住房法第65/2014/QH13号

法律

房屋

_____

根据越南社会主义共和国宪法；

国会颁布《住房法》。

第一章

总则

第一条 调整范围

本法规定住房的所有权、发展、管理、使用；住房交易；以及越南国家对住房的管理。对于商业住房买卖、租赁、租购交易，由企业或从事房地产经营的合作社进行的，则按照有关房地产经营的法律规定执行。

第二条 适用对象

本法适用于与住房所有权、发展、管理、使用、交易以及国家对住房管理相关的组织、家庭户和个人。

条3. 术语解释

在本法中，下列术语具有以下含义：

1. 房屋 是以居住和满足家庭户、个人生活需求为目的的建筑。

2. 单独住宅 是在合法使用的土地上单独建造的住房，包括别墅、联排住房和独立住房。

3. 公寓 是拥有两层及以上楼层，多个单元，公共通道和楼梯，包含私人部分、共有部分和供家庭户、个人、组织共同使用的基础设施系统的住房，包括以居住为目的建设的公寓楼和混合用途的公寓楼（用于居住和经营）。

4. 商业住房 是为在市场上出售、出租或租购而投资建设的住房。

5. 公务员住房 是根据本法规定，提供给符合条件的公务员在任职期间租赁的住房。

6. 安置住房 是为因国家收回土地或拆迁房屋而需要重新安置的家庭户和个人提供的住房。

7. 社会住房 是国家给予符合享受住房政策支持对象的住房，并提供一定支持。

8. 住房建设项目 是关于使用资金新建住房、技术基础设施和社会基础设施项目，以满足居住需求或改造、修缮现有住房的综合提案。

9. 住房发展 新建住房

10. 是指新建、重建或改造增加住房面积的行为。 改造住房

11. 是指提升住房质量、扩大住房面积或调整现有住房面积结构的行为。 维护住房

12. 是指定期维护和修理损坏部分，以保持住房质量的行为。 住房所有者

13. 是通过投资建设、购买、租购、接受赠与、继承、股份转让、交换住房或其他形式获得合法住房的组织、家庭户和个人。 公寓所有者

14. 是指公寓单元的所有者和其他公寓区域的所有者。 包括国家机关、人民武装单位、公立事业单位、政治组织、政社组织、政社职业组织、社会组织、社职组织、经济组织及其他依照民事法律规定设立的组织（以下统称组织）。

15. 公寓内的私人部分 是指根据本法规定，被认定为公寓所有者的私人部分，包括公寓单元内部或公寓其他部分内属于公寓所有者的设备。

16. 编共有部分的住宅 是住宅中除业主个人所有的面积和该住宅共用设备外剩余的面积，根据本法的规定。

17. 租购住房 是指承租人向出租人支付所购住房价值的20%，除非承租人有条件提前支付，则最多可支付50%；剩余款项按月计算为租金，在一定期限内支付给出租人；在租赁期满且支付完毕剩余款项后，承租人对该住房享有所有权。

18. 现房 是指已完成投资建设并投入使用的房屋。

19. 预售房屋 是指正在建设尚未验收并投入使用的房屋。

第四条 房屋居住权和所有权

家庭和个人有权通过自建、购买、租赁、租购、接受赠与、继承、出资、交换、借用、寄居或委托管理等方式获得住所。组织、家庭和个人通过本法第八条第二款规定的形式合法拥有住房的，依法对该住房享有所有权。

第五条 房屋所有权保护

一、国家承认并保护本法规定的房屋所有者的合法所有权。

二、属于组织、家庭和个人合法拥有的房屋不得国有化。因国防、国家安全；经济发展和社会进步的国家利益、公共利益或者战争、紧急状态、防灾减灾等特殊情况，国家决定征购、征用、预购或拆迁合法拥有的房屋时，国家有责任按照法律规定对房屋所有者进行赔偿、支持并实施重新安置政策。

条6. 禁止行为

一、侵犯国家、组织、家庭和个人的房屋所有权。

二、妨碍国家管理房屋的责任履行，阻碍组织、家庭和个人行使房屋所有权、使用权和交易权。

三、未按已批准的建设规划、住房发展计划或项目投资方案决定项目投资方向或审批建设项目。

四、在非住宅用地建设房屋；不符合国家规定的各类房屋设计标准和面积标准。违反法律规定，在房屋买卖合同、租购合同中使用错误的建筑面积计算方法。

五、非法占用房屋面积；以任何形式侵占共有部分或他人的产权部分；擅自改变承重结构或在公寓中擅自改变个人产权部分的设计。

六、将共有面积和共同使用的设施用于私人用途；将共有部分或作为服务用途的面积用于与项目投资决策和已批准内容不符的目的，除非得到有权机关批准变更用途。

七、挪用筹集的资金或购房预付款用于住房开发。

八、房地产项目的投资者委托或交给合作投资、合资、联营、商业合作、出资或其他组织和个人执行租赁、租购、销售房屋、订立定金合同或其他房屋交易合同或土地使用权经营业务。

九、违反本法规定进行房屋买卖、转让买卖合同、租赁、租购、赠与、交换、继承、抵押、出资、借用、寄居或委托管理房屋的交易。

十、未经房屋所有者同意，擅自改造、扩建、拆除正在租赁、租购、借用、寄居或受委托管理的房屋。

十一、将公寓用于非居住目的；将根据批准项目经营的公寓面积用于易燃易爆材料经营、污染环境的服务或产生噪音的其他活动，影响公寓内家庭和个人的生活。

十二、将单户住宅用于易燃易爆材料经营、污染环境的服务或产生噪音的活动，影响社区的社会秩序和生活，而未遵守有关经营条件的法律规定。

十三、不准确、不真实或不按规定要求提供关于房屋的信息；破坏或篡改由政府管理的房屋数据库中的信息。

第二章

房屋所有权

条7. 在越南拥有房屋的对象

1. 组织、家庭户、国内个人。

二、定居国外的越南人。

3. 符合本法第159条第1款规定的外国组织和个人。

条8. 认可房屋所有权的条件

1. 组织、家庭户、国内个人；对于定居国外的越南人，须获得入境许可；对于外国组织和个人，则必须符合本法第160条的规定。

2. 合法取得房屋，通过以下形式：

a) 对于国内组织、家庭户、个人，通过投资建设、购买、租赁购买、接受赠与、继承、接受出资、交换房屋和其他法律规定的形式；

b) 对于定居国外的越南人，通过购买或租赁购买房地产企业（以下简称房地产企业）的商品房；购买、接受赠与、交换、继承房屋；接受转让国有土地使用权以自建商品房的项目；根据法律规定进行；

c) 对于外国组织和个人，通过本法第159条第2款规定的形式。

条9. 认可房屋所有权

1. 组织、家庭户、个人具备条件并合法取得房屋，根据本法第八条规定，有权由有权限的国家机关颁发土地使用权证、房屋所有权证及其他附着物权证（以下简称证书）。该房屋必须是现成的。

2. 主体申请房屋所有权证书的程序和手续，按照土地管理法律法规的规定执行。

根据本法第123条第1款规定，房屋所有权期限内，买方可以领取房屋所有权证书；当所有权期限届满时，房屋所有权将转回给首次所有者；买方领取房屋所有权证书及处理到期后证书事宜，按政府规定办理。

颁发证书的机关必须在证书上明确记载本法和建筑法规规定的房屋类型和等级；如果是公寓，则必须注明建筑面积和使用面积；如果是根据批准的项目建造的房屋，则必须准确注明项目名称。

5. 对于根据项目投资建设用于租赁购买或销售的房屋，不向投资者颁发证书，而是向租赁购买者或购房者颁发证书，除非投资者对未用于租赁购买或销售的房屋有领证需求；如果投资者建造房屋用于出租，则可以为该房屋颁发证书。

6. 家庭户或个人拥有的房屋，每层至少有两个单元且符合本法第四十六条第二款规定的条件，有权由有权限的国家机关为每个单元颁发证书。

条 10. 房屋所有权人和房屋使用人的权利

1. 对于房屋所有权人为组织、家庭户、国内自然人、定居国外的越南人，享有以下权利：

a) 对其合法拥有的房屋享有不可侵犯的权利；

b) 将房屋用于居住和其他法律未禁止的目的；

c) 根据本法和土地法律法规的规定，对其合法拥有的房屋获得房屋产权证书；

d) 出售、转让买卖合同、出租、租购、赠与、交换、继承、抵押、出资、借用、寄住、委托管理房屋；对于将房屋赠与或遗留给不符合在越南拥有房屋条件的对象，则这些对象仅能享受该房屋的价值；

e) 按照本法和相关法律法规的规定，共同使用该住宅区内的公共设施；

如果是共管公寓的所有权人，则对该共管公寓的共有部分以及该共管公寓区域内的公用基础设施享有所有权和使用权，但不包括根据法律规定或者买卖合同、租购合同约定用于经营或必须移交给国家的部分；

f) 按照本法和建设法律法规的规定，维护、改造、拆除和重建房屋；

g) 当国家拆除、征用或强制购买房屋时，按照法律规定获得赔偿；当国家因国防、安全、经济发展和社会利益、战争状态、紧急状态、防灾减灾目的而提前购买其合法拥有的房屋时，按照市场价格支付；

h) 对侵害其合法所有权的行为以及其他违反房屋法律法规的行为进行申诉、举报或提起诉讼；

2. 对于依照本法第123条第1款规定拥有有限期限房屋所有权的情况，在房屋所有权有效期内，所有权人可以行使本条第1款规定的权利，除非双方另有约定；当房屋所有权期限届满时，正在管理和使用房屋的所有权人应将其交还给首次房屋所有权人；

3. 对于房屋所有权人为外国组织和个人的情况，其权利依照本法第161条的规定执行；

4. 非房屋所有权人使用者根据与房屋所有权人的协议，在管理、使用房屋方面享有相应权利。

条 11. 房屋所有权人和房屋使用人的义务

1. 对于房屋所有权人为组织、家庭户、国内自然人、定居国外的越南人，承担以下义务：

a) 按照规定用途使用房屋，并建立和保存有关自己房屋的档案；

b) 按照法律规定实施防火、灭火、卫生、环境和公共秩序保障措施；

c) 在出售、转让买卖合同、出租、租购、赠与、交换、继承、抵押、出资、借用、寄住、委托管理房屋时，全面遵守法律规定；对于夫妻共同财产的房屋交易，还需遵守《婚姻家庭法》的相关规定；

d) 在维护、改造、拆除、重建房屋时，严格遵守法律规定，不得影响或损害国家利益、公共利益、其他组织、家庭户、个人的合法权益；对于依照本法第123条第1款规定拥有有限期限房屋所有权的情况，房屋改造和拆除需按双方约定执行；

e) 对于法律规定必须参加火灾保险的房屋，缴纳火灾保险费；

f) 执行国家机关依法作出的关于处理违法行为、解决争议、申诉、举报、补偿、安置、拆除房屋的决定，当国家收回土地、拆迁房屋、征用或提前购买房屋时；

g) 负责让相关方和有权人员进行检查、监督和维护设备系统、技术基础设施、共有面积和共同使用的部分；

h) 在确认房屋所有权、进行交易和使用房屋的过程中，按照法律规定向国家履行财政义务；

2. 对于房屋所有权人为外国组织和个人的情况，除本条第1款规定的义务外，还需履行本法第162条第2款规定的义务；

3. 非房屋所有权人使用者应当根据与房屋所有权人的协议和本法的规定，在管理、使用房屋方面履行相应的义务。

条 12. 房屋所有权转移的时间

1. 在不涉及本条第3款规定的情形下，房屋买卖和购房出租情形中，房屋所有权转移时间自买方或租购方支付完毕购房或租购款项并接收房屋交付之时起，除非各方另有约定。

2. 在出资、赠与、交换房屋的情况下，房屋所有权转移时间自受资方、受赠方、受换方接收房屋交付之日起算。

3. 在房地产项目开发商与购房者之间的房屋买卖情况下，房屋所有权转移时间自购房者接收房屋交付之时起，或者自购房者向开发商支付完毕购房款项之时起。对于从房地产企业购买的商品房，房屋所有权转移时间按照有关房地产经营的法律规定执行。

4. 在继承房屋的情况下，房屋所有权转移时间按照有关继承的法律规定执行。

5. 本条第1、2、3款规定的房屋交易必须符合房屋交易条件，并且合同须根据本法的规定生效。

第三章

房 屋 发 展

节 1

房 屋 发 展 的 一 般 规 定

条 13. 房屋发展政策

1. 国家负责通过批准土地利用规划、土地使用计划、城市规划、特殊功能区规划、农村建设规划等方式建立居住用地基金。

2. 国家制定关于规划、土地、财政、信贷、科学技术研究应用及新型建筑材料等方面的机制和政策，以改造和重建严重损坏、有倒塌风险、无法保障使用者安全的住宅楼，并鼓励组织、家庭和个人参与租赁、租购和销售房屋的市场机制。

3. 国家制定税收减免、土地使用费减免、长期优惠利率信贷和其他财政激励机制以及国家资金支持政策，以实施住房社会支持政策。

4. 国家制定关于不同类型房屋的设计模板和典型设计的政策，鼓励节能房屋的发展。

5. 省级人民政府（以下简称省级）和商业性房地产开发项目的投资者必须按照有关房屋的法律规定预留土地用于建设社会住房。

条 14. 房屋发展的要求

1. 符合不同群体在各个时期对房屋的需求和国家及地方各地区的经济和社会条件。

2. 符合国家住房发展战略、建设规划、土地使用规划，并纳入地方各阶段的住房发展规划。

3. 遵守有关房屋的法律规定；建设标准和质量；正确执行防火防爆要求；确保建筑风格、景观、卫生、环境和施工过程中的安全性；具备应对自然灾害和气候变化的能力；节约能源和土地资源。

4. 对于城市地区，房屋发展应符合详细建设规划，并主要通过项目进行。房屋建设项目必须满足本条第1、2、3款的要求，确保居民分布合理和城市整治。对于特大城市、大城市和中等城市，则主要发展公寓楼，并建设用于租赁的房屋。

5. 对于农村、山区、边境和海岛地区，房屋发展应符合农村居民点规划、新农村建设规划、各民族习俗和自然条件，并逐步消除游牧和流动生活方式，确保农村可持续发展；鼓励通过项目发展多层房屋。

条 15. 地方住房发展计划和规划

1. 根据国家住房发展战略、经济社会总体发展规划、土地利用规划、城市规划、特殊功能区规划、地方农村建设规划，省级人民政府应制定包括城市和农村在内的地方住房发展计划，每五年或十年以上为一个阶段，并在提交同级人民代表大会审议通过前，按照本法第169条的规定进行审批。

2. 根据本条第一款规定批准的地方住房发展计划，省级人民政府必须组织编制并批准年度和五年期的地方住房发展计划，包括商品住房、保障性住房、公务用房、用于安置的住房以及家庭和个人住房的发展计划，其中必须明确保障性住房租赁计划。

条 16. 确定住房发展的土地基金

1. 在编制和批准城市规划、农村建设规划、经济开发区规划、工业区规划、出口加工区规划、高新技术园区（以下统称工业区）；高等教育机构、职业学校（不包括科学研究机构和公立民族寄宿学校）的建设规划时，有权审批规划的机关必须在规划中明确住房建设用地面积。

2. 在特大城市、大城市、中等城市和小城市，房地产项目开发商必须在其已投资建设基础设施的土地中预留一部分用于建设保障性住房，具体比例由政府规定。对于其他类型的城市，省级人民政府根据当地实际情况要求开发商在其已投资建设基础设施的土地中预留一部分用于建设保障性住房。

条 17. 住房发展形式和建设项目

1. 住房发展形式包括：

a) 按项目开发住房；

b) 家庭和个人开发住房。

2. 本法规定的住房建设项目包括：

a) 新建或改造独立住宅或住宅群的建设项目；

b) 农村地区具有配套基础设施和社会设施的住宅区建设项目；

c) 城市住宅区或混合用途土地开发项目中的住宅建设；

d) 具有居住和商业双重用途的建设项目。

条 18. 住房发展情形和按项目建房的情形

1. 住房发展情形包括：

a) 商品住房发展；

b) 保障性住房发展；

c) 公务用房发展；

d) 用于安置的住房发展；

e) 家庭和个人住房发展。

2. 按项目建房的情形包括：

a) 房地产企业用于出租、出售或租购的住房开发；

b) 对旧住宅楼和旧住宅区的改造重建；

c) 用于安置的住房开发；

d) 国家所有住房的开发。

条19. 对投资建设住宅项目的要 求

1. 根据本法第17条第2款规定的住宅投资项目，必须按照本法的规定实施。

2. 住宅投资项目只能在已经批准详细规划的区域内设立、审批和实施，并且必须遵守国家有关机关批准的投资意向决定的内容，同时满足本法第14条的要求。

3. 投资建设住宅项目及其区域内的各个部分必须使用越南语命名；如果商业住宅项目的投资者希望使用外语命名，则必须先用完整的越南语名称，然后是外语名称。项目名称及其区域内的各个部分名称必须由有权机关决定，并在整个投资建设和完成后的管理使用过程中使用。

4. 住宅项目的投资者必须全面执行已获批准的项目内容；若投资者提出调整包括项目名称、实施进度、必须建设的房屋类型、总建筑面积、总房屋数量、各类房屋的比例以及如果是国家出资的项目则还需调整总投资额等项目内容的请求，则必须在开始建设前根据本法第170条的规定获得有权机关的决定。

5. 省级人民政府负责具体确定在其辖区内进行的住宅投资项目清单，包括商业住宅项目、社会住宅项目、公务住宅项目、用于安置的住宅项目，并按照以下规定在省级人民政府门户网站上公开：

a) 年度内辖区内住宅投资项目数量、年度内投资建设的住宅总数和总面积；

b) 辖区内每个住宅投资项目的基本内容，包括项目名称、建设地点、项目规模、项目详细规划、实施进度、投资目标、房屋数量、总建筑面积、房屋经营形式及其他相关法律规定的内容；

c) 必须在整个项目实施过程中公开上述a和b款项中规定的项目信息。

条20. 住宅建筑原则

1. 住宅建筑必须符合自然条件、防灾减灾要求、科学技术水平、历史文化和传统，同时必须符合经国家有关机关批准的详细建设规划。

2. 在城市地区，住宅建筑必须协调旧城改造与新建工程，将单体住宅建筑与整个城市的建筑风格相结合，并遵守城市设计和城市建筑规划管理规定。

3. 在农村地区，住宅建筑必须与自然景观和谐一致，符合家庭和个人的生产生活习惯及各民族地区的风俗习惯。

节

商业住宅项目发展

条 21. 开发建设商业住房项目的投资主体条件

1. 根据越南法律规定成立并运营的企业和合作社。

2. 按照房地产经营法律规定具有法定资本，并按照法律规定为每个项目设立保证金。

3. 按照法律规定具备房地产经营范围。

条 22. 商业住房建设项目及选择投资主体

1. 商业住房建设项目必须根据本法和建筑法的规定进行编制、审查、批准和实施。

2. 选择商业住房建设项目投资主体可通过以下方式：

a) 根据土地法规定进行土地使用权拍卖；

b) 对使用土地的项目进行招标；

c) 在符合本法第二十一条规定的条件下，且根据本法第二十三条第一款和第四款规定合法使用土地的情况下，指定投资主体。

3. 选择商业住房建设项目投资主体由省房屋管理部门报请省级人民政府决定；对于规模较大或涉及多个中央直辖市的项目，须根据政府规定向有权机关报告并按本法第一百七十条第二款规定作出决定后方可进行投资主体选择。

条 23. 实施商业住房建设项目用地形式

1. 使用合法使用的居住用地建设商业住房。

2. 国家可以将土地分配用于租赁、出售或购买租赁的住房建设。

3. 国家可以将土地出租用于租赁住房建设。

4. 根据土地法规定接受居住用地使用权转让以建设商业住房。

条 24. 商业住房类型及面积标准

1. 投资项目主体决定每种商业住房类型的房屋种类及其面积标准，但必须符合详细规划、建设标准、规范、建筑设计以及有关建设住房项目的投资决策内容。

2. 对于公寓，则必须设计和建造封闭式公寓，其建筑面积应符合建设标准和规范。

3. 对于独立住宅，则必须按照详细规划和经批准的设计方案进行建设，符合建设标准和规范。

条 25. 商业住房建设项目投资主体的权利

1. 要求相关机构和组织在项目编制、审查、批准和实施过程中依法履行手续。

2. 租赁、出售或购买租赁住房；根据本法、房地产经营法的规定以及已签订的合同内容实施资金募集、收取租金、购买租赁住房或出售住房的资金。

3. 根据土地法和房地产经营法的规定行使土地使用者权利和项目产品经营权。

4. 根据房地产经营法的规定转让部分或全部项目。

5. 根据有权机关关于项目投资决策的内容，在项目范围内管理、开发基础设施系统。

6. 根据本法第九条规定和土地法的规定，要求有权机关对项目中建设的住房颁发产权证书。

7. 在项目实施过程中享受国家提供的优惠政策，依照法律规定执行。

8. 执行本法和其他相关法律规定的投资主体其他权利。

条 26. 建设商品住房项目的投资主体的责任

1. 按照本法和建设法律的规定，制定、审查、批准并实施项目。

2. 根据法律规定设立项目保证金；根据房地产经营法律的规定缴纳房屋交易担保金；确保按照法律规定具备实施项目的财务能力。

3. 按照详细规划、项目投资决策内容和国家有权限机关的决定，以及遵循设计、住房面积标准和已批准的项目进度，在项目中建设住房和基础设施工程。

4. 根据法律规定，将已经投入基础设施建设的土地面积用于建设社会住房。

5. 在项目管理委员会的官方网站和办公地点公开本法第十九条第五款规定的各项信息；按照法律规定定期报告项目进展情况和结果，并在项目结束时报告；同时遵守有关住房建设和房地产经营的法律规定。

6. 完整履行项目产品销售合同中的承诺，向客户交付住房及相关交易文件；按照房地产经营法律的规定进行住房买卖、租赁、租购和土地使用权经营活动。

7. 自向购房者交付住房之日起或自租购方按协议支付完毕款项之日起50日内，须向有权国家机关申请为购房者或租购者办理产权证书，除非购房者或租购者自愿申请。如建设住房用于出租，则须依照本法第七十六条和第七十七条的规定建立并保存住房档案。

8. 按照本法和建设法律的规定对住房进行保修；按照法律规定履行对国家的财政义务。

9. 执行有权机关关于处理违反住房发展、资金募集、提前收取客户款项、住房交易和其他本条规定活动的违法行为的有效法律决定。

10. 在给客户或其他参与住房建设的投资组织和个人造成损失的情况下予以赔偿。

节 3

公用住房的发展

条 27. 公用住房和公用住房发展规划

1. 国家使用预算资金，包括中央预算和地方预算资金，建设公用住房或购买、租赁商业住房作为公用住房。公用住房包括中央公用住房和地方公用住房。

2. 建设公用住房或购买、租赁商业住房作为公用住房必须依据本条第三款规定的发展计划，确保使用者在工作和生活便利方面安全舒适。

3. 发展公用住房计划的编制和批准如下：

a) 中央机构负责确定其单位对公用住房的需求，提交住房和城乡建设部审查并制定中央机构的发展计划，报总理批准，但本款第二项另有规定的除外；

b) 国防部和公安部负责确定需求并制定本法第三十二条第一项规定对象的发展计划，经住房和城乡建设部同意后报总理批准；

c) 省级人民政府编制并在地方住房发展规划中批准公用住房发展计划，依照本法第十五条的规定；

d) 本款第一项、第二项和第三项规定的计划编制机构应明确公用住房需求，包括住房类型、数量、建筑面积；建设地点和建设用地面积或需要购买、租赁的商业住房面积；资金来源和每年及五年分期投资；确定相关机构的责任。

4. 政府详细规定建设、购买或租赁商业住房作为公用住房，以及公用住房承租对象、条件和管理使用的规定。

条 28. 投资建设公务用房项目和选择项目投资主体

1. 投资建设公务用房项目包括新建和购买商业住房，按照本法和建筑法律法规的规定进行编制、审查、批准和实施。

2. 投资建设公务用房项目有以下类型：

a) 根据建设部的建议，由总理决定投资的项目，供中央机关人员租赁使用，但不包括本款第b项规定的情况；

b) 经建设部同意并获得总理批准后，由国防部或公安部决定投资的项目，供符合本法第三十二条第一款第d项规定的对象租赁使用；

c) 根据省级住房管理部门的建议，由省级人民政府决定投资的项目，供调任或轮换到地方工作的人员使用。

对于调任或轮换到区、县、市辖区、设区的市（统称为县级）工作的人员，以及符合本法第三十二条第一款第c、d、e和g项规定的对象，由省级人民政府决定投资该项目，或者委托县级人民政府决定投资该项目。

3. 选择公务用房建设项目投资主体的规定如下：

a) 总理根据建设部的建议，决定本条第二款第a项规定的项目的投资主体；

b) 国防部长、公安部长决定本条第二款第b项规定的项目的投资主体；

c) 省级人民政府根据省级住房管理部门的建议，决定本条第二款第c项规定的项目的投资主体。

条 29. 建设公务用房的土地

1. 建设公务用房的土地面积在经有权国家机关批准的城市规划中具体确定，依据本法第十六条第一款的规定。

2. 对于中央机关的公务用房，由住房和城乡建设部牵头，与省级人民政府合作确定该地区建设公务用房的土地面积，但不包括本条第三款规定的情况。省级人民政府负责根据住房和城乡建设部的要求安排土地面积用于建设公务用房。

3. 对于符合本法第三十二条第一款第d项规定的对象的公务用房，由国防部或公安部牵头，与省级人民政府合作确定建设公务用房的土地面积。

4. 对于地方公务用房，省级人民政府负责在制定和批准本法第十六条第一款规定的城市规划时，安排建设公务用房的土地面积。

国家不对按照本条规定用于建设公务用房的土地征收土地使用费。

条 30. 购买或租赁商业住房作为公务用房

1. 在地方有符合本法第三十一条规定的类型和标准的商业住房项目的情况下，有权机关可以根据本法第二十八条第二款的规定决定购买或租赁这些住房作为公务用房。

2. 购买商业住房作为公务用房必须编制成项目，并由有权机关根据本法第二十八条第二款的规定批准。

3. 购买商业住房作为公务用房的价格由投资决策人根据市场价格参考和评估机构在购买时间点的评估结果决定。

4. 如果没有足够的公务用房可供租赁，则有权机关根据本法第二十八条第二款的规定决定租赁商业住房作为公务用房。

5. 中央财政提供资金用于为中央机关人员（包括国防部和公安部的人员）购买或租赁商业住房作为公务用房。地方财政提供资金用于为地方机关人员购买或租赁商业住房作为公务用房。

条31. 公务用房类型和公务用房面积标准

1. 公务用房包括单体住宅和公寓，根据不同的使用对象设定不同的面积标准。

2. 公务用房的面积标准由国务院总理规定，并根据建设部的建议适时调整以适应不同阶段的需求。

条32. 租赁公务用房的对象和条件

1. 租赁公务用房的对象包括：

a) 在担任职务期间需要居住在公务用房的党、国家领导人员；

b) 被调派或轮换到中央机关担任副部长及以上职务的党、国家机关和社会政治组织工作人员，以及被调派或轮换到地方担任县（市）长、局长及以上职务的工作人员，但不包括本款第a项规定的人员；

c) 被调派或轮换到偏远、贫困地区、边境和海岛地区工作的党、国家机关和社会政治组织工作人员，但不包括本款第b项规定的人员；

d) 根据国防和安全需求被调派或轮换的人民武装力量军官和专业军人，但法律规定必须住在部队营房的除外；

đ) 到农村、偏远、贫困地区、边境和海岛地区工作的教师；

e) 到农村、偏远、贫困地区、边境和海岛地区工作的医生和卫生工作者；

g) 按照科学技术法的规定，负责承担国家级特别重要科技任务的科学家。

2. 租赁公务用房的条件如下：

a) 对于本条第1款第a项规定的对象，应按照安全要求安排公务用房；

b) 对于本条第1款第b、c、d、đ、e和g项规定的对象，须符合以下条件：尚未拥有自有住房，或者未在工作地购买、租赁或租购保障性住房；或者虽已在工作地拥有自有住房，但家庭人均住房面积低于政府根据不同时期和地区规定的最低住房面积标准。

条33. 确定公务用房租金额度的原则

1. 准确计算并收取实施公务用房管理运行、维护和租赁管理所需的全部必要费用。

2. 不收取公务用房建设用地费，也不计算公务用房建设投资成本或购买商业住房作为公务用房的成本。

3. 公务用房租金额度由本法第八十一条第二款授权的机构确定，并根据不同时期进行审查和调整。

4. 如果租赁商业住房作为公务用房，则公务用房承租人支付的租金应低于政府规定的商业住房租金。

条 34. 承租公务用房的权利和义务

1. 承租公务用房的人员享有下列权利：

a) 按照租赁房屋合同约定接收房屋及附属设施；

b) 在任职期间使用房屋及其附属设施供本人及家庭成员居住；

c) 如非因自身原因导致房屋损坏，可要求管理单位及时维修；

d) 租赁期满后如仍符合本法规定的承租条件，可以续签公务用房租赁合同；

đ) 根据法律规定和租赁合同约定行使其他关于房屋的权利。

2. 承租公务用房的人员承担下列义务：

a) 将房屋用于居住，并满足本人及家庭成员的生活需求；

b) 负责保管房屋及其附属财产；未经许可不得擅自改造、修缮或拆除公务用房；若为公寓，则还需遵守有关公寓管理的规定；

c) 不得将房屋转租、出借或委托他人管理；

d) 按照与出租方签订的租赁合同支付租金及其他生活费用；

đ) 当不再符合承租条件或不再需要承租公务用房时，在收到住房管理部门的通知后90天内将房屋归还国家；

e) 遵守有权机关作出的强制收回房屋的决定；

g) 履行其他法律规定和租赁合同约定的关于房屋的义务。

第四节

房屋建设以服务安置为目的

条 35. 安置用房建设的原则

1. 对于在特大城市、一级和二级城市内部区域因建设其他工程而收回土地和拆迁房屋的情况，国家应通过使用商业住宅或社会住宅项目中的房屋来提前安排安置，除非适用本法第三十六条第四款的规定。

2. 对于不在上述第一款规定区域内，但有商业住宅或社会住宅项目的地区，国家应使用这些房屋进行安置；如果没有商业住宅或社会住宅，则国家应在收回土地和拆迁房屋之前建设安置用房，除非适用本法第三十六条第四款的规定。

3. 对于因建设商业住宅项目而收回土地和拆迁房屋，且被拆迁人需要原地安置的情况，项目开发商必须优先在该项目中提供商业住宅以供安置。

4. 对于因建设工业园区基础设施而收回土地和拆迁房屋，且被拆迁人需要安置的情况，项目开发商必须在规划用于工业园区工作人员居住的区域内建设安置用房，或者在其他地方提供安置用房。

5. 如果需要建设安置用房，则必须按照项目进行；对于农村地区，安置用房建设项目应包括为被安置人员提供生产用地的内容。

6. 安置用房必须具备详细规划和设计文件批准的技术基础设施和社会基础设施，并遵守本法第十四条的规定。

第三十六条 用于安置的住房安排形式

一、购买根据项目建造的商品房，用于出租、出售或租购给被安置人员。

二、使用根据项目建造的社会住房，用于出租、出售或租购给被安置人员。

三、国家直接投资建设住房，使用国家预算资金、国家公债、债券、官方发展援助资金、优惠贷款和国家投资信贷资金，在规划批准的土地面积上建设用于安置的住房，并将其出租、出售或租购给被安置人员。或者以建设-移交合同的形式在确定的土地面积上建设用于安置的住房。

四、家庭和个人可以支付费用自行选择购买或租赁商品房作为安置住房，或者由国家分配土地供其按照批准的规划自建住房。

第三十七条 用于安置的住房建设用地

一、用于安置的住房建设用地的安排必须遵守本法第三十五条规定的准则以及土地法律法规的规定。

二、用于安置的住房建设用地的具体面积应在有权机关批准的城市规划中规定，详见本法第十六条第一款。

第三十八条 用于安置的住房建设项目及项目投资者的选择

一、用于安置的住房建设项目应按照本法和建筑法律法规的规定进行立项、评估、批准和实施。

二、用于安置的住房建设项目的投资者包括省级人民政府的专业项目管理机构、省级土地开发组织和房地产企业；项目投资者的选择按照本条第三款和第四款的规定执行。

三、对于使用资金或按照本法第三十六条第三款规定的方式进行的用于安置的住房建设项目，省级住房管理部门需向投资决策人报告并决定投资者的选择。

四、对于不属于本法第三十六条第三款规定的用于安置的住房建设项目，投资者的选择权限如下：

（一）对于为国家重点建设项目提供安置住房的情况，由总理决定投资者的选择或授权住房和城乡建设部部长决定投资者的选择；

（二）对于不属于上述（一）情况的其他建设项目，由省级人民政府决定投资者的选择。

第三十九条 安置用住房类型及面积标准

一、在城市地区，用于安置的住房必须符合以下标准：

（一）是符合详细城市规划和地方住房发展计划的公寓或独立住宅，该计划已获批准；

（二）如果是公寓，则必须设计和建设成封闭式，符合建设标准和规范。在设计用于安置的住房时，投资者可以根据每个项目的实际情况安排部分面积用于商业活动；

（三）如果是独立住宅，则必须按照详细城市规划和经批准的设计进行建设，遵循本法第二十条规定的住房建筑原则，并确保符合土地法律法规规定的最低居住用地面积限制。

二、在农村地区，用于安置的住房设计和建设必须包括居住面积和辅助设施，这些设施与住房相连，服务于生活和生产活动，遵循本法第二十条规定的住房建筑原则，并确保符合土地法律法规规定的最低居住用地面积限制。

条40. 管理用于安置的住宅质量

1. 在项目中的住宅和建设工程只有在满足设计要求和建设标准、规范的情况下才能验收。项目投资者不得在主管部门批准安置方案后更改用于安置的住宅面积和辅助设施（如有）的设计。

2. 只有在住宅按照法律规定完成验收后，才能向被安置人员分配住宅。

3. 下列组织和个人对用于安置的住宅质量负责：

a) 建设用于安置的住宅项目的投资者；

b) 与投资者签订建设-移交合同以建设用于安置的住宅的国家机关；

c) 将商业住宅或社会住宅用于安置的建设项目投资者。

4. 省级住房管理部门负责指导和监督辖区内用于安置的住宅质量管理。

条41. 购买商业住宅和使用社会住宅以服务安置

1. 对于购买商业住宅以服务安置的情况，负责安置的单位应与项目投资者签订买卖合同或订购合同以购买商业住宅供被安置人员使用，具体如下：

a) 如果负责安置的单位与投资者签订买卖住宅合同，则被安置人员需与该单位签订买卖、租赁或租购住宅合同；

b) 如果负责安置的单位与投资者签订订购住宅合同，则被安置人员直接与投资者签订买卖住宅合同，基于订购合同中已商定的内容；

c) 商业住宅建设项目投资者负责为在本款a项和b项规定下的购房者、租购者办理产权证书手续，除非购房者、租购者自愿办理。

2. 对于使用社会住宅进行安置的情况，被安置人员应根据本法的规定执行租赁、租购或购买社会住宅。

3. 国务院详细规定投资建设、购买商业住宅或使用社会住宅作为安置住宅的要求，包括房屋类型和面积标准、安置对象和条件、交房程序和手续以及安置住宅的管理和使用。

节5： 家庭和个人住宅发展

条42. 农村家庭和个人住宅发展的要求

1. 必须符合农村居民点建设规划，连接居住区基础设施系统，并确保卫生和环境要求。

2. 新建或改造现有住宅时，必须结合保护和传承传统建筑风格，适应各地区的风俗习惯和生产条件。

3. 家庭和个人只能在其合法居住用地范围内建造住宅。

4. 如在项目内建造住宅，必须符合已批准的项目详细规划。对于需要建设许可证和设计文件的地区，必须遵守批准的建设许可证和设计文件内容。

5. 省级人民政府考虑并支持从预算中部分或全部资助家庭和个人在需要保护艺术、文化和历史价值的区域内的住宅保护、维护和改造费用。

条43. 户家庭、个人在城市地区发展住宅的要求

1. 必须合法拥有居住用地使用权，有住宅并按照建设法律的规定进行改造或重建。

2. 建设或改造现有住宅必须符合详细建设规划和城市设计。对于需要建设许可证的住宅，必须按照建设许可证进行建设。

3. 建设住宅必须确保与区域公共基础设施系统连接，并满足卫生、环境、建筑风格要求，不得影响相邻工程。

条44. 户家庭、个人发展住宅的土地

1. 合法拥有的户家庭、个人居住用地或者从其他组织、户家庭、个人租赁或借用的用于建设住宅的土地。

2. 国家根据土地法律的规定分配给建设住宅的土地。

3. 因土地被收回而由国家根据土地法律的规定给予补偿的土地。

条45. 户家庭、个人发展住宅的方式

1. 农村地区的户家庭、个人实施以下方式建设住宅：

a) 自行组织建设或雇用其他组织、个人建设或接受其他组织、个人帮助建设住宅；

b) 协助相互建设住宅。

2. 城市地区的户家庭、个人实施以下方式建设住宅：

a) 自行组织建设或雇用其他组织、个人建设或接受其他组织、个人帮助建设住宅；

b) 雇用具有建设活动能力的单位或个人进行建设，对于法律规定必须由具有建设能力的单位或个人实施的情况；

c) 参与城镇改造和整治，其中包括住宅。

条46. 户家庭、个人住宅的标准和质量

1. 住宅必须建在符合土地法律规定的面积条件的居住地块上。

2. 城市地区的户家庭、个人必须按照建设法律的规定进行建设或改造住宅，并自行承担住宅质量责任。

在获得许可建造两层及以上住宅，每层设计和建造两个或以上封闭式单元，每个单元符合最低建筑面积标准，且符合本法规定的共有部分和专有部分面积比例的情况下，国家承认对每个单元的所有权。

3. 独立住宅的使用期限依据建筑物等级和实际状况确定。

当住宅严重损坏，存在倒塌风险，不安全时，应按照本法第六章第四节的规定拆除。

条47. 户家庭、个人在发展住宅中的责任

1. 必须遵守改造和建设住宅的程序和手续，按照建设法律的规定执行。

2. 必须在改造和建设住宅过程中遵守保持卫生和环境的规定。

3. 必须确保在建设或改造住宅过程中相邻住户的人身和财产安全；造成损失的，应当依法赔偿。

4. 如果户家庭、个人投资建设住宅用于出租、出售或购买，则还必须遵守本法第八章的规定。

5. 按照法律规定，在改造和建设住宅过程中履行其他责任。

第四十八条 家庭户和个人合作帮助建设住房或改造整治城市

一、家庭户和个人合作通过提供资金、劳动力、材料和劳动来帮助建设住房或改造整治城市，包括住房。

二、合作小组成员必须就出资方式、劳动力、材料、实施时间、各成员的权利义务以及执行合作小组协议达成一致。

第四章 实施细则

社会住房政策

节 1

总则

第四十九条 社会住房支持政策的对象

符合法律第四十一条规定的条件的下列对象可以享受社会住房支持政策：

一、根据法律规定享有革命功臣优待的人；

二、农村地区的贫困家庭和低收入家庭；

三、位于经常遭受自然灾害和气候变化影响区域的农村家庭；

四、城市地区的低收入个人、贫困家庭和低收入家庭；

五、在工业区内和区外企业工作的劳动者；

六、按照法律规定属于公安部队和人民军队的军官、士官、专业技术人员、专职人员和工人；

七、按照法律规定属于干部、公务员和职员；

八、按照本法第八十一条第五款规定退还公有住房的对象；

九、公立寄宿制民族学校的学生；高等院校、职业学院、职业学校的在校学生，在学习期间使用住房；

十、因土地被收回并需拆除住房而未获得国家补偿住房或土地的家庭和个人。

第五十条 社会住房支持政策的实施形式

一、为第四十九条第一款、第四款、第五款、第六款、第七款和第十款规定对象提供租赁、租赁购买或出售社会住房的支持；对于第四十九条第九款规定对象仅可租赁社会住房。

二、通过住房目标计划为第四十九条第一款、第二款和第三款规定对象新建或改造维修住房提供支持。

三、向第四十九条第一款、第二款和第三款规定对象提供免征或减征土地使用费的土地或赠与住房。

四、通过国家政策性银行或国家指定的金融机构为第四十九条第一款、第四款、第五款、第六款和第七款规定对象提供优惠贷款以新建或改造维修住房。

第五十一条 获得社会住房支持政策的条件

一、对于第五十条第一款规定的情况，须满足以下住房、居住地和收入条件：

（一）没有自有住房，未购买、租赁或租赁购买社会住房，未享受任何形式的住房或土地支持；或者虽有自有住房但人均住房面积低于政府根据不同时期和地区规定的最低标准；

（二）须在有社会住房的地方登记常住户口；如无常住户口，则须在该地方登记暂住一年以上，但第四十九条第九款规定的情况除外；

（三）对于第四十九条第四款、第五款、第六款和第七款规定对象，须符合不缴纳个人所得税的规定；如果是贫困或低收入家庭，则须符合政府总理规定的贫困或低收入标准。对于第四十九条第一款、第八款、第九款和第十款规定对象，不要求满足本款规定的收入条件。

二、对于第五十条第二款和第三款规定的情况，须满足相应住房目标计划批准决定中规定的条件。

三、对于第五十条第四款规定的情况，须满足以下住房、居住地条件：

（一）有土地但无住房或有住房但住房损坏严重；

（二）须在需要新建或改造维修住房的土地和住房所在地登记常住户口。

条 52. 实施住房社会保障政策的原则

1. 实施住房社会保障政策必须遵守以下原则：

a) 国家、社区、宗族和受助对象在实施政策过程中应相互结合；

b) 确保公开透明，接受有权机关和社区的严格检查监督；

c) 确保符合本法规定的受助对象和条件；

d) 同一对象享受多种不同支持政策时，只享受最高级别的支持政策；对于标准和条件相同的情况，残疾人和女性优先获得支持；

e) 对于一个家庭中有多个受助对象享受多种支持政策的情况，仅对该家庭适用一种支持政策。

2. 县级人民政府负责组织执行和支持政策的实施，并对辖区内住房社会保障政策的执行情况进行检查和监察。

节

 社会住房的发展和管理政策

用于出租、租购、出售

条 53. 社会住房的发展形式

1. 国家使用国家预算资金、国债、债券、官方发展援助资金、优惠贷款、国家投资信贷资金或通过建设-转让合同方式，在规定可用于建设社会住房的土地面积上进行建设，以供出租、租购。

2. 企业、合作社自筹资金建设社会住房，用于出租、租购、出售或购买住房供单位员工租赁，但需按照本法第五十八条和第五十九条的规定享受国家优惠政策。

3. 家庭和个人自筹资金在其合法居住用地范围内建设社会住房，用于出租、租购、出售，但需按照本法第五十八条的规定享受国家优惠政策。

条 54. 投资建设社会住房项目的条件

1. 符合本法第十九条的规定；对于未列入已批准的住房发展规划中的社会住房建设项目，省级人民政府须在决定投资建设前征求同级人民代表大会的意见。

2. 省级人民政府应当规划专门区域设立项目，投资建设用于出租的社会住房。

3. 对于不属于本条第二款规定范围内的社会住房建设项目，投资者必须将项目中至少20%的社会住房面积用于出租；投资者可按照本法第五十八条第一款的规定，享受建设用于出租的社会住房的优惠政策，并可在出租五年后按社会住房销售规定向承租人出售这些住房。

4. 社会住房投资项目必须由有权机关对其质量、面积标准、租金、租购价、售价以及受助对象的审查过程进行管理和监督。

条55. 社会住房的类型和面积标准

1. 是符合国家有关机关批准的详细建设规划的公寓或独立住宅。

2. 若为独立住宅，则必须按照建设标准、规范和社会住房面积标准进行设计和建造。

3. 若为公寓，则单元房必须按照封闭式设计和建造，确保符合建设标准、规范和社会住房面积标准。

条56. 建设社会住房的土地

1. 在批准城市规划、农村建设规划、工业区建设规划、研究培训区建设规划时，有权批准规划的人民政府负责确定用于建设社会住房的土地面积。

2. 土地面积及用于发展社会住房区域的信息必须在省级人民政府和省级房屋管理部门的官方网站上公开发布。

3. 用于发展社会住房的土地包括：

a) 国家分配用于租赁、租购、出售的社会住房建设土地；

b) 国家出租用于租赁社会住房的土地；

c) 根据本法第十五条第二款规定，在商业住房建设项目中开发商必须预留用于建设社会住房的土地面积；

d) 合法使用的组织、家庭和个人用于建设社会住房的土地。

条57. 社会住房建设项目投资主体

1. 对于使用本法第五十三条第一款规定的资金或形式投资的社会住房项目，若资金来源为中央，则由住房和城乡建设部报告有决策权的人决定投资主体；若资金来源为地方，则由省级房屋管理部门报告有决策权的人决定投资主体。

2. 对于不使用本法第五十三条第一款规定的资金或形式投资的社会住房项目，省级房屋管理部门应向省级人民政府报告并按以下方式选择投资主体：

a) 若国家分配或出租土地用于建设社会住房，并且有两个或两个以上投资者申请成为投资主体，则通过招标方式选择投资主体；只有一个投资者申请成为投资主体，则直接指定该投资者为投资主体；

b) 若根据本法第十六条第二款规定，必须在商业住房建设项目中预留土地用于建设社会住房，则由商业住房项目的开发商负责直接投资建设社会住房，除非国家将这部分土地分配给其他组织进行社会住房建设；

c) 若企业或合作社合法拥有土地使用权，符合住房建设规划，具备投资主体资格并且有意愿建设社会住房，则该企业或合作社可以被指定为社会住房建设项目的投资主体；

d) 若为了安置工业园区内的工人而建设社会住房，则由工业园区基础设施开发企业、工业园区内生产企业或具有房地产经营职能的企业被国家指定为社会住房建设项目的投资主体。

3. 对于希望在其合法使用的土地上投资建设社会住房的家庭或个人，他们应当自行实施社会住房的投资建设。

4. 本条第一款、第二款和第三款规定的社会住房建设投资主体，有责任按照本法的规定建设社会住房。

条58 社会住房建设项目投资商优惠

1. 企业、合作社以非法律规定第53条第1款的资金或形式参与社会住房建设，用于出租、出售的，享受以下优惠：

a) 免交土地使用费和土地租赁费，对于国家分配或租赁的土地面积，用于社会住房建设；

b) 按照税收法律法规的规定免征或减征增值税和企业所得税；用于出租的社会住房建设比用于出售的社会住房建设享有更多的增值税和企业所得税减免；

c) 可从政策性银行或正在越南运营的金融机构获得优惠贷款；用于出租的社会住房建设可获得更低利率和更长贷款期限的贷款；

d) 省级人民政府可全额或部分资助项目范围内社会住房建设基础设施技术系统的投资费用；用于出租的社会住房建设可获得全部费用资助；

e) 法律规定的其他优惠；

2. 家庭和个人自筹资金建设社会住房用于出租、出售，在满足以下要求时，可享受本条第1款规定的优惠：

a) 按照有权机关批准的规划进行住房建设，并确保与该区域住房基础设施连接；

b) 住房符合建设标准和规范以及社会住房面积标准；

c) 住房售价、租金、租售价格在省级人民政府发布的框架内确定；

条59 组织为职工自行解决住房问题的优惠

1. 工业和服务生产企业的企业、合作社自行购买或租赁住房供职工居住，不收取租金或收取不超过省级人民政府发布的社会住房租金的租金，则购买或租赁住房的成本可作为合理成本计入生产成本，计算企业所得税；

2. 工业和服务生产企业的企业、合作社自行建设住房供职工居住，不收取租金或收取不超过省级人民政府发布的社会住房租金的租金，则除享受本法第58条第1款规定的优惠外，还可在计算企业所得税时将住房建设成本计入生产成本；

条60 国家投资的社会住房租金、租售价格确定

国家以法律规定第53条第1款的资金或形式投资的社会住房租金、租售价格确定如下：

1. 出租住房的情况下，租金应包括住房维护费用；在租赁合同签订之日起至少20年内收回住房建设投资成本的费用；对学生和大学生出租的住房，仅包括管理运行和维护费用，不包括收回住房建设投资成本的费用；

2. 出售住房的情况下，租售价格应包括在租赁合同签订之日起至少5年内收回住房建设投资成本的费用；

3. 不收取社会住房建设土地使用费和土地租赁费；

4. 第81条第2款规定的有权机关规定社会住房租金、租售价格。

第六十一 条 社会住房非由国家投资建设的租金、租购价格和销售价格的确定

一、对于非使用本法第五十三条第一款规定资金或形式建设的社会住房，其租金、租购价格和销售价格按以下方式确定：

（一）社会住房的租金由投资者根据维持住房维修费用；收回住房建设投资成本、贷款利息（如有）、政府规定的标准利润，并不包括本法第五十八条第一款规定的国家优惠措施来确定；

（二）社会住房的租购价格按照本款第（一）项的规定确定，但不包括承租人应缴纳的住房维修费用，该费用依据本法第一百零八条第一款的规定；

（三）社会住房的销售价格由项目投资者根据收回住房建设投资成本、贷款利息（如有）、政府规定的标准利润，并不包括本法第五十八条第一款规定的国家优惠措施来确定；

（四）建设社会住房的投资者有责任制定并报告省级人民委员会对社会住房的租金、租购价格和销售价格进行评估，在公布前。

二、对于家庭或个人投资建设的社会住房，投资者自行确定租金、租购价格和销售价格，确保符合本法第五十八条第二款第（三）项的规定。

第六十二条 社会住房出租、租购和销售的原则

一、社会住房的出租、租购和销售必须符合本法的规定；同一时间段内，每个本法第五十条第一款规定的对象只能租赁或租购或购买一套社会住房；对于公立寄宿制学校的学生，则无需支付住房租金和其他服务费用。

二、社会住房租赁合同的最短期限为五年；社会住房租购合同的最短付款期限为五年，自签订租购合同之日起算。

三、社会住房的承租人和租购人在租赁期间不得出售、转租或出借住房；如果承租人和租购人不再需要租赁或租购住房，则终止合同并归还住房。

四、社会住房的租购人和购买人在五年内不得出售住房，自付清租购或购房款项之日起算；若在五年内已付清租购或购房款项且有出售需求，则只能出售给该住房管理单位或出售给符合条件购买社会住房的对象，前提是该单位不以最高不超过同类型、同地点、同时间销售的社会住房价格购买，并且不需要缴纳个人所得税。

五、购买或租购社会住房的对象在五年后可以按照市场机制向有需求的对象出售住房，自付清购房或租购款项并取得产权证书之日起算，需缴纳土地使用费并缴纳法律规定的企业所得税；若出售给符合条件购买社会住房的对象，则只能以最高不超过同类型、同地点、同时间销售的社会住房价格出售，并且不需要缴纳个人所得税。

对于被重新安置的家庭或个人，如果他们租购或购买了社会住房，则可以在五年后按照市场机制向有需求的对象出售住房，自付清购房或租购款项并取得产权证书之日起算，需缴纳土地使用费给国家并缴纳法律规定的企业所得税。

六、任何不符合本法规定的社会住房出租、租购和销售行为，其租赁、租购和买卖合同均无法律效力，承租人、租购人和购买人必须将住房交还给社会住房管理单位；如不交还住房，则由省级人民政府组织强制收回。

租金和购房款的处理依照民事法律规定执行；社会住房租购款的处理依照本法第一百三十五条的规定执行。

条63. 出售、出租、出售并出租社会住房

1. 社会住房建设项目投资主体可选择预售社会住房或出售现有社会住房的形式。

2. 预售未来形成的社会住房必须遵守以下条件：

a) 已有投资项目建设计划文件，房屋技术设计已获批准，并且如果需要，则已有建筑许可证；

b) 房屋地基建设已完成，符合法律规定；完成区域内房屋销售和租赁的交通系统、供水排水系统、生活用电和公共照明系统的建设投资，按照详细规划、设计文件和项目进度计划进行；对于投资方抵押该房屋的情况，除经购买者、租赁者和接受抵押方同意外，应解除抵押；

c) 省级房屋管理部门已发出关于房屋满足销售条件的通知，但不包括由国家使用本法第53条第1款规定的资金投资的社会住房。

3. 出售现有社会住房必须遵守以下条件：

a) 准备出租、出售的区域已完成基础设施和技术设施以及社会工程项目的建设投资，按照详细规划、设计文件和项目进度计划进行；如果投资方抵押了该房屋，则在出售或租赁之前必须解除抵押，除非得到购买者、租赁者和接受抵押方的同意；

b) 省级房屋管理部门已发出关于房屋满足销售、租赁和租赁销售条件的通知，但不包括由国家使用本法第53条第1款规定的资金投资的社会住房；

c) 房屋满足本法第118条第1款b项和c项规定的要求。

4. 社会住房建设项目投资主体不得签订未来社会住房租赁合同；如果房屋满足本条第2款a项和b项规定的要求，则投资主体仅能签订租赁定金合同并收取最多相当于12个月租金的定金；租赁定金合同必须确保符合社会住房租赁对象和条件的规定。在房屋满足本条第3款规定条件后，投资主体可以与已签订定金合同的人签订租赁合同。

5. 本条规定的购房者预付款应在买卖合同中约定，与建筑工程完成比例和项目实施进度相符，但在交房前购房者的预付款总额不得超过所购住房价值的70%，并且在购房者获得该住房产权证书前不超过所购住房价值的95%。

6. 政府将详细规定证明享受社会住房政策对象和条件的文件，社会住房建设投资、购买商业住房作为社会住房的类型和面积标准，为建设用于出租的社会住房而减少税收和信贷优惠的具体事项，以及社会住房的出租、出售并出租、管理和使用。

条64. 社会住房的管理与使用

1. 对于由本法第五十三条第一款规定的资金或形式投资的社会住房，社会住房管理部门决定选择运营单位；如果有两个或两个以上单位申请参与，则按照招标原则进行选择。

2. 对于不由本法第五十三条第一款规定的资金或形式投资建设的社会住房，其运营管理规定如下：

a) 社会住房用于出租的，由投资者自行组织运营管理，或者根据本法的规定，将运营管理委托给有能力的单位；

b) 社会住房用于出售租赁权的，在租赁期内，投资者根据本款第a项规定进行运营管理；在承租人支付完购买租金后，运营管理按照本款第c项规定执行；

c) 社会住房用于出售的，如果是单户住宅，由购房者自行进行运营管理；如果是公寓，则必须遵守本法规定的公寓运营管理规定。

3. 社会住房的运营管理活动享受公共服务优惠机制。

4. 社会住房的运营管理单位有权在不违反法律规定的情况下，在社会住房区内经营其他服务以降低住房运营管理费用。

节 3

社会住房政策对家庭和个人自建或改造、修缮用于居住的

 情况

条65. 对家庭和个人自建或改造、修缮用于居住的支持性住房政策

1. 国家通过住房目标计划支持第四十九条第一、二、三款规定的家庭和个人自建或改造、修缮用于居住的住房。

2. 对于本条第一款规定对象的支持性住房政策实施如下：

a) 从国家预算中提供部分资金支持；

b) 提供优惠贷款支持，由政策性银行提供；

c) 支持农村地区住房区域基础设施建设；

d) 对尚未拥有住房用地的家庭和个人，提供免征或减征土地使用费的支持；

e) 对于即使获得本款第a项和第b项规定的支持仍无法改善住房条件的对象，提供住房赠予支持；

3. 国家通过政策性银行或国家指定的金融机构为第四十九条第一、四、五、六、七款规定的家庭和个人提供优惠贷款，以支持他们自建或改造、修缮用于居住的住房。

条66. 对家庭和个人自建或改造、修缮用于居住的支持性住房政策实施方式

1. 家庭和个人自行组织建设或改造、修缮住房。

2. 国家为残疾人和孤寡老人等无力自行建设或改造、修缮住房的情况组织建设或改造住房。

第五章

住房发展的财政支持

条 67. 各项资金用于住房发展

1. 组织、家庭和个人的资金。

2. 从政策性银行、信贷机构和正在越南运营的金融机构获得的贷款资金。

3. 根据本法规定购买、租购和预付租金的资金。

4. 通过出资、投资合作、商业合作、合资和联营形式筹集的资金。

5. 国家提供的资金，包括中央和地方资金，以支持符合社会政策对象的住房，并通过建设公共租赁住房来实现。

6. 从国外和其他合法来源筹集的资金。

条 68. 发展住房资金筹集原则

1. 筹资方式必须符合本法规定的每种类型住房的要求。不符合规定形式和条件的筹资行为不具有法律效力。

2. 筹集资金的组织和个人必须符合法律规定的要求。

3. 确保公开透明；保护组织和个人在住房发展中的合法权益。

4. 组织和个人必须将筹集的资金用于指定的住房发展目标，不得用于其他项目或目的。

5. 用于住房发展和实施公共住房政策的资金必须按照本法及相关法律法规进行管理，并遵守各方协议。

6. 政府详细规定了不同类型住房发展的筹资方式、内容、条件和形式。

条 69. 商业住房发展资金

1. 投资者拥有的资金。

2. 通过出资、投资合作、商业合作、合资和联营形式筹集的资金。

3. 根据未来房屋买卖、租赁和租购合同支付的购买、租购和预付租金的资金。

4. 从正在越南运营的金融机构获得的贷款资金。

条 70. 实施公共住房政策的资金

1. 投资者的资金或通过出资、投资合作、商业合作、合资和联营形式筹集的资金。

2. 符合公共住房支持政策对象的资金。

3. 根据本法第53条第1款规定的国家投资资金。

4. 直接由国家提供给享受公共住房政策对象的资金；通过政策性银行和国家指定的金融机构提供的优惠贷款资金。

5. 来自基金和其他合法来源的支持资金。

条 71. 公务员住房发展资金

1. 包括中央和地方预算在内的国家财政资金。

2. 法律规定的其他资金来源。

条 72. 用于安置房发展的资金

1. 投资者的资金或通过出资、投资合作、商业合作、合资和联营形式筹集的资金。

2. 根据本法第36条第3款规定的国家投资资金。

3. 土地发展基金的资金。

4. 根据法律规定实施土地征用补偿和安置资金。

5. 从其他合法来源筹集的资金。

条 73. 家庭和个人住房发展资金

1. 家庭和个人的资金。

2. 家庭和个人之间的合作资金；宗族和社区的支持资金。

3. 从在越南运营的金融机构贷款的资金。

4. 国家对符合本法第六十五条规定的社会住房支持政策情况提供的支持资金。

5. 其他合法来源的支持资金。

条 74. 通过国家开发银行优惠贷款发展社会住房

1. 国家通过向国家开发银行提供财政拨款，以低利率和长期贷款期限的方式提供优惠贷款支持，用于实施住房目标计划和社会住房建设。

2. 国家开发银行可以吸收有购买或租赁社会住房需求的家庭和个人的定期存款，并以优惠利率和长期贷款期限向这些对象发放贷款，但需满足一定的存款期限。

3. 国家开发银行必须设立专门账户来管理和使用根据本条第一款和第二款规定的目的的资金。

4. 住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部负责参与管理并监督本条第一款和第二款规定的资金使用。

五、政府将详细规定本条内容。

第六章

房屋管理与使用

节 1

房屋管理与使用的通用规定

条 75. 房屋管理与使用的内容

1. 建立、保存和管理房屋档案。

2. 房屋保险。

3. 管理和使用具有艺术、文化和历史价值的房屋。

4. 管理和使用国有房屋。

5. 房屋保修、维护、改造和拆除。

条 76. 建立房屋档案

1. 房屋所有权人或者尚未确定所有权人的房屋使用者，以及被委托管理国有房屋的组织，应当按照本条第二款和本法第七十七条的规定建立并保存房屋档案。

2. 房屋档案应包括以下内容：

a) 对于2006年7月1日前在城市和农村建造的房屋，必须有合法建造房屋的证明文件，或者按照法律规定填写房屋信息登记表；

b) 对于2006年7月1日后在城市建造的房屋，房屋档案应包括合法建造房屋的证明文件；设计单位、施工单位的确认文件，设计图纸，房屋平面图，竣工验收文件（如有）；

c) 对于2006年7月1日后在农村建造的房屋，房屋档案应包括合法建造房屋的证明文件和设计图纸，房屋平面图（如有）；

d) 对于按项目建造的房屋，房屋档案应包括建设项目投资建房文件和竣工验收文件。

条 77. 保存和管理房屋档案

1. 组织和个人保存房屋档案的规定如下：

a) 房屋所有权人或者尚未确定所有权人的房屋使用者，以及被委托管理国有房屋的组织，应当保存房屋档案；

b) 县级房屋管理部门负责保存辖区内家庭和个人、海外定居的中国公民的房屋档案；

c) 省级房屋管理部门负责保存辖区内国内组织、外国组织、外籍个人和建设项目投资建房的房屋档案。

2. 负责办理产权证书的国家机关在办理相关手续时，应当向同级房屋管理部门提供本法第七十六条第二款规定的房屋信息，以便建立房屋档案。

省级人民政府负责规定负责办理产权证书的机关与当地房屋管理部门之间提供房屋信息的合作机制，确保房屋和土地信息的一致性。

条78. 房屋保险

1. 国家鼓励房屋所有权人购买房屋保险。对于属于消防法规定的火灾、爆炸危险场所目录中的房屋，该房屋的所有权人必须购买强制火灾、爆炸保险。

2. 房屋保险的形式、缴纳金额和保险期限按照保险业法和消防法的规定执行。

条79. 艺术、文化和历史价值房屋的管理与使用

1. 具有艺术、文化和历史价值的房屋包括未区分所有权形式的老别墅，具体如下：

a) 经有权国家机关评定为国家级或省级历史文化遗迹的房屋；

b) 不符合本款第a点规定但列入省人民委员会根据本条第2款规定有权机关建议批准的名录中的房屋。

2. 省人民委员会应成立由省级建筑、建设、文化部门代表、相关行业协会和专家组成的委员会，以确定具有艺术、文化和历史价值的房屋的标准和名录，并予以批准。

3. 对于本条第1款规定的房屋的管理与使用，应当依照本法和文化遗产法的规定进行；如属国有，则还须依照本章第二节的规定执行。

4. 用于实施对本条第1款规定范围内的房屋以及国有房屋的管理和保护、维护、改造的资金由国家预算拨付。

对于本条第1款规定范围内的非国有房屋，省人民委员会可根据地方具体情况决定是否部分或全部资助房屋所有权人进行管理和保护、维护、改造。

节

国有房屋的管理与使用

条80. 国有房屋类型

1. 由国家投资建设或用国家财政资金购买并依法确认为国有的公务房屋。

2. 由国家投资或按本法第三十六条第3款规定的方式投资用于安置的房屋。

3. 由国家投资或按本法第五十三条第1款规定的方式投资的社会保障性住房。

4. 由国家财政资金投资建设或来源于国家财政资金且依法确认为国有并出租给家庭或个人使用的旧房。

条81. 国有房屋的管理与使用

1. 国有房屋必须按规定用途有效使用，避免浪费；出售、出租、租售、收回国有房屋及管理、使用国有房屋必须遵守本法的规定。

2. 下列机构是国有房屋所有人的代表并负责管理国有房屋：

a) 住房和城乡建设部负责中央财政资金投资的公务和社会保障性住房的管理；国防和公安部门负责其投资的房屋的管理；

b) 省级人民政府负责地方财政资金投资的房屋和分配给其管理的房屋的管理。

国有房屋的运营管理活动由具备房屋运营管理职能的企业或合作社实施，并享受公共服务优惠机制。国有房屋运营管理者的选择由本条第2款规定的有权机关决定。

5. 对于公务房屋只能用于出租，对于社会保障性住房则用于出租或租售；如果不再需要使用或需搬迁到其他地点而无需拆除或重建其他社会保障性住房时，住房和城乡建设部负责审核并向总理报告，以决定功能转换和租赁或销售的管理。

6. 租赁公务房屋的人在不再符合租赁条件、迁往他处或违反房屋管理使用规定而被收回的情况下，必须将公务房屋归还给国家。

归还公务房屋的人如不属于因违反本法第八十四条第1款第a、e和h项规定而被收回房屋的情况，并且在归还公务房屋后没有居住地，则直接管理、使用该人的机关或组织应与该人所在地的省人民委员会根据具体情况合作解决租赁、租售、购买社会保障性住房或分配土地供其建房的问题。

7. 政府详细规定房屋租赁、租售、销售事项，减免租金的规定以及国有房屋的管理和使用。

条 82. 对象、租赁、租购、购买国家所有住宅的对象和条件

1. 对象、租赁、租购、购买国家所有住宅的对象规定如下：

a) 第三十二条第一款和第四十九条第九款规定的对象仅可租赁住宅；

b) 第四十九条第一款、第四款、第五款、第六款、第七款、第八款和第十款规定的对象可以考虑解决租赁或租购社会住宅；

c) 第四十九条第十款规定的对象，如果尚未租赁、租购或购买社会住宅，则可以解决租赁或租购住宅以服务安置；

d) 正在实际使用旧住宅的第四十八条第四款规定的对象可以解决租赁或购买该住宅。

2. 租赁、租购、购买国家所有住宅的条件规定如下：

a) 被租赁公务住宅的对象必须符合第三十二条第二款规定的条件；

b) 被租赁或租购社会住宅的对象必须符合第五十一条第一款规定的条件；如果是第四十九条第十款规定的对象，则还必须属于未被安排住宅或土地安置的范围；

c) 被租赁或租购、购买以服务安置的住宅的对象必须属于被收回土地、拆除住宅的决定机关有权决定的范围内，并且尚未租赁、租购或购买社会住宅；

d) 被租赁或购买旧住宅的对象必须正在实际使用该住宅并且有租赁或购买该住宅的需求。

条 83. 出租、租购、出售国家所有住宅

1. 出租、租购、出售国家所有住宅必须公开透明；除须遵守第八十二条、第八十四条以及本法第八章关于买卖、租赁、租购住宅的规定外，还须执行以下规定：

a) 在租赁公务住宅的情况下，须执行本法第三十三条的规定；

b) 在出租、租购、出售用于安置的住宅的情况下，须执行本法第三十五条和第四十一条的规定；

c) 在出租、出售社会住宅的情况下，须执行本法第六十二条和第六十三条的规定；

d) 在出租或出售旧住宅的情况下，该住宅不得有争议或纠纷，并且属于根据法律规定可以出租或出售的范围。

2. 出租、租购、买卖住宅的合同必须包含本法第一百二十一条规定的内容。签订合同的规定如下：

a) 在买卖或租购社会住宅或旧住宅的情况下，合同由买方、租购方与房屋管理机构签订；

b) 在出租、租购或出售用于安置的住宅的情况下，合同由被安置人与负责安置单位签订；

c) 在租赁住宅包括租赁旧住宅、公务住宅、社会住宅的情况下，合同由承租方与房屋管理机构或负责管理运营该住宅的单位签订。

条 84. 收回国家所有住宅

1. 当出现下列情况之一时，可以收回国家所有住宅：

a) 违规权限、对象或条件出租、出售或租购住宅；

b) 合同租赁期限届满而承租方不再需要继续租赁或双方同意终止租赁或租购合同；

c) 承租方或租购方归还已租赁或租购的住宅；

d) 承租方不再符合本法规定的租赁住宅条件；

e) 承租方死亡或法院宣告失踪且无其他共同生活的人；对于公务住宅，当承租人死亡或法院宣告失踪；

f) 承租方或租购方连续三个月以上未缴纳租金且无正当理由；

g) 根据有权机关的决定，需拆除并重建出租或租购的住宅；

h) 承租方或租购方未按合同约定用途使用住宅，擅自改变、出售、转租、出借住宅或将住宅擅自改造、破坏。

2. 按照本条第一款规定应被收回住宅的承租方或租购方必须将住宅交还给负责管理住宅的单位；如不交还，则房屋所有权代表机关决定强制收回；省人民政府负责组织在强制收回决定发布之日起三十日内强制收回该住宅。

节 3

保修、维修、改造住宅

条85. 住宅保修

1. 建筑单位和个人建设住宅必须按照法律规定进行保修；供应住宅设备的单位和个人必须按照制造商规定的期限对设备进行保修。

投资建设住宅用于出售或出租购买的，卖方、出租购买方有责任按照本条第2款和第3款的规定对住宅进行保修。卖方、出租购买方有权要求施工单位和个人、设备供应商根据法律规定履行保修责任。

2. 住宅自竣工验收并投入使用之日起开始保修，保修期限如下：

a) 对于公寓，至少为60个月；

b) 对于独立住宅，至少为24个月。

住宅保修内容包括修复和解决框架、柱子、横梁、地板、墙壁、天花板、屋顶、露台、楼梯、贴面、铺面、抹灰、燃料供应系统、生活用电系统、照明用电系统、蓄水池和生活用水系统、化粪池和污水排放系统、生活垃圾处理等损坏问题，以及在买卖、租赁购买合同中约定的其他内容。对于与住宅相连的其他设备，卖方、出租购买方应按照制造商规定的时间进行保修、更换。

条86. 住宅维护

1. 住宅所有权人负责维护住宅；如未确定所有权人，则管理使用人负责维护该住宅。

2. 住宅维护必须遵守本法和建筑法律法规；对于本法第七十九条第一款规定的住宅，还须遵守有关城市规划、建筑设计和历史文化遗产保护的法律法规。

3. 住宅所有权人和维护单位必须确保维护过程中人员和财产的安全，并保持环境卫生；对于国有住宅，还须遵守本法第九十条的规定。

条87. 住宅改造

1. 住宅所有权人可以对其拥有的住宅进行改造；非所有权人只有在得到所有权人同意的情况下才能进行改造。

2. 住宅改造必须遵守本法和建筑法律法规；如果法律规定需要编制项目计划进行改造，则必须按照批准的项目计划执行。对于国有住宅，其改造还须遵守本法第九十条的规定。

对于本法第七十九条第一款规定的住宅，其改造还须遵守有关城市规划、建筑设计和文化遗产管理的法律法规；如果法律规定需要事先获得主管部门批准，则所有权人和住宅管理部门必须按照主管部门的批准文件执行。

3. 对于本法第七十九条第一款规定的旧别墅，还须遵守以下规定：

a) 不得改变别墅的原始状态；

b) 在未严重损坏且存在倒塌风险之前不得拆除，拆除重建时必须遵循原始建筑风格，使用相同的建筑材料、建筑密度、层数和高度；

c) 不得增加结构以扩大面积或侵占别墅外部空间。

条88. 房屋所有权人在房屋维护、改造中的权利和义务

1. 房屋所有权人在房屋维护、改造中有以下权利：

a) 自行实施或委托组织和个人进行房屋的维护、改造；法律规定必须由具有相应资质的单位或个人实施时，应委托具有相应能力的单位或个人进行维护、改造；

b) 在需要建筑许可证的情况下，要求有权机关颁发建筑许可证，以在符合法律规定条件下进行房屋的维护、改造；

c) 按照法律规定行使其他权利。

2. 房屋所有权人在房屋维护、改造中有以下义务：

a) 遵守有关房屋维护、改造的法律规定；为其他房屋所有权人实施房屋维护、改造提供便利条件；

b) 对造成损害的情况进行赔偿；

c) 履行法律规定的其他义务。

条89. 出租房屋的维护和改造

1. 出租方在承租方同意的情况下可以对房屋进行改造，除非是紧急情况或不可抗力；承租方有责任让出租方能够进行房屋的维护和改造。

2. 如果剩余租赁期不超过租赁合同期限的三分之一，在完成改造后，出租方有权合理调整租金；如果承租方不同意调整租金，则有权单方面终止合同并根据法律规定获得赔偿。

3. 如果承租方因房屋维护或改造需要搬迁，双方应就临时住所和在此期间的租金达成协议；如果承租方自行解决临时住所并提前支付了全部维护或改造期间的租金，则出租方应退还该部分租金。维护或改造期间不计入租赁合同期限。承租方可以在维护或改造完成后继续租赁房屋。

4. 承租方有权要求出租方对房屋进行维护，除非房屋损坏是由承租方造成的；如果出租方不进行维护，承租方可以自行维护，但需至少提前15天书面通知出租方，并在通知中明确维护程度和费用。出租方应向承租方支付维护费用或从租金中逐步扣除。

条90. 国有房屋的维护和改造

1. 房屋的维护和改造须经有权机关批准，并按照本法和建设法律法规执行。

2. 对于正在出租的房屋进行改造，应按照本法第89条的规定执行；如果管理机关书面同意承租方自费进行改造，则改造后的房屋仍属于国有，负责管理该房屋的机构有责任向承租方偿还费用或从租金中逐步扣除。

条91. 维修、改造共有住宅

1. 共有住宅的所有权人有权并有责任按照其所有权份额维修、改造共有住宅；如无法确定每个所有权人的具体份额，则维修、改造的责任由所有所有权人平均分担。维修、改造共有住宅必须得到所有所有权人的同意。

2. 维修、改造共有部分的费用按照每个所有权人的所有权份额进行分配，除非所有权人另有约定。对于有多名所有权人的住宅楼，维修共有部分的费用缴纳方式依照本法第108条的规定执行。

第四节

 拆除住宅

条92. 必须拆除住宅的情形

1. 住宅严重损坏，存在倒塌风险，不能保障使用者安全，并已由省级房屋管理部门或在紧急情况下，为防灾减灾出具质量鉴定结论。

2. 符合本法第110条第2款规定情形的住宅。

3. 因政府决定收回土地而需拆迁的住宅。

4. 在禁止建设区域内或在非居住用地规划上建设的住宅。

5. 根据建设法律法规规定必须拆除的住宅。

条93. 拆除住宅的责任

1. 住宅的所有权人或管理、使用人负责拆除住宅；如因拆迁重建住宅或其他工程，则该工程的投资方负责拆除住宅。

2. 所有权人自行实施拆除，若具备法律规定的能力，或者委托具有建设能力的组织或个人进行拆除。

3. 对于拆除旧住宅楼以改造和新建住宅楼的情况，还需遵守本法第七章第二节的规定。

4. 乡、镇、街道（以下统称乡级人民政府）负责监督和督促辖区内住宅的拆除工作。

条94. 拆除住宅的要求

1. 必须将人员和财产从拆除区域移出。

2. 必须设置警示标志并采取隔离措施与周围区域分开。

3. 确保人员、财产、周边建筑及未被拆除的技术基础设施的安全，并符合法律规定关于卫生和环境的要求。

4. 不得在居民区内从12时至13时以及从22时至次日5时之间进行住宅拆除作业，紧急情况除外。

条95. 强制拆除住宅

1. 如住宅需按本法第92条规定拆除，但所有权人、工程投资方或管理、使用人不自愿执行拆除，则有权机关根据本条第2款规定发布强制拆除决定。

2. 强制拆除决定的发布权限如下：

a) 县级人民政府主席对因收回土地而拆除住宅（本法第92条第3款）、单独住宅（本法第92条第1、4、5款）的情况发布强制拆除决定；

b) 省级人民政府主席对拆除住宅楼（本法第92条第1、2、4、5款）的情况发布强制拆除决定。

3. 县级人民政府负责组织实施强制拆除住宅，依据本条第2款规定的强制拆除决定。

4. 强制拆除住宅的费用规定如下：

a) 住宅所有权人或管理、使用人或工程投资方承担强制拆除费用及相关拆除费用；

b) 若所有权人、管理、使用人或工程投资方不支付上述费用，则有权机关可作出强制执行决定，通过强制执行财产来确保拆除费用的落实。

第九十六条 住宅被拆除时房屋所有权人的住所

一、房屋所有权人应当自行解决住所问题，当住宅被拆除时。

二、因拆除住宅而收回土地的，房屋所有权人的住所问题按照本法和土地管理法律法规关于国家收回土地时的安置房政策予以解决。

三、因拆除旧住宅楼进行改造或重建新住宅楼的，被拆除旧住宅楼的所有权人的住所问题依照本法第一百一十六条的规定处理。

第九十七条 拆除出租中的住宅

一、出租方应当在书面通知承租方至少九十天后实施拆除，除非是紧急情况或者根据行政机关的行政决定进行拆除。

二、因拆除重建住宅且租赁期限尚未届满的情况下，出租方有责任在拆除和重建期间为承租方提供其他住所，除非承租方同意自行解决住所。重建完成后，承租方可以继续租赁直至合同期满，除非承租方不再需要租赁该住宅；如果承租方自行解决住所，则无需支付拆除和重建期间的租金，拆除和重建期间不计入租赁合同期限。

第七章

共有住宅的管理、使用

节 1

 共有住宅的管理、使用和维护

第九十八条 公寓分类

一、公寓根据其价值分为不同等级，以确定在管理和市场交易中的价值。

二、住房和城乡建设部部长规定公寓的分类和确认程序。

第九十九条 公寓使用期限

一、公寓的使用期限依据建设工程等级和省级住房管理部门对公寓质量鉴定结论的规定确定。省级人民政府安排资金用于公寓的质量鉴定。

二、当公寓达到法律规定的设计使用寿命或严重损坏，存在倒塌风险，无法保障使用者安全时，省级住房管理部门必须组织对该公寓的质量鉴定，并按以下规定处理：

（一）若公寓仍符合质量和安全标准，所有权人可以在质量鉴定结论中规定的期限内继续使用，但不包括本法第一百一十条第二款和第三款规定的情况；

（二）若公寓严重损坏，存在倒塌风险，无法保障使用者安全，省级住房管理部门必须出具质量鉴定结论并报告省级人民政府，书面通知所有权人；通知内容须在省级人民政府和住房管理部门的官方网站以及地方媒体上公开发布。

所有权人负责拆除并改造或重建新的公寓，或将公寓移交给有权机关进行拆除和建设其他工程，依照本款第三项的规定。

三、对于本条第二款（二）项规定的情形，处理公寓和拥有公寓的土地使用权的规定如下：

（一）若公寓所在地块仍然适合住宅建设规划，所有权人可以按照本章第二节的规定改造或重建新的公寓；

（二）若公寓所在地块不再适合住宅建设规划，公寓所有权人必须将公寓移交给有权机关进行拆除和建设其他工程，按照批准的规划执行；

（三）若公寓所有权人不履行拆除义务或不移交公寓，则省人民政府主席可以决定强制拆除或强制搬迁以移交公寓；

（四）对于被拆除公寓的所有权人的住所安排，依照本法第一百一十六条的规定执行。

因拆除重建公寓而拆除的，公寓所有权人可以继续行使土地使用权；因拆除建设其他工程而拆除的，土地使用权的处理依照土地管理法律法规的规定执行。

第一百条 共有住宅的专有部分和共有部分

一、共有住宅的专有部分包括：

（一）包括阳台、露台在内的套内面积；

（二）经确认为共有住宅所有权人的其他专有面积；

（三）与套内或专有面积相连的专用设备设施。

二、共有住宅的共有部分包括：

（一）除本条第一款规定的专有面积外，剩余的住宅面积以及住宅的社区活动场所；

（二）住宅内的公共空间和承重结构、共用设备设施，包括承重柱、承重墙、外墙、分隔各套间的墙体、楼板、屋顶、天台、走廊、楼梯、电梯、逃生通道、垃圾箱、技术间、供电系统、供水系统、供气系统、通信系统、广播系统、排水系统、化粪池、避雷装置及其他不属于共有住宅所有权人专有的部分；

（三）与住宅连接但不用于公共目的或必须移交给国家或由开发商管理的外部基础设施，除非这些基础设施属于项目批准内容中规定的目的；

（四）住宅区域内的公共设施，但不包括用于商业开发或必须移交给国家的设施，包括公共停车场、花园、公园以及其他在项目批准内容中确定的设施。

第一百零一条 停车位及住宅专有部分和其他部分使用面积的确定

一、为共有住宅的所有权人和使用者提供的停车位，包括汽车、摩托车、三轮车、自行车和残疾人用车，开发商必须按照批准的设计标准和规范建设，并且只能用于指定用途。关于停车位的所有权和使用权的规定如下：

（一）对于自行车、残疾人用车、摩托车和三轮车的停车位，属于共有住宅所有权人的共同所有和使用；

（二）对于汽车停车位，购买或租赁住宅专有部分或其他部分的人可以选择购买或租赁；如果未选择购买或租赁，则该停车位由开发商管理，开发商不得将建设该停车位的成本计入销售价格或租赁价格。共有住宅区的汽车停车位安排应优先考虑共有住宅所有权人，然后才是公共停车位。

二、共有住宅所有权人专有的套内面积或其他面积的使用面积，按通水尺寸计算，包括套内各房间之间的隔墙面积、阳台面积、露台面积（如有），不包括外墙、分隔各套间的墙体、套内有柱子或技术间的楼板面积。计算阳台面积时，全部地板面积均计算在内；如阳台有共用墙体，则从共用墙体的内侧边缘开始计算。

条102. 住宅业主大会

1. 住宅业主大会是业主或业主未出席时的住宅使用人召开的会议。

2. 当满足住宅管理、使用规定制度中规定的条件时，住宅业主大会应召开以决定本条第3款或第4款所规定的事项。

3. 对于有多名业主的住宅，住宅业主大会应召开以决定以下问题：

a) 提名、选举和罢免住宅业主委员会成员；通过、补充和修改住宅管理、使用内部规章；

b) 通过、补充和修改住宅业主委员会活动章程；决定住宅业主委员会成员的责任津贴和其他合理费用，以支持其活动；

c) 根据本法第106条的规定，通过住宅物业管理服务费标准，并决定住宅共有部分维修基金的使用；

d) 在开发商不具备管理运营住宅的能力或虽具备能力但不参与管理运营，或者虽参与管理运营但未能满足与住宅业主委员会签订的服务合同中的要求的情况下，决定选择管理运营住宅的单位；

đ) 审议住宅管理运营活动报告及住宅共有部分维护活动报告；

e) 决定其他与住宅管理、使用相关的事项。

4. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định các vấn đề quy định tại các điểm a, b và e khoản 3 Điều này.

5. Mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư về các vấn đề quy định tại khoản 3 Điều này được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu, được lập thành biên bản có chữ ký của các thành viên chủ trì cuộc họp và thư ký cuộc họp Hội nghị nhà chung cư.

Điều 103. Ban quản trị nhà chung cư

1. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư; trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như sau:

a) Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;

b) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng.

3. Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 của Luật này.

Khi bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không phải thành lập công ty cổ phần hoặc thành lập hợp tác xã; việc bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị được thực hiện thông qua Hội nghị nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

Điều 104. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư

1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau đây:

a) Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;

c) Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

d) Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật này.

Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

đ) Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;

e) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;

g) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;

h) Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;

i) Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

k) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;

l) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.

2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quyền và trách nhiệm quy định tại các điểm a, e, g, h, i, k và l khoản 1 Điều này.

Điều 105. Quản lý vận hành nhà chung cư

1. Việc quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

a) Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện;

b) Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

2. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định sau đây:

a) Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;

b) Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;

c) Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

3. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư nếu có năng lực thực hiện bảo trì và thực hiện các công việc khác liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư.

4. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thu kinh phí quản lý vận hành của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo mức giá quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 106 của Luật này; đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý vận hành được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 106 của Luật này.

5. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quản lý, vận hành nhiều nhà chung cư tại một hoặc nhiều địa bàn khác nhau.

Điều 106. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

1. Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư.

2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

3. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

a) Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;

b) Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

4. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.

5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để áp dụng cho các trường hợp sau đây:

a) Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn;

b) Làm cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Điều 107. Bảo trì nhà chung cư

1. Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

2. Việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 108 của Luật này; việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 109 của Luật này.

3. Nội dung bảo trì, quy trình bảo trì và việc quản lý hồ sơ bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Điều 108. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

a) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua;

b) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

2. Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

3. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này; mức đóng góp kinh phí có thể được nộp hằng tháng vào tài khoản tiền gửi tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam do Ban quản trị nhà chung cư lập hoặc được đóng khi phát sinh công việc cần bảo trì.

4. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này; trường hợp trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì chủ sở hữu thực hiện đóng khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định tại khoản 3 Điều này.

5. Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh mà phân chia được riêng biệt các khu chức năng khác nhau trong cùng một tòa nhà bao gồm khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh, dịch vụ và mỗi khu chức năng này có phần sở hữu chung được tách biệt với phần sở hữu chung của cả tòa nhà, được quản lý, vận hành độc lập thì chủ đầu tư và người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thành nhiều phần để quản lý, sử dụng theo quy định tại khoản 4 Điều 109 của Luật này.

Điều 109. Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Đối với kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều 108 của Luật này thì trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết; trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ.

2. Kinh phí bảo trì quy định tại Điều 108 của Luật này chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại.

3. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.

Thành viên Ban quản trị nhà chung cư có quyết định sử dụng kinh phí không đúng quy định tại khoản 2 Điều này và khoản này thì bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại.

4. Việc quản lý, sử dụng phần kinh phí bảo trì quy định tại khoản 5 Điều 108 của Luật này được quy định như sau:

a) Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà và phần sở hữu chung của khu căn hộ thì được chuyển vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định tại Điều này;

b) Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch vụ thì chủ sở hữu khu kinh doanh, dịch vụ được tự quản lý, sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này.

Mục 2

 PHÁ DỠ NHÀ CHUNG CƯ ĐỂ CẢI TẠO,

 XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ

Điều 110. Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

1. Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 99 của Luật này.

2. Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy định tại khoản 1 Điều này theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

3. Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.

Điều 111. Lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức rà soát, thống kê các loại nhà chung cư trên địa bàn; lập và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 110 của Luật này.

2. Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể được lập và phê duyệt riêng hoặc được xác định trong kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và phải được công bố công khai trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và thông báo đến khu dân cư, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư.

Điều 112. Yêu cầu đối với việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

1. Việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải thuộc trường hợp quy định tại Điều 110 của Luật này, phù hợp với quy hoạch xây dựng và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

2. Trước khi thực hiện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư phải tổ chức lập phương án tái định cư để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt. Phương án tái định cư phải được thông báo đến khu dân cư nơi có nhà chung cư bị phá dỡ, được công bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

3. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án; khi phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp cải tạo lại khu nhà ở trong khu vực của dự án theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

4. Trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và phải tuân thủ quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Điều 113. Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu có nhà chung cư quy định tại Điều 110 của Luật này để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 110 của Luật này không chấp hành việc phá dỡ.

2. Nhà nước thực hiện cưỡng chế phá dỡ và trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật này đối với trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 110 của Luật này mà chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ.

Điều 114. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

1. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:

a) Trường hợp Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật này để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư;

b) Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo hình thức xây dựng - chuyển giao quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật này thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định thầu nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư;

c) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia góp vốn đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp thỏa thuận về đơn vị làm chủ đầu tư và đề nghị cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.

2. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chỉ được thực hiện sau khi có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

3. Trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư phải có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21 của Luật này.

Điều 115. Phương án bố trí tái định cư khi phá dỡ nhà chung cư

1. Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu mà đang cho thuê thì việc bố trí chỗ ở cho người đang thuê được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người thuê nhà.

2. Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có sự tham gia đầu tư của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp này thỏa thuận phương án bố trí tái định cư theo nguyên tắc quy định tại Điều 116 của Luật này để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt.

Các chủ sở hữu nhà chung cư phải tổ chức cuộc họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất phương án bố trí tái định cư trước khi báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt.

3. Trường hợp nhà chung cư thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 110 của Luật này mà chủ sở hữu không chấp hành việc phá dỡ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở thực hiện cưỡng chế phá dỡ và tổ chức lập, phê duyệt phương án bố trí tái định cư theo nguyên tắc quy định tại Điều 116 của Luật này.

Điều 116. Bố trí nhà ở tái định cư

1. Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:

a) Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật này;

b) Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên;

c) Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng;

d) Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định tại khoản này, người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

2. Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác được thực hiện theo quy định tại Điều 36 của Luật này.

3. Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.

4. Chính phủ quy định chi tiết việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và việc bố trí nhà ở cho người được tái định cư.

Chương VIII

GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở

Mục 1

QUY ĐỊNH CHUNG VỀ CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở

Điều 117. Các hình thức giao dịch về nhà ở

Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.

Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

3. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

Điều 121. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Mục 2

MUA BÁN NHÀ Ở, CHUYỂN NHƯỢNG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

Điều 123. Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

1. Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ.

2. Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí.

Điều 124. Giá mua bán nhà ở, giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Giá mua bán nhà ở, giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; trường hợp Nhà nước có quy định về giá mua bán nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

Điều 125. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

1. Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.

2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.

3. Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.

Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.

Điều 127. Mua bán nhà ở đang cho thuê

1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VI của Luật này.

Điều 128. Mua trước nhà ở

Khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định mua trước nhà ở đó. Giá mua bán, điều kiện và phương thức thanh toán tiền mua nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên đã ký kết. Nhà nước bồi thường thiệt hại cho các bên (nếu có). Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không còn giá trị pháp lý.

Mục 3

 CHO THUÊ NHÀ Ở

Điều 129. Thời hạn thuê và giá thuê nhà ở

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

Điều 130. Cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.

2. Các chủ sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng thuê nhà ở.

Điều 131. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.

Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Điều 133. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Mục 4

THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

Điều 134. Thủ tục thuê mua nhà ở xã hội

1. Việc thuê mua nhà ở xã hội phải lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng thì hợp đồng thuê mua được ký kết giữa chủ đầu tư với bên thuê mua; trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì việc ký kết hợp đồng thuê mua được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 83 của Luật này.

2. Khi kết thúc thời hạn thuê mua nhà ở theo hợp đồng và bên thuê mua đã thanh toán hết tiền thuê mua theo thỏa thuận thì bên cho thuê mua phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Điều 135. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội

1. Bên thuê mua nhà ở xã hội phải thực hiện quy định tại Điều 62 của Luật này và các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua nhà ở.

Trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở mà bên thuê mua đã nhận bàn giao nhà ở thì bên thuê mua phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua; bên thuê mua được hoàn lại số tiền đã nộp lần đầu, trừ trường hợp quy định tại điểm e và điểm h khoản 1 Điều 84 và khoản 2 Điều 136 của Luật này.

2. Trường hợp bên thuê mua nhà ở chết thì giải quyết như sau:

a) Nếu có người thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người thừa kế hợp pháp tự nguyện trả lại nhà ở thuê mua;

b) Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó mà bên thuê mua nhà ở đã thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp được thanh toán hết số tiền tương ứng với một phần ba thời hạn thuê mua còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó;

c) Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì bên cho thuê mua được quyền thu hồi nhà ở và người thừa kế hợp pháp được hoàn trả số tiền mà bên thuê mua nhà ở đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định về lãi suất không kỳ hạn liên ngân hàng tại thời điểm hoàn trả;

d) Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu thuộc sở hữu của Nhà nước và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký hợp đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật này.

Điều 136. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở xã hội cho thuê mua

1. Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, e, g và h khoản 1 Điều 84 của Luật này.

2. Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội không thuộc sở hữu nhà nước thì bên cho thuê mua được chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở, được thu hồi nhà ở đang cho thuê mua khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên thuê mua tự ý cho thuê hoặc bán nhà ở thuê mua cho người khác trong thời hạn thuê mua;

b) Bên thuê mua không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê mua tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở thuê mua;

d) Bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua;

đ) Thuộc trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 135 của Luật này;

e) Các trường hợp khác theo thỏa thuận của các bên.

3. Bên thuê mua nhà ở xã hội không thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều này được chấm dứt hợp đồng thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua.

Mục 5: TẶNG CHO NHÀ Ở

Điều 137. Tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung.

2. Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và không được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác. Sau khi nhận tặng cho phần sở hữu chung thì chủ sở hữu nhà ở mới không được làm ảnh hưởng đến các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác.

Điều 138. Tặng cho nhà ở đang cho thuê

1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc tặng cho nhà ở.

2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng thuê nhà đã ký với bên tặng cho, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Mục 6: ĐỔI NHÀ Ở

Điều 139. Đổi nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc đổi nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung.

2. Trường hợp đổi nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung chỉ được đổi phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác. Sau khi nhận đổi phần nhà ở thuộc sở hữu chung thì chủ sở hữu nhà ở mới không được làm ảnh hưởng đến các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác.

Điều 140. Đổi nhà ở đang cho thuê

1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc đổi nhà ở.

2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký với chủ sở hữu nhà ở cũ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

Điều 141. Thanh toán giá trị chênh lệch

Khi đổi nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau, nếu có chênh lệch về giá trị nhà ở thì các bên đổi nhà ở phải thanh toán giá trị chênh lệch đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Mục 7: THỪA KẾ NHÀ Ở

Điều 142. Thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất

Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất mà người thừa kế là một     hoặc các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại thì những người này được thừa kế nhà ở đó theo di chúc hoặc theo pháp luật; trường hợp có người thừa kế không phải là chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì người thừa kế được thanh toán phần giá trị nhà ở mà họ được thừa kế, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Điều 143. Thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần

Nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì phần nhà ở của người để lại thừa kế được chia cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật; nếu nhà ở được bán để chia giá trị thì những người thừa kế được ưu tiên mua; nếu những người thừa kế không mua thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua phần thừa kế nhà ở đó và thanh toán cho những người thừa kế giá trị nhà ở đã mua.

Mục 8: THẾ CHẤP NHÀ Ở

Điều 144. Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở

1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

2. Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Điều 145. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung

Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự.

Điều 146. Thế chấp nhà ở đang cho thuê

1. Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.

2. Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 132 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Điều 147. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.

Điều 148. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

a) Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này;

c) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.

Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.

2. Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật này; các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật này thì không có giá trị pháp lý.

Điều 149. Xử lý tài sản nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp

1. Việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở bao gồm cả xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Luật này, pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan.

2. Việc xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan; tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng dự án phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định của Luật này và phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Mục 9: GÓP VỐN BẰNG NHÀ Ở

Điều 150. Điều kiện, thủ tục góp vốn bằng nhà ở

1. Chủ sở hữu nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có quyền góp vốn bằng nhà ở để tham gia hoạt động kinh doanh trong các lĩnh vực mà pháp luật không cấm kinh doanh tại nhà ở đó. Việc góp vốn bằng nhà ở phải thông qua hợp đồng có các nội dung theo quy định tại Điều 121 của Luật này.

2. Nhà ở đưa vào góp vốn phải là nhà ở có sẵn và đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 118 của Luật này.

Điều 151. Góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung.

2. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung cùng ký vào hợp đồng góp vốn bằng nhà ở hoặc có thể thỏa thuận bằng văn bản cử người đại diện ký hợp đồng góp vốn bằng nhà ở.

Điều 152. Góp vốn bằng nhà ở đang cho thuê

1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc góp vốn bằng nhà ở.

2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng thuê nhà đã ký với bên góp vốn, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Mục 10: CHO MƯỢN, CHO Ở NHỜ NHÀ Ở

Điều 153. Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì có quyền cho mượn, cho ở nhờ thuộc phần sở hữu của mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung khác. Bên cho mượn nhà ở có quyền đòi lại nhà ở, bên cho ở nhờ có quyền chấm dứt việc cho ở nhờ khi chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 154 của Luật này và theo thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở.

Điều 154. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở

1. Thời hạn cho mượn, cho ở nhờ đã hết.

2. Nhà ở cho mượn, cho ở nhờ không còn.

3. Bên mượn, bên ở nhờ nhà ở chết hoặc mất tích theo tuyên bố của Tòa án.

4. Nhà ở cho mượn, cho ở nhờ có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc diện đã có quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

5. Theo thỏa thuận của các bên.

Mục 11: ỦY QUYỀN QUẢN LÝ NHÀ Ở

Điều 155. Nội dung, phạm vi ủy quyền quản lý nhà ở

1. Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý, sử dụng nhà ở trong thời hạn được ủy quyền. Việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực hiện đối với nhà ở có sẵn.

2. Nội dung, thời hạn ủy quyền quản lý, sử dụng nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng ủy quyền; nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày ký hợp đồng ủy quyền.

3. Bên ủy quyền quản lý nhà ở phải trả chi phí quản lý, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Điều 156. Ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung đồng ý; trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì có quyền ủy quyền cho người khác quản lý phần quyền sở hữu của mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung khác.

2. Chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu khác biết việc ủy quyền quản lý nhà ở, trừ trường hợp người được ủy quyền quản lý nhà ở đồng thời là chủ sở hữu chung của nhà ở đó.

Điều 157. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở

1. Hợp đồng ủy quyền hết hạn.

2. Nội dung ủy quyền đã được thực hiện.

3. Nhà ở được ủy quyền quản lý không còn.

4. Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở theo quy định tại Điều 158 của Luật này.

5. Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền quản lý nhà ở chết.

6. Bên được ủy quyền quản lý nhà ở mất tích hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự theo quyết định của Tòa án.

7. Theo thỏa thuận của các bên.

Điều 158. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở

1. Bên ủy quyền quản lý nhà ở đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Nếu việc ủy quyền có chi phí quản lý thì bên ủy quyền không phải báo trước cho bên được ủy quyền biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền nhưng phải thanh toán cho bên được ủy quyền chi phí quản lý tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và phải bồi thường thiệt hại cho bên được ủy quyền;

b) Nếu việc ủy quyền không có chi phí quản lý thì bên ủy quyền phải thông báo cho bên được ủy quyền biết trước ít nhất 30 ngày về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

2. Bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Nếu việc ủy quyền có chi phí quản lý thì không phải báo trước cho bên ủy quyền biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền nhưng phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền (nếu có);

b) Nếu việc ủy quyền không có chi phí quản lý thì phải thông báo cho bên ủy quyền biết trước ít nhất 30 ngày về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Bên ủy quyền và bên được ủy quyền phải thông báo cho bên thứ ba có liên quan biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.

Chương IX

QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI

Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Điều 160. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

4. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Điều 161. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật này; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.

Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;

b) Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều 159 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại điểm a khoản này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;

d) Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;

đ) Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.

Điều 162. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 11 của Luật này.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài thì được cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật không cấm nhưng trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo quy định của pháp luật.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;

b) Đối với chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài thì chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác;

c) Thực hiện thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

Chương X

HỆ THỐNG THÔNG TIN VÀ CƠ SỞ DỮ LIỆU VỀ NHÀ Ở

Điều 163. Hệ thống thông tin về nhà ở

Hệ thống thông tin về nhà ở bao gồm:

1. Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin nhà ở;

2. Hệ thống phần mềm hệ điều hành, phần mềm hệ thống và phần mềm ứng dụng;

3. Cơ sở dữ liệu về nhà ở.

Điều 164. Cơ sở dữ liệu về nhà ở

1. Cơ sở dữ liệu về nhà ở phải được xây dựng và quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương, được kết nối với cơ sở dữ liệu và thông tin về đất đai.

2. Cơ sở dữ liệu về nhà ở bao gồm các nội dung sau đây:

a) Cơ sở dữ liệu về hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở;

b) Cơ sở dữ liệu về phát triển nhà ở bao gồm chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, điều tra, thống kê về nhà ở, các thông tin cơ bản về dự án đầu tư xây dựng nhà ở, số lượng, loại nhà ở, diện tích nhà ở, diện tích đất để đầu tư xây dựng nhà ở;

c) Cơ sở dữ liệu về các biến động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà ở;

d) Các cơ sở dữ liệu khác có liên quan về nhà ở.

3. Định kỳ 10 năm một lần, Chính phủ tổ chức điều tra, thống kê nhà ở cùng với tổng điều tra dân số trong cả nước. Giữa kỳ điều tra, thống kê dân số và nhà ở quốc gia, Chính phủ tổ chức điều tra, thống kê điểm về nhà ở làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách về nhà ở.

4. Các chỉ tiêu thống kê cơ bản về nhà ở phải được đưa vào bộ chỉ tiêu thống kê chung của quốc gia.

5. Kinh phí điều tra, thống kê về nhà ở do ngân sách nhà nước bảo đảm.

Điều 165. Thẩm quyền, trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở

1. Bộ Xây dựng có trách nhiệm xây dựng và quản lý, khai thác hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở quốc gia; các Bộ, ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phối hợp cung cấp dữ liệu về nhà ở để Bộ Xây dựng cập nhật vào hệ thống thông tin nhà ở quốc gia.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở tại địa phương, bảo đảm công khai, thống nhất giữa thông tin về nhà ở và thông tin về đất ở gắn với nhà ở đó.

3. Nhà nước bố trí vốn ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở và việc vận hành, duy trì hệ thống cơ sở dữ liệu và thông tin về nhà ở; Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng Chính phủ quyết định cấp vốn ngân sách cho việc xây dựng, quản lý, vận hành, duy trì hệ thống này.

4. Chính phủ quy định chi tiết việc xây dựng, cấu trúc cơ sở dữ liệu, các thông tin, chỉ tiêu thống kê và việc quản lý, vận hành, khai thác hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở.

Điều 166. Quản lý, khai thác thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở

1. Cơ sở dữ liệu về nhà ở phải được quản lý chặt chẽ, bảo đảm khai thác, sử dụng có hiệu quả, đúng mục đích.

2. Các thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở được cơ quan có thẩm quyền cung cấp có giá trị pháp lý như hồ sơ, văn bản giấy.

3. Cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở quy định tại khoản 4 Điều này phải tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân khi có nhu cầu khai thác, sử dụng thông tin nhà ở theo đúng trình tự, thủ tục quy định.

Tổ chức, cá nhân khi có nhu cầu thì được cung cấp thông tin về nhà ở và phải nộp kinh phí khai thác sử dụng thông tin theo quy định, trừ trường hợp cung cấp thông tin theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước, phục vụ hoạt động điều tra, xác minh, xử lý hành vi vi phạm pháp luật.

4. Bộ Xây dựng thống nhất quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu và thông tin về nhà ở trên toàn quốc. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, cấp huyện thực hiện quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu và thông tin về nhà ở trên địa bàn.

Chương XI

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở

Điều 167. Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở

1. Xây dựng và chỉ đạo thực hiện các chiến lược, đề án, chương trình, kế hoạch phát triển, quản lý nhà ở.

2. Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản pháp luật về nhà ở, cơ chế, chính sách cho phát triển và quản lý nhà ở.

3. Xây dựng và ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, phân loại nhà ở và quản lý chất lượng nhà ở.

4. Quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở; thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh, đình chỉ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

5. Quản lý hồ sơ nhà ở; quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quản lý các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

6. Điều tra, thống kê, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở, quản lý, vận hành, khai thác và cung cấp cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở.

7. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ, phổ biến kiến thức pháp luật trong lĩnh vực nhà ở.

8. Đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở.

9. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về nhà ở.

10. Công nhận cơ sở đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư; cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư; công nhận việc phân hạng nhà chung cư; cấp, thu hồi giấy chứng nhận đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ trong lĩnh vực nhà ở.

11. Hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở.

12. Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở.

Điều 168. Xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia

1. Trên cơ sở chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn, Bộ Xây dựng có trách nhiệm xây dựng và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia cho từng thời kỳ.

2. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia bao gồm các nội dung sau đây:

a) Quan điểm phát triển nhà ở;

b) Mục tiêu phát triển nhà ở bao gồm diện tích nhà ở tối thiểu, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại đô thị, nông thôn và toàn quốc; tỷ lệ phát triển các loại nhà ở; nhu cầu diện tích nhà ở xã hội cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở;

c) Nhiệm vụ và giải pháp để phát triển nhà ở, trong đó xác định rõ các chương trình mục tiêu phát triển nhà ở cho từng nhóm đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội;

d) Trách nhiệm của cơ quan chức năng ở trung ương và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc phát triển và quản lý nhà ở;

đ) Các nội dung khác có liên quan.

3. Các chỉ tiêu cơ bản về phát triển nhà ở trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia bao gồm diện tích nhà ở bình quân đầu người; số lượng nhà ở; diện tích sàn nhà ở xây dựng mới; chất lượng nhà ở tại đô thị, nông thôn và toàn quốc; đối tượng có khó khăn về nhà ở được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở phải được đưa vào nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn.

Điều 169. Thông qua, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở

1. Việc thông qua và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương được thực hiện như sau:

a) Đối với thành phố trực thuộc trung ương thì Ủy ban nhân dân thành phố xây dựng chương trình phát triển nhà ở theo quy định tại Điều 15 của Luật này và gửi lấy ý kiến của Bộ Xây dựng trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt và triển khai thực hiện chương trình sau khi Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua.

Nội dung lấy ý kiến Bộ Xây dựng bao gồm quy hoạch, bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở và phương án giải quyết chỗ ở cho từng nhóm đối tượng; chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người; số lượng, diện tích, tỷ lệ các loại nhà ở cần đầu tư xây dựng; dự kiến các nguồn vốn đầu tư; các cơ chế ưu đãi để phát triển nhà ở; trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc triển khai thực hiện chương trình phát triển nhà ở;

b) Đối với tỉnh thì Ủy ban nhân dân tỉnh tổ chức xây dựng chương trình phát triển nhà ở theo quy định tại Điều 15 của Luật này để trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua;

c) Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo quy định tại Điều 15 của Luật này; trường hợp trong kế hoạch có sử dụng nguồn vốn ngân sách để phát triển nhà ở thì phải lấy ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi phê duyệt.

2. Trình tự, thủ tục xây dựng và nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Điều 170. Quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở

1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ bằng vốn đầu tư công thì trước khi lập, phê duyệt dự án, việc quyết định chủ trương đầu tư dự án thực hiện theo quy định của Luật đầu tư công. Trường hợp dự án đầu tư bằng nguồn vốn trung ương thì phải có ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng; trường hợp dự án đầu tư bằng nguồn vốn địa phương thì phải có ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

2. Đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật đầu tư. Đối với dự án không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo Luật đầu tư thì phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ.

Điều 171. Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở

1. Đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 170 của Luật này thì ngoài hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư công còn phải có thêm các giấy tờ quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này.

2. Đối với trường hợp quyết định chủ trương đầu tư theo Luật đầu tư thì ngoài hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư còn phải có các giấy tờ sau đây:

a) Văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở, trong đó nêu rõ cơ sở pháp lý, các nội dung cần chấp thuận và lý do đề nghị chấp thuận;

b) Bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Điều 172. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở

1. Nhà nước có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện cho việc nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở.

2. Nhà nước hỗ trợ kinh phí cho việc ứng dụng công nghệ mới, vật liệu mới trong xây dựng nhà ở bảo đảm chất lượng, tiến độ, tiết kiệm năng lượng và giảm chi phí xây dựng.

Điều 173. Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở

1. Công chức, viên chức làm việc trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở của các cấp, ngành phải tham gia khóa đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở. Đối với cá nhân tham gia quản lý, điều hành, làm việc trong đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thì phải tham dự khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý vận hành nhà chung cư và phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

2. Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chương trình, nội dung đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở cho công chức, viên chức làm việc trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở trên phạm vi cả nước.

Điều 174. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở

1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở trong phạm vi cả nước.

2. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở trên phạm vi cả nước.

3. Các Bộ, ngành có liên quan trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở và phối hợp với Bộ Xây dựng để thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở.

4. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn theo quy định của Luật này và phân cấp của Chính phủ.

Điều 175. Trách nhiệm của Bộ Xây dựng

1. Chủ trì xây dựng và trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ văn bản pháp luật, chiến lược, đề án, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

2. Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về nhà ở theo thẩm quyền; quy định tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, phân loại về nhà ở, phương pháp, cách thức xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quy định nội dung, mẫu hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

3. Cho ý kiến về chương trình phát triển nhà ở của các thành phố trực thuộc trung ương; tổ chức thẩm định, trình Thủ tướng Chính phủ kế hoạch phát triển nhà ở công vụ của cơ quan trung ương, thẩm định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở; điều chỉnh hoặc đình chỉ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy định của Luật này.

4. Quản lý nhà ở, lưu trữ hồ sơ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước của cơ quan trung ương.

5. Điều tra, thống kê, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở quốc gia và tổ chức quản lý, vận hành, khai thác, cung cấp cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở quốc gia.

6. Tổ chức nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ, phổ biến kiến thức pháp luật trong lĩnh vực nhà ở.

7. Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển và quản lý nhà ở; công nhận cơ sở đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư; quy định việc cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư; quy định và công nhận việc phân hạng nhà chung cư.

8. Hướng dẫn, đôn đốc, theo dõi, thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở.

9. Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở.

10. Thực hiện các nhiệm vụ khác trong lĩnh vực nhà ở được quy định trong Luật này hoặc được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao.

Điều 176. Thanh tra nhà ở

1. Thanh tra xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng thực hiện chức năng thanh tra hành chính và thanh tra chuyên ngành về nhà ở đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở.

2. Thanh tra chuyên ngành về nhà ở bao gồm:

a) Thanh tra việc chấp hành pháp luật của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở;

b) Phát hiện, ngăn chặn và xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý các vi phạm pháp luật về nhà ở.

3. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức thực hiện thanh tra chuyên ngành về nhà ở trong phạm vi cả nước. Sở Xây dựng chịu trách nhiệm tổ chức thanh tra chuyên ngành về nhà ở tại địa phương.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Chương XII

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO

VÀ XỬ LÝ VI PHẠM PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở

Mục 1

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO VỀ NHÀ Ở

Điều 177. Giải quyết tranh chấp về nhà ở

1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải.

2. Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

3. Tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở được giao cho địa phương quản lý, Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở được giao cho cơ quan trung ương quản lý; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ Xây dựng thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

4. Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Điều 178. Khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo về nhà ở

1. Việc khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở được thực hiện theo quy định của Luật khiếu nại, Luật tố cáo.

2. Khi có quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hoặc bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật thì các bên có liên quan phải thi hành các quyết định hoặc bản án đó.

Mục 2

XỬ LÝ VI PHẠM PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở

Điều 179. Xử lý đối với người vi phạm pháp luật về nhà ở

1. Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

2. Người có hành vi vi phạm sau đây khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự:

a) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái quy định của pháp luật trong việc quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở; thẩm định, phê duyệt dự án xây dựng nhà ở; quyết định, thẩm định giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở; thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở; xác định nghĩa vụ tài chính về nhà ở; quản lý, cung cấp thông tin về nhà ở và quy định khác trong việc phát triển, quản lý, giao dịch về nhà ở quy định tại Luật này;

b) Thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về nhà ở hoặc có hành vi vi phạm khác gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở, của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng hợp pháp nhà ở;

c) Vi phạm quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở, quy định về báo cáo, thống kê trong phát triển và quản lý nhà ở.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 180. Xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở khi gây thiệt hại cho Nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở nếu gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì ngoài việc bị xử lý theo quy định tại Điều 179 của Luật này còn phải bồi thường thiệt hại cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại.

Chương XIII

ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

Điều 181. Hiệu lực thi hành

1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2015.

2. Luật nhà ở số 56/2005/QH11 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 34/2009/QH12 và Luật số 38/2009/QH12, Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam hết hiệu lực kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Điều 182. Điều khoản chuyển tiếp

1. Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt trước ngày Luật này có hiệu lực thì không phải thực hiện phê duyệt lại theo quy định của Luật này, trừ trường hợp thuộc diện phải điều chỉnh lại nội dung của dự án do Nhà nước điều chỉnh lại quy hoạch đã phê duyệt hoặc trường hợp phải dành diện tích đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội hoặc phải dành diện tích nhà ở xã hội để cho thuê theo quy định của Luật này.

Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội không có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương nhưng đã được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thì được tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật này.

2. Trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thương mại từ chủ đầu tư nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực mà chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của Luật này.

3. Đối với nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị trước ngày Luật này có hiệu lực thì các chủ sở hữu có thể tổ chức bầu lại Ban quản trị để hoạt động theo mô hình quy định tại Luật này hoặc giữ nguyên mô hình để hoạt động đến hết nhiệm kỳ của Ban quản trị.

4. Đối với trường hợp ký hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực mà các bên thỏa thuận về thời hạn bảo hành nhà ở, diện tích mua bán, thuê mua nhà ở khác với quy định của Luật này thì các bên tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký hoặc thỏa thuận lại theo quy định của Luật này.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 183. Quy định chi tiết

Chính phủ, cơ quan có thẩm quyền quy định chi tiết các điều, khoản được giao trong Luật.

Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014./.