시설 제98/2024/ nghị định-CP 법률 주택법에 따른 공동주택 개보수 및 재건축에 관한 세부사항을 규정함

처분령

주택법 일부 조항에 대한 세부 규정

공동주택 개량 및 재건축에 관한 사항

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정부조직법(2015. 6. 19.), 정부조직법 및 지방자치제 조직법 일부 개정법률(2019. 11. 22.)에 근거합니다;

도시계획법(2009년 6월 17일 제정)에 근거하여;

2019년 6월 13일 제정된 공공투자법; 2014년 6월 18일; 2020년 6월 17일 건축법 일부 개정 법률;

2014년 6월 18일 제정된 건축 법률 및 2020년 6월 17일 제정된 건축 법률 일부 개정 법률에 근거함

투자법(2020. 6. 17.)에 의거

주택에 관한 법률 2023년 11월 27일

2023년 6월 23일 통과된 경쟁입찰법에 근거함

2024년 1월 18일 제정된 토지법;

법규범 문서 발부에 관한 법률 제31/2024/QH15 땅법, 제27/2023/QH15 주택법, 제29/2023/QH15 부동산 사업법, 제32/2024/QH15 금융기관법 일부 조항을 개정·보완함에 따른 것;

건설부 장관의 제안에 따라;

정부는 주택법 일부 조항에 대한 세부 규정인 이 시행령을 제정한다.

장 1
총칙

조 1. 적용범위

1. 본 정부령은 주택에 관한 법률 제27호(이하 "주택법"이라 함)의 공동주택 개축 및 재건축에 대한 세부 규정과 지침을 정하는데, 다음 사항을 포함함

가) 제34조 제2항은 주택 건설 투자 프로젝트의 단계에 관한 것임

나) 제60조 제11항은 공동주택 개축 및 재건축 프로젝트를 수행하기 위해 토지 사용 권한 양도 협정에 관한 것임

다) 제63조 제3항은 공동주택 개축 및 재건축 프로젝트 투자자의 우대 기제에 관한 것임

라) 제68조 제6항은 공동주택 개축 및 재건축 프로젝트 투자자를 선정하는 방법에 관한 것임

마) 제69조 제6항은 공동주택 개축 및 재건축 프로젝트 투자 승인을 위한 서류, 절차, 절차에 관한 것임

바) 제70조 제7항 제2목은 공동주택 소유자에게 토지 사용 가치와 잔여 아파트 가치 보상에 관한 것임

사) 제70조 제8항은 공동주택이 아닌 다른 면적에 대한 보상, 지원, 재정착, 임시 거주 장소 배치에 관한 것임

헌 6호 제72조에 따른 공동주택 개량 및 재건축 계획의 작성 및 승인, 개발사업 투자 건설, 공동주택 소유자 및 사용자의 이주 및 강제 이주, 보상 및 지원, 재정착 및 임시 거주처 배치, 공동주택 재건축을 위한 소유자들의 경비 출연 등에 관한 사항;

자) 제191조 제2항은 공동주택 개축 및 재건축 프로젝트에 대한 전환 조치에 관한 것임

2. 국방, 안보 또는 공익의 목적으로 토지를 수용하거나 공동주택 개발사업자가 해당 공동주택과 연결된 토지 전체를 매수 또는 양수하여 주택 건설이나 다른 공사(계획승인 기관의 승인을 받은 계획에 따라)를 실시하는 경우로서 주택법 제60조 제11항에 따른 경우가 아닌 경우에는 주택법 및 관련 법령에 따라 처리하며, 본 시행령의 규정은 적용되지 아니한다.

조 2. 적용대상

1. 국내 기관, 가정, 개인, 해외에 거주하는 베트남 국민, 해외에 거주하는 베트남 혈통 국민, 외국 기관, 개인 등이 베트남 내에서 공동주택 개량 및 재건축과 관련된 경우.

2. 베트남 내에서 공동주택 개축 및 재건축과 관련된 정부 관리 기관

조 3. 용어 해석

1. 베트남 유엔 평화유지군 활동 참여를 위한 연부처 협의회(이하 "협의회"라 함)는 총리의 지시에 따라 설립되며, 총리의 지시, 협력, 중요한 연부처 업무 처리를 지원하는 연부처 협의회 메커니즘이다.

1. 독립적인 공동주택 개량 및 재건축 개발 프로젝트는 주택법 규정에 따라 철거해야 하는 한 개 이상의 공동주택 블록 또는 같은 구조나 시설을 공유하는 여러 개의 블록을 철거하고 새로운 공동주택, 상업 또는 서비스 시설(있다면)을 건설하여 재정착 또는 재정착과 주택, 서비스, 상업 사업을 병행하는 목적으로 설립되는 프로젝트이다.

2. 공동주택 지역 개량 및 재건축 프로젝트는 주택법 규정에 따라 철거해야 하는 두 개 이상의 독립적인 공동주택 블록(본 조항 제1항 참조)을 포함한 현존하는 주거시설 및 기타 시설(있다면)을 철거하고 새로운 공동주택 지역 및 다른 시설을 건설하여 통합된 인프라를 갖추고 승인된 계획에 따라 재정착 또는 재정착과 주택, 서비스, 상업 사업을 병행하는 목적으로 설립되는 프로젝트이다.

3. 공동주택 개량 및 재건축을 위한 집합은 주택법 규정에 따라 철거해야 하는 두 개 이상의 독립적인 공동주택 블록(본 조항 제1항 참조)을 포함한 동일한 행정구역 내 또는 인근 행정구역 내에서 공동주택 소유자 및 사용자를 이주시켜 새로운 공동주택을 건설하여 모든 철거 대상 소유자 및 사용자에게 재정착을 제공하는 것을 말한다.

4. 현지 재정착은 주택법 규정에 따라 철거되어 재건축될 공동주택 땅에 위치한 주택 소유자 및 사용자에게 재정착을 제공하는 것을 말한다.

5. 다른 장소 재정착은 주택법 규정에 따라 철거되어 재정착을 받아야 하는 주택 소유자 및 사용자에게 동일한 행정구역 내 또는 인근 행정구역 내의 다른 장소에 재정착을 제공하는 것을 말한다.

6. 주택 사용자는 주택 임대 계약 또는 사용 배정 문서 또는 공유재산 주택 사용 증명 문서에 의거하여 주택법 규정에 따라 주택을 사용하는 사람 또는 상속법 규정에 따라 주택을 상속받을 권리를 가진 사람을 말한다.

7. 공동주택 개축 및 재건축 프로젝트 투자자는 주택법 제68조 및 본 정부령에 따라 선정된 조직을 의미함

8. 토지 사용권 양도 합의는 주택 소유자들이 주택 개량 및 재건축 개발 프로젝트 투자자에게 자신의 토지 사용권을 양도하기 위해 주택법 제60조 제11항 및 본 시행령 규정에 따라 토지 사용권 양도 합의 문서를 작성하는 것을 말한다.

9. 독립적인 주택 개량 및 재건축 개발 프로젝트, 공동주택 지역 개량 및 재건축 프로젝트(이하 "주택 개량 및 재건축 프로젝트"라고 함)의 범위는 국가 관리 기관이 세부 계획 또는 프로젝트 투자 승인 결정 내용에서 지정한 프로젝트를 수행하기 위한 토지 사용 범위를 말한다.

조 4. 공동주택 개발 및 재건축 프로젝트 관련 행정 절차 처리 원칙

1. 사업자는 행정 기관에 제출하는 서류의 법적 유효성, 정확성, 진실성을 법적으로 책임진다.

2. 접수 기관은 신청서의 적법성을 검토하며, 주택법 및 본 시행령 규정에 따라 신청서에 포함된 서류 외에 추가 서류를 요구하지 않아야 한다; 본 시행령에 따른 행정 절차를 수행하기 위한 조직, 개인의 신청서 제출은 직접 제출 또는 우편 서비스 또는 온라인으로 이루어질 수 있다.

3. 행정 절차 처리 중 신청서 수정 또는 보완이 필요한 경우 접수 기관은 신청자에게 각각의 신청서에 대해 보완해야 할 내용과 보완 기간을 서면으로 통보해야 한다. 보완 기간이 만료된 후 신청자가 신청서를 보완하지 않는 경우 접수 기관은 신청서 처리를 중단하고 신청자에게 서면으로 이유를 통보해야 한다.

신청서 내용에 대한 설명이 필요한 경우 접수 기관은 신청자에게 서면으로 통보하고 설명 기간을 명시해야 한다. 설명 기간이 만료된 후 신청자가 요청에 따라 설명을 수행하지 않는 경우 접수 기관은 신청서 처리를 중단하고 신청자에게 서면으로 이유를 통보해야 한다.

4. 제2항과 제3항에서 규정된 서류 수정, 보완, 설명 기간은 주택법 및 이 시행령에 따른 행정 절차 처리 기간에는 포함되지 않는다.

5. 행정 절차 처리 과정에서 정부 기관 간 의견 수렴은 다음과 같이 이루어진다:

가) 의견을 청취하는 기관은 청취 대상 기관의 기능과 임무에 부합하는 내용을 청취하고, 답변 기간을 주택법 및 이 시행령의 규정에 따라 정해야 한다.

b) Trong thời hạn quy định tại điểm a khoản này, 기관이 의견을 수렴하는 기관은 해당 기관의 직능과 임무에 따른 내용에 대해 책임지고 답변하며, 그 기간 내에 의견을 제출하지 않으면 그 기관 관리 범위 내의 내용에 동의한 것으로 간주된다.

6. 행정 절차를 접수하고 처리하는 기관은 공동주택 개보수 및 재건축 프로젝트에 대한 행정 절차는 다른 기관 또는 권한 있는 개인이 이전에 승인, 검토, 승인 또는 처리한 문서나 서류의 내용에 대해 책임지지 않는다.

조 5. 공동주택 개보수 및 재건축 계획 수립 원칙

1. 지방자치단체(이하 "지방자치단체"라 한다)는 주택법에 따라 지방 주택 발전 계획에 포함된 지방 주택 개보수 및 재건축 통합 계획을 작성하고 승인할 수 있다. 지방 주택 개보수 및 재건축 계획이 지방 주택 발전 계획에 포함되면 주택법에서 정한 내용을 포함해야 한다.

지방자치단체는 공동주택 개보수 및 재건축 프로젝트에 대해 이 법 시행령 제7조와 제8조에 따라 개별적인 개보수 및 재건축 계획을 작성하고 승인한다.

2. 6개월마다 지방 주택 관리 기관은 지방 주택 관리 기관과 지방 자치 단체(이하 "지방 자치 단체"라 한다)와 함께 해당 지역의 공동주택 품질 검사, 평가를 주도하고, 주택법 제58조 제3항에 따라 계획을 조정하고, 이 법 시행령에 따라 개보수 및 재건축 계획을 작성하고 승인한다.

공동주택 품질 평가 기준은 주택법 제59조에 따라 건설공사 안전 평가 절차를 통해 결정되며, 이를 개보수 및 재건축 계획에 포함한다.

장 II
공동주택 개보수 및 재건축 프로젝트 투자 건설 단계

프로젝트 준비 단계

파견, 조정, 임기 연장, 철수 절차
2. 권한 있는 국가 기관은 공동주택 개보수 및 재건축 프로젝트 또는 축소된 절차를 따르는 세부 계획을 작성하고 승인하며, 이를 프로젝트 수행의 기초로 삼아야 한다. 공동주택 개보수 및 재건축 프로젝트는 사회 주택을 위한 면적을 배치할 필요가 없다.

조 6. 공동주택 개보수 및 재건축 사업 세부 계획 용역

1. 공동주택 개보수 및 재건축 사업 구역 용도계획은 도시 개보수 및 정비와 일치하고 도시 계획과 부합해야 한다.

3. 공동주택 개보수 및 재건축 프로젝트의 위치에 따라 독립된 공동주택이 철거되거나 재건축이 경제적, 사회적 효율성을 보장하지 못하는 경우, 지방자치단체는 도시 정비와 연계하여 공동주택 규모를 통합하여 경제적, 사회적, 환경적 효율성을 보장하도록 결정한다.

4. 공동주택 개보수 및 재건축 프로젝트의 범위는 이 법 시행령 제3조 제9항에 따라 결정되어야 한다.

5. 공동주택 개보수 및 재건축 프로젝트의 세부 계획 작성, 검토, 승인, 조정 절차는 도시 계획법, 건설법, 주택법에 따라 이루어진다.

4. 세부 계획을 승인함으로써 공동주택 개보수 및 신축 프로젝트를 수행하기 위해 해당 세부 계획을 승인할 권한 있는 기관은 이 nghị định 제3조 제9항에 따라 공동주택 개보수 및 신축 프로젝트의 범위를 결정해야 한다.

5. 공동주택 개보수 및 신축 프로젝트의 세부 계획 수립, 검토, 승인, 조정 절차는 도시 계획 법률, 건설 법률, 주택 법률에서 정하는 바에 따라 이루어진다.

조 7. 공동주택 개보수 및 재건축 계획

1. 공동주택, 공동주택 단지가 철거하여 재건축을 해야 하는 범위에 대한 검토결과, 개보수 및 재건축 세부계획, 지방정부 주택개발 계획을 기초로 지방자치단체는 각 개보수 및 재건축 프로젝트별로 공동주택 개보수 및 재건축 계획을 작성하며, 이 계획은 제2항에서 규정된 내용을 포함한다.

2. 개보수 및 재건축 계획은 각 프로젝트별로 작성되며 다음의 내용을 포함한다.

가) 공동주택, 공동주택 단지의 현황 평가; 공동주택, 공동주택 단지의 사용 상황 조사(사회학적 조사, 실제 조사를 통해 공동주택, 공동주택 단지 개보수 및 재건축이 필요한 지역을 기준으로 수행)

나) 개보수 및 재건축 대상 공동주택 및 단지의 명칭 및 위치; 제59조 제2항에 따른 각 유형의 공동주택에 대한 철거 예정 시기 결정

공동주택 단지를 개보수 및 재건축하는 경우, 첫 번째 공동주택의 이주, 철거, 재건축 예상 시간, 그 다음 공동주택들의 이주, 철거, 재건축 예상 시간을 예측해야 한다.

다) 개보수 및 재건축 프로젝트의 범위 및 규모 예상(승인된 세부 계획에 따라)

라) 보상, 지원, 재정착 및 임시 거주 공간 배치, 재정착 공간 배치 예상

마) 프로젝트 수행 및 완료 예정 시기 예상

엡) 공동주택, 공동주택 단지 개보수 및 재건축 프로젝트를 수행하기 위한 자금 예상; 공공투자가 사용되는 경우, 해당 지역의 공공투자 계획에 포함되어야 한다.

사) 지방자치단체, 해당 지역의 읍면동 단위 지방자치단체, 그리고 해당 지역의 관련 기관들이 개보수 및 재건축 계획을 수행하는 책임

3. 제2항에서 규정된 공동주택 개보수 및 재건축 계획 초안은 지방자치단체의 의견을 수렴한 후, 지방정부 주택관리 기관의 웹사이트, 해당 지방자치단체의 웹사이트, 해당 공동주택 소재 지방자치단체의 웹사이트에 공개되며, 해당 공동주택 소유자와 사용자에게 통보하고 의견을 수렴하도록 지방자치단체에 전달된다. 동시에 관련 전문 부서에 의견을 수렴하도록 전달된다.

조 8. 개보수 및 재건축 계획의 의견 수렴 절차 및 승인 절차

1. 제7조 제2항에서 규정된 공동주택 개보수 및 재건축 계획 초안을 완성한 후, 지방정부 주택관리 기관은 지방자치단체에 보고하여 계획 내용에 대한 검토 및 의견을 수렴한 후, 제7조 제3항에서 규정된 내용에 따라 계획 내용을 공개하여 의견을 수렴하도록 한다.

제7조 제2항에서 규정된 계획 내용의 의견 수렴은 투자자와 공동주택 소유자들이 개보수 및 재건축 프로젝트의 보상 및 재정착 방안을 협의하는 기반을 제공한다.

제7조 제3항에서 규정된 의견 수렴 기간은 최대 45일이며, 공동주택 개보수 및 재건축 계획 초안 공개일로부터 시작한다.

2. 제1항에서 규정된 의견 수렴이 종료된 날로부터 최대 15일 이내에, 지방정부 주택관리 기관은 계획 내용을 완성하고 지방자치단체에 보고해야 한다.

지방자치단체는 주택관리 기관으로부터 제출받은 계획을 받은 날로부터 최대 15일 이내에 계획을 검토하고 승인해야 한다.

3. 공동주택 개보수 및 재건축 계획이 승인된 날로부터 최대 3일 이내에, 지방자치단체는 제65조 제5항에서 규정된 내용에 따라 계획 내용을 공개해야 한다.

4. 지방예산을 사용하여 철거하고 재건축하는 공동주택이 있는 경우, 제62조 제2항에서 규정된 법률에 따라 계획 승인 전에 지방자치단체는 같은 수준의 지방의회에 예산 배정에 대한 의견을 요청해야 한다.

중앙정부 관리하에 있는 공동주택을 철거하는 경우, 제62조 제3항에서 규정된 법률에 따라 계획 승인 전에 지방자치단체는 해당 공동주택 소유자의 대표 기관과 협력하여 재정당국에 철거 및 재건축 예산 배정에 대한 보고서를 제출해야 한다.

제7조에서 규정된 공동주택 개보수 및 재건축 계획의 조사, 검토, 작성, 승인, 공표 비용은 지방 정기 예산에서 출연되며, 주택법률에 따른 지방 정부 주택개발 계획 비용 기준에 따라 결정된다. 지방정부 주택관리 기관은 주택법률에 따른 입찰 규정에 따라 주택개발 계획 작성 경험이 있는 컨설팅 기관을 선정하기 위해 지방자치단체에 입찰을 제안할 수 있다.

조 9. 공공자금으로 국가가 직접 건설하는 공동주택 리모델링 및 재건축 사업 투자 방침 결정 및 변경에 관한 서류, 절차, 방법

1. 주택법률 제62조 제2항 및 제3항에서 규정된 국가가 직접 공공투자를 통해 공동주택을 건설하는 프로젝트에 대해서는 투자법률에 따라 투자 주도권을 결정하는 기관이 결정한다.

2. 공동주택 개보수 및 재건축 프로젝트의 투자 주도권 변경이 필요한 경우, 투자 주도권을 결정하는 기관은 프로젝트 변경을 수행하며, 프로젝트 변경을 위한 변경 투자 주도권 결정은 투자 법률에 따른 절차와 방법을 따르도록 한다.

조 10. 공공자금 외의 자금으로 공동주택 리모델링 및 재건축 사업 투자 방침 승인을 요청하기 위한 서류

1. 주택법률 제69조 제1항에서 규정된 부동산 사업 또는 협동조합 또는 협동조합 연합체가 부동산 사업을 수행하는 경우, 공동주택 개보수 및 재건축 프로젝트 투자 주도권 승인과 함께 투자자 승인을 위한 서류는 다음과 같이 구성된다.

a) 이 법령 부속규정에 따른 부록에서 규정된 모범식 01을 사용한 투자 방침 승인 요청 문서;

b) 투자 프로젝트 제안서는 「주택법」 제69조 제1항 제2호에서 정한 내용과 사업의 경제적·사회적 효과를 포함하며;

채) 공동주택 소유자들이 투자자와 협의하여 공동주택 개보수 및 재건축 계획 승인된 지방자치단체의 승인을 받은 보상, 지원, 재정착 및 임시 거주지 배정, 재정착 배정(이하 "보상 및 재정착 방안"이라 함)

d) 정당한 사본 기업 등록 증명서, 설립을 증명하는 서류, 설립 결정 또는 법적 효력을 갖는 다른 서류; 최근 2년간의 재무 보고서(투자 주체가 되기로 등록한 연도와 이전 연도); 모회사의 재무 지원 약정(있을 경우); 금융 기관의 재무 지원 약정 또는 재무 능력을 증명하는 다른 자료; 부동산 개발 법률에 따라 프로젝트를 수행하기 위한 자기 자본을 증명하는 서류;

이 조 제16항에 따른 토지 사용권 양도 협정으로 공동주택 개보수 사업을 시행하는 경우에는 이 항 a, b, c, d 점에서 규정된 서류 외에 투자자가 모델 7에 따른 토지 사용권 양도 협정서를 제공해야 하며, 해당 협정서와 각 시기별 토지 사용권 및 부착 재산 소유권을 증명하는 공증 또는 인증된 서류 사본을 첨부해야 함;

2. 지방 주택 관리 기관이 「주택법」 제69조 제2항에 따라 제출하는 공동주택 리모델링 및 재건축 사업 투자 방침 승인을 요청하기 위한 서류는 다음과 같다:

a) 이 법령 부속규정에 따른 부록에서 규정된 모범식 02를 사용한 투자 방침 승인 요청 보고서;

b) 「주택법」 제69조 제2항 제2호에서 정한 내용과 사업의 경제적·사회적 효과를 포함한 투자 프로젝트 제안서;

c) 이 조에 따른 공동주택 회의에서 프로젝트 투자자를 선정하기 위해 의견을 수렴한 보고서로서, 공동주택 회의의 조직, 참여 투자자의 수, 공동주택 소유자의 동의 비율, 선정 기간 등을 포함해야 함;

d) 지방자치단체의 승인을 받은 리모델링 및 재건축 계획.

조 11. 공동주택 개보수 및 재건축 투자 주장을 승인하는 절차와 방법

1. 지방인민위원회의 투자 주장을 승인하면서 동시에 공동주택 개보수 프로젝트의 투자 주체를 승인하는 절차와 절차는 다음과 같이 이루어짐:

가) 투자는 이 법 시행령 제10조 제1항에 따라 정한 서류 8부를 지방자치단체의 주택 관리 기관에 제출한다.

b) 이 항 a 점에서 규정된 서류를 접수한 날로부터 최대 3일 이내에, 주택 관리 기관은 이 조 제12항 1항에서 규정된 내용에 대한 심사 의견을 구하기 위해 관련 지방 기관, 즉 계획과 투자, 자원과 환경, 재정, 도시계획-건축(있다면), 교통-운송, 경찰, 국방, 세무기관, 해당 프로젝트가 있는 현인민위원회 및 지방인민위원회의 요청에 따라 필요한 다른 관련 기관에 의견을 요청해야 함;

검토 의견을 청하기 위한 문서에서 주택 관리 기관은 각 기관이 검토해야 할 내용을 명확히 제시해야 한다.

c) 이 항 b 점에서 규정된 의견 요청 문서를 받은 날로부터 최대 15일 이내에, 의견을 요청받은 기관은 심사 의견을 문서로 답변하고, 이를 주택 관리 기관에 보내어 종합하여 지방인민위원회에 보고해야 함;

d) 이 항 c 점에서 규정된 심사 의견을 받은 날로부터 최대 10일 이내에, 주택 관리 기관은 이를 종합하여 심사 보고서를 작성하여 이 조 제13항에서 규정된 내용에 따라 지방인민위원회에 제출하여 투자 주장을 승인하도록 요청해야 함;

투자 주장 승인을 위한 서류가 지방자치단체에 제출될 만한 조건을 충족하지 못하면 주택 관리 기관은 그 이유를 명시한 문서를 투자자에게 보내야 한다.

đ) 이 항 d 점에서 규정된 주택 관리 기관의 심사 보고서와 투자자의 신청서를 받은 날로부터 최대 7일 이내에, 지방인민위원회는 투자 주장을 승인하면서 동시에 공동주택 개보수 프로젝트의 투자 주체를 승인해야 하며, 승인하지 않는 경우에는 지방인민위원회는 명확한 이유를 명시한 문서를 투자자와 주택 관리 기관에 발송해야 함;

2. 지방인민위원회의 투자 주장을 승인할 권한이 있으나 이 조 제1항의 경우에 해당하지 않는 공동주택 개보수 프로젝트에 대한 투자 주장을 승인하는 절차와 절차는 다음과 같이 이루어짐:

a) 이 조 제17항 제5항에서 규정된 기간이 지난 후에도 투자자가 프로젝트 투자 주체로 등록하지 않거나 등록한 투자자가 없거나 주인들이 투자자를 선택하지 못한 경우, 해당 기간이 끝난 날로부터 최대 45일 이내에, 주택 관리 기관은 이 조 제10항 제2항에서 규정된 내용에 따라 투자 주장을 승인하기 위한 신청서를 작성하여 관련 지방 기관, 즉 계획과 투자, 자원과 환경, 재정, 도시계획-건축(있다면), 교통-운송, 경찰, 국방, 세무기관, 해당 프로젝트가 있는 현인민위원회 및 지방인민위원회의 요청에 따라 필요한 다른 관련 기관에 의견을 요청해야 함;

b) 이 항 a 점에서 규정된 의견 요청 문서를 받은 날로부터 최대 15일 이내에, 의견을 요청받은 기관은 심사 의견을 문서로 답변하고, 이를 주택 관리 기관에 보내어 종합하여 지방인민위원회에 보고해야 함;

c) 이 항 b 점에서 규정된 심사 의견을 받은 날로부터 최대 10일 이내에, 주택 관리 기관은 이를 종합하여 심사 보고서를 작성하여 이 조 제13항에서 규정된 내용에 따라 지방인민위원회에 제출하여 투자 주장을 승인하도록 요청해야 함;

d) 이 항 c 점에서 규정된 주택 관리 기관의 신청서를 받은 날로부터 최대 7일 이내에, 지방인민위원회는 공동주택 개보수 프로젝트의 투자 주장을 승인해야 하며, 승인하지 않는 경우에는 지방인민위원회는 명확한 이유를 명시한 문서를 주요 심사 기관에 발송해야 함;

3. 총리의 투자 주장을 승인할 권한이 있는 공동주택 개보수 프로젝트에 대한 투자 주장을 승인하기 위한 신청서는 투자자가 작성하거나 지방인민위원회가 작성하며, 이 조 제1항 또는 제2항의 규정에 따라 이루어짐; 지방인민위원회가 신청서를 작성하는 경우에는 주택 관리 기관이 주도하여 신청서를 작성하고 지방인민위원회에 보고하여 총리에게 투자 주장을 승인하도록 요청해야 함;

이 조에서 규정된 투자 주장을 승인하거나 수정하는 절차와 투자 주장을 승인하거나 수정하기 위한 신청서의 심사를 하는 절차는 투자 법률의 규정에 따라 이루어짐;

조 12. 공동주택 개보수 및 신축 사업 투자 방향 승인 제안 검토

1. 주택청사 개축 및 신축 사업 투자 동의와 투자자가 사업 시행자로 지정되는 동의를 동시에 하는 경우 지방 주택 관리 기관은 다음 사항을 검토하도록 요청한다.

가) 투자 프로젝트 명칭, 위치, 투자 목표에 대한 적합성 평가;

나) 부동산 관련 법률에 따라 선정된 사업 시행자의 재무 능력 및 자기 자본에 대한 평가;

가) 투자 프로젝트 제안이 세부 도시계획 승인기관에 의해 승인된 세부 도시계획과의 일치성 평가(프로젝트 범위, 규모, 도시계획 사용지표 포함); 토지 이용 필요성 평가; 주택청사 개축 및 신축 계획 승인과의 일치성 평가; 투자 단계별 계획(있을 경우); 주거 제품 구조 및 상업 면적의 대략적인 계획; 프로젝트 범위 내 도시 인프라 건설 및 관리 계획과 해당 책임; 투자 프로젝트의 운영 기간 및 프로젝트 진행 상황에 대한 평가;

나) 프로젝트의 경제적 사회적 효과에 대한 대략적인 평가; 환경영향평가법에 따른 환경 영향평가(있을 경우); 프로젝트의 교통 연결성 평가; 국방 안보 및 소방 안전 요구사항;

마) 주택법 및 관련 법률에 따른 투자 혜택과 혜택 적용 조건(있을 경우)에 대한 평가;

바) 보상 및 이주 계획의 적합성 평가(사업 시행자와 공동주택 소유자가 합의한 경우);

다) 제60조 제11항에 따라 토지 사용권 양도 협약이 적용되는 경우는 제16조 제1항에 따른 조건 충족 여부 평가 외에도 제1항에서 규정한 내용(a, b, c, d, 나)과 제5항에서 규정한 내용(e)을 포함해야 함;

2. 지방 주택 관리 기관은 지방인민위원회의 투자 동의 권한 하에 있으나 제1항에 명시되지 않은 주택청사 개축 및 신축 사업에 대해 다음 사항을 검토하도록 요청한다.

가) 제1항 각 호에서 규정된 내용;

나) 토지 사용을 통한 사업 시행자 선정 방식 적용 조건에 대한 평가(이 조 제18조에 따른 경우).

조 13. 공동주택 개보수 및 신축 사업 투자 방향 승인 내용

1. 투자 방향 승인 문서에는 다음 내용이 포함되어야 한다:

가) 프로젝트 시행자의 이름(투자 동의와 사업 시행자 지정을 동시에 승인하는 경우) 또는 프로젝트 시행자를 선정하는 방식(토지 사용을 포함한 프로젝트 입찰을 통해 시행자를 선정하는 경우);

나) 프로젝트 명칭 및 투자 프로젝트 위치;

나) 프로젝트 목표, 재정착 목표를 명확히 포함(현지 재정착 또는 일부 현지 재정착과 다른 장소 재정착 또는 현지 재정착과 보상금 지급 결합);

라) 프로젝트 범위 및 규모; 프로젝트 투자 금액;

마) 프로젝트 활동 기간은 투자 법률에 따라 결정되며 다음과 같이 정해진다:

제16조에 따라 투자 동의와 사업 시행자 지정을 동시에 승인받은 경우는 투자 동의 승인일로부터 계산한다.

제17조에 따라 투자 동의와 사업 시행자 지정을 동시에 승인받거나 제18조에 따라 시행자를 선정하는 입찰을 실시하는 경우는 토지 이전, 임대, 용도 변경 허가일로부터 계산한다.

가) 프로젝트 내 주거 제품 구조(주택청사 소유자 또는 사용자에게 재정착용 주택 수; 상업용 판매, 임대 또는 상업적 방법으로 임대할 주택 수 또는 면적);

다) 투자 프로젝트 진행 상황; 투자 단계별 계획 또는 프로젝트 부문 분할 계획(있을 경우); 투자, 건설, 시설 인프라 시스템 이전에 대한 책임 및 진행 상황;

아) 투자 혜택 및 지원 조건(있을 경우);

자) 사업 시행자, 지방자치단체, 프로젝트 위치 시군구 지방자치단체 및 관련 기관의 프로젝트 실시 책임;

2. 공동주택 개보수 및 신축 사업 투자 방향 승인 문서 양식은 이 시행령 부속서에 따른 모델 03을 따르도록 한다.

주택청사 개축 및 신축 투자 동의 문서는 지방인민위원회 웹사이트에 공개되며, 해당 지방인민위원회와 읍면동 인민위원회에 전달하여 주택청사 소유자 및 사용자에게 공지하고 대중 매체를 통해 홍보한다.

조항 14. 공동주택 개보수 및 신축 투자 방침 승인 조정

1. 총리의 투자 동의 권한 하에 있는 주택청사 개축 및 신축 사업에 대한 투자 동의 조정 요청은 제4항에 따라 처리되며, 투자 동의 조정 절차는 투자 관련 법률에 따라 이루어진다.

2. 지방인민위원회의 투자 동의 권한 하에 있는 주택청사 개축 및 신축 사업에 대한 투자 동의 조정 요청은 제4항에 따라 처리되며, 투자 동의 조정 절차는 제5항에 따라 이루어진다.

3. 주택청사 개축 및 신축 사업의 투자 동의 조정은 다음 중 하나 이상의 경우에 이루어진다.

가) 프로젝트 목표의 일부 변경(재정착에서 보상금 지급으로 또는 현지 재정착에서 다른 장소 재정착으로) 또는 정부 관리 기관의 재정착 계획 조정 요구.

정부 관리 기관이 재정착 계획 조정을 요구하여 보상 비율(k)이 변경될 경우, 주택청사 소유자의 의견을 수렴한 후 조정을 제안해야 한다.

나) 투자 총액이 이미 승인된 투자 방침 승인 문서의 20% 이상 변경되거나 주거용 건물 수 또는 주거용 건물이 아닌 면적이 20% 이상 변경될 때

다) 프로젝트 진행 일정이 처음 승인된 투자 방침 승인 문서의 진행 일정보다 18개월 이상 연장될 때

라) 투자 단계 계획 변경 또는 프로젝트 부속물 분할(있을 경우)

4. 공동주택 개보수 및 신축 프로젝트의 투자 방침 승인 조정 신청 서류는 다음과 같음:

가) 투자 동의 조정 요청 문서는 이미 프로젝트 시행자를 선정한 경우, 프로젝트 시행자의 투자 내용과 약속을 포함하며, 투자 동의 문서 내용 조정 요청에 대한 설명 또는 관련 자료 제공;

나) 투자 방침 승인 문서는 관련 기관의 승인을 받아야 함

다) 투자자 승인 결정 또는 공동주택 개보수 및 신축 프로젝트의 입찰 결과 승인 결정은 관련 기관의 승인을 받아야 함

라) 프로젝트 진행 상황 보고서는 변경 요청 시점까지의 내용을 포함해야 함

5. 공동주택 개보수 및 신축 프로젝트의 투자 방침 승인 조정 절차는 다음과 같음:

가) 지방 주택 관리 기관은 본 조항 제4항 규정에 따라 투자 방침 승인 조정 요청 서류를 작성하여 지방자치단체 의회에 제출하여 승인을 받음

이미 프로젝트 시행자를 선정한 경우, 프로젝트 시행자는 제4항에 따라 8부의 투자 동의 조정 요청 문서를 지방 주택 관리 기관에 제출하여 지방인민위원회의 승인을 받도록 보고한다.

b) 03영업일 이내에 해당 조항 제a항에서 정한 서류를 접수한 날로부터 기간 내에 지방 주택 관리 기관은 관련 지방 행정 기관으로부터 검토 의견을 수렴하기 위해 요청한다.

지방 주택 관리 기관은 검토 의견 청취 요청 서류에서 각 기관의 검토 사항을 명확히 제시해야 함

c) 지방 주택 관리 기관으로부터 검토 의견 요청 문서를 받은 날로부터 15일 이내에 의견을 수렴한 기관은 지방 주택 관리 기관에게 답변 문서를 송부해야 한다.

d) 각 기관으로부터 답변 문서를 받은 날로부터 10일 이내에 지방 주택 관리 기관은 검토 서류를 완성하고 지방 인민위원회에 제출하여 검토 및 승인을 청구한다.

đ) 지방 주택 관리 기관으로부터 변경 승인 청구 서류를 받은 날로부터 07영업일 이내에 지방 인민위원회는 투자 방침 변경을 검토하고 승인하며, 승인하지 않을 경우 투자 주체와 지방 주택 관리 기관에게 명확한 이유를 포함한 통보 문서를 발송해야 한다.

6. 공동주택 개발 및 재건축 프로젝트가 투자 방침 승인을 받은 후에는 원래 투자 승인 문서에 명시된 투자 일정보다 24개월 이상 연기할 수 없으나 다음 중 하나의 경우를 제외한다.

가) 민사법 및 토지법에서 정의한 불가항력 사태를 해결하기 위해

나) 투자자가 국가로부터 토지 사용 승인, 임대 승인, 토지 용도 변경 승인을 받는 과정에서 투자자의 잘못이 아닌 경우

다) 투자자가 국가 기관의 요구나 행정 절차 지연으로 인해 투자자의 잘못이 아닌 경우

라) 투자자가 국가 기관의 도시 계획 변경으로 인해 투자 프로젝트를 변경해야 하는 경우

마) 투자자가 보상, 지원, 재배치 과정 지연으로 인해 투자자의 잘못이 아닌 경우

7. 투자 방침 변경 승인 문서는 본 시행령 부록에 따른 모범문서 04를 따르고 본 시행령 제13조 제2항에 따라 공개되어야 한다.

8. 공동주택 개발 및 재건축 프로젝트가 투자 방침 승인 또는 변경 승인(있을 경우)을 받은 후 투자 법률에 따라 일시 중단 또는 종료되는 경우, 프로젝트의 일시 중단 또는 종료 절차는 투자 법률에 따라 이루어진다.

프로젝트가 종료되는 경우, 프로젝트가 종료된 후 지방 인민위원회는 본 시행령에 따라 공동주택 개발 및 재건축 프로젝트의 새로운 투자 주체 선정을 조직해야 한다.

제15조 정부가 공공자금으로 직접 투자하여 공동주택을 개조 및 재건축하는 사업의 주투자자

1. 국가가 직접 투자 건설하는 공동주택 개발 및 재건축 프로젝트의 투자 주체는 (본 조 제3항에서 규정한 경우를 제외하고) 전문 분야 또는 지역 건설 투자 관리처 또는 지역 건설 투자 관리처가 될 수 있다. 만약 건설 투자 관리처가 없거나 존재하더라도 프로젝트를 수행할 자격이 없는 경우에는 투자 결정자가 다른 기관 또는 단체를 공동주택 개발 및 재건축 프로젝트의 투자 주체로 지정할 수 있으며, 이는 국유 100% 출자기업도 포함된다.

2. 지방 주택 관리 기관은 공동주택 개발 및 재건축 프로젝트의 투자 주체로 본 조 제1항에서 규정한 기관 또는 단체를 제안하며, 투자 주체 지정은 공공투자 법률과 건설 법률에 따라 이루어진다.

3. 인민군, 인민경찰이 투자하여 임대용으로 건설한 공동주택의 개발 및 재건축 프로젝트의 투자 주체는 국방부, 내무부가 결정한다.

조 16. 공동주택 개보수 및 신축 사업 시행자 선정에 관한 양도 허락

본 조항에서 정한 토지 양도 면적에 포함된 공동주택 건물 공용 면적(계단, 복도 등)이 공공 재산인 경우, 사업자는 국가에 대한 보상금을 현금으로 지급해야 한다. 이는 본 조례 제34조 제1항에 따라 이루어진다.

2. 공동주택 개보수 및 신축 사업을 위해 토지 사용권 양도를 하는 합의는 각 공동주택 소유자의 주택 소유 증명서나 유언장에 명시된 사람 또는 법적으로 인정된 상속인과 부동산 사업자가 참여하여 문서화되며, 이 문서에는 각 당사자의 서명이 포함되어야 한다. 대리인이 합의를 대신하는 경우에는 민법에 따른 공증이나 확인을 받은 위임장을 제공해야 한다.

토지 사용권 양도 합의 문서의 형식은 본 조정 부록에 명시된 모델 07에 따라 정해진다.

3. 본 조항 제2항에서 정한 토지 사용권 양도 합의 문서가 작성된 날로부터 최대 15일 이내에, 주택사업자는 투자 승인 요청과 함께 개보수 및 신축 사업을 수행할 주택사업자로 승인받기 위한 서류와 주택법 제71조 제1항 및 본 조례에서 정한 보상 및 재배치 계획을 공동주택 소유자들과 협의한 내용을 첨부하여 해당 사업이 위치한 지방 주택 관리 기관에 제출해야 한다. 이는 본 조항 제4항에 따라 지방자치단체장의 승인을 받기 위함이다.

4. 본 조항 제3항에서 정한 투자 승인 요청과 함께 보상 및 재배치 계획이 제출된 날로부터 최대 35일 이내에, 지방자치단체장은 투자 승인과 함께 주택사업자를 개보수 및 신축 사업의 사업자로 승인하고, 보상 및 재배치 계획을 승인해야 한다.

보상 및 재배치 계획 승인 결정과 투자 승인 결정은 사업자가 투자 및 건설 절차를 진행하는 법적 근거가 된다.

투자 승인 결정은 사업자가 개보수 및 신축 사업을 수행할 주택사업자를 지정하는 문서로서, 본 조례 제13조 제2항에 따라 공개되어야 한다.

보상 및 재배치 계획 승인 결정은 지방자치단체 웹사이트에 공개되고, 해당 사업이 위치한 지방 자치구청과 읍면동 행정복지센터에 보내져 공개되며, 공동주택 소유자들에게 통보된다.

5. 본 조항 제4항에서 정한 보상 및 재배치 계획 승인 결정과 투자 승인 결정이 있을 때부터, 공동주택 소유자는 토지 사용권 증명서나 부동산 관련 법령에 따라 발급된 재산 소유 증명서를 담보 목적으로 사용하거나 주택 매매, 임대매매 거래를 하거나 다른 단체나 개인에게 주택 소유권을 양도하지 못한다. 이러한 거래가 지방자치단체장이 보상 및 재배치 계획을 승인하고 투자 승인을 한 시점 이후에 이루어진 경우, 이러한 거래는 인정되지 않으며 법적 효력이 없다.

공동주택 개보수 및 신축 사업을 위한 주택 재배치를 위한 주택 매매 계약을 체결할 때까지, 주택 소유자는 주택 소유권 증명서와 토지 사용권 증명서를 사업자에게 넘겨야 한다. 공동주택 개보수 및 신축 사업을 수행하는 사업자는 토지 사용권 증명서나 부동산 관련 법령에 따라 발급된 재산 소유 증명서에 대한 등록 변경 절차를 진행하지 않는다.

제17조. 주택 회의에서 주택 소유자와 부동산 사업자가 프로젝트 사업주체를 선정하는 방법

1. 본 조항에서 정한 사업주체 선정 방법은 다음 각 호의 경우에 적용된다.

가) 제16조에서 정한 범위를 벗어난 주택 리노베이션 및 재건축 프로젝트

b) 주택법 제60조 제11항 제1호와 제2호에서 정한 조건을 충족하는 공동주택 개보수 및 신축 사업이지만, 모든 공동주택 소유자가 토지 사용권 양도에 합의하지 않은 경우.

2. 지방 주택 관리 기관은 본 조항 제1항에서 정한 공동주택 개보수 및 신축 사업 정보를 지방 주택 관리 기관 웹사이트에 공개하고, 해당 사업이 위치한 지방 자치구청에도 같은 정보를 30일 이내에 전송하여 공개하도록 해야 한다. 이를 통해 사업 참여를 원하는 주택사업자를 모집한다.

공개된 정보는 본 조례 제7조 제2항에서 정한 내용과 사업을 수행하는 주택사업자에 대한 요구사항(재정 능력, 자기자본, 사업 수행 경험이나 계획, 사업 수행을 위한 재정 계획 등)을 포함한다.

3. 본 조항 제2항에서 정한 정보 공개 기간이 끝난 날로부터 최대 25일 이내에, 사업 참여를 원하는 부동산 사업자는 사업자로 참여하기 위한 등록 신청서와 사업자 정보, 사업에 대한 제안서와 본 조례 제71조 제1항에서 정한 보상 및 재배치 계획 제안서를 지방 주택 관리 기관에 제출하거나 지방자치단체장이 지정한 지방 자치구청에 제출해야 한다.

4. 조항 3에 따른 접수 기간 만료일로부터 최대 15일 이내에 접수기관은 접수된 서류를 검토하여 투자자 참여 신청 명단을 작성하여야 하며, 해당 투자자 참여 명단이 지방자치단체(읍면동 단위)의 경우 그 지방자치단체는 해당 명단을 상급 지방자치단체(시군 단위) 주택 관리 기관에 보고하여 결정하도록 한다.

5. 조항 4에 따른 기간 만료일로부터 최대 60일 이내에 지방자치단체(읍면동 단위)는 주택 관리 기관과 협력하여 공동주택 소유자들로부터 투자자를 선정하는 회의를 개최한다.

지방자치단체(읍면동 단위)는 공동주택 소유자 및 사용자에게 회의 일시와 장소를 통보해야 하며, 공동주택 회의에서 지방자치단체는 조항 4에 따라 승인된 투자자 명단을 공표하고, 해당 투자자들은 사업 계획 및 보상 및 재정착 방안을 보고하여 소유자 및 사용자의 대표들이 검토하고 선택할 수 있도록 한다. 투자자 선정은 조항 6에 따라 이루어지고, 이를 증명하기 위한 기록은 지방자치단체(읍면동 단위) 대표, 주택 관리 기관 대표, 공동주택 소유자 대표, 그리고 선정된 투자자 대표가 서명한 것으로 작성되어야 한다.

6. 공동주택 소유자들의 의견 수렴은 각 공동주택 아파트에 대한 소유자 대표가 한 표씩 행사하며, 전체 소유자 대표의 70% 이상이 참석해야 하고, 선정된 기업은 참석한 전체 소유자 대표의 75% 이상의 동의를 받아야 한다. 여러 기업이 참여한 경우 가장 높은 동의율을 받은 기업이 선정되며, 이 동의율은 최소 51% 이상이어야 한다. 투자자 선정 과정은 지방자치단체(읍면동 단위) 대표, 주택 관리 기관 대표, 참석한 공동주택 소유자 대표, 그리고 선정된 기업 대표가 서명한 기록으로 작성되어야 한다.

공동주택 또는 단지 중 공공재산 부분이 있는 경우, 해당 공공재산 소유자 대표 또는 공공재산 소유자 대표를 대신하는 기관은 투자자 선정 회의에 참석해야 한다.

공동주택 내 아파트가 아닌 다른 부동산 부분이 공공재산이 아닌 개인이나 조직의 소유권 아래에 있을 경우, 해당 부분의 총 면적을 공동주택 내 가장 큰 아파트의 면적으로 나누어 소유자 표결 비율을 결정한다. 각 부분은 가장 큰 아파트 면적과 동일한 비율로 표결권을 가지며, 나머지 면적이 가장 큰 아파트의 절반보다 크다면 추가로 한 표를 가진다. 나머지 면적이 가장 큰 아파트의 절반보다 작다면 추가로 표결권을 가지지 않는다.

조항 6에 따른 투자자 선정 기록이 작성된 날로부터 최대 15일 이내에 투자자는 투자 승인 요청서와 함께 투자자로서의 사업자 승인을 요청하며, 보상 및 재정착 계획을 첨부하여 해당 주택 관리 기관에 제출하고, 지방자치단체(시군 단위)의 승인을 받도록 한다.

조항 7에 따른 투자 승인 요청서와 보상 및 재정착 계획을 받은 날로부터 최대 30일 이내에 지방자치단체(시군 단위)는 보상 및 재정착 계획을 승인하고, 투자 승인과 함께 공동주택 개발 및 재건축 사업자 승인을 조항 11에 따라 진행한다.

투자승인은 공동주택 리모델링 및 재건축 사업의 시행자를 지정하는 문서이다.

투자 승인과 보상 및 재정착 계획 승인이 이루어진 후, 투자자는 토지 관련 법령에 따라 토지 수용, 토지 배정, 임대, 용도 변경(필요 시) 등 필요한 절차를 수행해야 한다.

제18조 시행자 선정을 위한 입찰

입찰을 통해 투자자를 선정하기 전에, 관련 기관은 투자 승인 요청서를 작성하고, 조항 2에 따른 투자 승인과 조항 2에 따른 보상 및 재정착 계획 승인을 요청한다.

주택 관리 기관은 입찰 참여를 위한 공고 및 참여를 위한 서류를 작성하며, 해당 기관이 입찰을 수행할 능력이 없다면, 법령에 따라 자문업체를 고용하여 입찰을 수행하도록 한다. 자문업체 고용 비용은 조항 8에 따라 처리된다.

공고 및 참여를 위한 서류는 국가 입찰 시스템에 게시되며, 참여를 위한 서류는 입찰 법령에 따른 내용과 보상 및 재정착 계획 초안(법률 주택법 조 71항 1조 d, e, k항에 따른 내용)을 포함한다.

5. 공고 기간 만료 후, 지방 주택 관리 기관은 투자자의 사업 계획 실시 프로젝트 신청서를 평가하며, 이는 입찰 법률에 따른 규정에 따라 이루어지며, 재개발 및 재건축 계획이 승인된 공동주택 보상 및 이주 계획에 대한 초기 적합성 평가를 포함한다.

참여를 위한 서류 평가 결과를 바탕으로, 지방 주택관리 기관은 지방자치단체에 제출하여, 관심 참여 결과를 승인하고, 투자자를 선택하는 절차를 다음과 같이 진행한다:

a) 참여를 위한 서류에 부합하는 투자가 단 한 곳만 있는 경우, 본 조 제6항에 따라 투자를 승인한다;

b) 참여를 위한 서류에 부합하는 투자가 두 곳 이상 있는 경우, 본 조 제7항에 따라 일반 입찰을 통해 투자를 선택한다;

c) 투자자가 없거나 제안서에 명시된 요구 사항을 충족하는 투자자가 없는 경우, 지방 주택 관리 기관은 투자자에게 통보하고 다시 제안서를 공고하거나 제안서를 검토하여 수정한 후 공고하도록 하는 통지를 발송해야 한다.

6. 본 조 제5항 제a호에서 규정된 투자가 부합하는 경우, 투자를 승인하는 절차는 다음과 같이 진행된다:

a) 지방 주택 관리 기관은 제안서, 제안서 승인 결과, 그리고 제안서 공고 과정에서 관련 자료를 첨부하여 모델 05에 따른 투자자 승인 요청 보고서를 작성하고, 해당 지방 인민위원회에 제출하여 심사 및 승인을 받는다.

b) 지방 인민위원회는 주택 관리 기관으로부터 제출받은 문서를 받은 날로부터 최대 15일 이내에 모델 06에 따른 투자자 승인을 심사하고, 승인하지 않는 경우에는 그 이유를 명시한 문서를 주택 관리 기관과 투자자에게 발송해야 한다.

본 조에서 규정된 투자 승인 문서는 공동주택 리모델링 및 재건축 사업의 시행자를 지정하는 문서이다.

7. 두 개 이상의 투자자가 제안서에 명시된 요구 사항을 충족하는 경우, 입찰 법률에 따른 규정에 따라 투자자를 선정한다.

법적 입찰 규정에 따른 프로젝트 승인 결정은 공동주택 재개발 및 재건축 프로젝트의 주체를 확정하는 문서이다.

8. 본 조에서 규정된 시행자를 선정하기 위한 입찰 비용 및 입찰 보증금(있을 경우)은 법령에 따라 처리된다.

9. 투자자 승인 결정이 제6조에 명시된 날로부터 또는 공동주택 재개발 및 재건축 프로젝트의 입찰 승인 결정이 제7조에 명시된 날로부터 최대 30일 이내에 지방 주택 관리 기관은 지방 인민위원회와 프로젝트 지역의 현 인민위원회, 관련 기관 및 프로젝트 주체와 협력하여 보상 및 이주 계획을 작성하고, 지방 인민위원회에 제출하여 승인을 받는다.

최대 15일 이내에 주택 관리 기관이 지방 정부에 요청한 날로부터 지방 인민위원회는 해당 보상 및 재정착 방안을 검토하고 승인한다.

제19조. 토지 수용, 토지 배정, 임대, 용도 변경

1. 투자자와 공동주택 소유자가 제16조에 따른 규정에 따라 프로젝트를 수행하기 위해 토지 사용 권한을 양도하는 경우, 토지 수거, 토지 배정, 임대, 용도 변경 절차는 진행되지 않는다.

2. 투자자를 선택하는 경우, 제17조와 제18조에 따른 규정에 따라 프로젝트를 수행하는 경우, 보상 및 이주 계획이 승인된 후, 투자자는 토지 관련 법령에 따른 토지 수거, 배정, 임대, 용도 변경(있을 경우) 절차를 수행해야 한다. 프로젝트 범위 내의 모든 토지 면적에 대해, 주거용이 아닌 토지도 포함된다.

3. 보상 및 이주(보상금 지급 또는 다른 장소로 이주 또는 임시 거주지 배치)는 프로젝트 승인 주장을 승인받은 날로부터 보상 및 이주 계획 승인 결정을 받은 날 이후에 이루어진다.

4. 프로젝트가 제40조 제2항에 따른 추가 재정 의무를 정확히 해야 하는 경우, 투자자는 토지 가치 평가, 토지 사용 비용, 임대 비용을 계산하고, 토지 관련 법령에 따른 재정 의무를 완료한 후 토지 배정, 임대, 용도 변경을 받아야 한다.

각각의 경우에 대한 토지 수거, 배정, 임대, 용도 변경 절차는 토지 관련 법령에 따른 규정에 따라 이루어진다.

제20조. 공동주택 개선 및 재건축 프로젝트 계획 작성, 검토, 승인

1. 투자자는 공동주택 재개발 및 재건축 프로젝트에 대한 타당성 조사 보고서를 작성하여 건설 관련 법령에 따른 규정에 따라 전문 기관에 제출해야 한다. 경제-기술 투자 보고서만 작성하는 경우 제외한다.

2. 건설 전문 기관의 타당성 조사 보고서 평가 결과를 바탕으로, 투자 결정자 또는 투자자는 공동주택 재개발 및 재건축 프로젝트를 심사하고 승인해야 한다.

3. 프로젝트 수행 중, 투자자는 건설 관련 법령에 따른 규정에 따라 프로젝트 내용을 수정할 수 있다. 프로젝트 내용 수정이 투자 주장을 수정해야 하는 경우, 투자 주장 수정을 먼저 수행해야 한다.

절 2
프로젝트 수행 단계 및프로젝트 종료

제21조. 프로젝트 수행 단계 및 투자 건설 종료

1. 프로젝트 수행 단계에는 설계, 설계 검토 및 승인, 건축 허가, 건설, 운영, 시공 완료 검수 등이 포함되며, 건설 관련 법령에 따른 규정에 따라 수행되며, 통신 및 정보 시스템 설치 설계 요구 사항을 준수해야 한다.

2. 공동주택 재개발 및 재건축 프로젝트를 수행하는 투자자는 이 프로젝트 범위 내에서 상업 및 서비스 제품을 판매할 수 있으며, 이는 이 법령에 따른 규정에 따라 이루어진다.

3. 건설 법률 및 건축 법률에 따라 공동주택 리모델링 및 재건축 사업의 건설공사가 완료 인수 절차를 마친 후, 사업주는 계약 건설비 결산, 사업 완료 결산, 공사 완료 확인, 건설공사 보증 등과 관련된 절차를 수행하고, 주택 및 건설공사와 관련된 문서를 법률이 정한 바에 따라 이관해야 한다.

4. 사업주는 부동산 사용권 및 부동산에 부착된 재산 소유권 증명서를 공동주택 소유자에게 발급하기 위한 절차를 진행해야 하며, 법률이 정한 바에 따라 소유자가 직접 증명서 발급을 요청하는 경우를 제외한다.

조 22. 주택 및 기타 사용 개시 시 이관

1. 공동주택 리모델링 및 재건축 사업의 재건축이 완료된 후, 주거용 아파트 재정착인 공동주택 소유자 및 사용자에게 우선적으로 주택을 이관해야 한다.

2. 공동주택의 경우, 건축 법률에 따른 공동주택 인수 절차가 완료되고 해당 지역의 주택 인근 기반시설 공사를 사업 계획에 따른 일정대로 완료한 후에 이관해야 한다. 사업자가 공동주택 리모델링 및 재건축 사업에서 주거 용도를 위한 사회기반시설 건설을 투자계획에 포함시킨 경우, 해당 공사를 일정대로 완료하고 인수한 후에만 공동주택 아파트를 이관해야 한다.

아파트 이관 전, 시행자는 주택법률에 따른 공동주택 이관 문서를 작성해야 한다.

3. 공동주택 소유자, 공유재산 소유자 포함하여 공동주택 사용자는 주택 재정착 조건이 충족되면 주택을 수용해야 하며, 공동 사용 부분 유지비 및 관리운영 비용을 법률이 정한 바에 따라 납부해야 한다. 이관 시점에 재정착인 공동주택 소유자가 정당한 이유 없이 이관을 거부할 경우, 사업자는 재정착인에게 보상금을 지급하고, 사업자는 상업적 가격으로 다른 주체에게 공동주택 아파트를 판매할 수 있다.

4. 공동주택 리모델링 및 재건축 사업에서 공동주택 외의 단독주택 및 기타 건설공사는 사업자가 보상 및 재정착 계획에 따른 법률이 정한 바에 따라 공동주택 소유자 및 사용자에게 이관해야 한다.

장 III
이  장임시 주거지 배치

것에 관하여 공동주택 소유자 및 사용자공동주택

제23조. 공동주택 소유자 및 사용자의 이동 사유

1. 긴급 이동 사례는 다음과 같다:

a) 화재 또는 폭발로 인해 안전성을 확보할 수 없게 된 공동주택;

b) 자연재해 또는 적의 행동으로 인해 안전성을 확보할 수 없게 된 공동주택.

2. 보상, 재정착 계획에 따른 이동 사례는 다음과 같다:

a) 공동주택의 주요 구조물이 전체적으로 위험한 상태로 무너질 가능성이 있으며, 계속 사용할 수 없는 경우, 공동주택 소유자 및 사용자를 긴급히 이동해야 한다.

b) 공동주택의 주요 구조물 중 하나가 심각하게 손상되어 현행 기술 규범에 미치지 못하거나 안전 위험이 있는 경우, 소방, 소화 시설, 상하수도 시설, 전력 공급, 내부 교통 시설 중 하나가 안전 운용에 필요한 요구사항을 충족하지 못하거나 위험하다면, 공동주택 소유자 및 사용자의 안전을 보장하고 도시 개선 요구사항을 충족시키기 위해 공동주택을 철거해야 한다.

c) 공동주택의 주요 구조물 중 하나가 기초, 기둥, 벽, 보, 양벽 중 하나가 일반적인 사용 요구사항을 충족하지 못하며, 철거가 필요하지 않은 경우(본 항 제a호 및 제b호 규정에 따른 경우를 제외) 그러나 도시 건설 계획에 따라 철거가 필요한 공동주택과 함께 리모델링 및 재건축이 필요한 지역에 위치한 경우, 해당 공동주택 소유자 및 사용자를 이동해야 한다.

조 24. 공동주택 소유자 및 사용자의 이주시 절차 및 절차

1. 제23조 제1항에서 규정한 긴급 이주 사안에 대한 절차 및 방법은 다음과 같이 시행된다.

가) 지방 주택 관리 기관은 해당 주택이 법령에 따른 안전 기준을 충족하지 못함으로써 계속 사용할 수 없다는 권한 있는 기관의 결론이 있은 날로부터 최대 3일 이내에 지방 인민위원회를 통해 긴급 이주 결정을 발행한다.

긴급 이주 결정에는 다음과 같은 내용이 포함된다: 긴급 이주가 필요한 공동주택의 위치, 임시 거주지를 배치하는 장소, 이주 방법, 이주 기간, 긴급 이주 결정을 시행하는 관련 기관, 단체, 개인의 책임; 이주 비용;

나) 긴급 이주 결정이 있을 때부터 해당 공동주택이 있는 군 인민위원회는 관련 기관과 협력하여 공동주택의 모든 소유자와 사용자를 임시 거주지로 긴급 이주시킨다.

다) 지방 주택 관리 기관 또는 지방 인민위원회는 지방 인민위원회로부터 위임받아 재정 기관과 협력하여 지방 예산에서 긴급 이주 비용을 배정하도록 지방 인민위원회에 제안한다.

2. 제23조 제2항에서 규정한 사안에 대한 이주 절차 및 방법은 다음과 같이 시행된다.

가) 보상 및 재정착 계획이 승인된 날로부터 최대 15일 이내에 사업자는 지방 주택 관리 기관과 협력하여 지방 인민위원회에 공동주택 소유자 및 사용자의 이주 결정을 발행하도록 요청하고, 이를 해당 공동주택이 있는 군 인민위원회와 읍면 인민위원회에 통보한다.

나) 이주 결정이 있을 날로부터 최대 30일 이내에 해당 공동주택이 있는 군 인민위원회는 읍면 인민위원회, 사업자, 그리고 지역 관련 기관들과 협력하여 공동주택의 모든 소유자 및 사용자를 임시 거주지로 이주시킨다.

3. 이 조 제23항에 따라 공공재산이 이주 대상인 경우, 권한 있는 국가 기관은 해당 주택을 공공재산으로 회수하는 절차를 법령에 따라 진행해야 한다.

조 25. 공동주택 소유자 및 사용자의 강제 이주시 절차

1. 제23조 제1항에서 규정한 사안에 대한 강제 이주 절차 및 방법은 다음과 같이 시행된다.

가) 긴급 이주 결정의 이주 기간이 만료된 날로부터 3일 이내에 공동주택 소유자 및 사용자가 이주하지 않으면, 지방 주택 관리 기관은 지방 인민위원회에 공동주택 소유자 및 사용자에게 적용되는 강제 이주 결정을 발행하도록 요청하고, 이를 해당 공동주택이 있는 군 인민위원회, 경찰청, 그리고 읍면 인민위원회에 통보하여 해당 공동주택에 게시하고 직접 통보한다.

나) 강제 이주 결정이 발행된 날로부터 7일 이내에 해당 공동주택이 있는 군 인민위원회는 읍면 인민위원회, 사업자, 경찰청, 그리고 지역 관련 기관들과 협력하여 강제 이주를 실시한다.

2. 제23조 제2항에서 규정한 사안에 대한 강제 이주 절차 및 방법은 다음과 같이 시행된다.

가) 이주 결정의 이주 기간이 만료된 날로부터 15일 이내에 공동주택 소유자 및 사용자가 이주하지 않으면, 사업자는 지방 주택 관리 기관에 보고하여 지방 인민위원회에 공동주택 소유자 및 사용자에게 적용되는 강제 이주 결정을 발행하도록 요청하고, 이를 해당 공동주택이 있는 군 인민위원회, 경찰청, 그리고 읍면 인민위원회에 통보하여 해당 공동주택에 게시하고 직접 통보한다.

나) 강제 이주 결정이 발행된 날로부터 15일 이내에 해당 공동주택이 있는 군 인민위원회는 읍면 인민위원회, 사업자, 경찰청, 그리고 지역 관련 기관들과 협력하여 강제 이주를 실시한다.

조 26. 공동주택 소유자 및 사용자의 임시 거주 장소 배치

1. 임시 거주 장소 배치 방식은 다음과 같습니다:

가) 재정착용 임시 주택 재고 또는 지역 내 공공재산 주택 재고, 상업용 주택 구매, 또는 지역 예산 또는 지역 개발 투자 기금, 지역 주택 개발 기금(있을 경우)을 이용하여 임시 주택을 건설하기 위한 자금을 사용하여 임시 거주지를 제공;

나) 공동주택 소유자 및 사용자가 임시 거주 장소를 자체적으로 해결하도록 보상금을 지급함.

2. 재정착용 임시 주택을 건설하여 임시 거주지를 제공하는 경우, 주택의 품질, 규격, 건설 표준을 준수해야 하며, 임시 거주지로 사용되는 주택이 판매 가능한 경우 해당 주택의 소유자가 구매를 원하면 재정착 대신 해당 주택을 판매하며, 공공재산으로 임시 거주지로 제공되는 경우 제외한다; 해당 주택의 판매 가격과 차액의 청산 방식은 이미 승인된 보상 및 재정착 계획에서 명시된 것과 동일하게 결정된다.

3. 임시 거주 장소가 공동주택 아파트인 경우, 공동주택 관리 운영 비용의 책임은 다음과 같이 규정됩니다:

가) 공동주택 소유자 및 사용자를 임시 거주지로 긴급 이주시, 지방 예산은 지방 일반 예산에서 공동주택 관리 운영 비용을 지급한다.

나) 보상 및 재개발 계획에 따라 이주시킬 경우, 프로젝트 주체는 공동주택 관리 운영 비용을 지불함.

조 27. 임시거주 장소 배치 책임

1. 임시 거주 장소 배치의 책임은 다음 규정에 따라 수행됩니다:

가) 주택법 제59조 제2항 나목에서 정의된 공동주택에 대해서는 지방 인민위원회는 임시 거주 장소를 배치하는 책임이 있음;

빌라에 대한 제59조 제2항 제a호 및 제c호에서 정한 경우에 대해서는 지방자치단체의 시장 또는 군수는 주택재개발 사업의 시행자가 선정될 때까지 임시거주 장소를 배치할 책임이 있으며, 시행자가 선정된 후에는 시행자가 사업을 수행하는 동안 임시거주 장소를 배치하고, 이미 임시거주 장소가 배치되어 있는 경우에는 시행자가 임시거주 장소 배치 비용을 부담한다.

다) 주택법 제59조 제2항 다목 및 태목에서 정의된 공동주택에 대해서는 공동주택 개선 및 재건축 프로젝트 주체는 임시 거주 장소를 배치하는 책임이 있음.

제2항 본 조 제1항 제a호 및 제b호에서 정한 경우에 대해서는 지방자치단체의 주택관리 기관 또는 지방자치단체의 시장 또는 군수가 위임받은 기관은 재정 기관과 협력하여 임시거주 장소 배치 방안과 지방 예산으로부터 임시거주 장소 배치 비용을 예상하여 제안한다.

임시거주 장소 배치 비용은 공공자금으로 사업을 수행하지 않는 경우, 사업 완료 후 검사 및 사용 개시 후에 시행자가 국가 예산에 반환한다.

제3항 본 조 제1항 제c호에서 정한 경우에 대해서는 주택재개발 사업의 시행자는 임시거주 장소 배치 방안을 보상 및 이주 계획에 포함시키는 책임이 있다.

사업을 공공자금으로 수행하지 않는 경우의 임시거주 장소 배치 비용은 사업 총 비용에 포함되며, 각 소유자의 임시거주 장소 배치 최소 비용은 시행자가 제안하고 지방자치단체의 시장 또는 군수가 보상 및 이주 계획에서 결정한다.

사업의 시행자가 선정되지 않은 경우, 지방자치단체의 주택관리 기관은 재정 기관과 협력하여 지방 예산으로부터 임시거주 장소 배치 비용을 예상하여 제안하고 지방자치단체의 시장 또는 군수에게 보고한다.

주택이 지연되어 이주자에게 인도되는 경우, 공공기관이 도시계획 변경이나 토지 제공, 임대, 용도 변경 등으로 인해 발생한 경우, 지방 예산은 해당 기간 동안 임시거주 장소 배치 비용을 부담하며, 시행자가 이러한 비용을 부담한 경우, 지방 예산은 이를 환급하거나 국세 납부 의무에서 공제할 수 있다. 관련 법령에 따라 이 규정을 위반한 조직 또는 개인은 법적 책임을 질 것이며 손해를 배상해야 한다.

장 IV
보상, 지원, 재배치

파견, 조정, 임기 연장, 철수 절차
보상, 지원 및 이주에 관한 주택,

공공재산이 아닌 건설물

제28조 공동주택 아파트 보상 및 재정착

1. 법률 주택법 제2조 제10항에 따라 구 공동주택의 아파트가 공유물이 아닌 경우 보상 및 재정착은 다음과 같이 이루어진다:

1층 아파트의 경우, 소유주는 토지 사용권 증명서나 토지와 연결된 재산의 소유권 증명서에 기록된 평당 면적에 대해 1부터 2배의 보상을 받을 수 있다. 이 조항에서 정한 k계수를 근거로 지방자치단체의 시장 또는 군수는 재개발 대상 빌라의 위치별, 지역별 k계수를 적용하여 보상 및 이주 계획에 포함시키도록 소유주와 사업 시행자와 합의한다.

1층 아파트 소유주가 일부 면적을 상업용으로 사용하고 사업 계획이 상업용 면적을 포함하는 경우, 이 조항에서 정한 보상 외에 소유주가 필요하다면 상업용 면적을 구매하거나 임대할 수 있으며, 이 경우 판매 가격은 건설 비용 분담률에 10%의 이익률을 더한 것으로 계산되며, 임대 가격은 당사자 간 합의에 따른다.² 이 조항에서 정한 상업용 면적의 구매 또는 임대는 보상 및 이주 계획에 명시되어야 한다.

2층 이상 아파트의 경우, 소유주는 토지 사용권 증명서나 토지와 연결된 재산의 소유권 증명서에 기록된 평당 면적에 대해 1부터 1.5배의 보상을 받을 수 있다. 이 조항에서 정한 k계수를 근거로 지방자치단체의 시장 또는 군수는 재개발 대상 빌라의 위치별, 지역별 k계수를 적용하여 보상 및 이주 계획에 포함시키도록 각 소유주와 사업 시행자와 합의한다.

이 조항 제a호 및 제b호에서 정한 증명서에 기록된 면적 외에 토지 사용권을 얻을 자격이 있는 면적이 있는 경우, 이 면적은 이 조항 제a호 및 제b호에서 정한 k계수에 따라 보상받으며, 이 조항에서 정한 경우에 해당하지 않는 다른 면적은 k계수에 따른 보상 대상이 아니지만, 시행자는 해당 면적에 대한 투자 건설 비용을 지원할 수 있다.

죄) 본 항 제a호, 제b호에서 규정된 부동산 소유권 증명 서류에 기재된 면적 외에 사용 면적이 있으나 토지 이용권 증서 발급 조건을 충족하는 경우, 해당 면적은 본 항 제a호, 제b호에서 규정된 계수 k에 따라 보상되며, 본 호에서 규정되지 않은 나머지 면적은 본 항 제a호, 제b호에서 규정된 사용 면적에 대한 계수 k에 따른 보상 대상이 아니지만 시행자가 해당 면적에 대한 이미 투자한 건설 비용을 지원할 수 있다.

제2항 이 조항에서 정한 보상 및 재정착 방안에 따라 소유주가 합의한 재정착 아파트 면적이 이 조항 제1항에서 정한 보상계수(k)에 따른 보상 면적보다 크다면, 소유주는 그 차이 면적의 가치를 추가로 지불해야 하며, 만약 보상 및 재정착 방안 승인 후 소유주가 그 차이 면적을 구입하거나 임차하지 않는다면 재정착 아파트를 배정받지 못하고 사업자는 이 조항 제4항에서 정한 가격으로 전체 아파트 가치를 소유주에게 지급하며, 사업자는 상업용 가격으로 다른 주체에게 재정착 아파트를 판매할 수 있다. 만약 소유주가 합의한 재정착 아파트 면적이 이 조항 제1항에서 정한 보상계수(k)에 따른 보상 면적보다 작다면, 사업자는 그 차이 면적의 가치를 소유주에게 지급해야 한다.

2. 방안에 따라 보상 및 이주 시설 면적이 설계 면적보다 보상 계수 k(제1항 이 규정)로 보상되는 주택 면적보다 크다면 소유자는 해당 면적 차이의 가치를 추가로 납부해야 하며, 보상 및 이주 방안 승인 후 소유자가 해당 면적 차이를 구입하거나 임차하지 않으면 주택 이주시설 배치 없이 투자자는 해당 전체 주택 가치를 승인된 가격으로 소유자에게 지급하고 주택 이주시설을 상업가로 다른 주체에게 판매할 수 있다. 설계 면적이 보상 계수 k로 보상되는 주택 면적보다 작다면 투자자는 해당 면적 차이의 가치를 소유자에게 지급해야 한다.

제4항 공동주택 아파트 소유주가 현 위치에서 재정착을 원하지 않고 사업자가 다른 장소에 재정착을 위한 주택 또는 토지를 가지고 있으며 소유주가 재정착을 원한다면, 당사자는 이 조항 제1항 및 제2항에서 정한 방식으로 해당 장소에서 재정착을 합의한다.²) × (x) × 해당 지방 인민위원회가 유효한 상태에서 보상 및 이주 방안 작성 시 발행한 신축 주택 가격과 결산 시 공동주택 아파트를 인도할 때 지급한다.

3. 공동주택 아파트 소유자가 현 위치에서 이주를 원하지 않고 투자가자가 다른 장소에 재정착용 부지를 가지고 있으며 소유자가 이를 원한다면 각 당사자는 제1항과 제2항의 규정에 따라 해당 장소에서 재정착을 통일한다.

4. 공동주택 아파트 소유자가 제1항 또는 제3항의 규정에 따라 이주를 원하지 않는 경우 투자가자가 제안한 재정착 주택 가격에 따라 금전 보상을 받으며, 보상 및 이주 방안이 관할 기관의 승인을 받은 후에 금전 보상이 이루어진다.

공동주택 소유자가 사회 주택을 구매하거나 임차하려는 욕구가 있고 사회 주택 구매 또는 임차 조건을 충족하는 경우 법령에 따른 사회 주택 구매 또는 임차를 할 수 있다.

5. 공동주택 아파트가 금융기관의 담보물인 경우 재건축 후 이주시설 처리나 금전 보상 처리는 민사 법률의 담보 실현 의무 규정에 따라 이루어진다.

조 29. 공동주택 내 상가 및 서비스용 면적에 대한 보상 및 이주

1. 재정비 계획 승인에 따르면 사업이 계속해서 서비스 및 상업 면적을 재건축하는 경우 해당 면적 소유자는 승인된 재정비 계획에 따라 해당 면적을 재배치받으며, 해당 면적 보상은 사용 면적의 1배를 적용하는 원칙에 따라 이루어진다.

2. 재정비 계획 승인에 따르면 사업이 서비스 및 상업 면적을 재건축하지 않는 경우 해당 면적 보상은 사용 면적의 1배를 적용하며, 해당 주택의 남은 수명 비율을 곱하여 이루어진다. 이는 해당 지방 인민위원회가 유효한 상태에서 보상 및 이주 방안 작성 시 발행한 신축 주택 가격과 결산 시 공동주택 아파트를 인도할 때 지급한다.

주택의 잔존 가치 비율은 이 법 제34조 제1항에서 정한 공공재산 주택의 잔존 가치 비율과 동일하게 결정된다.

조 30. 공동주택 개발 사업에 속한 주거용 건물 및 공동주택 외 다른 면적에 대한 보상 및 이주

1. 공동주택 재건축 사업에 속한 개별 주택 소유자 재건축 및 재건축을 위해 철거되어야 하는 경우 해당 소유자는 필요성과 각 사업의 구체적인 조건에 따라 다른 장소에서 개별 주택 재정착을 고려할 수 있다. 다른 장소에서 개별 주택을 건설할 수 있는 장소가 없거나 소유자가 개별 주택 재정착을 원하지 않는 경우 제2항 제2호와 제3호의 원칙에 따라 금전 보상을 받으며, 금전 보상을 받고자 하는 경우 해당 사업의 보상 및 이주 방안 승인 후 공동주택 아파트를 구매할 수 있다.

2. 단독 주택에 대한 보상 및 이주는 다음과 같이 이루어진다.

a) 현재 토지 사용권 증명서나 해당 토지에 부착된 재산의 소유권 증명서에 기재된 거주용 토지 면적 또는 토지 사용권 증명서에 기재된 거주용 토지 면적에 대한 법령의 규정에 따라 토지 사용권을 등록할 자격이 있는 경우, 토지 사용권 증명서에 기재된 거주용 토지 면적에 대한 보상은 토지 사용권 증명서에 기재된 거주용 토지 면적 × (x) × 토지 사용권 증명서에 기재된 거주용 토지 면적에 대한 보상 가격으로 이루어진다. 토지 사용권 증명서에 기재된 거주용 토지 면적보다 더 큰 면적 차이가 있는 경우 해당 면적 차이는 토지 관련 법령의 규정에 따라 처리된다.

b) 다른 장소에서 재정착될 토지 면적은 관할 기관의 승인을 받은 재정비 계획에 따라 결정되며, 토지 관련 법령의 규정에 따라 해당 토지 면적 × (x) × 토지 사용권 증명서에 기재된 거주용 토지 면적에 대한 보상 가격으로 환산된다. 투자가자가 재정착 주택을 건설하는 경우 소유자는 해당 주택 건설 비용을 투자자에게 지급해야 한다.²재정착이 배정되며, 보상 가치와 차이가 있는 경우 각 당사자는 해당 차액을 지급해야 한다;

c) 주택 사용 면적에 대한 보상은 현재 주택 사용 면적을 곱한 금액으로 이루어지며, 이는 지방자치단체가 발행한 신축 주택 가격과 해당 주택의 잔존 가치 비율을 곱한 금액으로 한다. 개발자가 재정비 주택을 건설할 경우, 주택 소유자는 해당 주택 건설 비용을 개발자에게 지급해야 한다.²) × (x) × 해당 지방 인민위원회가 유효한 상태에서 보상 및 이주 방안 작성 시 발행한 신축 주택 가격과 결산 시 공동주택 아파트를 인도할 때 지급한다. 투자가자가 재정착 주택을 건설하는 경우 소유자는 해당 주택 건설 비용을 투자자에게 지급해야 한다.

본 조항에서 정한 현재 주택의 잔존 가치 비율은 보상 및 이주 계획에 명시된다.

3. 임대 기간 중인 합법 소유권을 가진 조직 또는 개인의 사무실, 작업장, 기타 건설물이 재정비 계획 승인에 따르면 계속해서 배치될 경우 소유자는 잔여 임대 기간에 대해 제2항 제2호 a) 절의 규정에 따라 사용 면적의 1배를 적용하여 보상받으며, 합법 소유권을 가진 건설 면적은 제2항 제2호 c) 절의 규정에 따라 보상받는다.

소유자가 원래 장소에서 재정착을 원하지 않거나 재정비 계획 승인에 따르면 사무실, 작업장, 기타 건설물을 재건축하지 않는 경우 소유자는 제2항 제2호 a) 절과 c) 절의 규정에 따라 금전 보상을 받으며, 해당 사업 범위 내에 상업 및 서비스 면적이 있고 소유자가 이를 구매하거나 임차하려는 경우 제28조 제1항 제1호의 규정에 따라 해당 면적의 일부를 우선적으로 구매하거나 임차할 수 있다.

조 31. 공동주택 소유자, 사용자 및 사업 시행자에 대한 지원

1. 복구 보상 및 이주에 관한 제28조, 제29조 및 제30조의 규정 외에도, 지방의 구체적인 상황을 고려하여 지방인민위원회는 같은 수준의 인민회의에 보고하여 다음 각 호의 경우에 지방 일반 예산으로 추가 지원금을 결정할 수 있다.

a) 복구 보상 및 이주 대상자가 혁명 유공자 법률에 따라 혁명 유공자로 인정되는 자, 장애인, 정부가 정한 기준에 따라 가난하거나 근처의 가난한 가정인 경우 해당 대상자가 제28조 제2항의 규정에 따라 차이 면적을 구매 또는 임차하는 경우를 제외하고는 지방 일반 예산으로 추가 지원금을 제공한다.

나) 제73조 제6항 제2호 및 제74조 제4항 제2호의 규정에 따라 사업 시행자가 이주 또는 강제 이주 비용의 일부 또는 전부를 지원받는 경우;

다) 제63조 제1항 제4호의 규정에 따라 사업 시행자가 사업 범위 내의 기술적 인프라 및 사회적 인프라 건설 비용의 일부 또는 전부를 지원받는 경우;

라) 제1항 각 호에서 규정된 지원금액은 지방인민위원회가 승인한 보상 및 이주 방안에 명시되어야 한다.

2. 제28조, 제29조 및 제30조의 규정 외에도, 사업의 구체적인 상황에 따라 사업자는 공동주택 소유자 및 사용자에게 추가 지원금을 제공할 수 있으며, 이는 제28조 제1항 제c호의 규정에 따라 보상받을 수 없는 부분을 포함한다.

조 32. 보상 및 이주를 위한 주택, 건축물 매매, 임차 계약 체결

1. 재정착을 받은 자는 주택 임대, 임차구매, 매매 계약을 사업자와 체결해야 하며, 이 계약의 효력 발생 시기는 주택법의 규정에 따른다.

2. 주택 매매 또는 임차구매 계약을 체결한 후 재정착 필요성이 없는 경우, 재정착 계약을 다른 개인이나 단체에게 양도할 수 있으며, 이 양도 절차는 부동산 거래 법률에 따른 주택 상업 매매 또는 임차 계약 양도 절차와 동일하다.

절 2
보상 및 재정착에 대한 주거 및 건설물 공유재산

공공 재산에 속하는 것

조 33. 공유재산에 속하는 공동주택 아파트에 대한 보상 및 이주

1. 공동주택 내에서 공유재산과 개인 또는 단체 소유의 아파트가 혼합되어 있는 경우, 보상 및 재정착은 다음과 같이 이루어진다.

a) 사용 면적 보상 비율 k는 공유재산이 아닌 아파트에 대한 제28조 제1항 제a호의 규정에 따라 적용된다.

b) 설계된 재정착 아파트 면적이 보상 비율 k에 따른 보상 면적보다 큰 경우, 지방 일반 예산은 사업자에게 차이 면적의 가치를 지불해야 한다. 설계된 재정착 아파트 면적이 보상 비율 k에 따른 보상 면적보다 작은 경우, 사업자는 국가에 차이 면적의 가치를 지불해야 한다.

제28조 제2항의 규정에 따라 이 차이 금액의 지급은 이루어지며, 지방 주택 관리 기관은 지방 재정 기관과 협력하여 지방인민위원회에 보고하여 지방 일반 예산으로 이 차이 금액을 사업자에게 지급하기 위한 경비를 결정하도록 요청한다.

주택 건설 투자 완료 후, 공유재산 소유자의 대표나 공유재산 소유자의 대표 기관은 아파트를 인수하고 공동주택 관리 운영 비용을 납부해야 한다.

c) 국가가 제1항의 규정에 따라 재정착 아파트를 수령하지 않고 보상금을 현금으로 수령하는 경우, 사업자는 재정착 아파트 판매 가격에 따라 국가에 보상금을 지급하며, 이는 보상 및 재정착 계획 승인 후 이루어진다. 사업자는 이 아파트들을 상업 가격으로 다른 주체들에게 판매할 수 있다.

2. 공동주택 전체가 공유재산이며, 주택법 제62조 제2항 제a호의 규정에 따라 국고 자금으로 개량 및 재건축되는 경우, 보상 및 재정착은 다음과 같이 이루어진다.

a) 프로젝트 세부 계획, 국고 자금 투자, 공동주택 건설 기준 및 규범에 따라 공유재산 소유자 대표 기관은 재건축 후 아파트 설계 면적을 현재 사용 면적과 같거나 더 크게 유지하면서 국가 공동주택 기술 규범에 따른 최소 면적 이상으로 결정한다.

지방 주택 관리 기관은 계획 및 투자, 도시 계획 및 건축(있다면), 재정, 자연 자원 및 환경 기관과 협력하여 지방인민위원회에 제28조 제1항의 규정에 따른 아파트 면적 비율 k를 결정하도록 보고한다.

국방부, 경찰청이 투자하여 군인 및 경찰을 위한 임대용 공동주택을 건설한 경우, 국방부, 경찰청은 이 조항의 규정에 따라 공동주택 개량 및 재건축 프로젝트를 수행할 때 아파트 면적 보상 비율 k를 결정한다.

b) 계획에 따라 공동주택을 재건축하지 않는 경우, 공유재산 소유자 대표 기관은 승인된 계획에 따라 다른 건물을 건설하고, 현재 임대 중인 주택 거주자는 이 조항 제35조의 규정에 따라 다른 장소에서 임대될 수 있다.

제34조 공공재산으로서 공동주택이 아닌 부분에 대한 배상

1. 공동주택 개량 및 재건축 프로젝트 범위 내에서 공유재산 소유권을 가진 사용 공간의 면적에 대해서는 사업자는 현재 사용 면적에 따라 국가에 현금으로 보상해야 한다.²)

공공재산으로서 주택의 잔존 가치는 주택법에 따라 판매되는 공공재산 주택의 잔존 가치 규정에 따라 결정됩니다.

조항 이하의 규정에 따라 제1급, 제2급, 제3급 주택이지만 본 nghị định 효력 발생 전에 이미 철거된 경우, 해당 주택의 현 상태를 기준으로 사용 목적을 증명하는 문서에 기재된 시점에서 잔존 가치를 산정한다. 해당 문서에 주택 등급은 기재되어 있으나 잔존 비율이 기재되지 않은 경우에는 해당 등급의 주택 가치의 50%로 잔존 비율을 산정하며, 문서에 주택 등급이 기재되어 있지 않은 경우에는 제3급 주택 가치의 50%로 잔존 비율을 산정한다.

2. 현재 공공관리 아래에 있는 공동주택 내 공용부분의 토지면적에 대해서는 사업자가 토지 배상금을 면제받습니다.

3. 제2항의 규정에 해당하지 않으나 공동주택 리모델링 및 재건축 사업 범위 내에 속하고, 기반시설, 교통, 사회기반시설 및 공동주택 외부에 위치한 다른 공사 부지가 포함되는 공용 부지 면적에 대해서는, 해당 사업 시행자가 해당 부지를 리모델링 및 재건축 사업에 투자하기 위해 배정받고, 해당 부지에 대한 보상금을 면제받을 수 있다.

4. 제3항의 규정에 따른 공용 부지 중 국가기관 또는 조직이 관리하고 있는 부지는 「토지법」 제217조 제1항에 따라 다음과 같이 처리된다.

a) 해당 부지가 독립적인 토지 이용 계획을 따르는 토지법에 따라 별도의 사업으로 분리할 수 없는 경우, 해당 지방자치단체는 해당 부지를 리모델링 및 재건축 사업을 수행하는 사업 시행자에게 배정하고, 해당 사업 시행자는 해당 부지에 대한 보상금과 토지 사용료, 임대료를 면제받을 수 있다.

b) 해당 부지가 토지법에 따라 별도의 사업으로 분리할 수 있는 면적을 충족하는 경우, 해당 부지는 토지법에 따라 해당 지방자치단체의 권한을 가진 기관의 승인을 받은 계획에 따라 토지 배정 또는 임대가 이루어진다.

조 35. 재건축 후 공유재산으로 되는 공동주택의 배치 및 사용

1. 재건축 대상 공유재산 공동주택을 임차 중인 자는 재건축 후 계속 임차할 수 있으며, 임차를 원하지 않는 경우 제외한다.

임차할 공동주택 면적은 이 조 제1항 또는 제2항에 따른 규정에 따라 임대차 계약에서 결정된다.

2. 제1항의 규정에 따라 주택을 임차하고 있는 자가 리모델링 후 계속 임차할 필요가 없거나 다른 장소에서 임차를 배정받은 경우, 해당 지방자치단체는 해당 주택을 다른 재정착 대상자에게 배정할 수 있으며, 해당 지역의 재정착 정책에 따라 주택을 배정받을 수 있는 대상자가 없는 경우, 사업 시행자는 해당 주택에 대한 보상금을 현금으로 지급해야 한다.

3. 제1항의 규정에 따라 공공재산으로 분류된 주택을 리모델링한 후 임차하는 자의 임대료는 공공재산으로 분류된 사회주택 임대료와 동일하게 적용되며, 해당 주택이 국가에 의해 판매될 경우, 현재 임차인은 해당 주택을 구매할 수 있으며, 이는 주택법에 따른 공공재산 주택 판매 규정에 따라 이루어진다.

제1항의 규정에 따라 재정착 대상자가 아닌 임차인이 아닌 다른 재정착 대상자의 경우, 해당 지역의 보상 및 재정착 정책에 따라 주택 임대 또는 판매가 이루어진다.

4. 해당 지역의 실질적인 상황을 고려하여, 해당 지방자치단체는 제1항의 규정에 따라 주택을 임차하고 있는 혁명 유공자, 장애인, 저소득 가구 또는 근소 소득 가구에게 주택 임대료를 납부하거나, 해당 주택을 구매할 수 있는 경우 추가 지원금을 제공할 수 있다.

5. 이 조 제3항과 제4항에 따른 추가 지원 경비는 보상 및 정착 방안에 명시되어야 한다.

장 V
공동주택 리모델링 및 재건축 사업의 수행

규합 사례에 관한 사항

조 36. 공동주택 규모 통합 원칙

1. 공동주택의 규합은 같은 지역 내에 독립적으로 위치한 공동주택들이 철거 대상이 되어야 하지만, 계획에 따라 일부 공동주택들은 리모델링 또는 재건축이 불가능하거나 경제적, 사회적 효과를 보장하지 못하는 경우, 해당 지역 내에서 철거된 공동주택 부지 중 하나 또는 두 개의 부지에서만 새로운 공동주택을 건설하여 재정착 주택을 배정할 수 있을 때만 이루어질 수 있다.

2. 공동주택 규모 통합은 이 조 제37조에 따른 사례 중 하나로만 이루어진다.

조 37. 공동주택 규모 통합 사례

1. 같은 행정동 내에서 독립적으로 위치한 공동주택들을 해당 행정동 내에서 규합 대상이 된 두 개 또는 두 개 이상의 부지로 규합한다.

2. 제1항의 규정에 따라 같은 행정동 내에서 규합이 이루어질 수 없는 경우, 해당 행정동 내의 인접한 행정동에서 공동주택 규합을 진행한다.

3. 같은 시·군에서 이 조 제2항에 따른 규모 통합이 불가능한 경우, 인근 시·군에서 규모 통합을 실시한다.

4. 제1항, 제2항 또는 제3항의 규정에 따라 규합이 불가능한 경우, 해당 지방자치단체는 해당 지역의 일반 예산에서 임시 자금을 지원하여 해당 공동주택의 소유자 및 사용자에게 이주, 보상, 지원, 재정착을 제공하고, 철거 대상이 된 공동주택 부지를 매각하여 국가 예산을 회수한다. 매각된 부지에서는 승인된 계획에 따라 건설이 이루어진다.

계획에 따라 규합 대상이 된 공동주택 부지에 공공시설물을 설치해야 하는 경우, 해당 부지에 대한 보상, 해체, 철거 및 수용은 토지법에 따라 이루어져야 한다.

조 38. 공동주택 개보수 및 재건축 사업에 대한 투자 사항(구역화된 경우)

1. 규합을 통한 공동주택 리모델링 및 재건축 사업의 시행자를 선정하는 것은 본 법령 제16조, 제17조 또는 제18조의 규정에 따라 다음의 방법 중 하나를 통해 이루어진다.

a) 주택 투자자가 이 법 시행령 제16조 규정에 따라 공동주택을 포함한 집합 주택의 모든 소유자와 토지 사용권 양도에 합의하는 경우 해당 투자는 투자 주장을 승인함과 동시에 해당 투자가 해당 집합 공동주택의 전체 면적에 대한 프로젝트 개발자의 지위를 승인받는다.

b) 이 법 시행령 제17조 규정에 따라 프로젝트 개발자를 선정하였으나 프로젝트가 이 법 시행령 제39조 제1항 규정에 따른 수익률을 충족하지 못하는 경우 투자 주장 승인 시 프로젝트 개발자가 추가로 받게 될 토지 면적을 명확히 하여 규정된 수익률을 보장하도록 한다.

c) 이 법 시행령 제18조 규정에 따라 프로젝트 개발자를 선정하였으나 프로젝트가 이 법 시행령 제39조 제1항 규정에 따른 수익률을 충족하지 못하는 경우 해당 지방 주택 관리 기관은 프로젝트 수익률을 보장하기 위한 집합 토지 사용 계획을 작성하여 프로젝트 주장 승인 신청서에 첨부하고 지방 인민위원회에 제출하여 심사 및 승인을 요청한다. 프로젝트 개발자 선정 결정 또는 프로젝트 입찰 당첨 결정에 따라 선정된 투자는 집합으로 분류된 추가 토지 면적에 대한 프로젝트 개발자로 지정된다.

2. 집합화된 공동주택 재개발 및 건설 프로젝트의 투자 주장을 승인하거나 조정하는 것은 이 법 시행령 제10조, 제11조, 제12조, 제13조 또는 제14조 규정에 따라 이루어진다.

3. 구역화된 공동주택 개발 사업을 위해 토지를 회수하고, 배분하며, 임대하고, 용도 변경(있을 경우)하는 것은 이 시행령 제19조에서 정한 바에 따라 이루어진다.

4. 집합화된 공동주택 재개발 및 건설 프로젝트의 주택 소유자 및 사용자에 대한 보상 및 재정착 계획은 이 법 시행령 제4장 규정에 따라 이루어진다.

조 39. 구역화된 공동주택 개보수 및 재건축 사업의 발자자에 대한 우대 조치

1. 공동주택 재건 후 재정착을 위한 부지를 배치한 후에도 최소 10%, 최대 15%의 프로젝트 총 투자액에 대한 수익률을 보장할 수 있는 경제 활동을 위한 부지가 남아 있는 경우 프로젝트 개발자는 집합화된 공동주택의 잔여 부지에 대한 추가 토지를 배분받지 못하며, 잔여 부지에서 프로젝트를 수행하기 위한 개발자는 도시 계획 승인 및 프로젝트 투자 목표에 따라 토지법, 건축법 및 관련 법률 규정에 따라 선정된다.

2. 공동주택 재건 후 재정착을 위한 부지를 배치한 후에도 경제 활동을 위한 부지가 남아 있으나 이 법 시행령 제1항 규정에 따른 수익률을 충족하지 못하거나 경제 활동을 위한 부지가 없는 경우 프로젝트 개발자는 집합화된 공동주택 중 일부 또는 여러 개의 공동주택에 대한 추가 토지를 배분받아 경제 활동을 수행하며, 이는 승인된 도시 계획에 따라 규정된 수익률을 보장해야 한다.

프로젝트 개발자가 이 항 규정에 따라 추가 토지를 배분받지 못한 잔여 부지(있을 경우)는 승인된 도시 계획 및 프로젝트 목표에 따라 지방 인민위원회는 토지법, 건축법 및 관련 법률 규정에 따라 프로젝트를 수행하기 위한 개발자를 선정하여 승인된 도시 계획에 따라 투자 건설을 진행한다.

3. 지방 인민위원회는 이 법 시행령 제38조 제1항 제a호 및 제c호 규정에 따라 집합화된 공동주택 재개발 및 건설 프로젝트에 배정된 면적에 대해 프로젝트 개발자에게 토지를 배분하거나 임대하며, 해당 면적에 대한 토지 보상금, 토지 사용료, 임대료 면제를 실시한다.

4. 프로젝트 결산 후 이 법 시행령 제1항 규정에 따른 수익률을 초과한 수익이 발생한 경우 프로젝트 개발자는 초과 수익 부분을 국가 예산에 납부해야 한다. 이 법 시행령 제14조 규정에 따라 투자 주장 변경으로 인해 이 항 규정보다 높은 수익이 발생한 경우 프로젝트 개발자는 초과 수익 부분에 대해 법률 규정에 따라 세금을 납부한다.

장 6
프로젝트 개발자에 대한 특별 혜택 제도

프로젝트 준비 단계

조 40. 토지사용대금 및 임대료에 대한 우대 기제

1. 집합화된 공동주택 재개발 및 건설 프로젝트의 프로젝트 개발자는 이 법 제63조 제1항 제a호 규정에 따라 프로젝트 범위 내에서 토지 사용료 및 임대료를 납부해야 하는 토지 면적에 대해 토지 사용료 및 임대료 면제를 받으며, 프로젝트 범위는 도시 계획 승인 기관이 승인한 세부 계획 또는 프로젝트 주장 승인 문서에 명시된다.

프로젝트 범위 내에서 집합화된 공동주택 재개발 및 건설 프로젝트에 국가는 토지법 규정에 따라 국가 기관이나 조직이 관리하고 있는 토지 중 일부가 포함되어 있는 경우 해당 프로젝트 개발자는 해당 토지 면적에 대한 토지 보상금, 토지 사용료, 임대료 면제를 받지만, 이 법 시행령 제34조 제4항 제b호 규정에 따라 독립적인 프로젝트로 분리할 수 있는 조건을 갖춘 경우를 제외한다.

2. 프로젝트 개발자가 승인된 세부 도시 계획보다 토지 사용률을 증가시키고자 하는 경우 해당 증가된 토지 면적에 대한 토지 재산세 의무를 법률 규정에 따라 이행해야 한다. 시행자는 이를 수행해야 한다. 토지법 규정에 따라 증가된 토지 면적에 대한 토지 가격, 토지 사용료, 임대료 산정은 법률 규정에 따라 이루어진다.

3. 조정계획이 승인된 경우, 공동주택이 철거되는 장소에서 공동주택을 다시 건설(복합화를 제외함)하되, 사업자가 해당 모든 공동주택 소유자들의 재정착에 동의하지 않고, 사업자가 다른 장소에서 재정착하거나 소유자들에게 현금 보상하는 방안을 승인받은 보상 및 재정착 계획에 따라 실시하는 경우, 해당 사업자는 이 조 제1항에 따른 토지 사용료 및 임대료 감면 혜택을 받을 수 있다.

4. 정부가 과거 정책에 따라 주택을 평가하고 매각하였으나, 정부는 아직 해당 주택 소유자로부터 토지 사용료를 징수하지 않은 상태에서 해당 주택이 철거되어 공동주택 개발 프로젝트를 진행해야 하는 경우, 해당 사업자는 해당 평가 및 매각된 주택 부지에 대한 보상금 및 토지 사용료, 임대료 면제 혜택을 받을 수 있다.

조 41. 공동주택 개보수 사업 내 상업용 아파트 및 서비스, 상업용 면적에 대한 우대 기제

1. 공동주택 개발 및 재건축 사업자는 이 조 제2항에 따른 규정에 따라 상업용으로 판매할 수 있으며, 이러한 판매 시 국가에 토지 사용료를 납부하지 않아도 되며, 주거용으로 전환하지 않아도 된다.

2. 재건축 후 판매되는 공동주택 아파트는 상업용 가격으로 판매되며, 다음 사항을 포함한다:

가) 보상 및 재정착 계획에 따라 재정착을 위해 배정된 공동주택 외에 상업 목적으로 추가로 건설된 공동주택;

나) 재정착을 위해 배정되었지만, 보상 및 재정착 계획에 따라 현금 보상을 선택한 공동주택 소유자에게 해당하는 공동주택, 이 중 정부가 재정착 주택을 받지 않고 현금 보상을 선택한 경우 포함;

다) 보상 및 재정착 계획에 따라 재정착을 위해 배정되었지만, 공동주택 소유자가 이 조 제28조 제2항에 따른 면적 차이를 구입하지 않은 경우 또는 공동주택 소유자가 이 조 제28조 제3항에 따라 다른 장소로 재정착된 경우 해당하는 공동주택;

3. 공동주택 개발 및 재건축 사업자는 이 조 제40조 제1항에 따른 규정에 따라 프로젝트 범위 내에서 서비스 및 상업용 면적과 기타 건설물에 대해 영업할 수 있으며, 이에 대한 토지 보상금, 토지 사용료, 임대료 면제 혜택을 받을 수 있다.

본 조 제1항에 따른 면적을 토지 사용권과 함께 양도하거나 출자하는 경우, 법령에 따라 토지 재산세 의무를 수행해야 한다.

4. 이 조 제2항 및 제3항에 따른 프로젝트 범위를 벗어난 다른 영업용 면적에 대해서는 이 조 제40조 제1항에 따른 규정에 따라 토지 보상금, 토지 사용료, 임대료 면제 혜택을 받지 못하며, 해당 사업자는 토지 관련 법령에 따라 토지 관련 재정 의무를 이행해야 한다.

장 7
공동주택 재건축에 대한 경비 출자

조 42. 공동주택 재건축에 대한 경비 출연 원칙

1. 이 법 제2조 제10항에 따른 노후 공동주택이 아닌 공동주택 소유자는 이 조 제2항에 따른 규정에 따라 새로운 공동주택 건설을 위한 비용을 분담해야 한다.

2. 공동주택 재건축에 대한 경비 출연은 다음의 원칙에 따라 이루어진다.

가) 공동주택 내 공동주택 면적에 대해서는 공동주택 소유자들이 재정착된 새로운 공동주택 면적에 비례하여 분담금을 납부하며, 이는 프로젝트 보상 및 재정착 계획 작성 시점의 프로젝트 총 투자비를 기준으로 산정된 신축 주택 가격에 곱해진다.

나) 공동주택 면적이 아닌 다른 면적에 대해서는 공동주택 소유자들이 이 조 제2항에 따른 규정에 따라 분담금을 납부하며, 이는 프로젝트 보상 및 재정착 계획 승인 내용에 따른 서비스 및 상업 활동 지속을 위한 원칙에 따라 이루어진다.

3. 공동주택 소유자 또는 공동주택 면적이 아닌 다른 면적 소유자가 이 조 제2항에 따른 규정에 따라 분담금을 납부하지 않는 경우, 이 법 시행령 제44조에 따른 규정에 따라 보상받을 수 있다.

조 43. 공동주택 재건축 경비 출연 시기와 출연 방식

1. 이 시행령 제42조에서 정한 공동주택 재건축 경비 출연은 사업 진행 상황에 따라 이루어지거나 또는 아파트 인도 후 일회성으로 납부되며 다음과 같이 이루어진다.

가) 프로젝트 진행 단계별로 분담금을 납부하는 경우, 각 납부 횟수는 주택 매매, 임대매매 법률에 따른 미래 건설물 거래 결제 규정에 따라 적용되며, 이는 매매, 임대매매 계약서에 구체적으로 명시되어야 한다.

나) 아파트 인도 후 일회성으로 출연하는 경우 주택 소유자는 개발업체와 체결한 주택 매매, 임대매매 계약서에서 합의된 금액을 모두 납부해야 한다.

이 조 제1항에서 정한 출연금은 공동주택 유지보수 경비, 공동주택 관리운영 경비는 포함되지 않는다.

2. 이 조 제1항에서 정한 경비 출연 방식은 부동산 거래 법률에 따라 이루어진다.

공동주택 유지보수 경비와 공동주택 관리운영 경비는 주택 법률에 따라 공동주택 소유자가 납부한다.

조 44. 공동주택 재건축 경비 출연을 하지 않은 주택 소유자의 토지 사용권과 잔존 가치 보상

1. 공동주택에 대한 토지 사용권은 공동 사용권이며, 공동주택 소유자의 토지 사용권 비율은 각 공동주택 면적을 전체 공동주택 면적에 나눈 비율에 따라 법령에 따라 결정된다.

2. 이 법 제59조 제2항 각 호에 따른 경우, 공동주택 소유자는 이 조 제1항에 따른 토지 사용권 비율에 법령에 따른 특정 토지 가격을 곱한 금액을 보상받을 수 있다.

3. 공동주택법 제59조 제2항 제5호에서 정한 바에 해당하는 경우 공동주택 소유자는 다음의 방법으로 보상받는다.

가) 토지 면적에 대해서는 이 조 제1항에 따른 토지 사용권 비율에 보상 시점의 법령에 따른 특정 토지 가격을 곱한 금액을 보상받을 수 있다.

나) 주택 면적, 기타 면적에 대해서는 현재 사용 면적을 신축 주택 가격으로 산정한 금액에 현재 주택, 기타 면적의 남은 품질 비율을 곱한 금액을 보상받을 수 있으며, 이는 해당 지방자치단체가 발행한 유효한 주택 가격에 따라 산정된다.

본 조항에서 정한 현재 주택의 잔존 가치 비율은 보상 및 이주 계획에 명시된다.

장 VIII
시행규정

조 45. 관련 부처의 책임

1. 국토교통부는 다음과 같은 권한과 책임을 가집니다:

가) 정부, 국무총리의 지시를 받아 주택 개발 및 재건축 프로젝트의 시행을 위한 지방정부의 작업을 지원하고 독려하며, 이 법 및 이 시행령에 따른 규정을 준수하도록 감독한다.

나) 주택법 및 이 시행령에 따른 공동주택 개보수 및 재건축 사업의 수행을 위한 지침을 제공합니다.

다) 건축법 및 주택법에 따른 공동주택의 검사 및 품질 평가에 대한 구체적인 지침을 제공합니다.

다) 주택 개발 및 재건축 프로젝트와 관련된 규정 준수 사항에 대한 감사 및 검사를 주관하거나 관련 부처와 협력하여 수행하며, 위반 행위에 대한 처리 권한 내에서 직접 처리하거나 관련 부처에 위임하여 처리하도록 요청한다.

마) 정기적으로 또는 긴급하게 요청받은 경우 전국의 공동주택 개보수 및 재건축 사업의 진행 상황을 총리에게 보고합니다.

나아) 주택법, 이 시행령 및 정부 또는 총리의 지시에 따른 기타 임무를 수행합니다.

2. 재무부는 다음과 같은 권한과 책임을 가집니다:

가) 주택법 및 이 시행령에 따른 공동주택 개보수 및 재건축 사업과 관련된 국가 예산 사용에 대한 지침을 제공합니다.

나) 주택법 및 이 시행령에 따른 공동주택 개보수 및 재건축 사업과 관련된 정부의 관리 지침에 따른 기타 임무를 수행합니다.

3. 환경부는 다음과 같은 권한과 책임을 가집니다:

가) 주택법 및 이 시행령에 따른 공동주택 개보수 및 재건축 사업과 관련된 토지 가치 결정에 대한 지침을 제공합니다.

b) 주관하여 부처의 관리 권한 범위 내에 속하는 공동주택 개보수 관련 법령을 작성하고 이를 권한에 따라 발佈하거나 또는 관련 법령을 수정 보완하기 위해 권한 있는 기관에 제안함으로써 주택법 및 이 시행령과 일치하도록 함;

c) 주택법 및 이 시행령에서 정한 정책에 따른 공동주택 개보수와 관련된 국가 관리 기능에 따른 다른 업무를 수행함;

4. 기획재정부는 주택법 및 이 시행령에 따른 공동주택 개보수 및 재건축 사업과 관련된 임무를 수행하며, 정부 또는 총리의 지시에 따른 기타 임무를 수행합니다.

5\. 국방부, 경찰청은 인민군단체의 공동주택 재건축 사업을 시행하여 임대하는 데 필요한 투자를 하고, 지방인민위원회와 협력하여 해당 지역의 인민군단체의 공동주택 개보수 사업을 추진함;

6\. 관련 부처는 각각의 직무범위 내에서 공동주택 개보수와 관련된 규정을 수정 보완하기 위해 권한에 따라 발佈하거나 또는 관련 법령을 수정 보완하기 위해 권한 있는 기관에 제안하며, 주택법 및 이 시행령에서 정한 공동주택 개보수와 관련된 규정의 시행을 주도하거나 또는 건설부와 협력하여 이를 시행함;

조 46. 지방의 책임

1. 지방인민위원회(성급)의 책임:

a) 지역 내 공동주택 개보수 사업을 적시에 진행하고, 주택법, 이 시행령 및 관련 법률을 준수하여 지역 내 공동주택 거주민의 생명과 재산을 보호하기 위한 조치를 취함;

b) 본 시행령의 규정에 따라 공동주택 개보수 및 재건축 계획을 작성하고 공표함;

c) 이 시행령에서 정한 공동주택 개보수 사업을 수행하기 위해 일반 예산을 배정하여 공동주택 검사, 평가, 질량 확인; 계획 수립, 검토, 승인; 공동주택 개보수 계획 수립, 승인, 공표; 공공자금으로 건설된 공동주택의 개보수 사업 실시; 주택법 및 이 시행령에서 정한 임시 거주지 배치 및 강제 이주 등 지방 일반 예산 사용을 포함한 업무를 수행함;

d) 지역 상황에 맞는 구체적인 정책과 제도를 권한에 따라 발佈하여 지역 내 공동주택 개보수 사업을 수행하고, 특별한 정책이 적용되는 지방의 경우 해당 특별한 정책을 근거로 지역 내 공동주택 개보수 업무를 수행하기 위한 권한을 위임받음;

đ) 공동주택 개보수 관련 법률 교육 및 홍보를 주민, 공동주택 소유자, 관련 기관 및 단체에게 실시하여 그들이 준수하도록 함;

f) 공동주택 개보수 및 재건축에 관한 법령 위반 행위를 감사하고 처리하거나, 관련 기관에 위반 행위 처리를 요청함;

g) 주택법 및 본 시행령이 부여하거나 총리령 또는 정부가 부여한 공동주택 개보수 및 재건축 정책과 관련된 다른 업무를 수행함.

2. 지방 주택 관리 기관의 책임

a) 지방인민위원회가 공동주택 개보수 사업을 적시에 진행하고, 주택법, 이 시행령 및 관련 법률을 준수하도록 지원하고 지휘함;

b) 지방 인민위원회에 주택법 및 본 시행령의 규정에 따라 공동주택 개보수 및 재건축 사업을 수행하기 위한 문건을 발령하도록 조언함;

c) 주택법 및 이 시행령에서 정한 공동주택 개보수 정책과 관련된 업무를 주도적으로 수행하거나 또는 관련 기관과 협력하여 이를 수행함;

d) 지방 내 공동주택 개보수 사업의 진행 상황을 6개월마다 또는 필요 시 중앙 건설부에 보고하여 중앙 건설부가 이를 종합하여 중앙 정부 및 총리에게 보고함;

e) 주택법 및 본 시행령이 부여하거나 지방 인민위원회가 부여한 공동주택 개보수 및 재건축 정책과 관련된 다른 업무를 수행함.

3\. 지방인민위원회 위원장, 지방구인민위원회 위원장 및 관련 기관의 책임자는 이 시행령 및 주택법 및 관련 주택 법률에서 정한 규정을 지연하거나 또는 이행하지 않거나 또는 잘못 이행할 경우 법적 책임을 질 것임;

제47조 효력 발생

1. 본 시행령은 2024년 8월 1일부터 효력을 발생함.

2. 2021년 7월 15일 정부가 발령한 69/2021/NĐ-CP 호 공동주택 개보수 및 재건축에 관한 시행령은 본 시행령이 효력을 발생한 날로부터 효력을 상실함.

3. 2023년 6월 20일 정부가 발령한 35/2023/NĐ-CP 호 건설부 관리 영역의 일부 시행령을 수정 및 보완하는 내용을 담은 정부의 시행령 제7조를 폐지함.

조 48. 이행 규정

개조 및 재건축 정책에 대한 이행 규정은 주택법 제198조 제2항 제씨호, 제3항 및 다음 각 호의 규정에 따라 적용된다.

1\. 이 시행령 효력 발생 전에 지역 내 모든 공동주택의 검사 및 평가를 완료한 경우, 주택법 및 이 시행령에서 정한 검사 및 평가를 다시 실시하지 않으나, 이 시행령 효력 발생 후 공동주택이 철거 대상이 되는 경우, 주택법 제59조에서 정한 바에 따라 공동주택을 다시 검사 및 평가하여 이 시행령에서 정한 공동주택 개보수 계획을 수립하기 위한 기초 자료로 활용함;

이 시행령 효력 발생 후 6개월 이내에, 주택법 제59조 제2항에서 정한 바에 따라 철거 대상이 된 공동주택이 개보수 계획에 포함되지 않은 경우, 지방인민위원회는 이 시행령에서 정한 바에 따라 해당 공동주택의 개보수 계획을 수립하고 승인해야 함;

2\. 이 시행령 효력 발생 전에 공동주택 개보수 계획을 승인한 경우, 이 시행령 제5조 제1항에서 정한 바에 따라 계획을 다시 수립하고 승인하지 않으나, 새로운 주택 개발 계획 또는 변경된 주택 개발 계획에 맞추기 위해 계획 내용을 수정해야 하는 경우는 예외로 함;

이 시행령 효력 발생 후, 지방인민위원회는 이 시행령 제7조 및 제8조에서 정한 바에 따라 각각의 구체적인 프로젝트에 대한 공동주택 개보수 계획을 수립하고 승인해야 함;

3\. 건설이전(BT) 방식으로 관련 기관의 승인을 받은 공동주택 개보수 프로젝트는 공사비 대출 방식(PFI)에 따른 법률 규정에 따라 이행 처리됨;

4. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư (gọi chung là chấp thuận chủ trương đầu tư) trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì không phải lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để thực hiện dự án theo quy định tại Điều 7 và Điều 8 của Nghị định này.

5. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được chấp thuận hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo nội dung chủ trương đầu tư đã được chấp thuận; trường hợp điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 14 của Nghị định này thì thực hiện việc điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này.

Trường hợp đã nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng sau ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, cơ quan có thẩm quyền chưa ban hành văn bản chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư thì tiếp tục được giải quyết theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 198 của Luật Nhà ở.

6. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư, pháp luật nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà thuộc trường hợp phải điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 14 của Nghị định này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện việc điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này.

7. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã lựa chọn được chủ đầu tư theo quy định của pháp luật nhà ở, pháp luật đầu tư trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì không phải thực hiện lựa chọn lại chủ đầu tư theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp quy định tại khoản 11 Điều này và trường hợp thuộc diện chấm dứt hoạt động của dự án theo quy định tại khoản 8 Điều 14 của Nghị định này.

8. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư có nhiều phân kỳ đầu tư được phê duyệt và chủ đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư cho một hoặc một số phân kỳ đầu tư trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt; đối với các phân kỳ còn lại của dự án chưa có phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt thì thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này.

9. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã có phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì các bên tiếp tục thực hiện theo phương án đã được phê duyệt, trừ trường hợp các bên thống nhất thay đổi phương án bồi thường, tái định cư theo quy định của Nghị định này.

10. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã có phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt trước thời điểm Nghị này có hiệu lực thi hành mà đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành có phần diện tích nhà, đất chưa đưa vào phương án bồi thường, tái định cư thì phải lập phương án bồi thường, tái định cư bổ sung để xác định việc bồi thường đối với diện tích nhà, đất này theo quy định của Nghị định này để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt.

Trường hợp chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã thực hiện hỗ trợ bằng tiền cho người sử dụng căn hộ thuộc tài sản công để di chuyển đi nơi khác theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan tại thời điểm thực hiện hỗ trợ và việc hỗ trợ này được xác định trong phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì khi lập phương án bồi thường, tái định cư bổ sung phần diện tích nhà thuộc tài sản công cho Nhà nước (bao gồm cả phần diện tích nhà sử dụng chung và phần diện tích căn hộ) theo quy định của Nghị định này mà trong phương án bồi thường, tái định cư có nội dung Nhà nước thống nhất nhận bồi thường bằng tiền hoặc kết hợp nhận bồi thường bằng tiền và một phần bồi thường bằng căn hộ thì chủ đầu tư được khấu trừ phần kinh phí đã thực hiện hỗ trợ tiền nhà cho người sử dụng căn hộ thuộc tài sản công theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt trước đây.

Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm báo cáo cụ thể số kinh phí đã hỗ trợ về tiền nhà thuộc tài sản công cho người sử dụng căn hộ kèm theo giấy tờ chứng minh việc hỗ trợ này gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án và cơ quan tài chính cùng cấp, cơ quan đã phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư trước đây để xác định số tiền được khấu trừ khi lập phương án bồi thường, tái định cư bổ sung theo quy định của Nghị định này trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt; số tiền phải bồi thường còn lại sau khi được khấu trừ, chủ đầu tư phải thanh toán cho Nhà nước theo quy định của Nghị định này.

11. Trường hợp đã lựa chọn được chủ đầu tư dự án trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng quá thời hạn 24 tháng tính từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, không tính thời gian điều chỉnh quy hoạch (nếu có) mà chủ đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư không thực hiện được việc bồi thường theo phương án bồi thường, tái định cư quy định tại khoản 9 Điều này hoặc không thỏa thuận lại được phương án bồi thường, tái định cư theo quy định của Nghị định này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấm dứt dự án và tổ chức lựa chọn lại chủ đầu tư theo quy định của Nghị định này.

12. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành và chủ đầu tư đã làm thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì thực hiện việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

13. Trường hợp đề xuất hưởng các cơ chế ưu đãi đầu tư theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 198 của Luật Nhà ở thì thực hiện như sau:

a) Chủ đầu tư có văn bản đề nghị gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh bao gồm các nội dung: tên, địa chỉ của chủ đầu tư dự án, nội dung ưu đãi đã được hưởng trước đây, đề xuất hưởng cơ chế ưu đãi đầu tư mới theo quy định kèm theo 04 bộ hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

c) Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của cơ quan quản lý nhà ở, các cơ quan được lấy ý kiến quy định tại điểm b khoản này phải có văn bản trả lời cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh;