 및 폭발에 대한 의무보험을 구매한다.
10. 법령 또는 합의에 따른 손해배상을 수행하고, 행정기관의 처분을 준수한다.
11. 법률에 따른 기타 권리와 의무
조 39. 공동주택 소유자의 권리와 의무
1. 다수의 소유자가 있는 공동주택의 경우, 소유자는 다음과 같은 권리를 행사하고 의무를 수행한다.
가) 법률 및 이 규정에 따라 개인 소유권 부분을 소유하고 사용하며, 공용부분을 사용할 수 있는 권리가 있다. 법률 및 이 규정에 따라 개인 소유권 부분을 유지보수하고, 그 유지보수가 다른 소유자에게 손해를 끼치는 경우 보상 책임이 있다.
나) 주투자자, 공동주택 관리위원회 또는 읍면사무소가 공동주택 회의를 개최하도록 요구하고, 회의에 참석하고 표결한다.
다) 주투자자, 운영관리 단위, 공동주택 관리위원회로부터 공동주택 관리 및 사용과 관련된 정보를 제공받고 공개하도록 요구한다.
라) 공동주택 회의의 모든 결정을 준수하며, 회의에 참석하지 않은 경우에도 그러하다. 행정기관의 처분을 준수한다.
마) 법률 또는 서비스 제공자와의 합의에 따라 공동주택 운영관리 비용, 공용부분 유지보수 비용 및 기타 비용을 정기적으로 납부한다.
공동주택 운영관리 비용을 납부하지 않는 경우, 공동주택 관리위원회가 운영관리 단위와 체결한 서비스 관리 계약에 따른 조치를 받는다.
바) 공동주택 관리 및 사용에 관한 내규와 규정을 준수하고, 위반행위를 즉시 운영관리 단위 또는 행정기관에 보고한다.
사) 공용부분 유지보수를 위한 기관의 업무를 지원한다.
아) 공용부분 또는 다른 소유자의 개인 소유권 부분을 파손한 경우 원래 상태로 복구하고 손해를 배상하며, 상업, 서비스, 무역 공간 소유자의 합법적인 사업 활동을 방해하는 경우 법령에 따른 처벌을 받고 손해를 배상한다.
자) 화재 및 폭발에 대한 의무보험을 구매한다.
차) 관련 법률의 다른 규정을 준수한다.
2. 단일 소유자가 있는 공동주택의 경우, 소유자는 공동주택을 사용할 수 있으며, 제1항 각 호의 b, c, d, e, k에 따른 권리를 행사하고 의무를 준수한다.
조 40. 공동주택 소유자가 아닌 사용자의 권리와 의무
1. 법률 및 이 규칙에 따라 공동주택의 전용부분과 공용부분을 사용한다.
2. 사용자가 소유자가 아닌 경우, 소유자와 합의한 내용에 따라 권리와 의무를 수행한다.
3. 공동주택이 한 명의 소유자만 있는 경우 공동주택 회의에 참석하며, 공동주택이 여러 소유자를 가진 경우 소유자가 참석하지 않을 때는 소유자를 대표하여 공동주택 회의에 참석하고 표결한다. 하나의 아파트나 공동주택의 다른 부분에서 여러 사람이 함께 사용하는 경우에는 공동주택 회의에 참석하고 표결하기 위해 한 사람을 대표자로 위임한다.
4. 제39조 제1항 각 호에서 정한 관련 권리와 의무를 수행한다.
조 41. 공동주택 관리위원회의 권리와 의무
1. 공동주택이 여러 소유자를 가진 경우, 주택법 제104조 제1항에서 정한 권리를 행사하고 의무를 수행하며 다음의 권리를 행사하고 의무를 수행한다.
가) 공동주택 문서의 인수, 보관, 관리; 공동주택이 관리운영업체가 필요하다고 규정된 이 규칙 제5조 제2항에 따라 관리운영업체가 있어야 하는 경우, 개발업체가 아닌 관리운영업체에게 개발업체로부터 인수한 문서의 한 세트를 제공한다.
나) 이 규칙에 따라 공동주택 회의의 내용을 준비하고 개최하며, 공동주택 회의에서 관리운영 계약과 유지보수 계약의 내용을 공개적으로 통보한다.
다) 관리위원회의 활동 결과, 재무 수입과 지출, 유지보수 결과, 공용부분 유지보수 비용의 수입과 지출을 공동주택 회의에서 검사, 감독하고 승인하도록 보고한다.
라) 주택법 및 이 규칙에 따라 공동주택 공용부분에 대한 권리 행사를 소유자 대신 수행하며, 공동주택 지역의 질서와 안전을 해치는 행동을 부추기지 않는다.
마) 소유자들에게 부여된 임무에 대해 책임을 지며, 관리위원회의 운영규정과 재무 수입 및 지출 규정을 준수한다.
바) 이 규칙에 따라 공동주택 회의를 개최하고 공인된 공동주택 관리위원회를 인정하도록 관련 기관에 요청하며, 현재 관리운영업체가 공동주택 관리운영 조건을 충족하지 못할 경우 새로운 관리운영업체를 선정하기 위한 공동주택 회의를 개최하도록 한다.
사) 개발업체가 공동주택 문서를 인수하지 않거나 공용부분 유지보수 비용을 인수하지 않는 경우 관련 기관에 해결을 요구한다.
아) 새로운 관리위원회에 문서, 장부, 서류를 인계한다.
자) 관리위원회 구성원이 이 규칙과 관련 법률을 위반하면, 위반 정도에 따라 이 규칙, 행정처벌 또는 형사책임을 물으며, 손해를 입힌 경우 피해자에게 배상해야 한다.
차) 국가 기관의 결정을 준수하고, 법률에 따라 다른 권리와 의무를 수행한다.
카) 관리위원회 운영규정과 재무 수입 및 지출 규정에서 공동주택 회의가 승인한 내용과 이 규칙에서 정한 다른 권리와 의무를 수행한다.
2. 공동주택이 한 명의 소유자만 있는 경우, 주택법 제104조 제2항에서 정한 권리를 행사하고 의무를 수행하며, 본 조 제1항 각 가, 나, 라, 마, 사, 아, 자, 차, 카호에서 정한 관련 권리를 행사하고 의무를 수행한다.
조 42. 공동주택 관리운영 주체의 권리와 의무
1. 이 조치와 공동주택 관리운영 규칙 및 공동주택 관리운영 서비스 계약에 따라 공동주택을 관리운영하며, 관리운영 계약이 있을 경우 공동주택 공유부분 유지보수를 수행한다.
2. 공동주택 관리운영과 관련된 서비스 제공업체와 부속 계약을 체결하고, 해당 업체들의 서비스 제공을 감독한다.
3. 관련 경비의 징수 및 납부에 대한 서면 통지를 하고, 자연재해, 전염병, 화재 등 급박한 상황에서 사용자에게 주의사항을 통보하며, 소유자의 소유 부분에 설치되는 장비에 대한 설치 지침을 제공한다.
4. 공동주택 관리운영 서비스 경비를 공동주택 소유자 또는 사용자와의 협약에 따라 징수하며, 공동주택 관리협의회 결정에 따라 관리협의회 회원의 수당을 징수 및 지급한다.
5. 관리청의 요청에 따라 6개월마다 공동주택 관리운영에 관한 공개 보고서를 공동주택 관리협의회에 제출하며, 공동주택 관리운영 현황을 공동주택 회의에 보고하고, 서비스 제공에 대한 사용자의 의견을 수렴한다.
6. 공동주택 관리운영 과정에서 발생하는 다른 문제를 해결하기 위해 공동주택 관리협의회와 협력한다.
7. 행정기관의 결정을 준수한다.
8. 공동주택 관리운영 서비스 계약 또는 관련 법률에 따른 다른 권리를 행사하고 의무를 이행한다.
장 IV
분쟁 해결 및 위반 처리
공동주택 관리, 사용에 관한 조직 및 개인의 권리와 의무
조 43. 분쟁 처리
1. 공동주택 소유권에 관한 분쟁은 주택법, 이 조치 및 관련 법률에 따라 협상과 중재를 통해 해결되며, 협상과 중재가 불가능할 경우 법원에 분쟁 해결을 요청한다.
2. 공동주택 관리운영 비용, 공유부분 유지보수 비용의 인계, 관리, 사용에 관한 분쟁은 해당 공동주택이 위치한 지방자치단체가 해결하며, 지방자치단체의 결정에 동의하지 않을 경우 법원에 분쟁 해결을 요청할 수 있다.
3. 공동주택 관리협의회 회원 간 분쟁은 공동주택 회의에서 승인된 관리협의회 운영규정에 따라 해결된다.
4. 공동주택 관리협의회와 공동주택 소유자 또는 사용자 간의 관리협의회 회원 선출, 해임, 파면, 교체에 관한 분쟁은 협상을 통해 해결되며, 협상이 불가능할 경우 공동주택 회의를 개최하여 해결하도록 제안한다.
5. 서비스 제공업체와 관리운영 주체 간의 관리운영 서비스 계약, 유지보수 계약, 공동주택 관리운영 서비스 계약에 관한 분쟁은 당사자 간 합의에 따라 해결되며, 합의가 불가능할 경우 법원에 분쟁 해결을 요청한다.
조 44. 위반 처리
1. 공동주택 관리협의회 또는 공동주택 관리협의회 회원이 공동주택 관리, 사용 규정 및 이 조치를 위반하면, 위반 정도에 따라 이 조치와 관련 법률에 따라 파면 또는 교체되며, 행정처벌 또는 형사책임을 물을 수 있다.
2. 이 조치에 따라 공동주택 회의를 개최하지 않은 경우, 해당 회의의 결정 및 결과는 인정되지 않으며 재회의를 개최하여 다시 결정해야 한다.
3. 공동주택 관리협의회가 활동규정, 재정 수입 및 지출 규정에 맞지 않는 결정을 내릴 경우, 해당 결정은 인정되지 않는다.
4. 직위를 이용하거나 공동주택 소유자 또는 사용자가 공동주택 관리, 사용 규정을 위반하면, 위반 정도에 따라 행정처벌 또는 형사책임을 물을 수 있다.
5. 손해를 입힌 행위자는 법률에 따라 배상해야 한다.
장 V
조건 이양
조 제45조 공용주택 관리위원회 운영 모델 및 공용부분 유지보수 비용 관리에 대한 이양 처리
1. 본 규정이 효력 발생하기 전에 이미 공용주택 관리위원회를 설립한 경우, 관리위원회가 주택법과 본 규정에 따라 운영 모델을 재구성하거나 위원회 구성원 수와 성분을 변경하려는 경우 또는 관리위원회를 분할하거나 통합하려는 경우에는 본 규정에 따라 공용주택 회의를 개최하여 관리위원회를 선출해야 한다.
2. 본 규정이 효력 발생하기 전에 이미 공용주택 관리위원회를 설립한 경우, 관리위원회가 활동 규칙, 재정 수입 및 지출 규칙을 가지고 있으나 본 규정과 일치하지 않거나 아직 활동 규칙, 재정 수입 및 지출 규칙을 가지고 있지 않은 경우에는 관리위원회는 본 규정에 따라 활동 규칙을 작성하거나 수정 보완하여 공용주택 회의에 보고하고 승인받아야 한다.
3. 본 규정이 효력 발생하기 전에 이미 공용주택 관리위원회를 설립한 경우, 주택법과 본 규정에 따라 필수적으로 관리위원회를 설립해야 하는 대상이 아닌 경우에는 관리위원회는 공용주택 회의를 개최하여 관리위원회의 운영 여부를 결정해야 한다.
4. 본 규정이 효력 발생하기 전에 공용부분 유지보수 비용을 이관한 경우, 주택법과 본 규정에 따라 관리 및 사용해야 한다. 공용주택 관리위원회와 개발자는 본 규정에 따라 유지보수 비용 관리 계좌를 재설정하여 관리할 수 있으나 가장 가까운 공용주택 회의에 보고해야 한다.
조 제46조 공용주택 관리운영에 대한 이양 처리
1. 주택법에 따라 필수적으로 관리운영 단체를 가져야 하는 대상이 아닌 공용주택에서 현재 관리운영 단체가 있는 경우, 공용주택 회의는 서비스 계약을 종료하거나 계속 이행하는 것을 결정하기 위해 회의를 개최해야 한다.
2. 본 규정에 따라 기능 및 능력 조건을 충족하지 못한 상태로 공용주택을 관리운영 중인 단체는 본 규정 제28조 제2항에 따라 본 규정 효력 발생일로부터 1년 이내에 조건을 보완하고 문서를 건설부에 제출해야 하며, 해당 기간 내에 조건 및 문서를 보완하지 못한 경우, 공용주택 관리운영 서비스 계약을 체결할 수 없으나 국가 소유 공용주택의 경우 국가 소유 주택 관리 및 사용 법률에 따라 관리운영되는 경우는 제외된다.
3. 본 규정에 따라 기능 및 능력 조건을 충족한 상태로 공용주택을 관리운영 중인 단체는 본 규정 제28조 제2항에 따른 문서를 건설부에 제출하여 관리운영 자격을 인정받아야 하며, 부동산 관리 및 시장 정보 사이트와 건설부 사이트에 공개되도록 6개월 이내에 제출해야 한다. 해당 기간 내에 문서를 제출하지 못한 경우, 공용주택 관리운영 서비스 계약을 체결할 수 없으나 국가 소유 주택의 경우 국가 소유 주택 관리 및 사용 법률에 따라 관리운영되는 경우는 제외된다.
장 6
조직 및 실행
조 47. 지방인민위원회와 건설청의 책임
1. 지방자치단체는 다음 책임을 진다:
a) 이 규정의 시행을 지휘하며, 지방의 실정과 이 규정에 따라 지방에서 공동주택 관리 및 사용에 대한 구체적인 지침을 제정하여 적용함;
b) 지방 내 공동주택 관리 및 사용에 관한 규정의 보급 및 홍보를 조직함;
c) 주택법 제106조 제5항에 따른 공동주택 관리운영 서비스 요금 체계를 발포함;
d) 주택법 및 이 규정에 따라 공동주택 공용부분 유지비 회수를 강제함;
드) 지방 기관의 직능 부서가 투자 건설 사업의 내용으로 승인된 주거공사 및 시설 인프라를 수용하도록 지시함;
e) 법률에 따라 각 건물 또는 공동주택 단지의 주민 관리를 결정함;
법률에 따라 공동주택 관리 및 사용에 대한 위반 행위를 검사, 감사하고 처리하거나 관련 기관에 위반 행위 처리를 요청함;
법률에 따라 다른 책임을 수행함;
2. 건설청은 지방인민위원회가 지방 내 공동주택 관리 및 사용에 대한 국가 관리를 수행하는 데 도움을 제공하며, 6개월마다 또는 연간 또는 특별 요구에 따라 지방 내 공동주택 관리 및 사용 상황을 건설부에 보고함.
Điều 48. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp quận
1. Báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phân giao trách nhiệm quản lý hành chính khu vực có nhà chung cư và xử lý các vướng mắc theo thẩm quyền.
2. Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này.
3. Kiểm tra công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư; xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn.
4. Thực hiện các trách nhiệm khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao và theo quy định của pháp luật.
Điều 49. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp phường
1. Tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân chấp hành quy định của Quy chế này và pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư.
2. Theo dõi, kiểm tra, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư theo thẩm quyền hoặc báo cáo Ủy ban nhân dân cấp quận xem xét, giải quyết.
3. Phối hợp, tạo điều kiện để đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện cung cấp các dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn.
4. Tổ chức hội nghị nhà chung cư và tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này.
5. Thực hiện các trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.
Điều 50. Trách nhiệm của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản
1. Hướng dẫn, đôn đốc việc thực hiện Quy chế này.
2. Kiểm tra việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong phạm vi cả nước và đề xuất cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư.
3. Phối hợp với các cơ quan liên quan tổ chức tập huấn, phổ biến, tuyên truyền các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên phạm vi cả nước.
4. Tổng hợp ý kiến phản ánh của các tổ chức, cá nhân có liên quan về các vấn đề vướng mắc phát sinh và đề xuất sửa đổi, bổ sung Quy chế này cho phù hợp.
5. Thực hiện các nhiệm vụ khác liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này hoặc theo chỉ đạo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Trong quá trình thực hiện, nếu gặp khó khăn, vướng mắc, đề nghị phản ánh kịp thời về Bộ Xây dựng để hướng dẫn hoặc sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.
PHỤ LỤC SỐ 01
MẪU NỘI QUY QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
(Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng)
NỘI QUY QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 1. Quy định đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư
1. Chủ sở hữu nhà chung cư phải chấp hành nghiêm chỉnh Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Bản nội quy này.
2. Khách ra vào nhà chung cư phải đăng ký, xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân tại quầy lễ tân (nếu có) hoặc tại tổ bảo vệ và phải tuân thủ sự hướng dẫn của lễ tân hoặc bảo vệ nhà chung cư. Trong trường hợp cần thiết, lễ tân hoặc bảo vệ nhà chung cư được giữ các giấy tờ chứng minh nhân thân của khách ra vào nhà chung cư để phục vụ cho việc kiểm soát an ninh, an toàn của nhà chung cư. Đối với khu vực dành cho văn phòng, dịch vụ, thương mại thì không cần phải đăng ký, xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân này.
3. Người đến tạm trú tại căn hộ phải đăng ký danh sách người tạm trú với quầy lễ tân (nếu có) hoặc tại tổ bảo vệ; đăng ký tạm trú tại cơ quan công an cấp phường sở tại.
4. Người sử dụng căn hộ, người tạm trú phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về các hành vi vi phạm Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và Bản nội quy này.
5. Các quy định áp dụng đối với nhân viên làm việc tại khu vực văn phòng, dịch vụ, thương mại: do chủ đầu tư, Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư.
Điều 2. Các hành vi bị nghiêm cấm trong việc sử dụng nhà chung cư
1. Gây mất an ninh, trật tự, nói tục, chửi bậy, sử dụng truyền thanh, truyền hình hoặc các thiết bị phát ra âm thanh gây ồn ào làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
2. Phóng uế, xả rác hoặc các loại chất thải, chất độc hại không đúng nơi quy định, gây ô nhiễm môi trường nhà chung cư.
3. Ném bất cứ vật gì từ cửa sổ, ban công của căn hộ.
4. Chăn, thả, nuôi gia súc, gia cầm trong nhà chung cư.
5. Đốt vàng mã, đốt lửa trong nhà chung cư, trừ địa điểm được đốt vàng mã theo quy định tại nhà chung cư.
6. Phơi, để quần áo và bất cứ vật dụng nào trên lan can hoặc tại phần không gian từ lan can trở lên hoặc vắt ngang cửa sổ của căn hộ.
7. Đánh bạc, hoạt động mại dâm trong nhà chung cư.
8. Kinh doanh các ngành nghề có liên quan đến vật liệu nổ, dễ cháy, gây nguy hiểm cho tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư.
9. Mua, bán, tàng trữ, sử dụng trái phép chất ma túy tại căn hộ và các khu vực khác trong nhà chung cư.
10. Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích, các thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư.
11. Các hành vi khác theo quy định của pháp luật có liên quan đến nhà chung cư: do Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư.
12. Các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định của pháp luật.
Điều 3. Quy định về việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư
Chủ sở hữu, người sử dụng và khách ra, vào nhà chung cư phải tuân thủ các quy định sau đây:
1. Sử dụng thang máy và các thiết bị sử dụng chung theo đúng mục đích, công năng thiết kế sử dụng. Trẻ em dưới 12 tuổi khi sử dụng thang máy hoặc công trình phục vụ chung phải có cha, mẹ hoặc người trông coi đi kèm và giám sát.
2. Không được làm hư hỏng hoặc có hành vi vi phạm đến tài sản chung của nhà chung cư.
3. Không được chiếm dụng, sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung vào mục đích riêng; không được để các vật dụng thuộc sở hữu riêng tại phần sở hữu chung.
4. Tuân thủ đầy đủ các quy định về việc dừng, đỗ xe tại nơi được dừng, đỗ xe theo quy định.
5. Sử dụng nhà sinh hoạt cộng đồng vào đúng mục đích, công năng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
6. Tuân thủ đầy đủ các quy định về an toàn phòng cháy, chữa cháy của nhà chung cư.
7. Các quy định khác: do Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư.
Điều 4. Quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi hoặc lắp đặt thêm trong căn hộ, phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng
1. Trường hợp căn hộ hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng có hư hỏng thì chủ sở hữu hoặc người sử dụng được quyền sửa chữa, thay thế nhưng không được làm hư hỏng phần sở hữu chung và ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác.
2. Trường hợp thay thế, sửa chữa hoặc lắp đặt thiết bị thêm thì phải bảo đảm không làm thay đổi, biến dạng hoặc làm hư hỏng kết cấu của nhà chung cư.
3. Trường hợp có hư hỏng các thiết bị thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung gắn liền với căn hộ, phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng thì việc thay thế, sửa chữa phải được thực hiện theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành nhưng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của chủ sở hữu khác. Chủ sở hữu phải thông báo cho Ban quản lý nhà chung cư để kịp thời sửa chữa, thay thế khi có hư hỏng và phải tạo điều kiện thuận lợi cho đơn vị thi công khi sửa chữa các hư hỏng này.
4. Trường hợp nhà chung cư có khu văn phòng, dịch vụ, thương mại mà có hư hỏng các thiết bị thuộc phần sử dụng chung của nhà chung cư thì chủ sở hữu khu chức năng này phải thực hiện sửa chữa, thay thế theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
5. Trường hợp vận chuyển các thiết bị, đồ dùng trong nhà chung cư hoặc vận chuyển vật liệu khi sửa chữa các hư hỏng thì phải thông báo cho Ban Quản lý nhà chung cư và chỉ được thực hiện trong thời gian từ 8 giờ sáng tới 18 giờ chiều hàng ngày để tránh làm ảnh hưởng đến hoạt động của nhà chung cư.
6. Các quy định khác: do Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư.
Điều 5. Quy định về việc xử lý khi có sự cố của nhà chung cư
1. Khi gặp sự cố có thể gây nguy hiểm đến tính mạng và an toàn tài sản trong nhà chung cư thì chủ sở hữu, người sử dụng phải thông báo ngay cho Ban Quản lý nhà chung cư để xử lý.
2. Trường hợp gặp sự cố khẩn cấp, cần thiết phải sơ tán người ra khỏi nhà chung cư thì phải thực hiện theo hướng dẫn trên loa phát thanh hoặc biển chỉ dẫn thoát hiểm hoặc hướng dẫn của bảo vệ, đơn vị có thẩm quyền để di chuyển người đến nơi an toàn.
Điều 6. Quy định về việc công khai thông tin của nhà chung cư
1. Ban Quản lý nhà chung cư phải thông báo công khai các thông tin có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trên bản tin hoặc bảng thông báo hoặc phương tiện thông tin khác của nhà chung cư.
2. Các nội quy về phòng cháy, chữa cháy phải được gắn đúng nơi quy định; nội quy sử dụng thang máy phải được gắn bên cạnh thiết bị này để đảm bảo việc sử dụng được an toàn, thuận tiện.
Điều 7. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
1. Yêu cầu Ban quản trị và Ban Quản lý nhà chung cư cung cấp thông tin, các nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư.
2. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng bảo hiểm cháy, nổ theo quy định của pháp luật.
3. Chấp hành nghiêm chỉnh các quy định của Bản nội quy này và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
4. Đóng đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư và các chi phí khác theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với các nhà cung cấp dịch vụ.
Điều 8. Xử lý các hành vi vi phạm
1. Chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư nếu có hành vi vi phạm các quy định của Bản nội quy này hoặc vi phạm quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành thì tùy theo mức độ vi phạm sẽ bị xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm của mình gây ra.
2. Chủ sở hữu, người sử dụng phải nghiêm chỉnh chấp hành quyết định xử lý vi phạm của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
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Ghi chú: Ngoài các nội dung quy định nêu trên, chủ đầu tư, hội nghị nhà chung cư có thể thống nhất quy định thêm các nội dung khác cho phù hợp với từng nhà chung cư nhưng các quy định thêm này không được trái pháp luật và đạo đức xã hội.
PHỤ LỤC SỐ 02
MẪU HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ
(Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng)
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
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HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ
Căn cứ Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11;
Căn cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13;
Căn cứ Luật Xây dựng số 60/2014/QH13;
Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;
Căn cứ Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quy chế quản lý; sử dụng nhà chung cư;
Căn cứ vào nhu cầu giữa hai bên.
Hai bên tham gia ký kết hợp đồng dưới đây bao gồm:
Bên A: Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (sau đây gọi tắt là Bên A)
Tên giao dịch:
Đại diện:
Địa chỉ:
Tài khoản số: Tại:
Fax:
Bên B: Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư (sau đây gọi tắt là Bên B)
Tên giao dịch:
Đại diện:
Địa chỉ:
Điện thoại:
Tài khoản số: Tại:
Mã số thuế:
Fax:
Website (nếu có):
Hôm nay, ngày ... tháng ... năm ..., hai bên đồng ý ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với các điều, khoản sau đây:
Điều 1. Giải thích từ ngữ
Các từ và cụm từ ghi trong hợp đồng này được hiểu như sau:
1. “Ban quản trị, người đại diện quản lý nhà chung cư” là Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư ………(1), địa chỉ ……, được viết tắt là Bên A.
2. “Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư” là …(2), được viết tắt là Bên B.
3. “Ngày, tháng” được tính theo ngày, tháng dương lịch, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
4. “Bất khả kháng” là các sự kiện quy định tại Điều 14 của hợp đồng này.
5. “Công việc” là các dịch vụ do Bên B thực hiện theo quy định tại Điều 3 của hợp đồng này.
6. “Khách hàng/cư dân” là chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích khác trong nhà chung cư, người sử dụng hợp pháp nhà chung cư.
7. “Tài sản” là toàn bộ các thiết bị, cơ sở vật chất gắn liền với nhà chung cư.
8. “Quỹ kết dư” là số tiền lũy kế chênh lệch giữa các khoản thu của tòa nhà trừ đi các chi phí phát sinh trong quá trình vận hành và hoạt động của tòa nhà (không tính các khoản chi lấy từ quỹ bảo trì).
Điều 2. Đặc điểm của nhà chung cư
Bên B cam kết thực hiện dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với các đặc điểm như sau:
1. Tên nhà chung cư/cụm nhà chung cư(3):
2. Loại nhà chung cư(4):
3. Vị trí nhà chung cư:
4. Quy mô nhà chung cư (số tầng, số căn hộ):
5. Các công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư:
Điều 3. Công việc quản lý vận hành nhà chung cư
1. Bên A đồng ý thuê Bên B thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư tại địa chỉ ...... như sau(5):
a) Lập và thực hiện kế hoạch quản lý vận hành nhà chung cư;
b) Xây dựng bộ máy quản lý vận hành và cung cấp nhân sự quản lý vận hành nhà chung cư; kiểm soát quá trình quản lý vận hành theo kế hoạch thông qua bộ phận kiểm soát từ văn phòng quản lý theo định kỳ và thường xuyên tại nhà chung cư;
c) Thiết lập, điều chỉnh các quy trình quản lý, vận hành, biểu mẫu phù hợp với đặc điểm của nhà chung cư và vận dụng vào quản lý thực tế tại nhà chung cư;
d) Kiểm soát, bảo đảm trật tự, an ninh công cộng, xử lý vệ sinh, môi trường, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật (điện, nước, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống thang máy, thang cuốn, thông tin liên lạc,...) và các dịch vụ khác của nhà chung cư;
đ) Chủ động liên hệ, phối hợp làm việc với các nhà cung cấp dịch vụ và hỗ trợ cư dân đăng ký sử dụng các dịch vụ về nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, internet, điện thoại...;
e) Thay mặt Bên A quản lý, cập nhật, phát hành thông báo giá dịch vụ quản lý vận hành và tiến hành thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, phí dịch vụ, phí tiêu thụ nước sinh hoạt của chủ sở hữu căn hộ theo định kỳ hàng tháng, đề xuất với Bên A các biện pháp bắt buộc thích hợp khi cần thiết để đảm bảo việc thu các khoản tiền này;
g) Giám sát công ty bảo trì cơ điện thực hiện việc bảo trì các thiết bị cơ điện hàng tháng, hàng quý, hàng năm theo kế hoạch đã lập và báo cáo định kỳ cho Bên A;
h) Quản lý vận hành các hệ thống kỹ thuật tòa nhà; bố trí lịch làm việc của nhân viên kỹ thuật làm việc tại nhà chung cư; giám sát công việc hàng ngày của nhân viên kỹ thuật bao gồm các hạng mục phải kiểm tra cũng như những công việc sửa chữa khác;
i) Thực hiện việc sửa chữa đơn giản các thiết bị nhà chung cư: thay bóng đèn, công tắc tại khu vực chung. Bên B chỉ chịu chi phí nhân lực sửa chữa và vật tư đơn giản (đèn chiếu sáng hành lang, công tắc, phụ liệu...); Bên A chịu trách nhiệm về phần vật tư, thiết bị thay thế thuộc phạm vi quỹ bảo trì; trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác;
k) Thay mặt Bên A làm việc với các cơ quan có liên quan và phối hợp với chính quyền địa phương thực hiện các quy định của pháp luật về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường và các phong trào chung;
l) Đôn đốc, nhắc nhở cư dân thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư. Nhắc nhở và hỗ trợ cư dân đăng ký tạm trú, thường trú khi vào sinh sống tại nhà chung cư; tiếp thu ý kiến và giải quyết khiếu nại của cư dân liên quan đến công tác quản lý vận hành nhà chung cư;
m) Tổ chức thực tập phòng cháy, chữa cháy nội bộ định kỳ để các thành viên trong Ban quản lý, bộ phận kỹ thuật, lực lượng bảo vệ, an ninh, bộ phận dịch vụ vệ sinh (và có thể có cư dân); phối hợp với Bên A lập phương án phòng cháy, chữa cháy định kỳ theo quy định để hướng dẫn khách hàng/cư dân nhà chung cư nắm được các bước cần thực hiện khi có tình huống khẩn cấp xảy ra;
n) Lựa chọn, ký kết hợp đồng dịch vụ với các nhà thầu có năng lực, có uy tín để cung cấp dịch vụ bảo vệ, dịch vụ giữ xe, dịch vụ duy trì vệ sinh hàng ngày, chăm sóc cây cảnh, xử lý côn trùng...; tư vấn cho Bên A lựa chọn và ký hợp đồng với các nhà thầu có năng lực và uy tín cung cấp dịch vụ bảo trì, sửa chữa khác (nếu có),...;
o) Báo cáo tình hình quản lý và các chi phí hoạt động hàng tháng, hàng năm tại hội nghị nhà chung cư;
p) Thực hiện các công việc khác do các bên thỏa thuận: .......
2. Bên B đảm bảo quản lý vận hành và cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư (cụm nhà chung cư) đúng yêu cầu của Bên A với chất lượng tốt, đảm bảo an toàn, vệ sinh, môi trường và phòng chống cháy, nổ phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Việc thực hiện sẽ được tiến hành theo tiêu chí: đảm bảo dịch vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng (nếu có) ở mức độ tiêu chuẩn, chất lượng phù hợp, áp dụng đầy đủ các quy trình và biểu mẫu để xử lý công việc, vận hành nhà chung cư an toàn (kỹ thuật, phòng cháy, chữa cháy...), an ninh và vệ sinh được đảm bảo.
3. Bên B thực hiện công việc quản lý vận hành theo hình thức cung cấp nhân sự Ban quản lý, kỹ thuật, kiểm soát, điều hành hoạt động nhà chung cư và chỉ thực hiện các công việc theo ủy quyền quản lý của Bên A.
4. Trường hợp Bên B có đủ năng lực thực hiện việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì Bên A xem xét, quyết định để ký kết hợp đồng thuê Bên B thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Điều 4. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, thời hạn và phương thức thanh toán kinh phí quản lý vận hành
1. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định cụ thể như sau:
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Đối tượng khách hàng |
Mức giá (đồng/m2/tháng)(6) |
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Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với khu căn hộ |
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Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với khu văn phòng, dịch vụ và thương mại (nếu có khu chức năng này). |
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Giá dịch vụ quản lý vận hành đối với khu vực tầng hầm thuộc sở hữu riêng dùng làm nơi để xe ô tô (diện tích tầng hầm là:....). (nếu có các diện tích này) |
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Bên B được thu thêm các khoản thu khác tại nhà chung cư như khai thác các dịch vụ cộng thêm (quảng cáo trong thang máy, cho thuê bãi đỗ xe taxi, các khoản thu khác, ...): do các bên thỏa thuận.
2. Nội dung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm (7):
a) Chi phí điện dùng cho máy móc thiết bị, hệ thống sử dụng chung của tòa nhà; chi phí nước sử dụng trong khu vực công cộng, tưới cây; chi phí dầu Do vận hành máy phát điện dự phòng phục vụ cho khu vực công cộng; đèn chiếu sáng hành lang, đèn chiếu sáng thang thoát hiểm; điện sử dụng thang máy, máy bơm nước sinh hoạt, bơm nước thải,
b) Chi phí dịch vụ an ninh, bảo vệ (bao gồm dụng cụ hỗ trợ: bộ đàm, đèn pin,...);
c) Chi phí dịch vụ vệ sinh công cộng (bao gồm dụng cụ, hóa chất,...); dịch vụ chăm sóc cây xanh, phân bón và tưới cây; diệt côn trùng định kỳ; chi phí thu gom vận chuyển rác sinh hoạt hàng tháng;
d) Chi phí sách báo tại sảnh; chi phí điện thoại, internet, văn phòng phẩm cho hoạt động của Ban quản lý; chi phí liên lạc với chính quyền sở tại khi có yêu cầu; chi phí trang trí các dịp lễ, tết;
đ) Chi phí hóa chất xử lý thông cống, rãnh, bể phốt; chi phí diễn tập phòng cháy, chữa cháy nội bộ định kỳ hàng năm;
e) Chi phí kiểm tra mẫu nước sinh hoạt định kỳ; súc rửa bể nước ngầm, bể nước sinh hoạt (nếu có);
g) Chi phí cho đơn vị quản lý vận hành như chi phí trang thiết bị văn phòng Ban quản lý (bàn ghế, máy tính, máy in, ...) và dụng cụ kỹ thuật; chi phí đồng phục nhân viên Ban quản lý, chi phí tiền công tiền lương, phụ cấp, bảo hiểm xã hội phúc lợi xã hội cho nhân viên thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư này;
h) Các chi phí khác: do các bên thỏa thuận.
3. Nguyên tắc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:
a) Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Khoản 1 Điều này không thay đổi trong 12 tháng, kể từ ngày hợp đồng này có hiệu lực;
b) Trong trường hợp có sự thay đổi về chính sách tiền lương do Nhà nước Việt Nam ban hành, sự điều chỉnh giá năng lượng: điện, nước, dầu làm ảnh hưởng đến đơn giá nhân sự và chi phí năng lượng thì các bên trao đổi để xác định lại giá dịch vụ cho phù hợp với tình hình thực tế.
4. Thời hạn và phương thức thanh toán kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:
a) Đối với khu căn hộ:
Bên B thực hiện thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư (tính theo giá dịch vụ quy định tại Khoản 1 Điều này nhân (x) với diện tích sử dụng của từng căn hộ). Thời hạn thu từ ngày ... đến ngày ... hàng tháng thông qua phương thức thanh toán bằng tiền Việt Nam đồng hoặc chuyển khoản (do các bên thỏa thuận).
b) Đối với khu văn phòng, dịch vụ, thương mại hoặc các khoản thu tăng thêm khác:
Bên B thực hiện thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư (tính theo giá dịch vụ quy định tại Khoản 1 Điều này nhân (x) với diện tích sử dụng văn phòng, dịch vụ, thương mại). Thời hạn từ ngày ... đến ngày ... hàng tháng thông qua phương thức thanh toán bằng tiền mặt Việt Nam đồng hoặc chuyển khoản (do các bên thỏa thuận).
Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của Bên A(8)
1. Bên A có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu Bên B thông báo kịp thời, đầy đủ các thông tin về việc thực hiện các công việc đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được ủy quyền;
b) Được hưởng các khoản doanh thu từ việc Bên B khai thác các dịch vụ tại nhà chung cư để bổ sung vào quỹ của Bên A nhằm phục vụ các hoạt động lợi ích chung của cư dân trong nhà chung cư này;
c) Được chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 11 của hợp đồng này;
d) Được áp dụng các chế tài quy định tại Điều 12 của hợp đồng này;
đ) Các quyền khác do các bên thỏa thuận...
2. Bên A có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thanh toán chi phí sửa chữa, bảo trì, thay thế các thiết bị hư hỏng bao gồm chi phí vật tư và nhân công và các chi phí khác thuộc trách nhiệm của Bên A (ngoại trừ các công việc thuộc trách nhiệm của Bên B quy định tại Khoản 2 Điều 3 của hợp đồng này). Nếu các thiết bị hư hỏng do lỗi vận hành của Bên B thì Bên B phải chịu toàn bộ chi phí sửa chữa;
b) Thanh toán cho Bên B kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo giá thỏa thuận tại Điều 4 của Hợp đồng này;
c) Cung cấp hồ sơ lưu trữ nhà chung cư và các thông tin, tài liệu cần thiết theo quy định của pháp luật để Bên B thực hiện dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
d) Bố trí cho Bên B phòng làm việc cho Ban quản lý (diện tích, vị trí……) và chỗ để xe cho nhân sự Ban quản lý, bảo vệ và vệ sinh;
đ) Tạo điều kiện và phối hợp chặt chẽ với Bên B trong quá trình thực hiện hợp đồng;
e) Nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thực hiện các nghĩa vụ có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo hợp đồng này và theo quy định của pháp luật;
g) Các nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận...
Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của Bên B
1. Bên B có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu Bên A cung cấp hồ sơ nhà chung cư và các thông tin, tài liệu cần thiết theo quy định của pháp luật để phục vụ cho việc quản lý vận hành nhà chung cư;
b) Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 4 của hợp đồng này;
c) Thực hiện việc thu tiền của cư dân để chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư hoặc đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư (theo mức tiền mà hội nghị nhà chung cư đã quyết định), thu tiền điện, nước,... của người sử dụng (nếu có); thực hiện xử lý các trường hợp không nộp, chậm nộp theo thỏa thuận trong hợp đồng này và theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành;
d) Được hưởng thêm các khoản thu khác tại nhà chung cư như khai thác các dịch vụ cộng thêm (quảng cáo thang máy, cho thuê bãi đậu xe taxi, các khoản thu khác,...);
đ) Được tạm ngừng cung cấp các dịch vụ:……….. hoặc đề nghị đơn vị cung cấp điện, nước, năng lượng... cho nhà chung cư tạm ngừng cung cấp các dịch vụ này trong trường hợp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đã được thông báo bằng văn bản đến lần thứ hai yêu cầu nộp kinh phí quản lý vận hành và kinh phí khác do Bên B thu nhưng vẫn không nộp các kinh phí này;
e) Được thể hiện logo/thương hiệu trên các văn bản của Bên B trong việc quản lý vận hành, chăm sóc khách hàng và được treo bảng hiệu của Bên B tại nhà chung cư sau khi đã được Bên A đồng ý về vị trí, kích thước và hình thức;
g) Các quyền khác do các bên thỏa thuận...
2. Bên B có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thực hiện đầy đủ và bảo đảm đúng chất lượng các công việc theo quy định tại Điều 3 của hợp đồng này, bao gồm cả công việc ủy quyền (nếu có) và gửi báo cáo cho Bên A về tiến độ, kết quả thực hiện;
b) Kiểm tra, giám sát hoạt động của các nhân viên của Bên B để thực hiện công việc quản lý vận hành và phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại xảy ra cho Bên A hoặc bên thứ ba nếu do nhân viên của Bên B gây thiệt hại;
c) Kiểm tra, giám sát việc quản lý vận hành liên quan đến hoạt động của nhà chung cư bao gồm: thang máy, dụng cụ thiết bị phòng cháy chữa cháy, máy phát điện dự phòng, máy bơm nước, vệ sinh, môi trường...;
d) Cam kết đảm bảo quản lý và vận hành hệ thống kỹ thuật nhà chung cư theo đúng khuyến cáo và hướng dẫn sử dụng của nhà sản xuất hoặc theo thiết kế;
đ) Chậm nhất ngày 15 hàng tháng phải gửi cho Bên A các báo cáo tình hình hoạt động nhà chung cư của tháng trước liền kề;
e) Bồi thường thiệt hại nếu vi phạm hợp đồng theo mức thiệt hại thực tế phát sinh do lỗi của Bên B; phải chịu trách nhiệm trước Bên A và trước pháp luật về mọi hoạt động do nhân lực của mình thực hiện;
g) Có trách nhiệm quản lý, bảo quản, sử dụng có hiệu quả, đúng mục đích các tài liệu, thiết bị và các tài sản do Bên A trang bị; có trách nhiệm hoàn trả cho Bên A khi hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng trong tình trạng hoạt động tốt (ngoại trừ các hao mòn tự nhiên);
h) Được khai thác các dịch vụ tại nhà chung cư để tăng thêm doanh thu và chia sẻ khoản doanh thu này với Bên A theo quy định tại Điều 15 của hợp đồng này để làm quỹ cộng đồng phục vụ lợi ích chung của cư dân nhà chung cư;
i) Thực hiện tất cả các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đối với hoạt động kinh doanh của mình như: đăng ký kinh doanh, đăng ký hành nghề, hoàn thành tất cả các nghĩa vụ thuế;
k) Bàn giao lại cho Ban quản trị bộ hồ sơ nhà chung cư quy định tại Điều 5 của Quy chế này khi chấm dứt hợp đồng quản lý vận hành này;
l) Các nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận...
Điều 7. Bố trí sử dụng nhân viên quản lý nhà chung cư
1. Bên B có quyền bố trí hoặc thuyên chuyển bất kỳ nhân viên nào đang làm việc cho Bên B tại nhà chung cư khi cần thiết, nhưng phải đảm bảo không gây trở ngại cho việc quản lý nhà chung cư. Trường hợp thay trưởng Ban quản lý tòa nhà thì phải thông báo bằng văn bản cho Bên A biết.
2. Trong trường hợp nhân viên của Bên B (kể cả trưởng Ban quản lý nhà chung cư) không hoàn thành nhiệm vụ theo quy định trong hợp đồng này, thì Bên B sẽ tiến hành kiểm tra, nếu không hoàn thành nhiệm vụ sẽ thay thế người khác và có trách nhiệm thông báo lại cho Bên A biết.
3. Quy định thời gian làm việc của các bộ phận thuộc Ban quản lý như sau:(9)
a) Văn phòng Ban quản lý: (sáng từ ... giờ đến ... giờ; chiều từ ... giờ đến ... giờ);
b) Bộ phận Lễ tân - CSKH: Làm theo ca (gồm các ca cụ thể sau:……);
c) Bộ phận kỹ thuật: Trực 24/24h (làm việc 7 ngày/tuần, kể cả ngày lễ, tết).
Điều 8. Thanh toán kinh phí thuộc trách nhiệm chi trả của Bên A
1. Trước ngày 31 tháng 12 của năm trước liền kề, Bên B phải gửi cho Bên A dự kiến kế hoạch chi phí phục vụ cho việc quản lý vận hành nhà chung cư, bao gồm các khoản thu từ dịch vụ quản lý vận hành đối với khu căn hộ, khu văn phòng, dịch vụ, thương mại và dịch vụ khác kèm theo (nếu có); các khoản chi cho việc quản lý vận hành nhà chung cư, các khoản chi thuộc trách nhiệm chi trả của Bên B và các khoản chi thuộc trách nhiệm chi trả của Bên A.
2. Bên A có trách nhiệm thanh toán cho các nhà thầu dịch vụ như bảo trì, sửa chữa hư hỏng trang thiết bị,... và các khoản tương tự thuộc trách nhiệm thanh toán của Bên A.
Điều 9. Phương thức phối hợp giữa Bên A và Bên B
1. Trách nhiệm của Bên A:
a) Là đại diện cho các chủ sở hữu, người sử dụng hợp pháp nhà chung cư ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với Bên B để thực hiện công việc quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Điều 3 của hợp đồng này;
b) Quản lý quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật; quản lý quỹ phục vụ lợi ích chung của cư dân nhà chung cư (nếu có) để phục vụ chi trả cho các mục đích bảo trì, các mục đích công cộng khác;
c) Đại diện cho cư dân để làm việc với các tổ chức, cơ quan chức năng theo yêu cầu hoặc theo quy định của pháp luật;
d) Xem xét, thống nhất kế hoạch quản lý vận hành và các nội dung liên quan đến trách nhiệm, quyền hạn của Bên A. Ký kết hợp đồng với nhà thầu ngoài phạm vi của Bên B như bảo trì, sửa chữa, thay thế cây cảnh,... (nếu có);
đ) Chi trả các khoản chi phí liên quan đến hoạt động vận hành của nhà chung cư ngoài phạm vi chi trả của Bên B như mua sắm vật tư, trang thiết bị; việc bảo trì, cải tạo, trang trí nhà chung cư;
e) Cử đại diện để phối hợp chặt chẽ với Bên B trong việc quản lý vận hành nhà chung cư theo đúng các quy trình quản lý nhằm đáp ứng yêu cầu chất lượng dịch vụ.
2. Trách nhiệm của Bên B:
a) Tổ chức điều hành mọi hoạt động thuộc phạm vi quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng này;
b) Cung cấp nhân sự quản lý vận hành để đảm nhiệm công tác vận hành kỹ thuật, quản lý và chăm sóc khách hàng, kiểm soát hoạt động nhà chung cư;
c) Quản lý và giám sát dịch vụ khách hàng, dịch vụ vệ sinh môi trường, bảo vệ an ninh, an toàn phòng cháy, chữa cháy, dịch vụ trông giữ xe, diệt côn trùng, chăm sóc cây cảnh cho nhà chung cư, ... Bên B có trách nhiệm quản lý, kiểm soát về mặt nghiệp vụ và khối lượng công việc của các nhà thầu này theo tiêu chuẩn và quy trình quản lý đã thiết lập, định kỳ báo cáo công việc cho Bên A.
Điều 10. Thời hạn thực hiện hợp đồng (10)
1. Thời hạn hợp đồng này là ... tháng, kể từ ngày ... tháng ... năm ...
2. Trước khi hết thời hạn hợp đồng tối thiểu 30 ngày, Bên B gửi đề xuất gia hạn hợp đồng cho Bên A; nếu sau 15 ngày, kể từ ngày Bên A nhận được văn bản đề xuất gia hạn của Bên B mà Bên A không có ý kiến bằng văn bản thì hợp đồng sẽ được tự động gia hạn bằng với thời hạn của hợp đồng quy định tại Khoản 1 Điều này.
Điều 11. Chấm dứt hợp đồng và đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn
1. Hợp đồng này chấm dứt khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Hết hạn hợp đồng mà các bên nhất trí không gia hạn hợp đồng;
b) Hai bên cùng thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn;
c) Một trong hai bên bị phá sản hoặc giải thể hoặc chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật;
d) Do sự kiện bất khả kháng nhưng không khắc phục được trong thời hạn... tháng liên tục.
2. Bên A được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi Bên B có một trong các vi phạm sau đây(11):
a) Vi phạm nghĩa vụ quy định tại Khoản 2 Điều 6 của hợp đồng này và gây thiệt hại cho Bên A;
b) Tăng mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không theo quy định tại Điều 4 của hợp đồng này hoặc thay đổi các điều khoản trong hợp đồng này nhưng không được sự đồng ý của Bên A;
c) Chuyển nhượng hợp đồng này hoặc giao việc quản lý vận hành nhà chung cư cho một đơn vị khác mà không có sự đồng ý bằng văn bản của Bên A;
d) Không khắc phục các vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng này trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày nhận được thông báo bằng văn bản của Bên A;
đ) Bị phá sản hoặc bị giải thể hoặc bị chấm dứt hoạt động;
e) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận...
Bên A không được tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng ngoài các trường hợp quy định tại Khoản này; nếu tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng thì Bên A phải bồi thường theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 của hợp đồng này.
3. Bên B được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi Bên A có một trong các vi phạm sau đây:
a) Không thanh toán đầy đủ các khoản tiền đến hạn cho Bên B theo hợp đồng này trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày nhận được thông báo bằng văn bản của Bên B về những khoản thanh toán đã bị quá hạn;
b) Không cung cấp hồ sơ nhà chung cư và các thông tin, tài liệu cần thiết theo quy định của pháp luật để Bên B thực hiện công việc quản lý vận hành nhà chung cư;
c) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận...
Bên B không được tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng ngoài các trường hợp quy định tại Khoản này; nếu tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng thì Bên B phải bồi thường theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 của hợp đồng này.
4. Bàn giao khi chấm dứt hợp đồng:
a) Trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày thông báo chấm dứt hợp đồng, hai bên có trách nhiệm thảo luận và xác định giá trị quyết toán hợp đồng. Trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày Bên B hoàn thành nghĩa vụ báo cáo, bàn giao số liệu, bàn giao tài sản và hai bên đã ký thỏa thuận thanh lý hợp đồng này, Bên A phải thanh toán cho Bên B các khoản tiền còn lại theo biên bản quyết toán (nếu có);
b) Trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày chấm dứt hợp đồng, Bên B phải bàn giao cho Bên A toàn bộ tài sản theo đúng hiện trạng của Bên A, sổ sách kế toán hợp đồng và số liệu công nợ (bằng file mềm và bản cứng), hồ sơ nhà chung cư, các thông tin khách hàng/cư dân ... và các tài liệu, tài sản khác (nếu có) thuộc quyền sở hữu của Bên A;
c) Các thỏa thuận khác...
Điều 12. Vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại
1. Bên B phải bồi thường cho Bên A toàn bộ chi phí khắc phục thực tế hư hỏng và các chi phí có liên quan đến những hư hỏng làm mất tài sản khi có một trong các trường hợp sau đây(12):
a) Phát sinh do lỗi của Bên B;
b) Bên B thiếu trách nhiệm hoặc có hành vi vi phạm hợp đồng.
c) Trường hợp một trong hai bên vi phạm quy định tại Khoản 2 hoặc Khoản 3 Điều 11 của hợp đồng này thì bên vi phạm phải bồi thường cho bên kia số tiền bằng ……lần giá dịch vụ quản lý vận hành tại nhà chung cư của tháng gần nhất (theo số liệu Bên B cung cấp).
Điều 13. Trách nhiệm sau khi chấm dứt hợp đồng
1. Bên A không được quyền sử dụng các biểu mẫu và quy trình quản lý, biểu mẫu do Bên B thiết lập, trừ khi có sự đồng ý bằng văn bản của Bên B.
2. Bên B không được phép sử dụng thông tin khách hàng, cư dân phục vụ mục đích kinh doanh của Bên B.
3. Bên B phải bàn giao toàn bộ tài sản, số liệu sổ sách cho Bên A trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày chấm dứt hợp đồng để Bên A tiếp tục quản lý vận hành chung cư một cách liên tục và không ảnh hưởng đến sinh hoạt của cư dân. Nếu vi phạm quy định này thì Bên B sẽ chịu bồi thường thiệt hại cho Bên A là………
4. Các thỏa thuận khác...
Điều 14. Sự kiện bất khả kháng
1. Các trường hợp sau đây được coi là sự kiện bất khả kháng:
a) Do chiến tranh hoặc do thiên tai hoặc do thay đổi chính sách, pháp luật của Nhà nước Việt Nam;
b) Do phải thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các trường hợp khác do pháp luật quy định;
c) Do tai nạn, ốm đau thuộc diện phải đi cấp cứu tại cơ sở y tế;
d) Các trường hợp khác: do các bên thỏa thuận.
2. Thông báo tình trạng bất khả kháng:
a) Khi xuất hiện một trong các trường hợp bất khả kháng theo thỏa thuận tại Khoản 1 Điều này thì bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng phải thông báo bằng văn bản hoặc thông báo trực tiếp cho bên còn lại biết trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày xảy ra trường hợp bất khả kháng (nếu có giấy tờ chứng minh về lý do bất khả kháng thì phải xuất trình giấy tờ này);
b) Bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng không thực hiện được nghĩa vụ của mình sẽ không bị coi là vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng và cũng không phải là cơ sở để chấm dứt hợp đồng này;
c) Bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng phải gửi thông báo cho bên kia khi không còn bị ảnh hưởng bởi tình trạng bất khả kháng;
d) Các bên phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ khi điều kiện bất khả kháng không còn;
đ) Nếu sự kiện bất khả kháng xảy ra trong ... tháng liên tục nhưng không khắc phục được thì hợp đồng đương nhiên hết hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Trách nhiệm của các bên trong trường hợp bất khả kháng:
Việc thực hiện các nghĩa vụ có liên quan theo hợp đồng của các bên sẽ được tạm dừng trong thời gian xảy ra sự kiện bất khả kháng. Các bên sẽ tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của mình sau khi sự kiện bất khả kháng chấm dứt, trừ trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều này.
Điều 15. Khai thác, cung cấp dịch vụ phụ và quỹ kết dư
1. Bên A có quyền và trách nhiệm sau đây:
a) Trong thời hạn hợp đồng này, Bên A ủy quyền cho Bên B tìm kiếm, khai thác môi giới khai thác kinh doanh các dịch vụ thuộc quyền sở hữu chung của nhà chung cư như thu phí quảng cáo, bảng hiệu, khai thác mặt bằng trống, các dịch vụ khác.... Việc khai thác này phải đảm bảo không được làm ảnh hưởng đến công tác quản lý vận hành nhà chung cư của Bên B, mỹ quan, môi trường và trật tự công cộng tại nhà chung cư.
b) Được nhận ...% số tiền thu tăng thêm so với các khoản thu hiện hữu từ khai thác dịch vụ để Bên A bổ sung vào nguồn quỹ nhằm thực hiện các hoạt động phục vụ lợi ích chung cho nhà chung cư.
2. Bên B có quyền và trách nhiệm sau đây:
a) Theo sự ủy quyền của Bên A, được quyền tìm kiếm đối tác và quản lý việc khai thác, lắp đặt quảng cáo, bảng hiệu và các dịch vụ khác nhằm mục đích gia tăng nguồn thu cho nhà chung cư. Mức phí được hưởng là ...% giá trị thu tăng thêm so với các khoản thu được từ việc khai thác và quản lý dịch vụ đó;
b) Được quyền tham gia dự thầu khai thác dịch vụ nhà chung cư (nếu có) theo chỉ định hoặc mời thầu từ Bên A.
3. Quỹ kết dư:
Với phương thức tự thu, tự chi, hai bên thống nhất rằng, quỹ kết dư (nếu có) trong thời gian hợp đồng này có hiệu lực là thuộc sở hữu của Bên B. Bên B đồng ý sẽ trích ...% quỹ kết dư này để Bên A bổ sung vào quỹ nhằm thực hiện các hoạt động phục vụ lợi ích chung cho nhà chung cư.
Điều 16. Các thỏa thuận khác
Các bên căn cứ vào từng nhà chung cư cụ thể để thỏa thuận thêm các nội dung khác nhưng không được mâu thuẫn với các nội dung trong hợp đồng này, không được trái với quy định của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, pháp luật về nhà ở và đạo đức xã hội.
Điều 17. Các phụ lục hợp đồng
Các tài liệu sau đây là một phần của hợp đồng này:
1. Kế hoạch quản lý vận hành nhà chung cư;
2. Hồ sơ nhà chung cư;
3. Các phụ lục khác được ký giữa hai bên (nếu có).
Điều 18. Tranh chấp và giải quyết tranh chấp
1. Nếu có phát sinh tranh chấp về nội dung hợp đồng này thì các bên phải tiến hành thương lượng để giải quyết.
2. Trường hợp có tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư mà thương lượng không có kết quả thì trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày phát sinh tranh chấp, các bên có quyền gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư để xem xét, giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp có tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Quyết định của Tòa án nhân dân là quyết định cuối cùng và có tính chất bắt buộc với các bên.
Điều 19. Hiệu lực của hợp đồng
1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ... tháng ... năm ...
2. Việc thanh lý hợp đồng này được thực hiện bằng biên bản thanh lý do hai bên cùng ký kết.
3. Hai bên thỏa thuận cam kết thực hiện đúng nội dung của hợp đồng này; tài sản được ủy quyền quản lý không thuộc diện bị tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.
4. Hợp đồng này được lập thành ... bản, có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ ... bản để cùng thực hiện.
5. Trường hợp các bên có thỏa thuận thay đổi nội dung của hợp đồng này thì phải lập phụ lục hợp đồng hoặc ký kết hợp đồng bổ sung bằng văn bản./.
|
BÊN A |
BÊN B |
_______________
1 Tên nhà chung cư.
2 Tên của đơn vị quản lý vận hành theo giấy tờ đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập của cơ quan có thẩm quyền.
3 Tên của tòa nhà/ cụm nhà chung cư.
4 Ghi rõ là nhà chung cư thuộc loại công trình chỉ có mục đích để ở hoặc công trình hỗn hợp gồm để ở và kinh doanh dịch vụ.
5 Tùy thuộc vào thỏa thuận giữa Bên A và Bên B, các bên có thể bổ sung hoặc giảm bớt hoặc thay đổi các công việc mà Bên B được thực hiện tại Khoản 1 Điều 3 này.
6 Diện tích m2 được xác định để tính giá là diện tích m2 sử dụng (tính theo diện tích thông thủy).
7 Các chi phí trong giá dịch vụ nêu tại Khoản 2 Điều 4 này có thể được thay đổi, điều chỉnh bổ sung theo thỏa thuận của các bên.
8 Ngoài các quyền và nghĩa vụ nêu tại Điều 5 và Điều 6, các bên có thể thỏa thuận bổ sung thêm các quyền và nghĩa vụ khác cho phù hợp với yêu cầu công việc.
9 Các bên thỏa thuận cụ thể nội dung nêu tại Khoản 3 Điều 7 này.
10 Các bên thỏa thuận cụ thể nội dung nêu tại Điều 10.
11 Các bên có thể thỏa thuận bổ sung thêm các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng nêu tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 11 này.
12 Các bên có thể thỏa thuận thêm nội dung của Khoản 1 Điều 12.
13 Các phần để trống trong hợp đồng này do các bên thỏa thuận cho phù hợp với tình hình thực tế.
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