시행령 제 36/2009/TT-BXD 저소득 도시 주민을 위한 주택 판매, 임대, 장기임대 및 관리에 관한 지침

시행규칙

||| 주택을 판매, 임대, 장기임대구입 및 사용 관리에 관한 지침

||| 도시 지역 저소득층을 위한 주택에 대한 판매, 임대, 장기임대구입 및 사용 관리

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정부가 2008년 2월 4일 제17/2008/NĐ-CP 호에 의거하여 건설부의 기능, 임무, 권한 및 조직구조를 규정한 nghị định;

||| 정부가 2009년 4월 20일 제18호 정부결의를 통해 학생 및 대학원생을 위한 주택, 산업단지 내 근로자 주택, 도시 저소득층을 위한 주택 등에 대한 몇 가지 기제와 정책을 강화하기 위해 마련한 것에 근거한다.

||| 총리가 2009년 4월 24일 제67호 총리결정을 통해 도시 저소득층을 위한 주택 개발을 위한 몇 가지 기제와 정책을 시행하기 위해 마련한 것에 근거한다.

||| 국토교통부는 도시 저소득층을 위한 주택 판매, 임대, 장기임대구입 및 사용 관리에 관한 지침을 다음과 같이 발표한다.

장 1

총칙

조 1. 적용범위

||| 본 고시는 도시 저소득층을 위한 주택 판매, 임대, 장기임대구입과 관련된 내용을 규율하며, 이는 구매, 임대, 장기임대구입 대상자, 조건, 구매, 임대, 장기임대구입 계약서 양식, 그리고 저소득층 주택의 사용 관리 및 운영에 관한 규정을 포함한다. 이는 총리가 2009년 4월 24일 제67호 총리결정에 따라 저소득층 주택의 운영에 관한 규정을 시행하기 위해 마련한 것에 따른 것이다.

조 2. 적용대상

||| 1. 도시 저소득층 중 총리가 2009년 4월 24일 제67호 총리결정에 따라 주택 구매, 임대, 장기임대구입 대상으로 지정된 자들.

||| 2. 저소득층 주택 판매, 임대, 장기임대구입; 사용 관리 및 운영과 관련된 조직 및 개인.

장 II

||| 대상자, 조건, 구매, 임대, 장기임대구입 계약서 양식 및 저소득층 주택의 사용 관리 및 운영

||| 규정

||| 조 3. 저소득층 주택 구매, 임대, 장기임대구입 대상자

||| 1. 다음 각목에 해당하는 최소 한 명 이상의 가족 구성원 또는 독신자(독립 가구)를 포함하는 가족 또는 개인:

||| 가) 국가 예산으로부터 급여를 받는 당국, 정부기관, 민주당, 민족통일협의회 및 정치사회단체, 공공기관의 직원; 공공기관의 직원; 인민군 병사 및 전문인력(퇴역한 경우 포함)

||| 나) 비영리 공공기관, 다양한 경제 성분의 기업, 협동조합(법률에 따라 설립 및 운영되는 경우)의 근로자(퇴역한 경우 포함); 독립 근로자 및 소규모 사업자의 수입이 주택 구매, 임대, 장기임대구입 비용을 부담할 수 있는 경우

||| 2. 국가가 토지 수용을 위해 주택을 수용하거나 노후 공동주택 개보수를 위해 주택을 수용하여 법에 따라 현금 보상을 받았지만 주택 또는 토지를 보상받지 못한 가족 또는 개인.

||| 조 4. 저소득층 주택 구매, 임대, 장기임대구입 조건

||| 저소득층 주택 구매, 임대, 장기임대구입 대상자는 다음 조건을 모두 충족해야 한다:

||| 1. 주택이 없거나 자신의 소유권 아래에 있는 주택이 있지만 너무 좁아서 실제로 거주하기 어렵다. 구체적으로는:

||| 가) 자신의 주택이 없거나 다른 사람에게 의존하여 거주하거나 임대 또는 빌려온 주택에서 거주하고 있으며, 국가가 토지 수용을 위해 주택을 수용하여 법에 따라 현금 보상을 받았지만 주택 또는 토지를 보상받지 못한 경우

||| 나) 자신의 주택이 있지만 너무 좁아서 실제로 거주하기 어렵고, 법에 따라 주택 소유권 증명서를 발급받았거나 발급받을 수 있는 주택을 소유하고 있는 경우. 구체적으로는:

||| - 공동주택을 소유하고 있지만 가구원 평균 주택 면적은 5제곱미터 미만인 경우

||| - 단독 주택을 소유하고 있지만 가구원 평균 주택 면적이 5제곱미터 미만이고 주택 부지 면적이 해당 지방의 지방자치단체가 정한 최소 허용 면적보다 작은 경우

||| 2. 국가로부터 주택 또는 토지에 대한 어떠한 지원도 받지 않은 경우. 구체적으로는:

||| 가) 법에 따라 토지 사용 권리를 부여받지 않은 경우

||| 나) 국가 소유 주택을 임대받거나 구매하지 않은 경우

||| 다) 사회 주택을 임대받거나 장기임대구입하지 않은 경우

||| 라) 국가로부터 주택 또는 토지를 보상받지 않은 경우

||| 마) 국가로부터 주택 또는 토지를 보상받지 않은 경우(본 고시 제3조 제2항에 따른 가족 또는 개인)

||| 바) 국가로부터 주택 개선을 위한 다른 형태의 지원을 받지 않은 경우

||| 3. 주택 구매 및 장기임대구입을 원하는 경우, 해당 주택이 위치한 지방자치단체 내에 주민등록을 가지고 있어야 하거나 장기 거주 허가를 받아야 한다. 군인의 경우, 주민등록이 없는 경우 그 직장에서 근무 중인 단위에서 직위, 근무 기간 및 주택 상황을 확인하도록 해야 한다.

||| 4. 해당 지방자치단체가 정한 평균 수입보다 낮은 월 평균 수입을 가져야 한다(본 고시 제3조 제2항에 따른 대상자들의 경우, 보상금은 월 평균 수입에 포함되지 않는다).

조 5. 저소득 주택 구입, 임대, 매매임대 대상 선정 원칙

1. 저소득 주택 구입, 임대, 매매임대 대상 선정은 점수제를 통해 이루어지며, 총점이 높은 자가 우선적으로 해결받는다 (최고 점수는 100점).

2. 점수표는 다음 기준을 바탕으로 결정된다:

3. 본 조 제1항과 제2항에서 정한 점수제 원칙 및 점수표를 근거로 지방자치단체장은 해당 지역의 특성을 고려하여 저소득 주택 구입, 임대, 매매임대 대상자를 선정하기 위한 기준을 세부적으로 정하고, 이를 주택 건설 사업자에게 안내하여 적절한 대상자에게 저소득 주택을 판매하거나 임대, 매매임대하도록 한다.

4. 저소득 주택 건설 사업자는 지방자치단체장이 정한 대상자 선정 기준을 바탕으로 자신이 주도하는 프로젝트에 대한 저소득 주택 구입, 임대, 매매임대 대상자 선정 원칙, 순서, 대상을 공개해야 한다.

조 6. 저소득 주택 구입, 임대, 매매임대 절차와 절차

1. 프로젝트 착공 후 저소득 주택 건설 사업자는 프로젝트 관련 정보 (프로젝트 명; 프로젝트 사업자; 접수처 주소, 신청서 제출 주소; 프로젝트 위치; 프로젝트 진행 상황; 프로젝트 규모; 판매할 아파트 수, 임대할 아파트 수, 매매임대할 아파트 수; 신청서 접수 시작 및 종료일 등 기타 관련 정보)를 공개해야 하며, 해당 지방 건설청 사무실, 건설청 웹사이트, 지방 정부 언론기관 신문 최소 1회, 그리고 사업자가 운영하는 부동산 거래 플랫폼(있을 경우)에 공고하여 시민들이 알게 하고 신청하며 감독할 수 있도록 한다.

2. 저소득 주택 건설 사업자는 판매, 임대, 매매임대할 아파트 수와 시작일을 서면 보고서로 작성하여 건설청에 제출하고 검토받아야 한다 (후검).

3. 본 조 제1항에서 정한 저소득 주택 프로젝트 정보를 바탕으로 저소득 주택 구입, 임대, 매매임대를 원하는 가구나 개인은 사업자에게 신청서를 제출해야 한다. 신청서는 다음과 같이 구성되어야 한다:

a) 저소득 주택 구입, 임대, 매매임대 신청서 (부록 1 참조)

b) 주소 확인서와 현재 거주 상태 확인서 (부록 1a 참조)는 각 가구의 주민센터에서 발급되며, 군인 등 무주택자에 대해서는 본 통지 제4조 제3항에 따라 확인서를 발급받아야 한다.

c) 소득 확인서는 각 가구의 가족이 일하는 기관에서 발급되며, 자유직업자나 개인사업자의 경우 주민센터에서 직업 확인서를 발급받아야 한다.

d) 본 통지 제3조 제2항에 해당하는 경우, 부록 1a에 따른 주소 확인서와 소득 확인서 외에 주택 및 토지 회수 결정서 사본과 주택 및 토지 보상 미해결 확인서 사본을 추가로 제출해야 한다.

e) 국방부 소속 대상자는 부록 1b에 따른 확인서 사본을 해당 지역 군사 지휘부에 추가로 제출해야 한다.

4. 사업자는 신청서를 모아 각 신청서를 검토하고, 본 통지 제3조, 제4조, 제5조에서 정한 대상자, 조건, 우선순위 기준에 맞는 대상자를 선정하여 저소득 주택 구입, 임대, 매매임대 대상자 명단을 작성해야 한다.

신청서를 제출한 대상자가 프로젝트에서 제공 가능한 주택이 없을 경우, 사업자는 이유를 명시하고 신청서를 반환해야 한다.

신청서를 제출한 사람에게 수령증을 발급해야 한다. 신청서가 규정에 맞지 않을 경우, 수령자는 이유를 명시하고 신청서를 반환하여 15일 이내에 보완할 수 있도록 해야 한다.

5. 주택 수익형 프로젝트의 개발자는 저소득층 주택 구매, 임대, 사전임대 대상자 명단(본 통고의 규정에 따라 점수를 부여하여 우선 순위를 정함)을 해당 프로젝트가 위치한 건설청에 제출하여 검토하도록 책임이 있으며, 이는 저소득층이 여러 차례 지원받는 상황을 방지하기 위함이다. 개발자가 작성한 명단에 포함된 대상자가 국가로부터 이미 주택 또는 토지 지원을 받았거나 다른 프로젝트에서 저소득층 주택을 구매하거나 임대, 사전임대를 받은 경우, 건설청은 개발자에게 이를 알리는 공문을 보내어 명단에서 제외하도록 한다. 건설청이 명단을 받은 후 15일 이내에 의견을 피력하지 않는다면, 개발자는 프로젝트의 저소득층 주택 구매, 임대, 사전임대 대상자들에게 협의하고 합의하여 계약을 체결하도록 통보한다.

6. 각 가구나 개인은 저소득층 주택을 구매, 임대, 사전임대로 신청하기 위해 단 한 프로젝트에만 신청서를 제출해야 한다. 만약 프로젝트가 판매, 임대, 사전임대 가능한 주택을 소진하였다면, 개발자는 그 이유를 명시하고 신청자의 서류를 반환하여 다른 프로젝트에 재신청할 수 있도록 해야 한다. 저소득층 주택의 결제는 구매자, 임차인, 사전임차인이 직접 개발자와 이루어지거나, 개발자와 구매자, 임차인, 사전임차인이 협의하여 은행을 통해 이루어질 수 있다.

7. 저소득층 주택 구매, 임대, 사전임대 계약(본 통고의 조 7에 따른 내용으로)을 체결한 후, 프로젝트 개발자는 저소득층 주택을 구매, 임대, 사전임대한 모든 대상자(가구 구성원 포함) 명단을 작성하여 해당 프로젝트가 위치한 건설청에 제출하여 공개해야 하며, 이는 해당 명단을 받은 날로부터 30일 이내에 이루어져야 한다. 또한, 개발자는 해당 명단을 개발자의 사무소 및 부동산 거래 플랫폼 또는 개발자의 저소득층 주택 웹사이트(있을 경우)에 공개해야 한다.

조 7. 저소득층 주택 구매, 임대, 사전임대 계약

1. 저소득층 주택의 구매, 임대, 사전임대는 본 통고의 부록 2, 3, 4에 따른 양식에 따라 계약을 작성해야 한다.

저소득층 주택 임대 계약의 최대 기간은 3년(36개월)이다. 계약 만료 전, 임차인은 조 4의 규정에 따라 계속 저소득층 주택을 임대받기 위한 자격 여부를 확인하는 절차를 진행해야 한다.

2. 저소득층 주택의 매매, 임대, 사전임대 가격은 개발자가 제안하며, 이는 결정 제 67/2009/QĐ-TTg 호 2009년 4월 24일 총리의 지시에 따른 조 4 항 2, 항 3, 항 4의 원칙을 준수하도록 보장되어야 하며, 해당 가격은 해당 성의 인민위원회가 심사하고 승인해야 한다(저소득층 주택의 매매, 임대, 사전임대 가격 결정 방법은 건설부 통고 제 15/2009/TT-BXD 호 2009년 6월 30일에 따른다).

3. 저소득층 주택의 매매, 임대, 사전임대 비용 결제 방식은 개발자와 매수인, 임차인, 사전임차인 간의 계약에 따라 협의되며, 다음 원칙에 따라야 한다.

a) 매매용 저소득층 주택의 경우 일시불 또는 분할 결제(대출) 방식을 사용한다. 개발자가 고객에게 예금을 모집하기로 협의한 경우, 해당 주택 건설은 설계 승인을 받았으며 기초 공사를 완료한 상태여야 한다. 분할 결제(대출)의 경우, 매수인은 주택 가격의 최대 20%를 처음에 지불해야 하며, 매수인과 개발자가 다르게 협의한 경우를 제외한다.

b) 임대용 저소득층 주택의 경우 임차인은 계약에 명시된 금액을 월별로 지불해야 한다.

c) 사전임대용 저소득층 주택의 경우, 임차인은 주택 가격의 최대 20%를 처음에 지불해야 하며, 매수인, 사전임차인과 개발자가 다르게 협의한 경우를 제외한다. 나머지 잔금은 개발자와 임차인 사이에서 협의하며, 최소 10년 이상으로 설정해야 한다. 결제 방식도 개발자와 임차인 사이에서 협의하며, 월별, 분기별 또는 정기적으로 이루어질 수 있다.

조 8. 저소득 주택 프로젝트 개발자의 권리와 의무

1. 개발자는 다음과 같은 권리를 가집니다:

a) 법에서 정한 대상에게 주택을 판매하거나 임대 또는 구입임대하는 계약을 체결하고, 계약에 따라 주택 판매, 임대 또는 구입임대 수수료를 받으며, 주택 판매, 임대 또는 구입임대 계약을 종료하거나, 계약에서 합의된 규정을 위반하거나 임차인이 더 이상 저소득 대상이 아닌 경우 해당 계약을 해지할 수 있습니다.

b) 자신이 개발자인 프로젝트에서 주택 서비스를 직접 제공하거나 조직 또는 개인과 계약하여 이를 제공할 수 있습니다.

c) 제12조 제6항에서 정한 다른 서비스를 이용하여 주택 관리 운영 및 유지 보수 비용을 충당하기 위한 수익을 창출할 수 있습니다.

d) 법률에서 정한 개발자의 다른 권리를 누릴 수 있습니다.

2. 개발자는 다음 의무를 집니다:

a) 제6조 제5항과 제7항, 제11조 제1항 a호와 제2항 b호, 제12조 제1항과 제6항에서 정한 업무를 수행하며, 제15조 제1항에서 정한 저소득 주택 프로젝트를 무단으로 양도하거나 목적으로 변경하지 않습니다.

b) 저소득 주택 관리 운영을 직접 수행하거나 관리 운영 기능과 전문성을 갖춘 기업을 선정하여 이를 수행하도록 합니다.

c) 주택을 구매한 사람에게 저소득 주택 사용권 증명서를 발급하기 위해 관련 국가 기관과 절차를 진행합니다(당사자 간에 다른 합의가 있는 경우 제외).

d) 저소득 주택 사용 규칙을 작성하고 공개적으로 통보하며, 이를 구매자, 임차인, 구입임차인 및 관련 조직, 개인에게 알리도록 합니다. 이 규칙은 저소득 주택 관리 사용과 관련된 조직의 책임, 주택 소유자 또는 합법적 사용자의 권리와 의무, 저소득 주택 관리 사용에서 금지되는 행위, 관리 운영 및 유지 보수 비용과 기타 합리적인 비용, 저소득 주택 내외부의 독립 소유 및 공동 소유 부분의 명목, 위치, 면적 및 규모 등을 포함해야 합니다. 이 규칙은 저소득 주택 매매, 임대, 구입임대 계약의 일부로서 첨부됩니다.

e) 저소득 주택 유지 보수 계획을 작성하고 이를 수행하거나 관리 운영 기관에 위임하며, 보건기관, 화재예방기관, 지방 정부, 지역 경찰과 협력하여 저소득 주택 지역의 질병 예방, 화재 예방 및 진화, 안전 및 질서 유지 작업을 수행합니다.

f) 법률에서 정한 주택과 건설에 관한 개발자의 다른 업무를 수행합니다.

조 9. 저소득 주택 구매자, 임차인, 구입임차인의 권리

1. 주택을 구매한 사람(주택 소유자)에 대한 사항

a) 개발자와 체결한 계약에 따라 구매한 주택을 인수하고 사용합니다.

b) 주택 구매 후 모든 구매 비용을 지불한 후 주택 소유권 증명서와 토지 사용권 증명서를 발급받기 위해 개발자가 관련 기관에 절차를 진행하도록 요구하며, 주택 소유권 증명서와 토지 사용권 증명서를 발급받기 위해 관련 기관에 필요한 서류를 제공하도록 요구합니다(구매자가 자체적으로 증명서를 발급받기 위한 절차를 진행하는 경우).

c) 주택 보증 기간 동안 구매자가 원인 제공하지 않은 주택 손상에 대해 개발자나 관리 운영 기관에 수리를 요청할 수 있습니다.

d) 주택 소유권 증명서와 토지 사용권 증명서를 발급받은 후 주택 소유자로서 법률에서 정한 다른 권리를 누릴 수 있습니다.

2. 저소득 주택 임차인에 대한 사항

a) 개발자와 체결한 임대 계약에 따라 임대 주택과 부속 설비를 인수하고 사용합니다.

b) 임차인이 원인 제공하지 않은 임대 주택의 손상을 즉시 수리하도록 개발자나 관리 운영 기관에 요청하며, 여전히 저소득 주택 임대 대상이고 임대 조건을 충족하는 경우 계약 연장을 요청할 수 있습니다.

c) 법률에서 정한 임차인의 다른 권리를 누릴 수 있습니다.

3. 저소득 주택 구입임차인에 대한 사항

a) 개발자와 체결한 임대 계약에 따라 임대 주택과 부속 설비를 인수하고 사용합니다.

b) 주택 구입임대 비용을 모두 지급하지 않은 경우, 구입임차인은 개발자나 관리 운영 기관에 손상 수리를 즉시 요청할 수 있으며, 손상이 구입임차인이 원인 제공한 것이 아니라면 수리 비용을 지불하지 않아도 됩니다. 주택 구입임대 비용을 모두 지급한 경우, 구입임차인은 자신의 독립 소유 부분에 대한 수리 비용을 지불해야 합니다.

c) 주택 구입임대 비용을 모두 지급한 경우, 구입임차인은 개발자가 관련 기관에 주택 소유권 증명서와 토지 사용권 증명서를 발급받도록 요청하며, 구입임차인이 자체적으로 증명서를 발급받기 위한 절차를 진행하도록 개발자가 필요한 서류를 제공하도록 요청하며, 주택 도면과 문서를 인수하고 주택 소유자로서 법률에서 정한 다른 권리를 누릴 수 있습니다.

조 10. 저소득 주택 구입, 임대, 할부구입자의 의무

1. 주택을 구매한 사람(주택 소유자)에 대한 사항

a) 체결된 주택 구매 계약에서 약속한 내용을 모두 이행하고, 저소득 주택 사용 내규에 명시된 규정과 법령에 따른 구매자로서의 다른 의무를 모두 준수함;

b) 주택 구매 대금을 완납하기 전까지는 저소득 주택을 임대, 재임대, 담보 제공 또는 판매(할부 구입, 분기 납부 등)하지 못함;

c) 주택 구매 대금을 완납하고 저소득 주택 소유권 증서를 받은 후 저소득 주택 거래(판매, 임대, 할부 구입)를 할 수 있으나, 주택 구매 계약 체결일로부터 최소 10년 이상 경과해야 함. 본 조항에서 정한 저소득 주택 거래는 국토교통부의 지침에 따라 이루어짐;

d) 주택 구매 대금을 완납하였으나 주택 구매 계약 체결일로부터 10년이 경과하지 않은 경우, 저소득 주택 구매자는 해당 주택을 판매하려면(필요 시) 해당 지역 주택 관리 기관이나 개발 사업자 또는 저소득 주택 구매 대상자에게 판매해야 하며, 판매 가격은 판매 시점의 동종 저소득 주택 평균 가격을 초과하지 않아야 함;

2. 저소득 주택 임차인에 대한 사항

a) 체결된 주택 임대 계약에서 약속한 내용을 모두 이행함;

b) 주택을 목적에 맞게 사용하고, 주택을 관리하며, 자신이 일으킨 손해를 보상하거나 수리 비용을 지불하며, 계약에 명시된 임대료를 정확한 기간 내에 지급하고, 계약에 포함되지 않은 전기, 수도 및 기타 서비스 비용을 정확한 기간 내에 지급함;

c) 임대 계약이 종료될 때 개발 사업자에게 주택을 반환함;

d) 저소득 주택 사용 내규와 법령에 따른 임차인으로서의 다른 의무를 모두 준수함;

3. 저소득 주택 구입임차인에 대한 사항

a) 체결된 저소득 주택 할부 구매 계약에서 약속한 내용을 모두 이행하고, 저소득 주택 사용 내규와 법령에 따른 할부 구매자로서의 다른 의무를 모두 준수함;

b) 주택을 목적에 맞게 사용하고, 주택을 관리하며, 자신이 일으킨 손해를 보상하거나 수리 비용을 지불하며, 계약에 명시된 할부 구매 금액을 정확한 기간 내에 지급하고, 계약에 포함되지 않은 전기, 수도 및 기타 서비스 비용을 정확한 기간 내에 지급하며, 할부 구매 대금을 완납하지 않고 10년 이상 경과하지 않은 경우 주택을 임대, 재임대, 담보 제공 또는 양도하지 못함;

c) 할부 구매 대금을 완납하였으나 주택 할부 구매 계약 체결일로부터 10년이 경과하지 않은 경우, 저소득 주택 할부 구매자는 해당 주택을 판매하려면(필요 시) 해당 지역 주택 관리 기관이나 개발 사업자 또는 저소득 주택 구매 대상자에게 판매해야 하며, 판매 가격은 판매 시점의 동종 저소득 주택 평균 가격을 초과하지 않아야 함. 할부 구매자가 저소득 주택 소유권 증서를 받은 후 저소득 주택 할부 구매 거래는 국토교통부의 지침에 따라 이루어짐.

조 11. 저소득 주택 관리운영 조직

1. 저소득 주택 관리운영 단위

가) 저소득 주택 건설 투자 단계가 종료된 후, 프로젝트 개발자는 직접 소속 단위를 설립하거나 또는 전문 지식을 갖춘 공동주택 관리운영 기업에 위임하여 저소득 주택의 관리운영을 수행하도록 하는 책임이 있음;

나) 저소득 주택의 관리운영 서비스는 공익 서비스 활동과 동일한 제도를 적용받으며, 법률에서 정하는 바에 따름;

2. 저소득 주택 관리위원회

가) 저소득 주택 관리위원회는 저소득 주택 소유자 및 사용자 회의(구매자, 임차인 또는 임차구매자 포함)에서 선출되며, 이 회의는 한 건물 또는 여러 건물(이하 저소득 주택 지역으로 함)을 대상으로 연간 1회 개최되며, 필요할 경우 50% 이상의 주택 소유자 및 사용자가 서면으로 요청하거나 저소득 주택 지역 관리위원회가 요청하고 30% 이상의 주택 소유자 및 사용자가 서면으로 요청하면 비상 회의를 개최할 수 있음;

나) 저소득 주택 지역이 사용을 위해 인수된 날로부터 12개월 이내에 해당 지역의 주택 중 50% 이상이 소유자 및 사용자에게 배정되면 프로젝트 개발자는 저소득 주택 소유자 및 사용자 회의를 처음으로 개최해야 함;

다) 저소득 주택 지역 관리위원회는 해당 지역의 구체적인 상황에 따라 5명에서 7명 사이로 구성되며, 위원회 구성은 소유자 및 사용자의 대표와 저소득 주택 관리운영 단위의 대표 1명으로 이루어짐. 위원회의 구조는 1명의 위원장과 1명 또는 2명의 부위원장으로 구성됨;

3. 관리운영 단위 및 저소득 주택 지역 관리위원회의 권리와 의무는 본 통지의 조 13에 규정되어 있음;

4. 저소득 주택 보증

저소득 주택의 보증은 개발자와 시공업체, 설비 공급업체 간의 계약에서 약정되고, 주택법 제74조에서 정한 바에 따라 보증됨;

5. 문서 작성 및 보관

가) 저소득 주택 개발자는 주택법 제66조 제3항 및 관련 기관이 발행한 지침에 따라 주택 문서를 작성하고 보관하며, 완공 문서 사본을 저소득 주택 관리운영 단위에 제공해야 함;

나) 관리운영 단위는 완공 도면 사본 및 저소득 주택의 관리운영, 보증 및 유지보수 과정과 관련된 모든 문서를 보관해야 함;

다) 중앙 직할 도시 및 성의 주택 관리 기관은 주택법에 따른 주택 문서를 관리해야 함;

라) 관리 기관은 해당 지역에서 매입, 임대, 임차구매한 주택 대상자에 대한 문서를 작성하고 보관해야 하며, 이는 대상자 명단(가족 구성원 포함), 주택 면적, 주소, 소득 및 주거 조건 등 정보를 포함함;

마) 주택 문서 관리 기관은 조직 또는 개인의 요청에 따라 주택 문서 정보를 제공해야 함.

조 12. 저소득 주택의 관리운영 내용 및 비용

1. 저소득 주택의 관리운영 업무는 공동 소유 또는 공동 사용 부분에 속하는 시설 장비(엘리베이터, 수압기, 비상 발전기, 기술 인프라 시스템 및 기타 장비 포함)의 관리, 운영 및 유지보수와 저소득 주택 거주 지역의 정상적인 운영을 보장하기 위한 보안, 청소, 쓰레기 수거, 화단 관리, 해충 제거 등 서비스 제공을 포함한다.

2. 저소득 주택 임대 및 매입임대에 대한 관리운영 비용은 건설부령 제15호 2009년 6월 30일자 통일규칙 제3조 제2항에서 규정된 원칙에 따라 결정된다.

저소득 주택 매매에 대한 관리운영 비용은 건설부령 제15호 2009년 6월 30일자 통일규칙 제4조 제4항에서 규정된 원칙에 따라 매매계약에서 합의된다.

개발사업 주체는 저소득 주택의 관리운영 비용을 결정하고 매매, 임대, 매입임대 계약서에 명시해야 하며, 이 비용은 해당 지방자치단체가 설정한 상업용 아파트 4등급 관리운영 비용의 85%를 초과하지 않아야 한다.

3. 관리운영 비용 부담금은 월별로 각 소유자 또는 사용자의 독점 소유 또는 사용 면적에 따라 분배되며, 매월 한 번씩 납부된다.

저소득 주택 임대 및 매입임대의 경우, 관리운영 비용은 월 임대료 또는 매입임대료와 함께 납부하거나 별도로 납부될 수 있다. 월 임대료 또는 매입임대료에 관리운영 비용이 포함된 경우, 개발사업 주체는 해당 비용을 관리운영 단체에 전달하기 위해 임대료 또는 매입임대료에서 관리운영 비용을 분리하여 추출해야 한다.

4. 각 소유자 또는 사용자와 별도 계약이 체결된 연료, 에너지, 물 등의 사용 비용 및 기타 서비스 비용은 직접 사용자가 해당 서비스 제공업체에게 지불한다. 별도 계약이 없는 경우, 사용자는 소비량에 따른 비용을 지불하며, 여기에는 손실률이 추가된다.

5. 자전거 및 오토바이 주차 비용은 해당 지방자치단체가 적용하는 일반적인 지역 규칙에 따라 처리된다.

6. 저소득 주택 개발 사업 계획을 작성할 때, 개발사업 주체는 공용 면적이 충분히 확보된 후 남은 적절한 면적을 관리운영 단체가 경영하여 관리운영 비용을 보충하도록 할 수 있으며, 이를 통해 저소득 주택 구매, 임대, 매입임대자들이 부담하는 관리운영 비용이 법령 제12조 제2항에 따른 적절한 수준으로 유지된다.

조 13. 저소득 주택의 유지보수 내용 및 비용

1. 저소득 주택의 유지보수는 주택의 품질을 유지하기 위한 소규모 보수, 중규모 보수, 대규모 보수 및 급변 사태 보수를 포함한다. 이 유지보수는 현행 건축물 유지보수 관련 법률 규정에 따라 수행된다.

2. 공동 소유 부분, 기술 인프라 시스템 및 공동 사용 장비, 임대 또는 매입임대 주택의 유지보수는 개발사업 주체 또는 저소득 주택 관리운영 기업 또는 건설 활동에 대한 법적 자격과 능력을 갖춘 조직이 수행하며, 설계자, 제작자, 국가 기관이 발행한 절차 및 규범을 준수해야 한다.

3. 저소득 주택 매매용 부분의 개인 소유 부분은 매수인이 자체적으로 유지보수해야 한다.

4. 공동 소유 또는 공동 사용 부분의 유지보수 비용은 다음과 같이 이루어진다:

가) 매매용 저소득 주택의 경우, 건설부령 제15호 2009년 6월 30일자 통일규칙 제4조 제2항에 따라 처리된다.

나) 임대 또는 매입임대용 저소득 주택의 경우, 유지보수 비용은 개발사업 주체가 계산하고, 임대료 또는 매입임대료에 포함되며, 건설부령 제15호 2009년 6월 30일자 통일규칙 제6조 및 제8조에서 제시된 공식에 따라 산정된다.

5. 저소득 주택이 사용을 시작한 날로부터 30일 이내에, 관리운영 단체는 저축 예금 금리 이상의 금리를 제공하는 상업 은행에 저축 계좌를 개설하여 유지보수 비용을 예치해야 한다(개발사업 주체의 위임을 받은 경우). 은행 예치금 발생한 이자는 매월 유지보수 비용에 추가되어야 한다.

저소득 주택 임대 또는 매입임대의 경우, 유지보수 비용은 월 임대료 또는 매입임대료와 함께 납부하거나 별도로 납부될 수 있다. 월 임대료 또는 매입임대료에 유지보수 비용이 포함된 경우, 개발사업 주체는 임대료 또는 매입임대료에서 유지보수 비용을 추출하여 관리운영 단체에 납부해야 한다.

6. 저소득 주택의 유지보수 작업은 계약을 통해 이루어져야 하며, 유지보수 계약의 검수, 결제, 정산 및 해지 작업은 건설법률 및 민사법률의 규정에 따라 이루어진다.

7. 관리운영 단체는 유지보수 비용의 수입과 지출을 기록하며, 재정 법률 규정에 따라 결산 및 수입과 지출 관리를 수행하고, 매년 열리는 저소득 주택 회의에서 유지보수 비용의 수입과 지출 내역을 공개해야 한다.

조항 14. 저단價住房單位運行管理單位和低收入住房管理委員會的權利和責任

1. 저단價住房單位運行管理單位의 권리와 책임:

가) 이미 체결된 계약 또는 개발자로부터 위임받은 내용에 따라 주택 관리운영 서비스를 제공하고, 안전을 보장하며, 관련 기관이 제정한 규범과 표준에 맞게 제공해야 함;

나) 다른 기업들과 부가 계약을 체결하여 서비스를 제공할 수 있으며(있다면), 해당 기업들이 공동주택 관리운영 서비스를 제공하는 것을 감독하여 계약에 따른 이행을 보장해야 함;

다) 저단價住房을 처음 사용할 때 소유자와 사용자에게 서면으로 주의사항을 통보하고, 소유자와 사용자가 개인 소유 부분의 설비를 공용 시스템에 설치하는 방법을 지도하며, 개발자의 위임을 받았다면 저단價住房 사용 내규를 작성하고 공표하여 소유자와 사용자 및 관련 조직과 개인이 이를 알 수 있도록 해야 함;

라) 건축법에서 정한 기간에 따라 정기적으로 저단價住房의 품질을 점검하여 관리운영, 수리, 유지보수를 수행해야 함;

마) 저단價住房 소유자와 사용자를 위해 손해를 방지하고, 공용 부분이나 공용 설비의 모든 손상에 대해 복구 및 수리를 책임지고, 저단價住房 구역의 정상적인 운영을 보장해야 함;

나) 저단價住房 관리운영 서비스 비용을 제12조의 규정에 따라 징수해야 함;

다) 법령에 따라 다른 서비스를 경작하고 영업하여 저단價住房 관리운영과 유지보수 비용을 보충하는 자금을 마련함(제12조 제6항의 규정에 따름);

라) 저단價住房 유지보수 비용을 징수하고, 그 비용을 관리하며, 제13조의 규정에 따라 저단價住房 공용 부분의 유지보수를 수행해야 함;

마) 6개월마다 한 번씩 저단價住房 관리운영 업무에 대한 공개 보고서를 작성하여 관리위원회에 제출하고, 관리위원회와 협력하여 저단價住房 소유자와 사용자의 의견을 수렴하여 관리운영 서비스 제공에 대한 피드백을 얻어야 함;

바) 관리위원회와 주민마을 단위와 협력하여 저단價住房 관리운영 과정에서의 안전과 질서 문제 등을 처리해야 함;

2. 저단價住房관리위원회의 권리와 책임:

가) 법령에 따라 저단價住房 소유자와 사용자의 합법적 권익을 보호하며, 저단價住房 관리사용 내규와 관련 법령을 준수하도록 소유자와 사용자를 감독하고 독려하며, 관리운영 기업이 계약 내용에 따라 임무를 완수할 수 있는 환경을 조성해야 함;

나) 저단價住房 관리사용과 서비스 제공과 관련된 문제에 대한 소유자와 사용자의 의견과 제안을 수집하고 종합하여 관리운영 기업, 관련 기관 및 조직과 개인에게 반영하여 검토 및 해결하도록 요청해야 함;

다) 지방 정부와 주민마을 단위와 협력하여 저단價住房 관리구역에서의 문명 생활 습관 형성과 사회 질서 유지에 노력해야 함;

라) 6개월마다 한 번씩 저단價住房 소유자와 사용자의 의견을 수렴하여 관리운영 기업의 서비스 품질 평가를 위한 근거로 삼아야 함;

마) 서비스 품질이 규정에 미달하면 개발자에게 관리운영 기업을 교체하도록 제안해야 함;

조 15. 저소득 주택 관리 및 사용에서 엄격히 금지되는 행위

1. 사용목적 변경

2. 공용 또는 공동사용 부동산의 면적을 확장하거나 점유하고, 이를 파손하는 모든 형태의 행위; 구조를 변경하거나 하자구조 시스템, 공동사용 설비, 외부 건축물을 파괴하거나 개조하는 행위.

3. 공용 또는 공동사용 부동산의 소유권 또는 사용권을 규정에 위반하여 분할하거나 전환하는 행위.

4. 규정에 따른 소음 제한을 초과하는 행위; 저소득 주택 지역의 질서와 안전을 해치는 행위.

5. 쓰레기, 오수, 배기가스, 독성 물질을 무단으로 버리는 행위; 환경오염을 유발하거나, 공용 또는 공동사용 지역에서 가축을 기르는 행위.

6. 규정에 위반하여 광고, 글쓰기, 그림 그리기 등의 행위; 저소득 주택의 외관 재료나 색상을 규정에 위반하여 사용하거나, 개인 소유 또는 공동사용 부분의 구조나 설계를 변경하는 행위 (바닥에 벽을 세우거나, 공용부분에 연결된 설비를 이동시키거나, 모든 형태의 확장을 위해 아파트를 파괴하는 행위).

7. 규정에 위반하여 저소득 주택의 개인 소유 또는 공동사용 부분을 사용하거나 다른 사람에게 사용하게 하는 행위.

8. 개인 소유 또는 공동사용 지역에서 가축을 기르는 행위로 인해 다른 가구나 공용 지역의 질서, 미관 및 생활환경을 해치는 행위 (식물용 가축은 법률 규정을 준수해야 함).

9. 저소득 주택 관리 운영 비용 및 유지 보수 비용을 목적에 맞게 사용하지 않는 행위.

10. 법률이 정한 다른 금지 행위.

장 III

분쟁 해결 및 위반 처리

조 16. 분쟁 해결

1. 저소득 주택 소유권 관련 분쟁은 법원에서 처리한다.

2. 저소득 주택 사용권 관련 분쟁은 조정을 통해 해결되지만, 본 통지의 규정을 준수해야 한다. 조정이 이루어지지 않으면 법원에서 처리한다.

3. 저소득 주택 매매, 임대, 임차 관련 계약 분쟁은 본 통지의 시행 과정에서 법률상 주택법과 민사법의 규정에 따라 처리된다.

조 17. 위반 처리

1. 본 통지에서 규정된 행정 위반 행위는 행정처벌법, 건설법, 주택법의 규정에 따라 처리된다.

2. 저소득 주택을 구매, 임대, 임차하기 위한 대상이나 조건에 대해 사기를 친 단체나 개인은 행정처벌법상 주택 관리 및 개발 위반에 대한 처벌을 받을 뿐만 아니라, 이미 구매, 임대, 임차한 주택을 반환하도록 강제된다.

3. 직위나 권한을 남용하여 대상 확인, 판매, 임대, 임차, 관리 및 사용과 관련된 규정을 위반한 자는 위반 정도에 따라 행정처분 또는 형사책임을 물을 수 있다. 손해를 입힌 자는 물질적 손해를 배상해야 한다.

4. 저소득 주택 사업을 수행하는 개발자는 본 통지의 규정에 따라 저소득 주택을 판매, 임대, 임차하지 않을 경우, 행정처벌법상 주택 관리 및 개발 위반에 대한 처벌을 받을 뿐만 아니라, 혜택을 받은 비용을 반환하고, 사업을 회수하며, 회수일로부터 2년간 부동산 사업을 할 수 없다.

장 IV

조직 및 실행

조항 18. 조직적 실행

조 1. 중앙정부에 직속된 성, 시 인민위원회는 다음과 같은 책임을 지닌다:

a) 저소득 주택 건설에 대한 수요 조사, 탐사, 종합, 연간 및 2009-2015년 기간 동안의 투자 계획을 조직하고 지도한다.

b) 지역 내 저소득 주택 구매, 임대, 임차를 위한 기준, 대상, 조건을 구체적으로 규정하고 공개하며, 개발자의 판매, 임대, 임차 활동을 철저히 관리하고 감독하여 이익 추구를 방지한다.

c) 저소득 주택 구매, 임대, 임차를 위한 대상의 심사 순서, 우선순위 등 구체적인 규정을 발령하고, 지역 내 저소득 주택의 관리, 사용, 운용에 대한 구체적인 규정을 발령하며, 개발자의 제안에 따라 저소득 주택의 판매가, 임대가, 임차가를 검토하고 승인한다.

d) 저소득 주택 대상 심사 및 판매, 임대, 임차와 관련된 위반 행위를 감사하고, 철저히 처리하며, 권한에 따라 위반 행위를 엄중히 처벌한다.

e) 저소득 주택의 관리, 사용, 운용에 대한 작업 결과를 정기적으로 6개월마다 및 연간 평가하고, 건설부에 보고하여 총리에게 보고한다.

조 2. 중앙정부에 직속된 성, 시 건설국은 다음과 같은 책임을 지닌다:

a) 지역 내 저소득 주택 프로젝트의 관리, 사용, 운용 상황을 정기적으로 점검하고 보고한다.

b) 저소득 주택의 판매, 임대, 임차를 독려하고 점검하며, 저소득 주택의 유지보수 작업을 점검하고, 저소득 주택 프로젝트에 거주하는 가구나 개인에게 제공되는 서비스 활동을 점검하고, 성 인민위원회에 위반 사례에 대한 조치를 제안한다.

c) 지역 내 저소득 주택의 판매, 임대, 임차 상황, 관리, 사용, 운용 상황을 모니터링하고 종합하며, 성 인민위원회와 건설부에 정기적으로 보고하거나 즉시 보고(요청 시).

3. 국토교통부 주택 및 부동산시장 관리국은 장관으로 하여금 전국 각 지방의 저소득 주택의 매매, 임대, 매매임대, 사용관리, 운용상황을 지도하고 촉진하며 감독하는 책임이 있으며, 이 시행규칙의 시행 상황을 정기적으로 종합하여 보고하고, 수정 보완을 건의하여 장관에게 심사 후 권한에 따라 발부하거나 총리에게 보고하여 심사 결정하도록 제출한다.

조 제19조 시행규정

1. 본 시행규칙은 2010년 1월 1일부터 효력이 발생한다.

2. 시행 과정에서 문제가 발생할 경우, 국토교통부로 의견을 보내어 권한에 따라 수정 보완하거나 총리에게 보고하여 심사 결정하도록 제출해 주시기 바란다./.