시행규칙 제 114/2004/TT-BTC는 정부령 제 188/2004/NĐ-CP일로부터 2004년 11월 16일 효력이 발생한 「토지 가격 결정 방법 및 토지 종류별 가격 구간에 관한」을 시행하기 위한 지침을 제공한다.

시행규칙

시행령 제 188/2004/NĐ-CP 2004년 11월 16일 정부가 발표한 「토지 가격 결정 방법 및 토지 종류별 가격 구간에 관한 규정」의 시행을 위한 지침

정부가 2004년 11월 16일에 발표한 「토지 가격 결정 방법 및 토지 종류별 가격 구간에 관한 규정」(시행령 제 188/2004/NĐ-CP)을 시행함에 있어, 환경부와 재무부는 토지 가격 결정 방법을 지시하고, 각 지방자치단체(이하 "지방자치단체"라 함)는 해당 지역의 구체적인 토지 가격을 결정하고 공개하기 위해 다음과 같이 지침을 마련한다.

I. 토지 가격 결정 방법

1- 직접 비교 방법

1.1- 직접 비교 방법을 사용하여 토지를 평가할 때 다음 단계를 수행해야 한다:

a- 단계 1: 조사 및 정보 수집:

평가 대상 토지와 직접적으로 비교 가능한 토지 위치를 확인하고 정보를 수집한다.

평가 대상 토지와 유사한 3개에서 5개의 토지를 선택하는데, 이들 토지는 토지 종류, 면적, 인프라 구조, 법적 기반 등이 유사하며, 평가 대상 토지와 근접하거나 인근 지역에 위치하고 있으며, 평가 대상 토지와 유사한 조건을 갖추고 있어야 하며, 이들 토지는 최근에 토지 사용권 양도 또는 부동산 거래소에서의 거래, 토지 사용권 경매를 통해 정보를 수집할 수 있어야 한다.

정보 수집 기간:

수집해야 하는 정보는 조사 시점과 가장 가까운 시기에 발생한 정보여야 한다.

가장 가까운 시기의 정보를 수집하지 못한 경우, 정보 수집은 평가 시점으로부터 1년 이내의 토지 사용권 양도 거래 정보를 수집할 수 있다. 만약 가장 가까운 시기나 1년 이내의 정보를 수집할 수 없다면, 평가 시점으로부터 3년 이내의 정보를 수집해야 한다.

수집해야 하는 정보:

토지 위치, 토지 특성(토지 종류, 토지 등급, 위치, 도시 종류, 도로 종류, 면적, 형태, 토지 특징, 토지 위에 있는 재산);

환경(자연 환경 포함, 즉 풍경, 물, 대기 오염, 토양 오염 등 기본적인 조건; 경제-사회 환경 포함, 즉 인프라 상태, 교통, 상업, 통신, 의료, 문화 교육, 사회 질서 및 안전 등 기본적인 조건); 법률적 특성(토지 계획, 토지 사용권 증명서, 상속, 선물, 임대, 불법 점유 등);

토지 사용권 양도, 거래, 또는 경매 성공 시점;

토지 사용권 양도, 임대, 경매 가격 통계;

거래 시점, 조건 및 결제 조건.

정보 조건:

위 정보는 실제 시장에서 이루어진 토지 사용권 양도 거래 결과로부터 수집되어야 하며, 이는 양 당사자가 자발적으로 참여하는 일반적인 조건에서 이루어진 거래를 의미한다. 즉, 양 당사자는 거래에 참여하는 토지 종류, 토지에 대한 충분한 정보와 이해를 가지고 있어야 한다. 이러한 거래는 투기 목적이 없으며, 시간 압박이나 강요된 거래, 혈족 간 거래, 불법 문서 또는 기타 주관적 요인으로 인해 토지 사용권 양도 가격의 일반적인 형성 및 움직임을 왜곡시키지 않아야 한다.

b- 단계 2

: 정보 분석 및 비교:단계 1에서 수집한 정보를 바탕으로 분석 및 비교하여 비교 토지와 평가 대상 토지 사이의 유사한 기준과 다른 기준을 선택한다. 이를 바탕으로 가격에 대한 유사한 기준과 다른 기준을 설정하여 평가 대상 토지의 가격을 계산하고 결정한다.

c- 단계 3

: 가격 차이 조정:비교 토지와 평가 대상 토지 사이의 가격 차이를 조정하여 평가 대상 토지의 가격을 결정한다.

평가 대상 토지의 예상 가치는 각 비교 토지의 가격을 조정한 후 계산된다:

여기서 각 비교 토지와 평가 대상 토지 사이의 가격 조정 금액은 위치, 인프라 구조, 토지 종류, 환경 오염 등에 따른 가격 차이를 조정하는 금액이다. 비교 토지와 평가 대상 토지 사이의 가격 차이는 전문가와 토지 평가 기관의 평가를 기초로 절대 값 또는 토지 사용권 양도 가격의 백분율로 결정된다.

비교 토지의 토지 사용권 양도 가격 결정 시점부터 평가 대상 토지의 가격 결정 시점까지 토지 가격이 변동한 경우에는, 비교 토지의 가격을 실제 시장에서 이루어진 토지 사용권 양도 가격과 동일하게 조정한 후, 위 공식에 따라 가격 조정을 계속 진행한다.

d- 단계 4: 평가 대상 토지의 가격은 3개에서 5개의 비교 토지의 가격 조정을 거친 후 평균 가격으로 결정한다.

예를 들어, 직접 비교 방법을 사용하여 토지 가격을 결정하는 경우(간단히 이해하기 쉽게, 이 예는 평가 대상 토지와 비교 토지 사이의 가격을 직접 비교하는 방법만 설명한다).

가정으로, 도시 종류 V에 위치한 20,000제곱미터의 주거용 토지(토지 B라고 표기)를 평가하는 과정에서 평가 기관은 평가 대상 토지와 비교 가능한 인근 25,000제곱미터의 토지(토지 A라고 표기)에 대한 정보를 수집하였으며, 이 토지는 최근 평가 대상 토지의 평가 시점과 가장 가까운 시기에 토지 사용권 매각을 통해 주택 건설 투자를 목적으로 성공적으로 경매된 것으로 나타났다. 토지 A의 경매 총 수입은 1250억 원이며, 제곱미터당 평균 가격은 500만 원(5백만 원/제곱미터)이다.²).

수집된 모든 정보를 바탕으로 평가 기관은 토지 A와 토지 B 간의 비교를 다음과 같이 진행하였다.

이러한 비교를 통해 평가 기관은 두 토지가 7개의 동일한 기준과 4개의 다른 기준을 가지고 있음을 파악하였다. 각 비교 요소 사이의 양적 차이를 확인하여 가격 조정을 위해 평가 기관은 전문가 방법과 통계 방법을 결합하여 각 기준 간의 차이율을 계산하였다.

각 기준에 대해 최고 조건을 갖춘 경우 10점으로 점수를 부여할 수 있으며, 예를 들어 위치를 고려할 때 가장 좋은 위치는 10점을 받게 되며, 도로 유형을 고려할 때 가장 높은 수익 가능성을 가진 도로와 가장 편리한 인프라를 가진 도로는 10점을 받게 된다. 각 기준의 점수는 최고 조건보다 나쁜 조건을 가진 경우 10점 미만으로 부여된다. 지역 상황에 따라 지방은 구체적인 평가를 위한 점수 척도를 작성한다:

각 점수가 낮아질 경우 가격이 5%씩 감소하고, 반대로 점수가 높아질 경우 가격이 5%씩 증가한다. 이러한 규칙에 따르면:

토지 A의 경매 성공 가격은 1250억 원입니다. 이를 토대로 토지 B의 가격을 평가하면, 토지 B의 가격은 다음과 같이 감소하게 됩니다:

- 도로 너비: B가 A보다 작음: 2점, 10% 감소 = 125억 원

- 토지 깊이: B가 A보다 작음: 1점, 5% 감소 = 62.5억 원

- 교통: B가 A보다 덜 편리함: 1.5점, 7.5% 감소 = 93.75억 원

토지 B와 A의 차이로 인한 총 가격 감소: 281.25억 원

B는 다음과 같이 추가될 것입니다:

- 먼지: B가 A보다 덜 많음: 1점, 5% 증가 = 62.5억 원

토지 B와 A의 차이로 인한 총 가격 증가: 62.5억 원

토지 A의 가격은 토지 B의 특성에 따른 조정을 다음과 같이 적용됩니다 (A'로 표기):

A' = 1250억 원 - 281.25억 원 + 62.5억 원 = 1031.25억 원

제곱미터당 가격은 다음과 같습니다:

1031.25억 원 ÷ 25,000제곱미터² = 412.5만 원/제곱미터².

마찬가지로, 평가 기관이 토지 C와 D를 추가로 선택하여 토지 B와 비교하였다고 가정하면, 분석 및 비교 결과 토지 C의 가격은 토지 B의 특성에 따라 450만 원/제곱미터로 조정되고, 토지 D의 가격은 405만 원/제곱미터로 조정됩니다.² 토지 B의 가격은 위 세 가지 조정된 가격의 평균으로 결정됩니다:².

(412.5만 원 + 450만 원 + 405만 원) ÷ 3 = 422.5만 원/제곱미터

따라서, 도시 종류 V에 위치한 토지 B의 주거용 토지 가격은 약 420만 원/제곱미터로 추정됩니다. 이 가격은 지방자치단체의 의회에 가격 결정안을 제출하기 위한 근거가 됩니다.²)

1.2- 토지 위의 재산 가치 차감²토지 사용권 매각 가격이 토지 위의 재산(건물, 주택, 구조물, 장기간 재배된 나무 등)의 가치를 포함하고 있는 경우, 토지 가격을 산출할 때 해당 재산의 잔존 가치를 차감해야 하며, 다음 공식을 사용합니다:

토지 평가 시점의 토지 가격

토지 평가 시점의 토지와 건물의 총 가치

여기서:

건물, 주택, 구조물 또는 장기간 재배 나무가 감가상각 기간이 만료되었지만 여전히 사용 중인 경우, 그 가치는 재평가된 가치로 계산됩니다.

장기간 재배 나무가 기본 건설 단계에 있을 경우에는 감가상각을 적용하지 않습니다. 장기간 재배 나무의 기본 건설 단계의 원가는 평가 시점까지 누적된 투자 비용 또는 실제 평가 가치로 계산됩니다.

2- 수익 방법

2.1- 수익 방법을 사용하여 토지를 평가하려면 다음 단계를 수행해야 합니다:

: 평가 대상 토지가 가져오는 연간 총 수입을 계산합니다.

토지를 임대하거나 건축물을 건설하여 임대하는 경우, 평가 대상 토지의 연간 총 수입은 토지 임대 수입 또는 토지와 건축물의 임대 수입입니다.

a- 단계 1농업 생산용 토지를 사용하는 경우, 평가 대상 토지의 연간 총 수입은 토지에서 발생하는 연간 총 판매 수익입니다.

임대를 목적으로 사용되는 토지 또는 건축물(주택)을 임대하기 위해 건설된 토지에 대한 평가를 위한 총 수입은 해당 토지의 연간 임대료 또는 해당 토지와 그 위에 있는 건축물의 연간 임대료 금액이다.

농업 생산을 목적으로 사용되는 토지에 대한 평가를 위한 총 수입은 해당 토지에서 연간 발생하는 농업 활동의 총 매출액이다.

: 정보 분석 및 비교:: 총 수익을 형성하기 위해 지출해야 하는 총 비용과 법률에 따른 납부해야 할 금액을 합산한다.

총 비용은 세금, 개량 투자 비용, 생산 비용 등 구체적인 비용 항목을 포함하며, 국가가 현재 적용하고 있는 규정에 따라 계산된다. 국가 규정이 없는 항목은 해당 생산 또는 사업 기관이 실제 지급한 시장 지역의 일반적인 가격으로 계산되며, 이는 계약서나 관할 재정 기관이 발행한 물품 매매 영수증에 명시되어야 한다.

: 가격 차이 조정:연간 순수익을 다음과 같은 공식으로 결정한다:

d- 단계 4: 평가를 위한 필요 지가를 다음의 공식으로 추정한다:

수입 방법을 사용하여 토지를 평가할 때, 단계 1과 단계 2에서 결정된 총 수익과 총 비용 및 단계 3에서 결정된 연간 순수익은 평가 대상 토지의 종류와 위치에 따른 평균 총 수익, 총 비용 및 평균 순수익이어야 하며, 토지 이용 목적에 따라 정부 기관이 승인한 내용과 일치해야 한다. 또한, 토지 평가 시점 직전 3년 동안 각 년도별로 평균을 계산해야 한다.

3년 동안의 자료를 수집할 수 없으면, 토지 평가 시점 직전 년도의 자료를 사용한다.

예를 들어, 베트남 남부 강둑 지방의 X 성 C 현 A 사 동부 지역의 농업용 토지 IV 등급에서 연간 3회 작황을 하는 벼 재배용 토지를 수입 방법으로 평가하는 경우, 가정된 자료는 다음과 같다:

주석+ 3년 동안의 총 수익은 119,900,000 원/ha이다.

+ 3년 동안의 총 생산 비용은 54,250,000 원/ha이다.

+ 연간 평균 순수익은 다음과 같이 계산된다:

= 21,883,333 원/ha

+ 국영 상업 은행의 12개월 만기 예금 평균 이자율은 연 7%이다.

+ 1헥타르(10,000제곱미터)의 벼 재배용 토지의 가치는 본 통지의 단계 4, 절 2, 편 I에서 제시된 공식에 따라 다음과 같이 계산된다:

1헥타르의 벼 재배용 토지 가치²312,619,000 원/ha

3. 토지 평가 방법 적용 조건²3.1. 토지 평가를 수행할 때, 유사한 토지의 거래 정보를 충분히 수집할 수 있을 때만 직접 비교 방법을 적용하며, 이는 본 통지의 절 1, 편 I에서 설명된 대로 진행된다. 토지의 수익 요소를 확인할 수 있고 유사한 토지의 거래 정보를 충분히 수집할 수 없을 때만 수입 방법을 적용한다.

3.2. 토지의 거래 정보와 수익 요소를 모두 확인할 수 있는 경우에는 직접 비교 방법을 주요 평가 방법으로 사용한다.

3.3. 다음의 경우는 본 통지에서 정한 두 가지 평가 방법을 모두 사용하여 추정 가격을 검토하고 비교하여 구체적인 가격을 결정해야 한다:

토지의 거래가 시장에서 일반적으로 이루어지지 않아 수집된 정보가 체계적이지 않은 경우;

시장에서 토지의 거래 가격이 불규칙하게 변동하여 일반적인 공급-수요 관계를 반영하지 않는 경우;

한 가지 평가 방법을 사용하여 추정한 토지 가격이 정부가 제정한 가격 범위(Khoản 1 Điều 6)를 초과하거나 허용된 최대 가격(Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP)을 초과하는 경우.

3.4- 위의 토지 평가 방법들은 특정 토지의 가치를 평가하는데 사용되며, 편 II 통지에서 설명된 대로 각 토지 등급 또는 위치에 대한 대량 평가를 위한 근거가 된다.

II. 지방별 토지 구체 평가

1- 토지 평가를 진행하기 위한 몇 가지 준비 작업

a- 동부, 중부, 산악 지역으로 분류된 각 마을을 분류하여 정부가 규정한 농촌 토지 가격 프레임워크를 해당 지역(성, 도시)에 맞게 적용한다.

b- 농작물 재배용 토지, 장기 재배용 토지, 수산업용 토지, 생산 목적 산림용 토지, 보호 목적으로 사용되는 산림용 토지, 특별 용도 산림용 토지 및 기타 농업용 토지의 등급을 분류하여 평가한다. 정부가 규정한 내용에 따라 수행한다.

토지 등급 분류는 현재 적용되고 있는 농지 사용세법 및 그 시행에 관한 법령에 따라 이루어진다.

이미 토지 등급을 분류한 성이 있으며, 해당 등급이 농지 사용세를 계산하는 데 사용되고 있다면, 해당 결과를 토지 평가에 사용하고 정부 규정에 따라 승인 기관의 승인 없이는 변경할 수 없다.

별도로 농작물 재배용 토지, 장기 작물 재배용 토지, 수산업용 토지, 생산림 토지, 방어림 토지 및 특수목적림 토지와 다른 종류의 농업용 토지를 평가하기 위해 토지 등급을 부여한다.

토지 등급 부여는 농지세 법률과 그 시행에 관한 정부 지침에 따라 현재 적용되고 있는 규정에 따르게 된다.

각 지방이 이미 토지 등급을 부여하였으며, 해당 등급이 현재 농지세 산정에 사용되고 있다면, 해당 토지 등급 결과를 평가에 사용하며, 국가 규정에 따라 권한 있는 기관의 승인 없이는 변경될 수 없다.

c- 각 지방의 조건에 맞게 1부터 마지막 번호까지의 순서대로 토지의 위치에 대한 구체적인 기준을 규정하고, 법률 제188/2004/NĐ-CP호 2004년 11월 16일 정부가 발행한 「토지 가격 결정 방법 및 토지 종류별 가격 범위에 관한」 시행령 제9조에서 정한 일반 기준에 따라 제염용 토지와 농촌 지역의 비농업용 토지의 위치 수를 결정하여 토지를 평가한다.

제염용 토지에 대해서는 지방의 구체적인 조건을 근거로 지방인민위원회는 제염용 토지의 위치를 분류하기 위해 제염용 농장에서 집중 제염 창고까지의 거리 또는 제염용 농장에서 군간 도로까지의 거리를 기준으로 위치를 분류한다(군간 도로가 통과하지 않는 경우, 읍간 도로와의 거리를 기준으로 한다).

농촌 지역의 주택용 토지와 비농업용 생산 경영용 토지에 대해서는 지방의 구체적인 조건을 근거로 지방인민위원회는 평가할 토지를 필요로 하는 지역을 확인하고, 해당 지역의 토지 위치를 분류하며, 각 지역의 토지 위치 수를 결정한다.

d- 각 도로 종류별로 도로 위치를 분류하고, 각 도로 종류별로 지방의 조건에 맞게 1부터 마지막 번호까지의 순서대로 도로 위치 수를 결정하는 구체적인 기준을 설정하며, 도로를 분류하고, 각 도시 종류별로 1부터 마지막 번호까지의 순서대로 도로 수를 결정하여 법률 제188/2004/NĐ-CP호 2004년 11월 16일 정부가 발행한 「토지 가격 결정 방법 및 토지 종류별 가격 범위에 관한」 시행령 제10조에서 정한 일반 기준에 따라 토지를 평가한다.

지방의 구체적인 조건을 근거로 지방인민위원회는 도로를 분류하지 않고, 각 도로 구간별로 토지 위치를 분류하고, 각 도로 구간별로 토지 위치 수를 결정하여 토지를 평가할 수 있다. 도시 종류별로 토지를 평가하기 위한 각 도로 구간별, 각 도로 이름별 토지 위치 분류 및 위치 수 결정은 법률 제188/2004/NĐ-CP호 2004년 11월 16일 정부가 발행한 「토지 가격 결정 방법 및 토지 종류별 가격 범위에 관한」 시행령 제10조에서 정한 일반 기준에 따라 이루어져야 한다.

지방인민위원회는 정부가 승인한 권한 기관이 지정한 도시의 종류에 따라 정부가 정한 도시 내 토지 종류별 가격 범위를 적용하여 지방의 도시 종류에 맞게 적용해야 한다.

2- 구체적인 토지 종류별 가격 결정 및 조정

토지 가격은 토지 사용 목적이 기록된 토지 사용권 증서, 정부의 권한 기관이 결정한 토지 이전, 임대, 사용 목적 변경 결정, 토지 사용 목적 변경 등록 등 법령에 따른 규정에 따라 결정되어야 하며, 토지 사용 목적 변경 등록은 토지 이용 계획 및 토지 이용 계획에 따라 정부의 권한 기관이 승인한 내용에 맞아야 한다.

토지 사용권 증서가 발급되지 않았거나, 토지 이용 계획이 없거나, 이미 토지 이용 계획이 있지만 아직 실행되지 않은 경우, 토지 사용 등록이 이루어지지 않은 경우에는 현재의 토지 사용 목적에 따라 토지 가격이 결정된다.

토지 사용자가 법령이나 권한 기관이 승인한 토지 사용 목적에 따라 토지를 전체 또는 일부 면적을 사용하지 않거나, 농림용 토지를 혼합 재배하거나 생태 관광과 결합하여 사용하거나 비농업용 토지를 다른 목적과 결합하여 사용하는 경우에도 토지 가격은 토지 사용권 증서, 정부의 권한 기관이 결정한 토지 이전, 임대, 사용 목적 변경 결정, 토지 사용 목적 변경 등록, 토지 이용 계획 등에 명시된 토지 사용 목적에 따라 결정된다.

각 토지 등급, 토지 위치에 대한 구체적인 토지 가격은 지방인민위원회가 동네 단위로 베트남 동으로 표시하며, 정부가 법률 제188/2004/NĐ-CP호 2004년 11월 16일에 발행한 「토지 가격 결정 방법 및 토지 종류별 가격 범위에 관한」 시행령 제6조 제1항에서 정한 토지 종류별 가격 범위 내에서 결정되며, 각 지방이 허용 범위 내에서 적용할 수 있는 범위는 제6조 제2항에 따라 정해진다.²이는 정부가 제188/2004/NĐ-CP 호치민시 인민위원회 결정 2004년 11월 16일에 따른 지방정부의 가격 결정 방법과 토지 종류별 가격 구역에 대한 제6조 제1항과 제6조 제2항에 의해 정해진 토지 종류별 가격 구역을 벗어나지 않아야 하며, 각 지방이 허용할 수 있는 적용 한도 내에서만 이루어져야 한다.

지방 시장 상황에서 특정 토지 종류, 위치의 실제 매매 가격이 정부가 지방인민위원회가 정한 토지 가격보다 지역적으로 변동(증가 또는 감소)되는 경우, 지방인민위원회는 법률 제188/2004/NĐ-CP호 2004년 11월 16일에 발행한 「토지 가격 결정 방법 및 토지 종류별 가격 범위에 관한」 시행령 제15조 제1항에 따라 변동된 토지 종류, 위치의 가격만 조정한다.

정부가 토지 가격 범위를 정한 각 토지 등급, 위치에 대한 구체적인 토지 가격 결정:

연작 작물 토지, 장기 작물 토지, 양식 토지, 산림 생산 토지의 경우, 각 토지 등급을 3개 지역으로 나누어 토지 가격을 결정한다(본 통지 제II부분 제1절 제a호 및 제b호 참조).

같은 농업용 토지에서 여러 종류의 작물이나 동물을 기르는 경우, 각 토지 등급에는 주요 작물이나 동물을 기르는 토지의 가격을 통일적으로 적용하며, 같은 토지 등급과 같은 농업용 토지가 다른 지역에서 다른 작물이나 동물에 따라 가격이 다르게 적용되지 않는다.

지방의 구체적인 조건을 근거로 각 토지 등급에 대한 토지 가격 결정은 다음 두 가지 방법 중 하나를 사용할 수 있다.

첫 번째 방법: 각 토지 등급별로 직접 토지 가격을 결정한다.

각 토지 등급을 3개 지역으로 나눈 각 행정 구역 내에서 대표성을 가진 최소 3개의 토지를 선택한다. 그 후, 본 통지 제I부분에서 설명한 토지 가격 결정 방법을 사용하여 각 토지의 가격을 결정하고, 각 토지의 단위 면적당 가격(m²)을 계산한다.

토지 등급 가격(제곱미터당 가격)은 선택된 토지들의 가격의 평균으로 결정된다.

두 번째 방법: 땅 등급 1을 평가한 후, 그 등급 1의 평가 등급 계수를 사용하여 나머지 등급 땅을 평가한다.

땅 등급 1의 평가 방법은 각 등급 땅에 대한 직접 평가 방법 지침에 따라 수행된다.

각 등급 땅의 세금 또는 매각 가격을 고려한 요소 기준에 근거하여, 지방인민위원회는 각 등급 땅의 등급 계수를 설정하여 땅을 평가하는데, 이는 땅 등급 1이 가장 높은 가격에 해당하는 계수 1을 가지며, 그 다음 등급은 더 낮은 계수와 더 낮은 가격을 가지도록 한다.

평가를 위한 등급 계수는 각 등급 땅의 매각 가격과 땅 등급 1의 매각 가격 사이의 비율, 또는 각 등급 땅의 세금 요소 기준과 땅 등급 1 사이의 비율을 나타낸다.

위에서 명시된 등급에 따른 땅 가격은 땅 등급 1로 결정된 가격을 각 등급 땅의 평가 계수로 곱하여 산출된다.

예를 들어, 정부가 정한 년생작물 땅 가격 범위에 따라 H성 X군 평야 지역 년생작물 땅 등급 1의 가격을 80,000원/㎡로 결정한다고 가정하자.²등급 1부터 등급 6까지의 평가를 위한 등급 계수는 순서대로 1; 0,85; 0,67; 0,50; 0,32; 0,1로 설정되었다면, 등급 1 다음의 각 등급 땅의 가격은 다음과 같이 구체적으로 산출된다:

농촌 지역 주택용 땅 및 비농업 생산 경영 땅의 경우, 지역 내 세 개 구역의 땅 위치에 따라 평가한다. 위치 분류 기준에 근거하여, 지방인민위원회는 각 구역의 땅 위치 평가를 위한 위치 계수를 설정하며, 이는 각 구역의 위치 1이 그 구역에서 가장 높은 가격에 해당하는 계수 1을 가지며, 그 다음 위치는 더 낮은 계수와 더 낮은 가격을 가지도록 한다. 각 위치의 땅 가격을 결정하는 방법은 도시 주택용 땅 및 비농업 생산 경영 땅의 위치에 따른 가격 결정 방법과 동일하다.

농촌 지역에서 주택용 땅 중 주요 도로(성도, 국도)와 인접하거나 산업단지, 상업지구, 관광지와 인접하여 사업 및 서비스 제공에 특별히 유리하고 실제 시장 가격이 높은 위치의 경우, 가격이 높게 설정되지만 최대 가격은 정부가 제정한 농촌 주택용 땅 가격 범위(Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP)의 최대 가격의 3배를 초과하지 않아야 한다.

지방인민위원회는 이러한 위치 땅의 평가를 위한 구체적인 기준과 위치 수를 규정한다.

도시 주택용 땅 및 비농업 생산 경영 땅의 경우, 각 도시 유형의 거리 별 위치에 따라 평가한다.

지역의 구체적인 조건에 따라, 각 위치 땅의 평가는 다음 두 방법 중 하나를 사용할 수 있다.

각 위치 땅에 대한 직접 평가:

각 거리 유형 또는 특정 거리의 각 위치에서 최소 세 개(03)의 대표적인 토지를 선택하고, 각 토지의 가격을 결정하기 위해 본 통지의 부분 I에 명시된 방법을 적용하여 단위 면적당 가격을 산출한다.

첫 번째 방법각 위치의 땅 가격(㎡당)은 선택된 토지의 가격의 평균으로 결정된다.

각 구역, 각 거리 유형 또는 각 거리의 위치 1을 평가한 후, 위치 계수를 사용하여 나머지 위치 땅을 평가한다.²)을 계산한다.

위치 1의 땅 가격을 결정하는 방법은 각 위치 땅에 대한 직접 평가 방법과 동일하다.

두 번째 방법위치 분류 기준에 근거하여, 지방인민위원회는 각 도시 유형의 거리 별 위치 평가를 위한 위치 계수를 설정하며, 이는 각 거리의 위치 1이 그 거리에서 가장 높은 가격에 해당하는 계수 1을 가지며, 그 다음 위치는 더 낮은 계수와 더 낮은 가격을 가지도록 한다.

모든 종류 땅의 위치 평가를 위한 위치 계수는 각 위치 땅의 실제 시장 가격과 위치 1 사이의 비율, 또는 각 위치 땅의 기준 사이의 비율을 나타낸다.

위에서 명시된 위치에 따른 모든 종류 땅의 가격은 위치 1로 결정된 가격을 각 종류 땅의 위치 계수로 곱하여 산출된다.

예를 들어, 정부가 정한 도시 특별 유형 1 거리의 위치 1 주택용 땅 가격을 67,000,000원/㎡로 결정한다고 가정하자.

위치 1부터 위치 4까지의 거리 유형 1의 위치 평가 계수는 순서대로 1; 0,8; 0,65; 0,4로 설정되었다면, 위치 1 다음의 각 위치 땅의 가격은 다음과 같이 구체적으로 산출된다:

땅 위치²위치 계수

도시재생활성화촉진특별법 시행령 제188호 2004년 11월 16일에 제정된 정부령에 따른 도시 5등급 도시 내 농촌 지역(도시로 분류되지 않은 시, 읍, 신도시 등)에 위치한 도시용지와 비농업 생산 경작용지의 구체적 토지 평가를 위한 가격 범위는 조 1 및 제6조 조 2에서 정한 도시 5등급 토지 가격 범위를 적용한다.

d- 정부가 토지 가격 범위를 정하지 않은 토지 종류에 대한 구체적 평가:

방어림과 특수목적림에 대한 평가는 각 지방자치단체가 설정한 생산림 토지 가격을 기준으로 한다. 방어림과 특수목적림의 평가는 생산림 토지 평가 절차와 동일하게 진행된다.

방어림과 특수목적림의 구체적 토지 가격은 각각의 등급별로 생산림 토지 가격보다 높아질 수 없다.

다른 농업용지에 대한 평가(정부령 제181호 2004년 10월 26일 제정된 농지법 시행령 제6조 제4항 제d호 참조):

다른 농업용지의 가격은 각 지방자치단체가 설정한 인근 또는 근처의 같은 종류의 농업용지 가격을 기준으로 한다.

다른 농업용지의 구체적 토지 가격은 인근 또는 근처의 같은 종류의 농업용지 가격보다 높아질 수 없다.

공공기관 사무소 건설용지와 공공시설 건설용지에 대한 평가:

각 지방자치단체가 설정한 주거용지 가격을 기준으로 공공기관 사무소 건설용지와 공공시설 건설용지의 평가를 진행한다. 농촌 지역에서는 농촌 주거용지 가격을, 도시 지역에서는 도시 주거용지 가격을 기준으로 한다.

공공기관 사무소 건설용지와 공공시설 건설용지의 구체적 토지 가격은 인근 또는 가장 가까운 주거용지 가격보다 높아질 수 없다.

국방 및 안보 목적으로 사용되는 토지, 정부가 규정한 공공목적을 위해 사용되는 토지, 종교 기관이 사용하는 토지, 사당, 사원, 묘소, 묘지, 기타 비농업용지(정부령 제181호 2004년 10월 29일 제정된 농지법 시행령 제6조 제5항 제e호 참조).

각 지방자치단체가 설정한 인근 토지 가격을 기준으로 위 토지의 평가를 진행한다.

위 토지가 주거용지와 인접해 있다면 주거용지 가격을, 비농업 생산 경작용지와 인접해 있다면 비농업 생산 경작용지 가격을 기준으로 한다. 그렇지 않다면 가장 가까운 비농업 생산 경작용지 가격을 기준으로 한다.

위 토지가 여러 종류의 토지와 인접해 있다면 가장 높은 가격을 기준으로 한다.

위 토지의 구체적 토지 가격은 인근 주거용지 또는 비농업 생산 경작용지 가격보다 높아질 수 없다.

3- 접경지역 토지 평가:

a- 접경지역 토지 가격:

접경지역 토지 평가는 정부령 제188호 2004년 11월 16일 제정된 토지 가격 결정 방법 및 토지 가격 범위에 따라 각 지방자치단체가 인접한 지역의 토지 가격을 평가한다.

접경지역 토지 가격 결정 전 각 지방자치단체는 예상 토지 가격을 상호 협의하고, 2003년 농지법 제56조 제1항 제c호에 따른 원칙을 준수해야 한다. "자연 환경, 인프라가 같고 현재 및 계획된 용도가 동일한 접경지역 토지는 같은 가격을 적용한다."

접경지역 토지가 자연 환경, 인프라가 같고 현재 및 계획된 용도가 동일하더라도 경제 사회 발전 정책, 투자 유치 정책이 다르다면 최대 20% 차이가 있을 수 있다.

접경지역 토지 가격에 대해 지방자치단체 간 합의가 이루어지지 않을 경우 총리에게 보고하여 결정한다.

b- 지방자치단체 내 접경지역 토지 가격

각 지방자치단체는 실제 상황을 고려하여 접경지역 토지 가격을 설정하며, 자연 환경, 인프라가 같고 현재 및 계획된 용도가 동일한 접경지역 토지는 같은 가격을 적용한다.

접경지역 토지가 인프라가 다르다면 각 지역의 실제 상황을 고려하여 토지 가격을 설정한다.

도시 근교 농촌 지역(특례도시 및 특급도시 종류 1에 속하는 도시의 내부 도시와 시가지와 접한 읍과 그 외 도시의 내부 도시와 시가지와 접한 리 또는 Ấp을 포함함)의 주거용 토지는 인근 토지의 평가 원칙에 따라 가격이 결정되며, 정부가 규정한 도시 근교 토지 가격 범위를 적용한다.

지방인민위원회는 도시 근교 농촌 지역의 주거용 토지에 대한 구체적인 규정을 제정한다.

III. 실행

1- 「토지법」 제13호 2003년 제11차 국회의 법률 13/2003/QH11, 정부의 「토지 가격 결정 방법 및 토지 가격 범위에 관한」 2004년 제188호 정부령 188/2004/NĐ-CP 2004년 11월 16일, 본 통지에서 안내된 내용을 근거로 지방인민위원회는 구체적인 토지 가격을 결정하고 공개하며, 해당 지역의 토지 가격 목록의 시행 상황을 점검한다.

2- 매년 지방인민위원회는 지방 예산에서 일정 금액을 배정하여 토지 사용권 양도 가격, 토지 자문 가격, 토지 평가, 토지 가격 결정 실행 교육, 토지 관리 직원의 업무 능력 향상을 위한 교육을 실시하기 위한 조사, 연구, 통계 작업을 수행한다. 이 경비 관리는 국가의 현재 규정에 따라 이루어진다.

지방인민위원회는 재정국을 통해 실제 토지 사용권 양도 가격을 모니터링하고 통계하는 네트워크를 조직한다. 정기적으로 재정부에 보고한다. 실제 토지 사용권 양도 가격이 지속적으로 변동하여 큰 가격 차이를 초래할 경우, 재정부에 보고하여 정부에 토지 가격 범위 조정을 요청한다.

3- 본 통지는 공보에 게재된 날로부터 15일 후 효력을 발생한다.

본 통지는 정부의 연부, 재정부, 건설부, 지적총국이 공동으로 발행한 「정부의 1994년 제87호 정부령 87/CP 1994년 8월 17일, 토지 가격 범위에 관한」 1994년 제94호 통지 94 TT/LB 1994년 11월 14일을 대체한다.

통지의 시행 중 문제점이 발생하면 각 지방인민위원회는 재정부에 보고하여 해결 방안을 안내받아야 한다.