通函第02/2016/TT-BXD号发布《住宅小区管理使用规定》

通知

颁布《住宅使用和管理规定》

根据《住房法》第65/2014/QH13号；

根据2013年6月25日国务院令第62号《关于住房和城乡建设部职能配置、内设机构和人员编制规定》；

||| 根据2015年10月20日国务院令第99号《住房法》实施细则和执行办法；

考虑建设部房屋管理和房地产市场局局长的提议，

建设部部长发布关于《住宅使用和管理规定》的通知。

本通知附带制定地质基础调查、矿产地质调查和矿产勘查钻探工程经济和技术定额。 本通知附带颁布《住宅使用和管理规定》。

条 2. 本通知自二零一六年四月二日起生效。以下文件自本通知生效之日起失效：

a）建设部二零零八年五月二十八日第08/2008/QĐ-BXD号决定发布的《住宅使用和管理规定》；

b）建设部二零一四年五月九日第05/2014/TT-BXD号通知关于修改、补充《住宅使用和管理规定》第17条第2款a项的规定（该规定由建设部二零零八年五月二十八日第08/2008/QĐ-BXD号决定发布）。

在本通知生效前由建设部、各部委、行业和各省、直辖市人民政府发布的有关住宅使用和管理的规定与本通知附带颁布的《住宅使用和管理规定》的内容不一致的，则按照本通知附带颁布的《住宅使用和管理规定》执行。

条 3. 部长、相当于部长的机关首长、政府直属机关首长、各省、直辖市人民政府主席以及有关组织和个人负责实施本通知。

 

规则

住宅使用和管理规定

（附属于建设部二零一六年二月十五日第02/2016/TT-BXD号通知）

第一章
总则

第一条 调整范围

本规定适用于根据《住房法》第65/2014/QH13号（以下简称《住房法》）规定的居住用途的住宅和混合用途住宅，包括：

a）商业住宅；

b）社会住宅，但不包括本条第二款规定的住宅；

c）安置住宅；

d）国家所有的旧住宅，已经改造或重建。

鼓励将本规定适用于尚未改造或重建的国家所有旧住宅。对于仅供学生、工人集体居住的社会住宅，不适用本规定。

第二条 适用对象

1. 住宅建设项目投资方；住宅所有权人、使用者；住宅管理委员会；住宅运营单位。

2. 与住宅使用和管理相关的国家行政机关。

3. 其他与住宅使用和管理相关的组织和个人。

条3. 术语解释

在本制度中，以下术语具有如下含义：

1. 公寓 是指《住房法》第三条第三款所定义的住宅。

2. 住宅楼 是指根据有权机关批准的规划和项目文件建造的一个或多个单元的住宅建筑。

3. 住宅群 是指根据有权机关批准的规划和项目文件，在同一地块上建造的两个或更多住宅楼，并且具有相同的所有权形式，即单一所有权或多个所有权。

4. 公寓 用于居住 是指仅用于居住目的而设计和建造的住宅。

5. 混合用途住宅 是指为居住和其他用途如办公、服务、商业等而设计和建造的住宅。

6. 住宅建设项目投资方 是指拥有资金或根据《住房法》及相关法律规定被授权管理、使用资金以实施住房建设项目（包括住宅）的个人或组织（以下简称投资方）。

7. 住宅所有权人 是指住宅中的公寓或其他非公寓面积的所有权人。

8. 住宅使用者 是指直接使用住宅的产权人，或者通过租赁、借用、寄住、合法委托管理使用或根据有权机关的决定合法使用住宅内公寓或其他非公寓面积的组织、家庭或个人。

9. 代表住宅公寓或其他非公寓面积的所有权人 是指代表每个公寓或住宅中其他非公寓面积的所有权人的个人，或者如果所有权人未使用并有合法委托，则为合法使用者（以下简称公寓所有权人代表）。

10. 单一所有权住宅 是指只有一个所有权人对整个住宅拥有所有权，没有共同所有权和单独所有权划分的住宅。

11. 多个所有权住宅 是指有两个或两个以上所有权人，其中每个所有权人都有自己的单独所有权部分，同时还有共同所有权和使用权部分的住宅。

12. 编共用住宅楼所有权部分 是指根据《住房法》第一百条第二款规定，但属于共用住宅楼所有业主共同所有的面积和设备系统、技术基础设施系统。

13. 编公寓区共有部分 是指根据《住房法》第一百条第二款规定，但仅属于公寓区所有业主共同所有的面积和设备系统。

14. 编办公、服务、商业区共有部分 是指根据《住房法》第一百条第二款规定，但仅属于该功能区所有者共同所有的面积和设备系统。

15. 编住宅楼群共有部分 是指住宅楼群所有业主共同所有的面积、工程、设备系统、技术基础设施系统，包括水池、发电机、化粪池、水泵、公共花园（如有）及其他根据批准设计图建设安装以供多个住宅楼共享的设施设备。

第四条 共有住宅管理使用原则

一、共有住宅必须按照设计功能和经批准的项目内容使用。

二、共有住宅的管理使用须遵守每个共有住宅的管理使用内部规章，《住房法》相关规定、本制度及有关法律法规。

三、共有住宅的运行管理费用缴纳由业主、使用者与管理单位根据《住房法》相关规定协商确定。共有住宅的运行管理费用、共有部分维护费用的使用必须符合目的，公开透明，并遵循《住房法》和本制度的规定；在使用过程中缴纳的各项费用须遵守法律规定。

四、业主、使用者须按本制度及相关法律规定，在使用共有住宅期间缴纳维护费、运行管理费、业主委员会活动经费及其他相关费用；须遵守共有住宅的管理使用内部规章、《住房法》相关规定、本制度及有关法律法规。

五、业主委员会代表所有业主和使用者，根据《住房法》和本制度的规定行使与共有住宅管理使用相关的权利和责任；如共有住宅无需根据《住房法》成立业主委员会，则所有业主和使用者自行协商确定管理方案。

六、涉及共有住宅管理使用的争议和投诉，应依照《住房法》、本制度及相关法律法规处理。

七、任何违反共有住宅管理使用规定的违法行为应及时严肃依法处理。

第二章
共有住宅管理使用内容

条5. 建立、移交和保存住宅小区档案

1. 住宅小区的所有权人必须按照《住房法》第76条和第77条的规定建立并保存住房档案。

2. 开发商负责建立住宅小区档案；该档案包括：

a) 经有权机关批准的住宅小区建设项目档案，包括项目的法律文件和竣工验收档案（根据建设法律的规定）；对于没有法律文件或竣工验收档案的住宅小区，则需重新绘制住宅小区档案（以下统称为已批准的项目档案）；

b) 开发商组织制定并经法律规定批准的住宅小区维护程序；

c) 设备供应商制定的属于住宅小区共有部分的设备维护程序；

d) 开发商基于项目档案和已批准的设计图纸绘制的停车区域平面图，在其中明确划分给各所有权人和使用人的停车区域（包括共有停车位、汽车停车位）以及公共停车区域。

3. 关于本条第2款规定的住宅小区档案的保存规定如下：

a) 开发商负责保存本条第2款规定的档案；自住宅小区管理委员会或未成立管理委员会时的代表管理人收到要求移交住宅小区档案的书面文件之日起20个工作日内，开发商有责任向住宅小区管理委员会移交两份与本条第2款规定的原件一致的副本档案；

b) 接收移交的住宅小区档案后，住宅小区管理委员会负责保存和管理该档案；如果住宅小区需要按照《住房法》的规定设立物业管理单位，则管理委员会必须将从开发商处接收的档案副本提供给物业管理单位，除非物业管理单位是开发商；

c) 如果超过本款第a项规定的时间期限而开发商仍未移交住宅小区档案，则住宅小区管理委员会应向所在区人民政府（以下简称区人民政府）提交书面请求，要求开发商移交档案。

自收到住宅小区管理委员会的书面请求之日起5个工作日内，区人民政府必须进行检查，如果开发商未按规定移交住宅小区档案，则必须向开发商发出书面请求，要求其移交档案；自收到区人民政府的书面文件之日起10个工作日内，如果开发商仍未移交住宅小区档案，则将依法受到行政处罚，并被强制按本章程规定移交住宅小区档案。

4. 在移交住宅小区档案之前，开发商和住宅小区管理委员会或代表管理人必须按照《住房法》的规定进行设备清点和实际确定住宅小区共有的部分；现场移交和档案移交必须形成记录，并由各方确认。

第六条 共有产权住宅中专有部分的管理

一、根据《房地产法》第一百条第一款规定属于业主专有的面积和设备，应当在买卖合同、租赁购买合同或者非公寓住宅中的其他面积的买卖合同或租赁购买合同（以下统称为买卖、租赁购买合同）中明确记载。

在买卖、租赁购买合同中，开发商必须按照本制度第五条第二项的规定向买方或租赁购买方提供图纸。

二、在本制度生效前签订买卖、租赁购买合同的情况下，专有面积和设备的所有权确定以及提供的图纸应按照签订合同时适用的房地产法律规定执行；如果房地产法律没有相关规定，则按买卖、租赁购买合同中的约定确定。

三、共有产权住宅的业主可以直接或委托他人管理自己的专有部分，但使用该专有部分时必须符合设计功能，符合批准的目的，并且不得影响其他业主的专有部分或住宅共有的部分。

第七条 共有产权住宅中共有部分和共同使用的管理

一、根据《房地产法》第一百条第二款规定属于各共有产权住宅业主共有的面积和设备系统，应在买卖、租赁购买合同中明确记载。买卖、租赁购买合同中应附有根据《房地产法》规定的共有部分目录；共有产权住宅的共有部分必须按照批准的设计功能和目的使用。

二、对于为业主和住宅使用者服务的设施，如果根据批准的项目需要移交给国家管理但尚未移交，则开发商负责管理这些设施；移交后，由国家指定的管理单位负责管理和维护，按照批准的设计功能和目的使用。

三、对于开发商根据批准的项目内容建设用于经营的设施，开发商拥有所有权并负责管理和维护该设施。

四、对于用作居住用途的共有产权住宅的共有部分，业主们有责任共同管理；如果住宅需要物业管理单位进行运营，则将该共有部分交由物业管理单位管理；如果不属于必须设立物业管理单位的情况，则由业主大会决定是否交由业主委员会或其他单位管理该共有部分。

五、对于混合用途的共有产权住宅的共有部分，按照以下规定进行管理：

（一）如果无法单独区分办公区、服务区、商业区与公寓区的共有部分，则业主们有责任共同管理该共有部分；该共有部分的运营管理按照本条第四款的规定执行；

（二）如果可以单独区分办公区、服务区、商业区与公寓区的共有部分，则公寓区的业主负责管理公寓区的共有部分；该共有部分的运营管理按照本条第四款的规定执行。对于办公区、服务区、商业区的共有部分，则由物业管理单位管理，如果住宅不需要设立物业管理单位，则由该功能区的业主负责管理。

对于整个建筑的共有部分，业主们有责任共同管理；该共有部分的运营管理按照本条第四款的规定执行。

六、对于共有产权住宅的社区生活设施，由业主或业主大会（如果有业主委员会）或物业管理单位根据业主大会的决定进行管理。

七、对于共有产权住宅群的共有部分，由该住宅群的业主委员会代表业主进行管理。

八、在本制度生效前签订买卖、租赁购买合同的情况下，共有产权住宅的共有部分确定应按照签订合同时适用的房地产法律规定执行；如果房地产法律没有相关规定，则按买卖、租赁购买合同中的约定确定。

条 8. 所有权和住宅小区停车位的管理

1. 住宅小区的停车位根据建设标准、规范和经批准的设计文件进行建设。停车位可以设置在地下室或一层或住宅小区内的其他部分，并在买卖、租赁合同中明确记载；停车位必须按照批准的项目内容和《住房法》第一百零一条的规定使用。

2. 对于只有一个所有者的住宅小区，停车位属于所有者的所有权和管理范围，但必须按照批准的项目内容、《住房法》和本规定使用。如果住宅小区需要有物业管理单位，则由该物业管理单位负责管理停车位；如果没有物业管理单位，则所有者自行管理或委托其他单位管理停车位。

3. 对于根据《住房法》第一百零一条第一款a项规定属于共有所有权的停车位，由物业管理单位负责管理；如果住宅小区不需要有物业管理单位，但根据《住房法》规定需要成立业主委员会，则由业主大会决定将停车位交由业主委员会或其他单位代表所有者管理；如果住宅小区既不需要有物业管理单位也不需要成立业主委员会，则所有者协商一致自行组织管理或委托其他单位管理停车位。

4. 对于根据《住房法》第一百零一条第一款b项规定为住宅小区所有者提供的停车位，应按以下规定执行：

a) 购买或租赁住宅小区内公寓或其它面积的人（以下简称购房者）决定购买或租赁为住宅小区所有者提供的停车位，按照《住房法》的规定。

如果住宅小区有足够的停车位供每个公寓使用，且购房者有需求购买或租赁这些停车位，则开发商必须解决销售或租赁这些问题，但必须确保每个公寓或住宅小区内的其他私人产权部分的所有者不能购买或租赁超过设计和建设项目批准文件中为一个公寓或一个私人产权部分预留的停车位数量；

b) 如果住宅小区没有足够的停车位供每个公寓使用，则开发商根据购房者之间的协议解决销售或租赁这些问题；如果购房者之间无法达成协议，则开发商通过抽签方式解决购买或租赁停车位的问题；

c) 根据本款a项和b项规定的停车位买卖或租赁可以在买卖、租赁公寓的合同中一并记录，也可以单独签订合同；租金按月或定期支付，购买价格一次性或分期支付，具体由各方商定；如果是租赁停车位，则管理费用和停车费的责任在租赁合同中由各方商定；如果是购买停车位，则购买者需按照法律规定和与服务提供商的协议支付管理费用和停车费；

d) 购买停车位的人如果需要转让或出租停车位，则只能转让或出租给住宅小区的所有者或使用者，或者再次转让给开发商；

e) 如果购房者不购买本条款规定的停车位，则各方应在买卖、租赁公寓的合同中明确这部分面积归开发商所有和管理，开发商不得将建设停车位的成本计入公寓的售价或租赁价；如果购房者购买了停车位，则开发商应分别计算停车位的购买或租赁价格和公寓的购买或租赁价格；

f) 本条款规定的停车位由物业管理单位负责管理；如果住宅小区根据《住房法》规定不需要有物业管理单位，则所有者自行管理或委托其他单位管理停车位。

5. 住宅小区公共停车位（非所有者或使用者使用的停车位）的管理应按以下规定执行：

a) 如果功能区（如办公、服务、商业）的所有者从开发商处购买公共停车位，则该功能区的所有者负责管理；

b) 如果属于开发商所有，则由开发商负责管理；如果功能区（如办公、服务、商业）的所有者从开发商处租赁公共停车位，则其管理应按照租赁合同中的约定执行；

c) 如果公共停车位由国家根据批准的项目文件管理，则由国家指定的管理单位负责管理。

6. 根据本条第四款和第五款规定拥有停车位的组织和个人负责支付管理费用并维护停车位；如果是租赁停车位，则维护责任按照租赁合同中的约定执行。

条9. 管理、使用住宅小区的内部规定

1. 所有适用本规定的住宅小区均须制定管理、使用内部规定，内容应符合本条第2款的规定，并遵循附表01所规定的格式，该附表随本规定一并发布。

2. 住宅小区的管理、使用内部规定主要包括以下内容：

a) 对住宅小区业主、使用者、临时居住者和进出人员的规定；

b) 在使用住宅小区时禁止的行为以及对违反管理、使用内部规定行为的处理办法；

c) 关于共用部分使用的规定；

d) 关于维修损坏、更换私人产权部分设备及处理住宅小区事故的规定；

đ) 关于住宅小区防火防爆的规定；

e) 关于公开与使用住宅小区有关信息的规定；

g) 关于业主、使用者义务的规定；

h) 根据每个住宅小区的特点制定的其他规定。

3. 若尚未召开首次业主大会，则开发商有责任根据本条第1款和第2款的规定制定管理、使用内部规定，并将其附在买卖或租赁合同中，在住宅小区公共活动区域、电梯厅和接待区公开张贴。

4. 召开首次业主大会时，大会可以审查、修改或补充由开发商制定的管理、使用内部规定，但修改或补充的内容不得违反房屋管理法律和本规定的条款。首次业主大会后，业主委员会或未成立业主委员会的情况下由代表管理住宅小区的人负责在住宅小区公共活动区域、电梯厅和接待区公开张贴该内部规定。

条10. 住宅小区的运行管理

1. 住宅小区的运行管理工作包括以下事项：

a) 控制、维持电梯、水泵、发电机、自动火灾报警系统、消防系统、灭火器具、备用设备和其他共用设施的正常运行和日常维护；

b) 提供保安、环境卫生、垃圾收集、花园养护、害虫防治等服务，确保住宅小区正常运作；

c) 其他相关工作。

2. 如住宅小区需设立运行管理单位，按照《住房法》第105条第1款a项的规定，则所有上述工作必须由运行管理单位执行；业主和使用者不得单独聘请不同服务来实施运行管理。运行管理单位可与服务提供商签订合同以执行住宅小区的运行管理工作，但必须对其按与业主委员会签订的服务合同内容进行的运行管理承担责任。

条11. 共有住宅的维护

1. 共有住宅的维护活动包括对建筑物部分进行检查、监测、质量检验、小修、定期维修和大修；检查并维持消防安全系统；更换建筑物或共有住宅群共用部件或设备。

2. 共有住宅的所有者负责维护其专有部分，并按照《住房法》和本章程的规定出资进行共有部分的维护。

如果专有部分损坏影响到其他所有者，则该所有者应负责修复这些损坏，如果所有者不进行修复，则管理运营单位或被指派管理共有住宅的个人可以暂停或要求服务提供商暂停向该专有部分提供电力和生活用水服务；如果在专有部分区域内发生共有部分损坏，则该专有部分的所有者应负责为管理运营单位和施工修复单位创造条件和支持。

3. 共有住宅建筑部分的维护必须由具有相应资质的单位根据建设法规执行；共有住宅设备系统的维护必须由具有相应能力的单位执行。如果管理运营单位具备维护能力，可以聘请该单位进行维护。

4. 在首次业主大会召开之前，共有住宅共有部分的维护按照本章程第5条第2款b项和c项规定的维护程序进行。

5. 首次业主大会召开后，多个所有者的共有住宅共有部分的维护应按照本章程第5条第2款b项和c项规定的维护程序以及业主大会通过的年度维护计划进行；如遇突发损坏或自然灾害、火灾造成的损坏，业主委员会应根据本章程和相关法律规定决定维护事宜，但须在最近一次会议上报告业主大会。

6. 共有住宅共有部分的维护应按照本章程第三章第四节的规定执行。

第三章
组织共有住宅的管理和使用

节 1
业主大会

条12. 业主大会

1. 对于只有一个所有者的共有住宅，业主大会是代表所有者和使用者的会议。

2. 对于有多个所有者的共有住宅，业主大会是由公寓所有者代表或所有者未出席时的使用者（包括已接收公寓或其他房屋部分但尚未向开发商支付全部款项的情况，除非属于终止买卖或租赁购买合同的情况）组成的会议。

3. 业主大会有权根据《住房法》第102条和本章程的规定决定与共有住宅管理和使用相关的事项。

条13. 初次业主大会

1. 组织初次业主大会的条件规定如下：

a) 共有住宅楼的业主大会必须在该共有住宅楼交付使用之日起12个月内组织，且至少有50%的住宅单元已交付（包括开发商保留未出售的住宅单元）；如超过本条款规定的期限，共有住宅楼仍未达到50%的住宅单元交付，则在达到50%住宅单元交付后组织业主大会；

b) 共有住宅群的业主大会应在每个住宅楼至少有50%的住宅单元已交付（包括开发商保留未出售的住宅单元），并且每个住宅楼至少有75%的业主代表同意将该住宅楼纳入共有住宅群时组织。

2. 参加初次业主大会的人数条件规定如下：

a) 对于共有住宅楼的业主大会，必须有至少75%的已接收住宅单元的业主代表参加；如果首次召集未能达到75%的业主代表参加，则在至少有50%的已接收住宅单元的业主代表参加时再次召集。如果第二次召集仍未能达到规定人数，则开发商应请求所在乡、镇、街道办事处（以下简称街道办事处）按照本条第5款的规定组织业主大会；

b) 对于共有住宅群的业主大会，必须有根据本条第1款第b项规定同意将住宅楼纳入共有住宅群的人数参加；如果首次召集未能达到规定人数，则在至少有50%同意将住宅楼纳入共有住宅群的人数参加时再次召集；如果第二次召集仍未能达到规定人数，则请求街道办事处按照本条第5款的规定组织业主大会，除非住宅楼单独召开业主大会并按照本款第c项规定执行；

c) 如果在共有住宅群中，某个住宅楼在第二次召集后仍未能达到参加共有住宅群业主大会的人数，则该住宅楼的所有者可以按照本条第a项规定组织业主大会以成立独立的管理委员会；

3. 开发商（如果是多个所有者的共有住宅）或所有者（如果是单一所有者的共有住宅）负责准备会议内容，通知时间和地点，并正式组织业主大会。开发商或所有者可以组织预备会议以准备正式业主大会的内容。初次业主大会的准备工作包括以下事项：

a) 检查和确认参加业主大会的住宅单元所有者的代表资格；如有委托，则必须有合法的授权书；

b) 草拟业主大会的议事规则；

c) 预计修改和补充共有住宅管理使用的内部规章（如有必要）；

d) 草拟选举管理委员会的规则，提出管理委员会的名称（根据本条第23条第1款第a项规定），提出管理委员会成员名单、数量，预计主任、副主任（如果共有住宅需要设立管理委员会）；

e) 对于多个所有者的共有住宅，还需要准备其他内容，包括提出物业管理服务费用水平，草拟共有部分维护计划，提出物业管理单位（如果共有住宅需要物业管理单位但开发商没有管理能力或者有能力但不参与管理或不委托其他单位管理的情况）；如果共有住宅需要设立管理委员会，则需提出管理委员会运作模式，草拟运作规则和财务收支规则；

f) 通报游泳池、健身房、网球场、水疗区、超市及其他服务费用（如有）；

g) 其他与共有住宅管理和使用相关的建议，需向初次业主大会报告；

4. 初次业主大会决定以下事项：

a) 业主大会的议事规则（包括首次会议、年度会议和临时会议）；

b) 选举管理委员会的规则，管理委员会的名称，成员名单、数量，主任、副主任（如果共有住宅设立管理委员会）；

c) 修改和补充共有住宅管理使用的内部规章（如有必要）；

d) 根据本条第3款第e项规定的内容；特别是对于物业管理服务费用，业主大会应在本规则规定的基础上并与物业管理单位协商决定；

e) 业主和使用者在使用共有住宅期间必须承担的费用项目；

（e）其他相关内容。

5. 街道办事处在以下情况下负责组织初次业主大会：

a) 共有住宅交付使用超过12个月，且已达到50%的住宅单元交付（根据本条第1款第a项规定），但开发商未组织业主大会，且有已接收住宅单元的业主代表请求街道办事处组织业主大会的书面申请；

b) 开发商已经组织了业主大会，但未能达到本条第2款规定的参会人数，且开发商或已接收住宅单元的业主代表有请求街道办事处组织业主大会的书面申请。

6. 自收到代表业主的申请或收到建设单位按照本条第5款规定提出的书面请求之日起30日内，街道办事处有责任组织首次业主大会。由街道办事处组织的首次业主大会的结果对业主和使用人具有与建设单位组织的业主大会相同的效力。

第十四条 临时业主大会

一、在下列情形之一时，应召开临时业主大会：

（一）选举更换管理委员会主任或副主任因被免职、撤职或死亡、失踪；如更换的是建设单位代表，则建设单位可指派其他人接任而不必召开临时业主大会；

（二）全部管理委员会成员被免职并选举新的管理委员会；

（三）选举更换非主任或副主任的管理委员会成员因被免职、撤职或死亡、失踪，在已组织征求业主意见但未达到第二十六条第三款第（二）项规定的同意人数的情况下，或者根据第二十六条第四款第（二）项的规定选举更换管理委员会成员；

（四）管理委员会提议更换物业管理单位或调整物业管理服务费用；

（五）其他情况，收到超过50%的已接收房屋的业主代表的申请。

二、临时业主大会参加人数条件如下：

（一）为决定第一款第（一）、（二）、（三）或（四）项规定的问题而召开业主大会时，必须至少有50%的已接收房屋的业主代表出席；

（二）根据第一款第（五）项规定的要求召开业主大会时，必须至少有75%提出召开临时业主大会申请的人出席。

三、临时业主大会群组参加人数条件如下：

（一）为选举管理委员会主任或重新选举整个管理委员会群组或决定第一款第（四）项规定的内容而召开业主大会群组时，必须至少有50%的已接收房屋的业主代表出席；

在每个群组中的每栋楼都有独立的物业管理单位且某栋楼提议更换物业管理单位或调整物业管理服务费用时，必须至少有该栋楼50%的已接收房屋的业主代表出席，并仅对该栋楼召开临时业主大会以作出决定；

（二）为选举更换群组中的管理委员会副主任或其他代表的成员时，仅对该栋楼召开临时业主大会以选举其他成员替代；当至少有该栋楼50%的已接收房屋的业主代表出席时，方可召开该栋楼的会议进行选举；

（三）根据第一款第（五）项规定的要求召开业主大会群组时，必须至少有75%提出召开临时业主大会群组申请的人出席。

四、管理委员会负责准备内容，通知时间、地点，并正式组织业主大会，供业主和使用人参加。

五、在以下情况下，街道办事处有责任组织临时业主大会或群组业主大会，以决定第一款第（一）、（二）或（三）项规定的内容：

（一）管理委员会已经组织了临时业主大会或群组业主大会，但未达到第二款第（一）项或第三款第（一）项规定的出席人数，并收到管理委员会的书面请求；

（二）收到至少50%的已接收房屋的业主代表要求召开临时业主大会以决定第一款第（一）、（二）或（三）项规定的内容的申请，但管理委员会未组织临时业主大会或群组业主大会。

六、自收到管理委员会的书面请求或收到符合第五款规定的业主代表的申请之日起30日内，街道办事处有责任组织临时业主大会。由街道办事处组织的临时业主大会的结果对业主和使用人具有与管理委员会组织的业主大会相同的效力。

条15. 业主大会年会

1. 业主大会年会在每年至少有30%的已接收交房的业主代表出席，或者由全体业主一致同意的情况下，出席人数可以少于30%。业主大会、小区业主大会年会有以下内容：

a) 听取物业管理委员会的工作报告，并通过物业管理委员会的年度收入和支出；

b) 审核并通过住宅共用部分的年度维修费用决算，并通过下一年度住宅共用部分的维修计划；

c) 听取住宅管理运营情况的报告；

d) 根据《住房法》第102条的规定决定其他事项（如有）。

2. 对于住宅业主大会年会，如果要决定以下问题之一，则必须至少有50%的已接收交房的业主代表出席：

a) 选举更换被免职、解雇或死亡、失踪的物业管理委员会主任或副主任；在更换副主任为开发商代表的情况下，开发商可指派其他人担任而无需召开业主大会；

（二）全部管理委员会成员被免职并选举新的管理委员会；

c) 选举更换非主任、副主任的物业管理委员会成员，该成员因被免职、解雇或死亡、失踪，在已经组织征求全体业主意见但未达到规定人数同意的情况下，根据本章程第26条第3款b项的规定进行选举，或者根据本章程第26条第4款b项的规定选举物业管理委员会成员。

3. 对于小区业主大会年会，如果要决定选举物业管理委员会主任或决定本章程第14条第1款b项、d项规定的问题，则必须至少有50%的已接收交房的小区业主代表出席。

4. 物业管理委员会负责准备会议内容，通知时间、地点并组织正式会议供业主和使用人参加；物业管理委员会可以组织预备会议以准备正式会议的内容。

5. 如果未能达到本条第2款规定的出席人数要求，物业管理委员会应向街道办事处提出书面请求，按照本章程第14条第5款、第6款的规定组织业主大会。

6. 在业主大会监督和讨论过程中，如果发现物业管理委员会或其成员存在财务违规行为，根据违规程度，业主大会可以决定罢免一个或多个或全部物业管理委员会成员，并根据本条第2款或第3款和第5款的规定选举新的成员；如果违规者属于刑事责任追究范围，则业主大会可以通过决定请求有权机关依法处理刑事责任。

如有必要，业主大会可以决定成立检查小组或聘请专业单位对账簿和财务管理情况进行审查；如聘请专业单位，则业主和使用人需按协议支付相关费用。

条 16. 参会人员和表决事项

1. 对于单一业主的住宅楼或住宅群，住宅楼会议的参会人员包括业主代表、住宅楼使用者，并邀请所在街道办事处代表参加。

2. 对于多个业主的住宅楼或住宅群，住宅楼会议的参会人员规定如下：

a) 首次召开住宅楼会议时，参会人员包括开发商代表、已接收交房的业主代表，并邀请所在街道办事处代表参加；

b) 召开临时或年度住宅楼会议时，参会人员包括已接收交房的业主代表、开发商代表（如果开发商仍拥有住宅楼内的面积）、物业管理单位代表（如果住宅楼需要聘请物业管理单位），并邀请所在街道办事处代表参加。

3. 住宅楼或住宅群会议的表决权按单元计算，具体规定如下：

a) 每个住宅单元对应一张表决票；

b) 对于住宅楼内非住宅单元的部分面积，则每部分建筑面积相当于该住宅楼设计批准的最大单元建筑面积的一张表决票。

4. 所有住宅楼或住宅群会议的决定均需通过多数表决形式通过；会议内容须记录成会议纪要，并由主持人和秘书签字确认。

节
住宅楼管理委员会

条 17. 住宅楼管理委员会

1. 对于多个业主的住宅楼，根据《住房法》的规定必须成立住宅楼管理委员会，该委员会具有法人资格，有公章，并按照本章程第十八条第一款规定的模式运作；住宅楼管理委员会由住宅楼会议选举产生，负责执行本章程第四十一条第一款和第二款规定的权利和责任。

2. 对于单一业主的住宅楼或多个业主但单元少于20个的住宅楼，住宅楼会议决定是否成立住宅楼管理委员会。若成立住宅楼管理委员会，则其运作原则和组织模式规定如下：

a) 对于单一业主的住宅楼，住宅楼管理委员会不具备法人资格，没有公章；其运作模式按照本章程第十八条第三款规定，并执行本章程第四十一条第二款规定的权利和责任；

b) 对于多个业主的住宅楼，住宅楼管理委员会的组织模式和运作原则按照本条款第一款的规定执行。

3. 根据本条第一款和第二款设立的住宅楼管理委员会任期为三年，并在任期最后一年的年度住宅楼会议上重新选举；除非因特殊情况召开临时住宅楼会议进行更换。

4. 如果住宅楼管理委员会作出的决定超出本章程第四十一条规定的权限，则不具法律效力；如造成合法权利和利益受损，管理委员会成员应依法承担赔偿责任。

5. 如果住宅楼根据《住房法》和本章程的规定必须聘请物业管理单位，则住宅楼管理委员会不得雇用员工，也不得设立下属部门；如果住宅楼不需要聘请物业管理单位，则管理委员会可以单独聘请服务来管理住宅楼。管理委员会成员应根据管理委员会活动规则的规定履行分配的任务。

6. 住宅楼管理委员会的运营资金由业主和住宅楼使用者每年缴纳，基于住宅楼会议的决定；此资金应在管理委员会活动规则中明确记载，并通过一个管理委员会账户进行管理；管理委员会必须按规定用途使用运营资金，不得用于商业经营，并应在年度住宅楼会议上报告收支情况。

7. 管理委员会成员的薪酬由业主和住宅楼使用者根据住宅楼会议的决定支付，基于每个住宅楼或住宅群的具体条件和地方情况，除非管理委员会成员拒绝接受薪酬。

如果住宅楼根据《住房法》和本章程的规定必须聘请物业管理单位，则业主和住宅楼使用者应通过该单位支付薪酬给管理委员会成员；这笔款项不应计入物业管理单位的经营活动。如果住宅楼未根据《住房法》和本章程的规定聘请物业管理单位，则此薪酬由住宅楼管理委员会收取并支付给每位成员。

条 18. 住宅小区管理委员会模式

1. 住宅小区或多个业主的住宅小区管理委员会可以按照合作社主任委员会或股份公司董事会的模式成立和运作。住宅小区会议决定住宅小区管理委员会的运作模式。

2. 若住宅小区管理委员会按照合作社主任委员会或股份公司董事会的模式成立和运作，则召集和组织管理委员会会议应遵循《合作社法》的规定。若住宅小区管理委员会按照股份公司董事会的模式成立和运作，则召集和组织管理委员会会议应遵循《企业法》的规定。

管理委员会会议的表决和记录必须遵守本章程第25条的规定。

3. 单一业主的住宅小区管理委员会可以按照自治模式成立和运作；管理委员会成员自行协商确定并执行本章程第41条第2款规定的权利和责任。

条 19. 住宅小区管理委员会成员的要求

1. 对于有多个业主的住宅小区，管理委员会成员必须是正在使用该住宅小区的业主；对于单一业主的住宅小区，管理委员会成员必须是业主代表和正在使用该住宅小区的人。住宅小区管理委员会成员必须身体健康，没有前科；优先选择具有建筑、建筑设计、财务和法律知识及经验的人参与住宅小区管理委员会。

2. 住宅小区管理委员会成员必须参加由专门培训机构根据住房和城乡建设部规定组织的关于住宅小区管理和使用的知识培训课程。

条 20. 住宅小区管理委员会的数量和组成

1. 住宅小区或多个住宅小区管理委员会成员的数量由住宅小区会议决定，但必须遵守以下规定：

a) 对于单个住宅小区的管理委员会，成员数量为3至5人；

b) 对于多个住宅小区的管理委员会，成员数量为6至25人，其中每个住宅小区的成员数量为3至5人。

2. 多个业主的住宅小区或多个住宅小区管理委员会的组成如下：

a) 单个住宅小区的管理委员会包括1名主任，1或2名副主任和其他成员，由住宅小区会议决定。

如果开发商仍拥有住宅小区内的面积，则开发商代表可以被住宅小区会议选举为住宅小区管理委员会主任；如果未被选举为主任，则可以担任副主任。

b) 多个住宅小区的管理委员会包括1名主任；每个住宅小区召开会议选出1或2名代表担任副主任和其他成员，由多个住宅小区会议决定。

如果开发商仍拥有多个住宅小区内的面积，则开发商代表可以被多个住宅小区会议选举为多个住宅小区管理委员会主任。在每个开发商仍拥有面积的住宅小区中，开发商可以指派代表担任多个住宅小区管理委员会副主任，除非该住宅小区的开发商代表已被选举为多个住宅小区管理委员会主任。

3. 单一业主的住宅小区或多个住宅小区管理委员会的组成包括1名主任，1或2名副主任和其他成员，由多个住宅小区会议决定。

条21. 分立、合并住宅小区管理委员会

1. 本条规定的住宅小区管理委员会的分立、合并，仅适用于有多名业主并已成立管理委员会的住宅小区。

2. 住宅小区内建筑物管理委员会的分立规定如下：

a) 若住宅小区内某栋建筑物的业主代表有需求从该小区分立出来单独成立管理委员会，则必须组织该建筑物的业主大会，征求各业主的意见；如果至少有该建筑物50%的已接收交房的业主代表同意（通过集体提议记录），则该建筑物的管理委员会成员应将集体提议记录提交给住宅小区管理委员会。

在向住宅小区管理委员会提交提议记录后，要求分立的建筑物的所有者应一致选举临时组织机构，按照本规则第13条第1、2、3和4款的规定组织首次业主大会；住宅小区管理委员会的选举、组成人员数量和运作模式应按照本条的规定进行。在住宅小区管理委员会成立后，该建筑物的代表不再被认定为住宅小区管理委员会的成员；

b) 若从住宅小区分立出来的建筑物的代表是住宅小区管理委员会主任，在该建筑物管理委员会成立后，住宅小区管理委员会必须召开临时业主大会，根据本规则第14条的规定选举新的住宅小区管理委员会主任；

c) 若住宅小区内各建筑物的业主代表有需求各自独立成立管理委员会，则在各建筑物组织业主大会并形成集体提议记录后，住宅小区管理委员会必须召开会议，统一处理各建筑物档案资料、维修基金的移交方式，以及新成立的建筑物管理委员会的接管事宜；

在建筑物代表向住宅小区管理委员会提交集体提议记录后，各建筑物应按照本款a项的规定组织业主大会；

d) 本款规定的住宅小区管理委员会的认可程序应按照本规则第22条的规定执行；

3. 将建筑物管理委员会纳入住宅小区管理委员会的规定如下：

a) 若已有独立运作的建筑物管理委员会，并符合本规则规定的条件成立住宅小区，则这些建筑物管理委员会必须召开会议，统一成立住宅小区管理委员会；会议记录必须明确合并住宅小区管理委员会的方案，建筑物档案资料的移交，管理委员会活动档案的移交，以及由各建筑物管理委员会管理的资金的转移；

各建筑物管理委员会必须召开会议，征求各业主的意见；如果至少有每栋建筑物50%的已接收交房的业主代表同意加入住宅小区（通过集体提议记录），则各建筑物管理委员会有责任协调组织首次住宅小区业主大会。首次住宅小区业主大会必须遵守本规则第13条第1、2、3、4款和第26条的规定；

b) 若已有独立运作的建筑物管理委员会，且有需求加入已成立的住宅小区管理委员会，则建筑物管理委员会和住宅小区管理委员会必须召开会议，并形成关于建筑物管理委员会加入住宅小区管理委员会的统一记录；

在达成统一记录后，住宅小区管理委员会必须召开会议，征求住宅小区内各业主的意见，建筑物管理委员会也必须召开会议，征求该建筑物各业主的意见；如果至少有住宅小区50%的已接收交房的业主代表和该建筑物50%的已接收交房的业主代表同意加入住宅小区（通过集体统一记录），则该建筑物管理委员会必须召开会议，选举代表参加住宅小区管理委员会；

建筑物参与住宅小区管理委员会的代表人数和组成与其他住宅小区内的建筑物相同；若该建筑物的开发商代表是副管理委员会主任，则该代表可以担任住宅小区管理委员会的副主任；

本款规定的住宅小区管理委员会的认可程序应按照本规则第22条的规定执行；

4. 对于本条第2款和第3款规定的情况，相关建筑物档案资料、住宅小区管理委员会活动档案的交接，以及与之相关的资金交接应按以下方式进行：

a) 对于本条第2款规定的情况，在新建筑物管理委员会提出书面请求后的7个工作日内，住宅小区管理委员会有责任将已分离建筑物的相关档案资料和所有相关资金移交给新建筑物管理委员会管理；

b) 对于本条第3款规定的情况，在新住宅小区管理委员会提出书面请求后的7个工作日内，建筑物管理委员会有责任将建筑物档案资料、管理委员会活动档案，以及该建筑物的所有相关资金移交给住宅小区管理委员会管理；

c) 共管住宅或住宅区的管理委员会应提交书面申请，并附上由区人民政府确认的决定副本，提交给正在管理该住宅区或共管住宅维修资金的金融机构，请求将该资金转交给新的管理委员会管理；

d) 自收到本款c项规定的申请材料之日起，负责管理维修资金的金融机构有责任根据本款a项、b项的规定，将剩余全部资金转移给新的管理委员会；管理委员会交接活动档案和转移本款规定资金的行为必须形成记录并由相关各方签字；移交后，共管住宅新管理委员会的资金管理和使用应按照房屋管理法律法规及本章程的规定执行。

第二十二条 共管住宅管理委员会确认和公告程序

1. 自被共管住宅大会选举产生之日起（包括首次选举管理委员会；任期届满或被撤换时重新选举管理委员会；因分立、合并管理委员会或更换共管住宅管理委员会主任、副主任而重新选举管理委员会），共管住宅管理委员会应在十个工作日内向所在共管住宅所在地的区人民政府提交本章程第二十三条规定的申请材料，以申请确认管理委员会。

2. 自收到共管住宅管理委员会提交的完整申请材料之日起七个工作日内，区人民政府应对申请材料进行审查，并作出确认共管住宅管理委员会的决定；如果区人民政府已经作出了确认管理委员会的决定，则在颁发新的确认决定之前必须收回原决定。

3. 确认共管住宅管理委员会的决定内容包括：

a) 管理委员会名称及其运作模式；

b) 管理委员会成员人数；

c) 主任和副主任姓名及职务；

d) 管理委员会任期；

e) 执行与有关组织和个人相关的决定的责任。

4. 在区人民政府作出确认共管住宅管理委员会的决定后，被确认的管理委员会应设立管理委员会活动账户；对于有多名业主的共管住宅，管理委员会还应根据房屋管理法律法规、本章程的规定设立公共部分维修资金管理账户，并按法律规定办理印章登记手续（共管住宅管理委员会印章上的名称必须与其经区人民政府确认的名称一致），除非管理委员会已有印章且已按规定设立了账户。

5. 一名业主的共管住宅管理委员会自区人民政府确认之日起可以开始运营。多名业主的共管住宅管理委员会自其印章依法登记且按规定设立了账户后可以开始运营。

对于已经拥有印章且已按规定设立了账户的多名业主的共管住宅管理委员会，如不属于更名情况，应当向已开设账户的金融机构提交书面通知，并附上确认管理委员会的决定复印件，以便按照规定与金融机构进行交易。

条23. 提请确认住宅小区管理委员会的文件

1. 首次成立住宅小区管理委员会时，提请确认管理委员会的文件包括：

a) 管理委员会提出的书面请求，其中明确列出经业主大会通过的管理委员会名称；如果成立住宅楼管理委员会，则名称应根据住宅楼的名称或编号确定；如果成立住宅小区管理委员会，则名称由业主大会决定；

b) 关于选举管理委员会的业主大会会议记录；

c) 管理委员会成员名单；主任和副主任姓名；

d) 经业主大会通过的管理委员会运作章程。

2. 在任期届满重新选举住宅小区管理委员会、因规定被撤销而选举新的管理委员会或更换主任、副主任时，提请确认住宅小区管理委员会的文件包括：

a) 管理委员会提出的书面请求；

b) 原始确认住宅小区管理委员会的决定书；

c) 关于重新选举、更换管理委员会或更换主任、副主任的业主大会会议记录；

d) 管理委员会名单（包括管理委员会成员名单、主任和副主任职位）；

e) 经业主大会通过的管理委员会运作章程（如有修改或补充）。

3. 根据本规则第21条第2款的规定，分立住宅小区管理委员会时，提请确认管理委员会的文件如下：

a) 对从住宅小区分立后的住宅楼提出确认管理委员会的请求时，文件包括本条第1款规定的文件以及根据本规则第21条第2款第a项规定的大业主代表同意分立的会议记录；如属于本规则第21条第2款第c项规定的情况，则还需提供原始确认住宅小区管理委员会的决定书；

b) 对从住宅楼分立后剩余的住宅小区提出确认管理委员会的请求时，文件包括住宅小区管理委员会提出的书面请求，原始确认住宅小区管理委员会的决定书，剩余住宅小区管理委员会成员名单（注明每个成员的姓名和职位），如需根据本规则第21条第2款第b项规定重新选举住宅小区管理委员会主任，则还需提供关于选举主任的业主大会会议记录及当选人名单。

4. 根据本规则第21条第3款的规定，合并住宅小区管理委员会时，提请确认住宅小区管理委员会的文件如下：

a) 对合并各住宅楼管理委员会后的住宅小区提出确认管理委员会的请求时，文件包括本条第1款规定的文件，根据本规则第21条第3款第a项规定的大业主代表集体同意的会议记录，以及各住宅楼管理委员会确认的原始决定书；

b) 对将住宅楼管理委员会并入住宅小区管理委员会后的住宅小区提出确认管理委员会的请求时，文件包括住宅小区管理委员会提出的书面请求，住宅楼与住宅小区业主集体同意的会议记录，根据本规则第21条第3款第b项规定需要合并的住宅楼业主大会会议记录，住宅小区管理委员会成员名单（包括新加入的住宅楼成员），以及住宅楼和住宅小区管理委员会确认的原始决定书。

条 24. 运作制度和财务收支制度的业主委员会

1. 业主委员会、住宅小区运作制度和财务收支制度由业主大会通过，确保公开透明，并遵守本规则、房屋管理法律法规及其他相关法律规定。

2. 业主委员会、住宅小区运作制度包括以下内容：

a) 业主委员会的运作模式；业主委员会成员之间的关系以及业主委员会与在管理使用住宅过程中相关的机构组织的关系；

b) 召开业主委员会会议的原则，包括召集人、会议条件、主持人、会议记录内容、表决方式、业主委员会职责权限内的问题决策程序及其决定的有效性；

c) 业主委员会的权利义务及每个成员的具体责任，其中明确业主委员会文件签署权、与物业管理运营单位和共有部分维护单位签订合同的责任；代理长或副长缺席时的管理责任；业主委员会印章管理责任（如有印章）；

d) 业主委员会成员之间提供信息的权利和提供信息的责任；

e) 接收并回应业主和使用者的意见建议，处理涉及业主委员会成员罢免、免职的情况以及对违规行为造成的损害赔偿责任；

f) 报告机制和业主委员会决定支出的程序；负责保管业主委员会活动档案和文件的人；

g) 根据每栋建筑或住宅小区的特点确定的其他内容；

3. 业主委员会、住宅小区财务收支制度包括以下内容：

a) 业主委员会管理的资金项目、账户名、共有部分维修基金账户名称、住宅小区共有部分维修基金存款期限的规定；

b) 每个业主委员会成员薪酬水平和其他为业主委员会活动服务费用的规定；

c) 收取资金、代表业主委员会批准支出、申请提取共有部分维修基金、与维护单位和物业管理运营单位结算账目的签字分工；

d) 提取资金流程及具体文件手续规定，以便从业主委员会管理的账户中提取资金；

e) 记录和管理业主委员会财务收支账簿、发票凭证的责任分配；

f) 业主委员会直接支付给住宅小区共有部分维护单位的最大现金限额规定；未经业主大会或业主同意可自行决定的突发维修工作的预算限额；

g) 对于挪用或滥用业主委员会管理的资金或在记录和管理账簿发票凭证方面有错误的行为进行处罚的规定；

h) 其他相关规定的制定。

第二十五条 表决通过管理委员会的决定

一、管理委员会作出的住宅小区或住宅区的决定，通过表决或投票形式进行，按照管理委员会的活动章程执行，并形成会议记录，由会议秘书、出席管理委员会成员签字，并加盖管理委员会印章（如有公章）。如果赞成票比例达到管理委员会成员总数的50%，则最终结果根据主任或副主任主持会议时的表决确定（如主任缺席），但本条第二款和第三款规定的情况除外。

二、对于有多名业主的住宅小区，以下提议只有在获得住宅小区或住宅区管理委员会成员总数至少75%的同意后才能通过：

（一）变更物业管理单位的提议；

（二）选择维护单位的决定；

（三）变更住宅小区物业管理服务费用的提议；

（四）管理委员会对开发商在住宅小区管理和使用过程中的要求和提议；

（五）由业主大会决定的其他情况。

三、对于多名业主的住宅小区共用部分维修费用的支出决定，应按以下规定进行表决：

（一）当管理委员会决定住宅小区共用部分的维修时，必须得到所有管理委员会成员的一致同意，除非因不可抗力原因导致成员缺席；

（二）当管理委员会决定整个住宅区共用部分的维修时，必须得到所有管理委员会成员的一致同意；如果仅涉及住宅区中一个或几个住宅楼的共用部分维修，则必须得到主任和代表这些住宅楼的所有管理委员会成员的一致同意，除非因不可抗力原因导致成员缺席。

第二十六条 管理委员会成员或管理委员会的免职与罢免

一、住宅小区或住宅区管理委员会成员的免职，在下列情况下实施：

（一）管理委员会成员退出或申请免职；

（二）管理委员会成员不再是住宅小区房屋或其他面积部分的所有者（对于有多名业主的住宅小区）；

（三）管理委员会成员迁往他处；

（四）住宅小区管理委员会主任因本章程第二十一条第二款第b项规定的情形离开住宅区；

（五）住宅楼管理委员会成员因本章程第二十一条第三款规定的情形加入住宅区。

二、住宅小区或住宅区管理委员会的罢免或成员的罢免，在下列情况下实施：

（一）管理委员会未按规定向业主大会报告其活动结果；

（二）管理委员会被选举后未开展活动；

（三）管理委员会成员违反活动章程或财务收支规定；

（四）管理委员会成员连续六个月不参与管理委员会活动，或一年内未能参加管理委员会会议次数少于总会议次数的30%。

三、重新选举住宅小区管理委员会成员如下：

（一）重新选举管理委员会或主任、副主任时，必须召开临时业主大会，按照本章程第十四条的规定作出决定；如果免职或罢免的是副主任且为开发商代表，则由开发商指派另一代表接替，无需召开临时业主大会；

（二）对于不属于本款第一项规定的管理委员会成员的选举，管理委员会提出候选人并征求各业主代表的意见；如果得到至少50%已接收房屋或根据业主大会决定数量较少的业主代表同意，则该候选人将被确认为住宅小区管理委员会成员；如果未达到本条款规定的同意人数，则必须召开临时业主大会，按照本章程第十四条的规定选举新的成员。

四、重新选举住宅区管理委员会成员如下：

（一）重新选举住宅区管理委员会或主任时，必须召开临时住宅区大会，按照本章程第十四条的规定作出决定；

（二）对于不属于本款第一项规定的住宅区管理委员会成员的选举，管理委员会提出候选人并征求相关住宅楼业主代表的意见；如果得到至少50%已接收房屋或根据业主大会决定数量较少的该住宅楼业主代表同意，则该候选人将被确认为住宅区管理委员会成员；如果未达到本条款规定的同意人数，则必须召开临时业主大会，按照本章程第十四条的规定选举新的成员。

如果免职或罢免的是住宅区管理委员会副主任且为开发商代表，则由开发商指派另一代表接替，无需召开临时住宅区大会。

节 3
信息

条27. 共管住宅运行管理单位

1. 共管住宅运行管理单位是根据本细则第28条第1款规定具有职能和能力的组织或企业，并且其名称必须在住房和城乡建设部房地产市场监管局官方网站上公布的名单中。运行管理单位可以是开发商，也可以是根据本细则规定具有职能和能力的其他单位。

2. 开发商可以直接进行运行管理，或者委托具有本细则第28条第1款规定的职能和能力的其他单位进行运行管理，在首次业主大会尚未成立的情况下。一旦成立了首次业主大会，则业主委员会应与具有运行管理共管住宅职能和能力的开发商签订服务运行管理合同，或者与开发商委托的其他具有运行管理职能和能力的单位签订合同。

如果共管住宅没有电梯，则业主大会决定聘请运行管理单位或自行管理；如果聘请运行管理单位，则必须遵守本细则关于共管住宅运行管理的规定。

3. 在业主委员会与本条第2款规定的运行管理单位签订了服务运行管理合同后，如果该单位未能履行合同约定并属于必须终止已签订合同或从住房和城乡建设部房地产市场监管局官方网站上删除名称的情况，则业主委员会应按照本细则第14条规定召开临时业主大会，审议并决定更换其他运行管理单位。

条28. 运行管理单位职能和能力条件及公开名单公告

1. 共管住宅运行管理单位必须具备以下职能和能力条件：

a) 根据《企业法》或《合作社法》成立并运营，并具有共管住宅运行管理职能或房地产管理职能；

b) 必须设有至少包括技术、保安、安全、服务、接待和卫生环境等专业部门或岗位；

c) 按照本款第b项规定设立的专业部门或岗位的董事会成员和其他工作人员必须具备与其职位相适应的专业资格，并持有住房和城乡建设部规定的完成相关专业知识和技能培训的证书。

2. 符合本条第1款规定的共管住宅运行管理单位必须向住房和城乡建设部（常设机构为住房和城乡建设部房地产市场监管局）提交一份完整的申请材料，以获得运行管理资格并公开发布在其官方网站上。申请材料包括：

a) 证明符合本条第1款第a项规定的职能的经公证的文件副本；

b) 设立本条第1款第b项规定的专业部门或岗位的决定的经公证的文件副本以及这些部门或岗位的员工名单；

c) 董事会成员、各部门或岗位负责人及其副手和技术、业务班组长完成住房和城乡建设部规定的共管住宅运行管理专业知识和技能培训的证书副本。

3. 自收到完整申请材料之日起20个工作日内，住房和城乡建设部房地产市场监管局负责审查和检查；如符合本条第1款规定的职能和能力条件，则必须出具书面通知，告知申请单位具备运行管理共管住宅的资格，该通知将在住房和城乡建设部房地产市场监管局官方网站上公开发布，供业主大会参考并决定选择运行管理单位。只有在住房和城乡建设部房地产市场监管局官方网站上公布的名单中的运行管理单位才具备与业主委员会或共管住宅管理代表签订服务运行管理合同的资格。

自信息在住房和城乡建设部房地产市场监管局官方网站上公布后，如果运行管理单位被解散、破产、停止运营，或者在监督检查过程中发现该单位不再符合本条第1款规定的共管住宅运行管理职能和能力条件，则住房和城乡建设部房地产市场监管局有责任进行检查或要求该单位主要办公地点所在的城市建设局进行检查，如不符合规定条件，则将其从住房和城乡建设部房地产市场监管局官方网站上删除。

3. 自收到本条第2款规定的全部文件之日起二十个工作日内，住房和房地产市场管理局有责任审查和检查；如符合本条第1款规定的能力条件，则必须出具书面通知，告知提交文件的单位具备管理运行住宅区的条件。该书面通知应在住房和房地产市场管理局及住房和建设部的官方网站上公开发布，供住宅区会议参考并作出选择管理运行单位的决定。只有在住房和房地产市场管理局及住房和建设部官方网站上列名的管理运行单位才具备与住宅区管理委员会或住宅区管理代表签订住宅区管理运行服务合同的资格。

在住房和房地产市场管理局及住房和建设部官方网站上公布信息后，如果管理运行单位被解散、破产、停止运营，或者在监督检查过程中，有权机关发现该单位不再符合本条第1款规定的功能和管理运行住宅区的能力条件，则住房和房地产市场管理局有责任进行检查，或者要求管理运行单位主要办公地点所在的城市建设局进行检查，如不符合规定条件，则应从住房和房地产市场管理局及住房和建设部官方网站上删除其名称。

4. 对于属于国家所有的住宅楼，根据有关住宅的法律规定，其管理运营可以由具备本条第1款规定条件的单位进行管理运营，或者按照关于国家所有住宅的管理使用规定，由其他组织进行管理运营。

第二十九条 住宅楼物业管理服务合同

1. 住宅楼的管理运营必须通过物业管理服务合同来实施，该合同由管理运营单位与住宅楼管理委员会签订。各方签署的服务合同必须包含本条第2款规定的各项内容，并遵守附录2中规定的格式，该附录随本章程发布。

2. 住宅楼物业管理服务合同包括以下内容：

a) 合同签署人的姓名、地址及代表人；

b) 需要管理运营的住宅楼共有部分的规模和面积；

c) 管理运营服务的内容、质量要求、数量、时间、地点；

d) 按每平方米（m²）使用的物业管理服务费；费用支付方式；²) 使用方式；缴纳各项费用的方式；

3. 合同履行期限；

e) 终止合同的情形；

g) 各方的权利和义务；各方的合作责任；处理合同内容争议的方式；

h) 其他约定事项；

i) 合同效力。

3. 住宅楼物业管理服务合同的验收、结算、决算和终止事宜应按合同中的约定以及民事法律的规定执行。

第三十条 住宅楼物业管理服务价格

1. 住宅楼物业管理服务价格依据《住宅法》第一百零六条的规定确定，根据每个住宅楼的具体情况并经与管理运营单位协商一致。对于已经交付使用但尚未召开首次业主大会的住宅楼，物业管理服务价格由开发商决定并在购房或租赁合同中明确；在召开业主大会后，服务价格由业主大会根据与管理运营单位达成的一致意见确定。

2. 住宅楼物业管理服务价格以人民币计算，按每平方米（m²）使用面积或住宅楼内其他部分面积（按净面积计算）计价。²) 住宅单元或住宅区内其他部分的使用面积（按净面积确定）。

3. 对于用途混合的住宅楼，对办公、服务、商业区域以及用于停放汽车的私人产权面积的物业管理服务价格，按照以下原则确定：

a) 办公、服务、商业区域的物业管理服务价格由各方根据实际情况和业务、服务、办公活动以及具体住宅楼位置协商确定；

b) 用于停放汽车的私人产权面积的物业管理服务价格由各方协商确定，可能低于同一大楼内的住宅单元的物业管理服务价格。此规定也适用于仅用于居住目的的住宅楼中的用于停放汽车的私人产权面积；

c) 如果各方无法就本款a项和b项规定的物业管理服务价格达成一致，则按照省级人民政府对该住宅楼所在地区规定的收费标准确定。

4. 住宅楼管理运营单位根据本条规定确定的价格收取各产权所有人和使用者的管理运营费用。

条 31. 物业管理运行费用

1. 物业管理运行费用由业主、使用人按月或定期（包括已接收但未使用的住宅单元或其他部分）缴纳，以供物业管理单位执行本规定第十条第一款规定的任务。

2. 物业管理运行费用按照本规定第三十条规定的管理服务费乘以（x）住宅单元或非住宅单元的使用面积（m²）计算。

3. 计算物业管理运行费用的基础是住宅单元或非住宅单元的使用面积，具体如下：

a) 已经取得土地使用权证、房屋所有权证和相关财产所有权证（以下统称证书）的情况下，计算基础面积为证书上记载的面积；

b) 尚未取得证书的情况下，计算基础面积为业主拥有的使用面积（根据住房法第一百零一条第二款的规定确定的净使用面积），该面积在买卖合同、租赁合同中约定或根据实际情况确定。

4. 对于国有产权的住宅区，物业管理运行费用的收取按照住房法第一百零六条第五款第一项规定的收费标准执行。

第四节
住宅区维修

条 32. 住宅区维修原则

1. 住宅区业主负责维护其专有部分，并承担共同部分维修费用，以保持住宅质量并确保使用过程中的安全。

2. 维护专有部分不得影响其他业主的专有部分以及共用设施设备的正常使用。

3. 对于用于居住且用途混合但未明确区分住宅区和办公、服务、商业区域的住宅区，其共同部分的维修应按照业主大会通过的维修计划和本规定制定的建筑物及设备维修程序进行。

4. 对于用途混合且明确区分住宅区和办公、服务、商业区域的住宅区，其共同部分的维修应遵循以下原则：

a) 对于住宅区的共同部分和整个建筑的共同部分，业主应按照业主大会通过的维修计划和维修程序进行维修，除非因自然灾害或火灾等突发情况导致损坏；

b) 对于办公、服务、商业区域的共同部分，该功能区域的业主应按照建筑物及设备维修程序进行维修。

5. 住宅区群的共同部分维修由该群的业主、使用者负责。

6. 业主、住宅区管理委员会只能聘请符合相应工作要求条件和能力的个人或单位进行维修。

条33. 共有部分维修计划

1. 共有部分维修计划由业主大会通过，适用于第三款和第四款第a项本细则的规定情形。

2. 建设单位负责制定维修计划并报告首次业主大会通过；对于后续的业主大会，则由物业管理委员会负责与管理运营单位或有能力进行维修的单位合作制定维修计划，并报告业主大会通过。

3. 适用第三款、第四款第a项本细则规定情形的共有部分维修计划，应基于建筑物维护程序、建设单位提供的设备系统维护程序以及住宅小区共有部分现状制定并通过。

4. 适用第三款和第四款第a项本细则规定情形的共有部分维修计划内容包括：

a) 当年及未来三至五年内预计实施的维修项目；当年预计突发性维修项目（如有）；

b) 每个年度维修项目的实施时间和进度；

c) 每个年度维修项目的预算费用；

d) 相关业主对需要维修区域的支持和配合责任；物业管理委员会对维修工作的检查、监督和验收责任；

e) 其他相关事项。

条34. 使用维修资金的住宅小区共有部分维修项目

1. 维修属于共有部分的项目和面积，如第一百条第二款第a项和第b项《住房法》所规定的。

2. 维修住宅小区共有的设备系统，包括电梯、发电机、水泵、通风系统、照明供电系统、生活用电系统、公共电气设备、供水排水系统、供气系统、中央供暖系统、广播电视系统、通信系统、消防系统、避雷柱及其他共用设施。

3. 维修连接住宅小区的外部技术基础设施；第一百条第二款第d项《住房法》规定的公共工程。

4. 处理堵塞的污水，定期清理化粪池；为住宅小区的污水处理系统接种微生物。

5. 根据购房或租赁合同约定或法律规定，属于住宅小区共有部分且由业主共同拥有的其他项目。

条35. 签订维修合同和执行共有部分维修

1. 物业管理委员会、办公区、服务区、商业区的所有者选择并签订以下维修合同：

a) 对于建筑结构部分，直接聘请管理运营单位进行维修（如果住宅小区有管理运营单位并且该单位具备维修能力）；如果住宅小区不要求必须有管理运营单位或者虽然有但不具备维修能力，则聘请其他具备维修能力的单位进行维修；

b) 对于共有的设备系统，可以聘请或授权管理运营单位聘请设备供应商或其他具备维修能力的单位进行维修；如果需要更换设备，则设备供应商必须按照制造商规定的期限提供保修服务；保修期结束后，根据本条款规定进行维修或更换。

2. 维修单位必须按照已制定的维修程序进行维修，确保在维修过程中业主和使用者的安全，遵守合同中规定的进度和其他协议。

3. 维修合同由物业管理委员会或办公区、服务区、商业区的所有者与维修单位根据法律规定签订。如果没有物业管理委员会，则由住宅小区所有者的代表与具备维修能力的单位签订合同。

4. 在维修工作完成后，各方必须组织验收；维修费用的结算按合同约定进行，并需提供完整的发票和凭证。

第三十六条 建立、移交和管理共有部分维修资金

一、建设单位应当根据《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》（以下简称《第99号令》）的规定，在中国境内运营的金融机构设立账户，暂时管理多产权人共有的住宅建筑共有部分的维修资金。

二、对于居住用途的住宅建筑或混合用途但无法明确区分住宅区和办公、服务、商业区域的共有部分的住宅建筑，首次召开业主大会后，建立账户、移交和管理共有部分维修资金应按以下方式进行：

（一）业主委员会应在在中国境内运营的金融机构设立一个账户，用于管理和使用整个住宅建筑共有部分的维修资金；

（二）自业主委员会提出移交申请之日起七个工作日内，建设单位应将已从购买者、租赁购买者处收取的维修资金以及根据《住房法》第一百零八条第一款第二项规定建设单位必须缴纳的未出售、未租赁购买或尚未出售、尚未租赁购买面积的维修资金，转入业主委员会按照本款第一项规定设立的账户中进行管理和使用；

（三）居住用途的住宅建筑维修资金存款账户的户名可以由一名或多名业主委员会成员共同持有；混合用途的住宅建筑维修资金存款账户的户名应为共同户名，包括一名代表住宅区所有权的业主委员会成员和一名代表办公、服务、商业区域所有权的业主委员会成员。

本款规定的存款期限和存款账户户名应在业主大会通过的业主委员会财务收支管理制度中规定。

三、对于混合用途且能够明确区分住宅区和办公、服务、商业区域的共有部分的住宅建筑，首次召开业主大会后，建立账户、移交和管理共有部分维修资金应按以下方式进行：

（一）业主委员会应在在中国境内运营的金融机构设立一个账户，用于管理和使用住宅区共有部分的维修资金和整个住宅建筑共有部分的维修资金；

（二）本款第一项规定的存款期限和存款账户户名应与本条第二款第三项规定的居住用途的住宅建筑相同；

（三）办公、服务、商业区域的所有权人负责自行管理并保留根据本条第四款第二项规定留下的维修资金，以维护该功能区域的共有部分；

（四）本条规定的住宅建筑共有部分维修资金的移交应按照本条第四款的规定执行。

四、对于本条第三款规定的情况，移交和管理维修资金应按以下方式处理：

（一）自收到业主委员会移交申请之日起七个工作日内，建设单位应将已从购买者、租赁购买者处收取的维修资金以及根据《住房法》第一百零八条第一款第二项规定建设单位必须缴纳的未出售、未租赁购买或尚未出售、尚未租赁购买面积的维修资金，转入业主委员会按照本条第三款第一项规定设立的账户中进行管理和使用；

（二）对于建设单位必须缴纳给办公、服务、商业区域的维修资金部分，建设单位应根据购房或租赁购买合同中约定的比例，或者在业主大会中达成的一致意见（如果合同中没有约定），将这部分资金转入业主委员会按照本条第三款第一项规定设立的账户中进行管理和维护整个建筑的共有部分；对于剩余部分，建设单位可以根据本条第三款第三项的规定自行管理和使用。

五、成立住宅建筑群时，根据每个建筑的目的，业主委员会应根据本条第二款、第三款和第四款的规定，分别设立账户来管理每个建筑的维修资金。

六、本条规定移交的住宅建筑共有部分维修资金的移交方和接收方有责任在移交前完成该资金的结算手续。维修资金结算资料包括：

（一）根据《住房法》规定确定的住宅建筑共有部分面积和设备清单；

（二）根据法律规定确定的已收取的维修资金总额清单，其中详细列明从购买者、租赁购买者处收取的资金金额和建设单位按规定必须缴纳的资金金额；建设单位管理的维修资金存款账户名称、账号和开户地点；

（三）建设单位已完成的共有部分维修工作的清单，附上支付给维修单位的维修费用发票和其他证明文件，以及扣除建设单位已完成维修工作所需资金后的剩余维修资金数额（如有）。

对于属于保修范围并在保修期内的维修工作，建设单位不得从应移交给业主委员会的维修资金中扣除。

7. 若投资方未移交或未按本条规定期限足额移交共有部分的维修资金，则业主委员会应向该住宅小区所在地的省级人民政府提出强制执行申请，依据《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》（国务院令第99号，2015年10月20日发布）的规定进行。

8. 投资方有责任按照房屋管理法律法规及本章程的规定收取并移交给业主委员会共有部分的维修资金；若投资方未能收取并移交给业主委员会，则需自行缴纳该笔资金。

第三十七条 共有产权住宅小区维修资金的使用

1. 每个住宅小区的共有部分维修资金只能用于该小区共有部分的维护。业主委员会只能将住宅小区的共有部分维修资金用于本章程第三十四条规定的项目；如需拆除住宅小区且维修资金尚未用完，则可用于支持重新安置或新建住宅小区后的共有部分维修基金。

2. 业主委员会必须在业主大会会议上公开通报已设立的维修资金账户信息，并不得更改该账户。使用住宅小区共有部分维修资金必须符合本章程规定，并须依照法律规定建立账簿、发票和凭证以供监督和管理。

3. 根据本章程第三十六条第三款a项的规定，需要设立管理维修资金账户的情况下，业主委员会与投资方应协商确定用于整个大楼共有部分维护和公寓区共有部分维护的资金比例。

当需要维护公寓区共有部分时，业主委员会只能使用已协商确定用于维护的资金；如果这些资金用尽，则公寓区的所有者需共同承担费用。对于用于整个大楼共有部分维护的资金，只能用于整个大楼的维护；如果这些资金用尽，则公寓区所有者和服务、商业功能区所有者需共同承担费用。投资方和业主委员会可以分别设立两个不同的账户来管理本条款规定的两笔资金。

4. 负责管理住宅小区共有部分维修资金账户的金融机构应在收到业主委员会提交的申请材料后三个工作日内，将款项转入负责维护的一方账户。申请材料包括以下文件：

a) 业主委员会提出的书面申请，其中详细说明了请求转账的原因和金额；

b) 关于提取维修资金内容的业主委员会会议记录；

c) 经业主大会批准的维护计划，除非是紧急维护情况；

d) 与具有法定资质的个人或单位签订的维护合同。

5. 对于合同价值较小且业主大会允许直接支付现金的情况，在收到第四款规定的申请材料后，金融机构应办理现金提取手续，以便业主委员会直接支付给维护方。

6. 对于突发维护事项且符合财务收支制度规定的情况，业主委员会应提交一份转账申请函，并附上关于提取资金的业主委员会会议记录和已签署的维护合同，提交至开设维修资金账户的金融机构；根据申请材料，金融机构应在三个工作日内将款项转给维护方；转账或现金支付应遵循本条第四款和第五款的规定。

7. 对于住宅小区群中各楼栋共有部分的维护，应按照以下规定使用维修资金：

a) 如果发生涉及整个住宅小区群共有部分的维护事项，则从每个楼栋的维修资金中均等提取用于维护；

b) 如果发生涉及部分楼栋共有部分的维护事项，则从相关楼栋的维修资金中均等提取用于维护；

c) 本款a项和b项规定的提取维修资金用于维护的行为，应按照本条第四款、第五款和第六款的规定执行。

节5
各组织和个人在住宅小区管理与使用中的权利和义务

在住宅小区管理与使用中的权利和义务

条38. 投资方的权利和义务

1. 按照本章程第27条第2款的规定，负责管理运行住宅区。在以下情况下，提出符合本章程规定的条件的住宅区管理运行单位，提交首次业主大会审议、决定选择：

a) 投资方不具备管理运行职能和能力，且未委托其他具备相应职能和能力的单位进行管理运行；

b) 投资方具备管理运行职能和能力，但不参与住宅区的管理运行，也未委托其他具备相应职能和能力的单位进行管理运行。

2. 按照《住房法》第108条、第109条的规定以及第99/2015/NĐ-CP号法令的要求，收取住宅区共有部分的维修基金，并按照法律规定和本章程的规定移交给住宅区管理委员会。

3. 主持召开首次业主大会，指派人员参加住宅区管理委员会，并按照本章程的规定在业主大会上投票表决。

4. 按照法律规定，将住宅区外部基础设施系统移交给地方专业管理部门；按照本章程的规定，建立并移交住宅区档案给住宅区管理委员会。

5. 按照批准项目的用途，管理和使用由国家分配或为商业目的而建设的供所有者和使用者共同使用的设施。

6. 维护自己的专有部分；如果维护或不维护导致对其他所有者的损害，应承担赔偿责任。

7. 要求有权机关处理侵犯其合法财产的行为或阻碍其合法商业活动的行为。有权机关应对组织和个人违反主投资方合法财产或商业活动的行为进行处理。

8. 协助住宅区管理委员会解决住宅区管理使用中的困难和问题。

9. 按照消防法和保险业法的规定，购买强制性火灾爆炸保险。

10. 根据协议或法律规定，赔偿受损方的损失；执行有权国家机关作出的处理、处罚决定。

11. 法律规定的其他权利和义务。

条39. 住宅区所有者的权利和义务

1. 对于有多名所有者的住宅区，所有者在管理使用住宅区方面享有以下权利和承担以下义务：

a) 享有专有部分的所有权和使用权；根据住房法和本章程的规定，可以使用共有部分。根据住房法和本章程的规定，负责维护专有部分；如果维护或不维护导致对其他所有者的损害，应承担赔偿责任；

b) 根据本章程的规定，要求投资方、住宅区管理委员会或街道办事处组织召开业主大会；出席业主大会，并根据《住房法》和本章程的规定，在会议中投票表决；

c) 要求投资方、管理运行单位、住宅区管理委员会提供相关信息，公开与管理使用住宅区有关的内容；

d) 全面遵守业主大会的决定，包括未出席业主大会的情况；执行有权国家机关作出的处理决定；

đ) 按照法律规定或与服务提供商达成的协议，按时足额缴纳住宅区管理运行费用、共有部分维修基金和其他费用；

如果所有者未按规定缴纳管理运行费用，则按住宅区管理委员会与管理运行单位签订的服务管理运行合同中的约定处理；

e) 遵守住宅区管理使用的内部规定；及时向管理运行单位或有权国家机关报告管理使用中的违法行为；

g) 为实施共有部分维护工作的单位创造条件和支持；

h) 如果造成共有面积或设备损坏，或者造成其他所有者专有面积或设备损坏，应恢复原状并赔偿损失；如有妨碍合法商业活动的行为，将依法处理并赔偿损失；

i) 按照消防法和保险业法的规定，购买强制性火灾爆炸保险；

k) 执行其他相关法律规定；

2. 对于只有一个所有者的住宅区，所有者可以使用住宅区，并履行本条第1款b、c、d、e和k项规定的权利和义务。

条40. 使用人非所有权人的权利和义务

1. 按照房屋管理法律及本章程的规定使用专有部分和共有部分。

2. 根据与所有权人约定的内容行使权利并履行义务，当使用人不是所有权人时。

3. 参加业主大会（对于单一所有权人的情况）；代表所有权人参加业主大会并投票表决，如果所有权人不参加（对于多个所有权人的情况）；在一套住宅或共用面积中有多个使用者的情况下，委托一名代表参加业主大会并进行投票表决。

4. 执行本章程第39条第1款规定的b、c、d、đ、e、g、h和k项中的相关权利和义务。

条41. 业主委员会的权利和义务

1. 对于多个所有权人的住宅区，业主委员会执行《住房法》第104条第1款规定以及以下权利和义务：

a) 接收、保存和管理住宅区档案；向运营单位提供从开发商处接收的档案副本，除非运营单位是开发商，且根据本章程第5条第2款规定住宅区必须设有运营单位；

b) 准备并组织业主大会会议，按照本章程规定公布管理运营合同和维护合同内容；

c) 向业主大会报告业主委员会的工作成果、财务收支情况，维护工作的结果以及共有部分维修基金的收支情况，供业主大会审查、监督并批准；

d) 代表所有权人根据《住房法》和本章程的规定对共有部分行使权利；不得煽动他人扰乱住宅区的秩序和安全；

đ) 对所有权人负责所分配的任务；遵守业主委员会活动规则和财务收支制度；

e) 请求有权机关召开业主大会，确认业主委员会，根据本章程规定召开业主大会以决定更换不符合条件的运营单位；

g) 要求有权机关处理开发商未移交档案和未支付共有部分维修基金的情况；

h) 在被确认后将正在管理的档案、账簿和文件移交给新业主委员会；

i) 如果业主委员会成员违反本章程及相关法律规定，则根据违反程度依照本章程规定、行政处罚或追究刑事责任；如造成损失则需赔偿受损方；

k) 遵守国家有权机关的决定，并执行其他法律规定下的权利和义务；

l) 执行业主委员会活动规则和财务收支制度中经业主大会通过的其他权利和义务，以及本章程规定。

2. 对于单一所有权人的住宅区，业主委员会执行《住房法》第104条第2款规定以及本条第1款规定的a、b、đ、e、g、h、i、k和l项中的相关权利和义务。

条42. 物业管理运行共用住宅的权利和责任

1. 按照本章程和与业主委员会或住宅管理者代表（对于未成立业主委员会的住宅）签订的服务管理合同的规定，实施共用住宅的管理运行；如有能力维护，则根据维护合同执行共用住宅共有部分的维护。

2. 如有必要，与提供服务的单位签订附属合同，在管理运行共用住宅方面进行合作；监督这些单位提供的服务质量。

3. 以书面形式通报收取、缴纳相关费用的情况；在发生如自然灾害、疫情、火灾等突发情况时，向共用住宅使用者通报要求和需要注意的内容；指导业主安装其专有部分的设备。

4. 根据与业主、共用住宅使用者的协议，收取共用住宅管理运行服务费；根据居民会议的决定，收取并支付业主委员会成员的报酬。

5. 每六个月一次或应有权机关的要求，公开报告共用住宅管理运行工作情况给业主委员会；在居民会议上报告管理运行情况；征求共用住宅使用者对管理运行服务的意见。

6. 协助业主委员会解决共用住宅管理运行过程中的其他相关问题。

7. 执行国家有关机关作出的处理决定。

8. 根据服务管理合同的约定或相关法律规定，履行其他权利和责任。

第四章 实施细则
处理争议和处罚违规行为

在住宅小区管理与使用中的权利和义务

条43. 纠纷解决

1. 共用住宅所有权纠纷按照房屋管理法律、本章程及相关法律规定通过协商、调解解决；如无法协商、调解，则可请求人民法院依法裁决。

2. 共用住宅管理运行费用纠纷、移交、管理和使用共用住宅共有部分维护费用由该共用住宅所在地省级人民政府解决；如不同意省级人民政府的决定，则可请求人民法院依法裁决。

3. 业主委员会成员之间的纠纷按照经居民会议通过的业主委员会活动规则解决。

4. 业主委员会与业主、共用住宅使用者之间关于选举、免职、罢免、更换业主委员会成员的纠纷，通过协商解决；如无法协商，则建议召开居民会议解决。

5. 服务管理合同、维护合同、共用住宅服务管理合同纠纷，由服务提供方和管理运行方根据双方协议解决；如无法达成协议，则可请求人民法院依法裁决。

第四十四条 违法行为的处理

1. 违反共用住宅管理和使用规定及本章程的业主委员会、共用住宅业主委员会成员，将根据违规程度被免职或替换，并根据本章程规定受到行政处罚或刑事责任追究。

2. 如居民会议未按本章程规定召开，则该次会议的决定和结果不予承认，需重新召开居民会议决定。

3. 如业主委员会的决定不符合活动规则或财务收支规定，则该决定不予承认。

4. 利用职务职权违反共用住宅管理和使用规定的人员、共用住宅业主、共用住宅使用者，将根据违规程度受到行政处罚或刑事责任追究。

5. 对于造成损失的行为人，必须依法赔偿。

第五章
条款过渡规定

第四十五条 对于住宅小区管理委员会运作模式及共有部分维修资金管理的处理

一、对于在本办法生效前已设立管理委员会的住宅小区，如管理委员会需要重新组织运作模式、变更管理委员会成员数量和组成，或者分立、合并管理委员会，则必须按照本办法的规定召开业主大会选举新的管理委员会。

二、对于在本办法生效前已设立管理委员会的住宅小区，如果管理委员会已有运作制度、财务收支制度但不符合本办法的规定，或尚未建立这些制度，则管理委员会必须制定或修改补充这些制度，并按照本办法的规定向业主大会报告并获得通过。

三、对于在本办法生效前已设立管理委员会的住宅小区，如果根据《物业管理条例》和本办法的规定不需要设立管理委员会，则管理委员会应召开业主大会决定其是否继续运作。

四、对于在本办法生效前已转移共有部分维修资金的住宅小区，应按照有关房屋管理的法律法规和本办法的规定进行管理和使用。住宅小区管理委员会和建设单位可以协商重新设立账户以执行共有部分维修资金存款账户的管理，但必须向最近一次的业主大会报告。

第四十六条 对于住宅小区运行管理活动的处理

一、对于正在由管理单位进行运行管理但根据《物业管理条例》规定不需要强制性管理单位的住宅小区，业主大会应开会决定是否终止与管理单位签订的服务合同或继续履行该合同。

二、对于正在实施运行管理但不具备本办法规定的职能和能力条件的管理单位，必须在本办法生效之日起一年内补充相关条件并向住房和城乡建设部提交文件；超过此期限而管理单位未按本办法规定补充条件和文件的，则不得签订住宅小区运行管理服务合同，除非该住宅小区属于国有产权且正在按照国有房产管理使用的法律规定进行管理。

三、对于具备本办法规定的职能和能力条件的管理单位，必须在本办法生效之日起六个月内向住房和城乡建设部提交文件以申请审查并公开发布具备管理条件的信息，在官方网站上公布；超过此期限而管理单位未按本办法规定提交文件的，则不得签订住宅小区运行管理服务合同，除非该住宅小区属于国有产权且正在按照国有房产管理使用的法律规定进行管理。

第六章
组织实施

条47. 省人民政府和建设厅的责任

1. 省级人民政府负责：

a) 指导实施本规定的各项规定；根据地方实际情况和本规定，制定具体指导性规定，管理、使用住宅区内的共管住宅；

b) 组织宣传关于管理、使用住宅区内共管住宅的规定；

c) 根据《住宅法》第106条第5款的规定，发布共管住宅物业管理服务价格框架；

d) 组织强制收回共管住宅共有部分的维修资金，依据有关住宅的法律规定和本规定；

đ) 指导地方职能机关接收经批准的投资建设项目中的工程和基础设施系统；

e) 审查并决定每栋或共管住宅群的居民管理事项，按照法律规定；

组织检查、调查并处理违法行为，或者建议有权限的机关处理违反管理、使用共管住宅规定的行为，依照法律规定；

履行其他法律规定的责任。

2. 建设厅负责协助省人民政府履行对共管住宅管理和使用的国家行政管理职能；按每半年、每年或临时要求向住房和城乡建设部报告辖区内共管住宅管理和使用情况。

Điều 48. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp quận

1. Báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phân giao trách nhiệm quản lý hành chính khu vực có nhà chung cư và xử lý các vướng mắc theo thẩm quyền.

2. Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này.

3. Kiểm tra công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư; xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn.

4. Thực hiện các trách nhiệm khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao và theo quy định của pháp luật.

Điều 49. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp phường

1. Tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân chấp hành quy định của Quy chế này và pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

2. Theo dõi, kiểm tra, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư theo thẩm quyền hoặc báo cáo Ủy ban nhân dân cấp quận xem xét, giải quyết.

3. Phối hợp, tạo điều kiện để đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện cung cấp các dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn.

4. Tổ chức hội nghị nhà chung cư và tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này.

5. Thực hiện các trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.

Điều 50. Trách nhiệm của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản

1. Hướng dẫn, đôn đốc việc thực hiện Quy chế này.

2. Kiểm tra việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong phạm vi cả nước và đề xuất cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

3. Phối hợp với các cơ quan liên quan tổ chức tập huấn, phổ biến, tuyên truyền các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên phạm vi cả nước.

4. Tổng hợp ý kiến phản ánh của các tổ chức, cá nhân có liên quan về các vấn đề vướng mắc phát sinh và đề xuất sửa đổi, bổ sung Quy chế này cho phù hợp.

5. Thực hiện các nhiệm vụ khác liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này hoặc theo chỉ đạo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Trong quá trình thực hiện, nếu gặp khó khăn, vướng mắc, đề nghị phản ánh kịp thời về Bộ Xây dựng để hướng dẫn hoặc sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.

 

PHỤ LỤC SỐ 01

MẪU NỘI QUY QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

(Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng)

NỘI QUY QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

Điều 1. Quy định đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư

1. Chủ sở hữu nhà chung cư phải chấp hành nghiêm chỉnh Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Bản nội quy này.

2. Khách ra vào nhà chung cư phải đăng ký, xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân tại quầy lễ tân (nếu có) hoặc tại tổ bảo vệ và phải tuân thủ sự hướng dẫn của lễ tân hoặc bảo vệ nhà chung cư. Trong trường hợp cần thiết, lễ tân hoặc bảo vệ nhà chung cư được giữ các giấy tờ chứng minh nhân thân của khách ra vào nhà chung cư để phục vụ cho việc kiểm soát an ninh, an toàn của nhà chung cư. Đối với khu vực dành cho văn phòng, dịch vụ, thương mại thì không cần phải đăng ký, xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân này.

3. Người đến tạm trú tại căn hộ phải đăng ký danh sách người tạm trú với quầy lễ tân (nếu có) hoặc tại tổ bảo vệ; đăng ký tạm trú tại cơ quan công an cấp phường sở tại.

4. Người sử dụng căn hộ, người tạm trú phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về các hành vi vi phạm Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và Bản nội quy này.

5. Các quy định áp dụng đối với nhân viên làm việc tại khu vực văn phòng, dịch vụ, thương mại: do chủ đầu tư, Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư.

Điều 2. Các hành vi bị nghiêm cấm trong việc sử dụng nhà chung cư

1. Gây mất an ninh, trật tự, nói tục, chửi bậy, sử dụng truyền thanh, truyền hình hoặc các thiết bị phát ra âm thanh gây ồn ào làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

2. Phóng uế, xả rác hoặc các loại chất thải, chất độc hại không đúng nơi quy định, gây ô nhiễm môi trường nhà chung cư.

3. Ném bất cứ vật gì từ cửa sổ, ban công của căn hộ.

4. Chăn, thả, nuôi gia súc, gia cầm trong nhà chung cư.

5. Đốt vàng mã, đốt lửa trong nhà chung cư, trừ địa điểm được đốt vàng mã theo quy định tại nhà chung cư.

6. Phơi, để quần áo và bất cứ vật dụng nào trên lan can hoặc tại phần không gian từ lan can trở lên hoặc vắt ngang cửa sổ của căn hộ.

7. Đánh bạc, hoạt động mại dâm trong nhà chung cư.

8. Kinh doanh các ngành nghề có liên quan đến vật liệu nổ, dễ cháy, gây nguy hiểm cho tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư.

9. Mua, bán, tàng trữ, sử dụng trái phép chất ma túy tại căn hộ và các khu vực khác trong nhà chung cư.

10. Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích, các thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư.

11. Các hành vi khác theo quy định của pháp luật có liên quan đến nhà chung cư: do Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư.

12. Các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định của pháp luật.

Điều 3. Quy định về việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư

Chủ sở hữu, người sử dụng và khách ra, vào nhà chung cư phải tuân thủ các quy định sau đây:

1. Sử dụng thang máy và các thiết bị sử dụng chung theo đúng mục đích, công năng thiết kế sử dụng. Trẻ em dưới 12 tuổi khi sử dụng thang máy hoặc công trình phục vụ chung phải có cha, mẹ hoặc người trông coi đi kèm và giám sát.

2. Không được làm hư hỏng hoặc có hành vi vi phạm đến tài sản chung của nhà chung cư.

3. Không được chiếm dụng, sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung vào mục đích riêng; không được để các vật dụng thuộc sở hữu riêng tại phần sở hữu chung.

4. Tuân thủ đầy đủ các quy định về việc dừng, đỗ xe tại nơi được dừng, đỗ xe theo quy định.

5. Sử dụng nhà sinh hoạt cộng đồng vào đúng mục đích, công năng theo quy định của pháp luật về nhà ở.

6. Tuân thủ đầy đủ các quy định về an toàn phòng cháy, chữa cháy của nhà chung cư.

7. Các quy định khác: do Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư.

Điều 4. Quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi hoặc lắp đặt thêm trong căn hộ, phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng

1. Trường hợp căn hộ hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng có hư hỏng thì chủ sở hữu hoặc người sử dụng được quyền sửa chữa, thay thế nhưng không được làm hư hỏng phần sở hữu chung và ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác.

2. Trường hợp thay thế, sửa chữa hoặc lắp đặt thiết bị thêm thì phải bảo đảm không làm thay đổi, biến dạng hoặc làm hư hỏng kết cấu của nhà chung cư.

3. Trường hợp có hư hỏng các thiết bị thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung gắn liền với căn hộ, phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng thì việc thay thế, sửa chữa phải được thực hiện theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành nhưng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của chủ sở hữu khác. Chủ sở hữu phải thông báo cho Ban quản lý nhà chung cư để kịp thời sửa chữa, thay thế khi có hư hỏng và phải tạo điều kiện thuận lợi cho đơn vị thi công khi sửa chữa các hư hỏng này.

4. Trường hợp nhà chung cư có khu văn phòng, dịch vụ, thương mại mà có hư hỏng các thiết bị thuộc phần sử dụng chung của nhà chung cư thì chủ sở hữu khu chức năng này phải thực hiện sửa chữa, thay thế theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.

5. Trường hợp vận chuyển các thiết bị, đồ dùng trong nhà chung cư hoặc vận chuyển vật liệu khi sửa chữa các hư hỏng thì phải thông báo cho Ban Quản lý nhà chung cư và chỉ được thực hiện trong thời gian từ 8 giờ sáng tới 18 giờ chiều hàng ngày để tránh làm ảnh hưởng đến hoạt động của nhà chung cư.

6. Các quy định khác: do Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư.

Điều 5. Quy định về việc xử lý khi có sự cố của nhà chung cư

1. Khi gặp sự cố có thể gây nguy hiểm đến tính mạng và an toàn tài sản trong nhà chung cư thì chủ sở hữu, người sử dụng phải thông báo ngay cho Ban Quản lý nhà chung cư để xử lý.

2. Trường hợp gặp sự cố khẩn cấp, cần thiết phải sơ tán người ra khỏi nhà chung cư thì phải thực hiện theo hướng dẫn trên loa phát thanh hoặc biển chỉ dẫn thoát hiểm hoặc hướng dẫn của bảo vệ, đơn vị có thẩm quyền để di chuyển người đến nơi an toàn.

Điều 6. Quy định về việc công khai thông tin của nhà chung cư

1. Ban Quản lý nhà chung cư phải thông báo công khai các thông tin có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trên bản tin hoặc bảng thông báo hoặc phương tiện thông tin khác của nhà chung cư.

2. Các nội quy về phòng cháy, chữa cháy phải được gắn đúng nơi quy định; nội quy sử dụng thang máy phải được gắn bên cạnh thiết bị này để đảm bảo việc sử dụng được an toàn, thuận tiện.

Điều 7. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư

1. Yêu cầu Ban quản trị và Ban Quản lý nhà chung cư cung cấp thông tin, các nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư.

2. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng bảo hiểm cháy, nổ theo quy định của pháp luật.

3. Chấp hành nghiêm chỉnh các quy định của Bản nội quy này và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.

4. Đóng đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư và các chi phí khác theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với các nhà cung cấp dịch vụ.

Điều 8. Xử lý các hành vi vi phạm

1. Chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư nếu có hành vi vi phạm các quy định của Bản nội quy này hoặc vi phạm quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành thì tùy theo mức độ vi phạm sẽ bị xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm của mình gây ra.

2. Chủ sở hữu, người sử dụng phải nghiêm chỉnh chấp hành quyết định xử lý vi phạm của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

_______________

Ghi chú: Ngoài các nội dung quy định nêu trên, chủ đầu tư, hội nghị nhà chung cư có thể thống nhất quy định thêm các nội dung khác cho phù hợp với từng nhà chung cư nhưng các quy định thêm này không được trái pháp luật và đạo đức xã hội.

 

PHỤ LỤC SỐ 02

MẪU HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ

(Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng)

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

 

HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ

 

Căn cứ Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11;

Căn cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13;

Căn cứ Luật Xây dựng số 60/2014/QH13;

Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

Căn cứ Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quy chế quản lý; sử dụng nhà chung cư;

Căn cứ vào nhu cầu giữa hai bên.

Hai bên tham gia ký kết hợp đồng dưới đây bao gồm:

Bên A: Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (sau đây gọi tắt là Bên A)

Tên giao dịch:

Đại diện:

Địa chỉ:

Tài khoản số:                                              Tại:

Fax:

Bên B: Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư (sau đây gọi tắt là Bên B)

Tên giao dịch:

Đại diện:

Địa chỉ:

Điện thoại:

Tài khoản số:                                              Tại:

Mã số thuế:

Fax:

Website (nếu có):

Hôm nay, ngày ... tháng ... năm ..., hai bên đồng ý ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với các điều, khoản sau đây:

Điều 1. Giải thích từ ngữ

Các từ và cụm từ ghi trong hợp đồng này được hiểu như sau:

1. “Ban quản trị, người đại diện quản lý nhà chung cư” là Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư ………⁽¹⁾, địa chỉ ……, được viết tắt là Bên A.

2. “Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư” là …⁽²⁾, được viết tắt là Bên B.

3. “Ngày, tháng” được tính theo ngày, tháng dương lịch, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

4. “Bất khả kháng” là các sự kiện quy định tại Điều 14 của hợp đồng này.

5. “Công việc” là các dịch vụ do Bên B thực hiện theo quy định tại Điều 3 của hợp đồng này.

6. “Khách hàng/cư dân” là chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích khác trong nhà chung cư, người sử dụng hợp pháp nhà chung cư.

7. “Tài sản” là toàn bộ các thiết bị, cơ sở vật chất gắn liền với nhà chung cư.

8. “Quỹ kết dư” là số tiền lũy kế chênh lệch giữa các khoản thu của tòa nhà trừ đi các chi phí phát sinh trong quá trình vận hành và hoạt động của tòa nhà (không tính các khoản chi lấy từ quỹ bảo trì).

Điều 2. Đặc điểm của nhà chung cư

Bên B cam kết thực hiện dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với các đặc điểm như sau:

1. Tên nhà chung cư/cụm nhà chung cư⁽³⁾:

2. Loại nhà chung cư⁽⁴⁾:

3. Vị trí nhà chung cư:

4. Quy mô nhà chung cư (số tầng, số căn hộ):

5. Các công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư:

Điều 3. Công việc quản lý vận hành nhà chung cư

1. Bên A đồng ý thuê Bên B thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư tại địa chỉ ...... như sau⁽⁵⁾:

a) Lập và thực hiện kế hoạch quản lý vận hành nhà chung cư;

b) Xây dựng bộ máy quản lý vận hành và cung cấp nhân sự quản lý vận hành nhà chung cư; kiểm soát quá trình quản lý vận hành theo kế hoạch thông qua bộ phận kiểm soát từ văn phòng quản lý theo định kỳ và thường xuyên tại nhà chung cư;

c) Thiết lập, điều chỉnh các quy trình quản lý, vận hành, biểu mẫu phù hợp với đặc điểm của nhà chung cư và vận dụng vào quản lý thực tế tại nhà chung cư;

d) Kiểm soát, bảo đảm trật tự, an ninh công cộng, xử lý vệ sinh, môi trường, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật (điện, nước, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống thang máy, thang cuốn, thông tin liên lạc,...) và các dịch vụ khác của nhà chung cư;

đ) Chủ động liên hệ, phối hợp làm việc với các nhà cung cấp dịch vụ và hỗ trợ cư dân đăng ký sử dụng các dịch vụ về nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, internet, điện thoại...;

e) Thay mặt Bên A quản lý, cập nhật, phát hành thông báo giá dịch vụ quản lý vận hành và tiến hành thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, phí dịch vụ, phí tiêu thụ nước sinh hoạt của chủ sở hữu căn hộ theo định kỳ hàng tháng, đề xuất với Bên A các biện pháp bắt buộc thích hợp khi cần thiết để đảm bảo việc thu các khoản tiền này;

g) Giám sát công ty bảo trì cơ điện thực hiện việc bảo trì các thiết bị cơ điện hàng tháng, hàng quý, hàng năm theo kế hoạch đã lập và báo cáo định kỳ cho Bên A;

h) Quản lý vận hành các hệ thống kỹ thuật tòa nhà; bố trí lịch làm việc của nhân viên kỹ thuật làm việc tại nhà chung cư; giám sát công việc hàng ngày của nhân viên kỹ thuật bao gồm các hạng mục phải kiểm tra cũng như những công việc sửa chữa khác;

i) Thực hiện việc sửa chữa đơn giản các thiết bị nhà chung cư: thay bóng đèn, công tắc tại khu vực chung. Bên B chỉ chịu chi phí nhân lực sửa chữa và vật tư đơn giản (đèn chiếu sáng hành lang, công tắc, phụ liệu...); Bên A chịu trách nhiệm về phần vật tư, thiết bị thay thế thuộc phạm vi quỹ bảo trì; trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác;

k) Thay mặt Bên A làm việc với các cơ quan có liên quan và phối hợp với chính quyền địa phương thực hiện các quy định của pháp luật về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường và các phong trào chung;

l) Đôn đốc, nhắc nhở cư dân thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư. Nhắc nhở và hỗ trợ cư dân đăng ký tạm trú, thường trú khi vào sinh sống tại nhà chung cư; tiếp thu ý kiến và giải quyết khiếu nại của cư dân liên quan đến công tác quản lý vận hành nhà chung cư;

m) Tổ chức thực tập phòng cháy, chữa cháy nội bộ định kỳ để các thành viên trong Ban quản lý, bộ phận kỹ thuật, lực lượng bảo vệ, an ninh, bộ phận dịch vụ vệ sinh (và có thể có cư dân); phối hợp với Bên A lập phương án phòng cháy, chữa cháy định kỳ theo quy định để hướng dẫn khách hàng/cư dân nhà chung cư nắm được các bước cần thực hiện khi có tình huống khẩn cấp xảy ra;

n) Lựa chọn, ký kết hợp đồng dịch vụ với các nhà thầu có năng lực, có uy tín để cung cấp dịch vụ bảo vệ, dịch vụ giữ xe, dịch vụ duy trì vệ sinh hàng ngày, chăm sóc cây cảnh, xử lý côn trùng...; tư vấn cho Bên A lựa chọn và ký hợp đồng với các nhà thầu có năng lực và uy tín cung cấp dịch vụ bảo trì, sửa chữa khác (nếu có),...;

o) Báo cáo tình hình quản lý và các chi phí hoạt động hàng tháng, hàng năm tại hội nghị nhà chung cư;

p) Thực hiện các công việc khác do các bên thỏa thuận: .......

2. Bên B đảm bảo quản lý vận hành và cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư (cụm nhà chung cư) đúng yêu cầu của Bên A với chất lượng tốt, đảm bảo an toàn, vệ sinh, môi trường và phòng chống cháy, nổ phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Việc thực hiện sẽ được tiến hành theo tiêu chí: đảm bảo dịch vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng (nếu có) ở mức độ tiêu chuẩn, chất lượng phù hợp, áp dụng đầy đủ các quy trình và biểu mẫu để xử lý công việc, vận hành nhà chung cư an toàn (kỹ thuật, phòng cháy, chữa cháy...), an ninh và vệ sinh được đảm bảo.

3. Bên B thực hiện công việc quản lý vận hành theo hình thức cung cấp nhân sự Ban quản lý, kỹ thuật, kiểm soát, điều hành hoạt động nhà chung cư và chỉ thực hiện các công việc theo ủy quyền quản lý của Bên A.

4. Trường hợp Bên B có đủ năng lực thực hiện việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì Bên A xem xét, quyết định để ký kết hợp đồng thuê Bên B thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Điều 4. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, thời hạn và phương thức thanh toán kinh phí quản lý vận hành

1. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định cụ thể như sau:

Bên B được thu thêm các khoản thu khác tại nhà chung cư như khai thác các dịch vụ cộng thêm (quảng cáo trong thang máy, cho thuê bãi đỗ xe taxi, các khoản thu khác, ...): do các bên thỏa thuận.

2. Nội dung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm ⁽⁷⁾:

a) Chi phí điện dùng cho máy móc thiết bị, hệ thống sử dụng chung của tòa nhà; chi phí nước sử dụng trong khu vực công cộng, tưới cây; chi phí dầu Do vận hành máy phát điện dự phòng phục vụ cho khu vực công cộng; đèn chiếu sáng hành lang, đèn chiếu sáng thang thoát hiểm; điện sử dụng thang máy, máy bơm nước sinh hoạt, bơm nước thải,

b) Chi phí dịch vụ an ninh, bảo vệ (bao gồm dụng cụ hỗ trợ: bộ đàm, đèn pin,...);

c) Chi phí dịch vụ vệ sinh công cộng (bao gồm dụng cụ, hóa chất,...); dịch vụ chăm sóc cây xanh, phân bón và tưới cây; diệt côn trùng định kỳ; chi phí thu gom vận chuyển rác sinh hoạt hàng tháng;

d) Chi phí sách báo tại sảnh; chi phí điện thoại, internet, văn phòng phẩm cho hoạt động của Ban quản lý; chi phí liên lạc với chính quyền sở tại khi có yêu cầu; chi phí trang trí các dịp lễ, tết;

đ) Chi phí hóa chất xử lý thông cống, rãnh, bể phốt; chi phí diễn tập phòng cháy, chữa cháy nội bộ định kỳ hàng năm;

e) Chi phí kiểm tra mẫu nước sinh hoạt định kỳ; súc rửa bể nước ngầm, bể nước sinh hoạt (nếu có);

g) Chi phí cho đơn vị quản lý vận hành như chi phí trang thiết bị văn phòng Ban quản lý (bàn ghế, máy tính, máy in, ...) và dụng cụ kỹ thuật; chi phí đồng phục nhân viên Ban quản lý, chi phí tiền công tiền lương, phụ cấp, bảo hiểm xã hội phúc lợi xã hội cho nhân viên thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư này;

h) Các chi phí khác: do các bên thỏa thuận.

3. Nguyên tắc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

a) Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Khoản 1 Điều này không thay đổi trong 12 tháng, kể từ ngày hợp đồng này có hiệu lực;

b) Trong trường hợp có sự thay đổi về chính sách tiền lương do Nhà nước Việt Nam ban hành, sự điều chỉnh giá năng lượng: điện, nước, dầu làm ảnh hưởng đến đơn giá nhân sự và chi phí năng lượng thì các bên trao đổi để xác định lại giá dịch vụ cho phù hợp với tình hình thực tế.

4. Thời hạn và phương thức thanh toán kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

a) Đối với khu căn hộ:

Bên B thực hiện thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư (tính theo giá dịch vụ quy định tại Khoản 1 Điều này nhân (x) với diện tích sử dụng của từng căn hộ). Thời hạn thu từ ngày ... đến ngày ... hàng tháng thông qua phương thức thanh toán bằng tiền Việt Nam đồng hoặc chuyển khoản (do các bên thỏa thuận).

b) Đối với khu văn phòng, dịch vụ, thương mại hoặc các khoản thu tăng thêm khác:

Bên B thực hiện thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư (tính theo giá dịch vụ quy định tại Khoản 1 Điều này nhân (x) với diện tích sử dụng văn phòng, dịch vụ, thương mại). Thời hạn từ ngày ... đến ngày ... hàng tháng thông qua phương thức thanh toán bằng tiền mặt Việt Nam đồng hoặc chuyển khoản (do các bên thỏa thuận).

Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của Bên A⁽⁸⁾

1. Bên A có các quyền sau đây:

a) Yêu cầu Bên B thông báo kịp thời, đầy đủ các thông tin về việc thực hiện các công việc đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được ủy quyền;

b) Được hưởng các khoản doanh thu từ việc Bên B khai thác các dịch vụ tại nhà chung cư để bổ sung vào quỹ của Bên A nhằm phục vụ các hoạt động lợi ích chung của cư dân trong nhà chung cư này;

c) Được chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 11 của hợp đồng này;

d) Được áp dụng các chế tài quy định tại Điều 12 của hợp đồng này;

đ) Các quyền khác do các bên thỏa thuận...

2. Bên A có các nghĩa vụ sau đây:

a) Thanh toán chi phí sửa chữa, bảo trì, thay thế các thiết bị hư hỏng bao gồm chi phí vật tư và nhân công và các chi phí khác thuộc trách nhiệm của Bên A (ngoại trừ các công việc thuộc trách nhiệm của Bên B quy định tại Khoản 2 Điều 3 của hợp đồng này). Nếu các thiết bị hư hỏng do lỗi vận hành của Bên B thì Bên B phải chịu toàn bộ chi phí sửa chữa;

b) Thanh toán cho Bên B kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo giá thỏa thuận tại Điều 4 của Hợp đồng này;

c) Cung cấp hồ sơ lưu trữ nhà chung cư và các thông tin, tài liệu cần thiết theo quy định của pháp luật để Bên B thực hiện dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

d) Bố trí cho Bên B phòng làm việc cho Ban quản lý (diện tích, vị trí……) và chỗ để xe cho nhân sự Ban quản lý, bảo vệ và vệ sinh;

đ) Tạo điều kiện và phối hợp chặt chẽ với Bên B trong quá trình thực hiện hợp đồng;

e) Nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thực hiện các nghĩa vụ có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo hợp đồng này và theo quy định của pháp luật;

g) Các nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận...

Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của Bên B

1. Bên B có các quyền sau đây:

a) Yêu cầu Bên A cung cấp hồ sơ nhà chung cư và các thông tin, tài liệu cần thiết theo quy định của pháp luật để phục vụ cho việc quản lý vận hành nhà chung cư;

b) Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 4 của hợp đồng này;

c) Thực hiện việc thu tiền của cư dân để chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư hoặc đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư (theo mức tiền mà hội nghị nhà chung cư đã quyết định), thu tiền điện, nước,... của người sử dụng (nếu có); thực hiện xử lý các trường hợp không nộp, chậm nộp theo thỏa thuận trong hợp đồng này và theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành;

d) Được hưởng thêm các khoản thu khác tại nhà chung cư như khai thác các dịch vụ cộng thêm (quảng cáo thang máy, cho thuê bãi đậu xe taxi, các khoản thu khác,...);

đ) Được tạm ngừng cung cấp các dịch vụ:……….. hoặc đề nghị đơn vị cung cấp điện, nước, năng lượng... cho nhà chung cư tạm ngừng cung cấp các dịch vụ này trong trường hợp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đã được thông báo bằng văn bản đến lần thứ hai yêu cầu nộp kinh phí quản lý vận hành và kinh phí khác do Bên B thu nhưng vẫn không nộp các kinh phí này;

e) Được thể hiện logo/thương hiệu trên các văn bản của Bên B trong việc quản lý vận hành, chăm sóc khách hàng và được treo bảng hiệu của Bên B tại nhà chung cư sau khi đã được Bên A đồng ý về vị trí, kích thước và hình thức;

g) Các quyền khác do các bên thỏa thuận...

2. Bên B có các nghĩa vụ sau đây:

a) Thực hiện đầy đủ và bảo đảm đúng chất lượng các công việc theo quy định tại Điều 3 của hợp đồng này, bao gồm cả công việc ủy quyền (nếu có) và gửi báo cáo cho Bên A về tiến độ, kết quả thực hiện;

b) Kiểm tra, giám sát hoạt động của các nhân viên của Bên B để thực hiện công việc quản lý vận hành và phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại xảy ra cho Bên A hoặc bên thứ ba nếu do nhân viên của Bên B gây thiệt hại;

c) Kiểm tra, giám sát việc quản lý vận hành liên quan đến hoạt động của nhà chung cư bao gồm: thang máy, dụng cụ thiết bị phòng cháy chữa cháy, máy phát điện dự phòng, máy bơm nước, vệ sinh, môi trường...;

d) Cam kết đảm bảo quản lý và vận hành hệ thống kỹ thuật nhà chung cư theo đúng khuyến cáo và hướng dẫn sử dụng của nhà sản xuất hoặc theo thiết kế;

đ) Chậm nhất ngày 15 hàng tháng phải gửi cho Bên A các báo cáo tình hình hoạt động nhà chung cư của tháng trước liền kề;

e) Bồi thường thiệt hại nếu vi phạm hợp đồng theo mức thiệt hại thực tế phát sinh do lỗi của Bên B; phải chịu trách nhiệm trước Bên A và trước pháp luật về mọi hoạt động do nhân lực của mình thực hiện;

g) Có trách nhiệm quản lý, bảo quản, sử dụng có hiệu quả, đúng mục đích các tài liệu, thiết bị và các tài sản do Bên A trang bị; có trách nhiệm hoàn trả cho Bên A khi hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng trong tình trạng hoạt động tốt (ngoại trừ các hao mòn tự nhiên);

h) Được khai thác các dịch vụ tại nhà chung cư để tăng thêm doanh thu và chia sẻ khoản doanh thu này với Bên A theo quy định tại Điều 15 của hợp đồng này để làm quỹ cộng đồng phục vụ lợi ích chung của cư dân nhà chung cư;

i) Thực hiện tất cả các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đối với hoạt động kinh doanh của mình như: đăng ký kinh doanh, đăng ký hành nghề, hoàn thành tất cả các nghĩa vụ thuế;

k) Bàn giao lại cho Ban quản trị bộ hồ sơ nhà chung cư quy định tại Điều 5 của Quy chế này khi chấm dứt hợp đồng quản lý vận hành này;

l) Các nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận...

Điều 7. Bố trí sử dụng nhân viên quản lý nhà chung cư

1. Bên B có quyền bố trí hoặc thuyên chuyển bất kỳ nhân viên nào đang làm việc cho Bên B tại nhà chung cư khi cần thiết, nhưng phải đảm bảo không gây trở ngại cho việc quản lý nhà chung cư. Trường hợp thay trưởng Ban quản lý tòa nhà thì phải thông báo bằng văn bản cho Bên A biết.

2. Trong trường hợp nhân viên của Bên B (kể cả trưởng Ban quản lý nhà chung cư) không hoàn thành nhiệm vụ theo quy định trong hợp đồng này, thì Bên B sẽ tiến hành kiểm tra, nếu không hoàn thành nhiệm vụ sẽ thay thế người khác và có trách nhiệm thông báo lại cho Bên A biết.

3. Quy định thời gian làm việc của các bộ phận thuộc Ban quản lý như sau:⁽⁹⁾

a) Văn phòng Ban quản lý: (sáng từ ... giờ đến ... giờ; chiều từ ... giờ đến ... giờ);

b) Bộ phận Lễ tân - CSKH: Làm theo ca (gồm các ca cụ thể sau:……);

c) Bộ phận kỹ thuật: Trực 24/24h (làm việc 7 ngày/tuần, kể cả ngày lễ, tết).

Điều 8. Thanh toán kinh phí thuộc trách nhiệm chi trả của Bên A

1. Trước ngày 31 tháng 12 của năm trước liền kề, Bên B phải gửi cho Bên A dự kiến kế hoạch chi phí phục vụ cho việc quản lý vận hành nhà chung cư, bao gồm các khoản thu từ dịch vụ quản lý vận hành đối với khu căn hộ, khu văn phòng, dịch vụ, thương mại và dịch vụ khác kèm theo (nếu có); các khoản chi cho việc quản lý vận hành nhà chung cư, các khoản chi thuộc trách nhiệm chi trả của Bên B và các khoản chi thuộc trách nhiệm chi trả của Bên A.

2. Bên A có trách nhiệm thanh toán cho các nhà thầu dịch vụ như bảo trì, sửa chữa hư hỏng trang thiết bị,... và các khoản tương tự thuộc trách nhiệm thanh toán của Bên A.

Điều 9. Phương thức phối hợp giữa Bên A và Bên B

1. Trách nhiệm của Bên A:

a) Là đại diện cho các chủ sở hữu, người sử dụng hợp pháp nhà chung cư ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với Bên B để thực hiện công việc quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Điều 3 của hợp đồng này;

b) Quản lý quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật; quản lý quỹ phục vụ lợi ích chung của cư dân nhà chung cư (nếu có) để phục vụ chi trả cho các mục đích bảo trì, các mục đích công cộng khác;

c) Đại diện cho cư dân để làm việc với các tổ chức, cơ quan chức năng theo yêu cầu hoặc theo quy định của pháp luật;

d) Xem xét, thống nhất kế hoạch quản lý vận hành và các nội dung liên quan đến trách nhiệm, quyền hạn của Bên A. Ký kết hợp đồng với nhà thầu ngoài phạm vi của Bên B như bảo trì, sửa chữa, thay thế cây cảnh,... (nếu có);

đ) Chi trả các khoản chi phí liên quan đến hoạt động vận hành của nhà chung cư ngoài phạm vi chi trả của Bên B như mua sắm vật tư, trang thiết bị; việc bảo trì, cải tạo, trang trí nhà chung cư;

e) Cử đại diện để phối hợp chặt chẽ với Bên B trong việc quản lý vận hành nhà chung cư theo đúng các quy trình quản lý nhằm đáp ứng yêu cầu chất lượng dịch vụ.

2. Trách nhiệm của Bên B:

a) Tổ chức điều hành mọi hoạt động thuộc phạm vi quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng này;

b) Cung cấp nhân sự quản lý vận hành để đảm nhiệm công tác vận hành kỹ thuật, quản lý và chăm sóc khách hàng, kiểm soát hoạt động nhà chung cư;

c) Quản lý và giám sát dịch vụ khách hàng, dịch vụ vệ sinh môi trường, bảo vệ an ninh, an toàn phòng cháy, chữa cháy, dịch vụ trông giữ xe, diệt côn trùng, chăm sóc cây cảnh cho nhà chung cư, ... Bên B có trách nhiệm quản lý, kiểm soát về mặt nghiệp vụ và khối lượng công việc của các nhà thầu này theo tiêu chuẩn và quy trình quản lý đã thiết lập, định kỳ báo cáo công việc cho Bên A.

Điều 10. Thời hạn thực hiện hợp đồng ⁽¹⁰⁾

1. Thời hạn hợp đồng này là ... tháng, kể từ ngày ... tháng ... năm ...

2. Trước khi hết thời hạn hợp đồng tối thiểu 30 ngày, Bên B gửi đề xuất gia hạn hợp đồng cho Bên A; nếu sau 15 ngày, kể từ ngày Bên A nhận được văn bản đề xuất gia hạn của Bên B mà Bên A không có ý kiến bằng văn bản thì hợp đồng sẽ được tự động gia hạn bằng với thời hạn của hợp đồng quy định tại Khoản 1 Điều này.

Điều 11. Chấm dứt hợp đồng và đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn

1. Hợp đồng này chấm dứt khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Hết hạn hợp đồng mà các bên nhất trí không gia hạn hợp đồng;

b) Hai bên cùng thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn;

c) Một trong hai bên bị phá sản hoặc giải thể hoặc chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật;

d) Do sự kiện bất khả kháng nhưng không khắc phục được trong thời hạn... tháng liên tục.

2. Bên A được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi Bên B có một trong các vi phạm sau đây⁽¹¹⁾:

a) Vi phạm nghĩa vụ quy định tại Khoản 2 Điều 6 của hợp đồng này và gây thiệt hại cho Bên A;

b) Tăng mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không theo quy định tại Điều 4 của hợp đồng này hoặc thay đổi các điều khoản trong hợp đồng này nhưng không được sự đồng ý của Bên A;

c) Chuyển nhượng hợp đồng này hoặc giao việc quản lý vận hành nhà chung cư cho một đơn vị khác mà không có sự đồng ý bằng văn bản của Bên A;

d) Không khắc phục các vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng này trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày nhận được thông báo bằng văn bản của Bên A;

đ) Bị phá sản hoặc bị giải thể hoặc bị chấm dứt hoạt động;

e) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận...

Bên A không được tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng ngoài các trường hợp quy định tại Khoản này; nếu tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng thì Bên A phải bồi thường theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 của hợp đồng này.

3. Bên B được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi Bên A có một trong các vi phạm sau đây:

a) Không thanh toán đầy đủ các khoản tiền đến hạn cho Bên B theo hợp đồng này trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày nhận được thông báo bằng văn bản của Bên B về những khoản thanh toán đã bị quá hạn;

b) Không cung cấp hồ sơ nhà chung cư và các thông tin, tài liệu cần thiết theo quy định của pháp luật để Bên B thực hiện công việc quản lý vận hành nhà chung cư;

c) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận...

Bên B không được tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng ngoài các trường hợp quy định tại Khoản này; nếu tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng thì Bên B phải bồi thường theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 của hợp đồng này.

4. Bàn giao khi chấm dứt hợp đồng:

a) Trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày thông báo chấm dứt hợp đồng, hai bên có trách nhiệm thảo luận và xác định giá trị quyết toán hợp đồng. Trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày Bên B hoàn thành nghĩa vụ báo cáo, bàn giao số liệu, bàn giao tài sản và hai bên đã ký thỏa thuận thanh lý hợp đồng này, Bên A phải thanh toán cho Bên B các khoản tiền còn lại theo biên bản quyết toán (nếu có);

b) Trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày chấm dứt hợp đồng, Bên B phải bàn giao cho Bên A toàn bộ tài sản theo đúng hiện trạng của Bên A, sổ sách kế toán hợp đồng và số liệu công nợ (bằng file mềm và bản cứng), hồ sơ nhà chung cư, các thông tin khách hàng/cư dân ... và các tài liệu, tài sản khác (nếu có) thuộc quyền sở hữu của Bên A;

c) Các thỏa thuận khác...

Điều 12. Vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại

1. Bên B phải bồi thường cho Bên A toàn bộ chi phí khắc phục thực tế hư hỏng và các chi phí có liên quan đến những hư hỏng làm mất tài sản khi có một trong các trường hợp sau đây⁽¹²⁾:

a) Phát sinh do lỗi của Bên B;

b) Bên B thiếu trách nhiệm hoặc có hành vi vi phạm hợp đồng.

c) Trường hợp một trong hai bên vi phạm quy định tại Khoản 2 hoặc Khoản 3 Điều 11 của hợp đồng này thì bên vi phạm phải bồi thường cho bên kia số tiền bằng ……lần giá dịch vụ quản lý vận hành tại nhà chung cư của tháng gần nhất (theo số liệu Bên B cung cấp).

Điều 13. Trách nhiệm sau khi chấm dứt hợp đồng

1. Bên A không được quyền sử dụng các biểu mẫu và quy trình quản lý, biểu mẫu do Bên B thiết lập, trừ khi có sự đồng ý bằng văn bản của Bên B.

2. Bên B không được phép sử dụng thông tin khách hàng, cư dân phục vụ mục đích kinh doanh của Bên B.

3. Bên B phải bàn giao toàn bộ tài sản, số liệu sổ sách cho Bên A trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày chấm dứt hợp đồng để Bên A tiếp tục quản lý vận hành chung cư một cách liên tục và không ảnh hưởng đến sinh hoạt của cư dân. Nếu vi phạm quy định này thì Bên B sẽ chịu bồi thường thiệt hại cho Bên A là………

4. Các thỏa thuận khác...

Điều 14. Sự kiện bất khả kháng

1. Các trường hợp sau đây được coi là sự kiện bất khả kháng:

a) Do chiến tranh hoặc do thiên tai hoặc do thay đổi chính sách, pháp luật của Nhà nước Việt Nam;

b) Do phải thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các trường hợp khác do pháp luật quy định;

c) Do tai nạn, ốm đau thuộc diện phải đi cấp cứu tại cơ sở y tế;

d) Các trường hợp khác: do các bên thỏa thuận.

2. Thông báo tình trạng bất khả kháng:

a) Khi xuất hiện một trong các trường hợp bất khả kháng theo thỏa thuận tại Khoản 1 Điều này thì bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng phải thông báo bằng văn bản hoặc thông báo trực tiếp cho bên còn lại biết trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày xảy ra trường hợp bất khả kháng (nếu có giấy tờ chứng minh về lý do bất khả kháng thì phải xuất trình giấy tờ này);

b) Bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng không thực hiện được nghĩa vụ của mình sẽ không bị coi là vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng và cũng không phải là cơ sở để chấm dứt hợp đồng này;

c) Bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng phải gửi thông báo cho bên kia khi không còn bị ảnh hưởng bởi tình trạng bất khả kháng;

d) Các bên phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ khi điều kiện bất khả kháng không còn;

đ) Nếu sự kiện bất khả kháng xảy ra trong ... tháng liên tục nhưng không khắc phục được thì hợp đồng đương nhiên hết hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Trách nhiệm của các bên trong trường hợp bất khả kháng:

Việc thực hiện các nghĩa vụ có liên quan theo hợp đồng của các bên sẽ được tạm dừng trong thời gian xảy ra sự kiện bất khả kháng. Các bên sẽ tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của mình sau khi sự kiện bất khả kháng chấm dứt, trừ trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều này.

Điều 15. Khai thác, cung cấp dịch vụ phụ và quỹ kết dư

1. Bên A có quyền và trách nhiệm sau đây:

a) Trong thời hạn hợp đồng này, Bên A ủy quyền cho Bên B tìm kiếm, khai thác môi giới khai thác kinh doanh các dịch vụ thuộc quyền sở hữu chung của nhà chung cư như thu phí quảng cáo, bảng hiệu, khai thác mặt bằng trống, các dịch vụ khác.... Việc khai thác này phải đảm bảo không được làm ảnh hưởng đến công tác quản lý vận hành nhà chung cư của Bên B, mỹ quan, môi trường và trật tự công cộng tại nhà chung cư.

b) Được nhận ...% số tiền thu tăng thêm so với các khoản thu hiện hữu từ khai thác dịch vụ để Bên A bổ sung vào nguồn quỹ nhằm thực hiện các hoạt động phục vụ lợi ích chung cho nhà chung cư.

2. Bên B có quyền và trách nhiệm sau đây:

a) Theo sự ủy quyền của Bên A, được quyền tìm kiếm đối tác và quản lý việc khai thác, lắp đặt quảng cáo, bảng hiệu và các dịch vụ khác nhằm mục đích gia tăng nguồn thu cho nhà chung cư. Mức phí được hưởng là ...% giá trị thu tăng thêm so với các khoản thu được từ việc khai thác và quản lý dịch vụ đó;

b) Được quyền tham gia dự thầu khai thác dịch vụ nhà chung cư (nếu có) theo chỉ định hoặc mời thầu từ Bên A.

3. Quỹ kết dư:

Với phương thức tự thu, tự chi, hai bên thống nhất rằng, quỹ kết dư (nếu có) trong thời gian hợp đồng này có hiệu lực là thuộc sở hữu của Bên B. Bên B đồng ý sẽ trích ...% quỹ kết dư này để Bên A bổ sung vào quỹ nhằm thực hiện các hoạt động phục vụ lợi ích chung cho nhà chung cư.

Điều 16. Các thỏa thuận khác

Các bên căn cứ vào từng nhà chung cư cụ thể để thỏa thuận thêm các nội dung khác nhưng không được mâu thuẫn với các nội dung trong hợp đồng này, không được trái với quy định của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, pháp luật về nhà ở và đạo đức xã hội.

Điều 17. Các phụ lục hợp đồng

Các tài liệu sau đây là một phần của hợp đồng này:

1. Kế hoạch quản lý vận hành nhà chung cư;

2. Hồ sơ nhà chung cư;

3. Các phụ lục khác được ký giữa hai bên (nếu có).

Điều 18. Tranh chấp và giải quyết tranh chấp

1. Nếu có phát sinh tranh chấp về nội dung hợp đồng này thì các bên phải tiến hành thương lượng để giải quyết.

2. Trường hợp có tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư mà thương lượng không có kết quả thì trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày phát sinh tranh chấp, các bên có quyền gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư để xem xét, giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp có tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Quyết định của Tòa án nhân dân là quyết định cuối cùng và có tính chất bắt buộc với các bên.

Điều 19. Hiệu lực của hợp đồng

1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ... tháng ... năm ...

2. Việc thanh lý hợp đồng này được thực hiện bằng biên bản thanh lý do hai bên cùng ký kết.

3. Hai bên thỏa thuận cam kết thực hiện đúng nội dung của hợp đồng này; tài sản được ủy quyền quản lý không thuộc diện bị tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.

4. Hợp đồng này được lập thành ... bản, có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ ... bản để cùng thực hiện.

5. Trường hợp các bên có thỏa thuận thay đổi nội dung của hợp đồng này thì phải lập phụ lục hợp đồng hoặc ký kết hợp đồng bổ sung bằng văn bản./.

 

 

_______________

¹ Tên nhà chung cư.

² Tên của đơn vị quản lý vận hành theo giấy tờ đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập của cơ quan có thẩm quyền.

³ Tên của tòa nhà/ cụm nhà chung cư.

⁴ Ghi rõ là nhà chung cư thuộc loại công trình chỉ có mục đích để ở hoặc công trình hỗn hợp gồm để ở và kinh doanh dịch vụ.

⁵ Tùy thuộc vào thỏa thuận giữa Bên A và Bên B, các bên có thể bổ sung hoặc giảm bớt hoặc thay đổi các công việc mà Bên B được thực hiện tại Khoản 1 Điều 3 này.

⁶ Diện tích m² được xác định để tính giá là diện tích m² sử dụng (tính theo diện tích thông thủy).

⁷ Các chi phí trong giá dịch vụ nêu tại Khoản 2 Điều 4 này có thể được thay đổi, điều chỉnh bổ sung theo thỏa thuận của các bên.

⁸ Ngoài các quyền và nghĩa vụ nêu tại Điều 5 và Điều 6, các bên có thể thỏa thuận bổ sung thêm các quyền và nghĩa vụ khác cho phù hợp với yêu cầu công việc.

⁹ Các bên thỏa thuận cụ thể nội dung nêu tại Khoản 3 Điều 7 này.

¹⁰ Các bên thỏa thuận cụ thể nội dung nêu tại Điều 10.

¹¹ Các bên có thể thỏa thuận bổ sung thêm các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng nêu tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 11 này.

¹² Các bên có thể thỏa thuận thêm nội dung của Khoản 1 Điều 12.

¹³ Các phần để trống trong hợp đồng này do các bên thỏa thuận cho phù hợp với tình hình thực tế.