令第164/2004/ND-CP关于查封、拍卖土地使用权以保障民事执行的决定

令

关于查封、拍卖土地使用权以保障执行判决

_________________________

中华人民共和国国务院

根据2001年12月25日《政府组织法》；

根据1995年10月28日的民法；

根据2003年11月26日的土地法；

根据2004年1月14日颁布的《民事执行法例》；

根据司法部部长的提议，

令：

第一章

总则

本通知附带制定地质基础调查、矿产地质调查和矿产勘查钻探工程经济和技术定额。 适用范围

1.本规定关于查封、拍卖土地使用权以保障执行民事判决、裁定。

2.本规定第二章和第三章的规定也适用于查封、拍卖附着有地上建筑物的土地使用权，以保障执行民事判决、裁定的情形，依照本条第一款的规定。

条 2. 可以查封、拍卖的土地使用权

根据土地管理法律法规允许转让的土地使用权，在以下情况下可以被查封、拍卖以保障执行：

1.土地使用权已被法院决定查封以保障执行。

2.在满足以下条件的情况下，被执行人的土地使用权可以被查封、拍卖：

a)被执行人没有其他财产或者虽然有其他财产但不足以清偿债务，除住房外；

b)被执行人持有根据1987年《土地法》、1993年《土地法》、2003年《土地法》颁发的土地使用权证书，或根据1994年7月5日第60号政府令颁发的城镇房屋所有权和土地使用权证书，或属于2003年《土地法》第五十条第一款和第二款规定的土地使用权证明之一，或属于该法第五十条第四款和第五款规定的情况之一。

3.执行员（以下简称执行员）负责确定查封、拍卖土地使用权的条件。

4.如果被执行人的土地使用权符合本条第二款b项规定，且部分或全部土地面积位于必须收回的土地规划范围内，但尚未作出收回土地的决定，则该土地使用权仍可被查封、拍卖。

条 3. 确定可查封、拍卖的土地使用权证明

对于本规定第二条第二款b项所指的土地使用权证明的确定，按照以下方式进行：

a)被执行人应向执行员出示；

b)如果被执行人未出示，则执行员应在乡、镇、街道人民委员会（以下简称乡级人民委员会）或土地登记办公室或对该房产和土地具有管理权限的机关进行核实。

组织实施 留给被执行人的土地面积

1.如果被执行人是直接从事农业、林业、水产养殖、制盐的人，并且他们的主要生活来源是这些生产活动的收入，且已由查封土地所在地的乡级人民委员会确认，则在查封时，执行员必须为被执行人保留一定面积的种植一年生作物的土地、种植多年生作物的土地、生产林地、制盐地、水产养殖地或其他农用地，用于生产，除非被执行人同意查封、拍卖其全部土地使用权。

2.本条第一款规定的留给被执行人的土地面积，基于过去五年当地人均粮食收入平均值，根据以下具体条件确定：

a)如果被执行人是个体或家庭成员，则留出的土地面积是每个直接从事农业、林业、水产养殖、制盐人员在乡级行政区内足以保证他们生产六个月粮食的生活所需的土地面积，对于使用一年生作物种植地、制盐地；十二个月对于使用多年生作物种植地、生产林地、水产养殖地或其他农用地；

b)如果被执行人是一个家庭，则留给该家庭的土地总面积是根据本条第二款a项规定的所有家庭成员应保留的土地面积之和。

本条第一款和第二款的规定不适用于以下情况：

a)被执行人不是直接从事农业、林业、水产养殖、制盐的人，且他们的主要生活来源不是这些生产活动的收入；

b)本规定第二条第一款规定的情况。

第五条。 查封、拍卖已抵押的土地使用权

1.对于被执行人在收到执行决定之前合法抵押给第三方的土地使用权，如果除了住房之外，被执行人的唯一有价值的财产就是该土地使用权，且该土地使用权的价值大于被执行人的债务总额、民事判决、裁定的支付金额以及查封、拍卖该土地使用权的费用，则执行员可以查封、拍卖。

合法接受土地使用权抵押的人在支付其他执行款项之前优先偿还债务，除非抵押人和被执行人之间有符合法律规定的不同约定。

2.对于被执行人在收到执行决定之后或非法抵押的土地使用权，执行员可以查封该土地使用权以保障执行。在这种情况下，接受土地使用权抵押的人有权向法院提起诉讼解决土地使用权抵押争议。

自查封之日起三个月届满，如果抵押权人未提起诉讼，则已查封的土地使用权将被拍卖以保障执行。如果有诉讼，则土地使用权将在法院关于解决土地使用权抵押争议的判决或裁定生效后处理。

条6. 查封的土地面积及土地使用权查封顺序

条 ||| 1. 执行员仅得查封、拍卖土地使用权，其价值足以保障执行、执行费用及其他被执行人应当支付的款项。

款 ||| 2. 被执行人的土地使用权优先查封。被执行人的土地使用权价值不足以执行时，查封被执行人与其他共有人共有土地使用权的部分。

条7. 条 ||| 查封、拍卖土地使用权的权限和责任

款 ||| 1. 执行员办理委托合同手续，委托具有拍卖财产职能的组织依照法律规定拍卖土地使用权。

项 ||| 2. 对于尚未设立具有拍卖财产职能的组织或者该组织拒绝签订委托拍卖土地使用权合同以执行案件的地区，执行员按照本条例和有关拍卖财产的法律规定实施土地使用权拍卖。

条 8. 条 ||| 保障买受人、受让被查封的土地使用权者的权益

款 ||| 1. 法律承认并保护买受人、受让被查封的土地使用权者的合法权益。

项 ||| 2. 买受人、受让被查封的土地使用权者及其与土地使用权相连的财产权利，依法取得土地使用权证、财产权属证书。

条 ||| 对于由国家出租的土地，买受人、受让土地使用权或与土地相连的财产权利者，依法签订继续租赁土地的合同。

第二章

条 ||| 查封土地使用权以保障执行

条9. 条 ||| 确定查封的土地面积

款 ||| 在查封土地使用权之前，执行员必须暂时确定将要查封的土地面积。查封的土地面积根据以下款项计算：

项 ||| 1. 应执行的金额；

项 ||| 2. 土地使用权的价值；

项 ||| 3. 土地使用费、土地租金；

项 ||| 4. 根据法律规定，被执行人应当缴纳的土地使用权相关税费；

项 ||| 5. 执行费用及其他被执行人应当支付的款项。

条10. 条 ||| 查封土地使用权委员会

款 ||| 1. 在查封土地使用权前，执行机关负责人应作出决定成立查封土地使用权委员会，成员包括：

项 ||| a) 执行员为主席；

项 ||| b) 同级人民政府土地管理部门代表为委员；

项 ||| c) 同级财政部门代表为委员。

项 ||| 2. 查封土地使用权委员会协助执行员确定被查封土地的位置、面积、边界，以确保执行。

条 11. 条 ||| 通报查封土地使用权

款 ||| 在查封土地使用权日前七个工作日内，执行员应按下列规定通报查封土地使用权：

项 ||| 1. 书面直接向申请人、被执行人、抵押权人、出资人、与土地使用权有关的权利义务人、查封土地使用权委员会成员、同级人民检察院和查封土地所在乡（镇）人民政府通报查封土地使用权；

项 ||| 2. 在当地媒体上公开通报，并在执行机关和查封土地所在乡（镇）人民政府办公地点张贴查封土地使用权公告。

条12. 条 ||| 查封共同土地使用权

款 ||| 1. 如果被执行人和其他共有人就各自的土地使用权部分达成书面协议，符合土地管理法律的规定，并经土地所在地乡（镇）人民政府确认或确定各自的土地使用权部分，则仅查封被执行人的土地使用权部分。

项 ||| 2. 如果被执行人和其他共有人未能达成书面协议，或者执行员无法根据本条第一款的规定确定各自的土地使用权部分，则处理如下：

子项 ||| a) 如果被执行人是夫妻一方，则执行员指导夫妻双方要求法院根据法律规定分割共同土地使用权。

子项 ||| b) 自指导之日起三个月内，如果夫妻未要求法院分割共同土地使用权，则查封被执行人的土地使用权部分为夫妻共同土地总面积中每人平均面积。

子项 ||| b) 如果被执行人是家庭成员之一且无法确定被执行人的土地面积，则查封被执行人的土地使用权部分为家庭成员人均土地面积。

款 ||| 3. 如果被执行人的土地使用权已用于出资，但未形成新的法人，则查封、拍卖被执行人的已出资土地使用权。

款 ||| 4. 如果有其他人的财产附着于被执行人的土地上，则对该财产的处理依照本条例第二十一条的规定进行。

条 13. 条 ||| 查封被执行人拥有多块土地或多种土地类型的情况

款 ||| 1. 如果被执行人拥有多块土地或多类土地，其价值大于应执行金额及与土地相连的财产价值，则根据被执行人的建议查封土地或土地类型，前提是该建议不妨碍执行。

2. 若被执行人未按本条第1款规定提出查封土地或土地类型的请求，则自被执行人收到关于选择查封土地或土地类型的通知之日起三个工作日内，执行员应制作笔录并决定查封适合保障执行的相应土地或土地类型。

条14。 查封他人租赁、开采、使用的土地使用权

1. 若被执行人的土地使用权已出租、开采或使用给他人，在查封前至少三十天，执行员必须通知土地使用者关于被查封的土地面积、地块和土地类型以及查封时间。

2. 若土地使用者在被执行人的土地上拥有与土地相关的财产，则根据本法令第二十一条第2款的规定解决土地使用者的利益问题。

条 15. 关于查封土地使用权时的申诉或诉讼解释

在查封土地使用权时，如果存在对被查封土地使用权的争议，执行员仍需进行查封，但须向当事人解释其有权申诉或提起诉讼，要求具有管辖权的国家机关按照《土地法》第一百三十六条第1款和第2款的规定处理土地争议。该解释必须形成书面形式。

自查封之日起三个月期满后，若无申诉或诉讼，则可处理被查封的土地使用权以执行判决。若有申诉或诉讼涉及被查封的土地使用权，则只有在具有管辖权的国家机关确定该土地使用权属于被执行人之后，方可处理该土地使用权以执行判决。

条16。 参与查封土地使用权的人员

1. 查封土地使用权必须在现场进行。查封时，必须有以下人员到场：

a) 土地使用权查封委员会成员；

b) 土地登记办公室代表（查封土地所在地）；

c) 土地所在地乡级人民委员会代表；

d) 被执行人、申请人、与被查封土地使用权有关的权利义务人或其合法代理人。

2. 若被执行人、与被查封土地使用权有关的权利义务人或其合法代理人已经接到查封通知而故意缺席，则执行员应记录其故意缺席，并继续进行土地使用权查封。

3. 同级人民检察院代表可以被邀请参与监督；相邻土地使用者可以被邀请见证土地使用权查封过程。

条17. 确定被查封土地的位置、面积和边界

查封土地使用权时，必须依据被执行人的土地使用权证书来确定位置、测量面积和划定边界。

查封土地使用权必须形成笔录，详细记载被查封土地的位置、面积和边界，并由土地使用权查封委员会成员及本条第1款第b、c、d项规定的人员签字确认。若申请人或其合法代理人、被执行人、与被查封土地使用权有关的权利义务人缺席或故意不签署笔录，则应在笔录中明确记录这一情况。

条18. 确定被查封土地使用权的价值

为确保执行判决而确定被查封土地使用权价值的规定如下：

1. 共同查封的土地使用权价值应由申请人、被执行人和共同使用土地的第三方通过协商确定。各方当事人就价格达成一致的时间不得超过五个工作日，从土地使用权被查封之日起算。

2. 若各方当事人未能达成协议或无法就被查封土地使用权的价值达成一致，则在土地使用权被查封之日起十五个工作日内，执行员必须成立土地使用权价值评估委员会，包括以下成员：

a) 执行员担任评估委员会主席；

b) 同级财政机关代表担任委员；

c) 同级土地管理机关代表担任委员；

d) 同级土地登记办公室代表担任委员；

e) 相关专业机构代表（如有）担任委员。

自成立之日起七个工作日内，评估委员会必须完成土地使用权价值评估。

在评估前三天，执行员必须书面通知同级人民检察院关于土地使用权价值评估事宜；同时通知被执行人、申请人、与被查封土地使用权有关的权利义务人关于评估委员会的工作时间和地点，以便他们能够参与意见。

根据当地实际转让土地使用权的价格，在评估时点正常条件下的市场价格，评估委员会决定被查封土地使用权的价值，但不得低于省人民政府在评估时点规定的土地使用权价格。若无法确定当地实际转让土地使用权的价格，则评估委员会应根据省人民政府在评估时点规定的土地使用权价格决定被查封土地使用权的价值。对于国有土地租赁，应根据省人民政府在评估时点规定的租赁价格和已支付的合法补偿费用（如有）进行评估。

3. 根据本条第1款和第2款规定确定的土地使用权价值是拍卖土地使用权的起拍价。

条19. 处理关于土地使用权估价的申诉

自估价之日起七个工作日内，如果对土地使用权估价有申诉，则按照以下规定处理申诉：

1. 如果评估委员会主席是执行员且该执行员不是执行机关负责人，则该执行员应在收到申诉之日起十五日内以书面形式答复申诉人。如果当事人仍提出申诉，则该执行员所在执行机关的负责人应在收到申诉之日起三十日内以书面形式答复申诉人。执行机关负责人的申诉处理决定具有法律效力。

2. 如果评估委员会主席是县级执行机关负责人，则该县级执行机关负责人应在收到申诉之日起十五日内答复申诉人。如果当事人仍提出申诉，则省级执行机关负责人应在收到申诉之日起三十日内以书面形式答复申诉人。省级执行机关负责人的申诉处理决定具有法律效力。

3. 如果省级执行机关负责人直接担任评估委员会主席，则该省级执行机关负责人应在收到申诉之日起十五日内答复申诉人。如果当事人仍提出申诉，则司法部民事执行局局长应在收到申诉之日起三十日内以书面形式答复申诉人。民事执行局局长的申诉处理决定具有法律效力。

条20. 暂时移交查封土地的管理、开发和使用

对于已查封的土地暂时移交管理、开发和使用的事项，应按以下规定进行：

1. 如果被查封的土地由被执行人管理、开发和使用，则执行员应将已查封的土地暂时移交给被执行人管理、开发和使用。

如果被查封的土地由其他组织或个人管理、开发和使用，则应暂时移交给这些组织或个人继续管理、开发和使用。

2. 如果被执行人或其他组织、个人未接受已查封土地的暂时移交管理、开发和使用，则执行员应将该土地暂时移交给其他组织或个人管理、开发和使用。

3. 对于已查封土地的暂时移交管理、开发和使用，必须制作记录，详细记载如下内容：

a) 土地使用现状；

b) 暂时移交管理、开发和使用土地的时间期限、面积、类型、地块编号、图幅号；

c) 接受暂时移交管理、开发和使用土地者的具体权利和义务。

在暂时移交管理、开发和使用已查封土地期间，接受暂时移交者不得转让、出租、再次出租、赠与、继承土地使用权，不得抵押或质押土地使用权，也不得作为资本出资；不得改变土地使用现状，不得违反法律规定改变土地用途。

条 21. 查封土地使用权时处理附着于土地上的财产

当查封被执行人的土地使用权时，对于附着于土地上的财产，应按以下规定处理：

1. 如果该财产属于被执行人所有，则应同时查封土地使用权和附着于土地上的财产；

2. 如果该财产属于其他人所有，则应按以下方式处理：

a) 对于在被执行人收到执行决定之前就存在的财产，执行员应要求财产所有人自愿搬迁财产以归还土地使用权给被执行人。如果财产所有人不愿搬迁其财产，则执行员应指导财产所有人和被执行人通过书面协议解决财产问题。自指导之日起十五日内未能达成书面协议的，执行员应组织对该财产及土地使用权进行查封并拍卖。

如果财产所有人是被执行人土地使用权的承租人或以土地使用权出资但未形成新法人，则财产所有人有权在原合同剩余期限内与中标人或接收土地使用权的人签订新的租赁合同或出资合同。在这种情况下，执行员有责任通知参与拍卖的人和建议接收土地使用权的人有关财产所有人继续签订合同的权利。

b) 对于在被执行人收到执行决定之后形成的财产，执行员应要求财产所有人自愿搬迁该财产以归还土地使用权给被执行人。自要求之日起十五日后，如果财产所有人未搬迁财产或财产无法搬迁，则执行员应组织对该财产及土地使用权进行查封并拍卖。

特别是在查封后形成的财产，如果财产所有人未搬迁财产或财产无法搬迁，则应拆除该财产。执行员应组织拆除该财产，除非接收土地使用权的人或土地使用权拍卖中标人同意购买该财产。

附着于被执行人土地上的财产的所有人有权获得出售财产所得款项或取回财产，但如果财产已被拆除，则需承担查封、估价、拍卖和拆除财产的相关费用。

3. 对于尚未到收获季节的短期作物或未完成封闭生产过程的财产，在查封后，执行员仅在收获季节或封闭生产过程结束后进行处理以执行判决。

条22. 处理已查封土地使用权的接收

已查封土地使用权及其附着物的土地使用权的接收和评估，在拍卖前的处理按照以下规定进行：

1. 如果被执行人同意将已查封的土地使用权转让给申请执行人，并且申请执行人同意接受该土地使用权，则执行员应记录双方的协议，并作出决定确认申请执行人接受已查封的土地使用权，以便根据土地法律的规定为接受方办理土地使用权证书的手续。

2. 如果被执行人与其他人员共同拥有土地使用权，则与被执行人共同拥有土地使用权的人享有优先权，根据本条例第十八条规定的评估价格接受已查封的土地使用权。本条规定的优先权行使期限为三个月，自土地使用权评估之日起算。

在优先权行使期限内，如果与被执行人共同拥有土地使用权的人提交书面请求并支付全部土地使用权接受款项，则执行员应记录土地使用权的接受情况，并作出决定确认该共同拥有土地使用权的人接受已查封的土地使用权，以便根据土地法律的规定为接受方办理土地使用权证书的手续。

第三章

拍卖土地使用权以执行判决

条 23. 办理委托拍卖已查封土地使用权的手续期限

1. 如果申请执行人不同意接受土地使用权或被执行人不同意将土地使用权转让给申请执行人（包括附着物），则在评估日起不超过十个工作日内，执行员必须办理与具有拍卖财产功能的组织签订委托拍卖合同的手续，以拍卖土地使用权，除非本条第二款另有规定。

2. 如果在本条例第二十二条第二款规定的优先权行使期限届满后，与被执行人共同拥有土地使用权的人没有提交书面请求接受已查封的土地使用权，则在优先权行使期限届满后不超过十个工作日内，执行员必须办理与具有拍卖财产功能的组织签订委托拍卖合同的手续，以拍卖土地使用权。

在优先权行使期限内，如果与被执行人共同拥有土地使用权的人提交书面请求不接受土地使用权，则在收到该请求后不超过十个工作日内，执行员必须办理与具有拍卖财产功能的组织签订委托拍卖合同的手续，以拍卖土地使用权。

3. 对于尚未建立具有拍卖财产功能的组织的地方，在本条第一款、第二款规定的期限内，执行员必须按照财产拍卖法律的规定以及本章的规定，拍卖土地使用权以确保执行判决。

条24。 发布已查封土地使用权拍卖的通知

1. 在拍卖土地使用权之前，执行员必须公开发布关于拍卖时间、地点、土地类型、等级、面积、状况、起拍价等信息，并在执行机关办公地点、被查封土地所在乡级人民政府公告栏上张贴，并以书面形式通知同级人民检察院、被执行人、申请执行人及与执行有关的权利和利益相关方。

2. 土地使用权拍卖的通知期限和形式，依照财产拍卖法律的规定执行。

条 25. 接回已查封的土地使用权

在土地使用权拍卖前一个工作日，被执行人有权在缴清执行款项和因查封、准备拍卖该土地使用权而产生的实际费用后收回土地使用权。

执行员应在被执行人缴清执行款项和其他法律规定需支付的款项后五个工作日内作出解除查封土地使用权的决定。

条26. 拍卖已查封的土地使用权

1. 参加拍卖已查封土地使用权的人必须符合土地法律规定的接受土地使用权的情况。

2. 土地使用权出售给出价最高者，但不得低于起拍价。

如果没有竞买人出价高于或等于起拍价，或者在三次公告拍卖土地使用权后仍无人参加竞买，则视为拍卖不成功。在拍卖不成功后的十个工作日内，执行员应根据本条例第十八条第二款的规定和民事执行法第四十八条规定的降价方式重新评估，并继续拍卖土地使用权。

3. 如果连续两次降价后仍无法出售已查封的土地使用权，执行员应要求申请执行人按最后一次降价的价格接受土地使用权以执行判决。如果申请执行人同意接受土地使用权以执行判决，则执行员应记录该情况并作出决定确认接受土地使用权，以便根据土地法律的规定为申请执行人办理登记和颁发土地使用权证书的手续。

如果被执行人不接受查封的土地使用权，则执行员作出解除查封的决定，将土地使用权归还给被执行人。

四、被执行人应当承担查封、拍卖土地使用权不成所发生的费用，除非依照法律规定可以免除或者减少。

条27。 处理从查封、拍卖土地使用权中获得的资金

从查封、拍卖土地使用权中获得的资金按照第五十一条和第五十二条的规定顺序支付，并在扣除土地使用费、土地租金、土地使用税、土地使用权转让所得收入税以及被执行人根据法律规定必须缴纳的土地使用权相关税费后，按以下规定处理：

剩余资金退还给被执行人。

第二十八条. 向中标人或受让查封、拍卖土地使用权的人发放土地使用权证书

一、执行员负责办理土地使用权证书的申请手续，并将申请材料提交到土地登记办公室，以向中标人或受让查封、拍卖土地使用权的人发放土地使用权证书，依据有关土地管理的法律规定执行。

二、如果未能收回本法令第二条第二款第b项规定的查封土地使用权的相关文件，并且符合本法令第三条第一款第b项规定的情况，执行员必须将未能收回这些文件的原因书面告知土地登记办公室。

土地登记办公室自收到执行员的书面文件之日起七个工作日内，有责任审查文件并书面报告有权颁发土地使用权证书的地方人民政府。

有权颁发土地使用权证书的地方人民政府自收到土地登记办公室的报告之日起三个工作日内，应发出书面要求被执行人提交查封土地使用权的相关文件，并将此文件发送给查封土地所在乡级人民政府进行公告。

自发出要求之日起三十日内，被执行人有责任将查封土地使用权的相关文件提交给土地登记办公室。

如果被执行人在期限内未提交查封土地使用权的相关文件，则土地登记办公室应在期限届满后的五个工作日内，建议有权颁发土地使用权证书的地方人民政府作出决定，撤销被执行人的查封土地使用权相关文件，并按照有关土地管理的法律规定为中标人或受让人办理土地使用权证书。

第二十九条。 强制转移土地使用权给中标人或受让人以执行判决

一、如果被执行人或正在管理和使用土地的人拒绝自愿将土地使用权转移给中标人或受让人以执行判决，则执行员应作出强制执行决定，命令被执行人或正在管理和使用土地的人将土地使用权转移给中标人或受让人以执行判决。

二、如果被强制转移土地使用权的人故意缺席，尽管已被告知强制执行决定，则执行员仍应根据本条第一款的规定实施强制执行，将土地使用权转移给中标人或受让人以执行判决。

三、对于查封、拍卖土地上存在的财产的处理，应按照本法令第二十一条、第二十二条和第二十六条的规定执行。

如果当事人拒绝接收财产，执行员必须制作笔录，详细记录每种财产的数量、种类和状况，并将其交给有能力保管或在执行机关仓库保管的组织或个人，并通知接收财产的时间和地点。如果财产所有人未前来领取，该财产将按照《民事执行条例》第五十四条第三款和第四款的规定处理。

第四章 实施细则

实施条款

条 30. 生效日期

本法令自发布之日起十五日后生效。

各部部长、相当于部长级别的机关首长、政府直属机关首长、省和直辖市人民政府主席对执行本法令负有责任。

条 31. 实施细则

司法部部长负责指导本法令的实施。