通知第89号2017/TT-BTC关于指导第35/2017/NĐ-CP号法令有关经济区和高科技区内土地使用费、土地租赁费和水面租赁费征收的规定

通知

关于指导2017年4月3日国务院第35/2017/NĐ-CP号法令关于经济区、高科技区内土地使用费、土地租赁费和水面租赁费征收的规定的若干条款的通知

根据2017年4月3日国务院第35/2017/NĐ-CP号令关于经济区、高新技术区内收取土地使用费、土地租金、水面租金的规定；

根据政府2014年5月15日第45/2014/NĐ-CP号决定关于收取土地使用费的规定；

根据2014年5月15日国务院第46/2014/NĐ-CP号决定关于收取土地租金和水面租金的规定；

根据政府2017年第87号法令（2017年7月26日）关于财政部职能、任务、权限和组织结构的规定；

鉴于资产管理局局长的建议，

财政部部长发布本通知，以指导2017年4月3日国务院第35/2017/NĐ-CP号法令关于经济区、高科技区内土地使用费、土地租赁费和水面租赁费征收的规定中的若干条款。

第一章

总则

第一条 调整范围

本通知具体指导了2017年4月3日国务院第35/2017/NĐ-CP号法令关于经济区、高科技区内土地使用费、土地租赁费和水面租赁费征收的规定中的一些具体内容及过渡处理事项。

第二条 适用对象

一、组织和个人根据土地法律法规的规定由国家划拨土地、出租土地、出租水面的，在经济区、高科技区内。

二、经济区管理委员会、高科技园区管理委员会。

三、其他有关机构、组织和个人。

第二章

具体规定

第一节 经济区内土地使用费、土地租赁费和水面租赁费的征收

第三条 确定未通过拍卖的土地使用费和土地租赁费

一、对于按年支付租金的情况

（一）土地租金单价按照第四条第一款规定的具体土地价格的百分比（%）计算。其中：

- 土地租金单价的百分比（%）由设在经济区所在地的财政局牵头与经济区管理委员会及其他相关部门合作确定，根据不同地块的位置、区域和道路对应不同的土地用途；报省级人民政府批准并公开发布实施。

- 具体土地价格按照政府规定的土地价格调整系数方法确定。土地价格调整系数由设在经济区所在地的财政局牵头与经济区管理委员会及其他相关部门合作确定，根据不同地块的位置、区域和道路对应不同的土地用途，并符合当地市场条件和发展经济、社会状况；每年报省级人民政府批准并在实施过程中公开发布，同时征求同级人民代表大会常务委员会的意见。

对于在同一区域内或同一道路上实施项目且土地使用率（建筑密度、建筑物高度）不同于该区域或道路平均水平的地块，省级人民政府规定高于或低于平均水平的土地价格调整系数，以计算这些情况下的土地租赁费，并在制定的土地价格调整系数决定书中具体规定。土地价格调整系数的调查时间从每年十月一日开始。与土地价格调查和建立土地价格调整系数以计算土地租赁费相关的费用（包括必要时聘请咨询机构的费用）将按照国家预算法律规定从国家预算中支出。土地价格调查和建立土地价格调整系数的咨询机构的选择将按照招标法律规定进行。

（二）应缴纳的土地租金等于土地租金单价乘以应缴纳土地租金的面积。

如果根据第35/2017/NĐ-CP号法令第八条第六款a、b、d点的规定免缴土地租金，或者根据法律规定将某些扣除项转换为完成土地租金财务义务的时间，则应缴纳的土地租金按照开始缴纳土地租金时的政策和土地价格确定。其中：

- 扣除土地租金应缴金额的项目包括：土地承租人必须偿还或自愿提前支付的土地征用补偿、安置和支持费用（以下简称“土地征用补偿费用”）。

- 开始缴纳土地租金的时间是在免除土地租金期限和因扣除土地租金应缴金额而确定完成土地租金财务义务的时间之后。在免除土地租金和完成土地租金财务义务期间，不调整土地租金单价。

- 如果根据法律规定免除土地租金的总期限和因扣除土地租金应缴金额而确定完成土地租金财务义务的期限小于第一个稳定土地租金单价周期的时间，则剩余周期的土地租金单价为土地租赁决定作出时确定的土地租金单价。

- 在扣除法律规定免除土地租金的期限和因扣除土地租金应缴金额而确定已完成土地租金财务义务的期限后，实际需要缴纳土地租金的时间少于五年，且土地承租人希望提前缴纳这段时间的土地租金，则经济区管理委员会需向省级人民政府报告并获得批准。用于计算土地租金的土地价格按照省级人民政府批准提前缴纳实际需要缴纳土地租金时间段的政策和土地价格确定。土地承租人在土地权利方面享有与按年支付土地租金相同的权利。

c) 土地租赁单价在自土地管理委员会或省级人民政府决定出租土地之日起的五年内保持稳定。稳定期结束后，土地管理委员会根据调整时的土地政策和土地价格，按照调整时的土地价格表中的土地价格乘以（×）土地价格调整系数再乘以省级人民政府规定的百分比来调整土地租赁单价。

2. 对于一次性支付整个租赁期间土地租金的情况

a) 如果土地地块或区域的土地租金计算面积的价值（按土地价格表中的土地价格计算）达到30亿元人民币或以上，则具体土地价格应根据政府关于土地价格的规定，采用直接比较、成本减除、收益和剩余法确定。

根据第35/2017/NĐ-CP号法令第八条第六款a、b、d点的规定获得免缴土地租金的情况下，依据土地管理委员会关于免缴土地租金期限的决定，自然资源与环境局应根据需缴纳土地租金的时间段确定具体土地价格，并提交由财政厅作为常设机构组织的土地价格评审委员会进行评审，报请省级人民政府批准，依照政府关于土地价格的规定。

应缴纳土地租金的时间等于（＝）租赁期限减去（－）根据第35/2017/NĐ-CP号法令第八条第六款a、b、d点规定免缴土地租金的时间。

b) 如果土地地块或区域的土地租金计算面积的价值（按土地价格表中的土地价格计算）低于30亿元人民币，则土地管理委员会应在土地价格表中的土地价格、价格调整系数和租赁期限的基础上确定具体土地价格，具体如下：

- 如果租赁期限等于土地价格表中该类型土地的期限，则一次性支付整个租赁期间的土地租赁单价等于土地价格表中的土地价格乘以（×）土地价格调整系数。

- 如果租赁期限小于土地价格表中该类型土地的期限，则一次性支付整个租赁期间的土地租赁单价按以下公式确定：

- 如果免缴土地租金，则一次性收取整个租赁期间的租金单价按照以下公式确定：

其中：应缴纳土地租金的时间等于（＝）租赁期限减去（－）根据第35/2017/NĐ-CP号法令第八条第六款a、b、d点规定免缴土地租金的时间。

确定应缴纳的土地租金金额如下：

- 如果不能扣除征地补偿费，则应缴纳的土地租金金额等于（＝）土地租赁单价乘以（×）土地租金计算面积。

- 如果可以扣除征地补偿费，则应缴纳的土地租金金额等于（＝）土地租赁单价乘以（×）土地租金计算面积减去（－）按规定可扣除的征地补偿费。

3. 对于划拨有偿使用土地、变更土地用途或转让经济区内用于建设商业住宅项目并出售或出售结合出租的土地使用权的情况，以及对于家庭和个人在经济区内划拨宅基地、确认宅基地、允许将土地用途变更为宅基地的情况，应按照政府关于收取土地使用费的规定及实施指南执行。

4. 在使用者合法受让土地使用权后，为符合规划和土地利用计划的投资项目而必须变更土地用途并缴纳土地使用费和土地租金的情况下，受让款项的处理应遵循政府关于收取土地使用费、土地租金和水面租金的规定及相关实施指南。

5. 应缴纳土地使用费和土地租金的面积是决定书中记载的应缴纳土地使用费和土地租金的土地面积。对于租赁土地的情况，如果租赁合同中记载的土地面积大于决定书中的土地面积，则租赁土地面积应按租赁合同中记载的土地面积确定。

条4. 确定土地使用费、租赁土地费用在通过拍卖方式租赁土地时的确定

1. 对于按年支付土地租金的情况

a) 拍卖土地使用权的起始价格，即按年支付的土地租金单价，由经济区管理委员会根据财政局的意见一致，并基于土地价值表、土地价格调整系数和省人民政府规定的百分比税率确定并批准。

b) 如果拍卖地块或土地的租赁期限小于土地价值表中相同用途土地的租赁期限，则用于确定起始价格的土地价格按照以下公式计算：

c) 中标拍卖的土地单价稳定十年。稳定期结束后，经济区管理委员会根据政策和调整时点的土地价格，即土地价值表中的土地价格乘以土地价格调整系数再乘以省人民政府规定的百分比税率，调整下一个时期的土地租金单价；调整幅度不超过中标拍卖的土地单价或前一个稳定周期的土地单价的30%。

2. 对于一次性支付整个租赁期间的土地使用费、土地租金的情况，拍卖土地使用权的起始价格的确定依据为第4条第4款第b项的第35/2017/NĐ-CP号法令的规定。

3. 本条第1款、第2款规定的土地价格调整系数和百分比税率是省人民政府发布的，用于确定在不通过拍卖方式交付土地、出租土地时的土地使用费、土地租金的土地价格。对于位于城市、交通节点、具有优势和盈利能力的集中居住区的拍卖地块或土地，根据实际情况，财政局与经济区管理委员会合作向省人民政府报告，决定增加土地价格调整系数和百分比税率，以确定起始价格。

条5. 确定、缴纳水面土地租金

1. 根据第35/2017/NĐ-CP号法令第4条第6款第b项、第c项的规定，财政局与经济区管理委员会和其他相关机构合作制定并向省人民政府提交水面土地面积的收费标准；其中：

a) 对于属于偏远地区、山区、海岛、经济和社会条件困难地区、特别困难地区的土地，用于农业、林业、水产养殖、制盐目的的水面土地面积，以及用于鼓励投资领域、特别鼓励投资领域的项目生产用地的水面土地面积，其水面土地租金单价确定为相邻同用途土地租金单价的50%。

b) 不属于本款a项规定范围内的土地，其水面土地租金单价不低于相邻同用途土地租金单价的50%。

2. 如果由于水位的经常变化而无法准确确定土地面积和水面面积，则以全年平均水面面积作为计算该部分面积租金的基础。

第六条 确定水面租赁费

一、根据《国务院关于修改〈中华人民共和国水污染防治法实施条例〉的决定》第35号令第五条第一款规定的水面租赁价格框架，经济开发区管理委员会与财政局共同向省级人民政府提交具体项目的水面租赁单价（不包括本条第三款规定项目）；其中：

（一）固定水面使用项目，指在特定地点进行固定活动的项目，其水面使用由第五条第一款第（一）项的第35号令规定，明确租赁水面的位置和固定坐标，在项目执行期间保持不变。

（二）非固定水面使用项目，指无法明确租赁位置或在特定坐标范围内无法明确界限的水面租赁项目，且项目不在特定水面地点进行固定活动，由第五条第一款第（二）项的第35号令规定。

计算水面租赁费的面积是国家有权机关根据法律规定确定的租赁面积。

水面租赁费计算时间点为国家有权机关根据法律规定确定的租赁时间点。

二、水面租赁费应缴纳金额如下：

（一）按年支付水面租赁费的情况，水面租赁费等于租赁水面面积乘以水面租赁单价。

（二）一次性支付整个租赁期水面租赁费的情况，水面租赁费等于租赁水面面积乘以租赁期限再乘以水面租赁单价。

三、对于在经济区内进行的石油勘探和开采项目（如有），按照有关法律关于石油勘探和开采活动的水面租赁费收取规定执行。

第七条 组织土地使用费、土地租赁费、水面租赁费及补偿费、征地费的管理和缴纳，并需退还

一、经济开发区管理委员会根据财政部2014年第76号通知和2014年第77号通知的规定，确定并向土地使用者通报应缴费用，并将通知发送至：

（一）土地登记办公室，以便配合并提交给有权国家机关申请土地使用权证书、房屋所有权证书及其他附着物产权证书；

（二）税务机关，以便跟踪督促，确定迟交罚款，根据税收管理法律的规定采取强制征收措施。

二、土地使用费、土地租赁费、水面租赁费及补偿费、征地费的缴纳时间，按照第35号令第六条第一款第（三）项和第十一条第三款的规定执行。

对于每年支付一次的土地租赁费和水面租赁费，如果第一个年度或最后一个年度不足12个月，则第一个年度和最后一个年度的租赁费按实际租赁月数计算。如果租赁的第一个月或最后一个月天数不足一个月，则：

- 如果租赁天数达到15天及以上但未满一个月（≥15天），则按整月计算。

- 如果租赁天数少于15天（<15天），则不计算租赁费。

三、国库或受国库委托收取土地使用费、土地租赁费、水面租赁费及补偿费、征地费的单位，在有收入产生时，应将收款凭证转交给经济开发区管理委员会和税务机关，以便进行管理、跟踪、核对和催缴。

各级财政部门、国库、税务机关负责配合指导经济开发区管理委员会及时准确地确定和通报土地相关收费项目。

条8. 减免税、费用地和水面使用费的原则

1. 使用土地的投资项目经审查可减免用地和水面使用费的，是指按照法律规定设立、评估和批准的项目。

2. 可减免用地和水面使用费的投资项目与新租赁土地相关，在首次由有权限的国家机关在项目实施的土地面积上进行租赁或根据法律规定在租赁期限届满后延长租赁时适用。

3. 经济开发区管理委员会租赁土地和水面给单位和个人，只有在完成减免手续后才能享受减免优惠，具体如下：

a) 属于减免对象但未办理减免手续的，应按法律规定缴纳用地和水面使用费。如果延迟办理减免手续，则延迟期间不享受减免用地和水面使用费。

b) 在提交减免申请材料时已超过减免规定期限（根据第35/2017/NĐ-CP号法令），则不予减免用地和水面使用费；若仍在减免期内，则仅对从提交完整有效减免申请材料之日起剩余的优惠期进行减免。

4. 在第35/2017/NĐ-CP号法令生效前已运营并每年缴纳用地和水面使用费的项目不属于减免对象；如符合第35/2017/NĐ-CP号法令规定的减免对象，则自提交完整有效的减免申请材料之日起，按投资主提出的剩余优惠期进行减免（如有）。此规定不适用于2014年《投资法》第15条第2款c、d项规定的项目，且在2015年7月1日（即2014年《投资法》生效之日）之前由国家租赁土地的项目。

5. 在第35/2017/NĐ-CP号法令生效前已运营并享受低于该法令第八条第六款规定的用地和水面使用费减免优惠的项目，将调整并按本法令规定的优惠标准执行剩余租期。剩余减免期限按第35/2017/NĐ-CP号法令规定的期限减去此前根据法律规定已享受的减免期限计算。此规定不适用于2014年《投资法》第15条第2款c、d项规定的项目，且在2015年7月1日（即2014年《投资法》生效之日）之前由国家租赁土地的项目。

6. 本条第四款、第五款规定的正在运营的项目是指已经获得投资证书、投资许可证、投资登记证书或投资意向决定书（除法律规定无需办理此类证件的情况外）并在法律规定期限内租赁土地的项目。

条 9. 免除、减少土地使用费和土地租金的若干情形

1. 经济区内免除、减少土地使用费事宜，依照第35/2017/NĐ-CP号法令第七条的规定执行；经济区管理委员会根据政府关于收取土地使用费的规定确定应免除、减少的土地使用费金额，并按照第76/2014/TT-BTC号通知附表格式作出免除、减少土地使用费的决定。

2. 建设期间免缴土地租金

a) 根据第35/2017/NĐ-CP号法令第八条第十一条第一款规定的申请免除、减少土地租金的文件，经济区管理委员会与相关机构（如有必要）合作确定建设期，并对每个投资项目作出最长不超过三年的免缴土地租金决定，自土地租赁决定之日起算。

如果投资许可证或投资批准证书或投资登记证书或投资意向书由有权机关首次颁发并载明建设期（项目实施进度），则经济区管理委员会依据这些文件对每个项目作出最长不超过三年的免缴土地租金决定，自土地租赁决定之日起算。

b) 如果土地使用者申请在建设期间不享受免缴土地租金，则根据投资法律规定，从土地租赁决定之日起计算免缴土地租金的时间。如果迟交申请免除土地租金的文件，则仅可享受剩余优惠期限（如有）的免缴土地租金，自经济区管理委员会收到完整文件之日起算，且不包括迟交文件期间。

在建设期间免缴土地租金和水面租金，须与新租地、将无偿使用土地转为有偿使用土地相结合，不包括改造、扩建生产、经营设施的投资项目。

3. 第八条第六款规定的减免土地租金金额，根据政府关于收取土地租金和水面租金的规定确定，并记录在减免土地租金决定中，该决定采用第77/2014/TT-BTC号通知附表格式。

节 2. 高新技术开发区内收取土地租金和水面租金

条 10. 确定土地租金和水面租金

一、对于按年支付租金的情况

根据省级人民政府根据第35/2017/NĐ-CP号法令第十二条第一款规定发布的土地价格百分比、土地价格调整系数和土地价格表，高新技术开发区管理委员会根据第35/2017/NĐ-CP号法令第十二条第一款和本通知第三条第一款的规定确定土地租金和调整单个土地租金价格。

对于中央管理的高新技术开发区，省级人民政府在2014年7月1日前已决定分配土地的，土地价格百分比和土地价格调整系数由高新技术开发区管委会制定，并经所在省级人民政府同意后发布，自每年1月1日起生效。其中：

- 土地租金单价百分比（从0.5%到3%）具体按区域、道路线路和投资领域划分，并应在实施过程中每年公开公布。

- 土地价格调整系数每年按区域、道路线路和土地位置制定，对应不同的土地用途，最低不得低于1.0，并自每年1月1日起生效。

2. 对于一次性支付整个租赁期间土地租金的情况

a) 根据第35/2017/NĐ-CP号法令第十二条第二款和本通知第三条第二款的规定，一次性支付整个租赁期内用于非农生产、经营活动的土地租金（不包括商业、服务用地；商业住宅、出租办公室用地）。

b) 关于高新技术开发区内用于商业、服务业用地；商业住宅、出租办公室用地的一次性支付整个租赁期内的土地租金的具体规定如下：

- 如果地块或区域的土地计税面积（按土地价格表中的土地价格计算）达到30亿越南盾及以上，则具体土地价格按第35/2017/NĐ-CP号法令第四条第三款第一项和本通知第三条第二款的规定确定，适用于地方管理的高新技术开发区。

对于中央管理的高新技术开发区，管委会根据政府关于土地价格的规定制定相应的土地价格方案，对应需缴纳土地租金的期限（扣除按规定第35/2017/NĐ-CP号法令第十四条第三款规定的免缴土地租金时间），提交所在地方的土地价格评审委员会进行评审，并取得省级人民政府同意后，确定并向土地使用者通报需缴纳的土地租金金额。

- 如果地块或区域的土地计税面积（按土地价格表中的土地价格计算）低于30亿越南盾，则管委会根据第35/2017/NĐ-CP号法令第四条第三款第二项和本通知第三条第二款的规定确定土地计税价格。

c) 根据第74/2017/NĐ-CP号法令第八条第二款和第35/2017/NĐ-CP号法令第十二条第二款的规定，在和乐高新技术开发区内一次性支付整个租赁期内的土地租金。

条11. 组织管理、收取、减免土地租赁费和水面租赁费

组织管理、收取、减免土地租赁费和水面租赁费按照第35/2017/NĐ-CP号法令第14条、第15条的规定以及本通知第7条、第8条、第9条的指引执行。对于 Hòa Lạc高科技园区，土地租赁费、补偿费和收回地面平整费的收取、使用按照第74/2017/NĐ-CP号法令第17条第1款的规定执行。

第十二条 过渡处理

1. 对于在经济特区或高科技园区内，在第35/2017/NĐ-CP号法令生效前由国家出租的土地，如果在稳定土地租金单价期间，该单价高于第35/2017/NĐ-CP号法令第4条、第12条规定的单价，则根据本法令从2017年1月1日起剩余租期调整。

2. 对于在2006年1月1日前在经济特区或高科技园区内已按批准的土地用途使用的土地，若其土地租赁费按年支付，并且符合有权机关的土地租赁决定或合同规定，则自2016年1月1日起剩余租期的土地租金单价调整，按照第46/2014/NĐ-CP号法令（经第135/2016/NĐ-CP号法令第3条第4款补充）第15条第8款和财政部2016年第333/2016/TT-BTC号通知第4条的规定执行。

3. 对于在第35/2017/NĐ-CP号法令生效前已在经济特区或高科技园区内使用土地但尚未获得土地租赁决定且未缴纳土地租赁费的情况，因当时没有关于经济特区或高科技园区土地政策和土地租赁费计算标准的规定，而属于第35/2017/NĐ-CP号法令第8条第6款和第13条第2款、第3款规定的免缴土地租赁费对象，则免缴土地租赁费的时间从实际交付土地之日起算，无需退还根据第35/2017/NĐ-CP号法令第6条第1款和第13条第1款规定分配给从实际交付土地之日起至土地租赁决定作出之日止期间的补偿费和收回地面平整费；剩余需退还的补偿费和收回地面平整费，承租人须按规定上缴国家财政。

应退还的补偿费和收回地面平整费分配给从实际交付土地之日起至土地租赁决定作出之日止期间的金额等于根据第35/2017/NĐ-CP号法令第6条第1款和第13条第1款规定应退还的补偿费和收回地面平整费除以土地租赁期限乘以从实际交付土地之日起至土地租赁决定作出之日止的期间。

4. 对于在第35/2017/NĐ-CP号法令生效前提交的土地使用费、土地租赁费和水面租赁费财务义务确定申请，以及减免土地使用费、土地租赁费和水面租赁费的申请，税务机关继续按照规定处理。对于在第35/2017/NĐ-CP号法令生效后提交的申请，经济特区管理委员会和高科技园区管理委员会按照第35/2017/NĐ-CP号法令的规定负责处理。

5. 对于在第35/2017/NĐ-CP号法令生效前仍在按年支付土地租赁费的租赁情况，如果在第35/2017/NĐ-CP号法令生效前仍未调整土地租赁费单价，则出租方继续按照规定处理，并将文件转交经济特区管理委员会和高科技园区管理委员会监督，以便在下一个周期调整土地租赁费单价。

6. 对于在2006年1月1日前在经济特区内按年支付土地租赁费的情况，如果在第35/2017/NĐ-CP号法令生效时税务机关尚未按照第135/2016/NĐ-CP号法令的规定进行处理，则税务机关继续按照第135/2016/NĐ-CP号法令的规定处理。

7. 对于在第35/2017/NĐ-CP号法令生效前提交的补偿费和收回地面平整费处理文件，以及土地使用权拍卖起始价确定文件，财政部门继续按照规定处理。对于在第35/2017/NĐ-CP号法令生效后提交的文件，经济特区管理委员会和高科技园区管理委员会按照第35/2017/NĐ-CP号法令的规定处理。

第三章

实施条款

条 13. 生效日期

1. 本通知自2017年10月6日起生效。

2. 在执行过程中，如遇困难或问题，请及时向财政部反映，以便研究解决。