시정령 제12호 2024년 제2024-12-NĐ-CP는 2014년 5월 15일 정부가 제정한 제44호 2014년 제2014-44-NĐ-CP 지시령(토지 가격에 관한 규정) 및 2023년 4월 3일 정부가 제정한 제10호 2023년 제2023-10-NĐ-CP 시정령(토지법 시행을 위한 지침 지시령 일부 개정)의 몇 가지 조항을 수정하고 보완함.

처분령

법률 제44/2014/ND-CP号令（2014年5月15日政府令关于土地价格）和第10/2023/ND-CP号令（2023年4月3日政府令修改、补充若干条文以指导实施土地法的若干法令）的部分条款进行修改和补充。

정부조직법(2015. 6. 19.), 정부조직법 및 지방자치제 조직법 일부 개정법률(2019. 11. 22.)에 근거합니다;

土地法（2013年11月29日）

根据自然资源与环境部部长的提议；

政府发布关于修改和补充第44/2014/ND-CP号令（2014年5月15日政府令关于土地价格）和第10/2023/ND-CP号令（2023年4月3日政府令修改、补充若干条文以指导实施土地法的若干法令）的法令。

조항 1. 법률 제44/2014/ND-CP 호 (2014년 5월 15일 정부령, 토지 가격에 관한 규정) 및 법률 제10/2023/ND-CP 호 (2023년 4월 3일 정부령, 토지법 시행을 위한 지침으로서의 여러 정부령의 몇몇 조항을 수정하고 보완함)의 몇몇 조항을 수정하고 보충한다.

1. 조항 1을 수정하고 조항 4를 추가한다.

"1. 평가 대상 토지는 동일한 개발 프로젝트에서 사용되는 토지를 포함하는 토지 집합이다."

"4. 시장에서의 양도는 세금, 수수료, 등록비 등의 절차를 완료하거나 주택, 건설물 등 토지와 연관된 재산을 양도하는 것을 의미하며, 이는 개발 프로젝트 또는 상업용 주택의 주체와 고객 간에 양도 계약이 체결된 경우를 포함한다."

2. 제4조를 다음과 같이 수정 및 보완함:

"조항 4. 토지 평가 방법"

"1. 비교 방법은 동일한 목적의 토지와 시장에서의 거래가 이루어진 토지, 경매에서 승인된 토지에 대한 평균 가격을 조정하여, 토지 가치에 영향을 미치는 요소들을 분석하고 비교하여, 토지 가치를 결정한다."

"2. 수익 방법은 평균 연간 수익을 12개월 금융 기관 예금 이자율로 나누어 토지 가치를 산출한다."

"3. 잉여 방법은 최대 효율적인 토지 사용을 기준으로 예상 개발 수입에서 예상 개발 비용을 뺀 값으로 토지 가치를 산출한다."

"4. 가격 조정 계수 방법은 토지 가격 목록의 가격에 조정 계수를 곱하여 토지 가격을 산출한다. 이 조정 계수는 각 지방 정부가 시장 가격과 토지 가격 목록 가격을 비교하여 결정한다."

3. 제5조를 다음과 같이 개정하고 보완함:

"조항 5. 토지 평가 방법 적용 조건"

"1. 비교 방법은 최소 3개 이상의 동일한 목적의 토지와 시장에서의 거래가 이루어진 토지, 경매에서 승인된 토지에 대한 평균 가격을 조정하여, 토지 가치에 영향을 미치는 요소들을 분석하고 비교하여, 토지 가치를 결정할 때 적용된다."

"2. 수익 방법은 비교 방법을 적용할 수 없는 농업용 토지나 비농업용 토지(주거용 토지 제외)에 대해, 법적 용도에 따른 수익과 비용을 산출할 수 있을 때 적용된다."

"3. 잉여 방법은 비교 방법이나 수익 방법을 적용할 수 없는 개발 프로젝트에 대해, 개발 수입과 비용을 예측할 수 있을 때 적용된다."

"4. 가격 조정 계수 방법은 지방 정부가 발행한 토지 가격 목록에 포함된 토지에 대해 다음의 경우에 적용된다:"

"a) 법률 제114조 제1항 및 제189조 제3항에 규정된 사례;"

"b) 정부가 경매 없이 토지를 임대할 때 발생하는 연간 임대료;"

"c) 정부가 경매 없이 토지를 임대할 때 발생하는 초기 가격;"

"d) 토지 가격 목록에 따라 토지 사용 비용이 30억 원 미만인 중앙 직할 도시, 10억 원 미만인 산악 지역, 20억 원 미만인 다른 지역의 경우;"

"법률 제114조 제4항 제2항 및 제172조 제2항에 규정된 사례;"

"정부가 경매 없이 토지를 일시적으로 임대할 때 발생하는 임대료;"

"e) 정부가 여러 개의 연속된 토지를 수용할 때 발생하는 보상금;"

"5. 비교 방법을 적용하기 위해 필요한 토지는 토지 사용자의 권리를 법률에 따라 행사할 수 있어야 한다."

"4. 조항 5a를 다음과 같이 추가한다:"

"조항 5a. 비교 방법에서 토지 가치에 영향을 미치는 요소의 결정"

"1. 비교 방법에서 토지 가치에 영향을 미치는 요소는 다음과 같다:"

a) 토지의 위치, 부지의 위치: 행정 중심지, 상업 중심지, 시장, 의료 기관, 교육 및 훈련 기관, 체육 시설, 공원, 놀이공원 등과 가장 가까운 거리;

b) 교통 조건: 도로 폭, 도로 표면 구조, 한 면 또는 여러 면의 도로와 접하는 지;

c) 상수도, 하수도, 전기 공급 조건;

d) 토지의 면적, 크기, 형태;

đ) 건축물 건설 관련 요소에는: 토지 이용률, 건축 밀도, 건축 제한선, 건축물 높이 제한, 지하층 수 제한 등 세부 건설 계획에 따라 국가 기관의 승인을 받은 내용(있을 경우);

e) 환경 상태, 안전 상태;

g) 농지에 대한 생산 조건 관련 요소에는: 관개 시설, 지형, 생산을 위한 교통 시스템 등;

h) 실제 상황, 지역 문화, 풍습 등에 영향을 미치는 기타 요소;

i) 토지 사용 기간. 국가로부터 농업용 토지를 한정된 규모로 배분받은 가구나 개인에게는 이 기간을 근거로 삼지 않음;

k) 토지 사용 권한의 법적 성격.

2. 토지 가치 결정 자문 기능을 수행하는 조직이나 공공 단체, 또는 연계 업무팀이 특정 토지 가치를 결정하는 임무를 맡았다면(이하 "토지 가치 결정 단위"라 함), 그 단위는 토지 가치에 영향을 미치는 요소와 각 요소에 대한 조정 비율을 보고서에서 설명하여 자원 및 환경 기관이 토지 가치 결정 심의회에 제출하여 검토하고 통일적으로 토지 가치 방안을 완성하여 해당 권한을 가진 지방자치단체의 의회에 제출하도록 하는 근거로 삼아야 함."

5. 다음과 같이 조항 5b를 추가한다:

"조항 5b. 토지 가치 결정 방법 적용을 위한 정보

1. 조항 5e 제1항 제2호에서 정한 비교 방법, 잉여가치 방법 및 토지 가치 조정 계수를 적용하기 위한 토지 가격, 토지 임대 가격, 임대 면적 가격 정보는 다음과 같습니다:

a) 경매에서 토지 사용권을 얻은 사람이 경매 결정에 따른 재정 의무를 완료한 경우의 경매 가격;

b) 토지 사용권을 양도한 경우, 세무 당국에서 세금 절차를 완료하거나 토지 등록 사무소에서 등록한 토지 가격;

c) 토지 임대 가격, 임대 면적 가격;

d) 시장에서 양도된 토지 가격.

2. 본 조항 제1항에서 정한 토지 가치 결정 방법을 적용하기 위한 정보는 가치 결정 시점으로부터 과거 24개월 이내의 정보이며, 가치 결정 시점에 가장 가까운 정보를 우선적으로 수집하며 다음의 출처에서 수집됩니다:

a) 국토 데이터베이스, 가격 데이터베이스;

b) 토지 등록 사무소, 토지 사용권 경매를 실시하는 단체, 재산 경매 단체/기관;

c) 세무 당국, 농업 및 농촌 발전 당국;

d) 부동산 거래소, 부동산 기업;

đ) 토지 가치 결정 자문 기능을 수행하는 조직, 가치 평가 기업;

e) 금융 기관, 부동산 협회, 연구소/센터;

g) 시장에서 양도된 경우 양도자 또는 양수자와 직접 인터뷰.

3. 비농업용 토지를 활용한 수입, 비용 정보를 수익 방법을 적용하기 위해 다음의 출처에서 수집합니다:

a) 재무 보고서에 기재된 생산 및 사업 활동 수입 또는 토지 임대, 임대 면적 수입은 가치 결정 시점으로부터 과거 연속 3년 동안(1월 1일부터 12월 31일까지) 수집;

토지, 부지의 가치 결정을 위해 필요한 수입 정보가 연도별로 충분하지 않거나 실제 수입을 반영하지 않는 경우, 최소 3개의 토지의 임대 가격 정보를 수집하여 비교;

b) 제28항 a)에서 정한 수익을 창출하기 위한 비용은 국가 기관이 발행한 정률, 단가 또는 건설 투자 비용을 기준으로 합니다. 정률, 단가 또는 건설 투자 비용이 국가 기관에서 발행되지 않은 경우에는 최소 3개의 토지의 실제 비용 정보를 기준으로 합니다. 이 토지는 가치 결정을 위해 필요한 토지, 부지와 가장 가까운 위치에 있습니다.

4. 농업용 토지를 활용한 수입, 비용 정보를 수익 방법을 적용하기 위해 통계 기관, 세무 당국, 농업 및 농촌 발전 기관에서 수집합니다. 통계 정보가 없거나 세무 당국, 농업 및 농촌 발전 기관에서 제공하지 않는 경우, 가치 결정을 위해 필요한 토지, 부지와 가장 가까운 위치에 있는 최소 3개의 토지의 실제 수입, 비용 정보를 수집합니다. 이는 다음과 같습니다:

농작물 재배용 토지, 수산업 재배용 토지, 소금 생산용 토지, 기타 농업용 토지의 경우 가치 결정 시점으로부터 과거 연속 3년 동안(1월 1일부터 12월 31일까지) 수집;

장기 재배용 토지의 경우 가치 결정 시점으로부터 과거 연속 3개의 수확 주기를 수집;

생산 목적으로 사용되는 숲 재배용 토지, 산업용 나무 재배용 토지의 경우 가치 결정 시점으로부터 과거 한 개의 채취 주기를 수집;

5. 비교 방법, 잉여가치 방법을 적용할 때 다음 순서대로 비교 토지를 선택해야 합니다:

a) 가치 결정을 위한 토지와 동일한 위치, 인프라 조건, 면적, 크기, 형태, 토지 이용률, 건축 밀도, 건물 높이, 기타 토지 가치에 영향을 미치는 요소를 갖춘 토지;

b) 가치 결정을 위한 토지와 가장 가까운 위치에 있으며 행정 구역 경계에 제한이 없는 토지.

6. 단위가 토지 가격을 결정하기 위해 정보를 수집할 때는 사실적이고 객관적이어야 하며, 조사 정보의 정확성에 대해 법적 책임을 져야 한다.

7. 등기부등본 사무실, 토지 사용권 경매를 조직하는 단위, 경매 단위/기관, 세무 기관, 농업 및 농촌 발전 기관, 부동산 거래 시장, 부동산 기업, 토지 가격 상담 기능을 가진 기관, 토지 가격 평가 기업, 금융 기관, 부동산 협회, 연구소, 연구 센터는 토지 가격 결정을 위한 정보 제공 의무가 있으며, 토지 가격 결정 단위가 요청한 문서로부터 5일 이내에 서면 또는 전자 방식으로 제공해야 한다. 토지 가격 결정 단위는 수집된 정보와 데이터를 법률 규정에 따라 보관하고 관리하며 사용해야 한다.”

6. 제5조의3을 다음과 같이 신설한다:

“제5조의3. 비교 방법에 따른 토지 가격 결정 절차 및 내용

1. 평가 대상 토지, 구역에 대한 정보 수집은 다음 사항을 포함한다:

가) 위치, 지점, 토지 용도, 면적, 크기, 형태, 교통 조건, 상하수도 및 전기 공급 조건, 사용 기간;

나) 행정 기관이 승인한 세부 건설 계획에 관한 정보;

다) 평가 대상 토지, 구역 가격에 영향을 미치는 다른 정보(있을 경우).

2. 비교 대상 토지에 대한 정보 수집은 다음 사항을 포함한다:

가) 제5조의2 제1항 및 제2항에서 규정한 바에 따라 수집된 비교 대상 토지의 가치, 양도 또는 경매 낙찰 시점;

나) 토지 용도;

다) 제5조의1에서 규정한 토지 가격에 영향을 미치는 요인.

3. 비교 대상 토지에 부착된 재산이 있는 경우 해당 재산의 현재 가치를 결정한다(있을 경우).

가) 건축물로 구성된 부착 재산의 경우

부착 재산의 현재 가치는 다음과 같이 결정된다:

부착 재산의 새로운 건설 가치와 소모 및 감가상각 가치는 관련 법률 규정에 따라 산출한다.

관련 법률 규정이나 지침이 없는 경우, 새로운 건설 가치와 소모 및 감가상각 가치는 시장에서 수집된 실제 정보와 수치를 근거로 산출한다.

나) 장년 나무나 식재림으로 구성된 부착 재산의 경우

장년 나무의 경우, 부착 재산의 현재 가치는 해당 종류의 나무의 잔여 수확 가능 가치이며, 평가 시점에서 아직 수확 시기가 되지 않은 경우, 부착 재산의 현재 가치는 그 시점까지 투입된 비용으로 결정된다.

식재림이나 산업용 나무의 경우, 부착 재산의 현재 가치는 관련 법률 규정에 따라 산출되며, 관련 규정이 없는 경우, 평가 시점까지 투입된 비용으로 결정된다.

다) 본 항 제가목과 제나목에서 규정된 부착 재산의 현재 가치는 토지 사용권 양도 또는 경매 낙찰 시점에서 산출된다.

4. 비교 대상 토지의 가격은 다음과 같이 결정한다:

5. 제5조의1에서 규정한 토지 가격에 영향을 미치는 요인과 평가 대상 토지, 구역의 특성을 고려하여, 비교 대상 토지의 가격을 조정하는 비율은 다음과 같은 원칙에 따라 이루어진다:

가) 평가 대상 토지의 가격에 영향을 미치는 요인을 기준으로 비교 대상 토지의 가격을 조정한다;

나) 비교 대상 토지의 요인이 평가 대상 토지보다 열악한 경우, 비교 대상 토지의 가격을 증가시키고(추가), 비교 대상 토지의 요인이 평가 대상 토지보다 우수한 경우, 비교 대상 토지의 가격을 감소시키고(감소);

다) 비교 대상 토지의 요인이 평가 대상 토지와 동일한 경우, 비교 대상 토지의 가격을 그대로 유지한다.

6. 평가 대상 토지의 예상 토지 가격은 각 비교 대상 토지의 요인과 평가 대상 토지의 차이를 고려하여 다음과 같이 결정된다:

7. 평가 대상 토지의 토지 가격은 제6항에서 결정된 각 비교 대상 토지의 예상 토지 가격의 산술 평균으로 결정되며, 평가 대상 토지의 토지 가격은 각 예상 토지 가격과 15% 이상 차이가 나지 않아야 한다.

8. 농지가 아닌 비농업용 토지를 평가할 때 최소 3개의 비교 대상 토지가 없으면, 동일 위치의 주택용 토지 가격을 기준으로 평가하고, 평가 대상 토지의 종류와 주택용 토지 가격 사이의 차이를 비율로 조정한다.

비교 방법을 이용한 토지 가격 결정 예시는 본 명령에 첨부된 부록 I에 나와 있다.”

7. 제5조의4를 다음과 같이 신설한다:

“제5조의4. 수익 방법에 따른 토지 가격 결정 절차 및 내용

1. 평가 대상 토지의 수익에 대한 정보 수집은 제5조의2 제3항 제가목 및 제4항에서 규정한 바에 따라 이루어진다.

2. 평가 대상 토지의 사용 비용에 대한 정보 수집은 제5조의2 제3항 제나목 및 제4항에서 규정한 바에 따라 이루어지고, 다음 사항을 포함한다:

가) 토지 사용과 관련된 세금;

b) 생산비는 정부 기관이 발포한 정액 또는 단가를 기준으로 하거나, 국토교통부가 공표한 건설 투자 비용을 기준으로 한다.

정액, 단가 또는 건설 투자 비용이 없는 경우에는 통계청의 통계 자료 또는 시장에서 일반적으로 알려진 실제 비용 정보를 근거로 5조 제5항 제2호 이 nghị định의 규정에 따라 처리한다.

3. 순수입 연평균을 다음과 같이 결정한다.

여기서:

연평균 수입은 본 조 제1항의 수입 조사 자료를 평균하여 산출한다. 비농업용 토지는 해당 토지의 사용 활동 수입, 경제 활동 수입 또는 3년간(1월 1일부터 12월 31일까지) 연속된 최근 시점의 임대료, 부지 임대료를 평균하여 산출한다.

토지 가치 평가를 위한 토지 수입 정보가 연도별로 충분하지 않거나 실제 토지 사용 수입을 반영하지 않는 경우, 토지 가치 평가를 위한 토지의 연평균 수입은 1년 동안의 임대료 또는 부지 임대료를 평균하여 산출하며, 이는 5조 제5항 제5호부터 제7호까지의 비교 방법에 따른 토지 가치 산정 규정에 따라 이루어진다.

연평균 비용은 본 조 제2항의 비용 조사 자료를 평균하여 산출한다.

4. 평가 대상 토지의 가치는 다음과 같이 결정한다.

예금 이자율 연평균 (r)은 지방 정부가 관리하는 은행 중 지분이 50% 이상인 은행에서 12개월 만기 예금 이자율을 기준으로 산출하며, 평가 시점 직전 가장 가까운 분기까지 3년 연속 자료를 기반으로 한다.

비농업용 생산 및 경제 활동용 임대 토지의 경우, 예금 이자율 연평균은 다음의 공식에 따라 조정된다.

여기서 n은 임대 토지의 잔여 사용 기간(년)이며, 일시적 임대료 지불 방식의 경우 해당 기간을 의미한다.

5. 평가 대상 토지의 토지 가치는 다음과 같이 결정한다.

평가 대상 토지에 이미 토지와 관련된 재산이 투자되어 생산 및 경제 활동에 사용되고 있는 경우, 토지 가치와 토지와 관련된 재산 가치를 결정한 후, 토지와 관련된 재산의 현재 가치를 제외해야 한다. 이는 5조 제5항 제3호 이 nghị định의 규정에 따른다.

6. 지방 정부가 지분 50% 이상을 보유한 은행은 이 nghị định 제4항의 규정에 따른 예금 이자율 연평균 정보를 문서로 제공해야 하며, 토지 가치 평가를 위한 수요자가 요청한 날로부터 5일 이내에 제공해야 한다.

이 수익 방법을 적용하여 토지 가치를 평가하는 예시는 본 부록 II에 명시되어 있다.”

8. 제5조 제5호를 다음과 같이 보완한다.

"제5조 제5호. 잉여 방법을 이용한 토지 가치 평가 절차 및 내용

1. 평가 대상 토지, 구역에 대한 정보 수집 및 조사; 토지 이용 계획, 세부 건설 계획 또는 총 면적 계획, 토지 용도 변경 허가, 건축 규제 등 정부 기관이 승인한 규정을 바탕으로 최고 효율적인 토지 이용을 결정한다.

2. 평가 대상 토지, 구역의 총 개발 수익 예측

a) 평가 대상 토지, 구역의 총 개발 수익은 매각 가격, 임대료, 매각 가격 변동, 임대료 변동, 판매 기간, 판매 시작 시점, 판매 비율, 채움 비율 등을 고려하여 예측한다.

b) 매각 가격, 임대료를 예측하여 총 개발 수익을 결정하기 위해서는 평가 대상 토지, 구역의 개발 계획에 따라 세부 건설 계획 또는 총 면적 계획이 승인된 경우와 동일한 방법으로 비교 분석을 수행한다.

c) 매각 가격, 임대료 변동 예측은 통계청이나 부동산 시장 관리 기관의 자료 또는 시장에서 실제로 발생한 매각 가격, 임대료 자료를 기반으로 한다.

d) 지역 상황에 따라 환경자원국 주도로 관련 부처와 협력하여 본 항 제1호의 다른 수익 요소를 구체화하고, 지방 정부는 이를 결정한다.

지방 정부가 다른 수익 요소를 구체화하지 않은 경우, 토지 가치 평가 단위는 판매 기간, 판매 시작 시점, 판매 비율, 채움 비율을 포함한 보고서를 작성하여 환경자원국이 검토한 후, 토지 가치 평가 단위가 최종 결정을 위해 지방 정부에 제출한다.

3. 평가 대상 토지, 구역의 총 개발 비용 예측

a) 토지 가치 평가를 위한 투자 건설 비용은 기본 인프라 구축 비용, 사회 인프라 구축 비용, 주택 건설 비용, 기타 건설 비용, 설비 비용, 투자 건설 컨설팅 비용, 프로젝트 관리 비용 등이 포함되며, 투자 비용 표준에 따라 결정된다.

평가 대상 토지, 구역이 주택 판매 또는 판매와 임대 결합을 목적으로 하는 투자 건설 프로젝트를 수행하고, 토지 사용 권한을 분할하여 판매하는 경우, 주택 건설 비용은 투자 건설 비용에서 제외된다.

b) 경영상 비용은 광고비, 판매비 및 운영관리비로 구성되며, 이는 지역 일반 수준에 맞추어 매출의 일정 비율(%)으로 산정된다.

c) 투자자의 이익(소유자본비용과 차입자본비용을 포함함)은 제a항에서 정한 투자건설비용의 일정 비율(%)으로 산정된다.

d) 본 조항에서 규정된 토지분 또는 토지구역의 총 개발비용은 정부기관의 승인을 받은 보상비, 지원비 및 재정착비를 포함하지 않는다.

득) 지방 실정에 따라, 자원환경청은 관련 부서와 협력하여 지방자치단체의 승인을 받아 건설기간, 진행도, 광고비, 판매비, 운영관리비, 투자자의 이익 등에 대한 구체적인 규정을 마련하도록 조언하고 제출한다.

지방자치단체가 건설기간, 진행도, 광고비, 판매비, 운영관리비, 투자자의 이익 등에 대한 구체적인 규정을 마련하지 않은 경우, 토지평가 제안 단위는 토지가격 평가 보고서를 작성하여 자원환경청이 토지평가 심의위원회에 제출하여 검토하고 합의한 후 최종 토지가격 평가안을 지방자치단체의 승인을 받은 기관에 제출한다.

4. 투자 건설총비용의 결정은 다음과 같이 이루어진다.

a) 세부 건설계획 또는 종합 면적 계획에 따라 투자 건설비용이 결정되며, 제3조 제3항 제a호에서 정한 투자 건설비용의 결정은 건설법률의 규정에 따라 이루어진다.

b) 투자 건설총비용의 예상은 다음과 같은 우선순위에 따라 이루어진다.

건설 전문기관의 심사가 이루어진 건설 예산이다.

정부기관의 승인을 받은 정률 및 단가를 기반으로 한 건설 예산이며, 독립심사기관의 심사가 이루어져야 한다.

건설교통부가 공표한 투자 비용률이다.

c) 제b항에서 정한 근거가 없는 경우에는 토지평가 제안 단위는 제5조 제5b호에서 정한 토지평가 보고서 작성 시 유사 프로젝트 3개 이상의 실제 비용 정보를 수집하여 토지평가 보고서에 제안하고, 이를 자원환경청이 토지평가 심의위원회에 제출하여 검토하고 합의한 후 최종 토지가격 평가안을 지방자치단체의 승인을 받은 기관에 제출한다.

5. 토지분 또는 토지구역의 매출 및 비용 예측은 각 연도별로 이루어지고, 토지평가 시점의 현재 가치로 할인되어야 한다. 토지분 또는 토지구역의 총 개발매출 및 총 개발비용은 다음의 공식에 따라 계산된다.

여기서:

TR_i 는 프로젝트 i년차 매출.

공화국_i 는 프로젝트 i년차 비용.

r은 중기 대출 금리(1년부터 3년까지)의 평균값으로, 정부가 지분 50% 이상을 보유한 지방의 상업은행의 최근 연도의 통계를 기준으로 한다.

n은 프로젝트의 판매 연수 (1, 2,..., n).

m은 프로젝트의 건설 연수 (1, 2,..., m).

6. 평가대상 토지분 또는 토지구역의 가격 결정

평가대상 토지분 또는 토지구역의 가치는 다음의 공식에 따라 결정된다.

평가대상 토지분 또는 토지구역의 가격은 다음의 공식에 따라 결정된다.

7. 토지분 또는 토지구역의 일부가 사용료를 받는 토지분 또는 임대 토지분일 경우, 제6조에서 정한 평가대상 토지분 또는 토지구역의 가격은 각각의 토지분 또는 임대 토지분의 총 개발매출 및 총 개발비용을 합산하여 결정된다.

토지분 또는 임대 토지분별로 인프라 구축 비용 분배는 다음의 공식에 따라 이루어진다.

여기서: 프로젝트 전체 인프라 구축 비용은 제4조에서 정한 바에 따라 결정된다.

8. 정부가 지분 50% 이상을 보유하거나 지방의 총 주식 수에 대한 표결권을 50% 이상 보유한 상업은행은 제5조 제5항에서 정한 중기 대출 금리의 평균값을 토지평가 제안 단위가 토지가격을 결정하기 위해 요청한 날로부터 5일 이내에 문서로 제공해야 한다.

이 방법을 적용한 예시는 본 시행령 부록 3에 명시되어 있다.”

9. 제5e조를 다음과 같이 추가한다.

"제5e조. 토지가격 조정 계수 방법에 따른 토지가격 결정 절차 및 내용

1. 토지가격 조정 계수의 설정

a) 제5조 제4항 제a, b, c, d호에서 정한 사항에 대해서는 재정청이 주도하여 토지사용료 및 임대료 징수 법률의 규정에 따라 토지가격 조정 계수를 연간마다 결정하고 공표하며, 이는 지방의회 의견을 청취한 후 이루어진다. 필요하다면 지방자치단체는 이미 발표된 토지가격 조정 계수를 현지 상황에 맞게 조정할 수 있다.

제a호에서 정한 토지가격 조정 계수의 설정 및 조정은 토지사용료 및 임대료 징수 법률의 규정에 따라 이루어진다.

b) 제5조 제4항 제d호에서 정한 사항에 대해서는 환경자원청이 주도하여 각 프로젝트 또는 지역별로 적용될 토지가격 조정 계수를 제안하고 지방자치단체의 승인을 받는다.

2. 절차 및 지가 조정계수를 결정하는 내용은 다음과 같습니다:

가) 위치, 토지 이용계획표에 따른 면적, 종류, 사용기간 등 토지 이용계획표상의 토지 정보를 수집합니다.

나) 각 위치별로 제5조 제1항 및 제2항에 따라 최소 3개의 토지의 가격 정보를 수집합니다.

부속토지가 있는 경우 해당 부속토지의 가치를 제외하여 토지의 가격을 결정합니다(제5조 제3항 및 제4항 참조).

다) 각 위치별 시장 평균 토지 가격을 결정합니다:

수집된 정보를 바탕으로 각 위치별 시장 평균 토지 가격을 통계적으로 분석합니다.

시장에서 특정 가격 범위에 집중되는 경우 해당 위치의 시장 평균 토지 가격은 그 위치의 여러 가격 수준의 산술 평균으로 결정됩니다.

라) 지가 조정계수를 결정합니다.

각 위치별 지가 조정계수는 시장 평균 토지 가격을 토지 이용계획표상의 해당 위치의 토지 가격으로 나눈 값으로 결정됩니다.

3. 각 위치별로 정해진 토지의 가격은 다음과 같이 결정됩니다:

10. 제15조를 다음과 같이 개정합니다:

"제15조 지가 결정

1. 토지법 제112조 제1항에 따른 지가 결정 원칙, 제5조 제1항, 제2항, 제3항 및 제4항 단서 제4호에 따른 지가 결정 방법 적용 조건, 지가 결정 심의위원회의 지가 결정 방안 검토 결과를 근거로 지방자치단체의 장이 구체적인 지가를 결정하거나 지방자치단체의 장이 지방자치단체의 장에게 위임한 경우에는 지방자치단체의 장이 구체적인 지가를 결정합니다(지방자치단체의 조직과 운영에 관한 법률 참조).

2. 구체적인 지가는 토지법 제114조 제4항, 제172조 제2항 및 제189조 제3항에 따른 사례에서 사용되며, 국가가 토지를 임대 또는 사용료를 받고 토지를 양도할 때의 입찰 기초 가격으로 사용됩니다.

자연환경청은 같은 조 제1항에 따른 구체적인 지가 결정을 지원하기 위해 지방자치단체의 장에게 도움을 제공합니다.

지가 결정, 검토, 결정 권한을 가진 기관, 단체 또는 개인은 이 법령에서 규정된 지가 결정 원칙, 방법, 절차, 검토, 결정 과정에 대한 책임을 지며, 이전에 기관 또는 개인이 검토, 승인, 결정, 승인 또는 처리한 다른 내용에 대해서는 책임을 지지 않습니다.

지가 결정 단체는 지가 결정 방법 적용을 위한 정보의 정확성과 완전성을 보장하며, 이 법령에서 규정된 지가 결정 원칙, 방법, 절차를 준수하고, 지가 결정 활동에서 독립성, 객관성, 진실성을 유지하며, 자신의 조직 소속의 평가사의 직업 윤리를 준수하도록 보장하며, 지가 결정 결과에 대한 법적 책임을 지습니다."

11. 제16조를 다음과 같이 개정합니다:

"제16조 구체적인 지가 결정 절차 및 방법

1. 제15조 제1항에 따른 구체적인 지가 결정 절차는 다음과 같이 수행됩니다:

가) 지가 결정을 위한 서류 준비;

나) 제5조 제1항에 따른 지가 결정 방법 적용을 위한 토지 정보 및 관련 정보 수집, 분석, 적용;

다) 지가 결정 방안 설명서 작성 및 지가 결정 방안에 대한 보고서 초안 작성;

라) 지가 결정 방안 검토;

마) 지가 결정 방안을 포함한 서류를 지방자치단체의 장에게 제출하기 위한 서류 완성;

바) 지방자치단체의 장이 지가를 결정합니다.

2. 지방자치단체의 장이 지가를 결정하기 위해 제출하는 지가 결정 방안 서류에는 다음이 포함됩니다:

가) 자연환경청의 지가 결정 방안에 대한 보고서;

나) 지가 결정 심의위원회의 지가 결정 방안 검토 결과를 반영하여 수정된 지가 결정 방안 설명서;

다) 지가 결정 심의위원회의 지가 결정 방안 검토 결과;

라) 지가 결정 심의위원회 회의록."

12. 제17조를 다음과 같이 개정·보완한다.

"제17조 지가 결정 준비 및 지가 결정 자문 기관 선정ư 1. 자연환경청은 지가 결정을 위한 서류를 준비하며, 다음 내용을 포함합니다:

가) 지가 결정 목적, 수행 예정 일자 및 예산;

나) 토지 배정, 임대, 용도 변경 허가, 사용권 인정, 연간 임대료 지급에서 일시적 전체 임대 기간 임대료 지급으로의 전환, 사용 기간 연장, 사용 기간 조정, 세부 건설 계획 조정에 관한 결정;

다) 정해진 토지, 지가 결정을 위한 토지에 대한 관련 법령.

2. 지가 결정을 위한 서류를 바탕으로 자연환경청은 법령에서 규정된 경쟁입찰 절차에 따라 지가 결정 자문 기관을 선정합니다. 지가 결정 자문 기관을 선정하지 못한 경우 공공기관의 지가 결정 자문 기관으로 지정된 단체에 지가 결정을 위임하거나, 지가 결정을 위한 업무를 수행하는 연관 부서 협력팀을 구성합니다."

2. 토지평가청구에 따른 평가자료를 근거로 자원환경기관은 법령에서 정한 입찰 규정에 따라 토지평가 자문 기능을 가진 조직을 선정한다. 만약 그러한 조직을 선정할 수 없다면 공공서비스 기관으로부터 토지평가 자문 기능을 가진 단위에게 구체적인 토지가치 평가를 위임하거나 관련 부처 연합팀을 구성하여 토지가치를 평가하게 한다.

조합업무단은 관할 권한을 가진 인민위원회가 결정한 구체적 토지평가 가격에 대한 결정으로 구성되며, 이는 자원환경청의 책임자와 재정청의 부책임자를 포함하며, 동급 건설청, 계획투자청, 해당 토지를 소유하고 있는 시인민위원회의 책임자 및 기타 주체는 관할 권한을 가진 인민위원회가 결정한다. 조합업무단의 주체는 구체적 토지평가 심사위원회의 주체로서 참여하지 못한다.

3. 조합업무단 활동에 필요한 경비는 현행 예산분류에 따라 국가예산이 보장되며, 이를 자원환경청의 예산안에 배치하고 법률 규정에 따라 사용한다.

13. 제17조의a를 다음과 같이 보완한다.

"제17조의a. 토지분할에 대한 정보 수집, 종합, 분석 및 토지평가 방법 적용을 위한 정보 수집, 평가방안 보고서 작성"

1. 제5조 제1항, 제2항, 제3항 및 제4항 제다목에서 정한 토지분할에 대한 정보 및 토지평가 방법 적용을 위한 정보는 본 시행령 부록 4에 첨부된 양식 1, 양식 2에 따라 실시된다.

2. 토지평가를 수행하는 단위는 양식 3에 따라 평가방안 보고서 작성 및 설명을 위한 보고서를 작성한다.

3. 토지평가를 수행하기 위해 자문 기능을 가진 조직을 고용하거나 공공기관을 지정하는 경우, 양식 4에 따른 평가증서를 작성하고 이를 자원환경청에 제출해야 한다.

4. 자원환경청은 제2항에서 정한 평가방안 보고서 작성에 대한 내용의 완전성을 검토하고, 평가방안에 대한 보고서 초안을 작성한다.

5. 자원환경청은 구체적 토지평가 심사위원회에 평가방안 문서를 제출하며, 다음 사항을 포함한다:

가) 평가방안 심사 요청 문서;

나) 평가방안 보고서 초안;

다) 평가방안 작성에 대한 보고서 초안;

라) 구체적 토지평가 문서.

14. 제17조의b를 다음과 같이 보완한다.

"제17조의b. 구체적 토지평가 심사위원회

1. 관할 권한을 가진 인민위원회는 지역 상황에 따라 정기적인 심사위원회 또는 사건별 심사위원회를 구성하여 구체적 토지평가 심사위원회를 구성한다.

가) 인민위원회 의장은 위원회 의장이다;

나) 동급 재정청의 책임자는 부의장이다;

다) 재정청의 책임자는 구체적 토지평가 심사위원회의 상임위원이다;

라) 자원환경청, 건설청, 계획투자청, 세무청의 책임자, 해당 토지를 소유하고 있는 시인민위원회의 책임자 및 기타 주체는 관할 권한을 가진 인민위원회가 결정하며, 인민위원회는 자문 기능을 가진 조직이나 토지평가 전문가를 심사위원회의 주체로 초빙할 수 있다.

자문 기능을 가진 조직의 대표는 토지평가 자문 업무를 수행할 자격이 있어야 하며, 구체적 토지평가를 수행하기 위해 고용된 조직에는 속하지 않아야 한다. 토지평가 전문가는 최소 5년 이상의 경력을 가져야 하며, 재정토지, 가격관리, 토지관리, 평가심사 분야 중 하나에서 근무한 경험이 있어야 하며, 이 점에서 규정된 기관에 속하지 않아야 한다.

2. 재정청은 구체적 토지평가 심사위원회의 상임기관이다.

3. 지역 상황에 따라 위원회 의장은 심사위원회 지원팀을 구성할 수 있으며, 이는 동급 재정청의 책임자가 팀장을 맡고, 자원환경청, 건설청, 계획투자청, 세무청의 책임자 및 기타 주체는 위원회 의장이 결정한다.

위원회 의장은 지원팀의 활동을 지휘하며, 지원팀은 의장의 지시에 따라 회의 준비를 하고, 심사위원회에 보고한다. 심사위원회와 지원팀의 활동에 필요한 경비는 현행 예산분류에 따라 국가예산이 보장되며, 이를 재정청의 예산안에 배치하고 법률 규정에 따라 사용한다.

4. 심사위원회의 활동 절차

가) 토지평가 방안을 받은 날로부터 3일 이내에, 위원회 상임기관은 각 위원에게 방안과 관련한 의견을 구하기 위해 문서와 방안을 보내야 한다.

나) 토지평가 방안을 받은 날로부터 5일 이내에, 각 위원은 문서 형태로 의견을 상임기관에 보내야 한다.

다) 각 위원에게 의견을 구한 날로부터 15일 이내에, 상임기관은 각 위원의 의견을 종합하고, 이를 의장에게 보고하여 회의를 개최하도록 한다.

라) 상임기관의 보고를 받은 날로부터 10일 이내에, 의장은 회의를 개최하도록 결정해야 한다.

랫) 토지평가 심사회의는 최소한 2/3의 위원이 참석해야 진행되며, 그 중 의장 또는 의장의 위임을 받은 부의장, 상임기관 대표, 자원환경청 대표 및 토지평가를 수행하는 단위 대표가 참석해야 한다.

e) 평가위원회는 독립적이고 객관적으로 집단제도를 따르며 과반수 원칙에 따라 결정하며, 평가회의 기록을 공개적으로 논의하고 표결하여 통과시킨다. 평의회는 참석한 위원 중 표결한 과반수 의견으로 결론을 내리며, 표결 결과 동수인 경우 회의장을 주재하는 위원장 또는 그 권한을 위임받은 부위원장의 표결이 결정적인 의견이다. 위원은 결론에 동의하지 않을 경우 자신의 의견을 보류할 수 있다.

5. 구체적 토지평가위원회는 다음 사항을 평가한다.

a) 토지평가 자료의 완전성 및 적법성

b) 토지평가 원칙 준수 여부

c) 토지평가 단위가 제안한 평가 방법 적용 여부를 결정한다.

d) 비교토지와 평가대상토지 간 영향요소 조정비율의 적합성(비교평가방법 적용 시); 잔여평가방법 적용 시 판매기간, 판매시작일, 판매비율, 채용률, 매각가격 변동률, 임대가격, 건설기간, 건설진도, 광고비용, 판매비용, 관리운영비용, 투자자의 이익, 유사 프로젝트의 일반적인 비용 등에 대한 정보의 적합성 및 완전성

đ) 수집된 정보의 적합성, 법적 유효성, 완전성

6. 구체적 토지평가위원회 상설기관은 평가방안에 대한 평가보고서와 평가회의 기록을 환경자원청에 송부하여 토지평가 방안을 완성하고 이를 지방인민위원회에 제출하도록 한다.”

15. 제17조의3을 다음과 같이 신설한다.

"제17조의3. 토지평가 방안의 완성 및 지방인민위원회의 결정에 대한 제출

1. 구체적 토지평가위원회의 평가보고서와 평가회의 기록을 받은 환경자원청은 토지평가 방안을 지방인민위원회에 제출한다.

구체적 토지평가위원회의 평가보고서가 토지평가 방안 수정을 요구하는 경우 환경자원청은 토지평가 단위에게 평가방안 설명서와 평가증서를 수정하고, 토지평가위원회의 요구에 따라 토지평가 방안을 완성한 후 지방인민위원회에 제출하도록 한다.

2. 환경자원청은 지역별 구체적 토지평가 결과를 모두 보관해야 하며, 각 지방환경자원청은 연간 1월 5일까지 전국토지자원청에 지역별 구체적 토지평가 결과를 보고한다.”

16. 제18조를 삭제한다.

17. 제20조 제2항을 다음과 같이 개정한다.

“2. 개인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 조직에서 토지평가 자문업무를 수행할 수 있다.

a) 토지평가법에 따른 토지평가 자격증 소지자

b) 가격평가법에 따른 가격평가 검증원 자격증 소지자”

조 2. 제10/2023/ND-CP号令（2023年4月3日发布）修改和补充若干土地法实施细则的决定第17a条第3款第c项中补充“或者多个地块用于实施使用土地的投资项目”的表述，删除“针对每个地块”的表述。

1. "제17a조 제3항 c목의 "각각의 토지에 대해"라는 표현 뒤에 "또는 토지를 사용하는 투자 프로젝트를 수행하기 위해 여러 개의 토지를 사용하는 경우"라는 표현을 추가한다.

2. 제1조 제9항을 다음과 같이 수정 및 보충한다:

"제68a조. 농지, 방풍림, 특수목적림을 다른 용도로 전환하기 위한 조건 및 기준

1. 투자 프로젝트가 투자 주장을 승인받거나 투자 등록 증명서를 발급받은 경우(투자 관련 법률 규정에 따름).

2. 지방 단위의 토지 이용 계획과 일치하고, 투자 프로젝트가 지방 단위의 연간 토지 이용 계획 목록에 포함되어 승인된 경우(토지 관련 법률 규정에 따름).

3. 방풍림 또는 특수목적림을 다른 용도로 전환하는 경우, 산림 관련 법률 규정에 따라 대체 식재 계획 또는 대체 식재 의무 완료 문서를 제공해야 하며, 농지에서 다른 용도로 전환하는 경우, 농작물 관련 법률 규정에 따라 표면 토양 사용 계획을 제공해야 함.

4. 환경 보호 법률 규정에 따라 환경영향평가 또는 환경영향평가 초안을 제공해야 함(있을 경우).

5. 방풍림, 특수목적림, 농지를 다른 용도로 전환하기 위한 목적을 승인하는 기관이나 권한 있는 개인은 이 조항 제2항과 제3항의 내용에 대해서만 책임을 지며, 이전에 승인, 결정, 승인 또는 처리된 다른 내용에 대해서는 책임을 지지 않음."

조 3. 이행 규정

1. 이 결정이 효력 발생하기 전에 자원환경청이 가격 결정을 위한 토지 가격 계획을 지방 인민위원회에 제출한 경우, 해당 지방 인민위원회는 제출된 계획에 따라 구체적인 토지 가격을 결정하며, 이 결정은 이 결정의 규정을 적용하지 않음.

2. 이 결정이 효력 발생하기 전에 토지 배분, 임대, 용도 변경 허가, 연간 임대료에서 일시적 임대료로 변경 허가, 사용 기간 연장, 사용 기간 조정, 세부 건설 계획 조정 등의 결정이 법령에 따라 이루어졌지만 국가가 불법 행위로 인한 토지 회수를 하지 않은 경우, 다음 조치를 취함:

a) 토지법 제24-L/CTN, 토지법 제13/2003/QH11 및 시행 규칙에 따라 토지 배분, 임대가 이루어져 2005년 1월 1일 이전에 실제 토지 배분을 받은 경우, 2005년 지방 인민위원회가 발표한 토지 가격표를 사용하여 토지 사용 비용, 임대료를 산정함.

b) 토지법 제24-L/CTN, 토지법 제13/2003/QH11 및 시행 규칙에 따라 토지 배분, 임대가 이루어져 2005년 1월 1일부터 이 결정이 효력 발생하기 전까지 실제 토지 배분을 받은 경우, 실제 토지 배분 시점의 토지 가격을 산정함.

c) 토지법 제45/2013/QH13 및 시행 규칙에 따라 토지 배분, 임대, 용도 변경 허가, 연간 임대료에서 일시적 임대료로 변경 허가, 사용 기간 연장, 사용 기간 조정, 세부 건설 계획 조정 등의 결정이 이루어졌지만, 토지 가격 결정을 위한 계획을 지방 인민위원회에 제출하지 않은 경우, 결정 발행 시점의 토지 가격을 산정함.

d) 이 조항 제b항과 제c항에서 정한 사례에 대한 구체적인 토지 가격 결정은 이 결정 효력 발생 전의 토지 가격 법률 규정에 따른 토지 가격 조정 계수 방법을 적용하지 않는 경우, 이 결정에 따른 비교, 수익 또는 잉여 방법을 적용함.

e) 이 조항 제a항, 제b항 및 제c항에서 정한 사례에 대한 토지 사용 비용, 임대료 미납 금액은 토지 사용 비용 및 임대료 징수에 관한 정부 결정의 규정에 따라 처리함.

3. 지방 인민위원회는 이 조항 제2항 제a항, 제b항 및 제c항에서 정한 사례를 검토하여 토지 가격 결정을 실시할 책임이 있음.

조 4. 시행규칙

1. 본 시행령은 발행일로부터 효력이 발생한다.

2. 제1/2017/ND-CP 호 정부 결정(2017년 1월 6일)이 토지법 세부 시행령 일부를 수정 및 보충한 제3조 제4항을 폐지한다.

3. 제45/2014/ND-CP 호 정부 결정(2014년 5월 15일)이 토지 사용 비용 징수에 관한 제3조 제3항 제c목, 제4조 제1항 제b목, 제46/2014/ND-CP 호 정부 결정(2014년 5월 15일)이 토지 임대료 및 수면 임대료 징수에 관한 제4조 제5항, 제12조 제4항 제a목, 제135/2016/ND-CP 호 정부 결정(2016년 9월 9일)이 토지 사용 비용 및 토지 임대료, 수면 임대료 징수에 관한 제2조 제1항, 제3조 제1항, 제123/2017/ND-CP 호 정부 결정(2017년 11월 14일)이 토지 사용 비용 및 토지 임대료, 수면 임대료 징수에 관한 제3조 제1항에서 정한 내용을 폐지한다.

4. 제136/2018/ND-CP 호 정부 결정(2018년 10월 5일)이 토지 사용 비용 및 토지 임대료, 수면 임대료 징수와 관련된 조건을 수정한 제2조 제1항을 폐지한다.

조 5. 책임 수행

각 장관, 중앙부에 준하는 기관의 수장, 중앙정부 소속 기관의 수장, 지방인민위원회 주석(중앙에 직속된 성시를 포함), 이 법령의 시행과 관련된 단체 및 개인은 본 시행령을 집행하는 데 책임을 진다./.