시행령 제 48/2012/TT-BTC는 토지 사용권 매각을 통한 지가 수용 또는 임대를 위한 초기 가격 결정 및 재정 제도에 대한 지침을 제공한다.

시행규칙

경매를 위한 기초가격 및 재정 제도에 대한 지침

토지 사용권을 매각하여 토지 사용료를 징수하거나 임대하는 것에 관한 권한

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정부가 2010년 3월 4일에 발佈한 제17/2010/ND-CP 호 "재산 경매 판매에 관한 규정"에 근거함;

정부가 2010년 12월 30일에 발佈한 제120/2010/ND-CP 호 "정부가 2004년 12월 3일에 발佈한 제198/2004/ND-CP 호 "토지 사용료 징수에 관한 규정" 일부 조항을 수정 보완하는 규정"에 근거함;

정부가 2010년 12월 30일에 발佈한 제121/2010/ND-CP 호 "정부가 2005년 11월 14일에 발佈한 제142/2005/ND-CP 호 "토지 임대료 및 수면 임대료 징수에 관한 규정" 일부 조항을 수정 보완하는 규정"에 근거함;

정부가 2002년 6월 3일에 발佈한 제57/2002/NĐ-CP 호 "비용과 수수료에 관한 법령 구체적 시행에 관한 규정"; 정부가 2006년 3월 6일에 발佈한 제24/2006/NĐ-CP 호 "정부가 2002년 6월 3일에 발佈한 제57/2002/NĐ-CP 호 일부 조항을 수정 보완하는 규정"에 근거함;

정부가 2008년 11월 27일 제정한 「재무부의 기능, 임무, 권한 및 조직 구조에 관한 규정」(제118/2008/NĐ-CP 호)에 근거함

총리가 2005년 8월 31일에 발佈한 제216/2005/QĐ-TTg 호 "토지 사용권 경매를 위한 규정"에 근거함;

재무부는 경매를 위한 토지 사용권 기초가격 및 재정 제도에 대한 지침을 다음과 같이 제공합니다:

장 1

총칙

조 1. 적용범위

이 통지는 법률에서 정한 토지 사용권 경매를 위한 기초가격 및 재정 제도에 대한 지침을 제공하며, 토지 사용권 경매를 통해 토지 사용료를 징수하거나 임대하는 것을 목적으로 함.

국가 소유 재산이 부착된 토지 사용권 경매를 위한 기초가격 및 재정 제도는 정부 재무부가 2010년 9월 15일에 발佈한 제137/2010/TT-BTC 호 "국가 재산 경매 판매를 위한 기초가격 결정 및 경매 재정 제도"에 따라 수행되며, 이 통지의 적용 범위에는 포함되지 않음.

조 2. 적용대상

토지 개발 기금 조직 또는 지방 인민위원회가 위임한 경매 처리 기관(이하 "경매 처리 기관"이라 함).

정부가 2010년 3월 4일에 발佈한 제17/2010/ND-CP 호 "재산 경매 판매에 관한 규정"에 따른 재산 경매 서비스 센터, 재산 경매 기업(이하 "전문 경매 조직"이라 통칭함), 토지 사용권 경매 위원회.

토지 사용권 경매에 참여하는 조직 및 개인.

토지 사용권 경매를 통해 토지 사용료를 징수하거나 임대하는 것과 관련된 다른 당사자들..

장 II

경매 토지 사용권 기초가격 결정

조 3. 기초가격 결정 원칙

1. 토지 사용권 경매를 통해 토지 사용료를 징수하거나 일시적으로 임대료를 지불하는 경우, 경매 토지 사용권 기초가격은 경매 결정 시점의 새로운 용도에 따른 일반적인 시장 조건 하에서 실제 토지 사용권 양도 가격과 유사하게 결정되며, 지방 인민위원회가 발佈한 토지 가격표(이하 "지방 인민위원회가 발佈한 토지 가격"이라 함)보다 낮아서는 안 됨.

2. 토지 임대료를 연간으로 지불하는 경우 토지 사용권 경매를 위한 기초가격은 경매 결정 시점의 새로운 용도에 따른 일반적인 시장 조건 하에서 실제 토지 사용권 양도 가격과 유사한 임대료 단가로 결정되며, 이는 지방 인민위원회가 발佈한 임대료 단가와 (x)를 곱한 비율(%)에 해당함.

조 4. 기초가격 결정 방법

1. 토지 사용권의 기초가격 결정은 정부가 규정한 토지 가격 결정 방법(직접 비교방법, 수입방법, 차감방법 및 잉여가치방법)에 따라 이루어진다.

2. 토지 사용권의 기초가격을 제1항에서 규정된 방법 외의 다른 방법으로 결정하는 경우에는 국가가 규정한 가치평가 방법에 대한 심사기준인 베트남 가치평가 기준에 따른 가치평가 방법을 준수해야 한다.

조 5. 기초가격 결정 절차 및 권한

1. 토지 사용권 매각을 통한 토지 이관 및 토지 사용료를 받는 토지를 이관하거나 연간 토지 임대료를 지불하는 토지를 임대할 때의 기초가격 결정 절차 및 권한은 다음과 같이 이루어진다.

a) 토지 사용권 매각을 처리하도록 위임받은 기관은 기초가격 결정을 요청하기 위한 서류를 재정청에 제출한다. 해당 서류는 다음과 같다.

- 기초가격 결정을 요청하는 문서;

- 토지 이용 계획 승인 결정;

- 매각용 토지 펀드 승인 결정;

- 토지 회수 결정;

- 가격 조사 결과(있을 경우).

b) 재정청은 관련 부처와 협력하여 기초가격을 결정하고, 이를 주석이 주도하는 지방인민위원회의 결정으로 승인한다.

- 지방인민위원회가 정한 토지 가격이 일반적인 시장 상황에서 실제 토지 사용권 양도 가격과 일치하는 경우, 지방인민위원회가 정한 토지 가격을 기초가격으로 적용한다.

- 지방인민위원회가 정한 토지 가격이 일반적인 시장 상황에서 실제 토지 사용권 양도 가격과 일치하지 않는 경우, 다음 두 방법 중 하나로 기초가격을 결정한다.

+ 재정청은 가치평가 조건을 갖춘 조직을 고용하여 토지 가격을 평가하게 하고, 가치평가 조직이 평가한 토지 가격을 바탕으로 재정청은 자연자원환경청, 세무국 및 관련 기관과 협력하여 기초가격을 검토하고, 이를 주석이 주도하는 지방인민위원회의 결정으로 승인한다. 가치평가 조직 선택은 가치평가 법률의 규정에 따라 이루어진다.

+ 지역 내에서 가치평가 조직을 고용할 조건이 없거나, 토지 블록의 가치가 지방인민위원회가 발행한 토지 가격표에 따르는 경매용 토지 종류에 따라 중앙 직할 도시의 경우 15억 원 미만, 산악 및 고산 지역의 경우 5억 원 미만, 나머지 지방의 경우 10억 원 미만인 경우, 재정청은 주석이 주도하는 지방인민위원회에 보고하여 자연자원환경청, 세무국 및 관련 기관과 협력하여 기초가격을 결정하고, 이를 주석이 주도하는 지방인민위원회의 결정으로 승인하도록 허락받는다.

2. 연간 토지 임대료를 지불하는 토지를 임대하기 위한 토지 사용권 경매의 기초가격 결정 절차 및 권한은 다음과 같이 이루어진다.

a) 토지 사용권 경매를 처리하도록 위임받은 기관은 기초가격 결정을 요청하기 위한 서류를 재정청에 제출한다. 해당 서류는 다음과 같다.

- 기초가격 결정을 요청하는 문서;

- 토지 이용 계획 승인 결정;

- 매각용 토지 펀드 승인 결정;

- 토지 회수 결정;

- 가격 조사 결과(있을 경우).

b) 재정청은 관련 기관과 협력하여 지방인민위원회가 정한 토지 가격이 일반적인 시장 상황에서 실제 토지 사용권 양도 가격과 일치하는지 검토하고, 경매를 조직하기 위한 기초가격을 결정하여 주석이 주도하는 지방인민위원회의 결정으로 승인한다.

- 지방인민위원회가 정한 토지 가격이 일반적인 시장 상황에서 실제 토지 사용권 양도 가격과 일치하는 경우, 지방인민위원회가 정한 토지 가격과 지방인민위원회가 정한 토지 임대 단가 비율(%)을 근거로 기초가격을 결정한다.

- 지방인민위원회가 정한 토지 가격이 일반적인 시장 상황에서 실제 토지 사용권 양도 가격과 일치하지 않는 경우, 다음 두 방법 중 하나로 기초가격을 결정한다.

+ 재정청은 가치평가 조건을 갖춘 조직을 고용하여 토지 가격을 평가하게 하고, 가치평가 조직이 평가한 토지 가격을 바탕으로 재정청은 자연자원환경청, 세무국 및 관련 기관과 협력하여 기초가격을 검토하고, 이를 주석이 주도하는 지방인민위원회의 결정으로 승인한다. 가치평가 조직 선택은 가치평가 법률의 규정에 따라 이루어진다.

+ 지역 내에서 가치평가 조직을 고용할 조건이 없거나, 토지 블록의 가치가 지방인민위원회가 발행한 토지 가격표에 따르는 경매용 토지 종류에 따라 중앙 직할 도시의 경우 15억 원 미만, 산악 및 고산 지역의 경우 5억 원 미만, 나머지 지방의 경우 10억 원 미만인 경우, 재정청은 주석이 주도하는 지방인민위원회에 보고하여 자연자원환경청, 세무국 및 관련 기관과 협력하여 기초가격을 결정하고, 이를 주석이 주도하는 지방인민위원회의 결정으로 승인하도록 허락받는다.

조 6. 기초가격 재결정

낙찰되지 않은 경매의 원인으로 기초가격이 높은 경우에 경매를 처리하도록 위임받은 기관은 재정국에 보고서를 보내어 지방자치단체 의장에게 기초가격을 재결정하여 다시 경매를 실시하도록 검토하고 결정하게 한다. 기초가격을 재결정하는 원칙, 방법 및 절차는 처음 기초가격을 결정하는 규정에 따른다.

장 III

토지사용권 경매위원회

조 7. 토지사용권 경매위원회 설립 조건

토지사용권 경매위원회는 다음 각 호의 사항에서 설립된다.

1. 토지사용권의 가치가 크다:

가) 중앙 직할 도시: 전체 사업 또는 지역에 대한 기초가격이 1조원 이상이다.

나) 산악지역, 고산지역: 전체 사업 또는 지역에 대한 기초가격이 3천억원 이상이다.

다) 나머지 도시: 전체 사업 또는 지역에 대한 기초가격이 5천억원 이상이다.

위 금액들은 최소한의 금액이며, 지방의 실제 상황을 고려하여 지방자치단체 의장이 해당 금액 이상을 결정하여 경매위원회를 설립하는 근거로 사용하되, 위 금액보다 낮아서는 안 된다.

2. 법률에 따라 복잡한 토지사용권이다.

3. 경매 대상 토지가 조 7항 1호와 2호의 조건을 충족하지 못하고 전문 경매기관을 고용하지 못한 경우.

조 8. 경매위원회의 권한과 구성

1. 경매를 처리하도록 위임받은 지방자치단체 의장은 이 통지 제7조에서 정한 특별한 경우에 경매위원회를 설립하여 토지사용권 경매를 실시하도록 결정한다.

2. 경매위원회의 구성은 다음과 같다: 같은 수준의 지방자치단체의 리더(또는 위임받은 사람)가 위원회 의장으로, 자원환경, 재정, 사법, 감사, 건설, 경매를 처리하도록 위임받은 기관, 관련 기관, 단체, 단위의 대표가 위원회 회원으로 참여한다.

장 IV

토지사용권 경매 활동의 재정 제도

토지사용권 경매 활동을 위한 재정 확보

조 9. 토지사용권 경매 활동을 위한 재정 확보 원천

1. 토지사용권 경매 활동을 위한 재정 확보 원천은 다음과 같다.

가) 국가예산을 재정국과 경매를 처리하도록 위임받은 기관에 배정한 예산

나) 토지사용권 경매 참가비는 이 통지 제10조에서 정한 참가자로부터 징수한다.

다) 경매 참가 등록을 한 사람이 경매에 참가하지 않거나 불가항력적인 상황이 아닌 경우, 경매 후 공표된 당선자가 재산을 거부하거나 경매 판매 규정(정부가 2010년 3월 4일에 발표한 제17/2010/NĐ-CP 호 통지에 따른 경매 판매 규정)을 위반한 경우의 예금

라) 법률이 정한 다른 합법적인 재정 원천

2. 전문 경매기관, 경매위원회는 이 조항 1항에서 정한 경매 참가자로부터 참가비를 징수하고 예금을 받으며, 이 통지 제11조 2항에서 정한 허용된 비용을 지불하기 위해 경매 판매 계약 청산 서면에 따라 사용되며, 잔액은 경매를 처리하도록 위임받은 기관에 반환되어 이 통지 제11조에서 정한 나머지 비용을 지불한다.

조 10. 공매에 참가하는 수수료 금액

1. 주거용 건축물 건설을 목적으로 하는 가구 또는 개인의 공매에 대한 경우

2. 조 제1항의 범위를 벗어난 공매에 대한 경우

공매가 개최되지 않은 경우에는 공매 참가자들이 납부한 공매 참가 수수료 전액은 공매 예정일로부터 2일 이내에 반환되어야 한다.

3. 각 지방의 구체적인 상황에 따라 해당 지방인민회의는 조 제1항과 제2항에서 정한 수수료 금액을 초과하지 않는 범위 내에서 공매 참가 수수료 금액을 결정한다.

조 11. 지출 내용

1. 중앙 직할 시·도 재정국의 경비 내용:

가) 토지 가치 조사 비용;

나) 기초 가격을 확정하기 위한 평가기관 임차 비용;

다) 토지 가치 확인 및 재확인 비용;

라) 토지 가치 검증 비용.

2. 공매 실시 경비 내용:

가) 전문 공매기관의 경비 내용: 공매 처리 기관이 토지 사용권 공매를 처리하기 위해 전문 공매기관에게 지불하는 서비스 비용으로, 공매 계약 체결 후부터 공매 실시까지의 모든 비용을 포함하며, 이는 공매 문서 작성, 공고, 공개 통보, 공매 참가 신청서 접수, 물건 확인 및 관련 질문 답변, 공매 실시, 공매 결과 문서 완성 등이다.

나) 토지 사용권 공매위원회의 경비 내용:

- 공매 문서 작성, 공고, 공개 통보, 공매 참가 신청서 접수, 물건 확인 및 관련 질문 답변 비용;

- 공매 실시 및 공매 결과 문서 완성 비용.

3. 토지 사용권 공매 처리 기관의 경비 내용:

가) 경계선 설정, 분할, 측량 비용;

나) 공매 계획 작성 비용;

다) 공매 문서 작성 및 토지 인계 절차와 관련된 서류 및 증명서 발급 비용;

라) 토지 사용권 공매와 직접 관련된 기타 비용.

조 12. 지원 금액

1. 국가 기관이 규정한 기준, 정량, 단가가 있는 경비는 현재 적용되는 규정에 따라 처리한다.

2. 기초 가격 결정 비용:

가) 토지 가치 조사 비용은 국가 예산으로부터 출연된 사업 경비 규정에 따른다;

나) 평가기관 임차 비용은 재정국과 평가기관 간의 계약 또는 평가 서비스 제공 입찰 결과에 따른다;

다) 국가 기관이 정한 기준, 정량, 단가가 없는 경비는 재정국장이 결정하되, 국가 재정 관리 제도와 일치해야 하며, 그 결정에 대해 책임을 진다.

3. 전문 공매기관에 지불하는 서비스 비용은 본 통칙 제13조에 따른다.

4. 국가 기관이 정한 기준, 정량, 단가가 없는 경비는 공매 처리 기관의 장이 결정하되, 기초 가격 결정 경비를 제외하고, 국가 재정 관리 제도와 일치해야 하며, 그 결정에 대해 책임을 진다.

조 13. 토지 사용권 경매 서비스 비용 지급에 관한 사항

1. 경매가 성사된 경우 전문 경매 기관에 지급되는 서비스 비용 수준은 다음과 같이 규정된다:

2. 본 조항 제1항에서 정한 비용 수준에는 부가가치세가 포함되어 있으며, 하나의 경매 계약에 대한 최대 비용 수준이다. 각각의 경매에 대한 구체적인 비용은 전문 경매 기관이 경매 참여를 신청할 때 등록한 비용 수준(경쟁입찰을 실시하지 않는 경우) 또는 경쟁입찰 결과(경쟁입찰을 실시하는 경우)를 근거로 한다. 경매 계약이 성사된 하나의 계약에 대한 총 지급 비용은 3억 원을 넘지 않아야 한다. 전문 경매 기관의 선정은 현재 법령상 경쟁입찰 관련 규정 및 관계 기관의 지침에 따라 이루어진다.

3. 경매가 성사되지 않은 경우, 전문 경매 기관은 제43조 제1항 제2호에서 정한 실제 합리적인 비용을 지급받을 수 있으나, 경매가 성사된 경우의 경매 비용 수준을 초과해서는 안 된다.

4. 하나의 경매 계약이 여러 필지 중 일부만 경매가 성사되지 않은 경우, 기초 가격을 기준으로 경매 성사 비율과 경매 미성사 비율을 산출하여 본 조항 제2항과 제3항에서 정한 바에 따라 전문 경매 기관에 지급될 비용을 결정한다.

5. 전문 경매 기관에게 지급되는 경매 서비스 비용은 경매 재산 매각 계약 청산 서류에 명시된다.

조 14. 토지 사용권 경매 비용의 예산편성, 사용 및 결산

1. 재무부(기초 가격 결정 비용에 대한 경우), 경매 처리를 위임받은 기관(기타 비용에 대한 경우)은 본 통지 제9조, 제10조, 제11조, 제12조 및 제13조에서 정한 수준과 내용, 예상 발생 작업량을 근거로 토지 사용권 경매 비용 예산을 작성하고, 해당 권한을 가진 인민위원회 의장에게 승인을 요청한다.

2. 재무부와 경매 처리를 위임받은 기관은 법령에 따른 토지 사용권 경매 비용의 관리 및 사용 책임을 진다.

3. 재무부와 경매 처리를 위임받은 기관은 법령에 따른 국가 예산 자금의 관리 및 사용에 대한 결산 보고서를 작성해야 한다.

조 15. 토지 사용권 경매 참가 예치금 관리

1. 전문 경매 기관, 토지 사용권 경매위원회는 경매 참가자로부터 토지 사용권 경매에 참가하기 위한 예치금을 받을 수 있는 최대 기간은 경매 일정 날짜로부터 4일 이내로 한다.

2. 전문 경매 기관, 토지 사용권 경매위원회는 경매에 참여하지 못한 참가자에게 경매 종료 후 즉시 또는 최장 2일 이내에 예치금을 반환해야 하며, 경매에 성공한 참가자의 예치금은 경매 결과 승인 결정을 받은 날로부터 2일 이내에 국가 예산에 납부해야 한다.

3. 예치금을 보유하는 동안, 전문 경매 기관 또는 토지 사용권 경매위원회는 예치금을 안전하게 보관할 책임이 있다.

각각의 상황에 따라, 전문 경매 기관은 다음과 같은 방법으로 예치금을 보관할 수 있다: 경매 기관에서 보관하거나, 은행 계좌에 예치하거나, 정부 창고에 보관하거나, 정부 창고에 보내거나. 토지 사용권 경매위원회는 다음 방법으로 예치금을 보관할 수 있다: 위원회 본부에서 보관하거나, 정부 창고에 보내거나.

은행 계좌에 예치금을 보관하는 경우, 발생한 이자(있을 경우)와 은행과 관련된 거래 비용은 공익 단체(경매 서비스 센터의 경우) 또는 기업(기업 경매의 경우)에 적용되는 재정 체계에 따라 관리 및 사용된다.

조 16. 토지 사용권 경매 수익금 납부

토지를 구입하거나 임대하기 위해 토지 사용권 경매에 성공한 개인이나 기관은 법령에 따른 토지 사용료 또는 임대료를 국가 예산에 납부해야 한다.

장 V

조직 및 실행

조 17. 조직 실행

1. 본 통지는 2012년 5월 1일부터 효력이 발생한다.

2. 시행 과정에서 문제가 발생하면, 해당 기관 및 개인은 문제를 신속히 재무부에 보고하여 해결하도록 제안한다./.