关于促进房地产市场健康发展的若干措施的第06/2004/NQ-CP号决议

决议

关于促进房地产市场健康发展的若干措施

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中共中央第九次全体会议决议指出，在中共第九次全国代表大会后半任期的主要经济目标和任务之一是形成各类市场的协调体系，其中要求“尽快指导实施《土地管理法》（2003年）及相关法律法规，以有效发展和管理房地产市场；采取强有力的、综合的措施消除土地供应的包办行为，打击投机牟利、虚假刺激需求、人为制造房屋土地短缺、虚假‘热市’、贪污腐败和非法占用浪费土地的行为。实施调控政策，确保国家作为资产所有者代表和最大投资者的利益，通过基础设施建设提高土地价值。”

近年来，我国房地产市场总体情况以及城市和城市发展区域的房地产市场状况已有所改善，为推动国民经济以相对较高的速度发展做出了贡献。许多生产、经营和服务项目发挥了社会资金的作用，逐步提高了生产和经营效益，人民生活水平，改变了城乡面貌，并促进了产业结构向工业化和现代化方向转变。通过我国房地产市场的实际运作，投资环境和相关法律基础正朝着建立社会主义市场经济的方向发展。

尽管有这些积极方面，但房地产市场的活动也暴露了一些不足之处：由于对房地产市场在经济发展中的作用和地位认识不足，土地房产资源未能得到有效利用，造成大量浪费和流失；政府尚未采取有效的管理和调控措施；房地产投机、虚假刺激需求以抬高房地产价格的现象较为普遍；擅自改变土地用途、私下交易和未经批准的建设等行为影响了投资活动和规划管理，减少了财政收入，对低收入群体、被征地户的生活产生了负面影响，导致城市化进程缺乏可持续性。

为了克服上述问题，实现房地产市场健康发展，特别是城市和城市化区域内的房地产市场，需要集中实施以下一些措施：:

第一部分 发展房地产市场的目标

1. 有效利用各种类型的房地产，尤其是住宅用地，最大限度地发挥土地、房屋和建筑物的潜力，以促进经济社会发展，服务于国家工业化和现代化事业。

2. 吸引社会资源，鼓励各经济成分参与房地产商品开发，特别是生产、经营设施和基础设施建设的投资。

3. 有助于形成符合社会主义市场经济体制和国际接轨的各种市场及相应制度。

政府主动引导、调节和控制，稳定房地产市场，解决自发性和房地产投机的问题。

第二部分 发展房地产市场的措施

A. 共同措施

1. 集中制定和完善法律体系，确保政策的一致性和有效性，为房地产市场的合法运作创造条件。政策的出台必须遵循一致性原则，减少国家对经济关系的干预，充分发挥房地产参与市场服务经济社会发展的潜力。加强竞争，疏通障碍，使房地产市场健康运行并有效管理，同时为自主融入国际市场创造条件；重点制定《房地产经营法》、《不动产登记法》、《住房法》、《土地使用税法》和《财产税法》，根据全国人大立法计划；同时，尽快制定《土地管理法》和《建筑法》的实施细则，审查并修改现行与房地产市场相关的法规，解决相互冲突、矛盾或不完善的规定，限制房地产市场的效率。

2. 研究调整和补充有关房地产税收和费用，以鼓励有效利用房地产，同时促进正式交易的发展。通过税收、费用和收费，政府可以调节房地产市场，特别是由国家投资基础设施产生的地价差额，鼓励有效利用土地资源，限制投机，同时合理降低房地产市场交易的税收和费用，鼓励正式交易，解决暗箱操作和逃避财务义务的行为，防止国家财政收入流失。

财政部牵头，会同相关部门研究调整和补充与房地产相关的税收和费用，以便政府在2005年内提交全国人大审议批准。

3. 完善关于支持房地产市场发展的信贷政策；研究完善抵押-解押、担保机制及相关处理抵押房地产以收回贷款的政策措施，便利企业、个人可以抵押房地产进行融资发展经济；提出长期贷款利率适宜的解决方案，用于租赁房屋建设、分期付款销售和其他类型的房屋建设，以支持房地产市场的商品供应。

中国人民银行牵头，会同司法部及其他相关部门研究并报国务院在2004年内出台房地产抵押登记和相关抵押、担保政策以及处理抵押房地产以获取贷款的措施；对分期付款购房和租赁房屋建设提供长期贷款利率适宜的解决方案。

4. 提高土地等房地产商品特别是用于生产和经营的土地及住宅房地产的供应能力，主动根据供需规律稳定市场，并促进社会政策的实施。为有效实施这一方案，在按照2003年《土地法》规定发展土地储备以调节市场的同时，鼓励各类经济实体投资发展住宅房地产以及其他商业房地产，特别是租赁住房和分期付款销售住房，通过政策改善低收入家庭和社会政策对象的居住条件，遵循取消包办的原则，执行符合经济和社会情况、国家财政能力和地方财政能力的支持政策。坚决收回并组织拍卖那些在二级开发商未获政府有关部门批准的情况下，超过12个月仍未开发的土地项目地块。

住房和城乡建设部牵头，会同劳动和社会保障部、中华全国总工会及其他相关部门制定针对低收入人群和社会政策对象的住房实施方案，于2004年第四季度提交国务院审议；同时与国家发展和改革委员会合作指导各地检查综合开发项目的实施情况，并于2005年第二季度向总理报告。

国家发展和改革委员会牵头研究吸引国内和国外居民及经济组织参与房地产投资经营的机制和政策；与中国人民银行合作寻找来自国外的优惠贷款资金和国际金融机构的资金，补充房地产开发领域的贷款资金，并提出同步发展房地产市场与其他市场相适应的解决方案，于2004年内提交国务院审议。

5. 分阶段完善房地产市场的结构和交易活动，特别注重建立“土地使用权交易平台”以实施土地使用权拍卖、招标或挂牌交易，并设立“房地产交易中心”以便利市场主体参与市场，确保市场公开透明并受政府监管，减少投机行为，稳定市场。强制要求在政府分配土地或出租土地的项目中出售房屋和转让土地使用权必须公开进行，以便有需求的对象能够通过房地产交易中心获得相关信息；完善和加强房地产咨询、中介、保险和信息机构的能力，以确保房地产市场的透明度和效率。.

在2004年内，国土资源部指导重点地区实施“土地使用权交易平台”的组织和运作模式试点，通过拍卖、招标等方式公开、简化程序，提高效率。

住房和城乡建设部在2004年内完成指导各地完善“房地产交易中心”的组织和运作模式，朝着社会化方向发展，以便利市场主体参与其拥有的房地产交易，增加商品流通能力，确保市场公开透明并受政府监管。

各省、自治区、直辖市人民政府规定，对于政府分配土地或出租土地的项目，允许开发商通过公开拍卖、公布价格的方式筹集资金，使所有有住房需求的人都能参与。

B. 紧急措施

为了实现健康发展的房地产市场目标，短期内集中于已稳定使用的城市房地产和土地、城市化区域内的房地产和土地以及尚未收费的由机关单位管理使用的房地产和土地，具体措施如下：

1. 对于已稳定使用的城市房地产和土地：

a) 集中指导按法律规定办理房地产权证工作，确保所有房地产商品具备合法公开交易的条件。

住房和城乡建设部、国土资源部指导各省、自治区、直辖市人民政府在2005年前完成按法律规定办理房地产权证的工作，简化手续，便利产权人依法行使权利和履行义务，参与房地产市场的交易活动。

尽早研究制定关于发放房地产交易市场所需房地产所有权证书的规定，首先针对已批准详细规划的区域。住房和城乡建设部负责牵头，与相关部门合作研究起草具体规定，以发放此类房地产的所有权证书，并在最迟于2005年第一季度内根据其权限发布或提交政府发布，作为省级人民政府和直辖市人民政府实施的基础。

b) 为了有效推进住房社会化的政策，保持并提升全民所有的住房基金，住房和城乡建设部督促各地简化相关手续，加快根据第61号法令（1994年7月5日）出售租赁住房的工作，最迟于2005年内完成。省级人民政府和直辖市人民政府应尽快采取措施，有效利用该住房基金，包括根据规划重建不适合出售或虽可出售但租户无购买意愿的住房。

c) 省级人民政府和直辖市人民政府应采取具体措施，严格管理新建、改造和升级住房，确保符合规划、建筑、生态环境和城市基础设施的要求，坚决制止并最终消除城市和交通干道沿线自发建房的现象。

2. 对于城市化地区的房屋和土地：

为有效发展和管理房地产市场，需要全面改革规划编制和按规划管理建设工作。各级人民政府必须集中力量实施城市建设和农村居民点规划，作为投资发展和按规划管理建设的基础，以解决自发建设、违反规划建设的问题，具体如下：

a) 省级人民政府和直辖市人民政府必须集中指导编制高质量的城市详细规划比例尺为1/500和农村居民点规划，作为严格管理建设活动的基础。公开详细规划信息，使有需求的组织和个人都能方便地获取所需信息，防止房地产买卖欺诈行为，避免虚假刺激房地产价格上升；

b) 自然资源和环境保护部指导各地严格管理土地使用，特别是城市化地区土地用途变更；所有项目都必须纳入经有权机关批准的土地使用规划和计划；

根据批准的详细规划，对于开发性房地产用地，应采用招标、拍卖或挂牌方式；对于其他用途的土地，则按照2003年《土地法》的规定适用相应的土地价格政策；

根据有权机关批准的详细规划，地方人民政府应结合道路建设，回收道路两侧土地，主动同步建设完善道路和街道，并有效利用道路两侧土地收益；

终止对工业园区和出口加工区基础设施企业以及城市和城市化地区商业房地产企业的包办机制和优惠政策；

地方人民政府负责指导和监督所有房地产开发项目的征地补偿工作，确保政策执行到位。必须公开透明地进行补偿，让民众理解并同意。只有在准备好了安置地点且条件优于原居住地的情况下，房地产开发项目才能进行征地；

3. 对于国家所有的房屋和土地，已经分配给各机构和单位使用但未收取费用的：

住房和城乡建设部牵头，会同财政部、自然资源和环境保护部指导省级人民政府和直辖市人民政府开展房屋和土地现状调查统计及使用情况报告，最迟于2005年6月向政府报告。在调查统计过程中，对于目前使用不当、浪费、流失或管理松懈的房屋和土地，必须收回并有效利用；

住房和城乡建设部与相关部门合作，制定方案，有效利用收回的全民所有房地产资产，并于2005年第四季度提交政府审议；

三、组织实施

1. 更新对房地产市场的认识，创造机制和政策推动这一市场与资本市场、劳动力市场、科技市场和其他市场共同发展，为经济社会发展提供动力，促进城乡可持续发展，实现国家工业化和现代化；

2. 各部门根据职责分工，组织研究并向政府提交或在其权限范围内发布促进房地产市场健康发展的机制和政策，最迟于2005年第四季度内完成，遵循政府决议的精神。

3. 各省、自治区、直辖市人民政府需在2004年内立即采取措施，提高对房地产市场的管理能力和效力，首先是要做好促进当地房地产市场健康发展的各项措施，并加强对组织和个人违法行为的检查、监督和严厉处理；全面检查已在或正在实施的位于北京和上海的住宅建设项目。

4. 建设部、国务院办公厅负责定期向国务院总理报告本决议执行情况，包括跟踪、督促、检查和汇总。如遇问题应及时请示国务院总理指示。

5. 各部部长、各委员会主任、各直属机构负责人、各省、自治区、直辖市人民政府主席负责执行本决议。/。