通知2011年第94号财政部令修改和补充关于收取土地租赁费和水面租赁费的通知。规定土地租赁单价的比例、确定单价的方法、调整单价的方式、处理征地补偿问题以及各机关在收取土地租赁费方面的责任。
적용 범위
经济组织、家庭户、个人、定居国外的越南人、外国组织和个人租用土地；省人民政府、财政厅、税务局及其他相关机构。
핵심 사항
- 租用地→土地租赁单价按土地价值的1.5%计算，特殊城市地区最高可达两倍，困难地区最低为一半；
- 租用地→当土地用途发生变化时必须调整土地租赁单价；
- 租用地→地下工程的土地租赁单价不得超过地面相同用途土地租赁单价的30%；
- 租用地→当土地用途发生变化时必须重新确定土地租赁费；
- 租用地→土地租赁单价根据实际转让价格或由省人民政府规定的土地价格表确定；
🌐 이 문서의 사회적 영향
- 积极影响：通过调整土地租赁单价减轻租地组织和个人的财务负担；
- 消极影响：在确定和调整土地租赁单价时增加行政手续的复杂性；
- 利益：企业节省租地费用；
- 成本：居民/企业需要花费时间和精力办理与确定土地租赁单价相关的手续；
❓ 자주 묻는 질문
土地租赁单价的比例是多少？
土地租赁单价按照省人民政府规定的土地使用目的价值的1.5%计算。但是，对于特殊城市地区的土地，这一比例可以达到两倍；
哪些对象需要调整土地租赁单价？
当改变土地用途或省人民政府规定的土地价值发生变化时，租用土地的组织和个人需要调整土地租赁单价；
地下工程的土地租赁单价如何计算？
用于建设地下工程的土地租赁单价不超过地面相同用途土地租赁单价的30%。具体单价由省人民政府决定；
确定土地租赁单价依据哪些因素？
土地租赁单价基于省人民政府规定的土地使用目的价值的1.5%计算。然而，可以根据实际转让价格或土地价格表进行调整；
土地租赁单价的稳定期限是多久？
土地租赁单价保持五年不变。此后将根据法律规定进行调整。
전문
通知
修改、补充财政部2005年12月30日发布的第120/2005/TT-BTC号通知，以指导实施2005年11月14日国务院发布的第142/2005/NĐ-CP号法令关于收取土地租金和水面租金的规定。
2005年11月14日国务院发布的第142/2005/NĐ-CP号法令关于收取土地租金和水面租金的规定。
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根据2003年11月26日的土地法；
国务院总理发布关于修改和补充国务院总理令第62/2009/QĐ-TTg号2009年4月20日关于为公共交通客运企业建设保养维修站、停车场免收土地租金的决定
根据2009年8月13日第69/2009/NĐ-CP号政府法令关于补充规定土地规划、地价、收回土地、补偿、支持和重新安置；
根据2010年12月30日国务院发布的第121/2010/NĐ-CP号法令关于修改、补充第142/2005/NĐ-CP号法令若干条款的规定；
根据2008年11月27日政府第118/2008/NĐ-CP号法令《关于财政部职能、任务、权限和组织结构的规定》；
财政部对2005年12月30日财政部发布的第120/2005/TT-BTC号通知进行修改、补充，以指导实施2005年11月14日国务院发布的第142/2005/NĐ-CP号法令关于收取土地租金和水面租金的规定（该法令已由2010年12月30日国务院发布的第121/2010/NĐ-CP号法令进行了修改、补充），具体如下：
第一条 对部分B编I节（关于实施第121/2010/NĐ-CP号法令第二条第三款规定）作如下修改：
“一、按年支付土地租金的单价：
1.1. 按年支付土地租金的情况下，计算一年土地租金单价的比例为土地用途价格的1.5%，该价格由省级人民政府根据本款第1.6项规定确定或决定。
1.2. 对于位于城市、商业中心、服务区域、交通枢纽、集中居民区的土地，具有特别收益能力和土地使用优势，用于生产、经营、商业和服务，则根据实际情况，省级人民政府可决定计算土地租金单价的比例，但最高不超过本款第1.1项规定的比例的两倍。
1.3. 对于位于偏远地区、山区、海岛、经济和社会条件困难地区、特别困难地区的土地；用于农业、林业、水产养殖、制盐的土地；用于鼓励投资领域、特别鼓励投资领域的项目用地，则根据实际情况，省级人民政府可决定计算土地租金单价的比例，最低不低于本款第1.1项规定的比例的0.5倍。
1.4. 在使用过程中，如果租赁合同中记载的土地用途发生变化，则承租单位、家庭或个人应向自然资源和环境部门申请调整租赁合同。根据租赁合同，税务机关应重新确定与变更后的土地用途相适应的土地租金。
1.5. 建设地下工程的土地租金单价执行如下：
a. 如果建设地下工程不附属于地面建筑（不使用地表土地面积），则地下工程的土地租金单价不得超过同用途地表土地租金单价的30%。具体土地租金单价由省级人民政府根据当地实际情况决定。
b. 如果建设地下工程附属于地面建筑的一部分，并且地下工程占地面积超出地面土地面积，而该地面土地面积已缴纳了土地使用权出让金或土地租金，则超出部分的土地租金单价按照本款a项规定确定。
1.6. 如果省级人民政府在租赁土地时确定的土地价格，在本款第1.1、1.2、1.3、1.4、1.5项规定的情形下，与市场实际土地转让价格不符，则省级人民政府可根据市场实际土地转让价格来决定具体土地价格。
1.7. 确定租赁土地用途；省级人民政府规定的价格；以及省级人民政府在本款第1.1、1.2、1.3、1.4、1.5项规定情形下的决定价格，应按照以下方式进行：
a. 租赁土地用途根据租赁土地决定书中记载的目的确定。如果没有租赁土地决定书或者决定书中未记载土地用途，则根据租赁合同确定。
b. 省级人民政府规定的价格是指省级人民政府每年1月1日公布的土地价格表中的价格。
c. 省级人民政府决定的具体价格是指根据批准的规划，对于土地价格表中规定的土地价格与市场实际土地转让价格不符的情况，需要重新确定的具体土地价格。
计算土地租金所需的土地价格的确定方法，依照国务院的规定执行。
二、一次性支付整个租赁期间的土地租金单价：
一次性支付整个租赁期间的土地租金情况下，应缴纳的土地租金金额等于在同一位置、同一用途、同一使用期限下，通过划拨方式取得土地并需缴纳土地使用权出让金的情况下的土地使用权出让金金额。
（见本通知所附附件示例1）。
三、通过拍卖获得土地租赁权情况下的土地租金单价：
3.1. 对于通过一次性支付整个租赁期间的土地租金方式拍卖土地租赁权的情况，土地租金单价为拍卖成交价。应缴纳的土地租金金额等于拍卖成交价乘以租赁土地面积（相当于通过拍卖方式取得土地并需缴纳土地使用权出让金的情况下的土地使用权出让金金额）。
土地租赁权拍卖的起始价格，等于在同一位置、同一用途、同一使用期限下，通过划拨方式取得土地并需缴纳土地使用权出让金的价格，由省级人民政府根据财政厅的建议决定，但不得低于省级人民政府规定的价格。
（见本通知所附附件示例2）。
3.2. 对于按年支付土地租金的土地租赁形式进行土地使用权拍卖的情况，土地租金单价为拍卖中标单价。拍卖起始价应按照省级财政部门报请省人民政府批准的该地块土地价格（但不得低于省人民政府公布的基准地价）乘以本款第1.1、1.2和1.3项规定的百分比计算得出。
在这种情况下，租金地价保持稳定十年，在稳定期结束后必须重新调整土地价格以计算下一个稳定期内的租金地价，遵循以下原则：
a. 如果在调整时点，省级人民政府规定并公布的土地价格较拍卖中标地价或前一个稳定期确定的土地租金单价增长不足20%，则应根据省级人民政府在调整土地租金单价时点规定并公布的基准地价来确定下一个十年稳定期内的土地租金单价，但确保该稳定期内的土地租金单价不超过拍卖中标地价或前一个稳定期土地租金单价的30%。
b. 如果在调整时点，省级人民政府规定并公布的土地价格较拍卖中标地价或前一个稳定期确定的土地租金单价增长达到或超过20%，则由财政部门牵头根据本条第4.1款（4.1.2项）的规定确定土地价格调整系数，并报请省级人民政府批准，作为财政部门（对于经济组织、定居国外的越南人、外国组织和个人租赁土地的情况）和县级人民政府（对于家庭户和个人租赁土地的情况）决定下一个十年稳定期内土地租金单价的依据，但确保该稳定期内的土地租金单价不超过拍卖中标地价或前一个稳定期土地租金单价的30%。
（见本通知附件中的示例3）。
4. 确定具体土地价格以计算初始租赁期的土地租金单价，在按年支付土地租金的情况下：
4.1. 对于经济组织、定居国外的越南人、外国组织和个人。
根据相关规定提交的土地租赁申请文件，财政部门会同相关机构审查省级人民政府规定的价格与市场正常条件下实际土地转让价格的一致性，以确定用于计算土地租金单价的具体土地价格，并报请省级人民政府决定如下：
4.1.1. 如果省级人民政府规定的价格已接近市场正常条件下实际的土地转让价格，则应采用省级人民政府每年1月1日公布的价格来确定土地租金单价。
4.1.2. 如果省级人民政府规定的价格未接近市场正常条件下实际的土地转让价格，则需重新确定符合市场正常条件下实际土地转让价格的具体土地价格，以计算土地租金单价；具体如下：
a. 对于价值较大的地块（根据省级人民政府发布的基准地价表确定的价值）：对于中央直辖市，价值15亿元及以上；对于山区和高地区域，价值5亿元及以上；对于其他省份，价值10亿元及以上，由省级人民政府决定每块具体地块的土地价格。
在这种情况下，确定市场土地价格以计算土地租金单价的工作由财政部门委托具有评估职能的机构完成。基于评估机构确定的土地价格，财政部门牵头会同自然资源和环境局、税务局和其他相关部门审核，并报请省级人民政府决定每种具体情况下的土地价格。如果地方没有条件委托评估机构，则财政部门报告省级人民政府同意与自然资源和环境局、税务局和其他相关部门合作确定并报请省级人民政府决定。
选择评估机构按照有关评估法律的规定执行。
与确定土地价格以计算土地租金相关的费用从国家预算中支出，按照国家预算法律的规定。
b. 对于价值较小的地块（低于上述各区域规定的标准），为了简化行政手续，财政部门牵头报告省级人民政府考虑决定使用土地价格调整系数来确定土地价格以计算土地租金单价。
土地价格调整系数由财政部门牵头，会同自然资源和环境局、税务局和其他相关部门确定，并报请省级人民政府批准。该系数是市场正常条件下实际土地转让价格（普遍适用）与省级人民政府发布的基准地价之间的比例（百分比）。
4.2. 对于家庭户和个人。
根据土地租赁申请文件，根据市场实际土地价格变动情况与省级人民政府规定的价格对比，县级人民政府应采取以下措施：
a. 在省级人民政府规定的价格已接近市场正常条件下实际的土地转让价格的情况下，县级人民政府决定采用省级人民政府规定的价格来确定家庭户和个人在该县范围内的土地租金单价。
b. 若省级人民政府规定的土地价格与市场实际的土地使用权转让价格在正常情况下不符，则县级人民政府应报告财政局根据本条第4.1（4.1.2）款的规定确定家庭户和个人的土地价格以收取土地租金。
五、调整稳定期结束后土地租赁单价时的具体土地价格的确定：
根据土地租赁文件，按照规定调整土地租赁单价的时间期限，并依据本通知第四条规定的调整土地租赁单价的原则，按以下程序执行：
5.1. 若使用省级人民政府规定的土地价格来调整下一个稳定期内的土地租赁单价，则经济组织、在国外定居的越南人和外国组织及个人的土地价格由财政局根据本通知第二条第2.1款规定的权限确定；家庭户和个人的土地价格由县级人民政府根据本通知第二条第2.2款规定的权限确定。
5.2. 若需在正常条件下确定市场土地价格以调整下一个稳定期内的土地租赁单价，则无论地块价值大小，均须根据本条第4.1（4.1.2）款的规定应用土地价格调整系数来确定用于调整土地租赁单价的土地价格。
第二条 修改部分B编第三目（关于实施第121/2010/NĐ-CP号法令第二条第4款的指南）如下：
“一、每年支付土地租金的土地租赁单价的百分比：
根据土地租赁用途、收益能力、投资区域和领域，省级人民政府根据本法令第五a条第142/2005/NĐ-CP号法令（根据第121/2010/NĐ-CP号法令第二条第三款的规定补充）的规定，决定每种土地、城镇类型、村庄类型、区域、街道类型和位置的土地租赁单价计算的百分比。
二、根据土地租金收取的土地价格以及省级人民政府根据本条第一款规定的土地租赁单价计算的百分比：
2.1. 财政局局长决定对经济组织、在国外定居的越南人、外国组织和个人租赁土地的具体项目土地租赁单价。
2.2. 县级人民政府主席决定对家庭户和个人租赁土地的具体情况的土地租赁单价。
第三条 在部分B编第三目之后增加第四a目（关于实施第121/2010/NĐ-CP号法令第二条第5款的指南），内容如下：
第四a目。扣除征地补偿费。
对于国内组织和个人、在国外定居的越南人、外国组织和个人，若国家允许其预支征地补偿费、安置补助费和搬迁费用及组织实施征地补偿和拆迁工作的经费，并经有审批权的机关批准，则该预支款项可从应缴纳的土地租金中全额扣除。
若预支的征地补偿费、安置补助费和搬迁费用及组织实施征地补偿和拆迁工作的经费超过应缴纳的土地租金，则仅能从应缴纳的土地租金中扣除，剩余部分计入项目的投资成本。已从应缴纳的土地租金中扣除的金额不得计入项目的投资成本。
对于每年支付土地租金的情况，若预支了征地补偿费、安置补助费和搬迁费用及组织实施征地补偿和拆迁工作的经费（如有），则该预支款项可以从应缴纳的土地租金中扣除，并转换为相应的时间段，按照确定应缴土地租金时的土地租金价格计算，视为已完成的年度土地租金缴纳时间。
（参见本通知附件中的示例4和示例5）。
条4. 补充编B部分第五节前增加第四乙节（关于实施第121/2010/NĐ-CP号法令第二条第六款的指导）如下：
"第四乙节. 租金单价调整原则。
每个项目的租金单价稳定五年。稳定期结束后，如果省级人民委员会规定的土地价格比上一次确定租金单价时的土地价格低20%以内，则按照省级人民委员会在调整租金单价时规定的价格表来确定下一个稳定期（五年）的租金单价，但确保不低于前一个稳定期的租金单价。
如果省级人民委员会规定的价格比上一次确定租金单价时的土地价格高出20%或以上，则由财政局根据本通知第一条第四款第4.1.2项的规定主持确定土地价格调整系数，并提交省级人民委员会决定，作为财政局（对于经济组织、在国外定居的越南人、外国组织和个人租赁土地的情况）和县级人民委员会（对于家庭户和个人租赁土地的情况）决定下一个稳定期（五年）租金单价的基础。
稳定期结束（五年），但由于客观原因未能调整租金单价，则继续使用前一个稳定期的租金单价暂缴该期间的土地租金；当有权机关进行租金单价调整时，按每次调整时的政策和土地租金价格相应地收取土地租金，并追缴暂缴期间欠缴的土地租金（如有）。"
条5. 在编B部分第五节（关于实施第121/2010/NĐ-CP号法令第二条第七款的指导）中补充第一甲项和第一乙项如下：
"第一甲项. 对于在2006年1月1日前已签订土地租赁合同、水面租赁合同并按年度支付租金，但未按第142/2005/NĐ-CP号法令第九条第二款规定调整租金单价的项目，重新确定租金单价如下：
1.1. 对于在2006年1月1日前已获得土地租赁决定、交付土地使用并按年度支付租金的投资项目，继续执行投资许可证、土地租赁决定或土地租赁合同中规定的土地租金单价调整原则，具体如下：
对于在以下三种文件之一中规定了土地租金单价和调整原则的投资项目：投资许可证（投资许可）、土地租赁决定或土地租赁合同，这些文件是根据《外国投资法》、《国内投资法》及相关法律规定签发的，并且规定了土地租金单价和调整原则（财政部决定第210A-TC/VP号1990年4月1日、第1417TC/TCĐN号1994年12月30日、第179/1998/QĐ-BTC号1998年2月24日、第189/2000/QĐ-BTC号2000年11月24日、第1357TC/QĐ-TCT号1995年12月30日），则可以：
a. 继续执行投资许可证（投资许可）、土地租赁决定或土地租赁合同中规定的土地租金单价，直到稳定期满五年。稳定期满五年后，按照投资许可证（投资许可）、土地租赁决定或土地租赁合同中规定的调整原则调整租金单价。
b. 调整土地租金单价的程序和手续按照第142/2005/NĐ-CP号法令第十七条第二款的规定和本通知第一部分D节第二项的指导进行。
1.2. 不属于上述第一甲项规定条件的其他情况包括：正在按年度支付土地租金、水面租金的项目，在投资许可证（投资许可）或土地租赁决定或土地租赁合同中没有规定土地租金单价和调整原则，如果仍在稳定期内则不进行调整；稳定期结束后，按照第142/2005/NĐ-CP号法令第五条的规定调整水面租金单价，按照第142/2005/NĐ-CP号法令第五甲条的规定调整土地租金单价（根据第121/2010/NĐ-CP号法令第二条第三款的规定补充），并按照本通知第一条和第四条的指导进行。
第一乙项. 已经按照第142/2005/NĐ-CP号法令第九条第二款规定进行了调整的，继续执行已调整的水平直至稳定期结束。稳定期结束后，按照第121/2010/NĐ-CP号法令的规定和本通知的指导进行调整。"
条 6. 修改第四部分C节第1点第1.4项（根据2007年12月30日财政部第141/2007/TT-BTC号通知第九部分的规定补充）如下：
"1.4 投资许可证或营业执照（适用于第14条第1、2、3、4、5、6、8款和第15条第1、2、3、5款《2005年第142/2005/NĐ-CP号法令》规定的情形）。"
条 7. 处理存在的问题
1. 对于正在实施按经有审批权的机关批准的方案扣除征地补偿费用的土地租赁项目，按照《2005年第142/2005/NĐ-CP号法令》的规定继续执行扣除征地补偿费用的方式（将可扣除费用分配到每年应缴纳的土地租金中）。
2. 对于按照《2005年第142/2005/NĐ-CP号法令》规定的土地租赁使用权拍卖方式实施的土地租赁项目，其稳定单价租赁周期为五年，在《2010年第121/2010/NĐ-CP号法令》于2010年12月30日起生效时，该周期结束，则继续按照《2005年第142/2005/NĐ-CP号法令》的规定执行（稳定单价租赁周期为五年）。
条 8. 组织实施
1. 省级人民政府负责：
1.1. 指导财政、税务、国库等机构与地方相关机构合作，按照本通知的指导进行土地租金的确定和征收；
1.2. 检查并处理违反行为或根据法律规定权限处理投诉和举报案件；
1.3. 规定地方职能机关之间在本通知规定的土地租金、水面租金的流转文件、财务义务确认和征收过程中的配合程序；其中明确规定各机关、单位和个人使用土地者的期限和责任，以及申报、确认和执行土地租金、水面租金的程序。
2. 本通知自2011年8月15日起生效。
自2011年3月1日起产生的情况，按照《2010年第121/2010/NĐ-CP号法令》的规定和本通知的指导执行。
废除2007年12月30日财政部第141/2007/TT-BTC号通知第二部分和第三部分第3点。
在执行过程中如遇困难，请及时向财政部反映，以便研究解决。/。
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