결의 제 06/2004/NQ-CP 부동산 시장의 건전한 발전을 위한 몇 가지 방안에 관한 것

결의

부동산 시장 건전화를 위한 몇 가지 방안

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제9차 중앙위원회 제9기 회의 결의는 제9차 대회 잔여 기간 동안 경제 발전 목표와 주요 과제 중 하나로 다양한 시장 형성의 일관성을 강조하였으며, 이에 따라 "2003년 땅 법과 관련 법률을 신속히 시행하여 부동산 시장을 효과적으로 개발하고 관리하며, 땅에 대한 보조금 폐지, 이익 추구를 위한 투기, 가상 수요 촉진, 인위적인 주택 부족 현상, 부패, 불법 점유 및 땅 낭비를 방지하기 위한 강력하고 일관된 조치를 취해야 한다." 또한 "국가의 이해관계를 대표하는 소유자로서 국가의 가장 큰 투자자로서 인프라 개발을 통해 땅 가치를 증가시키는 정책을 실현함으로써 국가의 이익을 보장한다"고 명시하였다.

최근 우리 나라의 부동산 시장 전반, 특히 도시와 도시화 지역의 부동산 시장은 긍정적인 변화를 보였으며, 이는 국가 경제-사회 발전을 촉진하는데 중요한 역할을 하였다. 많은 생산-영업 및 서비스 프로젝트들이 사회 자본을 활용하여 생산-영업 효율성을 높이고 국민 생활 수준을 향상시키며 도시와 농촌의 외관을 개선하고 경제 구조를 산업화 및 현대화 방향으로 전환하는데 기여하였다. 이러한 경험을 바탕으로, 우리의 부동산 시장은 사회주의 시장 경제 체제를 지향하는 투자 환경과 법적 기반이 형성되었다.

그러나 부동산 시장 활동은 긍정적인 면과 함께 여러 약점을 드러냈다. 부동산 시장의 경제-사회 발전에 대한 역할과 위치를 충분히 인식하지 못한 결과, 부동산, 특히 주택 부동산의 효율적인 활용과 사용이 이루어지지 않았으며, 낭비와 손실이 발생하였다. 국가의 부동산 시장 관리와 조절 방안이 효과적이지 못했으며, 부동산 투기, 가상 수요 촉진을 통한 부동산 가격 상승 등이 널리 퍼져 있으며, 토지 용도 변경 위반, 직접 거래, 무허가 건설 등이 건설 투자와 계획 관리를 방해하고 예산 수입을 줄이며, 저소득층, 토지를 회수당한 가구, 도시화의 지속 가능성을 저해하는 부정적인 영향을 미쳤다.

이러한 문제들을 해결하고 부동산 시장 건전화 목표를 달성하기 위해, 우선 도시와 도시화 지역의 주택 부동산에 집중하여 다음과 같은 방안을 추진해야 한다.:

I. 부동산 시장 발전 목표

1. 부동산, 특히 주택 부동산의 효율적인 활용을 통해 땅, 건물 및 그 위의 시설을 최대한 활용하여 경제-사회 발전을 촉진하고 공업화 및 현대화를 지원한다.

2. 사회 자본을 유치하고 다양한 경제 주체들의 부동산 상품 개발 투자를 장려하며, 특히 생산-영업 시설 및 기술 및 사회 인프라 시설 건설에 대한 투자를 유도한다.

3. 사회주의 시장 경제 체제와 국제 통합에 적합한 다양한 시장과 제도를 형성한다.

국가가 적극적으로 방향을 제시하고 조절하며 감독하여 부동산 시장을 안정화하고 부동산 투기와 무질서한 활동을 극복한다.

II. 부동산 시장 발전 방안

A. 일반적인 방안

1. 부동산 시장 활동을 법적 규정에 따라 원활하게 운영할 수 있도록 법체계와 정책 메커니즘을 구축하고 완 thiện하며, 이를 통해 시장의 일관성과 통일성을 확보하고 시장의 효력을 보장한다. 정책 제정 시 경제 관계에서 국가 간섭을 최소화하여 부동산의 잠재력을 시장 참여를 통해 경제-사회 발전에 활용하도록 한다. 시장의 건전한 운영과 효율적인 관리를 촉진하고 국제 경제 통합을 위한 조건을 마련하며, 부동산 사업법, 부동산 등록법, 주택법, 땅 사용세법 및 재산세법 등을 제정하는 작업을 집중적으로 수행한다. 또한 땅 법과 건설법의 시행을 위한 지침 문서를 신속히 작성하고 현재 적용 중인 부동산 시장 관련 법규를 검토하여 중복, 모순 또는 부적절한 규정을 수정하여 시장의 효율성을 높인다.

2. 부동산, 특히 주택 부동산의 효율적인 활용을 촉진하고 공식 거래를 강화하기 위해 부동산 관련 세금과 수수료를 조정하고 보완한다. 국가가 부동산 시장을 조절하는 데 세금, 수수료 및 부과금을 활용하며, 특히 국가가 인프라를 투자하여 발생한 차등 땅세를 조정하여 땅 자원의 효율적인 활용을 촉진하고 투기를 억제하며, 부동산 시장 거래에서 합리적인 수준의 세금과 수수료를 줄여 공식 거래를 장려하고 비공식 거래와 재산 의무를 회피하려는 행위를 방지하여 국가 예산 손실을 줄인다.

재무부가 관련 부처와 협력하여 부동산, 특히 주택 부동산과 관련된 세금과 수수료를 조정하고 보완하여 정부가 2005년까지 국회 승인을 받도록 제출한다.

3. 신용 정책을 완비하여 부동산 시장 발전을 위한 지원을 강화하고, 담보 및 해제, 보증 제도와 부동산 담보를 처리하여 대출금을 회수하는 제도를 연구하여 완비하며, 기업과 국민이 부동산을 담보로 대출받아 경제를 발전시키는 데 편리를 제공하도록 하며, 임대용 주택 건설, 분할 매매 주택 건설 등 다양한 종류의 주택 건설에 장기 대출을 제안하여 부동산 시장의 상품 공급을 지원한다.

국가는 법무부와 관련 부처와 협력하여 2004년까지 부동산 담보 거래 등록 제도와 담보, 보증 제도, 담보 거래 등록 제도, 그리고 담보 부동산을 처리하여 대출금을 회수하는 방안, 분할 매매 주택 구입 및 임대 주택 건설에 대한 적정 이자율의 장기 대출 방안을 연구하여 정부에 제출한다.

4. 생산 및 경영용 토지와 주거용 부동산 공급 능력을 증가시켜 공급과 수요의 법칙에 따라 부동산 시장을 안정적으로 유지하고 사회정책을 실현하는데 기여한다. 이를 효과적으로 수행하기 위해, 2003년 땅법에 따른 땅 공급을 확대하는 것과 함께, 주거용 부동산 및 상업용 부동산, 특히 임대 주택과 분할 매매 주택 건설을 촉진하기 위한 정책을 통해 저소득 가구와 사회정책 대상자들이 주거 조건을 개선할 수 있도록 하는 원칙을 지키고, 국가 재정 능력과 각 지방의 재정 능력에 맞는 사회적 지원 정책을 시행한다. 또한, 2차 개발자가 허가 없이 12개월 동안 투자를 하지 않은 경우, 해당 토지를 회수하고 경매를 진행한다.

국토교통부는 노동부, 전국노동조합총연맹과 협력하여 2004년 4분기에 저소득층과 사회정책 대상자들을 위한 주택 정책을 제안하고, 정부에 제출한다. 또한, 지역 정부와 협력하여 2005년 2분기까지 주택 및 도시 개발 프로젝트의 실행 상황을 점검하고, 총리에게 보고한다.

계획재정부는 국내외 민간 기관과 개인들의 부동산 투자 유치를 위한 정책을 연구하고, 한국은행과 협력하여 외국 정부와 국제 금융 기관으로부터 ODA 자금을 조달하여 부동산 개발 대출 자금을 보충하고, 부동산 시장의 발전을 다른 경제 시장과 동일한 수준으로 맞추는 정책을 제안하여 2004년까지 정부에 제출한다.

5. 부동산 시장의 구조를 단계적으로 완비하고, 부동산 거래를 건전하게 하기 위해, 특히 "토지 거래 플랫폼"을 설립하여 토지 매각, 입찰 또는 공개 매물 등 부동산 시장에 투입되는 토지에 대한 다양한 방법을 실시하고, "부동산 거래 센터"를 설립하여 모든 주체들이 쉽게 시장에 참여할 수 있도록 하고, 시장의 투명성과 공정성을 보장하며, 정부의 관리를 받게 함으로써 투기 행위를 억제하고 시장을 안정화한다. 정부가 토지를 할당하거나 임대한 프로젝트에서 주택 판매 및 토지 사용권 이전은 공개적으로 이루어져야 하며, 모든 관심 있는 당사자가 부동산 거래 센터를 통해 정보에 접근할 수 있어야 한다. 부동산 컨설팅, 중개, 보험 및 정보 제공 기관의 역량을 강화하여 부동산 시장이 투명하고 효율적으로 운영되도록 한다..

환경부는 2004년까지 주요 지역에서 "토지 거래 플랫폼"의 조직 및 운영 모델을 시범 운영하여 토지 할당 및 임대를 위한 입찰, 경매 등의 공개적인 방법을 통해 간소화된 절차를 통해 높은 효율성을 달성하도록 지침을 제시한다.

국토교통부는 2004년까지 "부동산 거래 센터"의 조직 및 운영 모델을 사회화 방향으로 완비하여 주택 소유자가 자신의 부동산을 시장에서 거래할 수 있도록 편의를 제공하고, 상품의 유통 능력을 증가시키며, 시장의 투명성과 공정성을 보장하고 정부의 관리를 받게 한다.

중앙 정부 직속 성 및 시 인민위원회는 정부로부터 토지를 할당받거나 임대받은 프로젝트의 개발자가 공개 경매 및 공개 가격 발표를 통해 주택을 구매하려는 모든 사람에게 투자 자금을 모집할 수 있도록 규정한다.

B. 긴급 대책

건강한 부동산 시장을 발전시키기 위해, 우선적으로 이미 안정적으로 사용되고 있는 도시의 주택 및 토지, 도시화 지역의 주택 및 토지, 그리고 관리 기관이 사용하고 있지만 아직 돈을 받지 않은 주택 및 토지에 집중하여 다음의 구체적인 대책을 시행한다.

1. 이미 안정적으로 사용되고 있는 도시의 주택 및 토지에 대해:

a) 법률에 따라 주택 및 토지 등록증을 발급하는 작업을 집중적으로 지시하여 모든 부동산 상품이 합법적으로 공개 거래될 수 있도록 한다.

국토교통부와 환경부는 각 성 및 시 인민위원회가 2005년까지 법률에 따라 주택 및 토지 등록증을 발급하도록 지시하고, 주택 소유자가 사용 및 거래 과정에서 법적 권리를 행사하고 의무를 이행할 수 있도록 절차를 간소화하고 편의를 제공한다.

조기에 주택 및 건설물에 대한 소유권 증명서 발급 규정을 시장에서 거래가 필요한 부동산 시장에 대해 우선적으로 세부 계획이 승인된 지역부터 제정하도록 조사하고 연구한다. 국토교통부는 관련 부처와 협력하여 이 부동산 유형에 대한 소유권 증명서 발급에 관한 구체적인 규정을 작성하여 자체 권한으로 발행하거나 최迟不晚于2005年第一季度提交给政府发布，作为省级和直辖市人民政府实施的基础。

b) 주택 문제에 대한 사회화 정책을 잘 수행하기 위해 전국민 소유 주택 기금을 유지하고 개선할 조건을 마련하기 위해 국토교통부는 1994년 7월 5일 제정된 61/CP 호령에 따라 임차인에게 주택을 판매하는 절차를 단순화하여 2005년까지 완료하도록 지방 정부를 촉구해야 한다. 각 지방 인민위원회는 이러한 주택 기금을 효과적으로 활용하기 위한 적절한 조치를 조속히 시행해야 하며, 판매할 수 없는 주택 또는 판매할 수 있으나 임차인이 구매 의향이 없는 주택에 대해서는 도시 계획에 따라 재건축하는 방법도 포함될 수 있다.

c) 각 지방 인민위원회는 신축, 개량, 보수 주택에 대한 엄격한 관리를 통해 도시 계획, 건축, 생태환경, 환경 및 도시 인프라 요구 사항을 충족시키도록 구체적인 조치를 취해야 하며, 도시와 교통로 주변의 무허가 주택 건설을 철저히 억제하고 궁극적으로 중단해야 한다.

2. 도시 지역의 주택과 토지에 대해:

부동산 시장을 효율적으로 발전시키고 관리하기 위해서는 도시 건설 계획 및 농촌 주거지 계획을 포함한 모든 계획 작업을 전면 개혁하고 관리해야 한다. 각급 인민위원회는 도시 건설 계획 및 농촌 주거지 계획을 집중적으로 수행하여 투자 개발 및 계획에 따른 건설 관리를 위한 기초를 마련하고 무계획 건설, 계획 위반 건설, 특히 가짜 수요를 유발하는 부동산 거래를 방지해야 한다.

a) 각 지방 인민위원회는 도시 건설 세부 계획(비율 1/500) 및 농촌 주거지 계획을 고급 수준으로 작성하여 투자 건설 활동을 엄격하게 관리하도록 집중적으로 지시해야 한다. 세부 계획을 공개하여 조직 및 개인이 필요한 정보에 쉽게 접근할 수 있도록 하고, 부동산 거래의 사기성, 가짜 수요 유발, 부동산 가격 인상 등을 방지해야 한다.

b) 환경부는 지방 정부가 도시화 지역의 토지 사용을 엄격히 관리하도록 지시해야 하며, 모든 프로젝트는 해당 권한을 가진 기관의 승인을 받은 토지 사용 계획 및 계획에 포함되어야 한다.

세부 계획 승인을 기반으로 부동산 개발용 토지에 경쟁입찰, 경매 또는 표시 방식을 적용하고, 다른 용도의 토지는 2003년 땅법에 따른 적절한 땅 가격 정책을 적용해야 한다.

세부 계획 승인을 기반으로 지방 인민위원회는 실제 상황을 고려하여 도로 확장과 함께 도로 양쪽의 토지를 회복하여 도로와 거리를 통합적으로 완벽하게 건설하고, 도로 양쪽의 토지 사용을 효과적으로 활용해야 한다.

산업단지 및 수출 가공지역의 인프라 사업체에 대한 지원 체제를 종료하고, 도시 및 도시화 지역의 상업용 주택 부동산 사업체에 대한 우대 정책도 종료해야 한다.

지방 인민위원회는 모든 부동산 개발 및 거래 프로젝트에 대한 강제 이주 및 보상 작업을 지휘하고 감독하며, 정책을 준수하도록 보장해야 한다. 토지 회수에 따른 손해 보상을 공개하고 투명하게 처리하여 주민들이 이해하고 동의하도록 해야 하며, 재정착 장소가 준비되지 않은 상태에서는 강제 이주를 허용하지 않아야 한다.

3. 국가 소유로 분양받아 사용 중인 토지 및 건물에 대한 잔여 금액:

국토교통부는 재정부, 환경부와 협력하여 각 지방 인민위원회가 국가 소유 토지 및 건물의 현황을 조사하고 통계를 작성하여 2005년 6월까지 정부에 보고하도록 지시해야 한다. 조사 과정에서 잘못된 목적에 사용되거나 낭비, 손실 또는 관리 책임 부재로 확인된 경우 해당 토지 및 건물을 회수하고 효과적으로 활용해야 한다.

국토교통부는 관련 부처와 협력하여 국가 소유로 회수된 부동산을 효과적으로 활용하는 방안을 제안하여 2005년 4분기에 정부에 제출해야 한다.

III. 실행

1. 부동산 시장에 대한 인식을 개선하여 자본 시장, 노동 시장, 과학 기술 시장 등 다른 시장과 함께 경제 및 사회 발전을 촉진하는 메커니즘 및 정책을 창출하고, 도시 및 농촌의 지속 가능한 발전을 위한 공업화 및 현대화를 추진하는 데 실질적인 기여를 하도록 한다.

2. 각 부처는 그들이 부여받은 역할과 책임에 따라 정부에 제출하거나 자체 권한으로 발행하여 부동산 시장의 건전한 발전을 촉진하는 메커니즘 및 정책을 연구하고, 정부 결의의 정신에 따라 최遲不晚于2005年第四季度发布。

3. 중앙정부에 직속되는 각 성 및 직할시 인민위원회는 2004년 내에 부동산 시장 관리 능력과 효율성을 높이기 위한 조치를 즉시 시행해야 하며, 우선적으로 지역 부동산 시장을 건전하게 발전시키기 위한 방안을 잘 수행하고, 동시에 조직 및 개인의 위법 행위에 대해 강력한 감독과 처리를 강화하며 법령에 따라 엄중히 처벌해야 한다. 또한 하노이와 호치민시에서 진행 중인 공동주택 건설 프로젝트에 대한 전면적인 검사를 실시해야 한다.

4. 국토교통부와 중앙정부 사무실은 이 결의안의 이행 상황을 정기적으로 보고하기 위해 추적, 촉진, 검사 및 보고를 담당하며, 문제가 발생하면 즉시 총리의 지시를 요청해야 한다.

5. 각 장관, 정부 수준 기관의 주관자, 정부 소속 기관의 주관자, 중앙정부에 직속되는 각 성 및 직할시 인민위원회 주석은 본 결의안의 집행에 대한 책임을 진다./.