通知2024年第5号关于《住房法》若干条款的具体规定

通知

根据2023年11月27日颁布的《住房法》；

根据二〇二二年八月八日政府第52/2022/NĐ-CP号法令关于建设部职能、任务、权限和组织结构的规定；

根据房地产管理总局局长的建议；

住房和城乡建设部部长发布本通知，详细规定《住房法》的若干条款。

第一章

总则

第一条 调整范围

本通知详细规定了《住房法》第27/2023/QH15号（以下简称《住房法》）的若干条款，包括：

二、第五十七条第三款关于个人建造多层多户住宅的要求。

三、第五十七条第五款关于共管住宅管理制度的规定。

四、第七十八条第九款关于第七十六条第一、二、三、四、五、六、八、九、十和十一款规定的对象证明材料；享受社会住房政策条件的证明材料。

五、第一百九十一款第三项关于省级住房发展计划编制经费的标准。

六、第一百九十一款第四项关于社会住房、安置房、国有资产住房买卖、租赁合同的格式。

七、第一百九十一款第十四项关于共管住宅管理运营培训大纲。

第二条 适用对象

一、涉及本通知规定内容的国内组织和个人、在国外定居的越南人、与本通知规定内容有关的外国组织和个人。

二、涉及本通知规定内容的国家管理机关。

第二章

关于住房发展和管理的若干具体规定

一、在签订住房租赁合同之前，外国个人必须将住房出租事项书面通知出租住房所在地的县级住房管理部门。通报内容应包括房屋所有者姓名、出租住房地址、租赁时间、出租住房产权证书编号及日期、出租住房用途，并附上该住房产权证书副本。

二、自租赁合同终止之日起十五日内，外国个人必须书面通知出租住房所在地的县级住房管理部门，以便其跟踪管理。

第四条 个人建造多层多户住宅的要求

一、个人建造两层及以上且不超过二十户的住宅，每层设计用于出租的，须满足以下要求：

b) 必须符合消防法律法规和国家标准对单户住宅消防安全的要求，满足消防车辆通行条件和其他由省级人民政府规定的相关要求。

二、本条第一款规定的个人多层多户住宅的管理运营按共管住宅管理制度执行。

条 5. 管理、使用住宅区的制度

本通函附带发布的住宅区管理、使用制度。

第三章

社会住房支持政策受益对象和条件证明文件样本

条 6. 受益对象证明文件样本

a) 根据《住房法》第76条第1款规定的对象，社会住房支持政策受益对象证明文件为经公证的证明革命功臣身份或烈士亲属身份的副本，依照《革命功臣优待条例》的规定；

b) 根据《住房法》第76条第2款、第3款、第4款规定的对象，社会住房支持政策受益对象证明文件为经公证的家庭贫困或低收入证明副本，依照相关规定；

d) 根据《住房法》第76条第7款规定的对象，证明文件按照国防部长、公安部部长的指导进行；

2. 下列情况下，机关、单位、企业负责确认受益对象证明文件：

a) 城市低收入者（有劳动合同的情况）；

b) 在企业和合作社、联合合作社内工作的工人和劳动者，包括在工业区内和外的企业；

c) 按照法律规定担任干部、公务员和职员的人员；

3. 公务住房管理部门负责确认已退还公务住房的对象的证明文件；

4. 根据法律规定设立的大学、学院、高等院校、职业学校、专门学校；公立民族寄宿学校负责确认在其管理下的学生和受益对象的证明文件；

条 7. 购买、租赁社会住房条件证明文件样本

购买、租赁社会住房或人民武装力量住房条件证明文件，对于尚未拥有住房的情况，按照本通函附件I发布的第02号样本执行；对于已有住房的情况，按照本通函附件I发布的第03号样本执行。如果申请人已婚，则其配偶也必须按照本通函附件I发布的第02号样本申报住房条件证明文件；

条 8. 购买、租赁社会住房收入条件证明文件样本

2. 下列对象所在工作单位负责确认购买、租赁社会住房收入条件证明文件：

b) 在企业和合作社、联合合作社内工作的工人和劳动者，包括在工业区内和外的企业；

c) 属于人民武装力量的军官、专业军人、下士官，公安工人、公务员、国防工人和职员，正在服役；从事机要工作的人员和其他在机要组织中工作的人员，享受国家财政支付工资；

3. 对于属于《住房法》第76条第2款、第3款和第4款规定对象的情况，购买、租赁社会住房收入条件证明文件为经公证的家庭贫困或低收入证明副本，依照相关规定。

条 9. 优惠贷款通过国家政策性银行或由国家指定的金融机构自建或改造、修缮住房所需的家庭和个人条件证明文件样本

1. 家庭和个人通过国家政策性银行获得优惠贷款以自建或改造、修缮住房所需的居住用地、住房及常住户口登记条件证明文件样本，按照本通知附件I中的第06号表格执行。

2. 家庭和个人通过由国家指定的金融机构获得优惠贷款以自建或改造、修缮住房所需的居住用地、住房及常住户口登记条件证明文件样本，按照本通知附件I中的第07号表格执行。

第四章 实施细则

 建设住房和住房发展计划及相关房屋合同的费用标准

条 10. 省级住房发展计划建设费用标准

1. 省级住房发展计划建设总费用（CCT）按以下公式确定：CCT = CCT1 + CCT2 其中：CCT：为省级住房发展计划建设总费用。CCT1：为省级住房发展计划建设费用。CCT2：为省级住房管理部门管理省级住房发展计划建设业务的费用。

2. 省级住房发展计划建设费用（CCT1）按本条第1款规定，按以下公式确定：CCT1 = Ccg + Cql + Ck + TL + GTGT 其中：Ccg：为专家工作费用。Cql：为咨询单位管理费。Ck：为其他费用，包括差旅费、住宿费、办公用品费及其他合理费用。TL：为应税收入。GTGT：为增值税。

3. 省级住房发展计划建设费用（CCT1）构成费用按本条第2款规定如下确定：

a) 专家工作费用（Ccg）按以下公式确定：Ccg = 单位日工资专家数 × 日工作定额。单位日工资专家数根据国内咨询专家月工资除以26天的规定，在本通知附件II中的表04中规定。专家级别和日工作定额执行省级住房发展计划建设任务在本通知附件II中的表01中规定；

b) 咨询单位管理费（Cql）包括：与咨询单位管理部活动相关的费用（管理人员工资）、维持咨询单位运营费用；办公场所费用；社会费用（按规定属于咨询单位责任的社会保险基金、医疗保险基金、失业保险基金缴纳）；购买职业责任保险和其他相关管理费用。咨询单位管理费（Cql）按专家工作费用（Ccg）的25%确定；

c) 其他费用（Ck）包括差旅费、住宿费，按财政部关于差旅费制度的规定确定；其他费用按实际情况和编制预算时确定；

d) 应税收入（TL）按专家工作费用（Ccg）和咨询单位管理费（Cql）总额的6%确定，依据投资建设费用确定和管理规定；

e) 增值税（GTGT）按咨询服务活动规定的税率确定基础；

4. 管理业务费用（CCT2）按本条第1款规定，为省级住房管理部门实施省级住房发展计划建设过程管理的费用，包括以下费用：

a) 专家、兼职人员费用（Ccg）根据需要完成的工作；专家级别、单位日工资专家数和执行管理业务的日工作定额。单位日工资专家数根据国内咨询专家月工资除以26天的规定，在本通知附件II中的表04中规定。专家级别和日工作定额执行管理业务在本通知附件II中的表03中规定；

b) 组织会议、研讨会费用（Chh）按财政部关于会议制度的规定确定；

c) 其他费用（Ck）包括差旅费、住宿费，按财政部关于差旅费制度的规定确定；选择咨询单位（如有）的费用按招标法律规定确定；其他费用按实际情况和编制费用时确定；

条11. 建设住房发展计划的经费额度

1. 建设住房发展计划的经费额度按照以下公式确定：CKH = CKH1 + CKH2 其中：CKH：是建设住房发展计划的总经费额度。CKH1：是建设住房发展计划的费用。CKH2：是业务管理建设住房发展计划的费用。

2. 建设住房发展计划的费用（CKH1）按照本条第1款的规定，按照以下公式确定：CKH1 = Ccg + Cql + Ck + TL + GTGT 其中：Ccg：是支付专家执行建设住房发展计划工作的费用，根据本通知第10条第3款第a项的规定，并根据省级住房发展计划建设工作日定额表02附录II的规定确定专家使用数量和工作日定额。Cql：是咨询单位的管理费用，根据本通知第10条第3款第b项的规定确定。Ck：是其他费用，包括交通费、住宿费、办公用品费和其他合理费用，根据本通知第10条第3款第c项的规定确定。TL：是应税收入，根据本通知第10条第3款第d项的规定确定。GTGT：是增值税，根据本通知第10条第3款第đ项的规定确定。

3. 业务管理费用（CKH2）按照本条第1款的规定，是指省级住房管理部门在实施住房发展计划建设过程中的活动费用，并根据本通知第10条第4款的规定确定。

条12. 规定有关住房的合同范本

1. 用于安置房买卖的合同范本规定在本通知附录III中。

2. 用于安置房租赁购买的合同范本规定在本通知附录IV中。

3. 用于安置房租赁和旧公有房产租赁的合同范本规定在本通知附录V中。

4. 社会住房买卖合同范本规定在本通知附录VI的范本01中；社会住房租赁购买合同范本规定在本通知附录VI的范本02中；社会住房租赁合同范本规定在本通知附录VI的范本03中。

5. 旧公有房产买卖合同范本规定在本通知附录VII中。

第五章

第二章 住宅小区管理运营培训大纲

条13. 提供与住宅小区管理运营和使用相关的法律法规知识培训

与住宅小区管理运营和使用相关的法律法规知识包括以下两个讲座：

1. 法律法规基础知识讲座，包括：住房法律、建筑法律、消防法律、民事法律、土地法律、房地产经营法律等与住宅小区相关的法律；

2. 关于住宅小区管理运营和使用的具体内容讲座。

第14条 讲课提纲关于与管理运行、使用住宅区相关的法律知识

1. 对于本通则第13条第1款规定的关于住宅区管理和使用的通用法律知识讲课，包括以下内容：

a) 有关住宅区的法律法规的一般规定，包括住房法、建设法、消防法、民法、土地法和房地产经营法；

b) 与住宅区的投资建设、改造和维护活动相关的规定；

c) 与住宅区的土地使用权和所有权相关的规定；

d) 与房屋交易、住宅区管理运行服务合同和住宅区维护合同相关的规定。

2. 对于本通则第13条第2款规定的讲课，包括以下内容：

a) 有关住宅区管理和使用的住房法规定；

b) 住宅区管理使用制度的内容。

3. 除本条第1款和第2款规定的内容外，培训机构可以根据学员需求补充其他相关内容。

第15条 提供专业和业务培训以管理运行住宅区

1. 必修理论课程包括以下七个专题：

a) 专题一：住宅区管理运行业务；

b) 专题二：住宅区电力系统、供水排水系统、通风供热系统的管理运行；

c) 专题三：住宅区消防设备的管理运行；

d) 专题四：住宅区电梯、自动扶梯的管理运行；

đ) 专题五：住宅区环境卫生、景观管理和污水处理；

e) 专题六：住宅区风险管理、治安管理、行政管理和应对自然灾害的要求；城市文明居住行为规范（如有）；

g) 专题七：信息技术在住宅区管理运行中的应用。

2. 除上述七个专题外，培训机构可根据学员需求增加其他培训专题。

3. 必修实践课程包括以下内容：

a) 实地考察住宅区管理运行活动；

b) 实践保护、安全、客户服务、环境卫生、消防安全、救援操作以及使用数字技术和住宅区管理运行软件；

c) 根据学员需求进行其他相关管理运行实践；

d) 考察和实践后，学员需撰写总结报告，内容包括：住宅区管理运行中各组织和个人之间的配合制度；对住宅区保护、安全、消防、环境卫生业务的评估；以及信息技术在住宅区管理运行中的应用。

第16条 各专业和业务管理运行住宅区专题讲课提纲

1. 关于住宅区管理运行业务的专题一提纲包括以下内容：

a) 住宅区管理运行模式及各相关组织和个人之间的配合方式和内容；

b) 公共面积和公共设施的管理和使用；

c) 管理进出、噪音、安全和环境卫生；

d) 指导使用住宅区公共服务并处理用户反馈以提高服务质量；

đ) 接收和管理住宅区物资和设备的流程；

e) 服务业务，包括确定、存储和更新住宅区业主和使用者信息的方式；管理单位沟通和处理情况的原则；以及处理影响使用者心理的信息的方法；

g) 根据学员需求的相关其他问题。

2. 关于住宅区电力系统、供水排水系统、通风供热系统管理运行的专题二提纲包括以下内容：

a) 电力系统、故障报警系统和防雷接地系统的管理运行和维护（说明位置、工作原理、维护保养原则和运行中的技术故障处理）；

b) 住宅区内外供水排水系统的管理运行和维护（说明位置、工作原理、维护保养原则和运行中的技术故障处理）；

c) 住宅区通风供热和空调系统的管理运行和维护（说明位置、工作原理、维护保养原则和运行中的技术故障处理）；

d) 管理运行单位与开发商、住宅区管理委员会、地方政府和设备供应商之间的责任和协调机制；

đ) 根据学员需求的相关其他问题。

3. 关于住宅区消防设备管理运行的专题三提纲包括以下内容：

a) 住宅区消防设备的管理运行（说明位置、工作原理、维护保养原则和运行中的技术故障处理）；

b) 管理运行单位与开发商、住宅区管理委员会、地方政府、消防救援机构之间的责任和协调机制；

c) 根据学员需求的相关其他问题。

4. 关于住宅区电梯、自动扶梯管理运行的专题四提纲包括以下内容：

a) 住宅区电梯、自动扶梯的管理运行（说明工作原理、维护保养原则和运行中的技术故障处理）；

b) 责任和协调机制，包括物业管理单位与住宅区的建设单位、住宅区管理委员会、地方人民政府以及电梯供应商之间的合作；

c) 根据学员需求的相关其他问题。

5. 专题五关于住宅区环境卫生、景观管理和污水处理的内容如下：

a) 住宅区环境卫生管理业务；

b) 住宅区内垃圾处理系统和污水处理系统的运行管理（包括主要结构、工作原理、系统维护保养原则及运行中技术故障的处理）；

c) 杀虫和绿化养护程序；

d) 责任和协调机制，包括物业管理单位与住宅区的建设单位、住宅区管理委员会、地方人民政府和城市环境管理部门之间的合作；

đ) 根据学员需求的相关其他问题。

6. 专题六关于住宅区风险管理、治安管理、行政管理和应对自然灾害的内容；以及对文明城镇生活的要求（如有），包括以下内容：

a) 住宅区内的风险管理（包括在住宅区运营过程中存在的各种风险类型、风险评估分级和风险控制组织）、为减少住宅区风险而制定的保险政策和保险合同类型；

b) 住宅区内外治安控制组织（包括人员、交通工具的检查流程和住宅区内外巡逻流程）；

c) 劳动安全知识、消防、救援和灾害应对计划及预算；

d) 在住宅区运营管理中的行政管理；

đ) 对文明城镇生活的相关要求（如有）；

e) 根据学员需求的相关其他问题；

7. 专题七关于信息技术在住宅区运营管理中的应用，包括以下内容：

a) 信息技术在建设单位、管理委员会、物业管理单位、业主和使用人之间的工作连接中的应用；

b) 信息技术在住宅区运营管理中的应用；

c) 信息技术在接收业主和使用人的反馈和服务意见、居民满意度调查、服务质量评价以及因疫情或自然灾害无法现场召开时的在线业主大会组织中的应用；

d) 根据学员需求的相关其他问题；

第十七条 住宅区管理委员会成员培训大纲

住宅区管理委员会成员培训大纲包括以下内容：

1. 与住宅区运营管理、使用相关的法律法规知识，详见本通知第十三条的规定；

2. 管理服务合同和住宅区维护合同的基本内容；管理服务合同和住宅区维护合同争议分类及其解决权限；

3. 接收住宅区档案和确定住宅区图纸的基本知识；

4. 共有部分维修资金的管理、收取和使用知识；共有部分维修单位的选择；物业管理单位的选择；住宅区管理委员会、建设单位、物业管理单位和地方人民政府之间的配合事项；

5. 根据学员需求的相关其他问题。

第六章

实施条款

条18. 培训活动的开展

1. 各大学、高等职业学院、中等专业学校、培训机构以及从事房地产经营的企业，如果需要进行住宅小区管理运营业务培训，则应根据需求进行培训。依据本通知第五章规定的住宅小区管理运营业务培训大纲框架，各培训机构应制定教学内容并组织符合学员需求的培训。

2. 住宅小区管理运营业务培训机构在培训活动中应完成以下工作：

a) 制定具体的培训时间；合理安排理论培训场所和实践地点，以满足培训要求；

b) 选择并安排具有相应专业知识和水平的讲师，确保培训质量和内容；

c) 制定培训管理计划，安排讲师，管理参加培训的学员，并按照法律规定颁发完成培训和专业知识、业务技能的证书；

e) 在颁发完成培训和专业知识、业务技能证书的过程中，遵守其他相关规定；

条19. 地方责任

1. 省级人民政府有以下职责：

a) 指导地方职能机关审查、修改、补充或发布新的规定，确保与本通知的规定相一致，并符合《住房法》及其实施细则和实施指南的规定；

b) 组织实施住房法律法规和本通知的规定；

c) 组织监督、检查并按权限处理或建议有权机关处理违反住房法和本通知规定的行为；

d) 宣传普及住房法，教育组织和个人遵守住房法；

e) 处理或建议有权机关处理在执行本通知规定过程中遇到的问题；

f) 执行《住房法》或政府规定的其他任务；

2. 省级住房管理部门有以下职责：

a) 主持并与地方职能机关合作确定省级住房发展计划和预算，报省人民政府审批；

c) 监督、督促并指导组织和个人执行住宅小区管理和使用的规定；

d) 按照权限或建议有权机关处理违反本通知规定的行为；

e) 执行《住房法》或政府规定的其他任务；

条 20. 过渡规定

1. 对于省级住房发展计划预算的规定，过渡措施如下：

a) 如果省级人民政府在本通知生效前已批准了住房发展计划预算，则继续按照已批准的预算执行；

b) 如果省级住房管理部门在本通知生效前已提交了住房发展计划预算草案，但省级人民政府尚未批准，则应按照本通知的规定重新计算预算，并提交省级人民政府批准。

2. 对于建造两层及以上且规模低于20个单元的住宅，如果设计和建造用于出租的单元，个人在本通知生效前已提交申请住房建设许可证的材料，但在本通知生效时仍未获得许可证，则必须根据本通知的规定审查并补充住房建设要求，然后才能发放许可证。对于根据建筑法规定免于申请建设许可证的正在建设中的住宅，在本通知生效时尚未完成建设的，必须向乡级人民政府通报相关信息，按照本通知第四条第一款的规定。

3. 自本通知生效之日起12个月内，正在进行住宅小区管理运营业务培训的培训机构，必须审查并制定符合本通知规定的课程内容、考试和实践内容，并安排合适的讲师进行培训和指导。

4. 关于住宅小区管理和使用的过渡规定，应按照本通知附带发布的住宅小区管理使用规定执行。

5. 当事人正在办理购买、回租或租赁房屋以供重新安置的合同签订手续，且该房屋属于国有资产，在本通知生效前已开始处理但到本通知生效时仍未签订合同的，必须按照本通知附带发布的相应合同模板签订合同。

条 21. 生效执行

1. 本通知自2024年8月1日起生效。

2. 废除以下通知：

a) 建设部于1993年2月9日发布的第05-BXD/ĐT号通知，关于确定使用面积和分级住房的方法；

b) 建设部、财政部和政府物价局于1994年8月18日联合发布的第13/LB-TT号通知，关于确定出售国有住房给承租人的剩余价值的方法；

c) 建设部于2008年5月5日发布的第11/2008/TT-BXD号通知，关于指导实施国务院于2008年1月28日发布的第17/2008/QĐ-TTg号决定的一些内容；

d) 建设部部长于2009年12月1日发布的第37/2009/TT-BXD号通知，关于确定和管理住宅小区服务价格的方法；

đ) 建设部部长于2015年12月29日发布的第09/2015/TT-BXD号通知，关于指导使用公共住房；

e) 建设部部长于2016年2月15日发布的第02/2016/TT-BXD号通知，关于发布住宅小区管理和使用的规定；

g) 建设部部长于2016年6月30日发布的第19/2016/TT-BXD号通知，关于指导实施《住房法》和国务院于2015年10月20日发布的第99/2015/NĐ-CP号法令中有关住房法的具体规定和执行指南的一些内容；

h) 建设部部长于2016年12月15日发布的第28/2016/TT-BXD号通知，关于修改和补充建设部于2015年12月30日发布的第10/2015/TT-BXD号通知中关于培训和提高住宅小区管理运营专业知识的规定，以及建设部于2015年12月30日发布的第11/2015/TT-BXD号通知中关于颁发房地产经纪人执业证书的规定；关于指导培训和提高房地产经纪人执业知识、房地产交易场所管理、成立和组织房地产交易场所活动的规定，以及关于住宅小区管理和使用规定的某些内容；

i) 建设部部长于2016年12月30日发布的第31/2016/TT-BXD号通知，关于确定和认可住宅小区等级；

k) 建设部部长于2019年10月31日发布的第06/2019/TT-BXD号通知，关于修改和补充与住宅小区管理和使用相关的若干通知中的条款；

l) 建设部部长于2021年6月30日发布的第07/2021/TT-BXD号通知，关于修改和补充建设部于2016年6月30日发布的第19/2016/TT-BXD号通知和建设部于2016年2月15日发布的第02/2016/TT-BXD号通知中的若干条款，并废除其中一些条款；

m) 建设部部长于2021年8月16日发布的第09/2021/TT-BXD号通知，关于指导实施国务院于2015年10月20日发布的第100/2015/NĐ-CP号法令关于发展和管理社会住房的内容，以及国务院于2021年4月1日发布的第49/2021/NĐ-CP号法令关于修改和补充国务院于2015年10月20日发布的第100/2015/NĐ-CP号法令中关于发展和管理社会住房的部分条款；

n) 建设部部长于2023年4月28日发布的第03/2023/TT-BXD号通知，关于修改和补充建设部于2021年8月16日发布的第09/2021/TT-BXD号通知中的第三条，该通知是关于指导实施国务院于2015年10月20日发布的第100/2015/NĐ-CP号法令关于发展和管理社会住房的内容，以及国务院于2021年4月1日发布的第49/2021/NĐ-CP号法令关于修改和补充国务院于2015年10月20日发布的第100/2015/NĐ-CP号法令中关于发展和管理社会住房的部分条款；

3. 本通知调整范围内的内容已在建设部长、各部委和中央机构以及省级人民政府在本通知生效前发布的规范性文件中有规定，如果这些规定与本通知的规定不同，则应按照本通知的规定执行。

4. 在执行过程中如遇问题，请向住房和城乡建设部反映，以便根据权限进行审查和指导。/。