通知104/2000/TT-BTC指导执行政府令19/2000/NĐ-CP，于2000年6月8日发布，详细规定了土地使用权转让税法和修改补充土地使用权转让税法若干条款的实施细节。

通知

关于实施细则的通知 国务院第19/2000/NĐ-CP号法令 细化《土地使用权转让税法》和《修改补充土地使用权转让税法若干条款》的实施二〇〇〇年六月八日

有关细则

根据《土地使用权转让税法》和《修改补充土地使用权转让税法若干条款》；

根据国务院第19/2000/NĐ-CP号法令 二〇〇〇年六月八日 国务院关于细化《土地使用权转让税法》和《修改补充土地使用权转让税法若干条款》的实施；

财政部指导如下：

一、适用范围

一、土地使用权转让税的纳税人。

组织、家庭户和个人拥有土地使用权，在按照法律规定转让土地使用权时，均须缴纳土地使用权转让税（以下简称“转让税”），但不包括本通知第一部分第三点规定的例外情况。

对于正在使用土地的人，如果持有国务院第17/1999/NĐ-CP号法令 一九九九年三月二十九日关于土地使用权转换、转让、租赁、再租赁、继承和抵押、以土地使用权价值出资的规定中的第二款第三条所列的一种或多种文件，并且尚未获得新的土地使用权证书，在转让土地使用权时，经有权机关确认，也属于本通知规定的转让税纳税对象。

第三条第二款所列文件的具体内容如下：

a) 土地管理机关根据土地法规定作出的土地分配或租赁决定；

b) 在越南民主共和国、越南南方民族解放委员会政府和越南社会主义共和国各个时期执行土地政策过程中，由国家机关颁发的土地分配或租赁文件，该土地使用者自收到文件之日起一直持续使用该土地；

c) 由土地管理机关颁发的临时土地使用权证书，或者在土地没有争议的情况下，土地使用者被列入土地登记簿中；

d) 在旧制度下由有权机关颁发给土地使用者的文件，该土地使用者自收到文件之日起一直持续使用该土地并且没有争议；

e) 在一九九三年土地法颁布前，由乡、镇、市镇人民委员会确认的房屋和土地赠与或转让文件，且该土地没有争议；

f) 人民法院或有管辖权的国家机关作出的已生效的判决或决定，涉及土地争议的解决；

h) 土地转让或购买房产连同土地使用权转让的文件，经乡、镇、城市街道办事处审核确认该土地并无争议后，由区、县、市辖区、省辖市人民政府确认审核结果。

g) 土地转让或房屋买卖连同土地使用权转让的文件：卖方持有合法文件，买方尚未向国家机关办理土地使用权转让手续，即使已经通过多个所有者转让并申请土地使用权证书；经乡、镇、市镇人民委员会审核确认该土地没有争议，并由区、县、市镇、省辖市人民委员会确认乡、镇、市镇人民委员会的审核结果，则受让土地使用权的人现在属于申报缴纳土地使用权转让税和契税的对象。

二、土地使用权转让税的征税对象。

土地使用权转让税的征税对象是根据法律规定转让的土地面积的价值，包括地上建筑物和其他设施的价值。

转让土地面积的价值确定如下：

如果转让的土地上有建筑物或其他设施，则土地使用权转让税仅计算土地面积的价值，不计算建筑物或其他设施的价值。

三、免征范围。

免征土地使用权转让税的情况由国务院第19/2000/NĐ-CP号法令 二〇〇〇年六月八日关于细化《土地使用权转让税法》和《修改补充土地使用权转让税法若干条款》的实施规定，具体如下：

三、1 国家按法律规定向组织、家庭户和个人分配土地或出租土地。

三、2 组织、家庭户和个人按法律规定将土地归还国家或国家收回土地。

三、3 国家将国有房屋连同土地使用权出售给购买人。

三、4 在离婚情况下，法律认可双方配偶协商同意的土地使用权分割，或根据婚姻家庭法进行的土地使用权分割。

在继承或根据继承法分割土地使用权的情况下，接受土地使用权的人。

三、5 在以下情况下：

- 夫妻之间的土地使用权转让必须附有户口簿复印件，明确记载夫妻关系，或由乡、镇、市镇人民委员会确认的结婚证，证明夫妻关系存在并被法律认可，其中至少有一人在土地使用权证书上登记。

- 父母与子女、养父母与养子女、祖父母与孙子女、外祖父母与外孙子女（反之亦然）之间的土地使用权转让，转让土地使用权的一方必须在土地使用权证书上登记，并且必须有户口簿明确记载与土地使用权人的关系，或出生证明以确定这些关系，或提供其他法律文件证明。

+ 如果是养父母与养子女，则必须根据国务院第83/1998/NĐ-CP号法令 一九九八年十月十日关于承认养子养女的规定，由有权机关确认。

+ 对于祖父、祖母、外祖父、外祖母与孙子女之间的关系，必须提供孙子女的出生证明、相关父母的出生证明以及涉及祖父母的户口簿，或明确记载上述关系的其他文件。

+ 对于兄弟姐妹之间土地使用权转让的情况，必须提供共同父母的出生证明，或者同父异母或同母异父的出生证明，或明确记载上述关系的户口簿，或其他能够证明血缘关系的文件。

3.6 经济组织、家庭户和个人被国家允许出租的土地可以进行土地使用权转让。转让土地使用权的人必须有土地租赁合同，并明确记录到转让时为止已缴纳的土地租金和租赁期限；接受土地租赁权的人继续按照《土地法》的规定执行租赁制度。

3.7 组织、家庭户和个人向各级人民政府或政治组织、政社组织、社会组织、经济组织无偿捐赠土地使用权，用于建设文化、教育、医疗、体育设施，或用于建设慈善机构包括爱心房、义房、孤儿院、养老院、孤寡老人和残疾人的护理所等具有人道性质的设施，但不以营利为目的，且符合经有权机关批准或同意的项目规划。

第二节 土地使用权转让税的计税依据

计算土地使用权转让税的依据是转让土地面积、土地价格和土地使用权转让税率。

一、土地面积

计算土地使用权转让税的土地面积应为土地使用权转让合同中实际记载的土地面积，该面积应与土地登记簿和土地地图一致。如无土地登记簿或土地地图，或土地登记簿和土地地图上的面积与合同中的面积不符，则需组织测量确定界址，并由区、县、市辖区、省辖市（统称县级）人民政府对家庭户和个人的土地使用权转让确认面积；由土地局对组织的土地使用权确认面积。

对于已经具备完整土地登记簿和土地地图并附有土地地图摘录的地方，县级人民政府或土地局可授权其直接下级单位确认土地面积和土地类型，以便办理土地使用权转让手续。

二、土地价格

计算土地使用权转让税的土地价格按国务院令第19号《关于土地使用权转让有关问题的通知》第六条规定如下：

1. 计算土地使用权转让税的土地价格是由省级人民政府根据政府规定的各类土地价格框架制定并在税务机关和土地管理机关公开发布的。

2. 如果土地使用权转让通过拍卖方式进行，则计算土地使用权转让税的价格为中标价，但不得低于省级人民政府根据政府规定的各类土地价格框架制定的最低价格。

在土地使用权转让同时出售与土地使用权相关的财产并通过拍卖形式进行的情况下，如果中标价未单独列出土地价格，则计算土地使用权转让税的土地价格为省级人民政府根据政府规定的各类土地价格框架制定的价格。

3. 当出售多层住宅中的单元房并同时转让土地使用权时，计算土地使用权转让税的价格将根据国务院令第38号《关于收取土地使用费的规定》规定的各楼层分配系数确定。

4. 对于位于农村居民区内的池塘、果园用地或城市居住用地的土地使用权转让，计算土地使用权转让税的价格将根据土地使用权证上记载的土地类型或正在缴纳的土地税类型确定：如果正在缴纳的是农业用地税，则计算土地使用权转让税的价格为农业用地价格；如果正在缴纳的是房屋用地税，则计算土地使用权转让税的价格为居住用地或建设工程用地价格。

在某些情况下，如果地块的具体价格不在当地土地价格表中；或者地块经过规划、改造、基础设施建设后，价值高于未规划前的价值；或者地块价格变动不合理超出土地价格表中的价格，则税务机关会同财政部门和土地管理部门重新确定地块价格，以符合实际情况（可能成立土地评估委员会），并向省级人民政府提出具体地块价格规定，以计算土地使用权转让税。

三、土地使用权转让税率

土地使用权转让税率按国务院令第19号《关于土地使用权转让有关问题的通知》第七条规定如下：

a) 对于农林牧渔用地、盐田用地，税率为2%（百分之二）。

b) 对于居住用地、建设工程用地及其他不属于上述类型的用地，税率为4%（百分之四）。

第三节 纳税申报和缴税

一、土地使用权转让税纳税申报资料

- 按照本通知附件规定的格式填写的土地使用权转让税申报表。

- 土地使用权证或根据国务院令第17号《关于土地使用权转让有关问题的通知》第三条规定认定为合法的土地使用权证明文件，并在本通知第一部分第一条中详细规定。

上述文件必须为原件。此外还需附一份经公证的复印件供税务机关存档。

- 土地使用权转让合同（根据国务院令第17号《关于土地使用权转让有关问题的通知》第二条规定格式签订，由转让方和受让方签署，并经所在地乡、镇、街道办事处确认）。

对于在国务院令第17号令（1999年3月29日发布）生效前的土地使用权转让，如现在没有或不存在转让合同，则必须有当时土地使用权登记时的买卖、转让、继承、赠与等书面材料，并经当地乡、镇人民政府确认。

二、申报和确定应纳税额。

土地使用权转让的纳税人有责任按照税务机关提供的申报表格式申报土地使用权转让税，并提供计算税额所需的其他相关资料，以及减免税的相关文件。

土地使用权转让税的申报文件应在区、县、市辖区或省辖市（统称县）政府颁发土地使用权证书的情况下提交给地方税务局；在省级或直辖市政府颁发土地使用权证书的情况下提交给省级税务局。

如果地方有远离省会或直辖市的城镇，则省级税务局可以将土地使用权转让税的征收程序下放给区、县级税务局。在纳税人缴纳完土地使用权转让税后，申报文件由区、县级税务局或纳税人转交有权机关办理土地使用权证书手续。

税务机关指导纳税人正确、完整地进行申报。收到土地使用权转让税申报表后，税务机关应当出具收据并建立档案跟踪管理。税务机关应对计税依据的文件进行核查，确定应纳税额，并根据国务院令第19号令（2000年6月8日发布）第十二条的规定发出缴税通知。

如申报文件不符合规定或不齐全，税务机关应以书面形式通知纳税人补充完整所需文件。

三、缴税

土地使用权转让税的缴纳按国务院令第19号令（2000年6月8日发布）第十二条的规定执行，并作如下具体说明。

土地使用权转让税应根据税务机关的通知，缴纳至土地所在地的国家金库。发放缴税通知书时，发令人必须注明纳税人收到缴税通知书的具体日期。

自纳税人收到税务机关的缴税通知书之日起三十日内缴纳土地使用权转让税。国库或直接收取税款的税务机关在收取税款时，必须向纳税人提供财政部发行的税收收据或已缴税证明。如果纳税人分多次缴税，则税务机关必须为每次缴税出具证明，当全部税款缴清时，应出具已缴清税款的证明作为有权机关颁发土地使用权证书的依据。已缴纳的土地使用权转让税应准确记录在现行国家预算科目中相应的目、章、类、款、项。

有权机关只在土地受让人已经缴纳完毕土地使用权转让税（有财政部发行的税收收据或已缴税证明）或税务机关出具的免税减税决定书或按规定允许欠缴土地使用权转让税的情况下，才向土地受让人颁发土地使用权证书。

各省、直辖市税务局应与地方土地管理部门合作，根据国务院令第17号令（1999年3月29日发布）关于土地使用权转让的规定，结合地方实际情况，具体指导土地使用权转让税的申报手续、文件及税务机关与土地管理部门之间文件流转程序，简化流程，方便纳税人，确保及时足额征缴土地使用权转让税；土地使用权转让税的申报和文件流转程序应在税务机关和土地管理部门公开公告，以便纳税人知晓并遵守。

四、免、减税

一、免征土地使用权转让税的对象。

免征、减征土地使用权转让税的对象按国务院令第19号令（2000年6月8日发布）第八条、第九条、第十条的规定执行，具体如下：

1.1. 家庭户和个人因迁移到新的经济开发区、山区、海岛定居而转让土地使用权，经有权机关批准；

1.2. 被授予“越南英雄母亲”称号的人转让土地使用权；

1.3. 山区、海岛农村地区土地使用权的转让，按政府规定执行；

1.4. 农业、林业、水产养殖、盐田生产用地之间的转换，以适应耕作条件；

1.5. 经政府批准，国有经济组织被分配土地并支付土地使用费用于建设出售房屋；投资建设基础设施并与该设施的土地使用权转让或租赁相挂钩的，可免征相应面积的土地使用费。

其他不属于上述规定的土地使用权转让免征对象的商业不动产交易。

二、减征土地使用权转让税的对象。

下列对象在转让土地使用权时可减征50%的土地使用权转让税：

2.1. 一级四等残疾军人、二级四等残疾军人、一级三分之二等残疾军人、二级三分之二等残疾军人；

2.2. 正享受国家抚恤金的烈士家属；

2.3. 丧失劳动能力的残疾人、未满成年的孤儿和无依无靠的老人。

申请免征、减征土地使用权转让税的文件包括：

3.1. 属于免征、减征土地使用权转让税对象的纳税人除需提供第三部分第一条规定的文件外，还需提交一份详细说明理由或属于免征、减征土地使用权转让税对象的申请书。

3.2. 属于免征、减征土地使用权转让税对象的纳税人需提供每种情况的证明文件，具体如下：

+ 家庭户和个人迁移到新的经济开发区、山区、海岛定居的，需提供有权机关批准的公证书副本。

+ 对于免除或减少烈士亲属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属、获得“越南英雄母亲”称号的人员以及残疾军人和复员退伍军人的税收，根据不同情况需提供国家公证的伤残军人、复员退伍军人证明副本、获得“越南英雄母亲”称号证书、烈士家属证明书及定期领取抚恤金的烈士亲属证明。

+ 对于将位于山区、海岛农村地区的土地使用权转移给符合政府规定的山区、海岛农村地区（不包括城市、镇、乡）的情况。

+ 农业用地、林业用地、水产养殖用地和盐田用地之间的转换，须经乡、镇、街道办事处确认。

+ 孤寡老人和未满成年年龄的人必须由乡、镇、街道办事处根据具体情况出具证明；残疾人必须由区、县、市卫生部门出具残疾程度证明。

+ 对于经济组织被国家分配有偿使用土地以实施经有权机关批准的投资建设项目，仅在完成项目后方可享受免征土地使用税。具体为：建设完成后出售给居民使用的房屋；建设工业园区、居民区的基础设施并全部或部分转让给其他组织管理使用；仅建设居民区基础设施并分割成地块进行转让的情况不在此免税范围内。享受免税的土地使用单位必须持有与建设项目相符的营业执照，土地分配决定和投资建设项目批准文件，并提供已按规定缴纳土地使用费的证明。

本目第2点规定的所有文件必须是原件或经过国家公证的复印件，以便税务机关按照规定存档。

4. 免税、减税审批权限

- 省、直辖市税务局局长负责审查并决定省、直辖市级税务局登记纳税的土地使用者的免税、减税事项，以及由省级人民政府颁发土地使用权证的对象的免税、减税事项。

- 区、县、市税务局局长负责审查并决定区、县、市、省辖市税务局登记纳税对象的免税、减税事项。

免税、减税决定应明确减免面积和减免税额，并发送给纳税人同时抄送相关机构作为发放土地使用权证的依据。

不属于免税、减税对象的，税务机关应书面答复纳税人和同级地政、财政部门。

5. 免税、减税时效

- 审查免税、减税期限不超过自收到完整材料之日起15天。对于复杂情况，需参考或配合地政、财政部门进行调查核实的，可延长至自税务机关收到完整材料之日起30天内。

- 对于家庭和个人，土地使用税的免税或减税仅限于其户籍所在地且该地为土地转让所在地（省、直辖市）。

- 经济组织被国家分配有偿使用土地以建设房屋出售或建设基础设施转让的，按各项目实际缴纳土地使用费的面积享受土地使用税减免。

V. 违规处理与奖励

1. 处理违规行为

违反《土地使用税法》和《修改补充若干条款的土地使用税法》的行为，依照政府2000年第19号法令第16条的规定处理，具体如下：

a) 对于虚假申报逃避税收的行为。

- 税务分局局长有权处以相当于逃税金额一倍的罚款。若超过逃税金额一倍的罚款，分局局长需上报税务局局长决定。

- 税务局局长有权处以逃税金额三倍的罚款；

b) 对于迟交税款的行为。

税务局局长和税务分局局长有权根据《土地使用税法》第17条第2款的规定对迟交税款和罚款进行处罚。

c) 对于大量逃税且同一违法行为累计四次以上或在严重情况下，税务机关应建立案件档案转交职能机构追究刑事责任。

2. 奖励

税务机关和税务干部圆满完成任务，发现违反《土地使用税法》和《修改补充若干条款的土地使用税法》案件的人员，将根据政府的普遍制度给予奖励。

VI. 处理申诉

1. 税收申诉权

根据《土地使用税法》第22条和第23条规定，组织、家庭和个人有权就不当执行《土地使用税法》的行为提出申诉。

申诉书应在收到税收通知或处理决定后的30天内提交给发出通知或决定的税务机关。在等待处理期间，申诉人仍需按时足额缴纳所通知的税款和罚款到国家预算中。

如果组织、家庭和个人不同意税务机关的处理决定或在提交申诉书后30天内未得到处理，则可以向上一级税务机关提出申诉。上级税务机关的决定具有法律效力。财政部部长的决定为最终决定。

条款2. 税务机关的责任和权限。

各级税务机关收到纳税人关于税收的申诉后，必须在收到申诉之日起15日内进行审查并处理。对于需要调查、核实且耗时较长的情况，应当告知当事人，但最迟不得超过自收到申诉之日起30日内完成处理。

税务机关应在收到处理决定之日起15日内退还错误收取的税款、罚款，并支付赔偿金（如有）给受损方。

如发现并认定存在虚假申报、逃税、漏税或税收错误等情况，税务机关应负责追缴税款并在发现之日起三年内按照《土地使用权转让税法》第17条规定处理违规行为。

七、组织实施。

条款1. 国家税务总局局长负责协助财政部部长在全国范围内组织实施《土地使用权转让税法》，并与相关部门合作组织指导土地使用权转让税的征收工作。

各省、自治区直辖市税务局局长，各县、区、市辖区、省辖市税务局分局局长负责协助同级人民政府组织实施《土地使用权转让税法》，组织征收土地使用权转让税并处理相关事务；建立档案跟踪记录欠缴土地使用权转让税的对象，按地方征税管理范围和权限规定执行。

条款2. 处理一些存在的问题：

a) 对于在2000年1月1日前已使用土地但未缴纳土地使用权转让税的情况，从2000年1月1日起，根据《修改和补充若干条款的土地使用权转让税法》规定的税率缴纳土地使用权转让税。

b) 对于在2000年1月1日前已使用土地并已申报、计算税额，税务机关已发出纳税通知书，但单位、家庭户、个人仍未缴纳或未足额缴纳所通知的税款，则从2000年1月1日起，根据《修改和补充若干条款的土地使用权转让税法》重新计算并缴纳土地使用权转让税；同时，根据违法行为的程度，由税务局依照行政处罚法的规定进行处罚。

c) 对于在2000年1月1日前已使用土地并已部分缴纳土地使用权转让税的情况，根据《修改和补充若干条款的土地使用权转让税法》规定的税率重新计算应缴税额，并按以下方式处理：

- 如果在2000年1月1日前已缴纳的税款少于重新计算出的应缴税款，则土地使用权转让人需补缴差额税款。

- 如果在2000年1月1日前已缴纳的税款多于重新计算出的应缴税款，则视为已足额缴纳，不被处以滞纳金，也不退还超出部分的税款。

d) 对于在2000年1月1日前已使用土地并持有合法的土地使用权证明文件（包括多次转让土地使用权的情况），当土地使用者申请土地使用权证书或房屋所有权及土地使用权证书时，只需按规定缴纳一次土地使用权转让税。

e) 对于在2000年1月1日前已转让土地使用权但没有合法的土地使用权证明文件的情况，不属于土地使用权转让税的缴纳对象；受让土地使用权的一方需依法办理土地使用权证书。

f) 对于在2000年1月1日前已使用土地并已申报、计算税额，并在土地使用权证书上注明欠缴税款的情况，在该人申请缴纳土地使用权转让税时，根据《修改和补充若干条款的土地使用权转让税法》重新计算应缴税额。

条款g. 欠缴土地使用权转让税的条件：

对于正在使用土地的人（即以前的土地使用者），如果其生活困难，无法按规定缴纳土地使用权转让税，并有乡、镇、街道办事处确认为贫困或生活困难的家庭，则可以在土地使用权证书上注明欠缴的土地使用权转让税。欠缴税款数额由税务机关的通知确定。

土地使用者最长可欠缴土地使用权转让税10年。国家财政欠缴税款无需计息。欠缴土地使用权转让税的人可以一次性或分期偿还欠款。在还清税款后，将更换新的土地使用权证书。

本通知自2000年1月1日起生效，并取代财政部于1994年9月30日发布的第78号通知和1995年10月3日发布的第72号通知，这些通知是为实施政府于1994年9月5日发布的第114号法令而制定的，该法令详细规定了《土地使用权转让税法》的实施办法。

纳税申报表

转让土地使用权

A. 自填部分

1. 转让土地使用权的人。

a) 转让土地使用权人的姓名……

（组织名称、家庭户名、个人姓名）。

b) 地址……

..................................................................................................................................................................................

c) 土地使用权证书编号……日期……月……年……

由……颁发（发证机关）。

或土地使用权分配决定书编号……日期……月……年……由……颁发。

2. 接收土地使用权人的姓名：……

电话：______传真：______

3. 购买或转让土地使用权合同签订地点……日期……月……年……并已由……乡（镇）人民政府确认日期……月……年……

4. 转让的土地使用权：

a) 面积：……平方米²

b) 土地类型或道路类型：……

c) 土地位置或等级：……

5. 填报并缴纳土地使用权转让税的代表人姓名：……

我保证以上填报内容真实合法，并按时全额缴纳税款。

B. 税务机关确认部分

1. 转让的土地使用权面积：……平方米²

2. 土地类型、位置、等级……

3. 道路类型：……

4. 计税地价…元/平方米²

5. 应税土地价值…元

6. 税率：…%

7. 应缴税额…元

8. 免税或减税对象：…

（请具体注明免税或减税对象）

9. 免税或减税金额…元

10. 实际应缴税额…元

大写：（…）

11. 土地转让方（或代缴人）于…年…月…日收到此凭证代替税务通知