令第12号2024/NĐ-CP对第44/2014/NĐ-CP号2014年5月15日政府关于土地价格的决定和第10/2023/NĐ-CP号2023年4月3日政府关于修改、补充若干土地管理法实施条例的决定进行修改和补充。

令

修改、补充若干条款的第44/2014/NĐ-CP号2014年5月15日政府关于土地价格的规定和第10/2023/NĐ-CP号2023年4月3日政府修改、补充若干条款的若干指引实施土地法的法令

根据2015年6月19日通过的《政府组织法》；2019年11月22日通过的《关于修改、补充若干条政府组织法和地方人民政府组织法》；

政府发布关于管理、发展工业区的法令。

根据自然资源与环境部部长的建议；

政府发布修改、补充第44/2014/NĐ-CP号2014年5月15日政府关于土地价格的规定和第10/2023/NĐ-CP号2023年4月3日政府修改、补充若干条款的若干指引实施土地法的法令。

第一条 修改、补充第44/2014/NĐ-CP号2014年5月15日政府关于土地价格的规定中的若干条款

一、修改第一款，并增加第四款，内容如下：

“一、需要评估的土地是指在同一土地使用项目中需要进行评估的一系列土地地块。”

“四、市场转让是指在完成税务机关的税收、费用登记或土地登记处的登记手续，或者签订土地使用权转让合同后，将土地使用权或连同房屋及其他附着物的土地使用权转让给房地产开发项目的投资者或商业住宅项目的客户。”

2. 修改第四条如下：

“第四条 土地价格评估方法

一、比较法是通过调整具有相同土地用途且在市场上已转让的土地地块，在一定相似性因素影响下，对已完成拍卖土地使用权并履行了拍卖决定规定的财务义务的土地地块的价格水平进行分析和比较，排除土地附着物的价值（如有），以确定待评估土地地块的价格。

二、收益法是通过将最近三个年度内土地净收入平均值除以同期国家控股超过50%股本或总表决权股份的省级商业银行一年期人民币定期存款平均利率，得出土地价格。

三、剩余法是基于最高土地利用效率（土地使用系数、建筑密度、最大层数）的规划和详细建设规划，从预计的开发总收入中减去预计的开发总成本，以确定待评估土地地块的价格。

四、土地价格调整系数法是通过将土地基准价格乘以土地价格调整系数得出土地价格。土地价格调整系数由省人民政府根据土地基准价格与市场价格的比较结果制定。”

三、修改、补充第五条如下：

“第五条 土地价格评估方法的应用条件

一、比较法适用于至少有三个具有相同土地用途且在市场上已转让的土地地块，这些地块在一定相似性因素影响下，已完成拍卖土地使用权并履行了拍卖决定规定的财务义务（以下简称“比较地块”），但不包括本条第四款规定的情况。

二、收益法适用于农业用地和非农非居住用地，这些地块无法应用比较法，但在评估时可以确定合法土地用途下的土地收入和支出，但不包括本条第四款规定的情况。

三、剩余法适用于无法应用比较法和收益法的投资项目用地，但可以估算出项目的预计开发总收入和总成本，但不包括本条第四款规定的情况。

四、土地价格调整系数法适用于以下情况的土地地块：

（一）《土地法》第一百一十四条第四款第一项和第一百八十九条第三款规定的情形；

（二）当国家不通过拍卖方式出租土地时计算年租金；

（三）当国家分配土地或出租土地用于建设项目时，对于已经按照详细建设规划进行了基础设施投资的土地地块，计算拍卖起始价；

（四）对于需要评估的土地地块，其面积应缴纳的土地使用费或租金总额不超过中央直辖市30亿元、山区和高寒地区10亿元、其他省份20亿元的情况，包括：

《土地法》第一百一十四条第四款第二项和第四项、第一百七十二条第二款规定的情形；

当国家不通过拍卖方式出租土地时，一次性支付整个租赁期间的租金；

（五）当国家收回多块相邻且具有相同用途的土地地块时，如果无法应用比较法，则计算补偿金额。

五、用于土地价格评估方法的比较地块，必须符合《土地法》规定的土地使用者权利条件。”

五、增加第五a条，内容如下：

“第五a条 确定比较法中的影响土地价格的因素

一、比较法中影响土地价格的因素包括：

a) 土地的位置、地点：距行政中心、商业中心、市场、医疗设施、教育培训机构、体育设施、公园、娱乐区最近的距离；

b) 交通条件：道路宽度、路面结构，与一条或多条道路相邻；

c) 给排水和供电条件；

d) 土地面积、尺寸、形状；

đ) 规划建设相关因素包括：土地使用系数、建筑密度、建设界限、根据已获国家有关部门批准的详细规划确定的建筑物高度限制、地下层数限制（如有）；

e) 环境现状、安全状况；

g) 农用地生产条件相关因素包括：灌溉系统、地形、服务于生产的交通系统；

h) 影响土地价格的其他因素，符合实际情况、地方文化传统和风俗习惯；

i) 土地使用期限。对于由国家按照农业用地限额分配给家庭或个人使用的农业用地，在限额内转让的土地使用权不依据土地使用期限；

k) 土地使用权的合法性；

2. 具有土地价格咨询职能的组织或事业单位，或者被指派具体评估土地价格的跨部门工作组（以下简称“土地价格评估单位”），提出影响土地价格的因素以及每个因素调整比例的意见，并在土地价格方案说明报告中作为基础，供自然资源和环境部门提交土地价格评审委员会审议一致后完善土地价格方案，报有权限的人民政府审批。

5. 增加第5b条如下：

第5b条 土地定价方法应用的信息

1. 用于比较法、剩余法和制定土地价格调整系数的规定在本法令第5e条第1款第b项中的土地价格、土地租金、场地租金信息包括：

a) 对于已完成拍卖决定规定的财务义务的中标人，拍卖土地使用权的价格；

b) 已经完成税务手续或在土地登记办公室登记的土地转让价格；

c) 土地租金、场地租金；

d) 市场上的土地转让价格。

2. 根据本条第1款规定应用于土地定价方法的信息是在定价日期前不超过24个月的时间段内的信息，优先使用最接近定价日期的信息，并从以下来源收集：

a) 国家土地数据库、价格数据库；

b) 土地登记办公室、土地使用权拍卖实施单位、资产拍卖单位/组织；

c) 税务机关、农业和农村发展机关；

d) 房地产交易所、房地产企业；

đ) 具有土地价格咨询职能的组织、评估公司；

e) 金融机构、房地产协会、研究机构；

g) 对于已在市场上转让的情况，直接采访转让方或受让方。

3. 从以下来源收集非农用地使用收入和成本的信息以应用收益法：

a) 在过去三年（从1月1日至12月31日）连续临近定价日期的时间段内，从财务报表中记录的经营活动收入或土地租赁、场地租赁收入；

如果需要定价的土地地块的年收入不完整，不能准确反映实际土地使用收入，则收集至少三个地块的租赁价格信息进行比较；

b) 根据本条第1款a项规定的产生土地使用收入的成本，根据国家有关部门发布的定额、单价或建设投资额度确定；如果没有国家有关部门发布的定额、单价或建设投资额度，则根据至少三个距离需要定价的土地地块最近的地块的实际平均成本信息确定；

4. 从统计机关、税务机关、农业和农村发展机关收集农业用地使用收入和成本的信息以应用收益法；如果尚未有统计数据，没有来自税务机关、农业和农村发展机关的数据，则收集至少三个距离需要定价的土地地块最近的地块的实际平均收入和成本信息，具体如下：

在过去三年（从1月1日至12月31日）连续临近定价日期的时间段内，适用于一年生作物种植地、水产养殖地、盐田、其他农业用地；

至少三个连续收获期在定价日期之前，适用于多年生作物种植地；

在一个开采周期内，适用于生产性林地、工业作物种植地，根据相关法律规定；

5. 应用比较法、剩余法时，应按以下顺序选择比较地块：

a) 位置相同、基础设施条件相同、面积、尺寸、形状相同、土地使用系数相同、建筑密度相同、建筑物高度相同及其他影响土地价格的因素相同；

b) 距离需要定价的土地地块最近且不受乡、县、省行政区划边界的限制。

6. 确定土地价格的单位在收集信息以应用估价方法时，必须诚实、客观，并对所提供信息调查准确性的法律责任负责。

7. 土地登记办公室、组织土地使用权拍卖的单位、拍卖机构；税务机关、农业和农村发展部门；房地产交易平台、房地产企业；具有土地价格咨询功能的组织、土地评估企业；金融机构、房地产协会、研究院所应当在收到确定土地价格单位书面要求之日起五个工作日内提供相关信息，以供土地估价使用。确定土地价格的单位有责任按照法律规定保存、管理和使用所收集的信息和数据。

6. 补充第五c条如下：

第五c条 采用比较法确定土地价格的程序和内容

1. 调查、收集待估土地地块或区域的信息，包括：

a) 地块位置、地点、土地用途、面积、尺寸、形状、交通条件、供水排水和供电条件、使用期限；

b) 已经政府主管部门批准的详细建设规划的相关信息；

c) 影响待估土地地块或区域价格的其他相关信息（如有）。

2. 调查、收集比较地块的信息，包括：

a) 按照本条例第五b条第1款和第2款规定收集的比较地块的价值，以及转让或拍卖成交的时间；

b) 土地用途；

c) 根据本条例第五a条规定影响土地价格的因素。

3. 如果比较地块上有与土地相连的资产，则应确定该资产的当前价值（如有）。

a) 对于与土地相连的资产为建筑物的情况，

确定与土地相连的资产的当前价值如下：

计算新建建筑物价值和折旧摊销价值的方法应遵循相关法律规定。

如果没有相关规定或指导方法，则计算应基于市场实际收集的信息和数据。

b) 对于与土地相连的资产为长期作物或人工林的情况，

对于长期作物，与土地相连的资产的当前价值是该作物剩余可收获收入的价值。如果在评估时长期作物尚未到收获期，则与土地相连的资产的当前价值等于从种植到评估日期间已投入的成本总和。

对于人工林或工业林，与土地相连的资产的当前价值应遵循相关法律规定；如果没有相关规定，则与土地相连的资产的当前价值等于从种植到评估日期间已投入的成本总和。

c) 本款规定的与土地相连的资产的当前价值应在转让土地使用权或拍卖成交时确定。

4. 确定比较地块的价格如下：

5. 根据本条例第五a条规定的土地价格影响因素和待估土地地块或区域的特点，调整比较地块价格的比例（百分比）应遵循以下原则：

a) 以待估土地地块或区域的影响因素作为标准来调整比较地块的价格；

b) 如果比较地块的影响因素不如待估土地地块或区域，则增加比较地块的价格（加）；如果比较地块的影响因素优于待估土地地块或区域，则减少比较地块的价格（减）；

c) 如果比较地块的影响因素与待估土地地块或区域相同，则保持比较地块的价格不变。

6. 待估土地地块或区域的预计土地价格通过调整比较地块的价格并考虑不同因素后确定，具体如下：

7. 待估土地地块或区域的土地价格通过计算第六款确定的每个比较地块的预计土地价格的算术平均值来确定；待估土地地块或区域的土地价格应确保与每个预计土地价格的差异不超过15%。

8. 对于非农用地且不是住宅用地，但无法找到至少三个比较地块的情况下，应首先根据同一位置的住宅用地价格确定待估土地地块或区域的价格，然后根据待估土地类型与住宅用地在待估土地所在区域的土地价格表中的价格差异比例进行调整。

有关采用比较法确定土地价格的应用示例见本条例附件一。

7. 补充第五d条如下：

第五d条 采用收益法确定土地价格的程序和内容

1. 调查、收集待估土地地块的收益信息，按照本条例第五b条第3款第a项和第4款的规定。

2. 调查、收集待估土地地块的使用成本信息，按照本条例第五b条第3款第b项和第4款的规定，包括：

a) 与土地使用相关的税项；

b) 生产成本依据国家有权限机关发布的定额、单价，或者由住房和城乡建设部公布的建设项目投资额度确定。

若无定额、单价或建设项目投资额度，则依据统计机关的统计数据或市场上关于实际费用的普遍信息，按照本条例第5b条第3款第b项的规定执行。

3. 年净收入的确定如下：

其中：

年平均收入按本条第1款规定的调查和收集的数据计算得出。对于非农用地，年平均收入则按三年（从每年1月1日至12月31日）连续期间的实际经营收入、销售收入或土地租赁价格、场地租赁价格计算得出。

若待估地块的收入信息不完整或不能准确反映实际使用土地的收入情况，则该地块的年平均收入按一年内确定的土地租赁价格、场地租赁价格计算，其程序和内容与本条例第5c条第5、6、7款规定的比较法确定土地价格相同。

年平均支出按本条第2款规定的调查和收集的数据计算得出。

4. 待估地块价值的确定如下：

存款平均利率(r)，为省级范围内由国家持有超过50%注册资本或表决权股份的商业银行在最近三个年度最后一个季度结束前提供的人民币12个月定期存款利率。

对于有期限使用的非农生产、经营性土地，存款平均利率将根据以下公式调整：

其中：n为待估地块剩余使用年限（以年计），适用于一次性支付全部租期租金的情况。

5. 待估地块土地价格的确定如下：

若待估地块已投资建设并用于生产、经营活动，则在确定地块价值和附着物价值后，需扣除根据本条例第5c条第3款规定确定的附着物现值。

6. 省级范围内由国家持有超过50%注册资本或表决权股份的商业银行负责在收到确定土地价格单位的书面要求之日起五个工作日内提供本条第4款规定的存款平均利率信息。

关于采用收益法确定土地价格的示例见本条例附件二。”

8. 增加第五十五条如下：

“第五十五条 收益还原法的程序和内容

1. 调查、收集待估地块、区域的信息；规划用途、详细建设规划或总体平面图、允许改变用途及建设规定等，经国家有权机关批准，以确定最高土地利用效益。

2. 预测待估地块、区域的发展总收益

a) 待估地块、区域的发展总收益基于转让价格、租赁价格的预测，以及在项目实施期间转让价格、租赁价格的变化和其他形成收益的因素，包括销售时间、开始销售时间、销售比例、填充率；

b) 预测转让价格、租赁价格以确定待估地块、区域的发展总收益，通过与已经按照详细建设规划或总体平面图批准的投资建设的地块、区域进行比较的方法实现；

c) 预测转让价格、租赁价格的变化基于统计机构或房地产市场管理机构的数据或市场上已转让、出租的价格数据；

d) 根据当地实际情况，自然资源和环境部门牵头，会同相关部门提出建议，报请省级人民政府制定具体形成收益的因素，如本款第a项所述；

若省级人民政府尚未制定具体形成收益的因素，则确定土地价格的单位应在土地价格方案说明报告中提出销售时间、开始销售时间、销售比例、填充率，并提交自然资源和环境部门报土地价格评审委员会审议一致，作为完善土地价格方案的基础，呈报有审批权的省级人民政府决定。

3. 预测待估地块、区域的发展总支出

a) 本条例中确定土地价格的投资建设成本，包括基础设施建设技术、社会基础设施建设、房屋建设及其他建筑建设成本；设备成本；投资建设咨询成本；项目管理成本及其他相关成本，根据投资额度确定；

若待估地块、区域需要进行投资建设以出售或出售结合租赁的住宅项目，并以分块、出售基础的形式转让土地使用权，则不计入房屋建设成本。

b) 经营费用包括：广告、销售费用和运营管理费用，按照符合当地平均水平的百分比计算，基于收入。

c) 投资者的利润（已包含自有资本成本和借款成本）按规定的投资建设成本比例计算，如本款a项所述。

d) 根据本款规定，地块或区域的发展总成本不包括根据已获有权机关批准的方案确定的土地补偿费、支持费和安置费。

e) 根据地方实际情况，自然资源和环境局牵头，与相关局、部门合作，为省级人民政府提出具体建议，制定建设项目施工时间、进度；广告、销售费用；运营管理费用；投资者利润的具体规定。

如果省级人民政府尚未对建设项目施工时间、进度、广告、销售费用、运营管理费用、投资者利润作出具体规定，则确定土地价格的单位应在说明报告中提出土地价格方案，并由自然资源和环境局提交给土地价格评审委员会审议一致后，作为完善土地价格方案的基础，报有权限的省级人民政府决定。

4. 确定总投资建设成本应按以下方式进行：

a) 按照经有权机关批准的详细建设规划或总体平面规划的投资建设成本。本条款第3条a项规定的投资建设成本的确定应遵循有关建设的法律规定。

b) 总投资建设成本估算应按以下优先顺序进行：

已经由专业建设机构根据建设法律规定审查通过的预算。

基于国家有权机关发布的定额和单价，并已经独立咨询机构审查的预算。

由住房和城乡建设部公布的建设投资标准。

c) 如果没有本条款b项规定的依据，则确定土地价格的单位应收集最近三个类似项目的实际成本信息，这些项目距离需要评估的土地地块不超过规定距离，根据本条第5款第5b条的规定，以在说明报告中提出土地价格方案为基础，由自然资源和环境局提交给土地价格评审委员会审议一致后，作为完善土地价格方案的基础，报有权限的省级人民政府决定。

5. 土地地块的收入和成本估算应按每年实施项目的时间进行，并折现到评估日期的价值。土地地块的发展总收入和发展总成本的估算应按以下公式进行：

其中：

应用于发射机的瞬变现象_i 是项目第i年的收入。

社_i 是项目第i年的成本。

r是根据最近一年至三年内地方政府控股超过50%注册资本或表决权股份的商业银行平均贷款利率计算的折现率。

n是项目的销售年数（1, 2,..., n）。

m是项目的建设年数（1, 2,..., m）。

6. 确定需要评估的土地地块的价格

需要评估的土地地块的价值按以下公式确定：

需要评估的土地地块的价格按以下公式确定：

7. 对于既有出让金又有租赁面积的土地地块，根据本条第6款规定，需要评估的土地地块的价格应按每部分土地出让和租赁面积的发展总收入和发展总成本之和确定。

每部分土地出让和租赁面积的基础设施建设成本分配应按以下公式进行：

其中：项目总的基础设施建设成本按本条第4款的规定确定。

8. 地方政府控股超过50%注册资本或表决权股份的商业银行有责任在收到确定土地价格单位的要求文件后的五个工作日内，提供本条第5款规定的中期贷款平均利率。

附录III中提供了使用剩余法确定土地价格的例子，该附录随本法令发布。

9. 补充第五条e款如下：

"第五条e款。采用调整系数法确定土地价格的程序和内容

1. 制定调整系数

a) 对于第五条第四款a、b、c、d项规定的情况，财政部门负责起草并提交省级人民政府决定和公布年度土地价格调整系数，在此之前需征求同级人民代表大会的意见。必要时，省级人民政府可决定调整已发布的土地价格调整系数，使其适应当地土地价格的实际变化情况。

本条款规定的土地价格调整系数的制定和调整应遵守有关收取土地使用费和土地租赁费的法律规定。

b) 对于第五条第四款d项规定的情况，自然资源和环境部门负责起草并提交有权限的人民政府决定每个项目或区域的土地价格调整系数。

2. 确定土地价格调整系数的程序和内容，如本条第1款第b项规定如下：

a) 调查并收集待评估土地的位置、地价表中的规定信息，包括：位置、面积、土地类型和使用期限，以及地价表中的土地价格信息。

b) 调查并收集至少三块土地的价格信息，按照本法令第5b条第1款和第2款的规定，针对每块土地的位置。

如果土地上附有固定财产，则根据本法令第5c条第3款和第4款的规定，扣除固定财产的价值以确定土地价格。

c) 确定每个位置的土地市场价格：

根据本条款第b项规定的收集信息，统计每个位置的土地市场价格，并确定每个位置的土地市场价格。

如果市场上的土地价格集中在一定范围内，则通过计算该位置所有土地价格的算术平均值来确定该位置的土地市场价格。

d) 确定土地价格调整系数

土地价格调整系数是根据每个位置的土地市场价格除以该位置的地价表价格来确定的。

3. 待评估土地在每个位置的价格确定如下：

10. 修改并补充第十五条如下：

“第十五条 具体土地价格的决定

1. 根据《土地管理法》第一百一十二条第一款规定的土地估价原则，以及本法令第五条第一款、第二款、第三款和第四款第d项规定的土地估价方法适用条件，土地价格评审委员会对土地价格方案进行评审的结果，省级人民政府决定具体土地价格或县级人民政府根据地方组织法的规定受省级人民政府委托决定具体土地价格。

2. 具体土地价格用于作为第一百一十四条第四款、第一百七十二条第二款和第一百八十九条第三款规定的案件的基础；当国家出让土地使用权并收取土地使用费或出租土地并一次性收取整个租赁期的租金时，作为土地拍卖的起始价格。

3. 自然资源和环境部门负责协助同级人民政府组织确定具体土地价格，如本条第一款所述。

4. 负责确定、评审和决定具体土地价格的机构、组织和个人，应对本法令规定的土地估价原则、方法、程序和手续承担责任；不对之前由有权机关审核、批准、决定或解决的内容负责。

5. 确定土地价格的单位应对应用估价方法所需的信息的准确性和完整性负责；遵守本法令规定的土地估价原则、方法、程序；确保咨询确定土地价格活动的独立性、客观性和真实性；确保其组织内估价人员的职业道德；对咨询确定土地价格的结果承担法律责任。”

11. 修改第十六条如下：

“第十六条 确定具体土地价格的程序和手续

1. 本法令第十五条第一款规定的确定具体土地价格的程序如下：

a) 准备土地估价文件；

b) 收集、汇总和分析关于地块的信息，以及应用本法令第五b条规定的估价方法所需的信息；应用估价方法；

c) 编制说明建立土地价格方案和土地价格方案草案的报告；

d) 审核土地价格方案；

e) 完善土地价格方案文件，提交有权人民政府决定；

f) 有权人民政府决定土地价格。

2. 提交有权人民政府决定的土地价格方案文件包括以下内容：

a) 自然资源和环境部门的土地价格方案报告；

b) 已经根据土地价格评审委员会的土地价格方案评审意见修改完善的土地价格方案编制说明报告；

c) 土地价格评审委员会的土地价格方案评审意见书；

d) 土地价格评审委员会会议纪要。”

12. 修改并补充第十七条如下：

“第十七条 准备土地估价工作，选择具有咨询确定具体土地价格功能的组织通 关于确定具体土地价格的问题

1. 自然资源和环境部门准备具体土地估价文件，包括以下内容：

a) 估价目的、时间安排和预算；

b) 土地分配决定、土地租赁决定、改变土地用途许可、确认土地使用权、将年租土地转换为一次性支付整个租赁期租金的土地租赁、延长土地使用期限、调整土地使用期限、调整详细建设规划；

c) 与待估土地有关的其他法律文件。

2. 根据具体土地估价文件，自然资源和环境部门应根据招标法律规定选择具有咨询确定具体土地价格功能的组织。如果无法选择此类组织，则将任务交给具有咨询确定土地价格功能的事业单位执行，或者成立跨部门工作组来确定土地价格。”

组织联席工作组由有权限的人民政府决定具体土地价格，包括：自然资源和环境部门领导代表担任组长，财政部门领导代表担任副组长，同级建设、计划与投资部门代表，所在乡级人民委员会领导代表以及由有权限的人民政府决定的其他成员。联席工作组成员不得成为具体土地价格审议委员会成员。

3. 联席工作组活动经费由国家预算按照现行预算分级保障，并在自然资源和环境部门年度预算中安排使用，依照法律规定执行。

13. 补充第十七条如下：

第十七条a. 收集、汇总、分析关于地块的信息，应用定价方法的信息；编制土地价格方案说明报告

1. 根据本条例第五条第一款、第二款、第三款及第四款d项规定收集、汇总关于地块的信息，应用定价方法的信息，按照本条例附件四发布的表格01、表格02进行。

2. 确定土地价格的单位编制土地价格方案说明报告，按照本条例附件四发布的表格03进行。

3. 如果聘请具有咨询定价职能的组织确定土地价格或委托公共事业单位承担咨询定价职能，则必须编制土地价格评估证书，按照本条例附件四发布的表格04进行，并提交给自然资源和环境部门。

4. 自然资源和环境部门负责检查土地价格方案说明报告的内容完整性（根据本条第二款的规定）；起草土地价格方案草案。

5. 自然资源和环境部门负责将土地价格方案文件提交给具体土地价格审议委员会，包括：

a) 审核土地价格方案的请示文件；

b) 土地价格方案的报告草案；

c) 编制土地价格方案说明报告的草案；

d) 具体土地价格评估文件。

14. 补充第十七条b如下：

第十七条b. 具体土地价格审议委员会

1. 有权限的人民政府决定成立具体土地价格审议委员会，形式为常设委员会或按案件设立的委员会，根据地方实际情况，组成人员如下：

a) 人民委员会主席担任委员会主席；

b) 同级财政部门负责人担任委员会副主席；

c) 财政部门领导是具体土地价格审议委员会的常任机构；

d) 各级税务、自然资源和环境、建设、计划与投资部门领导代表，下一级直接所在地人民委员会领导代表及其他由有权限的人民政府决定的成员，有权限的人民政府可以邀请具有咨询定价职能的组织代表或土地价格专家参加委员会。

参加委员会的具有咨询定价职能的组织代表应具备执业资格并不属于被聘请确定具体土地价格的咨询定价组织。参加委员会的土地价格专家应至少有五年从事财务土地管理、价格管理、土地管理、估价等领域的经验，并且不属于上述规定的机构。

2. 财政部门作为具体土地价格审议委员会的常任机构。

3. 根据地方实际情况，委员会主席决定是否成立协助委员会工作的小组（如有必要），包括：同级财政部门代表担任组长；自然资源和环境、建设、计划与投资、税务部门代表及其他由委员会主席决定的成员。

委员会主席负责指导协助委员会工作小组的工作。协助委员会工作小组负责准备分配内容以供具体土地价格审议委员会审议，并在审议会议中提出建议和报告。具体土地价格审议委员会及其协助委员会工作小组的活动经费由国家预算按照现行预算分级保障，并在财政部门年度预算中安排使用，依照法律规定执行。

4. 具体土地价格审议委员会运作程序

a) 自收到土地价格方案之日起三个工作日内，委员会常任机构向委员会成员发送土地价格方案及相关文件，征求对土地价格方案的意见；

b) 自收到土地价格方案之日起五个工作日内，委员会成员必须以书面形式将意见发送回委员会常任机构；

c) 自向委员会成员发送征求意见文件之日起十五个工作日内，委员会常任机构汇总各成员的意见并向委员会主席报告，以便组织召开委员会会议；

d) 自收到委员会常任机构报告之日起十个工日内，委员会主席决定召开审议土地价格会议；

đ) 审议土地价格会议应在至少三分之二（2/3）的委员会成员出席的情况下举行，其中包括委员会主席或受委员会主席委托的副主席，委员会常任机构代表，自然资源和环境部门代表和确定土地价格单位的代表。

e) 土地具体评估委员会独立、客观、集体审议，按多数决定；公开讨论并通过土地评估会议记录。委员会结论以出席并投票的委员多数意见为准，并在会议上通过。如出现平票，则主席或受主席委托的副主席的意见为决定性意见。委员有权保留意见，若不同意委员会决定的结论。

5. 土地具体评估委员会对土地价格方案进行评估，内容如下：

a) 土地估价文件的完整性和合法性；

b) 遵守土地估价原则的情况；

c) 决定采用土地估价单位提出的估价方法；

d) 对于采用比较法的情况，调整影响土地价值因素的比例是否适当；对于采用剩余法的情况，销售时间、销售开始时间、销售比例、入住率、转让价格变动幅度、租赁价格、建设时间、建设进度、广告费用、销售费用、运营成本、投资者利润以及类似项目普遍的实际成本是否适当；

đ) 收集信息的适当性、合法性和完整性。

6. 土地具体评估委员会常设机构将土地价格方案评估文件和土地具体评估委员会会议记录发送给自然资源和环境部门，以便完善土地价格方案并提交同级人民政府决定。”

15. 补充第十七条如下：

“第十七条c. 完善土地价格方案，报有审批权的人民政府决定土地价格

1. 自然资源和环境部门收到土地具体评估委员会统一的土地价格方案评估文件和会议记录后，将土地价格方案报同级人民政府决定。

如土地具体评估委员会的评估文件要求修改和完善土地价格方案，则自然资源和环境部门要求土地估价单位采纳、解释并完善土地价格方案说明报告和土地估价证书；根据土地具体评估委员会的要求，在提交同级人民政府决定前完善土地价格方案。

2. 自然资源和环境部门负责保存地方具体土地估价结果。省级自然资源和环境部门汇总并在每年1月5日前向国家自然资源部报告地方具体土地估价结果。

16. 废除第十八条。

17. 修改第二十条第二款如下：

“2. 个人仅能在具有土地估价咨询功能的组织中从事土地估价咨询服务，且该组织属于以下情形之一：

a) 拥有按照土地管理法律规定颁发的土地估价师证书；

b) 拥有按照价格管理法律规定颁发的价格评估员资格证。”

条2. 补充、废止若干用语的第10/2023/NĐ-CP号2023年4月3日政府法令对若干指引实施土地法的法令进行修改和补充

1. 在第43/2014/NĐ-CP号法令经第10/2023/NĐ-CP号法令修改和补充后的第1条第3款第c项“针对每块土地”的用语后补充“或多个地块用于实施使用土地的投资项目”的用语。

2. 修改、补充第1条如下：

“条68a. 转让农用地、防护林地、特种用途林地为其他用途以实施投资项目所需条件和标准

1. 有获得投资意向书批准或投资登记证书的投资项目，符合法律规定。

2. 符合县级土地利用规划，投资项目列入县级年度土地利用计划并已获批准，符合法律规定。

3. 对于将防护林地、特种用途林地转让为其他用途的情况，有替代造林方案或完成替代造林义务的文件，符合林业法律规定；对于将专用农用地转让为其他用途的情况，有表土利用方案，符合种植业法律规定。

4. 有环境影响初步评价报告或环境影响评价报告，符合环境保护法律规定（如有）。

5. 审批机关或有权审批机关对将防护林地、特种用途林地、农用地转让为其他用途的意图只负责本条第2款和第3款的内容；不对之前由审批机关或有权审批机关审批、决定、批准或解决的其他内容负责。”

条 3. 过渡规定

1. 对于在本法令生效前，自然资源和环境部门已向有审批权的地方人民政府提交具体土地价格方案的情况，则该地方人民政府按已提交的方案确定具体土地价格；不适用本法令的规定。

2. 对于在本法令生效前，已有土地使用权出让、租赁、改变土地用途许可、从年租改为一次性支付整个租赁期租金、延长土地使用期限、调整土地使用期限、调整详细建设规划的决定，但不属于因违反土地法而被国家收回土地的情况，则按以下方式处理：

a) 对于根据《土地法》第24-L/CTN号、第13/2003/QH11号和相关实施文件规定，在2005年1月1日前由有权国家机关实际移交土地的情况，土地价格按照2005年省人民政府发布的土地价格表计算土地使用费和土地租赁费。

b) 对于根据《土地法》第24-L/CTN号、第13/2003/QH11号和相关实施文件规定，在2005年1月1日至本法令生效前由有权国家机关实际移交土地的情况，土地价格按实际移交土地时的价格确定。

c) 对于根据《土地法》第45/2013/QH13号和相关实施文件规定，已有土地使用权出让、租赁、改变土地用途许可、从年租改为一次性支付整个租赁期租金、延长土地使用期限、调整详细建设规划的决定，但职能机关尚未向有审批权的地方人民政府提交土地价格方案的情况，土地价格按作出决定时的价格确定。

d) 对于本条第b款和第c款规定的情况，不属于在本法令生效前适用土地价格调整系数方法的情况，则按本法令规定的比较法、收益法或剩余法确定具体土地价格。

e) 对于本条第a款、第b款和第c款规定的情况，在未计算土地使用费和土地租赁费的时间段内，土地使用者需缴纳的额外款项按政府关于收取土地使用费和土地租赁费的法令规定执行。

3. 有审批权的地方人民政府负责组织审查本条第2款第a项、第b项和第c项规定的情况，以执行确定土地价格的决定。

第四条 施行日期

1. 本法令自发布之日起生效。

2. 废除第01/2017/NĐ-CP号2017年1月6日政府法令对若干指引实施土地法的法令进行修改和补充后的第3条第4款。

3. 废除第45/2014/NĐ-CP号2014年5月15日政府法令关于收取土地使用费的规定中第3条第3款第c项、第4条第1款第b项的规定；第46/2014/NĐ-CP号2014年5月15日政府法令关于收取土地租赁费、水面租赁费的规定中第4条第5款、第12条第4款第a项的规定；第135/2016/NĐ-CP号2016年9月9日政府法令对若干指引收取土地使用费、土地租赁费、水面租赁费的法令进行修改和补充后的第2条第1款、第3条第1款的规定；第123/2017/NĐ-CP号2017年11月14日政府法令对若干指引收取土地使用费、土地租赁费、水面租赁费的法令进行修改和补充后的第3条第1款的规定。

4. 废除第136/2018/NĐ-CP号2018年10月5日政府法令对若干与自然资源和环境保护领域投资经营条件相关的法令进行修改后的第2条第1款。

条5. 责任实施

各部部长、各委员会主任、直属部长、各省和中央直辖市人民委员会主席以及有关组织和个人负责执行本法令。/。