通知第13/2005/TT-BXD号关于实施2005年7月15日政府第95/2005/NĐ-CP号法令有关颁发房屋所有权证书、建设工程所有权证书的指导意见

通知

实施国务院令第95号令2005年7月15日关于颁发房屋所有权证书的指导意见

||| 关于颁发房屋所有权证书的规定

建筑物所有权证书

根据二零零三年四月四日政府关于建设部职能、任务、权限和组织结构的第36/2003/NĐ-CP号法令；

根据国务院令第95号令2005年7月15日关于颁发房屋所有权证书和建设工程项目所有权证书的规定；

住房和城乡建设部根据国务院令第95号令2005年7月15日关于颁发房屋所有权证书和建设工程项目所有权证书（以下简称第95号令）的规定，提出如下实施指导意见：

第一节 申请颁发房屋所有权证书、建设工程项目所有权证书所需表格

1. 首次申请房屋所有权证书的申请表，按照本通知附件1的格式填写；

2. 首次申请建设工程项目所有权证书的申请表，按照本通知附件2的格式填写；

3. 更换或重新颁发房屋所有权证书和建设工程项目所有权证书的申请表，以及因购买、赠与、交换、继承或其他法律规定的方式转移所有权而需要更换或重新颁发证书的情况，按照本通知附件3的格式填写；

4. 已经颁发的所有权证书变更事项确认申请表，按照本通知附件4的格式填写。

第二节 在申请颁发房屋所有权证书、建设工程项目所有权证书时需提交的文件

1. 对于国内个人适用的关于创建房屋和建设工程项目的文件，根据第95号令第九条第二款的规定，具体说明如下：

1.1 对于在第95号令生效前创建的房屋和建设工程项目，必须提供以下文件之一的复印件：

a) 根据法律法规规定需要申请建筑许可证的房屋和建设工程项目，应提供建筑许可证；

b) 土地使用权证或者根据土地管理法第五十条第一、二、五款规定的土地使用权文件，或者在《土地管理法》生效前（2004年7月1日）登记的土地簿或地籍簿中的名称；

c) 根据国务院令第61号1994年7月5日关于房屋买卖和经营的规定，国有房屋买卖合同，或者在1994年7月5日前的国有房屋清算或定价文件；

d) 慈善房屋、慈善工程、团结工程的相关文件；

đ) 各时期由有权机关颁发的房屋和建设工程项目所有权文件；各时期由有权机关颁发的土地和房屋文件，这些土地和房屋不属于国家根据全国人民代表大会第十一次会议2003年11月26日通过的《关于国家管理、分配使用的土地和社会主义改造政策实施过程中涉及的土地问题的决议》（第23/2003/QH11号决议）和全国人民代表大会常务委员会2005年4月2日通过的《关于解决土地问题的具体情况的决议》（第755/2005/NQ-UBTVQH11号决议）所确定的全民所有范围内的土地和房屋；

e) 根据法律规定进行交易并经过公证或地方人民政府以上级别政府认证的房屋和建设工程项目所有权文件；法院或有权处理房屋和建设工程项目所有权问题的行政机关出具的有效法律文件；如果购买的是有经营房屋业务的企业投资建设的房屋，则必须提供双方签署的房屋买卖合同；

g) 如果申请人持有本款a、b、c、d、đ、e点所述文件之一但名字不符，则在申请房屋所有权证书的申请表中，必须附上乡级人民政府关于通过购买、赠与、交换、继承或其他法律规定方式创建房屋和建设工程项目的确认文件；

h) 如果申请人没有本款a、b、c、d、đ、e点所述文件之一，则必须附上乡级人民政府关于房屋和建设工程项目无所有权争议且在详细城市规划或农村居民点规划生效前已建成的确认文件；

1.2 对于在第95号令生效后创建的房屋和建设工程项目，必须提供以下文件的复印件：

a) 新建房屋和建设工程项目，必须提供建筑许可证。如果根据法律法规规定不需要申请建筑许可证，则必须提供土地使用权证或土地分配决定或土地租赁决定或土地租赁合同；

b) 通过购买、赠与、交换、继承或其他法律规定方式创建的房屋和建设工程项目，必须提供根据法律规定进行交易的文件，并附上转让方持有的房屋所有权证书或建设工程项目所有权证书；

c) 如果购买的是有经营房屋业务的企业投资建设的房屋，则该企业必须办理相关手续以获得有权机关为买方颁发的证书。在这种情况下，创建房屋的文件包括：

- 双方签署的房屋买卖合同；

- 有权机关批准的项目决定或投资决定或投资许可证；

- 土地使用权证或土地分配决定或土地租赁决定或土地租赁合同。

2. 关于外国人和居住在国外的越南人适用的房屋、建筑物设立文件（副本）的具体指导，根据第95/2005/NĐ-CP号法令第10条第2款的规定如下：

2.1. 根据法律规定通过新建投资建设设立的房屋、建筑物必须有投资项目批准书或项目投资决定书或投资许可证或建筑许可证，并且有土地使用权证书或土地租赁合同；

2.2. 根据法律规定通过买卖、赠与、交换、继承或其他形式设立的房屋、建筑物必须有相关交易的法律文件，并附有转让所有权方的房屋所有权证书或建筑物所有权证书。

3. 关于组织适用的房屋、建筑物设立文件（副本）的具体指导，根据第95/2005/NĐ-CP号法令第11条第2款的规定如下：

3.1. 根据法律规定通过新建投资建设设立的房屋、建筑物必须有：

a) 由有权机关颁发的投资项目批准决定或项目投资决定或投资许可证或建筑许可证；

b) 土地使用权证书或土地租赁合同；

如果该组织是具有住房经营功能的企业并且进行建设以出售，则企业必须按照本目第1.2款c项的规定办理手续，以便有权机关为购买方颁发所有权证书。

3.2. 根据法律规定通过买卖、赠与、交换、继承或其他形式设立的房屋、建筑物必须有相关交易的法律文件，并附有转让所有权方的房屋所有权证书或建筑物所有权证书。

4. 本通则第二部分规定的房屋、建筑物设立文件（副本）无需公证或认证。提交申请时，申请人须携带原件供受理机关核对。如果申请人提交经公证或认证的副本，则在提交申请时无需携带原件核对。

5. 在提交申请所有权证书时，申请所有权证书的组织和个人必须按照规定向受理机关缴纳发证费用。受理机关必须出具收据。如果未被发证，则必须退还此费用给申请人。

III. 所有权证书的发放程序和手续

1. 首次发放、换发、补发房屋所有权证书和建筑物所有权证书以及确认证书上的变更事项，应按照第95/2005/NĐ-CP号法令的规定执行。

2. 通过买卖、赠与、交换、继承或其他法律规定的形式获得房屋所有权证书和建筑物所有权证书的程序如下：

2.1. 受让人作为组织或个人，应当提交申请所有权证书的申请表，附上相应的法律交易文件、房屋所有权证书或建筑物所有权证书，并按规定向县级人民政府（如果是个人）或建设局（如果是组织）缴纳换证费用。受理机关必须出具受理单和收费收据；

2.2. 自收到完整申请材料之日起15个工作日内，省人民政府（对于受委托签发证书的情况为建设局）或县级人民政府必须向所有权人发放新的所有权证书。

3. 对于已经根据政府第60/CP号令于1994年7月5日颁发的房屋所有权证书和土地使用权证书的所有权人，在转移所有权时，可以由建设局（如果是组织）或县级人民政府（如果是个人）在证书的第三页上确认所有权人的变更。

对于希望将根据政府第60/CP号令于1994年7月5日颁发的房屋所有权证书和土地使用权证书更换为根据第95/2005/NĐ-CP号法令颁发的新房屋所有权证书的所有权人：

3.1. 所有权人应当提交换证申请表，附上已颁发的证书，并按规定向建设局（如果是组织）或县级人民政府（如果是个人）缴纳换证费用。受理机关必须出具受理单和收费收据；

3.2. 自收到完整申请材料之日起15个工作日内，省人民政府（对于受委托签发证书的情况为建设局）或县级人民政府必须向所有权人发放新的房屋所有权证书。

发放机关必须在房屋所有权证书和土地使用权证书的第三页上记录：“根据政府2005年7月15日第95/2005/NĐ-CP号法令的规定，房屋所有权人已更换新的房屋所有权证书”并复印一份存档，然后将证书交还给所有权人。

4. 提交申请的所有人将根据本通则附件5的格式获得通知书。在完成文件核对和图纸检查后，发证机关必须按照本通则附件6的格式出具收据。

5. 在领取证书之前，所有权人必须提交已缴纳契税的收据（除非所有权人因换发、补发、变更确认或首次发放而已经缴纳契税，并且根据法律规定无需缴纳或免缴契税的情况除外）；提交关于房屋和建筑物建设的原始文件给发证机关存档（不包括土地使用权文件、项目批准决定、项目投资决定和投资许可证），并签署房屋所有权登记簿和建筑物所有权登记簿。

在交付证书时，发证机关必须附上已颁发证书确认单（按照本通知附件七的格式）供所有权人提交给该房屋和建筑物所在地的乡级人民委员会知悉和监督。

6. 提出申请证书的人对申请书中的内容和其他文件负责。如果发证机关错误地颁发了证书，则必须重新颁发并且不得收取重新颁发的费用。

7. 如果存在关于房屋所有权或建筑物所有权的争议或投诉，在解决争议或投诉后才能进行证书的颁发工作，依照法律规定执行。

第四节 房屋和建筑物的测绘与图示

一、房屋和建筑物的测绘与图示应遵循以下原则：

1.1. 对于已有图纸显示房屋或建筑物平面形状和尺寸，或者多层房屋或建筑物各楼层平面图与实际情况一致且未发生改变的，无需重新测绘；

1.2. 对于没有图纸或虽然有图纸但实际情况发生变化的，必须按照本通知的规定重新测绘；

1.3. 城市中不属于住房项目或新城镇项目的自建房屋，其图示必须有房主和测绘组的签名；

如果房屋的一部分建筑在其他业主的土地上，或者单独的房屋与其他房屋或建筑物共用墙体或柱子，则图示必须有这些业主的确认。如果土地使用者或房屋所有者拒绝确认，则房屋所在地的街道办事处有责任检查并确认以作为发证机关颁发证书的依据；

1.4. 农村地区的房屋或建筑物，图示必须有村民委员会关于地址、地块位置和层数的确认；

二、绘制房屋图示

2.1. 单独住宅：对于一层住宅，图示必须显示地块形状，并标出一层平面图，记录边长尺寸和一层楼面面积，并画出主要入口方向的箭头符号。对于多层住宅，如果各层相同，则按一层住宅绘制图示，并记录一层楼面面积乘以层数，同时注明层数。如果多层住宅中有部分楼层相同，部分不同，则需绘制一层平面图和其他楼层平面图，并按此规定标注各楼层数据（例如参考本通知附件八和九的指导）；

2.2. 公寓：绘制公寓所在楼层的平面图和公寓内部平面图，其中画出进入楼梯和公寓入口的方向箭头，并明确标注公寓号、边长尺寸和公寓楼面面积（例如参考本通知附件十的指导）；

2.3. 非项目内的城市住宅，由发证机关通过测绘组实施。如果房主自行测绘，则发证机关的测绘组需与房屋所在地的街道办事处合作，审核并修改图示，然后将其体现在证书上；

三、绘制建筑物图示

图纸必须显示地块平面形状，标记建筑物的主要入口、每个部分的主要入口，并标明每个部分的平面形状、边长尺寸和楼面面积。如果地块过大，则仅绘制主要建筑物所在的地块范围（例如参考本通知附件十一的指导）；

第五节 证书上的图示体现

1. 证书上的图示应按照本通知第四节的指导进行。根据房屋的层数或建筑物的部分数量合理安排图示在证书页面的位置。房屋和建筑物的图示不要求精确比例；

2. 房屋和建筑物图示的方向应从证书页面下方水平边缘开始绘制道路、小巷、胡同进入主要入口的方向（即房屋或建筑物的正面），而不是按照制图规定的方向；

3. 证书上的图示布局应遵循以下原则：

3.1. 对于一层或多层但各层形状和尺寸相同的房屋，应在证书第三部分中央绘制一个图示；

3.2. 对于多层且各层不同的房屋，根据需要绘制的图示数量将证书第三部分分为两部分，左侧从下到上依次绘制地块图和一层平面图，接着是二层、三层等，右侧从下到上依次绘制其余各层平面图；

3.3. 对于建筑物内有一个或多个多层部分的，绘制一层平面图并在图的一角用粗点标记相应的层数；

第六节 证书内容的体现

1. 房屋所有权证书、建设工程所有权证书由住房和城乡建设部根据本通知随附的通则在全国统一使用。

2. 城乡建设局必须建立登记簿，记录房屋所有权证书和建设工程所有权证书的接收和发放情况。按照已发放给所有者的证书数量与因展示内容而损坏的证书数量（如有）相等的原则进行记录。

每半年和每年，县级人民政府必须向城乡建设局提交报告，并且城乡建设局必须向住房和城乡建设部提交关于收到的证书总数、已发放的证书数、已发给所有者的证书数以及损坏的证书数（如有）的报告。

3. 发放证书的机构必须在证书上完整填写所有信息。对于无法确定的信息，应标记为横线（-）。例如：如果无法确定建造年份，则应标记为“建造年份：（-）”。

四、关于证书中某些内容的填写指导：

4.1. 政府部分： 如果是县级政府发放证书，则应同时填写县名和省名；如果是省级政府或城乡建设局发放证书，则仅填写省级政府或城市名称（例如：“太原区-河内市”或“清化市-清化省”或“海阳省”）。

4.2. 证书编号部分：证书编号由15位数字组成，填写方式如下：

从左到右，前两位为省或直辖市代码；接下来三位为县、区、市辖区或省辖市代码；再接下来五位为乡、镇、街道代码；再接下来三位为房屋所有权登记册编号；最后两位为登记册中的页码。

各级行政单位的代码统一按照国务院于2004年7月8日发布的第124号决定《关于发布中华人民共和国行政区划代码表的通知》的规定填写。

4.3. 关于所有者姓名（第一部分）； 必须完整填写所有者的姓名和身份证号码（如有）。如果所有者是居住在国外的越南人或外国人，则需填写护照号码及签发日期。如果房屋属于夫妻共同财产，则必须填写夫妻双方的名字。

如果房屋属于共有财产，但其中一位共有人已经去世且尚未处理继承事宜，则应填写该人的姓名，并注明“（已故）”。例如：

阮文A先生，身份证号：012345456

及其配偶：陈氏B女士（已故）

如果所有者是组织，则应填写该组织的营业执照或成立决定或投资许可证上的名称。

4.4. 房屋地址： 对于城镇内的房屋，应填写门牌号、巷道号（如有）、道路（或街）名称、街区、区（县、市辖区、省辖市）。对于农村地区的房屋，应具体填写地址：村、屯、乡、县。

对于公寓单元房：除上述规定的信息外，还应填写公寓单元号、所在楼层号和公寓楼名称。

4.5. 关于建筑面积（房屋、公寓）的填写：

a) 对于单层房屋，应填写该房屋的建筑平面面积，如果有共享墙，则只计算一半的共享墙面积；

b) 对于多层房屋，应填写各层建筑平面面积的总和，如果有共享墙，则按a项规定计算面积；

c) 对于公寓单元房，应填写公寓单元的建筑面积（不包括公共墙体和平面面积）。

4.6. 关于房屋等级、建设工程等级：

a) 房屋等级按照住房和城乡建设部于1993年2月9日发布的第5号通则《关于确定使用面积和划分房屋等级的方法》的规定填写；

b) 建设工程等级按照国务院于2004年12月16日发布的第209号法令《建设工程质量管理规定》的规定填写。

4.7. 关于层数（层）的填写： 对于独立住宅，应填写主楼的层数。如果有阁楼，则不计入一层，阁楼的建筑面积视为辅助建筑面积。对于公寓单元房，应填写公寓单元所在的层数和整个公寓楼的总层数，采用分数形式表示（例如，公寓单元505位于15层公寓楼中，则填写为5/15，其中5为公寓单元所在的层数，15为公寓楼的总层数）。

4.8. 关于房屋结构、建设工程结构： 只填写主要结构类型，如墙体、框架、地板、屋顶（例如砖混结构墙体、框架、地板；瓦屋顶）；

4.9. 建筑面积、土地面积以平方米为单位，保留小数点后两位（例如124.43平方米或32.00平方米）。² 或32.00米²);

4.10. 部分日期、月份和年份签署证书：使用印章或手写。

4.11. 签署人姓名部分：记录被指派签署证书的人的姓名，例如：

a) 如果由省人民政府副省长或县人民政府副县长期代省长签署，则记录如下：

主任（注明省、县、区、市辖区、省辖市）……

副主任

副省长

（签名、盖章并注明签署人的全名）

b) 如果由省建设厅受省人民政府委托签署证书，则记录如下：

主任（注明省、市）……

受权

建设厅厅长

（签名、盖章并注明签署人的全名）

4.12. 在证书上盖章：如果由县人民政府签署证书，则盖县人民政府的印章。如果是省人民政府或建设厅签署证书，则盖省人民政府的印章；

4.13. 记录原始档案：使用印章或手写，并按以下格式记录：决定颁发证书的编号和在房屋所有权登记簿中的顺序号。 （例如123/QD-UB. 1455）.

在原始档案记录部分用于记录变更信息，在换发或补发的情况下。 （例如第一次换发；第二次补发...）;

4.14. 关于在证书第四部分记录颁发证书后发生的变更：第一列记录建设厅或县人民政府确认变更的日期、月份和年份；第二列记录变更内容；第三列记录确认机关的签字和盖章（允许重叠盖章）。

这些变更也必须反映在存档的证书副本中。

5. 使用计算机软件来体现证书中的内容应按照住房和城乡建设部的指导进行。

第七章 房屋所有权登记簿和建设工程所有权登记簿

1. 每本房屋所有权登记簿和建设工程所有权登记簿包含99页。每页双面用于记录一个已颁发证书的房屋或建设工程的内容。房屋所有权登记簿的样式根据本通知附件12的规定，建设工程所有权登记簿的样式根据本通知附件13的规定，并在全国统一应用。

2. 根据实际需要为房屋和建设工程颁发证书的情况，建设厅和县人民政府设立房屋所有权登记簿和建设工程所有权登记簿。建设厅指导县人民政府统一编制每个街道、乡、镇的登记簿序号，以避免重复。

3. 对于已经根据政府第60/CP号令于1994年7月5日发布的关于建立房屋所有权和土地使用权证书跟踪登记簿的地方，如果能够体现本通知规定的登记簿样式的内容，则无需重新建立新的房屋所有权登记簿。

四、登记簿的设立和管理机构：

4.1. 建设厅负责设立和管理由省人民政府或建设厅颁发证书的房屋所有权登记簿和建设工程所有权登记簿；

4.2. 县人民政府负责设立和管理由县人民政府颁发证书的房屋所有权登记簿和建设工程所有权登记簿。

第八章 房屋和建设工程的所有权档案的保存和管理

一、保存的档案包括：

1.1. 申请证书的表格（包括新申请、更换、补发、转移所有权申请以及申请证书后的变更确认）；

1.2. 档案接收凭证；相关机关关于丢失证书的确认文件（如有）；

1.3. 房屋和建设工程的创建文件；

1.4. 房屋和建设工程的平面图；

1.5. 已颁发给所有者的房屋所有权证书或建设工程所有权证书的副本，或者在更换、转移所有权或证书满页后更换时的旧证书副本；

1.6. 其他与房屋和建设工程相关的文件。

二、档案的保存和管理机构：

2.1. 建设厅负责保存省人民政府和建设厅颁发证书的房屋所有权和建设工程所有权相关档案；

2.2. 县人民政府负责保存县人民政府颁发证书的房屋所有权和建设工程所有权相关档案。

三、档案的保存和管理内容：

3.1. 按照法律规定保存第八部分第一条规定的档案；

3.2. 利用计算机网络系统建立档案数据库，以便统计、报告执行情况，并满足房屋和建设工程管理的要求；

3.3. 建设厅和县人民政府有责任向有关机关提供房屋和建设工程的数据，当有要求时。

四、报告执行政府第95/2005/NĐ-CP号令的结果如下：

4.1. 每季度，县人民政府向建设厅提交关于该地区执行该法令情况的报告，按照本通知附件14的格式，由建设厅汇总并向省人民政府报告；

4.2. 每季度，建设厅必须向省人民政府提交关于该地区执行该法令情况的报告，按照本通知附件15的格式；

4.3. 最迟每年7月15日和次年1月15日，省人民政府提交上半年和全年执行结果报告，按照本通知附件16的格式，报送住房和城乡建设部，以供总理审阅；

4.4. 除上述定期报告外，建设厅或各级人民政府应在有要求时提交报告。

第九章 组织实施

1. 各省、自治区、直辖市人民政府应当实施以下内容：

1.1. 根据国务院令第95号《城市房地产管理法》的规定，本通知的指导以及地方实际情况，具体规定房屋设立、建设工程的相关文件，证书发放程序，并组织实施，确保快速、便捷且不给民众带来不便；

1.2. 根据国务院令第95号《城市房地产管理法》第二十二条第六款关于发证费用的规定和地方实际情况，具体规定发证费用标准，确保参与发证工作的各部分有经费保障。使用费用必须节约并每年决算，未使用的部分应上缴国家财政；

1.3. 指导建设局制定具体的实施方案和计划；组织专业培训，提高县和市建设局工作人员的专业技能；指导各区、县政府与新闻媒体合作宣传普及，使民众了解并遵守政府规定；

1.4. 根据发证需求，制定加强人员配置和设备投资的计划，加快发证进度，以满足房屋和建设工程管理的需求；

1.5. 指导统一管理辖区内房屋所有权、建设工程所有权档案（包括根据国务院令第60号以前颁发的证书相关档案）的工作，由建设局和县级人民政府负责。

2. 房屋管理局负责协助住房和城乡建设部部长指导、督促、检查各地实施房屋所有权、建设工程所有权证书发放的情况；汇总实施情况，供部长向总理报告。

十、施行日期

1. 本通知自国务院令第95号《城市房地产管理法》生效之日起施行。

2. 省级人民政府应指导下级政府和地方职能机构正确执行国务院令第95号《城市房地产管理法》及本通知的规定。在执行过程中如遇困难，请将意见提交住房和城乡建设部解决或上报总理决定。/。