通知20/2016/TT-BXD关于指导实施政府2015年10月20日第100/2015/NĐ-CP号法令有关社会住房发展和管理的若干内容

通知

关于实施《国务院关于发展和管理公共住房的第100/2015/NĐ-CP号法令》若干内容的指导意见

________________________________

根据2014年11月25日《住房法》；

根据2015年10月20日第100/2015/NĐ-CP号政府法令关于发展和管理保障性住房；

根据2013年6月25日国务院令第62号《关于住房和城乡建设部职能配置、内设机构和人员编制规定》；

根据房地产管理总局局长的建议；

住房和城市建设部部长发布关于实施《国务院关于发展和管理公共住房的第100/2015/NĐ-CP号法令》若干内容的通知。

第一章

总则

第一条 调整范围

1. 本通知对《国务院关于发展和管理公共住房的第100/2015/NĐ-CP号法令》（以下简称《第100/2015/NĐ-CP号法令》）中有关家庭和个人投资建设的公共住房最低标准、公共住房销售价格、租赁价格、租购价格确定方法、证明对象和条件享受公共住房支持政策的文件样本以及公共住房买卖、租赁、租购合同样本进行指导。
2. 家庭和个人投资建设并以第五十三条第一款规定的形式开发和管理的公共住房出租、租购和使用，按照《国务院关于详细规定和指导执行〈住房法〉若干条款的第99/2015/NĐ-CP号法令》和相关执行文件的规定执行。

第二条 适用对象

本通知适用于根据《第100/2015/NĐ-CP号法令》第二条规定涉及公共住房发展和管理的组织、家庭、个人和相关国家管理部门。

第二章

家庭和个人投资建设的公共住房最低标准

第三条 最低居住空间标准

家庭和个人投资建设用于出售、出租或租购的公共住房中的每个居住空间必须符合法律规定和以下最低标准：

1. 居住空间的使用面积不得小于10平方米²，净宽不少于2.40米；最低净高不低于2.70米。
2. 居住空间必须有门窗，满足自然通风和采光的要求。
3. 围墙和隔墙必须用防火防渗材料建造。
4. 屋顶不得使用易燃材料，并且不得漏水。
5. 地面必须铺设瓷砖或水泥砂浆，并且要高于进入房屋的道路、院子或人行道。
6. 必须有足够的照明（每10平方米至少有一个40瓦的灯泡），如果是集体居住，则每个居民至少需要一个电源插座。²), 如果是集体，则必须至少有一个插座供一个人使用。
7. 如果居住空间是封闭式设计，则卫生间与卧室之间必须有隔墙。
8. 必须提供符合行业法规标准的卫生用水。
9. 必须安装符合规定的防火设施。
10. 平均每人使用的面积不得少于5平方米² 。
11. 对于相邻低层住宅，如果用于出售或租购，则每个居住空间必须是封闭式设计（包括卫生间）。如果用于出租，则可以共用多个居住空间的卫生间，但必须为男女分别设置单独的卫生间。

第四条 最低公寓和住宅标准

家庭和个人投资建设用于出售、出租或租购的每个公寓或住宅必须符合建筑法规规定的质量要求和以下最低标准：

1. 公寓必须符合建筑法规和住房法规规定的封闭式公寓标准，最小使用面积为25平方米² （包括卫生间）。
2. 住宅（非公寓楼）必须符合本通知第三条规定的居住空间标准，必须是封闭式设计（包括独立的居住空间和卫生间），最小使用面积为25平方米² （包括卫生间），并且必须符合建筑法规四级及以上质量要求。

条5. 社会住房建设地块的最低要求

1. 家庭或个人投资建设用于出售、出租或租购的社会住房地块必须符合城市规划；不得位于禁止建设区域；不得侵犯交通、水利、堤防、能源设施以及历史文化遗产和需要保护的其他区域的保护范围；不得位于存在土地滑坡、洪水、积水风险，或受工业废物、垃圾填埋场、墓地污染的区域；不得侵占公共用地且不存在土地争议。
2. 地块内基础设施（交通、照明、供水排水、防火、环境卫生）项目的建设必须确保遵守相关专业法律法规的标准和规范。
3. 每个住宅区都必须在显眼位置悬挂使用规定。

第三章

社会住房销售价格、租赁价格、租购价格确定方法

条6. 确定社会住房销售价格、租金和租购价格的原则

1. 对于按照项目投资建设的社会住房：

a) 社会住房的销售价格、租金和租购价格由项目投资者根据第100/2015/NĐ-CP号法令第二十一条第一、二、三款规定的准则确定，并为已完成建设的公寓或房屋的价格；

2. 社会住房的销售价格、租金和租购价格以公寓面积（实用面积）为基础确定；
3. 对于第100/2015/NĐ-CP号法令第九条第一款b项和c项规定的商业部分（具体体现在经有权机关批准的社会住房建设项目中），投资者可以按照商业价格（包括土地使用费在内的价格结构）向有需求的对象出售、出租或租购，以弥补社会住房的投资成本，降低社会住房的销售价格、租金和租购价格，并减少社会住房项目的管理运营费用。

将从商业部分获得的利润用于弥补社会住房成本时，必须明确用于降低销售价格、租金和租购价格的部分，以及用于管理运营社会住房的部分，并应在整个项目的财务平衡方案中明确体现。建设局负责检查投资者的核算情况。

4. 从社会住房项目中的商业建筑（包括住房）的销售、租赁或租购中获得的利润应具体核算如下：

• 如果投资者出售、出租或租购商业建筑（包括住房），则实际获得的利润按实际情况计算（如果无法按实际情况计算，则需预估实际可获得的利润进行分配），但最低不得低于该商业建筑的土地使用费或土地租赁费减免金额，或者对于销售、租赁或租购20%的商业用途住房面积的情况，不得低于分配给商业用途住房楼层面积的土地使用费或土地租赁费。
• 根据当地商业建筑（包括住房）的实际销售价格、租金和租购价格情况，投资者负责将所获得的利润分配到社会住房的销售价格、租金和租购价格中，其中优先将利润分配到符合当地享受社会住房支持政策的家庭和个人收入水平的社会住房租金中。

d) 根据本条款a、b、c、d项规定的原则，投资者应为其投资建设的社会住房制定销售价格、租金和租购价格，并提交省级人民政府组织审核。如果投资者已经完成社会住房建设并已按规定完成项目审计，则省级人民政府可以根据审计报告来审核该项目的社会住房销售价格、租金和租购价格。省级人民政府应委托建设局或其他具有职能的地方机构执行社会住房销售价格、租金和租购价格的审核工作。被委托进行审核的机构应对省级人民政府负责审核结果和期限。

自收到投资者提交的审核申请材料之日起30日内，被委托进行审核的机构应组织审核并书面通知投资者审核结果，明确同意的内容及需要修改的内容（如有）。投资者依据审核结果通报文件发布项目社会住房的销售价格、租金和租购价格，原则不得超过审核通过的价格。

如超过上述期限，被委托进行审核的机构未出具审核结果通报文件，则投资者有权按照已提交审核的价格方案发布价格并与客户签订买卖、租赁或租购社会住房合同，但在签订合同前，投资者须将发布的社会住房销售价格、租金和租购价格表提交地方建设局备案。如收到审核结果通报文件后发现审核价格高于已签订合同的价格，投资者不得额外收取；如低于已签订合同的价格，投资者须重新签订合同或补充合同附件，并退还差额给购买、租赁或租购社会住房的人。

2. 对于家庭或个人自行建设用于出售、出租或租购的社会住房，家庭或个人自行确定价格，但不得超过省级人民政府发布的指导价。在与客户签订买卖、租赁或租购社会住房合同之前，家庭或个人须将销售价格、租金和租购价格表提交地方建设局备案。

省人民政府负责指导职能机关参照本通知第7、8和9条规定的定价方法以及当地市场平均价格，制定由家庭或个人投资建设的社会住房销售价格、租赁价格和租购价格框架，并按权限发布，确保符合地方实际情况。

第七条 社会住房销售价格确定方法

1. 社会住房销售价格基于合理回收建设成本、贷款利息（如有）、规定利润和增值税计算；不包括维护费用。
2. 销售价格计算公式： 

其中：

• 教育和培训部；^B：为第i个位置的已完工社会住房单元（或房屋）的销售价格（元/平方米）。² ：为用于销售的社会住房建筑面积的总投资成本（元）。²).
• T_đ ：为项目中商业部分分配给销售的社会住房建筑面积的收益（元）。
• T_dv L：为项目的固定利润率，最高不超过社会住房建筑面积总投资价值的10%（元）。
• ：为项目中用于销售的社会住房建筑面积总和，包括开发商保留未出售的单元面积（平方米）。
• 使用政府经常性预算资金并由中央机关、组织下达订单的公共服务产品（包括公益服务产品和公共福利服务产品）（不包括管理和维护铁路基础设施的服务）^B Ki：为调整第i个位置的社会住房单元（或房屋）销售价格的楼层系数（如适用），根据加权平均原则确定，一栋楼的K系数为1。²).
• 如果按照本条第2款规定的公式确定的销售价格高于或等于市场上同等商品住房的销售价格，则开发商必须重新确定销售价格，以确保低于市场上同等商品住房的销售价格。

3. 当允许出租的社会住房转售时，销售价格应扣除相应出租期间的社会住房折旧费用。
4. 第八条 社会住房租赁价格确定方法

社会住房租赁价格基于合理回收建设成本、贷款利息（如有）、规定利润、增值税和维护费用计算。

1. 租赁价格计算公式：
2.                                     V

其中：

• 教育和培训部；^T ：为项目中每年分配给用于租赁的社会住房建筑面积的投资成本（元/年），按以下公式计算：²                                  T²x r x (l+r)
• V_đ       V

+ T_đ12：为一年中的租赁月份数。

L：为项目的年度固定利润率，最高不超过用于租赁的社会住房建筑面积总投资成本的15%（元/年）。

：为分配给用于租赁的社会住房建筑面积的平均年度维护费用（元/年）。

• ：为项目中商业部分（包括商品住房）分配给用于租赁的社会住房建筑面积的收益（元/年）。
• i：为第i个位置用于租赁的社会住房单元（或房屋）的使用面积（平方米）。
• B_负责人Ki：为调整第i个位置的社会住房单元（或房屋）租赁价格的楼层系数（如适用），根据加权平均原则确定，一栋楼的K系数为1。
• T_dv 如果按照本条第2款规定的公式确定的租赁价格高于或等于市场上同等商品住房的租赁价格，则开发商必须重新确定租赁价格，以确保低于市场上同等商品住房的租赁价格。
• 使用政府经常性预算资金并由中央机关、组织下达订单的公共服务产品（包括公益服务产品和公共福利服务产品）（不包括管理和维护铁路基础设施的服务）^Ti ：是指第i个位置的社会住房出租单元（或房屋）的使用面积（m²）。²).
• Ki ：是指对第i个出租单元（或房屋）的租金进行楼层调整系数（如果有）（根据加权平均原则确定，一个建筑群的K系数为1）。

3. 如果根据本条第2款规定的公式确定的租金水平高于或等于市场上同等商业住房的租金水平，则开发商必须重新确定租金，以符合实际情况，并确保低于市场上同等商业住房的租金水平。

条 9. 确定公共住房租购价格的方法

1. 公共住房的租购价格基于合理收回建设住房的投资成本、贷款利息（如有）、规定利润和增值税，不包括维护费用。
2.                                     V

其中：

• G租：是每平方米租购价格。²                                  T²x r x (l+r)
• A层：是第i个位置（扣除首次付款后）的社会住房单元（或房屋）剩余价值与第i个租购单元（或房屋）初始价值的比例（A<1），按租购合同计算。
• V总：是项目中分配给用于租购的社会住房使用面积的投资建设总成本（元/年），根据以下公式确定：

+ T_đ ：是用于租购的社会住房使用面积的投资建设成本（元）。

+ r ：是投资保值利率（按年计算），由有权决定投资的人确定（%/年）。

+ n：是指租赁购买的期限，由卖方和买方协商确定，但最低不少于5年。

• L：是项目的固定利润，按年计算，最高为用于租购的社会住房使用面积总投资成本的15%（元/年）。
• T_dv ：是从项目中的商业部分（包括商业住房）获得的收益，分配给用于租购的社会住房使用面积（元/年）。
• S租 ：是第i个位置用于租购的社会住房单元（或房屋）的使用面积（平方米）。²).
• K层 ：是对第i个租购单元（或房屋）进行调整的楼层系数（如果有），按照加权平均原则确定，一个建筑群的K系数等于1。

3. 如果根据本条第2款规定的公式确定的租购价格高于或等于市场上同等商业住房的租购价格，则开发商必须重新确定租购价格，以符合实际情况，并确保低于市场上同等商业住房的租购价格。

第四章 实施细则

社会住房对象证明书、条件证明书及社会住房买卖、租赁、租购合同范本

条 10. 社会住房支持政策对象和条件证明文件样本

1. 对于购买、租赁或租购社会住房的家庭和个人：

1. 按照本通知附件I发布的第01号表格填写的购买、租赁或租购住房申请表。

对于根据第100/2015/NĐ-CP号法令第19条第5款规定出售已购买或租购的社会住房的情况，如果该住房出售给有资格购买、租赁或租购社会住房的对象，则在购买人提交的购房申请表中，地方建设局必须确认该购买人尚未享受社会住房支持政策。

2. 对象和住房现状证明文件样本：

- 根据第100/2015/NĐ-CP号法令第22条第1款a项规定适用的样本为本通知附件I发布的第02号表格。

- 根据第100/2015/NĐ-CP号法令第22条第1款b项规定适用的样本为本通知附件I发布的第03号表格。

- 根据第100/2015/NĐ-CP号法令第22条第1款c项规定适用的样本为本通知附件I发布的第04号表格。

- 根据第100/2015/NĐ-CP号法令第22条第1款d项规定适用的样本为本通知附件I发布的第05号表格。

3. 居住条件和缴纳社会保险证明按照第100/2015/NĐ-CP号法令第22条第2款的规定执行。
4. 收入条件证明文件样本：

- 根据第100/2015/NĐ-CP号法令第22条第3款a项规定，收入条件确认与对象和住房现状确认同时进行，适用本通知附件I发布的第03号表格。

- 根据第100/2015/NĐ-CP号法令第22条第3款a项规定已经退休或离职并符合第22条第3款b项规定的人自行申报其收入，并承担个人责任，适用本通知附件I发布的第06号表格（无需确认）。

- 根据第100/2015/NĐ-CP号法令第22条第1款a项规定，在本通知生效前已经确认对象和享受社会住房支持政策条件但未确认收入条件的人，需补充确认收入条件，适用本通知附件I发布的第07号表格。

2. 对于根据第100/2015/NĐ-CP号法令第22条第1款d项规定适用的样本为本通知附件I发布的第08号表格。
3. 对于新建或改造、修缮住房以供居住的家庭和个人：

a) 按照贷款银行指导填写的贷款申请表；

b) 对象、住房现状和收入条件确认证明文件样本，按照本条第1款b项和d项规定执行。

居住条件证明文件：常住户口所在地为拟建或改造、修缮住房所在省、直辖市的居民身份证复印件并经公证。

4. 本条第1款、第2款和第3款规定的文件如需确认，仅确认一次且有效期为两年。超过上述期限，如果确认对象仍未享受社会住房支持政策且有继续申请购买、租赁或租购社会住房或贷款新建、改造、修缮住房的需求，则需重新确认。
5. 本条规定的文件样本仅供参考，省级人民政府可根据实际情况修改或补充这些文件样本，但必须确保包含申请人信息、有权确认机关信息以及需要确认的内容。

条11. 商品房买卖、租赁、融资租赁合同

1. 商品房买卖、租赁、融资租赁合同应当包括以下主要内容：

a) 各方的名称和地址；

b) 交易房屋的信息；

c) 买卖价格、租金、融资租赁价格；

d) 支付方式和期限； 

đ) 交房接收期限；

e) 房屋保修；

g) 各方的权利和义务；

h) 各方承诺；

i) 合同终止；

k) 其他约定；

l) 纠纷解决；

m) 合同效力；

2. 对于商品住房为公寓的情况，买卖、租赁、融资租赁合同除应符合本条第1款规定的内容外，还必须明确开发商和购房者、承租者、融资租赁者的共有部分、专有部分、专用部分、共用部分；公寓建筑面积；公寓使用面积（净面积）以计算买卖、租赁、融资租赁价格；维修基金金额；物业管理费标准及调整原则，在未成立住宅小区管理委员会期间。
3. 商品住房买卖、租赁、融资租赁合同应按照本通知附件二中的第9、10、11号格式执行。
4. 本条规定的合同范本供各方在协商签订合同时参考。各方可以协商修改或补充合同范本条款，但所签合同必须包含本条第1款、第2款规定的主要内容，并且不得违反民事法律和住房法律的规定。

第五章

条 实施与实施细则条款

条 12. 省人民委员会的责任

1. 按照《住房法》、第100/2015/NĐ-CP号法令第30条以及本条第2、3、4、5、6款的规定，履行与社会住房发展和管理相关的任务。
2. 根据第100/2015/NĐ-CP号法令第23条第3款的规定，具体确定优先标准，选择购买、租赁、融资租赁社会住房的对象。
3. 指导并实施对社会住房项目基础设施投资费用的部分或全部支持，以降低社会住房的销售价格、租赁价格、融资租赁价格，使其符合地方具体情况；指导对地方社会住房建设项目进行销售价格、租赁价格、融资租赁价格评估，确保按规定的时限完成；根据本通知第6条第2款的指引，发布由家庭和个人投资建设的社会住房销售价格、租赁价格、融资租赁价格框架。
4. 指导住房和城乡建设局、县（市辖区）、乡（镇）人民政府及相关机构组织确认申请确认的家庭和个人关于对象、住房现状、收入、社会保险缴纳情况、未因土地收回而获得国家住房或土地补偿，以享受社会住房支持政策。
5. 指导执行住房法律的规定；组织对住房法律规定的遵守情况进行监督检查，并依法处理或建议有权机关处理辖区内住房违法行为。
6. 指导职能机构汇总辖区内住房发展和管理情况，定期每半年或每年向住房和城乡建设部报告，或根据需要随时报告。

条13. 建设局的责任

1. 按照《住房法》、第100/2015/NĐ-CP号法令以及省人民委员会分配的任务和本条第2、3、4款的规定，执行与社会住房发展和管理相关的任务。
2. 主持并与地方职能机关合作，制定具体标准以优先选择购买、租赁或租购社会住房的对象，并提交省人民委员会批准，按照第100/2015/NĐ-CP号法令第二和第三款的规定；指导各类经济实体、家庭和个人参与社会住房的投资建设、销售、租赁或租购活动，确保符合法律规定并适应地方的具体条件。
3. 根据职权对辖区内社会住房的发展和管理行为进行监察、检查和处理违规行为，或者向有权限的机关报告处理。
4. 每半年、一年或根据突发要求，按照附件III中附表12的规定，向省人民委员会和住房和城乡建设部报告辖区内的社会住房情况。

条 14. 过渡条款

对于已经登记购买、租赁或租购社会住房且属于必须提供收入证明对象的人员，但自本通知生效之日起仍未签订购买、租赁或租购社会住房合同的，须补充提供收入证明，格式见本通知附件I中的附表6和7。

第十五条 生效日期

1. 本通知自2016年8月15日起生效。
2. 住房和城乡建设部于2014年5月23日发布的第8/2014/TT-BXD号通知关于实施第188/2013/NĐ-CP号政府法令有关社会住房发展和管理内容的通知自本通知生效之日起失效。
3. 在执行过程中如遇困难，请反映给住房和城乡建设部，以便在其权限范围内审查和指导。/。