决议第201/2025/QH15号关于试点若干特殊机制和政策发展社会住房

决议

试点若干特殊机制和政策 发展社会住房

 全国人民代表大会

根据越南社会主义共和国宪法；

||| 根据已经根据第65/2020/QH14号法律进行了修改和补充；已经根据第1号法律进行了修改和补充若干条款62/2025/QH15号法律；和《法律》第62/2025/QH15号;

根据《法规制定法》第64/2025/QH15号决议；

第二条 目的、城市分类原则

第一条 调整范围

1.本决议规定在全国范围内试点若干特殊机制和政策发展社会住房，包括：

a)国家住房基金；

b)将投资主体的批准与投资意向同时授予投资主体，无需通过招标程序，适用于不使用公共资金的社会住房项目和人民武装力量住房项目；

c)制定、审查、批准和调整社会住房建设项目详细规划；

d)建设社会住房的投资手续；

e)确定社会住房销售价格和购买租赁价格；

f)享受社会住房支持政策的住房条件；

g)租用社会住房及工业区内工人宿舍；

h)补偿、支持、重新安置以及投资基础设施系统，为社会住房发展提供土地储备。

2.在本决议中，社会住房、工业区内的工人宿舍和人民武装力量住房（根据住房法的规定）统称为社会住房，除非本决议的具体条款另有规定。

第二条 适用对象

本决议适用于与社会住房的发展、管理和使用相关的机关、单位、企业、组织和个人。

第三条 法律适用原则

1.当本决议与其他法律或国会决议对同一问题有不同的规定时，应适用本决议的规定，除非本条第二款另有规定。

2.如果其他法规规定的支持和优惠措施比本决议更为有利，则受益对象可以选择适用这些更优惠的支持和优惠措施。

第四条 国家住房基金

1.国家住房基金是独立于国家预算之外的财政基金，具有法人资格，不以营利为目的。

国家住房基金包括：由政府设立的中央住房基金和由省级人民政府设立的地方住房基金。

2.国家住房基金的资金来源包括：国家预算拨款、从用于建设社会住房的基础设施系统的土地价值中提取的资金、出售国有资产所得款项、根据本决议第十二条第四款b项规定进行的土地使用权拍卖所得款项；接受自愿捐赠、国内和国外组织及个人的捐款以及其他合法筹集的资金。

3.国家住房基金用于建设社会住房，建设社会住房项目的基础设施和社会设施，建立用于出租的社会住房和供干部、公务员、职员和劳动者租住的住房。

第五条 将投资主体的批准与投资意向同时授予投资主体，无需通过招标程序，适用于不使用公共资金的社会住房项目和人民武装力量住房项目

1.根据已经批准的发展住房计划或城市和农村规划，或者已确定用于发展社会住房或人民武装力量住房的土地位置，投资主体的授予程序如下：

a)对于已经获得投资意向批准或投资批准，或者有同等法律文件的项目，有权机关可以直接授予投资主体，无需通过招标程序，除非本决议第十二条第一款另有规定；

b)对于尚未获得投资意向批准或投资批准，或者没有同等法律文件的项目，有权机关可以同时批准投资意向并直接授予投资主体，无需通过招标程序。

2.授予投资主体和同时批准投资意向并直接授予投资主体的权限规定如下：

a)省级人民政府根据本条第一款规定，可以授予投资主体或同时批准投资意向并直接授予投资主体社会住房建设项目，除非本款b项另有规定；

b)国防部和公安部可以在省级人民政府书面同意人民武装力量住房建设项目的位置后，根据本条第一款规定授予投资主体或同时批准投资意向并直接授予投资主体人民武装力量住房建设项目；

c)省级人民政府、国防部和公安部不得将本款a项和b项规定的权限下放或委托给其他机构。

3.授予投资主体的条件是投资者必须符合法律规定从事房地产经营的组织的要求。

如果有两个或两个以上投资者申请成为投资主体，优先考虑的标准包括：实施住房建设项目的经验；执行项目的财务能力；其他按政府规定的标准。

4.授予投资主体和同时批准投资意向并直接授予投资主体的程序替代了投资意向批准和选择投资主体的程序，按照法律规定执行。

授予投资主体的决定和同时批准投资意向并直接授予投资主体的决定是土地分配、土地租赁和改变土地用途许可的基础。

条6. 编制、审查、批准和调整社会住房建设项目详细规划

1. 对于尚未获得批准的详细规划或需要调整详细规划的社会住房建设项目，以及用于建设社会住房项目的土地位置，无需履行编制、审查、批准和调整详细规划任务的程序。

土地使用规划指标和空间组织、建筑、景观要求由已批准的分区规划或适用于未要求编制分区规划区域的总体规划确定，并可替代详细规划任务，作为编制、审查、批准和调整详细规划的基础。

2. 编制、审查、批准和调整详细规划应按照城市和农村规划法律法规的规定执行。

条7. 社会住房建设投资程序

1. 社会住房建设项目无需根据建设法律法规的规定，在建设专业主管部门进行可行性研究报告的审查。投资者和投资决策者自行组织审查并批准可行性研究报告，并对遵守建设法律法规负责。

2. 根据消防法律法规的规定，消防设计审查在建设专业主管部门进行，并与建设许可手续结合，在需要办理建设许可的情况下，由有权颁发建设许可证的部门在收到完整申请材料之日起30日内完成。

3. 对于属于社会住房建设项目且符合城市和农村规划要求，满足消防法律法规规定的社会住房建设项目，如采用国家有关部门公布的标准设计或典型设计，则可以免办建设许可。

4. 在社会住房建设项目中，对于使用政府投资资金、工会经费或国有企业资本（根据《企业法》规定，由国有企业全资持有的企业）进行施工活动时，选择承包商以实施相关合同包，可采用简化的指定招标方式，依据招投标法律法规的规定执行。

条8. 确定社会住房销售价格和购买租赁价格

1. 投资者根据法律规定的方法和标准利润确定社会住房销售价格和购买租赁价格，并自行聘请具备相应资质的咨询机构进行审核，然后由投资者批准社会住房销售价格和购买租赁价格。

2. 社会住房销售价格和购买租赁价格的确定可以针对项目中的一个或多个工程，按实施阶段或分期投资、每个子项目或整个项目进行。

3. 工程竣工验收投入使用后，投资者有责任根据法律法规规定进行审计和结算建设投资费用，并提交给省级人民政府的专业部门进行社会住房销售价格和购买租赁价格的检查。如果审计和结算的价格高于投资者签订合同时确定的价格，投资者不得向购房者收取差额；如果低于，则投资者必须退还差额给购房者。

条 9. 住房条件以享受住房保障政策

1. 对于需要重组的省、直辖市，应根据重组前所在省、直辖市行政单位范围确定购买或租赁公共住房的条件，按照《住房法》的规定。

2. 如果享受公共住房保障政策的对象的工作地点远离其居住地，则购买或租赁公共住房的条件是尚未购买或租赁公共住房，或者没有属于自己的住房，或者虽然有属于自己的住房但工作地点远离居住地。根据地方实际情况，省级人民政府可详细规定拥有属于自己的住房但工作地点远离居住地的情况，以享受公共住房保障政策。

条 10. 租赁公共住房及工业园区职工宿舍

1. 企业、合作社、合作社联合体（统称为企业）、国家机关、政治组织、政社合一组织、公立事业单位可以从公共住房项目的开发商处租赁公共住房，为本单位的干部、公务员、职员、工人和员工提供住宿，包括外籍工人和员工。在工业园区内的生产企业可以从开发商处租赁职工宿舍，为本单位的工人和员工提供住宿，包括外籍工人和员工。

2. 企业、国家机关、政治组织、政社合一组织、公立事业单位租赁公共住房或工业园区职工宿舍不得转租，除非符合《住房法》的规定。

3. 企业、公立事业单位从公共住房项目开发商处租赁公共住房或工业园区职工宿舍，为本单位的干部、职员、工人和员工提供住宿，可以按照法律规定的企业财务制度、公立事业单位财务制度、税收法规和其他相关法律法规的规定，将租赁费用计入生产成本、经营成本、经常性事业支出或其他合法支出，但不得使用国家财政资金支付租金。

国家机关、政治组织、政社合一组织租赁公共住房为本单位的干部、公务员和员工提供住宿时，可以在获得有权审批机构批准的预算后，使用国家财政资金实施公共住房租赁，对象为领取国家财政工资的人员。

条 11. 补偿、支持、重新安置、基础设施投资、发展公共住房基金

1. 省级人民政府负责使用国家财政资金，包括政府投资资金、经常性支出资金及其他合法资金，按照财政法规、政府投资项目法规及相关法规的规定，实施补偿、支持、重新安置，并同步建设超出项目范围的基础设施系统，以形成公共住房发展的土地基金。

应优先使用相当于已投资建设基础设施的土地价值的一部分资金，按照住房法规的规定，用于补偿、支持、重新安置，形成公共住房发展的土地基金。

2. 如果投资者通过协议取得土地使用权，则投资者支付的协议取得土地使用权的资金可以计入项目投资成本，但不得超过国家根据该土地类型、使用形式和使用期限的土地价格表确定的土地使用费和土地租赁费。

3. 如果投资者拥有土地使用权，则投资者可以将与国家根据该土地类型、使用形式和使用期限的土地价格表确定的土地使用费和土地租赁费相对应的资金计入项目投资成本。

条 12. 过渡条款

1. 如果公共住房建设项目已经发布了邀请关注文件或招标文件选择投资者，但在本决议生效之日前尚未完成对投资者提交文件的评估，则省级人民政府可以根据招投标法规或本决议的规定继续进行投资者的选择。

2. 如果为武装力量建设住房的项目已经获得了投资意向批准，但在本决议生效之日前尚未选定投资者，则国防部、公安部应根据本决议的规定指定投资者。

如果投资者已经提交了武装力量住房建设项目建议书且正在接受审查，但在本决议生效之日前尚未获得投资意向批准，则省级人民政府应继续进行投资意向批准程序。一旦项目获得投资意向批准，国防部、公安部应根据本决议的规定指定投资者。

3. 社会住房建设项目，投资建设社会住房的土地位置已经组织编制或审查详细规划任务、调整详细规划任务，但尚未获得有权机关批准的，则无需进行详细规划任务和调整详细规划任务的审查和批准。投资者根据本决议第六条的规定，按照城市和农村规划法律的规定组织编制、审查、批准和调整详细规划。

4. 对于已同意将商业住房项目或城镇开发项目的土地基金移交国家用于建设社会住房，但在本决议生效之日前尚未移交或虽已移交但尚未选定投资者来建设社会住房的情况，省级人民政府应作出以下决定之一：

a) 将投资者指定为已移交或计划移交用于建设社会住房的土地基金的商业住房项目或城镇开发项目的投资者，前提是该投资者提出申请并符合房地产经营法律规定的要求；

b) 指定其他组织实施社会住房建设或按法律规定通过拍卖土地使用权的方式建设商业住房，并将相当于拍卖土地使用权价值的资金划入国家住房基金，前提是商业住房项目或城镇开发项目的投资者未直接提出在该土地基金上建设社会住房的申请；

5. 对于在本决议生效前已获投资意向批准、投资批准或具有同等法律效力的文件，并且预留了用于建设社会住房的土地基金的商业住房项目或城镇开发项目，省级人民政府可根据地方的具体条件和投资者的建议，考虑决定投资者可以选择在项目范围外的其他地点安排等值的社会住房用地，或者按照《住房法》（第27/2023/QH15号法律）的规定缴纳相当于已投资建设基础设施的土地基金的价值，而无需办理调整投资意向或投资批准手续，除非本条第四款另有规定。

6. 在商业住房项目或城镇开发项目中，对于在《住房法》（第27/2023/QH15号法律）生效前已获投资意向批准、投资批准或具有同等法律效力的文件的土地基金上建设的社会住房，其销售价格、购买租赁价格、租赁价格的确定如下：

a) 如果在《住房法》（第27/2023/QH15号法律）生效前，国家有关机关已对该项目或其组成部分的一个或多个工程的销售价格、购买租赁价格、租赁价格进行了评估，或者虽然未进行评估但投资者申请继续享受投资批准时适用的住房法律规定的优惠和支持政策，则继续按照投资批准时适用的住房法律规定的方法确定社会住房的销售价格、购买租赁价格；

b) 如果在本决议生效前，国家有关机关尚未对销售价格、购买租赁价格、租赁价格进行评估，而投资者申请享受《住房法》（第27/2023/QH15号法律）规定的优惠政策，则省级人民政府可审议批准投资者享受《住房法》（第27/2023/QH15号法律）规定的优惠政策。

投资者必须按照土地法律的规定缴纳商业住房建设部分面积的土地使用费，以及转移或出资用于服务和商业用途的土地面积或建筑面积的土地使用费，并按照《住房法》（第27/2023/QH15号法律）的规定执行确定社会住房销售价格、购买租赁价格的方法。

c) 投资者可以根据本决议第八条的规定确定和批准社会住房的销售价格、购买租赁价格。

7. 对于投资者已提交社会住房销售价格、购买租赁价格评估，但在本决议生效之日前尚未收到国家有关机关评估结果的情况，投资者可以自行决定继续按照本决议生效前的法律规定进行评估，或者按照本决议第八条的规定执行，除非本条第六款另有规定。

8. 对于在《住房法》（第27/2023/QH15号法律）生效前已完成并投入使用或正在实施的工业区工人和劳动者居住用房建设项目，如果已获投资意向批准、投资批准或具有同等法律效力的文件，则投资者可以在不办理调整投资意向和其他相关手续的情况下，按照《住房法》（第27/2023/QH15号法律）和本决议的规定，向享受社会住房支持政策的对象出售或出租这些房屋。

条 13. 组织实施

1. 政府、部、相当于部的机构、中央其他机构和地方人民政府提高责任意识，特别是主要领导人的领导和指导组织实施本决议的责任，确保公开透明、有效可行并按期完成；防止疏漏、腐败、消极行为、政策套利、损失浪费。

2. 政府负有以下责任：

a) 对本决议第四条、第五条、第七条第二款和第三款、第八条进行具体规定；规定预防疏漏、腐败、消极行为、政策套利、损失浪费的措施；确保减少投资建设手续，缩短时间以促进社会住房发展的进度，采取措施控制、检查和检验社会住房项目完成后质量，确保社会住房质量；规定属于政府权限的执行措施；

b) 安排或平衡资金来源，或者指导地方安排资金，按照本决议的规定发展社会住房；超出权限的情况需向全国人民代表大会报告审议和决定；在两次全国人民代表大会会议之间，则向全国人民代表大会常务委员会报告审议和决定；

c) 指导审计署、相关部和相当于部的机构在其职能范围内，组织实施、监督、审计和检查本决议的执行情况；总结和评估本决议的执行情况并向全国人民代表大会报告；

3. 国防部、公安部、省级人民代表大会、省级人民政府负责在其管理范围内组织实施本决议。国防部、公安部、省级人民政府负责组织对本决议规定的特殊机制和政策发展社会住房进行审计和检查；每年12月31日前向政府报告试点期间的执行结果；总结和评估后提交政府向全国人民代表大会报告；

4. 参与投资建设和开发社会住房的企业、组织和个人负责执行本决议的规定；对其承担的任务全面负责，主动确保按时按质完成，并遵守法律规定；不得利用政策套利，不得腐败、消极，不得造成损失浪费；

5. 全国人民代表大会、全国人民代表大会常务委员会、民族委员会、全国人民代表大会专门委员会、全国人民代表大会代表团、全国人民代表大会代表、各级人民代表大会、人民代表大会专门委员会、人民代表大会代表、越南祖国阵线在其职责范围内，监督本决议的执行情况；

条14. 实施条款

1. 本决议的生效日期如下：

a) 本决议自2025年6月1日起生效，但本款b项另有规定的除外；

b) 本决议第四条、第五条、第七条第二款和第三款、第八条以及第十二条第一款、第二款、第六款和第七款的规定自2025年7月1日起生效；

c) 本决议自2025年6月1日起实施五年；

2. 自本决议失效之日起，根据本决议第四条规定成立的国家住房基金继续运营至新规定出台为止；

3. 自本决议失效之日起，正在按照投资项目进度实施特殊机制和政策的社会住房建设项目将继续实施直至项目结束；

4. 如本决议引用的法律法规被修改、补充或替代，则按照相应的新规定执行，但本决议第十二条另有规定的除外；

 本决议由中华人民共和国第十五届全国人民代表大会第九次会议于2025年5月29日通过。