法令第34/2013/NĐ-CP关于国家所有的房屋管理使用规定

令

关于国家所有的房屋管理使用

___________________

根据2001年12月25日《政府组织法》；

根据2003年11月26日的土地法；

依据2005年6月14日的《民法》；

根据2005年11月29日《住房法》；

根据2008年6月3日颁布的《国有资产管理和使用法》；

根据2005年6月29日颁布的第26/2005/PL-UBTVQH11号《优抚革命功臣条例》和2012年7月16日颁布的第04/2012/UBTVQH13号《关于修改补充部分优抚革命功臣条例条款的决定》；

根据建设部部长的建议；

政府发布关于国家所有房屋管理使用的法令，

第一章

总则

第一条 调整范围

一、本法令规定了有关国家所有房屋管理使用、租赁、租购和出售的具体内容及实施指导。

二、本法令所指的国家所有房屋包括：

（一）公务用房；

（二）由全部或部分财政资金投资建设的社会住房（以下统称国家所有社会住房）；

（三）由全部或部分财政资金投资建设的学生宿舍，或者起源于财政资金并由教育机构管理的学生宿舍；根据政府总理决定由国家投资建设的学生宿舍（以下统称学生宿舍）；

（四）由财政资金建立或有其他来源并转为国家所有，按照法律规定用于居住目的的房屋，包括自管房屋（以下统称旧房）。

三、属于国家所有的办公场所、总部、工作场所、招待所、公务住宿和其他类型的房屋不在此法令调整范围内。

第二条 适用对象

一、承租、租购、购买国家所有房屋的人。

二、管理国家所有房屋的机关单位。

三、与国家所有房屋管理使用相关的个人和组织。

第三条 国家所有房屋管理使用原则

一、国家所有房屋的管理必须统一进行，各相关机关单位之间要紧密配合，明确划分管理责任，确保维持和发展该房屋基金。

二、国家所有房屋的使用必须符合目的，确保效率，避免浪费。

三、国家所有房屋的管理使用必须保证质量和安全，符合有关房屋、建筑及相关法律的规定。

四、国家所有房屋的出租、租购和出售必须符合对象和条件，并遵守本法令的规定。

五、任何违反国家所有房屋管理使用规定的违法行为都应及时严肃处理，依照法律规定执行。

第二章

国家所有房屋管理组织

第四条 管理国家所有房屋的机关单位

一、对于由中央财政资金投资建设的国家所有房屋，代表所有权的机关如下：

（一）住房和城乡建设部是政府公务用房、由中央财政资金投资建设的国家所有社会住房（不包括国防、公安部门投资建设的国家所有社会住房）以及住房和城乡建设部下属教育机构管理的学生宿舍的所有权代表；

（二）国防、公安部门是其投资建设的公务用房、国家所有社会住房以及其下属教育机构管理的学生宿舍的所有权代表。特别地，对于国防部门管理的旧房，国防部门是这些房屋的所有权代表；

（三）其他中央部门是其被分配管理的公务用房以及其下属教育机构管理的学生宿舍的所有权代表。

二、省级人民政府（以下简称省级人民政府）是其被分配管理的国家所有房屋的所有权代表。

三、管理国家所有房屋的机关是由本条第一款、第二款规定的代表所有权机关指定负责管理国家所有房屋的机关，具体如下：

（一）对于中央部门，是该部门指定的负责管理房屋的直属机关；

（二）对于地方，是住房和城乡建设局；

（三）教育机构负责管理其被分配管理的学生宿舍。

四、国家所有房屋运营维护单位是有专业能力和职能管理运营房屋的组织或企业，由本条第三款规定的管理机关通过指定或招标方式指定任务，负责管理运营房屋。

对于位于学校或医疗机构内或紧邻学校的教师、医生、医疗人员的公务用房，可以交由学校或医疗机构负责管理运营。

条5. 国有住房所有权代表的权力和责任

1. 根据本法令第4条第1款、第2款规定的国有住房所有权代表机构对被分配管理的住房享有以下权力和承担以下责任：

a) 决定公务住房承租人、住房承租人或购买者；决定国家所有的社会住房承租人或购买者；

b) 选择住房管理运营单位；

c) 批准住房的维护、改造、拆除和重建工作；

d) 制定或决定住房的租金、租赁购买价格和销售价格；

đ) 决定收回住房；

e) 国务院总理根据规定授予的其他权力和责任。

2. 根据本法令第4条第1款、第2款规定的国有住房所有权代表机构可以将本法令第4条第3款规定的住房管理机构执行本条第1款b点规定的权利。对于国防部和公安部，可以将本条第1款a、b和đ点规定的权利委托给住房管理机构执行。

条6. 国有住房管理机构的权力和责任

根据本法令第4条第3款规定的国有住房管理机构享有以下权力并承担以下责任：

1. 审查、统计、分类被分配管理的住房；接收中央机关移交的自管住房（如有），按照本法令的规定进行管理；

2. 制定住房维护、改造或重建计划，并提交给住房所有权代表机构审批；

3. 收集、编制、保存住房档案，并向住房管理运营单位提供一份竣工档案（新建情况）或重新绘制的档案（旧房）；

4. 提出并提交住房所有权代表机构决定公务住房承租人、国家所有社会住房承租人或购买者、旧房购买者的名单。对于国防部和公安部的住房，如果被授权执行，则住房管理机构有权决定承租人、租赁购买者或购买者；

5. 提出并提交住房所有权代表机构决定住房管理运营单位或自行选择住房管理运营单位，如果被授权执行；

6. 根据有关国有住房租金、租赁购买价格和销售价格的法律规定，制定所管理住房的租金、租赁购买价格和销售价格，并提交住房所有权代表机构决定；

7. 向住房所有权代表机构报告收回住房的决定。对于由国防部和公安部管理的住房，如果被授权执行，则下属住房管理机构有权决定收回住房；

8. 管理、检查、督促住房出租、保修、维护和管理运营工作，并按照本法令的规定实施住房出售或租赁购买；

9. 检查住房管理运营单位的财务收支报告；

10. 监督和处理违反行为或建议相关有权机关处理与住房管理和使用相关的违法行为；

11. 综合报告住房管理和使用情况，按照规定。

条7. 国有住房运营单位的权利和责任

1. 接收由有权机关根据本法令第4条第3款规定移交的住房基金，按照本法令和相关法律法规进行管理和运营。

2. 按照所分配的任务或与住房管理部门签订的合同以及本法令的规定实施住房租赁和使用管理。

3. 根据住房和城乡建设部的指导制定并发布住房管理使用内部规章制度，并向承租人、购买承租人、住房使用者公布该规章制度的内容。

4. 严格管理国有住房项目中尚未出售的面积。

5. 按照法律规定开发用于商业和服务（如有）的面积，在公务住房和社会住房项目中创造资金以弥补住房管理和维护费用。本条款规定的住房管理运营活动享有公共服务机制。

6. 收集、保存与住房建设、运营、保修、维护、改造过程相关的档案；如档案不全，则补充、恢复、重新绘制；负责将新产生的、补充的档案移交给住房管理部门存档。

7. 按照已获批准的方案组织住房的维护、运营和改造。

8. 监督发现及时并向有权机关报告住房管理使用中的违法行为。

9. 协助地方职能机关确保住房承租人、购买承租人的安全秩序。

10. 执行有权机关作出的收回住房的决定。

11. 定期或应要求汇总、报告住房管理使用情况。

12. 执行法律规定其他权利和义务。

条8. 国有住房管理情况报告程序、制度和内容

1. 国有住房管理情况报告程序如下：

a) 住房运营单位向本法令第4条第3款规定的住房管理部门报告；

b) 住房管理部门向住房所有权代表机构报告其所管理的住房情况；

c) 省级人民政府、各部委、中央直属机构管理的国有住房基金向住房和城乡建设部报告其管理范围内的住房管理使用情况；

d) 住房和城乡建设部汇总并向总理报告全国范围内住房管理使用情况。

2. 报告制度和内容规定如下：

a) 本条第1款规定的机关负责每年12月定期或应总理和住房和城乡建设部的要求报告住房管理使用情况；

b) 住房和城乡建设部指导报告内容，确保全国住房数据库系统的一致性，适应国家发展阶段的信息技术应用。

条9. 管理国家所有的房屋出租、出售所得资金

1. 根据本条例规定，从国家所有的房屋出租、出售所得的资金，在扣除管理费用和其他合理费用（包括组织实施房屋销售、租赁的费用）后，应缴入住房发展基金或省人民政府预算中的专门账户（对于尚未设立住房发展基金的地方），用于维护和开发国家所有的房屋基金，具体如下：

a) 维护和改造国家所有的房屋；

b) 再投资建设国家所有的房屋。

2. 财政部负责，会同住房和城乡建设部具体指导上述资金的收支管理和使用，确保公开透明，防止在管理和使用这些资金时出现损失浪费。

条10. 国家所有房屋管理使用中禁止的行为

1. 违规出租、出售国家所有的房屋，或者不符合本条例规定的对象和条件进行出租、出售。

2. 违规转让租赁合同或违规转租、借用已租赁的房屋。

3. 将房屋用于非居住目的。

4. 擅自修缮、改造、拆除或重建房屋。

5. 违反本条例规定的目的使用租金或售房款。

6. 其他违反法律规定管理、使用房屋的行为。

第三章

国家所有房屋的租赁、购买和使用管理

条11. 公务用房租赁的对象和条件

1. 公务用房仅提供给符合租赁条件并在任职期间居住的人；当租赁人不再符合租赁公务用房条件或转移到其他住所或退休时，必须将公务用房归还给国家。可以租赁公务用房的对象包括：

a) 在任期内有资格居住公务用房的党、政府领导人员；

b) 根据工作需要调动或轮换到党、政府机关和社会政治组织工作的干部、公务员；

c) 根据国防和安全要求被调派或服务的人民武装力量军官和专业军人；

d) 被派遣到偏远、贫困地区、边境和海岛地区工作的教师；

e) 被派遣到偏远、贫困地区、边境和海岛地区工作或定期轮换到下级医院和医疗中心工作的医生和卫生工作者。

如果租赁公务用房的对象及其家庭成员共同生活（包括配偶、子女，并且必须与租赁人在同一户口簿上），则根据总理关于公务用房使用标准的决定，可增加公务用房面积。

2. 租赁公务用房的条件如下：

a) 对于本条第1款a项规定的人群，按照安全需求安排公务用房；

b) 对于本条第1款b、c、d、e项规定的人群，必须是没有自有住房，也没有在当地工作地购买或租赁社会住房的人。

如果国家没有足够的公务用房供租赁，则直接管理这些干部的机构有责任租赁同等标准的其他房屋，并从租赁人的工资中扣除房租。如果实际房租高于租赁人应支付的价格，则由中央或地方财政支付差额部分，遵循中央财政为中央管理的干部支付，地方财政为地方管理的干部支付的原则。

条 12. 对象和承租、购买国有公共住房的条件

1. 承租、购买国有公共住房的对象包括：

a) 根据《优待革命功臣条例》规定的革命功臣；

b) 行政机关、事业单位、党群组织中享受国家财政工资的干部、公务员和职员；

c) 享受国家财政工资的人民武装部队中的军官和专业军人；

d) 工业区、工业集中区和非工业区生产、服务单位的工人；

d) 城市低收入者和贫困家庭，住房困难；

e) 城市中有住房困难的残疾人、孤寡老人和其他特殊对象。如果是无依无靠的残疾人或孤寡老人且没有收入，则安排在国家社会福利中心居住；

g) 已经退还公务住房，不再符合租住公务住房条件的对象；

h) 需要重新安置的家庭和个人，尚未获得安置用地或住房。

2. 承租国有公共住房的条件包括：

a) 没有自有住房，也没有承租或购买公共住房，或者没有以任何形式获得国家住房或土地支持；或者虽然有自有住房但住房拥挤，人均面积低于5平方米，或者住房损坏严重；² 平米/人或者房屋损坏、漏雨；

b) 具有常住户口，或者与当地用人单位签订一年以上的劳动合同，并在当地缴纳社会保险；

本条第1款d项规定的低收入者是指根据个人所得税法规定无需缴纳经常性所得税的人；本条第1款d项规定的贫困户是指符合政府总理规定的贫困标准的家庭；残疾人和孤寡老人必须由其居住地的街道办事处确认；

c) 特别是本条第1款h项规定的情况，不适用本款a项和b项的规定，具体条件由省级人民政府规定；

3. 购买国有公共住房的条件包括：

a) 符合本条第2款规定的所有条件。特别是本条第1款h项规定的情况，具体条件由省级人民政府规定；

b) 在首次付款时支付相当于所购住房价值20%的租金。

条 13. 承租国有学生住房的对象和条件

1. 承租国有学生住房的对象是高等院校、高等职业学校、中等专业学校、高级技工学校和中级技工学校的在校学生（以下统称学生）。如无法满足所有需求，则按以下优先顺序分配：政策对象家庭的学生、贫困家庭的学生、偏远地区和外省的学生、成绩优秀的学生、一年级学生。

2. 学生承租国有学生住房的条件是正在教育机构学习（需教育机构出具证明）。

条 14. 承租国有旧房的对象和条件

1. 承租国有旧房的对象是实际居住并希望继续租赁该房屋的人。

2. 承租国有旧房的人必须属于下列情况之一：

a) 实际使用房屋并在租赁合同上有名字的，不需要重新签订租赁合同，除非租赁合同到期需要按照规定重新签订；

b) 实际使用房屋但在租赁合同上没有名字，但在分配或安排住房的决定上有名字的，必须办理与房屋管理运营单位签订租赁合同的手续；

c) 实际使用房屋但在租赁合同和分配或安排住房的决定上都没有名字，且该房屋没有争议的，必须得到房屋管理部门的书面批准，并办理与房屋管理运营单位签订租赁合同的手续。

条15. 租金、租购价格及相关租赁费用 国有住房

1. 对于公务住房，租金按照足以覆盖管理、运营和维护成本的原则确定，不包括折旧投资建设成本和土地使用费。

2. 对于国有社会住房，租金按照足以在最短20年内（自签订租赁合同之日起）收回投资建设成本、维护成本的原则确定，不包括土地使用费。

对于租购国有社会住房，租购价格应足以在最短10年内收回投资成本、维护成本，不包括土地使用费。租购方须支付首次付款，金额为住房价值的20%，剩余部分应在最短10年内支付，自签订租购合同之日起算。

3. 对于学生住房，租金按照足以覆盖管理、运营和维护成本的原则确定，不包括折旧投资建设成本和土地使用费。

4. 对于旧住房，租金规定如下：

a) 对于在1994年7月5日（政府发布第61号令关于买卖和经营住房之前）安排使用的住房或非住房，但尚未改造或重建的情况，适用政府总理关于未改造或重建的国有住房租金的决定；

b) 对于已改造或重建的上述住房；或者在1994年7月5日后安排使用的非住房，适用国有社会住房的租金标准。

5. 对于属于国有社会住房的公寓楼或旧住房，承租人有义务根据规定缴纳相关管理运营费用。

6. 住房和城乡建设部具体指导本条规定的国有住房租金确定方法。

条16. 免除或减少国有住房租金

1. 免除或减少租金按以下原则进行：

a) 不对公务住房、学生住房以及本法令第二十二条第一款c项和d项规定的住房实施免除或减少租金；

b) 获得免除或减少租金的人必须是租赁合同中列明的人员（包括合同中列出的代表和其他列名承租人）；

c) 免除或减少租金仅考虑一次承租人的申请。如果承租多处国有住房，则只能享受一处住房的减免；

d) 如果一个人符合多个免除或减少租金条件，则只享受最高的一项；

e) 在一个家庭中有两人或以上正在租赁可享受减免租金的住房，则该家庭可以享受全部租金免除；

2. 可以免除或减少租金的对象包括：

（一）1945年1月1日前参加革命活动的人；

（二）自一九四五年一月一日至八月革命起参加革命活动的人士；

c) 烈士亲属；

d) 英雄母亲；

e) 人民武装英雄；

f) 抗战时期的劳动英雄；

g) 残疾军人及享受与残疾军人相同待遇的人；

h) 疾病退伍军人；

i) 参加抗美援朝战争并受化学毒剂影响的人；

j) 参加革命活动或抗日战争被敌人逮捕关押的人；

k) 解放民族、保卫国家和履行国际义务的抗战人员；

l) 帮助革命活动的人；

m) 符合政府总理贫困标准的家庭；

n) 残疾人、孤寡老人及其他城市住房困难对象。

3. 对于本条第二款规定的对象，减免租金水平由政府总理决定。

特别是对于贫困家庭、残疾人、孤寡老人及其他城市住房困难对象，如果他们租赁住房，则可以减免60%的租金；对于贫困家庭，这一减免适用于整个家庭（不单独计算每个成员）。

条17. 国有房屋租赁、购买租赁合同

1. 租赁或购买租赁国有房屋必须通过与房屋运营单位（如果是租赁房屋）或者房屋管理部门（如果是购买租赁房屋）签订的合同来实施。如果是公务用房，则由房屋运营单位与承租人签订租赁合同，或者与直接管理承租公务用房人员的机构签订合同。

2. 国有房屋租赁、购买租赁合同应包括以下主要内容：

a) 各方名称和地址；

b) 房屋特征描述（附房屋位置图和平面图）；

c) 租金、购买租赁价格及支付方式。

对于旧国有房屋和社会保障性住房，应明确免租、减租金额（如果承租方属于免租、减租对象）；对于购买租赁社会保障性住房，应在合同中明确规定承租人首次支付购房款为购房价款的百分之二十，并注明后续付款金额；

d) 房屋租赁、购买租赁期限；对于购买租赁，合同中的租赁期限必须至少为十年，自签订购买租赁合同之日起算；

e) 各方的权利和义务；

e) 各方承诺；

g) 纠纷解决原则和纠纷解决机构；

h) 其他约定（如有）；

i) 合同签订日期；

k) 各方签字。

3. 终止国有房屋租赁、购买租赁合同的情形包括：

a) 双方同意终止租赁、购买租赁合同；

b) 承租人不再属于继续租赁房屋的对象；

c) 承租人在去世时没有家庭成员（包括父母、配偶、子女）共同居住。对于公务用房，承租人在去世时，出租方有权终止租赁合同。

对于购买租赁房屋，当承租人在去世时没有合法继承人，或者虽然有合法继承人但承租人未完成规定租赁期限的三分之二时，合同终止。

d) 承租人连续三个月未支付租金且无正当理由；

đ) 承租人擅自修改、破坏房屋结构、改造或扩建租赁房屋；

e) 承租人擅自将租赁权转让给他人；

g) 租赁房屋严重损坏存在倒塌风险，承租人需根据有权机关的决定搬离住所，或者租赁房屋位于已决定收回土地、拆迁或拆除的区域；

h) 任何一方单方面根据合同约定或法律规定终止租赁、购买租赁合同；

4. 根据本条规定，住房和城乡建设部应制定适用于不同租赁对象的租赁合同期限，并发布国有房屋租赁、购买租赁合同范本，在全国统一使用。

条18. 房屋租赁和购买的文件及程序、手续

1. 国有房屋租赁和购买的文件包括申请租赁或购买国有房屋的申请书（按照住房和城乡建设部规定的格式），证明符合减免租金对象的文件以及相关其他文件。

2. 租赁和购买国有房屋的手续处理时间最长不超过30天，自房屋运营管理部门收到完整有效的文件之日起算。

3. 住房和城乡建设部应具体指导本条的规定，确保严格管理、简化手续，方便承租人和购买人。

条19. 出租和出售国有房屋的权利与义务

1. 按照规定对象和条件签订租赁或购买国有房屋的合同；对于符合第17条第3款规定的终止合同情形，终止租赁或购买国有房屋的合同。

2. 按照规定时间和金额收取租金。对于连续三个月未支付租金的公务用房承租人直接签订合同的情况，公务用房运营管理部门可要求该承租人的主管单位从其工资中扣除租金；该主管单位必须负责从承租人工资中扣除租金并支付给出租方。

3. 根据建筑法和住房法的规定，实施租赁和购买国有房屋的维护和运营管理。

4. 向承租人和购买人通报有关公务用房、学生用房和社会保障性住房的管理使用规定的内容；向承租人和购买人普及公寓楼和别墅的共同管理规定（如果租赁或购买的是公寓或别墅）；督促、检查并提醒承租人和购买人遵守相关规定。

5. 对于不再需要社会保障性住房的购买人，在其首次支付合同价值20%（加上按国家商业银行同期存款利率计算的利息）的情况下，退还已支付的款项；在租赁期间，如果购买人违反了第17条第3款规定的d、đ和e项，则出租方可收回房屋且无需退还购买人首次支付的合同价值20%的款项。

6. 及时发现和处理房屋管理使用中的违法行为，或者提请有权机关审查处理。

7. 处理与房屋管理使用相关的争议和投诉，或者提请有权机关审查解决。

8. 执行有权机关根据本法令规定作出的收回房屋的决定。

条20. 承租和购买国有房屋的权利与义务

1. 承租人的权利：

a) 按照合同约定接收房屋；

b) 使用合同规定的住房面积供自己和家庭成员居住；如果是学生住房，则仅用于承租学生本人居住；

c) 如果不是由于承租人的过错导致损坏，可以要求房屋运营管理部门及时修理；为出租方按照规定进行房屋维护提供便利；

d) 在租赁期满后仍符合承租条件的对象，可以继续签订租赁合同；

đ) 如果承租公务用房的承租人在归还公务用房后没有自己的住房或尚未被租赁或购买社会保障性住房，则可以考虑解决购买或租赁社会保障性住房的问题，或者由所在省人民政府以适合当地实际情况的方式予以支持；

f) 履行法律规定的其他权利。

2. 购买人的权利：

a) 本条第1款规定的a、b和c项权利；

b) 在支付完所有购房款后，有权要求出租方办理土地使用权证、房屋所有权证和其他附着物权证（以下统称证书）的手续；

c) 在支付完所有购房款并获得证书后，可以在签订的社会保障性住房租赁合同生效之日起至少10年后进行房屋交易，但不得早于此期限。如果购买人在未达到10年期限前需要出售，则只能出售给政府，售价不得超过同类社会保障性住房当时的市场价格；

d) 在不再需要并且终止租赁购买合同的情况下，有权退回首次支付的合同价值20%（加上按国家商业银行同期存款利率计算的利息），除非符合第17条第3款规定的d、đ和e项情形。

3. 承租人的义务：

a) 按照规定用途使用房屋；保持房屋及其附属设施（如有）的良好状态；对因自身过错造成的损坏负责维修和赔偿损失；

b) 按照租赁合同规定的金额和时间支付租金；对于租赁的社会保障性住房或旧房，承租人必须支付房屋运营管理费用。如果签订公务用房租赁合同的承租人是其主管单位，则该单位负责从承租人工资中扣除租金并支付给房屋运营管理部门；

c) 不得擅自修缮、改造、拆除或重建租赁房屋。

d) 不得改变房屋用途或者出借、转租房屋；对于旧房，转让房屋租赁权给他人须经房屋管理部门书面同意，并且承租人必须与管理运营单位签订房屋租赁合同，符合相关规定；

遵守有关房屋管理和使用的规定以及国家机关的决定；

遵守保持环境卫生和维护居住区安全秩序的规定；

在违反租赁合同约定需退还房屋或被有权机关收回房屋或不再符合租赁标准时，应退还所租房屋；

按照租赁合同规定的权利和义务履行；

i) 履行法律规定的其他义务。

四、购买住房者的义务：

a) 承担本条第3款a、b、c、d、e、g、h项及i项规定的义务；

b) 在未付清购房款项且未满自签订购房合同之日起至少十年的时间前，不得出租、转租、抵押或以任何形式转让房屋，除非根据本条第2款c项规定将购房住房出售给国家；

第二十一章 国有房屋的管理使用规定

国有房屋（包括建立和保存房屋档案、保修、保养、改造、拆除重建等）的管理使用规定如下：

一、房屋档案的建立和保存由房屋管理部门负责。房屋管理部门有责任将房屋档案移交给房屋管理运营单位保存，以便于房屋的管理使用和运营；

二、房屋保修按照《住房法》和《住房法实施条例》的规定执行；

三、房屋保养按照有关建筑设施保养的法律法规和住房法的规定进行。房屋保养内容包括日常维护、定期维修和突发维修，旨在保持房屋质量；

对于政府根据《关于买卖和经营住房的第61号法令》向承租人出售部分或全部使用面积的旧房，这些共同房屋所有者必须按各自拥有产权面积的比例分摊资金，用于保养公共使用面积；

四、房屋改造和拆除按照《住房法》及相关有权机关制定的改造和拆除房屋的规范性文件的规定执行；

如果承租房屋经建设工程质量鉴定机构确定为严重损坏、存在倒塌危险，则承租人必须遵从要求，将人员和财产撤离房屋及其受影响区域，确保居民生命和财产安全；

在改造、拆除重建期间，如果承租人无法自行解决住处问题，房屋管理部门有责任为承租人安排其他住处，满足住房使用条件。承租人可以按照与房屋管理运营单位签订的租赁合同，在已改造、重建的住房中重新安置。

条22. 解决出租房屋和非住宅用途但于1992年11月27日后安排用于居住的房屋（以下统称为住宅）

1. 国家继续按照本条例的规定解决下列情况下的住宅出租：

a) 对于在1992年11月27日之前经有权机关批准使用国家预算资金建设，但在1992年11月27日后才完成并分配给干部、工人、职员按本决定租赁使用的住宅；

b) 对于正在租赁住宅但因工作调动需调离的承租人，在1992年11月27日后由国家机关重新安排租赁其他住宅的情况；

c) 对于自1992年11月27日至1994年7月4日期间安排使用的住宅或非住宅用途但在此期间安排用于居住的房屋；

d) 对于自1994年7月5日至2007年1月18日（国务院总理发布关于国有房屋土地清理处置决定第09/2007/QĐ-TTg号令之日）期间安排使用的住宅；

2. 对于本条第1款规定情况的租金，规定如下：

a) 对于本条第1款规定的a、b、c点尚未改造重建的住宅，适用国务院关于未改造重建的国有住宅租金的规定；如果本条第1款规定的a、b、c点已改造重建，则适用国有社会住宅租金；

b) 对于本条第1款规定的d点的住宅，适用国有社会住宅租金；

3. 对于自2007年1月19日起使用住宅的情况，按照国有房地产资产管理规定处理。

条23. 收回国有住宅的情形

1. 违规出售不符合权限、对象或本条例规定条件的住宅。

2. 对于出租住宅的情况，有下列情形之一的，应当收回住宅：

a) 违规出租不符合权限、对象或本条例规定条件的住宅；

b) 出现本条例第17条第3款规定的情形之一；

c) 承租方退还所租住宅；

d) 法律规定的其他情况。

3. 对于购买租赁住宅的情况，有下列情形之一的，应当收回住宅：

a) 违规出售租赁不符合权限、对象或本条例规定条件的住宅；

b) 出现本条例第17条第3款规定的a、c、d、đ、e、g和h点情形之一；

c) 购买租赁方退还所购租赁住宅；

d) 法律规定的其他情况。

4. 住房和城乡建设部应指导本条规定的收回住宅程序和手续。

第四章 实施细则

管理出售国有住宅

第24条 关于不得出售的房屋类型的规定

1. 国家不对以下类型的国有房屋进行出售：

a) 国有公房、学生宿舍和国有保障性住房，但不包括本法令第25条第2款和第3款规定的情况；

b) 位于国家重要建设项目或公务用房建设规划区域内的房屋；

c) 已经有权机关作出收回土地决定，用于改造重建新房屋或建设其他工程的房屋；

d) 原非住宅用途但现作为住宅使用的房屋，并且属于必须按照政府总理决定处理、重新安排的国有房屋和土地范围；

e) 列入公务用房、办公用房或工作场所使用规划并已由有权机关批准的房屋；与历史文化遗产相关联并已由有权机关根据文化遗产法律规定评定等级的房屋；

f) 严重损坏、存在倒塌风险的住宅楼，已有有权机关关于建筑工程质量鉴定结论；未封闭的公寓单元，除非在本法令生效前承租人自行进行了改造，并通过书面协议同意购买该单元，且该单元不在本条款规定的损坏住宅楼内；

g) 省级人民政府报告并在本法令生效前获得总理批准的不得出售的别墅清单中的别墅；

对于省级人民政府报告后由总理审查统计和排查的别墅，这些别墅将按照省级人民政府在本法令生效前报告并批准的标准进行管理；

2. 对于本条第1款规定的不得出售的房屋，在国家处理这些房屋时，根据具体情况，承租人将按照现行住房政策得到解决；

第25条 关于可以购买的主体和国有房屋出售条件的规定

1. 对于可出售的旧房屋，购买主体和出售条件规定如下：

a) 购买人必须是房屋租赁合同上的承租人，已按规定支付租金，提交购房申请书，且该房屋没有争议或诉讼；

b) 如果旧房屋属于根据全国人民代表大会2003年11月26日第23/2003/QH11号决议和全国人民代表大会常务委员会2005年4月2日第755/2005/NQ-UBTVQH11号决议确定为全民所有财产的房屋，则有关国家机关必须在出售之前完成全民所有财产的确权手续；

c) 对于在1992年11月27日前被安排用于居住而非住宅用途的房屋，必须满足以下条件：该地块独立或可从机构总部或机关院落中分离出来；房屋有单独通道，不影响机构总部或机关正面景观，不影响周围环境；机构无使用需求，且符合当地已批准的土地居住规划。机构无使用需求的面积应移交给该房屋所在省人民政府管理，按照本法令规定进行出售。

2. 对于不再需要使用的公务用房或学生宿舍，如果根据有权机关批准的规划需搬迁到其他地点而无需拆除以建设其他工程，则中央部委和省级人民政府管理这些房屋的部门必须向住房和城乡建设部报告，由其审核后报总理批准转换功能并按照国有资产管理办法或住房和城乡建设部指导进行管理和出售。

3. 对于中央部委和省级人民政府管理的国有保障性住房，如需出售以再投资建设其他保障性住房，则交由住房和城乡建设部研究并向政府提出相关政策和机制建议。

4. 住房和城乡建设部具体指导本条的规定。

条 26. 出售国家所有的房屋的机构

第一条款第1项、第二项第四条规定的代表所有者机构负责出售房屋，并将出售国家所有房屋的工作交由第一条第三项a、b规定的房屋管理机构执行，按照本法令的规定进行。

条 27. 国有房屋销售价格

1. 房屋管理机构成立定价委员会，向第一条规定的中央房屋所有者代表机构（如果是中央管理的房屋）或向第四条第二款规定的当地房屋所有者代表机构（如果是地方管理的房屋）提交定价报告，在实施销售前获得批准。

2. 对于旧房屋（不分购买单个还是多个房屋的情况），销售价格包括房屋价和土地使用费，规定如下：

a) 房屋价根据房屋剩余价值和调整使用价值系数确定；剩余价值按房屋剩余质量比例乘以省人民政府发布的有效的新建房屋标准价格，并乘以房屋使用面积计算。对于在本法令生效前已拆除重建的四级房屋，其剩余价值为零；

b) 土地使用费根据省人民政府发布的有效住宅用地价格表，依据土地位置和楼层高度计算如下：

- 对于多层多户住宅，按转移土地使用权时住宅用地价格的10%，并按相应楼层系数分配给各层；

- 对于单层或多层单户住宅及独栋别墅（无论是一户或多户居住），按转移土地使用权时省人民政府规定的住宅用地限额内面积的40%计算；超出限额部分按100%的住宅用地价格计算。

对于多户居住的独栋别墅，每户的土地使用费计算面积包括：无争议的个人使用土地面积；根据每户使用的房屋面积和相应楼层系数分配的独栋别墅建设面积；独栋别墅共用区域内的土地面积，按实际使用独栋别墅的家庭数量分配。首先计算多户居住的独栋别墅建设面积的土地使用费，然后计算其他部分。

省人民政府负责具体规定出售独栋别墅时分配土地面积的方法，以适应地方实际情况。

c) 对于旧房屋，如果在建造时有一部分资金来自个人和集体而非国家预算，则购房款计算如下：

- 对于房屋价，按照本款a项规定执行，但购房者可以扣除之前用于建造房屋的资金（按之前出资额占竣工结算价的比例计算）。

- 对于土地使用费，按照本款b项规定执行。

3. 住房和城乡建设部应具体指导确定旧房屋剩余价值的方法；调整使用价值系数；以及多层多户旧房屋转移土地使用权时各楼层系数的分配方法。

第二十八条 免除和减少购买国家所有住房资金的原则

一、购买国家所有住房的资金包括土地使用费和房屋价款。

二、免除和减少土地使用费必须遵守以下原则：

（一）当出售国家所有住房时，免除或减少土地使用费只对购房者一次性考虑；如果一个人享受多种减免制度，则仅适用最高减免额度进行计算。在家庭中有多个成员正在租赁并符合减免土地使用费条件的，可以将每个成员的减免额度相加，但总额不得超过购房者应缴纳的土地使用费；

（二）对于本法令第二十二条第一款第c项和第d项规定的购买住房情况，不得免除或减少土地使用费；

（三）已经享受购买国家所有住房时免除或减少土地使用费制度的人，或者已经因分配住房而免除或减少土地使用费的人，或者在本法令生效前已获得改善住房的财政支持的人，在购买住房时不再享受本法令规定的免除或减少土地使用费的权利。

三、减少房屋价款必须遵守以下原则：

（一）减少房屋价款的时间和对象不能重复计算。每个对象只能在购买租赁住房时享受一次减免；

（二）对于本法令第二十二条第一款第c项和第d项规定的购买住房情况，不得减少房屋价款；

（三）在一个家庭中，如果有多个成员在同一份租赁合同上或在同一地址的常住户口上，并且都符合减免购房款条件的，可以将每个成员的减免购房款相加，以计算整个家庭的总减免购房款，但减免的房屋价款不得超过购房总价（不包括土地使用费）；

（四）计算减少房屋价款的年数为截至签订购房合同时实际工作年限。计算工作年限时，如果月份不足六个月则按半年计算，超过六个月则按一年计算。

第二十九条 免除和减少购买国家所有住房资金的对象和标准

一、购买国家所有住房时免除和减少土地使用费的对象包括：

（一）根据本法令第十六条第二款规定具有革命贡献的人；

（二）按照政府规定的贫困标准认定的贫困户；

（三）城市地区住房特别困难的残疾人、孤寡老人和其他特殊对象。

二、对本条第一款规定对象购买国家所有住房时免除和减少土地使用费的标准由总理决定实施。

特别是贫困户、残疾人、孤寡老人和其他城市地区住房特别困难的对象可减免应缴土地使用费的百分之六十；对于贫困户，这一减免额度适用于整个家庭（不单独计算家庭成员）。

三、购买国家所有住房时减少房屋价款的对象包括：

（一）在行政机关、事业单位、党团组织领取国家财政工资的干部、公务员和职员；

（二）在武装力量领取国家财政工资的人；

（三）在A、B、C、K战场服役并领取生活费的士官和士兵；

（四）在乡、镇领取国家财政工资或领取国家规定定额生活费的工作人员；

（五）在国有企业、经批准从事生产、服务活动的行政事业单位、武装力量、党团组织机构中连续工作一年以上的工人和职员；

（六）被派遣到外资企业、工业园区、出口加工区、经济贸易代表处、外国驻越南外交机构、国际组织或非政府组织、外国通讯社、广播电台、电视台以及属于其他经济成分单位工作的上述人员；

（七）领取退休金、丧失劳动能力补助、工伤或职业病补助、橡胶工人补助、一次性社会保险补助、提前退休补助的人，无论是在1991年4月12日国务院（现为政府）第111号决定之前还是之后，或者是在1995年劳动法生效之前或之后；

（八）在武装力量领取工资但不符合领取退休金或每月丧失劳动能力补助条件而领取复员或退役补助的人，以及1960年前复员的人；

（九）本条第一款规定的人。

确定享受减少购房款对象和实际工作年限的证明文件，按照总理的决定执行。

四、购买国家所有住房时减少房屋价款的标准如下：

（一）每工作一年，购房者可相应减少相当于政府规定的干部、公务员、职员和武装力量最低工资标准的0.69倍。如果购房者曾在武装力量工作，则每工作一年可相应减少相当于该最低工资标准1.24倍的金额；

（二）对于有革命贡献的人、贫困户、残疾人、孤寡老人，如果其工作年限可用于计算减少金额，但按工作年限计算的减少金额小于政府规定的最低工资标准的6.9倍，则可减少相当于6.9倍最低工资标准的金额；如果没有工作年限可用于计算，则可减少相当于6.9倍最低工资标准的金额。

对于贫困户，这一计算方法适用于整个家庭（不单独计算家庭成员）。

条 30. 房屋买卖合同（国有房屋）

1. 购买国有房屋必须通过房屋买卖合同，由房屋管理部门与购房者签订。房屋买卖合同应包括以下主要内容：

a) 各方名称和地址；

b) 房屋特征描述（地址、类型等）；

c) 销售价格和付款方式；明确记载减免金额（如果购买方属于减免购房款的对象）；

d) 各方的权利和义务；

đ) 各方的承诺；

e) 纠纷解决原则及纠纷处理机构；

g) 其他约定（如有）；

h) 合同签订日期；

i) 各方签字。

2. 根据本条第1款的规定，住房和城乡建设部制定并发布国有房屋买卖示范合同，在全国统一使用。

条 31. 国有房屋销售程序和手续

1. 销售程序和手续如下进行：

a) 购房者需向管理运营该房屋的单位提交购房申请材料；

b) 管理运营房屋的单位负责接收申请材料，并建立购房者名单；在收到符合规定的完整材料后，须报告房屋管理部门进行审核，然后报请房屋所有权代表机关作出销售决定；

c) 根据有权机关的销售决定，管理运营房屋的单位通知购房者具体签订房屋买卖合同的时间；

d) 销售房屋的时间不得超过自管理运营房屋单位收到完整有效材料之日起45天。此期间不计入有权机关办理产权证书的时间。

向已购房者发放产权证书，按照法律规定执行。有权机关发放产权证书后，须将已发证购房者名单及其一份产权证书副本送交房屋管理部门存档。

2. 住房和城乡建设部具体指导本条规定的销售程序和手续，确保严格审查材料、简化手续、加快时间，方便购房者。

条 32. 出卖国有房屋的一方权利和责任

1. 按照本法令规定的程序、手续和时间出卖房屋，并遵循住房和城乡建设部的指导。

2. 要求买方按合同规定的时间支付购房款并缴纳所有法定费用。

3. 向购买公寓或别墅的购房者宣传房屋管理和使用的规章制度。

4. 在完成房屋买卖手续后，负责向有权机关申请为买方办理产权证书。

5. 不得要求买方提供超出规定购房材料范围的其他文件。

6. 履行其他法律规定的权利和义务。

条 33. 购买国有房屋的一方权利和义务

1. 要求卖方按照规定程序、手续和时间出售房屋。

2. 如果属于规定减免对象且符合条件，可以享受购房款减免。

3. 要求卖方按照合同约定的时间交付与房屋相关的文件。

4. 按照合同约定的时间全额支付购房款。

5. 按法律规定缴纳所有与购房有关的财务义务。

6. 要求卖方向有权机关申请办理已购房屋的产权证书，并领取产权证书。

7. 履行其他法律规定的权利和义务。

第三十四条 对于1992年11月27日后安排用于居住的房屋和非住宅用途但已安排用于居住的房屋的处理

一、对于在1992年11月27日至1994年7月4日期间安排使用的房屋，按照以下规定出售给承租人：

（一）房屋出售条件：

- 房屋不得属于本法令第二十四条第一款规定的范围，无争议或诉讼，符合住房建设规划，并且承租人有购买需求；

- 对于非住宅用途但已安排用于居住的房屋，还必须满足以下条件：该房屋必须与办公场所分开，有独立通道，不遮挡办公场所正面，不影响周围空间景观，符合当地土地使用规划，单位没有使用需求。

（二）房屋售价按照本法令第二十七条第二款的规定执行。

二、对于在1994年7月4日至2007年1月18日期间安排使用的房屋，按照以下规定出售给承租人：

（一）出售的房屋必须满足本条第一款（一）项规定的要求；

（二）房屋售价包括：

- 房屋价格根据房屋剩余质量比例乘以省人民政府发布的有效的新建住房标准价格，并乘以使用面积确定；

- 土地使用费按省人民政府发布的有效的价格表中居住用地价格的100%计算（不分是否在居住用地限额内）。

三、本条第一款、第二款规定的购买住房情况不得减免购房款。

四、对于非住宅用途但已安排用于居住且不符合本条第一款、第二款规定条件的房屋，按照国家有关国有房产管理的法律规定处理。

第三十五条 对于国有产权的共用房屋面积和与住房相连的土地面积的处理

一、对于多户居住的住房，如果国家已经将私人使用的住房面积全部出售给各户，但尚未出售共用的住房面积和土地面积，而拥有全部已购住房面积的所有者希望购买全部共用面积，则按以下方式处理：

（一）购买者必须支付共用面积的房屋价款和土地使用费；

（二）房屋价格根据房屋剩余质量比例乘以省人民政府发布的有效的新建住房标准价格，并乘以使用面积确定；

（三）土地使用费按省人民政府发布的有效的价格表中居住用地价格的100%计算。

二、对于国有产权的与住房相连的土地面积，在实施住房定价销售或根据政府令第61号关于住房买卖和经营的规定进行住房销售时，如果国家尚未将实际使用者的土地使用权转移给购买者，或者根据本法令的规定进行住房销售时，按以下方式处理：

（一）如果这部分土地面积没有争议或诉讼并且符合住房建设规划，则将国有产权的与住房相连的土地面积的土地使用权转移给购买者；

（二）土地使用费对居住用地限额内的部分按居住用地价格的40%计算，超出限额的部分按100%计算。居住用地价格按照省人民政府发布的有效的价格表确定。土地使用权确认时适用的价格表。

对于超出国有产权住房范围的土地面积，按照土地管理法律的规定收取土地使用费。

三、对于在国有产权住房范围内空地上建设符合住房建设规划且无争议的住房，土地使用者由国家确认土地使用权；在这种情况下，土地使用费按省人民政府发布的有效的价格表中的居住用地价格的100%计算。

四、对于未被住房所有者购买的共用房屋面积，房屋管理部门按照本法令和住房法律的规定进行管理。

五、省人民政府根据本条规定和地方实际情况负责制定具体规定，明确处理本条规定情况的文件、程序和手续。

第五章

组织实施

条 36. 住房和城乡建设部的责任

一、具体规定和解释本法令的内容。

二、牵头并协调各部、行业和省人民政府组织实施本法令的规定。

三、指导直属部的房屋管理机构严格管理中央政府投资建设的公务员住房和社会保障住房；指导教育机构严格管理由教育机构管理的学生住房。

四、协助政府监督中央部委代表所有权对分配管理的国有住房行使权利的情况。

五、督促、跟踪、检查和审计全国范围内国有住房租赁、租赁购买和销售的管理情况。

6. 按照职权处理或者提请有权限机关处理关于国有房屋管理使用、出租、租购、出售的违法行为。

7. 按本法令的规定向总理报告国有房屋管理使用情况；提出修改补充国有房屋管理规定的建议，使之符合实际情况。

8. 执行本法令规定和总理交办的其他任务。

条37. 县级人民委员会的责任

1. 指导地方职能机关按照本法令和相关法律法规实施对辖区内国有房屋基金的管理；指导地方有关机关密切配合接受自管房屋基金并按本法令规定实施房屋出售、出租、租购管理。

2. 制定或决定公务住房租金、国家所有的社会住房租购价格、学生住房租金以及地方管理权限内的旧房租金。

3. 根据住房和城乡建设部的指导意见，制定辖区内承租人购买国家所有住房的销售、租购程序；指导有权机关办理房屋买卖、租购手续，并确保及时发放房屋所有权证书，简化手续，加快时间，为购房者提供便利条件。

4. 指导住房和城乡建设局制定辖区内国家所有住房的物业管理服务收费标准，适用于中央机关和地方机关在辖区内建设的住房。

5. 在省级人民政府和住房和城乡建设局官方网站上公开辖区内不属于出售范围的国有房屋清单。

6. 监督检查辖区内国有房屋基金的管理工作（包括不属于出售范围或不符合出售条件的国有房屋）；制定计划和机制鼓励经济成分参与改造、重建不属于出售范围或承租人不购买的房屋，确保安全要求，提高居住质量，促进城市整治，严格管理，保证投资资金的安全。

7. 按本法令的规定向住房和城乡建设部报告国有房屋管理使用情况。

8. 按照职权处理或者提请有权限机关处理关于国有房屋管理使用、出租、租购、出售的违法行为。

9. 制定决定收回辖区内由其管理的国有房屋，并组织实施强制收回（包括中央机关管理的国有房屋），在承租人或租购人在收到有权机关的收回决定后仍不归还房屋的情况下。

10. 执行本法令和其他相关法律法规规定的其他任务。

第三十八条 相关部委的责任

1. 各相关部委负责按照本法令和住房和城乡建设部的指导意见管理使用分配给其管理的住房；制定或决定公务住房、学生住房租金及国家所有的社会住房租购价格；按本法令的规定向住房和城乡建设部报告所管理住房的管理使用情况；按照职权处理或者提请有权限机关处理关于国有房屋管理使用、出租、租购、出售的违法行为。

2. 各自管旧房基金的部委必须尽快将这些住房移交给省人民政府接收管理，除国防部门管理的旧房外。移交应遵循现状移交住房、土地和使用者的原则，简化手续，加快时间，为相关机构和组织的移交和接收工作创造便利条件。

3. 与住房和城乡建设部和省人民政府共同执行本法令的规定。

4. 财政部负责与住房和城乡建设部合作指导国有房屋出租、租购、出售资金管理和公共服务收益机制，为房屋管理部门及相关机构提供依据。

第六章

实施条款

第三十九条 生效日期

1. 本法令自2013年6月6日起生效。

2. 本法令取代以下文件：

a) 政府1994年7月5日第61号令关于房屋买卖和经营；

b) 政府1996年4月16日第21号令关于修改补充1994年7月5日政府第61号令第五条和第七条内容的房屋买卖和经营；

c) 政府2006年9月7日第23号决议关于加快向承租人出售国有房屋的若干措施，根据政府1994年7月5日第61号令；

d) 政府2007年8月30日第48号决议关于调整政府1994年7月5日第61号令中向承租人出售国有房屋的主要政策内容和未改造重建的国有房屋租金。

3. 废止以下文件和规定：

a) 总理1998年9月28日第188号决定关于出售胡志明市别墅；总理1998年9月28日第189号决定关于出售河内市别墅；

b) 废除第71/2010/NĐ-CP号政府令《住房法实施细则和指导办法》第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十七条第一款、第三十九条第一款以及第四十条关于国家所有的保障性住房管理的规定；

c) 废除总理、各部、各行业和各省人民政府在本法令生效前发布的关于国家所有的房屋的管理、使用、出租、租购和出售规定，但与本法令规定相抵触者除外。

4. 继续按照第61/CP号政府令《关于买卖和经营住房的规定》（1994年7月5日发布）的政策执行国家所有住房的销售工作，对于在本法令生效前已提交购买旧房申请且符合本法令规定的销售条件的情况。

第40条 执行责任

编号：45/VBHN-BQP