통지 제 161/2009/TT-BTC 소득세에 관한 지침 - 특정 부동산 양도, 상속, 증여 사안

시행규칙

개인이 특정 양도, 상속, 증여 부동산에 대한 소득세 지침

 상속 또는 증여를 받는 경우

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개인소득세법 제 04/2007/QH12 호 2007년 11월 21일

정부가 2008년 9월 8일에 발행한 100/2008/NĐ-CP 호 개인소득세법 일부 조항에 대한 세부 규정 시행령

정부가 2008년 11월 27일 제정한 「재무부의 기능, 임무, 권한 및 조직 구조에 관한 규정」(제118/2008/NĐ-CP 호)에 근거함

총리의 지시에 따라 2009년 2월 3일에 발행된 정부청사 657/VPCP-KTTH 호 개인소득세법 시행 지침, 2009년 5월 19일에 발행된 정부청사 3199/VPCP-KTTH 호 부동산 양도에 대한 개인소득세, 그리고 2009년 6월 11일에 발행된 정부청사 3945/VPCP-KTTH 호 개인소득세법 시행 지침

재무부는 특정 양도, 상속, 증여 부동산에 대한 세금 처리 방법을 추가로 지시합니다.

조 1. 과세 대상 결정:

개인소득세 과세 대상 결정에 대한 특정 양도, 상속, 증여 부동산 사례는 다음과 같습니다:

1. 부동산 양도 활동에 대한 개인소득세 과세 대상은 양도하는 개인입니다. 양도 계약에서 양수자가 세금 의무를 대신 이행하기로 합의한 경우, 양수자는 과세 대상에게 대신 신고 및 납부를 합니다.

2. 상속 또는 증여 부동산에 대한 개인소득세 과세 대상은 상속 또는 증여를 받는 개인입니다.

3. 양도, 상속, 증여되는 부동산이 여러 사람 소유인 경우, 각각의 개인 소유자들이 과세 대상입니다.

상속 또는 증여된 부동산의 경우, 각각의 상속 또는 증여를 받는 개인이 문건 상속, 증여서에 기재되어 과세 대상으로 됩니다.

부동산 양도 과세 대상은 부동산 사용권 증명서나 부동산 소유권 증명서에 기재된 개인 이름을 근거로 구체적으로 결정됩니다. 공동 소유 부동산이 하나의 그룹이나 가족 단위로 소유되지만, 사용권 증명서나 소유권 증명서에는 한 사람이 대표로 기재되어 있는 경우, 과세 대상은 대표로 기재된 개인과 공동 소유자들 간의 협약서를 인증받은 개인(지방 자치 단체 주민위원회의 인증 또는 공증인의 인증) 또는 대표로 기재된 사용권 증명서나 소유권 증명서에 명시된 사람들(법률에 따라 있으면)입니다. 협약서가 없거나 공동 소유자들의 이름이 사용권 증명서나 소유권 증명서에 명시되어 있지 않은 경우, 사용권 증명서나 소유권 증명서에 기재된 개인이 과세 대상입니다.

각 개인 공동 소유자에 대한 세액 산출 근거 수입은 상속, 증여 문서, 법률에 따른 공동 소유자들 사이의 협약서에 따릅니다. 이러한 근거가 없는 경우, 공동 소유자들에게 평균적으로 분배됩니다.

4. 사용권 증명서나 소유권 증명서가 발급되지 않았지만 정부 관리 기관의 승인을 받은 부동산 양도에 대해서는 정부 관리 기관이 인정한 다른 합법적인 문서를 근거로 과세 대상을 결정합니다.

조 2. 면세 및 일시적으로 세금을 부과하지 않는 경우:

수입처가 부동산 양도, 상속, 증여에 따른 소득에 대한 면세 대상자로 제84/2008/TT-BTC 통지 제3부 A 목 III 각 항 1, 2, 3, 4, 5에서 지시된 바와 같이 지정된 대상 외에 다음 사항은 일시적으로 소득세를 면제하거나 부과하지 않음이 명시됨:

1. 개인 또는 가구가 기업 설립 또는 기업 생산 경영 자본 증가를 위해 부동산으로 출자하는 경우 일시적으로 개인 소득세를 부과하지 않음. 이는 법률에 따라 적용됨.

기업에 부동산으로 출자를 하는 가치를 결정하는 것은 기업법에 따라 이루어짐. 부동산으로 출자하는 개인은 기업법과 관련 지침에 따라 부동산 출자의 증명 서류를 함께 제출해야 함.

기업에 부동산으로 출자한 개인이 이익을 분배받으면 투자 활동에 대한 개인 소득세를 납부해야 하며, 다른 단체나 개인에게 출자 부분을 양도할 경우 양도소득세를 납부해야 하며, 기업에 부동산으로 출자한 경우 부동산 양도에 따른 개인 소득세를 추징해야 함.

2. 국가가 땅을 회수함으로써 받은 보상금 수입, 경제 조직이 땅 회수 시 보상금, 지원금을 포함하여 197/2004/NĐ-CP, 2004년 12월 3일, 17/2006/NĐ-CP, 2006년 1월 27일 정부령에 따라 국가가 땅을 회수할 때 보상금, 지원금, 재정착에 관한 정부령에 따라 받은 수입.

3. 개인이 주택, 주거용 토지 사용권 및 주거용 부동산을 양도한 경우, 양도자가 베트남 내에서 유일한 주택과 주거용 토지 사용권을 가지고 있는 경우, 제84/2008/TT-BTC 통지 제3부 A 목 III 제2호에서 지시된 바와 같이 개인 소득세 면제가 적용됨. 이는 개인 소득세법 제4조 제2항과 정부령 제100/2008/NĐ-CP에 따른 지침을 시행하기 위한 것임. 양도자는 해당 규정에 따라 개인 소득세 면제를 신고하고, 베트남 내에서 유일한 주택과 주거용 토지 사용권을 가지고 있다는 사실에 대해 법적 책임을 질 것임.

모든 잘못된 신고 사항은 세금 탈루 행위로 간주되며, 양도자가 위반하면 세금을 추징받고, 세금 탈루 행위에 대한 처벌을 받게 됨. 이는 세금 관리 법률에 따라 적용됨.

조 3. 일부 부동산 양도 사항에 대한 세금 신고 및 납부 의무는 다음과 같음:

1. 개인이 땅 사용권 또는 주택 소유권을 가지고 있지만 은행이나 금융기관에서 담보로 제공하거나 대출 보증을 제공하여 대출하거나 결제를 한 경우, 대출 만기일까지 개인이 대출금을 상환할 수 없으면 은행이나 금융기관은 해당 부동산을 매각하고 동시에 개인의 채무를 정산하기 전에 개인 대신 개인 소득세를 신고하고 납부해야 함.

개인이 땅 사용권 또는 주택 소유권을 가지고 있지만 다른 조직이나 개인에게 대출을 받거나 결제를 위해 담보를 제공한 경우, 이제 전체(또는 일부) 부동산을 양도하여 채무를 상환하려는 경우, 땅 사용권 또는 주택 소유권을 가진 개인은 개인 소득세를 신고하고 납부하거나, 양도 절차를 대신 처리하는 조직 또는 개인은 개인 대신 개인 소득세를 신고하고 납부해야 함. 채무를 정산하기 전에.

은행이 개인의 유일한 주택과 주거용 토지를 매각하는 경우, 개인 소득세 면제가 적용됨. 이는 개인 소득세법 제4조에 따라 적용됨.

2. 개인이 법원의 집행 명령에 따라 다른 단체나 개인에게 부동산을 양도하는 경우, 양도자는 세금을 신고하고 납부하거나, 경매를 대신 처리하는 조직이나 개인은 양도자 대신 개인 소득세를 신고하고 납부해야 함. 공무원이 권한을 행사하여 개인의 부동산을 몰수하고 경매하여 국가 예산에 납부하는 경우, 개인 소득세 신고 및 납부가 필요하지 않음.

3. 개인들 사이에 땅을 교환하는 경우(농지 교환이 생산을 위해 이루어지는 경우를 제외하고, 개인 소득세 면제 대상이 되는 경우는 제외됨), 각 개인은 부동산 양도 활동에 대한 개인 소득세를 신고하고 납부해야 함.

4. 개인이 단체나 개인과 함께 주택을 건설하여 아파트 구매권 또는 주택 구매권을 얻으려고 하는 경우, 계약을 이행하는 동안 다른 단체나 개인에게 주택 구매권 또는 아파트 구매권을 양도하는 경우, 부동산 양도 활동에 대한 개인 소득세를 신고하고 납부해야 함.

5. 부동산 양도 활동에 대한 개인 소득세 신고를 대신 신고하는 경우, 대신 신고하는 조직이나 개인은 "개인 소득"이라는 단어 앞에 "대신 신고"라는 단어를 추가하고, 신고자는 이름을 기재하며, 조직이 대신 신고하는 경우에는 서명 후 조직의 도장을 찍어야 함. 세금 계산서 및 세금 징수 증빙서류에는 여전히 부동산 양도 소득을 얻은 개인이 세금 납부 대상임을 명확히 표시해야 함.

조 4. 2009년 이전에 발생하였으나 국가에 재무 의무를 아직 수행하지 않은 부동산 양도 소득에 대한 세금 의무를 결정한다:

1. 법률 규정에 따라 부동산 양도 계약을 체결하고 2009년 1월 1일 이전에 정부 관리 기관에 적격 서류를 제출한 개인은 다음과 같이 처리된다:

1.1. 법률 규정에 따라 부동산 양도 계약을 체결하고 2009년 1월 1일 이전에 정부 관리 기관에 적격 서류를 제출한 개인 중에서 토지 사용권 양도세 법률에 따른 납부해야 할 세금이 개인 소득세 법률에 따른 세금보다 적은 경우, 해당 개인은 토지 사용권 양도세 법률에 따라 세금을 납부한다. 만약 토지 사용권 양도세 법률에 따른 세금이 개인 소득세 법률에 따른 세금보다 높다면, 개인 소득세 법률에 따라 세금을 납부한다. 만약 세금 납부자가 본 통지가 효력 발생하기 전에 국가 예산에 세금을 납부했고, 이미 납부한 세금이 실제로 납부해야 할 세금보다 높다면, 세무 당국은 규정에 따라 세금 환급을 처리한다.

2009년 1월 1일 이후에 정부 관리 기관에 적격 서류를 제출한 경우는 개인 소득세 법률에 따라 적용된다.

1.2. 공동주택을 양도한 개인이 2009년 1월 1일 이전에 정부 관리 기관에 적격 서류를 제출한 경우, 주택 가치에 대한 개인 소득세는 부과되지 않으며, 만약 토지 가치(있을 경우)에 대해서는 상기 1.1항의 지침에 따라 개인 소득세 또는 토지 사용권 양도세를 납부한다.

2. 토지 사용권 증서를 발급받았지만 세금 부채로 기록된 개인은 토지 사용권 증서 발급 시점에 유효한 세금 정책에 따라 적용된다.

3. 법률 제50조 제1항에 규정된 종류의 문서(토지 사용권에 대한 합법적이고 인정되는 문서 종류) 중 하나를 보유하고 있으며, 그 문서에 다른 사람의 이름이 기재되어 있고 양도 관련 서명이 포함된 양도 문서가 있지만 법적 절차에 따라 토지 사용권 양도를 완료하지 않은 상태에서 2009년 1월 1일 이전에 정부 관리 기관에 적격 서류를 제출한 경우, 다음의 세금 납부 방식이 적용된다:

3.1. 정부 관리 기관이 2009년 1월 1일 이전에 토지 사용권 증서를 발급하고 양도세 부채를 기록한 경우, 해당 개인은 토지 사용권 양도세를 납부한다.

3.2. 2009년 1월 1일 이전에 정부 관리 기관에 서류를 제출했으나 세무 당국이 아직 세금을 계산하거나 통보하지 않은 경우, 상기 제1항의 지침에 따라 토지 사용권 양도세 또는 개인 소득세를 납부한다.

조 5. 개인 소득세 계산을 위한 부동산 양도 가격:

개인 소득세 계산을 위한 부동산 양도 가격은 양도 계약에 명시된 가격이다. 단, 양도 계약에 명시된 토지 가격이 해당 지방자치단체가 정한 토지 가격보다 낮은 경우, 해당 지방자치단체가 정한 토지 가격을 기준으로 세금을 계산하며, 양도 계약 가격이 해당 지방자치단체가 정한 토지 가격보다 높다면 계약에 명시된 가격을 기준으로 한다.

유산 상속이나 선물로 받은 부동산의 경우, 세금 계산을 위해 정부 관리 기관에 적격 서류를 제출한 시점의 부동산 가치를 기준으로 한다. 토지 사용권의 경우, 해당 지방자치단체가 정한 토지 가격을 기준으로 가치를 산정하며, 건물 및 토지 위에 있는 건설물의 가치는 해당 지방자치단체가 정한 등록세 기준 가격을 기준으로 산정한다.

조 6. 세율 적용:

개인소득세법 및 정부가 제정한 개인소득세법 시행령 제100호 2008년 제정에 따른 세부 규정에 따라 부동산 양도에 대한 개인소득세 세율은 다음 두 세율 중 하나를 적용한다.

1. 과세소득에 대한 세율을 25%로 적용한다.

2. 원가와 관련 비용을 확인할 수 없는 경우 양도 가격에 대한 2% 세율을 적용한다.

과세소득에 대한 25% 세율 적용은 양도 주체가 양도 부동산에 대한 모든 적격 서류를 제출하여 양도 가격, 원가 및 관련 비용을 확인할 수 있는 경우에만 적용되며, 원가와 관련 비용을 확인할 수 없는 경우에는 양도 가격에 대한 2% 세율을 적용한다.

양도 가격이 해당 지방자치단체가 정한 가격보다 낮은 경우 해당 지방자치단체가 정한 가격에 대한 2% 세율을 적용한다.

세율 선택과 신고 납부에 관한 사항: 세무 당국은 주택 및 토지 관리 기관과 협력하여 세액 산정 근거, 과세소득 산정 방법, 세액 계산 방식 및 본 통칙에 대한 공지를 공개하고, 납세자가 25% 과세소득 세율 또는 2% 양도 가격 세율을 적용하여 개인소득세 신고 및 납부를 수행하도록 구체적으로 안내한다.

제7조. 시행 주체

1. 본 통칙은 발효일로부터 45일 후부터 효력을 발생하며, 2008년 12월 31일에 작성된 공문 16181/BTC-TCT 및 2009년 1월 16일에 작성된 공문 762/BTC-TCT는 부동산 양도 활동에 대한 개인소득세에 대한 안내 내용을 폐지한다.

2. 본 통칙에서 안내하지 않은 사항은 2008년 9월 30일에 작성된 통칙 84/2008/TT-BTC 및 2008년 9월 8일에 작성된 정부가 제정한 시행령 100/2008/NĐ-CP에 따른 개인소득세법 시행에 대한 안내, 그리고 2009년 3월 27일에 작성된 통칙 62/2009/TT-BTC에 따른 통칙 84/2008/TT-BTC 수정 및 보완 안내에 따르도록 한다.

이 지침을 시행하는 동안 발생하는 문제점은 즉시 재무부(세무총국)에 보고하여 연구해 해결하도록 제안한다./.