通知第16/2010/TT-BXD号关于具体规定和指导实施政府第71/2010/NĐ-CP号2010年6月23日《住房法》若干实施细则的法令的通知

通知

对国务院第71号令（2010年6月23日发布）《房屋登记条例》的具体规定和实施进行详细说明

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根据二零零八年二月四日国务院令第17/2008/NĐ-CP号《政府令关于住房和城乡建设部职能、任务、权限和组织结构的规定》；

根据2010年第71/2010/NĐ-CP号政府法令关于《住房法》的实施细则和执行办法；

住房和城乡建设部对国务院第71号令（2010年6月23日发布）《房屋登记条例》的具体规定和实施作出如下详细说明：

第一章

总则

第一条 调整范围

本通知对国务院第71号令（2010年6月23日发布）《房屋登记条例》（以下简称“第71号令”）关于房屋所有权、房屋发展、房屋使用管理、房屋交易及政府对房屋的管理等方面的具体规定和实施进行详细说明。

第71号令和本通知所指的房屋包括：为出售、出租或租购而建造的住宅（包括别墅、独立住宅、公寓）；国有房屋；根据国家规定的机制建造的用于出售、出租或租购的社会住房；安置房；城镇和农村家庭或个人拥有的独立住宅。

第二条 适用对象

本通知适用于与越南房屋领域相关的以下对象：

1. 国内组织和个人；

2. 外国组织和个人，以及在国外定居的越南人；

3. 其他与房屋领域相关的组织和个人。

第二章

房 屋 发 展

第三条 房屋开发项目分类

根据第71号令第四条规定，房屋开发项目分为以下几类：

1. 综合性住宅区开发项目，旨在同步建设技术基础设施和社会基础设施、住宅建筑及其他建筑设施。

2. 独立房屋开发项目，包括：

a) 在综合性住宅区（根据本条款第1款）、新城市区或生态旅游休闲区中开发的二级住宅项目；

b) 在已有技术基础设施的城市社区或现有城市区内单独或成组建设的独立住宅项目；

c) 混合用途建筑（住宅、办公室、购物中心和服务设施）。

第四条 商业房屋开发项目指定开发商的选择程序和手续

1. 对于仅有一名投资者申请成为商业房屋开发项目的开发商的情况，按以下步骤执行：

a) 根据第71号令第十四条第二款的规定，在公布商业房屋开发项目信息的期限内，投资者应直接或通过邮政方式向项目所在地的住房和城乡建设局提交书面申请，请求参与开发商资格注册。

如果在第71号令第十四条第二款规定的期限内，只有该一名投资者申请成为开发商，则住房和城乡建设局应要求该投资者提交两份资质文件（包括：根据第71号令第十二条的规定提供的复印件；投资者的经验记录；投资者的建议和项目暂定总投资额）。

b) 根据投资者的资质文件，住房和城乡建设局应报告省级人民政府（以下简称“省级人民政府”），成立由住房和城乡建设局、自然资源和环境局、计划投资局、财政局、城市规划和建筑设计局（对于设有城市规划和建筑设计局的省份）代表组成的专家小组，审查和评估投资者的资质。如果投资者符合成为开发商的条件，住房和城乡建设局应附上专家小组的工作记录，向省级人民政府提交报告，建议确认该项目的开发商。开发商确认文件格式见本通知附件1。

如果投资者不符合成为开发商的条件，住房和城乡建设局应通知投资者具体原因，并报告省级人民政府考虑指定其他投资者作为开发商。

c) 如果省级人民政府确认该投资者为开发商，投资者应组织编制并提交有关机构审批详细的1/500比例尺规划图（对于新区域且有1/2000比例尺规划图的情况）或申请批准总平面图、建筑方案和基础设施解决方案（统称为总平面图），对于不需要编制详细1/500比例尺规划图的情况，按照法律规定执行。

审批详细1/500比例尺规划图或批准总平面图后，开发商应办理投资许可手续，并按照第71号令第七条、本通知第五条和第六条以及建设法规的规定，组织编制、审核和批准房屋开发项目。

2. 对于拥有合法土地使用权（根据土地法规定）并与房屋建设规划相符，并已提交成为开发商申请书的投资者，按以下步骤执行：

a) 投资者应直接向项目所在地的住房和城乡建设局提交两份资质文件（包括：根据土地法规定的合法土地使用权证明复印件；根据第71号令第十二条的规定提供的复印件；投资者的建议和项目暂定总投资额）。

b) 接收投资者的资质文件后，住房和城乡建设局应按照本条款第1款b项的规定执行相关程序。如果投资者不具备成为开发商的条件，住房和城乡建设局应通知投资者具体原因。

条||| c) 对于投资者被省人民政府认定为房地产开发项目的投资主体的，该投资者应当按照本条第c款的规定履行相关义务。

第五条 房地产开发项目由政府财政资金投资建设的审批程序和批准手续

一、对于总投资额在三十亿元人民币以上的房地产开发项目（不包括土地使用费，除非本条第五款另有规定），投资主体必须直接向项目所在地的城市建设局提交两份申请审查和批准房地产开发项目的文件，按照本条第二款的规定；对于总投资额低于三十亿元人民币（不包括土地使用费）且由省级人民政府授权县级人民政府批准的房地产开发项目，投资主体必须直接向项目所在地的县级住房管理部门提交相关文件。

二、申请审查和批准房地产开发项目的文件应包括：

a) 投资主体向省级人民政府主席（适用于省级人民政府有权批准的项目）或县级人民政府主席（适用于县级人民政府有权批准的项目）提交的请示文件，按照本通知附件2规定的格式，请求审查和批准房地产开发项目；

b) 按照国务院令第71号《房地产开发项目管理办法》第六条规定编制的房地产开发项目文件；

c) 经有关机关批准的详细规划比例尺为1/500的决定书副本及相应的1/500比例尺规划图；如果不需要编制详细规划比例尺为1/500，则需提供经有关机关批准的总平面图副本，根据城市规划法的相关规定；

d) 由有关机关颁发的投资主体项目委托书副本。

三、城市建设局或县级住房管理部门负责检查文件，如符合条件则接收文件并出具收据，约定回复日期；如不符合条件，则指导投资主体补充文件，完善一次。

接收文件后，城市建设局或县级住房管理部门将主持审查，并征求自然资源与环境、财政、计划与发展等相关部门的意见（如有必要），以及在省级层面征求城市规划与建筑设计局（在设有此类机构的地方）和项目所在县人民政府的意见。相关部门应在收到城市建设局或县级住房管理部门文件之日起十日内回复意见。在收到相关部门意见后，审查主持部门将按照本通知附件3规定的格式编写请示报告，报同级人民政府主席批准项目。

如果城市建设局被指定为房地产开发项目的投资主体，则城市建设局负责组织编制项目文件，征求相关部门意见，按照本款规定，并按本通知附件2规定的格式向省级人民政府主席提出批准项目的请示。

四、根据国务院令第71号《房地产开发项目管理办法》第五条对房地产开发项目的要求，基于城市建设局（省级）或县级住房管理部门（县级）的请示报告和相关部门的意见，省级人民政府主席或县级人民政府主席将依据本通知附件4规定的格式作出批准房地产开发项目的决定。投资主体须直接到文件接收地点领取项目批准决定，该地点在收据上注明。

五、对于中央政府预算资金投资的房地产开发项目（除总理决定投资的项目外），在提交给投资决策人审查和批准项目之前，投资主体必须直接向项目所在地的省级人民政府提交两份申请批准投资的文件，以便省级人民政府按照本通知第六条规定的程序和手续批准投资。

申请批准投资的文件应包括：投资主体按照本通知附件5规定的格式提交的请示文件；由有关机关颁发的投资主体项目委托书副本；经有关机关批准的详细规划比例尺为1/500的决定书副本及相应的1/500比例尺规划图；如果不需要编制详细规划比例尺为1/500，则需提供经有关机关批准的总平面图副本，根据城市规划法的相关规定。

根据投资主体提交的申请批准投资的文件，省级人民政府将按照本通知附件7规定的格式发出批准投资的文件。在省级人民政府发出批准投资的文件后，投资主体应组织编制项目文件，提交给有权限决定投资的人审查和批准房地产开发项目，按照国务院令第71号《房地产开发项目管理办法》第七条和本条的规定。

六、如果在项目批准后，投资主体提议更改国务院令第71号《房地产开发项目管理办法》第七条第四款规定的项目内容之一，则投资主体必须提交一份请示文件，附带已批准的项目文件，提交给城市建设局（如果项目由省级人民政府批准），或者提交给县级住房管理部门（如果项目由县级人民政府批准）。

建设局或者负责住房管理的县级部门有责任接收、检查、审核并上报本级人民政府主席批准住房开发项目内容的补充。如不批准补充，则受理申请的机关必须出具书面通知，明确说明理由以便投资者知晓。

根据本条第5款规定，使用中央财政资金的项目，如果投资者提出变更项目内容与省级人民政府批准的投资许可文件不符的情况，投资者必须先向省级人民政府提交书面申请，请求批准补充，然后才能将变更内容提交有权审批机关批准。

7. 省级人民政府和地方职能机关在审核、批准住房开发项目时，必须依据国务院令第71号2010年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》、国务院第33号2008年12月31日决议关于在新城镇、住宅区和工业园区基础设施建设项目中试行若干行政程序的规定（以下简称第33号决议）、住房和城乡建设部与国家发展和改革委员会2009年8月27日联合发布的第30号通知关于第33号决议部分条款的具体规定的解释（以下简称第30号通知）以及本通知的规定，对于非政府预算资金投资的二级项目，不要求投资者办理投资许可证，对于二级项目则不要求投资者办理投资项目登记手续。

8. 本条规定的有权机关审核、批准项目或批准项目补充的时间限制，按照国务院令第71号2010年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第七条规定执行。住房开发项目的审核费用收取按照现行有关建筑工程审核费用的规定执行。

第六条 非政府预算资金投资的住房开发项目审批程序和手续

1. 对于非政府预算资金投资且住房数量少于2500套（包括别墅、独立住宅和公寓）的住房开发项目（不包括二级项目），其审批程序和手续如下：

a) 对于无需招标选择投资者的住房开发项目：

- 投资者有责任直接向县级负责住房管理的部门提交两份申请审批材料（对于住房数量少于500套的项目），或者直接向建设局提交（对于住房数量在500套至2500套之间的项目）。

申请审批材料应包括：投资者按照本通知附件5规定的格式提交的请示报告；省级人民政府确认投资者身份的文件副本；根据国务院令第71号2010年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十二条的规定提交的相关文件；已获有权机关批准的1/2000比例详细规划及其附图（对于尚未编制1/2000比例详细规划的区域）或已获有权机关批准的1/500比例详细规划及其附图（对于已经编制了1/2000比例详细规划的区域）；若无需编制1/500比例详细规划，则需提供已获规划主管部门批准的总平面图副本；

- 建设局或县级负责住房管理的部门有责任检查材料是否符合要求，如符合条件则接收材料并出具收件回执，约定结果返回日期，如不符合条件则指导投资者补充和完善材料一次。

接收材料后，建设局或县级负责住房管理的部门有责任主持审查，并征求相关机构的意见：自然资源和环境、财政、计划和发展等相关部门（如有必要），期限按本条第三款规定执行；对于省级项目，建设局还需征求县级人民政府和城市规划局（对于设有城市规划局的省份和城市）的意见。收到相关机构意见后，主持审查的部门根据本通知附件6规定的格式起草请示报告，建议同级人民政府出具投资批准文件；

- 根据建设局或县级负责住房管理的部门提交的请示报告及投资者的申请材料、相关机构的意见，并依据国务院令第71号2010年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第七条第二款b项的规定，省级或县级人民政府应按照本通知附件7规定的格式出具投资批准文件。投资者直接到材料接收地点领取投资批准文件。

在投资批准文件中，除国务院令第71号2010年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第七条第二款b项规定的内容外，还应明确列出地方政府必须出资建设的社会基础设施工程（公立工程）及其完成建设的时间。如果超过投资批准文件中规定的时间，地方政府仍未进行社会基础设施工程的建设，则投资者有权按照已批准的目的进行建设，并从应缴纳给国家的财务义务中扣除，或者投资者可以将该工程的管理模式从公立转为私营，归投资者所有。

- 经国家有关机关批准投资后，项目业主负责组织编制并提交有关机关审定、批准详细规划比例尺为1/500（对于新开发区域已有比例尺为1/2000的规划），然后组织编制、审定和批准住房发展项目，按照规定进行。如果项目区域已有批准的详细规划比例尺为1/500或已有总平面图得到规划有关机关批准（对于不需要编制详细规划比例尺为1/500的情况），项目业主组织编制、审定和批准住房发展项目，按照规定进行；

b) 对于必须通过招标选择项目业主的住房发展项目：

- 如果住房项目的数量在500套至2500套之间，则省级人民政府组织招标，并在其选定中标项目业主的决定中明确投资批准住房发展项目的相关内容，该决定代替投资批准文件；

- 如果住房项目的数量少于500套，在发布招标邀请书之前，省级人民政府指示建设局向项目所在地县级人民政府发出征求意见的投资批准文件，根据第14条第11款a项的规定，第71/2010/NĐ-CP号法令。征求县级人民政府投资批准意见的文件包括：建设局发出的征求意见文件，其中明确规定了第7条第2款b项规定的事项；已获有关机关批准的比例尺为1/2000的规划决定副本及相应的规划图纸副本。

在收到县级人民政府的投资批准意见后，建设局发布招标邀请书，并报告省级人民政府组织招标选择项目业主，按照规定进行；

- 被选为住房发展项目业主的单位负责组织编制并提交有关机关审定、批准详细规划比例尺为1/500，然后组织编制、审定和批准住房发展项目，按照规定进行。如果不需要编制详细规划比例尺为1/500，则必须有已获规划有关机关批准的总平面图，按照法律规定进行。

2. 对于住房发展项目（不分资金来源和土地使用规模，包括新城内的住房）数量达到2500套及以上（包括别墅、独立住宅、公寓）的审批程序和手续如下：

a) 对于无需通过招标选择住房发展项目业主的情况（除由总理根据第73条第5款的规定，第71/2010/NĐ-CP号法令决定选择项目业主的情况外）：

- 项目业主直接向省级人民政府提交两份申请材料，以供审查并向总理申请批准住房发展项目投资意向。

提交省级人民政府的申请材料包括：项目业主按规定格式提交的请示文件（附录8）；相关文件的复印件（包括有关机关颁发的项目业主确认文件；根据第71/2010/NĐ-CP号法令第12条规定的相关文件；已获有关机关批准的比例尺为1/2000的规划决定副本及相应的规划图纸副本）；

- 根据项目业主提交的申请材料，省级人民政府检查并发出文件征求相关部门的意见，根据第71/2010/NĐ-CP号法令第7条第3款的规定；

- 根据相关部门的意见，省级人民政府负责提交两份报告给总理（包括省级人民政府按规定格式提交的请示文件（附录9）和第71/2010/NĐ-CP号法令第7条第3款规定的相关文件）以供总理审查并批准住房发展项目投资意向；

- 在收到总理批准住房发展项目投资意向的意见后，省级人民政府发出通知（附上总理批准住房发展项目投资意向的文件），要求项目业主组织编制并提交有关机关审定和批准详细规划比例尺为1/500，然后组织编制住房发展项目以提交有关机关审定和批准（对于使用政府财政资金的项目）或组织审定和批准项目（对于不使用政府财政资金的项目）；

b) 对于必须通过招标选择项目业主的住房发展项目：

- 在发布招标邀请书之前，省级人民政府必须将文件发送给相关部门征求意见，根据第71/2010/NĐ-CP号法令第14条第11款b项的规定。在收到相关部门回复意见后，省级人民政府按规定格式提交报告给总理（附录9），并附上第71/2010/NĐ-CP号法令第14条第11款b项规定的相关文件；

- 在总理批准住房发展项目投资意向后，省级人民政府指示建设局发布招标邀请书并按规组织招标。选择住房发展项目业主的招标程序和方式与选择其他用地项目的投资者相同；

- 被选为住房发展项目业主的单位负责编制并提交有关机关审定和批准详细规划比例尺为1/500，然后组织编制住房发展项目以提交有关机关审定和批准（对于使用政府财政资金的项目）或组织编制、审定和批准项目（对于不使用政府财政资金的项目）。

3. 对于已经批准的住房开发项目，如果根据第7条第4款的规定提出变更项目内容的建议，则项目发起人必须提交请示报告，并附上已批准的项目文件，请求有权审批机关同意补充项目内容。对于住房数量达到或超过2500套的项目，项目发起人必须提交请示报告，并附上已批准的项目文件，请求省级人民政府审议后报国务院批准补充。

如果二级项目发起人在提出变更住房开发项目内容的请求时与一级项目发起人获得的有权审批机关批准的投资文件内容不一致，则二级项目发起人必须向一级项目发起人提交请示报告，由一级项目发起人提交给有权审批机关请求补充项目内容的批准；如果自收到二级项目发起人的文件之日起30日内，一级项目发起人未提交请示报告请求有权审批机关批准补充，则二级项目发起人有权直接向有权审批机关请求补充项目内容的批准。在收到二级项目发起人的请示报告后，有权审批机关进行审查并出具批准补充内容的文件，如果不批准则必须出具书面通知说明理由以便二级项目发起人知晓。

如果有权审批机关批准了补充内容，则二级项目发起人必须将批准补充内容的文件副本连同书面通知一并发送给一级项目发起人；在这种情况下，项目内容的变更必须符合已批准的详细规划。

本条规定的有权审批机关办理投资项目批准或补充项目内容的手续期限，按照第71/2010/NĐ-CP号法令第7条的规定执行。

根据本通知第5条和第6条的规定，住房开发项目的项目发起人必须向有权审批机关提交两份项目文件以供审核和批准项目或投资批准；如果审核机构需要征求相关机构的意见，则在接收文件时，接收机构要求项目发起人提供额外的复印件（打印件），仅复印需征求意见的文件中的材料。

省级人民政府和地方职能机构在实施住房开发项目投资批准时，应依据第71/2010/NĐ-CP号法令、第33/2008/NQ-CP号决议、第30/2009/TTLT-BXD-BKH号通知以及本通知的规定，对于国内项目，不要求项目发起人额外办理投资许可证手续，对于国内二级项目发起人的项目，则不要求额外办理投资登记手续。

建设局负责建立数据库，汇总、统计和跟踪住房开发项目、新建城市建设项目、生态旅游休闲度假区建设项目的数量；各项目中建造的住房数量和类型；根据本通知第8条规定的资金募集合同分配住房的数量、类型和对象在辖区内的情况。

第七条 实施住房开发项目

一、各一级和二级开发商（以下简称“开发商”）应按照第8条的规定执行住房开发项目的建设，开发商必须根据已批准的项目内容和进度进行投资建设住房，并符合国家有关机关批准的投资许可文件以及相关法律法规的要求。

二、对于在商业住房开发项目中被分配建设社会住房的开发商，在完成社会住房建设之前不得完成商业住房的建设，特别是在有社会住房区域或地点内。

三、关于禁止以未建房屋的土地使用权转让形式出售土地的规定，即第16条第五款的规定，适用于住房开发项目、新城镇建设项目、生态旅游休闲度假区项目，以及位于城市或市镇行政边界内的地区（不分城镇和农村地区），或者规划为城市或市镇的新城镇建设项目；对于其他地区，开发商可以在签订土地使用权转让合同前完成相应的基础设施建设后，实施土地使用权转让。

四、当住房开发项目完成后，开发商必须遵守第10条和第11条的规定；此外，开发商还须向所在地区的住房和城乡建设局提交项目报告，以便进行监督和检查。

第八条 筹集资金用于建设商业住房

一、对于需要筹集资金建设住房及其配套设施的住房开发项目（包括新城镇建设项目、生态旅游休闲度假区项目、混合用途住宅工程），开发商只能按照第9条规定的条件和方式筹集资金。

二、如果通过银行贷款或正在运营的基金筹集资金，则贷款合同的签署时间由各方根据银行业和金融机构的相关法律规定协商确定。

三、如果通过发行债券的方式筹集资金，则债券发行时间和程序应遵循公司法和证券法的规定。

关于项目用地已经完成拆迁的规定，即第九条第三款a项的规定，是指一级开发商已完成将转让给二级开发商的土地面积的拆迁工作（按分期投资或子项目实施进度计算）。

对于按照第九条第一款c项和d项规定的形式签订出资合同、合作投资合同或联合经营合同（以下统称为出资合同）筹集资金的情况，各方可以约定利润分配（以现金或股票形式）或住房产品分配，或同时分配利润和住房产品。

在出资方获得住房产品分配的情况下，开发商可以通过出资合同最多分配每个项目20%的商业住房数量（不通过房地产交易平台销售），这些住房可以是别墅、独立住宅或公寓，但出资合同中必须明确分配的住房数量、类型、面积和位置；剩余的商业住房数量在满足第九条第三款d项和e项规定的条件下，开发商必须通过房地产交易平台进行销售或租赁。

自第71/2010/NĐ-CP号法令生效之日起，在一个省或直辖市范围内，每个家庭或个人仅能一次参与出资并获得一套住房（别墅、独立住宅或公寓）的分配（按照第九条第一款c项的规定），其余出资情况则只能获得现金或股票形式的利润分配。如果组织参与出资并分配住房后再将其分配给其他家庭或个人，则该组织必须向开发商提供受分配住房的家庭和个人名单，以便开发商向住房和城乡建设局申请确认名单。

获得住房分配的一方在与开发商签订住房买卖合同之前，不得将分配权转让给其他组织或个人；如果获得住房分配的人去世，则其继承人将继续享有该分配权。获得住房分配的人在与开发商签订住房买卖合同后，若转让合同或将住房再次出售给他人，则必须遵守本通知第十八条和第二十条的规定。

六、本条第五款规定的每个项目20%住房数量的计算依据是该项目的总商业住房数量，具体如下：

a) 在项目中，如果住宅数量为奇数且无法整除分配成一套住宅，则开发商可以按照分配后四舍五入的原则计算（如果超过一半则四舍五入为一套，否则不四舍五入）。例如：项目总住宅数量为219套，分配20%则为43.8套，开发商最多只能分配44套；如果项目总住宅数量为212套，分配20%则为42.4套，开发商最多只能分配42套；

b) 如果开发商按项目进度建设住宅（先建一个公寓楼或先建一个地块的住宅），则开发商与投资者签订的投资合作合同中分配的商品房数量不得超过该项目公寓楼或该地块商品房总数的20%。开发商不得在其他尚未开工的公寓楼或地块上提前签订投资合作合同分配超过20%的商品房数量；

c) 对于一级开发商与二级开发商签订土地使用权转让合同并由二级开发商进行住宅建设的情况，二级开发商有权签订投资合作合同分配其在从一级开发商处受让的土地面积上建设的商品房数量，最高不超过其投资建设的商品房总数的20%，具体如下例所示：

- 例如：企业A是开发建设项目的一级开发商，根据规划和批准的项目，将建设1000套住宅（其中800套为商品房，200套为保障性住房）。根据规定，企业A最多只能签订投资合作合同分配160套（即800套商品房的20%）的商品房；

+ 如果企业A仅负责基础设施建设（在完成基础设施建设后，将全部土地面积转让给二级开发商），每个二级开发商可签订投资合作合同分配其在从一级开发商处受让的土地面积上建设的商品房数量，最高不超过其投资建设的商品房总数的20%（例如，企业A将土地面积转让给四个二级开发商B、C、D、E，每个二级开发商将建设200套商品房，则每个二级开发商最多可签订投资合作合同分配40套（即200套商品房的20%），四个二级开发商总共可分配160套，即800套商品房的20%）；

+ 如果企业A将部分土地面积转让给两个二级开发商B和C，用于建设350套商品房，其余土地面积由企业A直接建设450套商品房，则这两个二级开发商最多可签订投资合作合同分配70套（即350套商品房的20%），而企业A最多可签订投资合作合同分配90套（即450套商品房的20%）；

+ 如果企业A签订的投资合作合同超出可分配的商品房价值（假设可分配的160套商品房价值为160亿元，但企业A通过投资合作、合资等方式筹集了200亿元），则企业A仍只能分配160套（即160亿元），超出的40亿元资金需通过分红（现金或股票）形式分配给投资者；

- 例如：企业A是一独立开发项目的开发商，根据规划和批准的项目，将建设200套住宅，则企业A最多可签订投资合作合同分配40套（即200套住宅的20%）的商品房；

7. 对于在本法令第71/2010/NĐ-CP生效之日前，一级开发商未按房地产法律规定出售或出租完自己作为开发商的项目中的所有住宅，则一级开发商可按本法令第71/2010/NĐ-CP第九条规定签订投资合作合同分配剩余住宅，但分配给投资者的住宅数量仅限于未通过房地产交易平台出售或出租的剩余住宅数量，具体如下例所示：

例如：企业A是开发建设项目的一级开发商，根据规划，将建设800套商品房，其中企业A已建设并通过房地产交易平台签订了400套商品房的销售合同，剩余400套正在建设中且未签订销售合同，则企业A最多只能签订投资合作合同分配80套（即剩余400套商品房的20%）；

8. 对于按本条款第五款规定进行融资并约定分配住宅的情况，开发商应向建设局提出申请确认分配住宅，具体如下：

a) 开发商与投资者签订合同后，应提交书面申请并附上已签订投资合作合同分配商品住宅的个人名单及项目内容、已批准的规划和项目文件，并注明项目总住宅数量，直接提交至项目所在地的建设局；

b) 建设局应根据本条款、本法令第七十一条第九款和第六十条的规定以及已批准的规划和项目文件的数量，对开发商提出的申请进行审核，并根据规定的格式确认分配住宅的名单，详见本通知附件十。

c) 建设局确认分配住房名单的期限最长为20个工作日，自收到项目投资方提交的书面请求之日起算。如在接收后发现项目投资方提交的名单超出规定数量的20%住房或名单中包含已在首次确认时（自第71/2010/NĐ-CP号法令生效之日起算）被确认的个人或家庭，则建设局须在自收到项目投资方提交的书面请求之日起7个工作日内发出书面要求，要求项目投资方重新确定分配住房名单；项目投资方重新确定分配住房名单的时间不计入本点规定的确认期限。

本款规定的建设局关于分配住房的确认取代了通过房地产交易市场进行交易的确认书，并作为有权机关向购房者颁发房屋所有权证书的法律依据；

d) 根据本条第5款的规定，一个家庭或个人已分配到一次住房的数量为一套住房的，则不得再次确认分配住房，即使该分配住房者已将首次分配的住房出售或赠与他人；如果分配住房者死亡，则合法继承人必须附上死亡证明和遗嘱复印件或遗产分割协议书（根据民法规定）或已生效的判决书，向项目投资方申请与继承人签订合同，并向建设局提出重新确认分配住房者的姓名和地址的请求；

分配住房数量超过允许比例20%或确认一个个人或一个家庭在一个省或中央直辖市范围内分配多套住房，或者在未满足第71/2010/NĐ-CP号法令第六十条规定的条件下允许转让分配住房权利的情况均不受法律承认；对有上述违法行为的组织和个人，将依法处理；

đ) 建设局负责在其官方网站（网站）上建立信息栏目，并在自确认分配名单之日起3个工作日内，在网站上公开分配住房对象的姓名、地址、住房类型、位置和分配住房数量的信息，以便民众了解和监督。每年6月和12月定期或根据需要，建设局负责汇总并向住房和城市建设部报告按规定在其辖区内分配住房的对象数量和分配住房数量及类型；

9. 尚未按照土地法第九条第三款a项的规定将土地使用权从一级项目投资方转移给二级项目投资方的情况是指二级项目投资方尚未从一级项目投资方接收土地（没有交接土地记录）。在这种情况下，二级项目投资方与一级项目投资方签订合作出资分配产品住房合同必须得到一级项目投资方的书面同意；

二级项目投资方在向建设局提交确认分配产品住房对象名单的书面请求并通报按规定在第十一条筹集资金情况时，必须附上从一级项目投资方接收土地的记录副本，如果没有交接土地记录，则必须附上一级项目投资方同意签订合作出资分配产品住房合同的书面同意书副本；

10. 第九条第三款d项规定的完成住房工程基础部分施工的规定适用于各种类型的住房（包括别墅、独立住宅、公寓单元，包括混合用途的住房工程）。如果项目投资方采用顶底施工方法（即在施工住房工程的楼板之前先施工地梁或在施工最低楼层的楼面之前施工），根据已经批准的设计方案，则项目投资方只能在完成住房工程的第一个楼面施工后才能销售住房，但必须有技术验收记录证明已完成该楼面施工，符合法律规定；

项目投资方有责任将住房工程基础部分施工的技术验收记录副本（加盖项目投资方确认印章）提交给房地产交易平台，以供其根据法律规定组织销售住房；

11. 对于按第九条第一款b、c和d项规定的方式筹集资金的情况，项目投资方在签订资金筹集合同前至少15天，必须提交书面说明，详细说明第七十一条第九条第三款e项规定的内容，告知建设局（此通知是为了让建设局了解和监督，不要求必须获得建设局的书面批准才能签订合同）。如果发现项目投资方违反第七十一条第九条规定和本条规定进行资金筹集，则建设局必须发出书面要求，要求项目投资方停止资金筹集，废除已签订的资金筹集合同，并重新按照法律规定执行；

12. 第九条规定的合作出资合同、合作投资合同或合作经营合同必须明确以下内容：各方参与情况；资金筹集方式；所需筹集的资金数额；资金筹集期；利润分配方式（以现金或股票形式）或以住房产品形式分配，如果是住房产品，则必须明确住房类型、位置、分配住房面积；资金偿还期限或住房交付期限；双方的权利和义务；争议解决和其他约定。

13. 各一级和二级项目投资者仅可按照第71号令第9条规定的集资形式和条件签订集资建房合同。如签订集资合同、分配产品为房屋不符合第71号令第9条的规定及本条规定，则已签订的合同无法律效力且不受法律承认；违约方将根据现行法律规定予以处理。

第三章

房屋的所有权、管理和使用以及交易

节 1

 房屋的所有权、管理和使用

条9. 认可房屋所有权

1. 对于符合在越南拥有房屋条件的组织和个人，其房屋所有权确认事宜应依照政府2009年10月19日第88号令《关于土地使用权、房屋所有权和其他与土地相连的财产登记证》、第71号令、第88号令实施指南文件以及本通知的规定执行。

2. 当申请对符合第71号令第43条规定的家庭户或个人单独所有房屋进行所有权登记时，除按法律规定提交证明合法建立房屋的文件外，家庭户或个人还须提供以下文件：

a) 对于符合第71号令第43条第2款规定的单独所有房屋，必须提供建设许可证复印件（对于需要建设许可证的情况）和由具备职能单位颁发的结构安全保证书复印件；

b) 对于符合第71号令第43条第3款规定的情况，即对单独所有房屋中的每个单元进行所有权登记，必须提供该房屋的建设许可证复印件（对于需要建设许可证的情况），并附上由业主自行绘制或委托具备测绘职能的机构绘制的平面图：每层平面图和每个单元平面图。如果由业主自行绘制，则发证机关必须组织检查每个单元的最小面积、公共使用面积和私人使用面积，以符合第71号令第43条第3款的规定。

第十条 公务用房的管理与使用

1. 公务用房是指属于国家所有的房屋，用于向《住房法》和第71号令规定的对象出租，并需严格管理。被指定管理公务用房基金的单位负责按照《住房法》和第71号令的规定管理公务用房并收取租金。

2. 租赁公务用房的人有责任按照租赁合同约定的目的使用房屋，保管房屋及其附属设施，并按时足额支付租金给公务用房管理单位。

3. 决定开发公务用房项目的有权人决定选择管理运营公务用房基金的单位。

4. 租赁公务用房的价格确定按照第71号令第26条第1款的规定执行。根据确定公务用房租赁价格的方法指导，建设局制定并呈报省人民政府批准统一适用的公务用房租赁价格框架。基于省人民政府发布的框架，被指定管理运营公务用房基金的单位呈报投资决策人批准其所管理的公务用房租赁价格。

5. 公务用房的管理与使用应遵循住房和城乡建设部的专门指导。

条11. 社会住房的管理和使用，该住房由非国家财政资金投资建设

1. 非国家财政资金投资建设的社会住房可用于出售、出租或租购，依照第71/2010/NĐ-CP号法令和有关为教育机构学生、工人宿舍区工人以及城市低收入人群提供住房发展的相关法律法规的规定。

本条规定的社会住房购买者、承租人、租购者的选定及社会住房的管理运营事宜，按照住房和城市建设部于2009年11月16日发布的第36/2009/TT-BXD号通知关于向城市低收入人群出售、出租、租购和管理使用住房的指引执行。

2. 本条规定的社会住房开发项目投资者可使用住房和城市建设部于2009年6月30日发布的第14/2009/TT-BXD号通知中关于学生住房、工人住房、低收入人群住房的标准设计和典型设计。

3. 社会住房销售价格、租赁价格、租购价格的确定方法，按照住房和城市建设部于2009年6月30日发布的第15/2009/TT-BXD号通知关于学生住房、工人住房租赁价格，低收入人群住房销售价格、租赁价格的确定方法执行。

根据住房和城市建设部关于定价方法的指引，投资者应制定社会住房的销售价格、租赁价格、租购价格，并提交给项目所在地省级人民政府审批。自收到投资者关于社会住房销售价格、租赁价格、租购价格审批申请之日起30日内，省级人民政府负责组织审批并出具审批意见书，其中明确同意的内容和需要修改的内容。

省住房和城乡建设局或其他专业部门根据省级人民政府的指示，负责协助省级人民政府对投资者制定的社会住房销售价格、租赁价格、租购价格进行审批。依据省级人民政府的审批意见书，投资者发布社会住房的销售价格、租赁价格、租购价格，适用于其投资建设的住房。

如省级人民政府在30日内未出具审批意见书，则投资者有权发布其投资建设的社会住房销售价格、租赁价格、租购价格。投资者有责任将自己发布的定价表副本提交给省级人民政府。

自本通知生效之日起，省级人民政府仅组织对非国家财政资金投资建设的社会住房租赁价格（包括学生住房、工人住房、低收入人群住房）、销售价格、租赁价格、租购价格进行审批，并出具审批意见书（不进行批准），涉及低收入人群的社会住房项目。

5. 在审批贷款用于社会住房建设时，信贷机构仅依据项目申请材料；如尚未收到省级人民政府关于社会住房销售价格、租赁价格、租购价格的审批意见书，则依据投资者根据住房和城市建设部指引制定的社会住房销售价格、租赁价格、租购价格进行审批。

条12. 管理、使用住宅小区房屋；管理、使用城市区域内的别墅

1. 管理、使用住宅小区房屋按照《住房法》、第71/2010/NĐ-CP号法令和建设部于2008年5月28日发布的第08/2008/QĐ-BXD号决定关于制定住宅小区管理和使用的规定执行。

2. 城市区域内别墅的管理、使用按照第71/2010/NĐ-CP号法令和建设部于2009年12月8日发布的第38/2009/TT-BXD号通知关于城市区域内别墅管理、使用的指导规定执行。

条13. 单独家庭和个人建造、管理私人住宅

1. 单独家庭和个人在建造单独住宅时必须遵守第71/2010/NĐ-CP号法令第四十一、四十二、四十三和四十四条的规定以及建筑法的相关规定。

2. 在单独家庭和个人建造的单独住宅满足第71/2010/NĐ-CP号法令第四十三条第三款规定的条件，且出售单独住宅时，有权机关可以审查并为每个住宅单元颁发土地使用权证书、房屋所有权证书和其他与土地相连的财产证书。在完成住宅单元销售和办理购买者房屋所有权证书手续后，整个建筑物的土地使用权（包括庭院）成为各个住宅单元所有者的共同使用权，如同根据多户共有的住宅小区土地使用权规定一样。

3. 第二款规定的住宅单元的销售或租赁不必通过房地产交易平台进行，但买卖合同必须经过公证机构或有权限机关认证才能具有法律效力。

买卖合同的内容除须遵守第71/2010/NĐ-CP号法令第六十三条和本通知第二十一条的规定外，还必须明确以下内容：各住宅单元所有者的专有面积和共有面积；住宅单元的建筑面积（按本通知第二十一条第二款规定的住宅小区单元建筑面积表示方式）；大楼的土地使用面积，包括庭院在内的共有部分（如有），属于购买住宅单元者的共同使用权；在使用房屋过程中支付相关费用的责任（如有），对于服务费，则不得超过省人民政府规定的最高价格，除非各方另有约定。卖方有责任按照第71/2010/NĐ-CP号法令第四十六条的规定对住宅单元进行保修。

4. 多户共有的住宅和多个家庭、个人使用的城市住宅的管理按照建设部发布的城市共有住宅管理和使用规定执行。

节

 社会住房由国家财政资金投资建设的管理、使用

条14. 审核符合国家财政资金投资建设的社会住房租赁条件的对象

1. 符合国家财政资金投资建设的社会住房租赁条件的对象必须提交申请表，并附上建设部于2009年11月16日发布的第36/2009/TT-BXD号通知所附的附件1、1a、1b的确认表格，并直接提交给社会住房所在地的城市建设局。

对于已经按照第71/2010/NĐ-CP号法令第三十条第六款a项规定归还公房的对象，只需提供经公房管理部门确认的归还公房的申请表。

2. 根据申请表和第一款规定的要求，城市建设局将审核并与第71/2010/NĐ-CP号法令第三十七条和第三十八条第一款规定的租赁对象条件及地方实际社会住房基金情况进行对比，并向省级人民政府提出解决方案。

3. 符合社会住房租赁条件的审核标准按照建设部于2009年11月16日发布的第36/2009/TT-BXD号通知第五条规定执行。

4. 符合购买、租赁或租赁购买社会住房条件的对象每月平均收入不属于需要缴纳个人所得税的范围，依据个人所得税法的规定。

本款规定的标准适用于所有符合购买、租赁或租赁购买社会住房或非国家财政资金投资建设的低收入住房的对象，并取代建设部于2009年11月16日发布的第36/2009/TT-BXD号通知第四条规定的收入标准。

5. 建设局负责制定符合本条第三款规定的社会住房租赁对象审核标准，并提请省级人民政府发布；这些标准必须在地方媒体、省级人民政府和建设局网站上公开。

条15. 租赁保障性住房成本构成价格的内容，由国家财政资金建设的

国家财政资金投资建设的租赁保障性住房成本构成价格包括：

1. 住房建设投资成本：是指根据现行项目投资建设管理规定，经有权机关批准的投资决算，在交付使用时合法实施的全部住房建设项目投资成本；

2. 住房运营维护成本：

（一）工资、津贴、社会保险费、医疗保险费和其他从工资基金中提取的款项，用于管理运行单位的人员编制和工资水平；

工资按现行国家规定，基于人员编制和工资水平及其他从工资基金中提取的款项来确定；

b) 包括在住宅区内提供的服务费用，如：保安、清洁、垃圾收集、花园和景观植物护理、害虫控制及其他服务（如有），基于所需工作量和服务合同中约定的承包额度确定；

（三）办公用品、办公桌椅、易耗品等管理运行单位的费用；

（四）管理运行单位办公室的水电费用、公共照明费用、电梯运行费用（如有）；

d) 运营单位固定资产折旧费用，如：汽车、计算机、复印机和其他资产。固定资产折旧的管理和使用应遵循财政部的规定。

3. 住房维修保养成本：是指为保持住房质量而进行的日常维护、小修、中修、大修和突发修理的所有费用。保障性住房租赁价格结构中的维修成本由项目发起人根据本通知第16条规定的租赁价格计算并确定。

保障性住房项目的维修基金从租金收入中提取（按照本通知第16条规定的租赁价格结构），存入商业银行专用账户，并按非固定期限存款利率由住房运营单位管理，用于保障性住房的维修工作，符合建筑工程项目维修规定。

条16. 使用国家财政资金建设的租赁保障性住房价格确定方法

1. 确定公式：

其中：

- Gt：每平方米每月租金价格（元/平方米/月）²：每年分配的项目投资成本，以保值原则为基础（元/年）。

||| - V_đx r(1+r)

确定V的公式_đ:

+ T_đ + r：由投资决策权人确定的保值投资利率（按年计）（%/年）。

+ n：回收期取决于每个项目的具体条件和投资决策权人，但至少为20年。

：每年的运营管理成本（元/年）。

- Q₁ ：住宅区内当年经营服务收入，如停车服务、餐饮服务等（元/年）。

-_负责人 ：为平均每年的维护费用（元/年）。

- T_dv - S：项目可出租公寓的总使用面积（平方米）。

- K：根据保值原则按楼层高度分配系数，例如：五层住宅楼可以这样分配：K1 = 1.2；K2 = 1.1；K3 = 1.0；K4 = 0.9；K5 = 0.8。

- L：项目位置系数，根据项目的有利位置确定，其值≥1。

- 数字12：指一年中的月份数。

本条规定的K系数取代了住房和城乡建设部于2009年6月30日发布的第15号通知（2009年第15号住房和城乡建设部通知）第五、六、七条规定的K系数，以及住房和城乡建设部于2009年6月30日发布的第17号通知（2009年第17号住房和城乡建设部通知）第四条规定的K系数。

根据本通知第15条规定的租赁保障性住房成本构成内容和本条规定的租赁保障性住房价格确定方法，住房和城乡建设局应制定并提交省人民政府批准，以统一适用于该地区的使用国家财政资金建设的租赁保障性住房价格。

对于使用国家财政资金建设的学生宿舍，其租金价格的确定应按照住房和城乡建设部于2009年6月30日发布的第17号通知（2009年第17号住房和城乡建设部通知）关于使用国家财政资金建设的学生宿舍租金价格确定方法的指导进行。

对于由国家财政资金建设的学生住房，租金确定事宜应按照住房和城乡建设部于2009年6月30日发布的第17号2009年通字第2009号通知《关于使用国家财政资金建设的学生住房租金确定方法的指导意见》进行。

条 17. 社会住房的管理和使用，由国家财政资金投资建设

1. 国家投资建设社会住房，按照第71/2010/NĐ-CP号法令和本通知的规定进行出租。

2. 使用国家财政资金投资建设的社会住房的管理运营必须遵守以下原则：

a) 社会住房的管理运营和开发单位的选择应遵循通过招标方式选择具有管理运营社会住房功能的单位的原则；

b) 被委托管理运营社会住房的单位有责任严格管理该住房基金；管理运营单位和个人租户不得擅自改变用途，不得以任何形式转让住房；

c) 社会住房的租赁、管理运营活动享受公共服务机制，按照财政部的指导进行；

d) 社会住房的租金应包括足够的成本以回收建设投资、维护和管理运营住房的成本，并由省人民政府根据本通知第15条和第16条的规定发布；

đ) 管理运营单位可以经营社会住房区域内的其他面积，以弥补管理运营住房的费用；

e) 对于社会住宅公寓，其管理运营应按照住房和城乡建设部2009年11月16日发布的第36/2009/TT-BXD号通知关于向低收入人群出售、出租、出租购买和管理使用城市地区住房的指导进行；

对于学生住房，其管理运营应按照住房和城乡建设部2009年6月30日发布的第13/2009/TT-BXD号通知关于学生住房及工业区工人住房的租赁和管理运营的指导进行；

3. 根据第71/2010/NĐ-CP号法令第二章第三节的规定和本条的规定，建设局负责制定并提交省人民政府批准社会住房管理规定，以便在辖区内统一实施；

节 3

房屋交易

条 18. 商业住房通过房地产交易平台的交易

1. 房地产开发商销售、出租或出租购买商业住房必须通过房地产交易平台，按照第71/2010/NĐ-CP号法令第六十条和房地产法律的规定执行，除非开发商通过第71/2010/NĐ-CP号法令第九条第一款a、b、c和d点规定的融资形式进行融资；

对于在直辖市已建立房地产交易平台（无论房屋来源）的房地产开发商的商业住房，如果未按照第71/2010/NĐ-CP号法令第六十条、房地产法律和本条的规定进行买卖或出租购买，则签订的合同不具有法律效力；在这种情况下，买方或承租购买人将不会获得政府颁发的房屋所有权证书；

开发商有责任向房地产交易平台提交一份证明商业住房符合交易平台交易条件的法律文件副本，包括：项目开发商资格确认文件；规划审批决定和比例为1/500的详细规划图或项目的总平面图（对于不需要编制比例为1/500的规划的情况）；项目审批决定；土地使用权分配、租赁决定或整个项目的土地使用权证书；需要建筑许可证的房屋的建筑许可证；已经批准的每种类型房屋的设计图；按照本通知第八条第十款的规定完成基础建设的技术验收记录；

特别是，根据第71/2010/NĐ-CP号法令第三十七条的规定，为特定对象建造用于出售、出租或出租购买的社会住房，无需通过房地产交易平台进行交易手续，而是按照社会住房出售、出租或出租购买的规定执行；

2. 房地产交易平台不得参与房屋投资和经营，不得从开发商处购买房屋再转售给他人，只能按照具有房屋的企业的授权组织销售、出租或出租购买房屋，并按照房地产法律的规定开展房地产服务业务。房地产交易平台可以被商业住房项目的开发商授权寻找合作投资伙伴，按照第71/2010/NĐ-CP号法令第九条规定的各种形式进行。

不动产交易场所如非由建设单位设立（不由建设单位直接管理），则建设单位与不动产交易场所必须签订委托销售、租赁或售后回租房屋的合同；如不动产交易场所由建设单位设立（由建设单位直接管理），则建设单位应出具授权书，授权该场所进行销售、租赁或售后回租其建设的房屋（此授权书代替委托合同）。通过不动产交易场所进行房屋销售、租赁或售后回租的委托合同或授权书必须明确以下内容：房屋类型、数量、位置；每种房屋的售价、租金或售后回租价；房屋销售、租赁或售后回租的方式（抽签或拍卖）；购买、租赁或售后回租房屋的登记期限；通过不动产交易场所进行房屋买卖、租赁或售后回租的交易费用；在不动产交易场所及当地媒体上公开房屋买卖、租赁或售后回租信息的时间；组织房屋销售、租赁或售后回租的时间；各方的责任及其他与房屋销售、租赁或售后回租相关的信息。各方应按照本通知附件11规定的商业房屋通过不动产交易场所销售、租赁或售后回租的委托合同或授权书范本执行授权。

三、不动产交易场所应当在其场所内公开张贴以下文件：销售、租赁或售后回租房屋的合同或授权书；经建设单位盖章确认的商品房售价、租金或售后回租价表以及建设单位提供的已完成基础部分施工的房屋工程验收记录；不动产交易场所有责任提供与房屋销售、租赁或售后回租相关的完整和准确的信息及法律文件给有需求参与交易的组织和个人。

四、不动产交易场所在与拥有房屋的企业签订合同或授权书，并且建设单位已完成房屋工程的基础部分施工（根据工程验收记录）后，方可组织房屋销售。上述规定依据《国务院关于修改〈城市房地产开发经营管理条例〉的决定》第九条第（三）项第（四）目和本通知第八条第十款的规定。

五、只有在完成通过不动产交易场所的房屋买卖手续（买方已获得不动产交易场所颁发的交易确认书，符合房地产经营法律的规定）并且建设单位已向房产所在地的住房和城乡建设局报告（依据《国务院关于修改〈城市房地产开发经营管理条例〉的决定》第九条第（三）项第（五）目）之后，拥有房屋的企业才能与买方签订房屋买卖合同。对于商业房屋的租赁或售后回租情况，建设单位只能在房屋建成并取得产权证书或工程竣工验收记录后，才能通过不动产交易场所进行交易并签订租赁或售后回租合同。

如违反《国务院关于修改〈城市房地产开发经营管理条例〉的决定》第九条和第六十条的规定、本条规定及房地产经营法律的规定进行商业房屋的销售、租赁或售后回租，则所签订的合同无效；违法者将依法处理，若造成损失，需赔偿受害方。如不动产交易场所未遵守本条规定，将被撤销其在房地产交易场所经营领域的营业执照，并依法处罚。

住房和城乡建设局或其他有权机关发现不动产交易场所违反商业房屋销售、租赁或售后回租的规定时，有权要求发证机关撤销其在房地产交易场所经营领域的营业执照，并书面报告住房和城乡建设部，将其从中国房地产交易网络网站中删除。

六、已经通过不动产交易场所购买房屋或按《国务院关于修改〈城市房地产开发经营管理条例〉的决定》第九条的规定分配房屋的个人或组织，再次出售该房屋时，须遵守《国务院关于修改〈城市房地产开发经营管理条例〉的决定》第六十条第三款的规定。对于没有房地产经营职能的家庭、个人或组织，如果再次出售已购得的房屋给其他个人或组织，还须遵守以下规定：

a) 如果已从建设单位接收房屋，则必须按照《物权法》和民事法律规定办理房屋买卖手续（卖方必须持有建设单位颁发的房屋所有权证书，双方必须订立房屋买卖合同并向国家缴纳相关税费）；

b) 如果尚未从建设单位接收房屋，则可以按照本通知第二十条第一款的规定转让房屋买卖合同，无需通过不动产交易场所。

七、不动产交易场所应每季度一次或每年十二月或根据需要随时汇总并向其运营地的住房和城乡建设局报告通过其场所进行的商业房屋交易量（包括销售、租赁或售后回租）、房屋位置及授权其进行交易的建设单位名称。住房和城乡建设局应汇总并向住房和城乡建设部报告定期或根据需要的交易结果。

条19. 关于在国外定居的越南人和在越南的外国组织和个人的房屋交易

1. 在国外定居的越南人进行买卖、接受赠与、交换、继承房屋或接受转让土地使用权以在越南商业住房项目中建造房屋（对于允许以出售土地使用权的形式出售地块给家庭或个人自行建设的情况，需符合土地法律法规的规定），必须提供证明其属于规定对象并符合在越南拥有房屋条件的文件，依据第71/2010/NĐ-CP号法令第六十六条和第六十七条的规定。

在国外定居的越南人只需提供证明其根据第71/2010/NĐ-CP号法令第六十七条的规定被允许居住在越南的文件，即可满足在越南拥有房屋的居住条件，无需实际居住时间（连续居住或累计居住）达到三个月以上才能拥有房屋。

2. 对于不属于规定对象且不符合在越南拥有房屋条件的在国外定居的越南人，如果他们接受了赠与或继承了在越南的房屋，则有权将该房屋赠与其他符合条件在越南拥有房屋的对象，或者有权出售该房屋以获得价值。出售房屋以获得价值的程序按照第71/2010/NĐ-CP号法令第七十二条的规定执行。

3. 根据第71/2010/NĐ-CP号法令第六十六条第二款b项规定的具有专门技能和特殊技能人员的确认，应遵循以下原则：

a) 如果专门技能和特殊技能在由越南劳动和社会事务部规定的工种目录中有，则具有专门技能和特殊技能的人是根据发证国规定具有最高技术水平的人；

具有专门技能和特殊技能的人必须提交申请证书的申请表，并附上经公证的最高技术水平证书副本，提交给越南行业协会或职业联合会，以获得证书；如果所申请确认的领域尚未成立行业协会或职业联合会，则提交至负责该领域的部委以获得确认；

b) 如果专门技能和特殊技能不在由越南劳动和社会事务部规定的工种目录中，则在收到申请后，越南行业协会或职业联合会（如果有此类协会或联合会）或负责该领域的部委（如果没有此类协会或联合会）应根据行业协会或职业联合会或负责该领域的部委设定的专业技能和特殊技能标准和要求，为申请人颁发证书或告知申请人明确拒绝理由（如未颁发证书）；

根据第71/2010/NĐ-CP号法令第六十六条第二款b项规定，能够为具有专门技能和特殊技能的人颁发证书的越南行业协会或职业联合会，是指根据越南法律规定成立并在越南合法运营的行业协会或职业联合会。

4. 县级人民政府在向在国外定居且符合在越南拥有一个房屋条件的越南人发放土地使用权证书、房屋所有权证书和其他与土地相连的财产证书时，或在办理将房屋所有权转移给上述越南人的手续时，必须按照本通知附件12和附件13的规定格式向住房和城乡建设部报告，以便住房和城乡建设部根据第71/2010/NĐ-CP号法令第六十八条的规定管理在越南拥有一个房屋的权利。

5. 外国组织和个人在购买越南房屋时，必须遵守全国人民代表大会2008年6月3日通过的关于试点允许外国组织和个人在越南购买和拥有房屋的第19/2008/QH12号决议以及政府2009年6月3日发布的关于实施该决议的第51/2009/NĐ-CP号法令的规定。

根据本条规定的在越南拥有房屋权利的对象发放土地使用权证书、房屋所有权证书和其他与土地相连的财产证书的程序，应按照有关发放土地使用权证书、房屋所有权证书和其他与土地相连的财产证书的法律规定执行。

第二十条 处理在房地产开发项目、新城镇建设项目、生态旅游休闲度假项目中转让房屋买卖合同的情况

一、对于没有从事房地产经营活动的家庭、个人或组织，在本决定第七十一号令生效后转让未来形成的房屋买卖合同的，应当按照以下规定执行：

a) 各方必须根据本条第一项的规定制作房屋买卖合同转让文本，并由公证机构进行公证。申请公证时，各方必须提交与开发商签订的房屋买卖合同；如果第二次或多次转让，则必须提交前次的合同转让文本；

b) 根据本款第一项规定的合同转让文本，双方中的一方应根据协议向税务机关提交相关文件（包括合同转让文本；开发商收取购房款的收据复印件和与开发商签订的房屋买卖合同复印件）以办理所得税手续。如果合同转让符合免税条件，则必须提供税务机关出具的免税证明；

c) 在缴纳完税款后，受让方应将一份完整的合同转让申请文件（包括：所得税收据复印件或税务机关出具的免税证明；与开发商签订的房屋买卖合同复印件以及经公证的合同转让文本原件）提交给开发商，以便开发商在合同转让文本上确认。自收到受让方提交的文件之日起五个工作日内，开发商有责任在合同转让文本上签字并将其交还给受让方，开发商不得因合同转让收取任何费用；

自开发商在合同转让文本上签字之日起，开发商终止与转让方的交易，并直接与受让方进行交易；受让方从开发商签字确认合同转让文本之日起，继续履行原房屋买卖合同中的权利和义务，并被视为新的购房者；

d) 如果多次转让房屋买卖合同，则从第二次转让开始，各方都必须按照本条第一项、第二项和第三项的规定办理手续。受让方有责任接收和保存前次合同转让的相关文件；

e) 最终受让方（即向有权机关申请房屋所有权证书的组织或个人）可以在土地使用权、房屋所有权和其他附着物的所有权证书上登记姓名。在申请房屋所有权证书时，除法律规定需要的土地使用权、房屋所有权和其他附着物的所有权证书外，开发商（或申请证书的组织或个人）还必须向发证机关提交以下与合同转让有关的文件：

- 开发商与首次购房者签订的房屋买卖合同；

- 首次购房者通过房地产交易所交易的证明文件（适用于设有房地产交易所的城市和地区）或首次购房者获得分配房屋的证明文件（由建设局出具）；

- 经公证确认的合同转让文本，开发商确认的证明文件及按规定缴纳的所得税收据或免税证明。

如果多次转让房屋买卖合同，则最终申请证书的人必须向有权机关提交以前各次转让的合同转让文本和所得税收据或免税证明，具体如下例所示：

例如：B先生与A公司签订了预售房屋买卖合同，在未交付房屋期间，B先生将该合同转让给C先生，B先生和C先生必须办理合同转让文本的公证手续，B先生缴纳所得税（如有），然后按本条第一项、第二项和第三项的规定要求A公司确认合同转让文本；如果C先生再将合同转让给D先生，而D先生又将合同转让给E先生（E是最终受让方），则每次转让时，各方都必须按照上述规定办理手续。

当A公司（或E先生）申请房屋所有权证书时，必须向有权机关提交与合同转让相关的文件：A公司与B先生签订的房屋买卖合同；三份经公证确认并由开发商确认的合同转让文本及其三次所得税收据（或税务机关出具的免税证明）；A公司与B先生之间的房地产交易所交易证明（适用于设有房地产交易所的城市和地区）或建设局出具的B先生获得分配房屋的证明文件。

2. 对于在第71号2010年法令生效前已受让预售房屋买卖合同的户家庭或个人，其转让合同的书面文件必须经项目所在地乡、镇、街道人民委员会确认。如无确认，则乡、镇、街道人民委员会应在收到最终受让人申请产权证书请求之日起60日内，在乡、镇、街道人民委员会办公地点公开张贴；超过此期限，若该房屋未发生争议，乡、镇、街道人民委员会应确认无争议，并由有权机关为最终受让人办理产权证书。

在获得房屋所有权证书之前，各方必须按照法律规定履行对国家的财政义务。

3. 如果房地产企业通过房地产交易平台购买房屋或与开发商合作投资分得房屋后再出售，则须遵守以下规定：

a) 如果房地产企业根据合资合同或合作开发合同分得房屋，则只能在与开发商签订符合第71号2010年法令第六十条第二款规定的房屋买卖合同后才能出售该房屋；

b) 房地产企业必须按照本通知和房地产经营法律法规的规定通过房地产交易平台销售房屋（无论是否从开发商处接收房屋）。在通过房地产交易平台销售房屋时，房地产企业必须向房地产交易平台提供以下文件副本：

- 与开发商签订的房屋买卖合同；

- 建设局出具的确认文件（适用于分得房屋的情况）或房地产交易平台交易确认书（适用于通过平台交易房屋的情况）；

- 开发商提供的房屋资料；

- 向开发商支付购房款的收据；

- 接收房屋的交接记录（如果已从开发商处接收房屋）。

c) 根据本条款规定从房地产企业购买房屋并再次出售给其他人的对象，须遵守以下规定：

- 如果是户家庭、个人或不具备房地产经营职能的组织且已从卖方接收房屋，则应按照本通知第十八条第六款第一项规定办理房屋买卖手续。如果尚未从卖方接收房屋，则应按照本条规定办理房屋买卖合同转让手续；

- 如果是具备房地产经营职能的企业，则应按照本条款规定办理房屋销售手续。

第二十一章 房屋合同

1. 房屋交易必须以书面形式（统称为房屋合同）进行，并包含《住房法》第九十三条、《民法典》、第71号2010年法令第六十三条以及本通知所附附件中规定的合同格式和内容。

2. 对于公寓买卖合同，除本条第一款规定的内容外，还必须明确以下内容：共有面积、业主专有面积；买卖公寓的建筑面积（按公寓净尺寸或从隔墙中心线计算）；2%的维修基金；预计用于管理运营公寓的费用；根据不超过省级人民政府发布的最高价格（上限价格），调整上述费用的原则，除非双方另有约定。公寓买卖合同附带开发商制定的公寓管理使用内部规章及公寓内外建筑材料清单。

3. 房屋合同的公证和认证应遵循公证法、《住房法》、第71号2010年法令、民事法以及本通知的规定。

委托管理、使用、看管房屋或委托出售、出租、租购、赠与房屋（或委托处置房屋）的情况下，委托人只有在房屋已经竣工（委托人持有其中一种文件：房屋产权证；房屋交接记录或建筑工程竣工验收记录，依据建设法规）时，方可立书面委托书，有权机关方可对该委托书进行公证或认证。

4. 房屋合同模板如下：房屋买卖合同见附件十五，商业公寓买卖合同见附件十六，商业房屋租赁合同见附件十七，公务房屋租赁合同见附件十八，社会房屋租赁合同（适用于第71号2010年法令第三十七条第一、二、四项规定的对象）见附件十九，社会房屋租购合同（适用于第71号2010年法令第三十七条第一、二、三、四项规定的对象）见附件二十，房屋赠与合同见附件二十一，房屋交换合同见附件二十二，均附随本通知。

对于学生住房租赁合同和工业园区工人住房租赁合同，应按照建设部2009年6月30日发布的第13/2009/TT-BXD号通知中关于学生住房和工业园区工人住房租赁、管理运营的示范文本执行。对于低收入家庭购买住宅单元合同、住宅单元租赁合同和低收入家庭购买住宅单元租赁合同，则应按照建设部2009年11月16日发布的第36/2009/TT-BXD号通知中关于在城市地区向低收入人群出售、出租、租购和使用住房的规定示范文本执行。

对于本通知未规定的其他住房合同的示范文本和内容，应根据民法和其他相关法律规定制定。

第四章 实施细则

国家对住房的管理

第二十二条 住房档案的保存与管理

1. 住房档案的保存与管理包括《住房法》第六十六条和国务院令第71/2010/NĐ-CP号法令第七十六条规定的文件。

2. 住房档案的建立者是住房的所有权人或如果无法确定所有权人的，则为当前管理和使用该住房的人。

3. 住房档案的保存与管理部门规定如下：

a) 建设局负责保存和管理组织的住房档案；外国越南侨民在中国实施住房建设项目所涉及的住房档案；外国人根据法律规定购买的住房档案；组织和个人共有的住房档案；

b) 县级房屋管理部门负责保存和管理国内个人的住房档案；外国越南侨民在中国拥有与土地使用权相关的住房档案，在参与住房交易时。

4. 住房档案的保存与管理内容包括：

a) 根据档案法的规定保存和管理本条规定的住房档案；

b) 利用计算机网络系统建立住房档案管理数据库，以支持统计报告结果并满足住房管理需求；

c) 住房档案管理部门有责任根据国务院令第71/2010/NĐ-CP号法令的规定，向有关机构提供住房数据。

第二十三条 发展和管理住房及房地产市场的专业培训和继续教育

1. 在住房发展和管理以及房地产市场领域工作的干部、公务员和从事物业管理公司工作的人员的专业培训和继续教育，应按照国务院令第71/2010/NĐ-CP号法令第七十八条的规定进行。

2. 在住房和发展房地产市场领域工作的干部、公务员的专业培训和继续教育内容包括：

a) 编制住房发展规划和计划；

b) 选择住房开发项目的投资者；

c) 编制、审查、批准和同意住房开发项目的投资；

d) 管理住房项目，投资后的公寓管理；

e) 管理住房的维护、改造和拆除；

f) 管理公共住房销售、租赁和租购，公职人员住房租赁；

g) 建立和管理住房发展基金和住房储蓄基金（如有）；

h) 组织住房调查、统计和建立住房数据库；

i) 管理住房交易，房地产经营活动和住房公共服务；

j) 各级政府住房管理部门的责任；

3. 根据本条第二款规定的内容，隶属于建设部的城市管理干部学院应与建设部下属的房地产市场监管局合作，编制具体的培训计划、内容和课程，并将其纳入建设部干部、公务员通用知识培训计划，报建设部部长审批。

根据建设部的培训计划和继续教育计划，地方建设局应负责编制地方住房和发展房地产市场领域干部、公务员的培训计划和经费（包括乡、区和省各级干部），报省级人民政府主席审批，并按建设部已批准的计划组织实施。

4. 对于物业管理公司从事公寓管理运营活动的人员进行专业知识和技能的培训和继续教育，建设部下属的房地产市场监管局应与建设部下属的相关单位合作，编写培训计划和内容，报建设部通过，作为此类培训和颁发完成公寓管理运营专业技能培训证书的基础。本条款规定范围内的人员必须参加培训：企业董事会成员，技术、安全、保安、消防、环境卫生小组组长和公寓运行班组长。最迟至2012年7月1日，本条款规定范围内的人员必须参加培训并通过考试获得公寓管理运营专业技能培训证书；如超过规定期限而仍未取得证书的人员和企业将不得参与公寓管理运营。鼓励不属于本条款规定范围内的其他人员参加此类培训。

下列正在参与公寓管理运营的企业工作人员必须参加培训：企业的董事会成员，技术、安全、保安、消防、环境卫生小组组长和公寓运行班组长。最迟至2012年7月1日，本条款规定范围内的人员必须参加培训并通过考试获得公寓管理运营专业技能培训证书；如超过规定期限而仍未取得证书的人员和企业将不得参与公寓管理运营。鼓励不属于本条款规定范围内的其他人员参加此类培训。

5. 讲授住房及房地产市场领域知识的教师，应具备相关专业能力，熟悉住房及房地产市场的政策和法律法规，具有住房管理、房地产市场管理、住宅小区管理经验，并具备教学技能。只有符合住房和城乡建设部规定的条件的培训机构才能参与本条规定的住房及房地产市场领域的培训。

6. 本条规定的培训费用按照以下规定执行：

a) 委托人员参加课程培训的机关、组织和个人有责任向培训机构支付培训费用；

b) 对于由享受国家财政预算工资的机关、组织的干部、公务员参加培训的情况，学员的培训费用从该机关、组织的财政预算中拨付。

第五章

生效实施

条 24. 省级人民委员会的责任 第二十四条 省级人民委员会的责任

1. 根据第71号国务院令（2010年第71号）和中央住房政策与房地产市场政策指导委员会工作规则的规定，省级人民政府负责成立省级住房政策与房地产市场政策指导委员会及其专家小组。

2. 按照《住房法》、第71号国务院令（2010年第71号）和本通知的规定，安排足够的干部、公务员以有效开展住房管理和发展的各项工作。

3. 指导住房和城乡建设局完成以下任务：

a) 协同地方职能机构制定五年或更长时间的住房发展计划，报请省级人民政府审议并提交省人民代表大会审议通过；对于直辖市，则在市人民代表大会审议通过后，市政府还需将住房发展计划报请国务院总理批准后方可实施；

b) 制定和实施地方干部、公务员的专业技能培训计划；协同地方新闻媒体机构宣传普及《住房法》、第71号国务院令（2010年第71号）和本通知的相关规定，使民众了解并遵守；

c) 协同地方职能机构监督处理违反住房投资开发活动的行为，包括根据合同集资分配住房、通过房地产交易平台买卖租赁住房的行为，并按权限处理或报告有权机关处理；

d) 协同县级人民政府建立数据库，汇总统计住房项目数量、新建住房类型、分配住房对象的数量和类型，以及根据第71号国务院令（2010年第71号）和本通知的规定进行住房分配的情况；

e) 完成其他属于职责范围内的任务，依据第71号国务院令（2010年第71号）和本通知的规定；

4. 安排资金供住房和城乡建设局完成以下任务：制定地方住房发展计划；组织宣传介绍住房法律；建立数据库汇总统计住房项目数量、住房数量和地方住房买卖情况，依照本通知的规定；

5. 指导职能机构按照第71号国务院令（2010年第71号）和本通知的规定，对地方住房档案进行保存和管理；

6. 修改补充本级政府有权发布的有关住房的规范性文件，使其符合第71号国务院令（2010年第71号）和本通知的规定；

7. 制定统一适用于地方的住宅小区服务收费标准；审核非财政资金建设的社会住房销售价格、租赁价格、租购价格；

8. 按照定期或临时要求向上级机关报告地方住房领域的问题；

9. 按照职权或指示地方职能机构执行《住房法》、第71号国务院令（2010年第71号）和本通知的规定。

条 25. 房地产管理和房地产市场总局的职责

1. 协助住房和城市建设部部长监督、督促和检查全国范围内关于住房法律法规规定的执行情况。

2. 协助住房和城市建设部部长实施指导，解答在执行住房法律法规过程中属于住房和城市建设部权限范围内的困难和问题。

3. 研究、制定并提交住房和城市建设部部长根据其权限修改或补充住房法律法规，或者提出建议由住房和城市建设部部长提交有权机关修改或补充住房法律法规，以适应实际情况。

4. 汇总并向住房和城市建设部报告住房法律法规执行结果，以便住房和城市建设部定期或临时向上级机关报告。

5. 执行本通知规定的其他任务或住房和城市建设部部长指示的任务。

条26. 生效日期

1. 本通知自签署之日起四十五日后生效。

2. 自第71/2010/NĐ-CP号法令生效之日起，为建设住宅项目和城市新区、生态旅游休闲区等项目的基础设施和技术系统筹集资金以及建设住宅的规定应按照第71/2010/NĐ-CP号法令和本通知的规定执行。

3. 对于投资者在第71/2010/NĐ-CP号法令生效前已向有审批权的地方人民政府提交申请批准住房开发项目的文件，但地方人民政府尚未批准该项目的情况，处理如下：

a) 如果住房开发项目中住宅数量少于2500套（不分别墅、独立住宅或公寓），且使用国家预算资金建设，则地方人民政府继续按第90/2006/NĐ-CP号法令的规定批准项目。该法令于2006年9月6日由政府发布，详细规定并指导《住房法》的实施；

b) 如果住房开发项目中住宅数量少于2500套（不分别墅、独立住宅或公寓），且使用非国家预算资金建设，则根据项目文件内容，省级人民政府出具同意投资的书面文件，无需投资者按本通知规定准备投资同意书。在收到省级人民政府的投资同意书后，投资者应按照建设法律法规及投资同意书的内容进行项目评估和批准；

c) 如果住房开发项目中住宅数量达到2500套及以上（不分别墅、独立住宅或公寓，不论土地规模和投资资金来源），则省级人民政府必须附带项目文件向总理提交投资同意书。在收到总理的意见后，省级人民政府将批准项目（对于使用国家预算资金的项目）或出具书面通知，让投资者评估和批准项目（对于使用非国家预算资金的项目）。

4. 对于在第71/2010/NĐ-CP号法令生效前已经获得批准的住房开发项目，如果投资者要求更改项目内容，则投资者应向原批准机关申请补充批准。如果项目规模或用地面积的变化导致项目住宅总数超过2500套，则投资者必须向省级人民政府提交请示，报请总理补充批准后才能更改项目内容。

5. 废除通令第04/2006/TT-BXD号文第八部分关于在新城市区内筹集资金建设住宅的规定。该通令于2006年6月18日由住房和城乡建设部发布，旨在指导实施新城市区制度，该制度是根据2006年1月5日第02/2006/NĐ-CP号法令发布的。

6. 替换通令第15/2009/TT-BXD号文第十条第一款和第二款。该通令于2009年6月30日由住房和城乡建设部发布，旨在指导确定学生住房、工人住房、低收入人群住房租赁价格和销售价格的方法，以及低收入人群购买住房的价格。

“1. 组织评估并在收到投资者关于住房销售价格、租赁价格和租赁购买价格的请示文件之日起30天内出具评估意见书。”

7. 废除以下通令：

a) 通令第13/2005/TT-BXD号文。该通令于2005年8月5日由住房和城乡建设部发布，旨在指导实施2005年7月15日第95/2005/NĐ-CP号法令，该法令涉及颁发房屋所有权证书和建筑设施所有权证书。

b) 通令第05/2006/TT-BXD号文。该通令于2006年11月1日由住房和城乡建设部发布，旨在指导实施2006年9月6日第90/2006/NĐ-CP号法令，该法令详细规定并指导实施《住房法》。

c) 通令第01/2009/TT-BXD号文。该通令于2009年2月25日由住房和城乡建设部发布。  关于房屋所有权证书的若干规定和示范商品房买卖合同文本。

8. 在通令或部门决定以及省级人民政府文件中提及的与住房有关的规定（包括住房所有权、住房发展、住房使用管理、住房交易和国家住房管理）与本通令规定不一致的，应按照本通令的规定执行。

9. 在执行过程中如遇困难，请将意见反馈住房和城乡建设部，以便根据其权限进行修改或补充，或提交总理、政府审议决定。/。