통일부령 제2006-04호 부동산 사용권 및 부속 재산에 관한 계약 또는 권리 행사 문서의 공증 및 인증에 관한 지침

통지연합

계약 및 토지 사용권을 행사하는 문서에 대한 공증 및 인증에 관한 지침

 토지 사용자의 권리를 행사하는 문서

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2003년 11월 26일 법률 제2003-125호 「토지법」에 의거

지방자치법 시행령 제181호 2004년 10월 29일 국무회의 결정에 의거

정부가 2006년 1월 27일 제정한 제2006-17호 정부령 「토지법 시행에 관한 정부령 일부 개정 및 보충에 관한 정부령」과 2004년 12월 18일 제정한 제2004-187호 정부령 「국유기업을 주식회사로 전환하는 것에 관한 규정」에 근거하여

정부가 2000년 12월 8일 제정한 제2000-75호 정부령 「공증 및 인증에 관한 규정」에 근거하여

정부가 2003년 6월 6일 제정한 제2003-62호 정부령 「법무부의 기능, 임무, 권한 및 조직 구조에 관한 규정」에 근거하여

정부가 2002년 11월 11일 제정한 제2002-91호 정부령 「자원 및 환경부의 기능, 임무, 권한 및 조직 구조에 관한 규정」에 근거하여

법무부와 자원 및 환경부는 공동으로 법무부 소속 공증실 및 시·읍·면·동 주민위원회 소속 인증실이 토지 사용권을 행사하는 계약 및 문서에 대한 공증을 실시하는 방법을 다음과 같이 지시함

I - 일반적인 사항

이 시행규칙은 수산업법 제 18/2017/QH14 호를 수정 보완한 법률 제 146/2025/QH15 호 제 14 조 제 21 항 제 c 호에 따른 제 38 조 제 4 호를 구체화한다.

1.1. 본 통고는 법무부 소속 공증실 및 시·읍·면·동 주민위원회 소속 인증실이 다음의 계약 및 문서에 대한 공증을 실시하는 것을 지시합니다:

a) 토지를 교환, 양도, 증여, 임대, 재임대하는 계약; 토지 사용권을 담보로 하는 계약; 제3자가 제공하는 토지 사용권을 담보로 하는 계약(토지 사용권을 담보로 하는 계약으로 불림); 토지 사용권으로 출자하는 계약; 토지 사용권을 상속받기 위한 유언; 토지 사용권을 상속받아 분배하는 문서; 단독 상속인에게 토지 사용권을 상속받게 하는 문서(이하 "토지 사용권 관련 계약 및 문서"라고 함)

b) 부동산을 매매, 임대, 증여, 담보로 제공하는 계약; 부동산으로 출자하는 계약; 부동산을 상속받기 위한 유언; 부동산을 상속받아 분배하는 문서; 단독 상속인에게 부동산을 상속받게 하는 문서(이하 "부동산 관련 계약 및 문서"라고 함)

c) 미래에 형성될 부동산을 담보로 하는 계약이며, 그 부동산은 토지와 연계되어 있음

d) 토지 사용권 및 토지와 연계된 부동산에 관한 계약 및 문서

đ) 토지 사용권 및 토지와 연계된 미래에 형성될 부동산을 담보로 하는 계약

위 각 호에서 언급된 계약 및 문서는 이하 "부동산 관련 계약 및 문서"라고 함

1.2. 산업단지, 경제구역, 고도기술산업단지 내의 부동산 관련 계약 및 문서를 확인하는 것은 본 통고의 I장 2.3항, 5.2항, 6항 및 II장 4항에서 지시된 방법에 따라 이루어짐

2. 부동산 관련 계약 및 문서의 공증 및 인증

2.1. 국내 기관 또는 개인, 해외 거주 베트남인, 외국 기관 또는 개인이 부동산을 소유하고 있는 경우, 해당 계약 및 문서는 공증실에서 공증됨

2.2. 가정이나 개인이 부동산을 소유하고 있는 경우, 해당 가정이나 개인은 공증실에서 공증하거나, 해당 부동산이 위치한 시·읍·면·동 주민위원회에서 인증을 선택할 수 있음

2.3. 산업단지, 경제구역, 고도기술산업단지 내의 부동산 관련 계약 및 문서는 해당 산업단지, 경제구역, 고도기술산업단지 관리위원회에서 확인함(이하 "관리위원회"라고 함)

3. 부동산 관련 계약 및 문서

3.1. 부동산 관련 계약을 체결하거나 문서를 작성하는 당사자는 계약 또는 문서를 직접 작성하거나, 공증실, 시·읍·면·동 주민위원회, 관리위원회에 작성하도록 요청할 수 있음

3.2. 부동산 관련 계약 및 문서의 내용은 법률의 금지 조항을 위반하지 않으며, 사회 도덕에 반하지 않아야 함

3.3. 부동산 관련 계약 및 문서를 작성할 때는 본 통고에 첨부된 표준 계약 및 문서를 참고할 수 있음

4. 계약을 체결하거나 문서를 작성하는 당사자의 책임

부동산 관련 계약을 체결하거나 문서를 작성하는 당사자는 다음 사항에 대해 책임을 집니다:

4.1. 자신이 제출한 서류의 합법성

4.2. 계약 체결 또는 문서 작성 시 당사자의 민사 행위 능력

5. 공증인, 시·읍·면·동 주민위원회 의장 또는 부의장의 책임

5.1. 공증 또는 인증을 수행할 때 공증인, 시·읍·면·동 주민위원회 의장 또는 부의장은 다음 사항에 대해 책임을 집니다:

a) 공증 또는 인증의 날짜 및 장소

b) 공증 또는 인증 시점에서 계약 체결 또는 문서 작성 당사자의 민사 행위 능력

c) 계약 당사자 간의 합의 내용 또는 부동산 관련 문서의 내용이 법률의 금지 조항을 위반하지 않으며, 사회 도덕에 반하지 않는 것

d) 계약 체결 또는 문서 작성 당사자의 서명

5.2. 확인을 수행할 때 관리위원회의 장은 공증인, 시·읍·면·동 주민위원회 의장 또는 부의장이 본 항 5.1조에서 명시한 책임을 부담함

6. 토지 사용권 등록 사무소의 책임

토지 사용권 등록 사무소는 자원 및 환경부 소속 토지 사용권 등록 사무소, 자원 및 환경부 소속 지방 토지 사용권 등록 사무소, 토지 사용권 등록 사무소가 없는 지방의 자원 및 환경부 소속 지방 토지 사용권 등록 사무소(이하 "토지 사용권 등록 사무소")는 공증인, 시·읍·면·동 주민위원회 의장 또는 부의장, 관리위원회의 장의 요청에 따라 토지 정보 서비스를 제공해야 함

II - 부동산 관련 계약 및 문서의 공증 및 인증 절차

1. 부동산 관련 계약 및 문서의 공증 및 인증을 위한 신청서류

1.1. 적법한 신청서류는 다음과 같습니다:

a) 계약 및 문서 공증 신청서(Mẫu số 01/PYC) 또는 계약 및 문서 인증 신청서(Mẫu số 31/PYC)

b) 주민증 또는 여권 사본; 대리인의 권한을 증명하는 문서 사본(대리인이면);

c) 1987년 땅법, 1993년 땅법, 2003년 땅법에 따라 발급된 토지 사용권 증명서 사본; 1994년 7월 5일 정부가 발행한 제60/CP 호에 따른 주택 소유권 및 도시 토지 사용권 증명서 사본; 주택 소유권 및 도시 토지 사용권 증명서 사본(이하 "토지 사용권 증명서"라 함);

땅법 시행에 관한 2004년 10월 29일 제181/2004/NĐ-CP 호 정부 결정 제184조에서 정한 기간 내에 토지 사용권 증명서를 보유하지 않은 사용자가 토지를 사용하고 있는 경우, 토지 사용권 관련 문서 사본 중 법률 제50조 각 항 1, 2, 5호에 따른 문서 사본을 제공해야 하며, 토지 사용자가 녹지 등록부 또는 지적 등록부에 명시된 경우 해당 토지 소재 지방 인민위원회의 서면 확인 사본(사본)을 제공해야 함;

d) 부동산에 관한 계약, 문서;

1.2. 제1.1항에서 언급한 문서 외에 구체적인 상황에 따라 공증, 증명을 위한 서류는 추가로 다음 중 하나 이상의 문서를 포함할 수 있음:

a) 농지 사용권 변경 또는 도시 토지, 농지 사용권 양도, 증여를 받는 경우 가족등록 초본 사본;

b) 분할 또는 통합을 위한 신청서(토지 사용자의 일부 토지에 대한 권리 행사 시);

c) 유산을 남긴 사람의 사망 증명서 사본, 법에 따라 유산을 받는 사람이 유산을 남긴 사람과의 관계를 증명하는 문서 사본;

유산을 남긴 사람의 사망 증명서 사본, 유산을 받는 사람이 유언에 따라 유산을 받는 경우 유언서 사본(유언서에 각각의 유산 수혜자에게 돌아갈 유산 부분이 명확하게 기재되지 않은 경우);

유산을 남긴 사람의 사망 증명서 사본, 유산을 남긴 사람과 유산을 받는 사람 사이의 관계를 증명하는 문서 사본(유산을 받는 사람이 유일한 상속인인 경우);

d) 주택 소유권 증명서 사본(주택 소유권에 관한 법률에 따른), 건설공사 소유권 증명서 사본(정부가 발행한 2005년 7월 15일 제95/2005/NĐ-CP 호에 따른)(토지와 연관된 재산을 판매, 임대, 상속, 증여, 담보, 출자하는 경우);

đ) 정부가 발행한 2004년 7월 1일 이전에 토지 임대를 승인받은 경제 조직이 토지 사용권을 양도받는 경우 토지 사용 비용, 토지 사용권 양도 비용을 국가 예산에서 아닌 다른 원으로 지불한 것을 증명하는 문서;

e) 향후 형성될 재산을 담보로 제공하는 경우 건설 허가증 사본 또는 정부 기관이 승인한 투자 프로젝트 사본(법률에 따라 해당 재산이 건설 허가증을 받아야 하거나 투자 프로젝트를 작성해야 하는 경우);

1.3. 공증실, 읍면동 인민위원회는 제1.1항과 제1.2항에서 명시된 공증, 증명을 위한 서류 외에 추가 서류를 요구해서는 안 됨;

2. 부동산에 관한 계약, 문서의 공증 절차;

2.1. 공증을 요청하는 사람은 공증을 위한 서류 1부와 사본을 제출한 서류의 원본을 제시하여 확인하도록 함; 공증실은 공증을 위한 서류를 접수하고 검토함;

토지 사용권 증명서 없이 토지를 사용하고 있으나 법률 제50조 각 항 1, 2, 5호에 따른 토지 사용권 관련 문서 중 하나를 보유하거나 토지 사용권 증명서를 보유하고 있으나 현재 토지 사용 상태가 증명서 내용과 다르다면 공증실은 토지 등록 사무소에 토지 정보 제공을 요청하기 위해 등기공무원에게 토지 정보 제공 요청서(모델 번호 03/PYCCC)를 보내야 함. 토지 사용권 증명서에 수정 또는 위조 징후가 있는 경우 필요하다고 판단되면 공증실은 토지 정보 제공 요청서(모델 번호 03/PYCCC)를 토지 등록 사무소에 보내 토지 정보 제공을 요청해야 함. 토지 등록 사무소의 토지 정보 제공 시간은 제2.4항에서 명시된 공증 기간에 포함되지 않음;

2.2. 공증을 위한 서류가 적법하다면 공증실은 계약, 거래 공증록(정부가 발행한 2001년 3월 14일 제03/2001/TP-CC 호에 따른 통칙에 첨부된 모델 번호)에 기록하고 공증을 실시함. 공증실이 접수 당일 공증을 할 수 없다면 공증실은 계약, 거래 공증록에 기록하고 공증을 위한 서류를 접수한 날짜에 대한 예약표(모델 번호 02/PH)를 공증을 요청한 사람에게 전달해야 함;

공증을 위한 서류가 적법하지 않거나 공증을 처리하면서 토지 사용자가 법률에 따라 토지 사용자의 권리 조건을 충족하지 못하는 것이 발견되는 경우 공증실은 공증을 요청한 사람에게 서면으로 이유를 명시하고 서류를 반환해야 함;

2.3. 유산 분배 문서, 유산 수령 문서를 공증하는 경우 유산 분배, 유산 수령에 대한 30일 공고 기간은 제2.4항에서 명시된 공증 기간에 포함되지 않음;

2.4. 부동산에 관한 계약, 문서의 공증 기간은 다음과 같음:

a) Trong ngày nhận hồ sơ đối với hợp đồng, văn bản về bất động sản trong trường hợp là hộ gia đình, cá nhân; nếu nộp hồ sơ yêu cầu công chứng sau ba (03) giờ chiều thì việc công chứng được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;

b) Không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với hợp đồng, văn bản về bất động sản trong trường hợp là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; trường hợp hợp đồng thế chấp thì không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;

3. Trình tự chứng thực hợp đồng, văn bản về bất động sản

3.1. Người yêu cầu chứng thực nộp một (01) bộ hồ sơ yêu cầu chứng thực và xuất trình bản chính của giấy tờ đã nộp bản sao để đối chiếu; cán bộ tư pháp - hộ tịch xã, phường, thị trấn tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ yêu cầu chứng thực;

Trường hợp người có bất động sản không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai hoặc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà hiện trạng sử dụng đất biến động so với nội dung ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn phải xác nhận các thông tin về thửa đất. Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có dấu hiệu đã bị sửa chữa hoặc giả mạo, nếu cần thiết phải xác minh thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn gửi Phiếu yêu cầu (Mẫu số 33/PYCCC) đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để yêu cầu cung cấp thông tin về thửa đất. Thời gian cung cấp thông tin về thửa đất của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không tính vào thời hạn chứng thực nêu tại điểm 3.4 khoản này;

3.2. Trường hợp hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp lệ thì cán bộ tư pháp - hộ tịch xã, phường, thị trấn ghi vào Sổ chứng thực hợp đồng, giao dịch (mẫu số 61/SCT) và trình Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thực hiện ký chứng thực hợp đồng, văn bản về bất động sản. Trường hợp không chứng thực được trong ngày nhận hồ sơ thì cán bộ tư pháp - hộ tịch xã, phường, thị trấn ghi vào Sổ chứng thực hợp đồng, giao dịch, viết Phiếu hẹn (Mẫu số 32/PH) trao cho người yêu cầu chứng thực;

Nếu hồ sơ không hợp lệ hoặc khi giải quyết yêu cầu chứng thực mà phát hiện người có bất động sản không đủ điều kiện thực hiện quyền của người có bất động sản theo quy định của pháp luật thì cán bộ tư pháp - hộ tịch xã, phường, thị trấn trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do bằng văn bản cho người yêu cầu chứng thực;

3.3. Trường hợp chứng thực văn bản phân chia tài sản thừa kế, văn bản nhận tài sản thừa kế thì thời hạn niêm yết 30 ngày đối với việc phân chia tài sản thừa kế, nhận tài sản thừa kế không tính vào thời hạn chứng thực nêu tại điểm 3.4 khoản này;

3.4. Việc chứng thực hợp đồng, văn bản về bất động sản được thực hiện trong ngày nhận hồ sơ; nếu nộp hồ sơ yêu cầu chứng thực sau ba (03) giờ chiều thì việc chứng thực được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì thời hạn chứng thực không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;

3.5. Việc thu, nộp và quản lý sử dụng phí, lệ phí chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thực hiện theo quy định của pháp luật về phí, lệ phí;

4. Thủ tục, trình tự xác nhận hợp đồng, văn bản về bất động sản trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao

Thủ tục, trình tự xác nhận hợp đồng, văn bản về bất động sản tại Ban quản lý thực hiện theo hướng dẫn nêu tại khoản 1 và khoản 2 Mục này;

III- TỔ CHỨC THỰC HIỆN

1. Thông tư này có hiệu lực sau mười lăm (15) ngày, kể từ ngày đăng Công báo;

Ban hành kèm theo Thông tư này các mẫu phiếu, hợp đồng, văn bản về bất động sản sau đây:

1.1. Các mẫu sử dụng cho Phòng Công chứng:

1.2. Các mẫu sử dụng cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn:

1.3. 다음 모형은 관리위원회가 사용하는 것들입니다:

부동산에 관한 계약 또는 문서의 경우, 관리위원회는 본 조항 1.1항에서 제시된 모형번호 05부터 30까지의 모형을 사용합니다.

2. 행정구역 단위인 읍, 면이 없는 도서 지방에서는 해당 지방자치단체의 의회가 가정과 개인의 부동산에 관한 계약 또는 문서를 인증합니다.

공증사무소가 없는 도서 지방에서는 해당 지방자치단체의 의회가 국내 기관, 해외에 거주하는 베트남인, 외국 기관, 외국인의 부동산에 관한 계약 또는 문서를 인증합니다.

3. 본 통지가 효력 발생하기 전에 이미 공증 또는 인증을 받은 부동산에 관한 계약 또는 문서는 본 통지의 지침에 따라 재공증 또는 재인증을 받지 않아도 됩니다.

4. 중앙 정부 직할 시, 성의 인민위원회는 본 통지를 시행하기 위해 법무성, 자연자원 및 환경성, 관련 부처, 도, 구, 시, 현 인민위원회 등에게 조직하고 지시해야 합니다.

5. 법무성, 자연자원 및 환경성은 공증사무소, 토지사용권 등록실, 읍, 면, 시 인민위원회 등에게 본 통지를 시행하기 위한 업무 지침을 제공해야 합니다.

6. 본 통지를 시행하는 과정에서 어려움이나 문제점이 발생하면 법무성, 자연자원 및 환경성에 즉시 보고하여 연구 및 해결하도록 합니다./.