通知114/2004/TT-BTC关于实施政府第188/2004/NĐ-CP号法令关于确定土地价格和各类土地价格范围的方法

通知

实施国务院令第188号令，即2004年11月16日发布的《关于确定土地价格和各类土地价格框架的方法》的通知。

根据2004年11月16日国务院令第188号《关于确定土地价格和各类土地价格框架的方法》，经与自然资源部、财政部协商一致，指导确定土地价格的方法；省级人民政府（以下简称省级人民政府）对各类土地进行定价，以决定并公开发布地方具体土地价格如下：

第一部分 确定土地价格的方法

一、直接比较法

1.1 使用直接比较法确定土地价格应遵循以下步骤：

a 第一步：调查和收集信息：

确定待估地块或区域的地点，并选择与之相似的地块或区域，以便收集相关信息。

从三个到五个具有相同类型的土地、面积、基础设施结构和法律基础的地块或区域中选择，这些地块或区域位于待估地块或区域附近或邻近地区，并且都具有可比条件，已成功转让土地使用权或在房地产交易所组织交易或成功拍卖土地使用权。

收集信息的时间：

所需收集的信息应在调查时间点前后最近的时间段内获取，以便进行比较和确定待估地块或区域的价格。

如果无法在最近时间段内获取所需信息，则可以收集过去一年内成功转让土地使用权的交易信息。如果无法获取最近时间段或过去一年内的此类信息，则可以收集过去三年内成功转让土地使用权的交易信息。

需要收集的信息：

地块或区域的位置和当前特征（土地类型、等级、位置、城市类型、道路类型、面积、形状、地块地理特征、地上资产）；

环境（包括自然环境，如景观、水源、空气和水污染程度、土壤退化程度等；经济和社会环境，如基础设施状况、交通便利性、商业活动、通信、医疗、教育文化、社会秩序和安全等）； 法律特征（地块规划、土地使用权证书、继承权、赠与、租赁、侵占等）；

转让、交易或成功拍卖土地使用权的时间；

转让价格、租金价格和拍卖土地使用权价格的统计；

交易时间和付款条件。

信息条件：

上述信息必须从市场实际发生的土地使用权转让交易结果中收集，这些交易是在正常条件下进行的，即买卖双方自愿参与，双方都有充分的信息和了解所交易的土地类型、地块或区域。这些交易不具有投机性质，不受时间压力的影响，不存在被迫买卖或家族关系买卖的情况，也没有其他主观因素导致市场价格形成和变动过程的扭曲。

b 第二步

：分析和比较信息：根据第一步收集的信息，进行分析和比较，选择待估地块或区域与其他比较地块或区域之间的相同和不同标准。在此基础上确定价格差异的标准，计算并确定待估地块或区域的价格。

c 第三步

：调整比较地块或区域与待估地块或区域之间的价格差异，以确定待估地块的价格。待估地块或区域的估计价值根据调整每个比较地块或区域的价格差异来计算如下：

待估地块或区域的估计价值

如果在比较地块成功转让土地使用权的时间点到待估地块确定价格的时间段内土地价格发生变化，则需要将比较地块的价格调整为市场实际转让价格，然后按照上述公式继续调整比较地块的价格。

d 第四步

：通过取三个到五个经过第三步价格差异调整后的比较地块的价格平均值来确定待估地块的价格。例如，使用直接比较法确定土地价格（为了简化和易于理解，此示例仅展示直接比较法确定待估地块或区域价格的过程）。

例如，采用直接比较法确定土地价格（为简化和易于理解，本例仅展示通过比较待评估地块与比较地块来确定土地价格的方法）。

假设在评估一个位于五类城市的居住用地（标记为B地块）的过程中，该地块面积为20,000平方米。评估机构收集到一块邻近的可比较地块的信息，该地块面积为25,000平方米，并且已成功通过拍卖土地使用权用于建设住宅（标记为A地块）。拍卖A地块的时间与确定B地块价值的时间相近。A地块拍卖总金额为125亿元，单价为每平方米500万元。²).

根据所有收集到的信息，评估机构对A地块和B地块进行如下比较：

通过比较，评估机构得出结论，两个地块有7个相同标准和4个不同标准。为了确定比较因素之间的差异量以调整价格，评估机构采用专家方法结合统计方法计算各标准的差异系数。

可以使用评分系统，最高分为10分，适用于每个最佳条件的标准（例如，在考虑位置时，如果土地位置最好则评分为10；或者在考虑街道类型时，如果土地位于最有利可图的街道上，基础设施最便利则评分为10）。低于10分适用于条件较差的同类标准。根据具体情况，地方制定评分表以具体定价：

每低一分减少5%的价格，反之，每高一分增加5%的价格。据此规定：

以A地块成功拍卖价格125亿元为基础 对比确定B地块的价格，B地块价格将减少：

- 面宽：B地块比A地块差2分，减少10%=12.5亿元

- 地块深度：B地块比A地块差1分，减少5%=6.25亿元

- 交通：B地块比A地块差1.5分，减少7.5%=9.375亿元

总共因差异减少的价格: 28.125亿元

B地块将增加：

- 尘土：B地块比A地块好1分，增加5%=6.25亿元

总共因差异增加的价格: 6.25亿元

调整后的A地块价格（标记为A'）按B地块的不同因素计算如下：

A'=125-28.125+6.25=103.125（亿元）

单价为：

103.125亿元除以25,000平方米² =412.5万元/平方米².

类似地，假设评估机构另外选择了两块C地块和D地块与B地块进行比较。分析结果显示，调整后C地块的单价为450万元/平方米² 和D地块的单价为405万元/平方米².

B地块的单价通过取上述三个调整后价格的平均值来确定：

(412.5+450+405)/3=422.5（万元/平方米）²)

因此，B地块在五类城市的居住用地单价约为420万元/平方米²这个价格是编制具体土地价格方案并提交省级人民政府决定的基础。

1.2- 减去地上资产的价值

对于转让土地使用权价格包括地上资产（建筑物、房屋、构筑物、长期种植作物如橡胶、咖啡、茶、胡椒等或果树）价值的情况，在计算土地价格时必须扣除建筑物、房屋、构筑物、树木等地上资产剩余价值，按照以下公式计算：

其中：

建筑工程、长期种植作物投资总额的计算方法；折旧计算方法；适用的折旧率按照国家现行规定执行。

对于不在国家现行折旧规定目录中的建筑物、构筑物或长期种植作物，由财政局会同相关局、部门根据折旧原则指导合适的折旧计算方法。

如果地上建筑物、房屋、构筑物或长期种植作物已经超过了折旧期限但仍被继续使用，则其价值应按重新评估的价值计算。

对于正在建设期的长期种植作物不计算折旧。正在建设期的长期种植作物原始价值是截至评估日期的投资累计额或按实际评估价值计算。

2- 收益法

2.1- 使用收益法评估土地需要进行以下步骤：

a 第一步：计算待评估地块的年总收入。

对于用于出租或建有建筑物用于出租的土地，待评估地块的总收入即为每年的土地租金或土地及其建筑物的租金收入。

对于用于农业生产的土地，待评估地块的总收入即为每年从该地块获得的农业生产总收入。

：分析和比较信息：计算形成总收入和依法应缴纳的各项费用的总成本。

总成本包括具体如税、改造投资费用、生产费用等各项费用；这些费用按照国家现行规定计算；没有国家规定的费用，则按实际市场普遍价格计算（合同、由有权机关发行的商品销售发票中规定的价格）。

：调整比较地块或区域与待估地块或区域之间的价格差异，以确定待估地块的价格。按以下公式确定纯收入：

：通过取三个到五个经过第三步价格差异调整后的比较地块的价格平均值来确定待估地块的价格。按以下公式估算需评估的土地价格：

使用收益法评估土地时，步骤1和步骤2确定的总收入和成本以及步骤3确定的纯收入必须是待评估土地类别或位置的平均总收入、总成本和平均纯收入，并且符合已批准的土地用途。同时，每年在确定土地价格前三年的平均值。

如果无法获取前三年的数据，则使用确定土地价格当年的前一年数据。

例如，使用收益法确定位于X省C县A村（平原地区）的第四类水稻种植用地（一年三季）的价值，根据以下假设数据：

附随保险代理证书考试登记表附录六a。(*) 假设这是当地国有商业银行一年期定期存款平均利率，即农业银行一年期定期存款利率最高。

三年总收入为119900000元/公顷。

三年生产成本总计为54250000元/公顷。

平均每年纯收入为：

= 21883333（元/公顷）

国有商业银行一年期人民币存款平均利率为7%/年。

根据本通知第4步，第2节，第一部分所述公式计算出每公顷（10000平方米）水稻种植用地的价值为：²水稻种植用地价值

2.2 减除地上附着物价值²对于已有建筑物、构筑物或长期作物（如橡胶、咖啡、茶、胡椒、可可等）或果树的土地，在计算土地价格时，必须通过减除地上附着物价值的方法扣除建筑物、构筑物或已投入土地的作物剩余价值，如本通知第1.2点，第1节，第一部分所指导。

3 条件适用土地价格确定方法

3.1 在进行土地价格评估时，仅当能够收集到足够信息以统计与待评估土地相似的土地交易数据时，才采用直接比较法；仅当可以确定土地带来的收入因素并且无法收集到类似土地的充分交易数据时，才采用收益法来评估土地价格，如本通知第1.1点，第1节，第一部分所指导。

3.2 当既可以获得市场上土地转让价格的普遍数据，又可以计算出待评估土地带来的收入时，应主要使用直接比较法来评估土地价格。

3.3 在以下情况下，需要结合使用本通知规定的两种土地价格确定方法，以检查、比较和对照估算价格，以确定具体价格：

土地使用权转让尚未在市场上广泛发生，收集到的数据缺乏系统性；

市场上的土地转让价格波动不定，不能反映正常供需关系下的土地状况。

通过应用本通知规定的两种土地价格确定方法之一得出的估价结果高于政府在《关于确定土地价格和各类土地价格框架的通知》第6条第1款规定的最高价格框架和第6条第2款规定的允许使用的土地类型价格限制，则该估价结果无效。

3.4 上述土地价格确定方法用于确定特定地块的价值，作为根据本通知第二部分指导原则对各土地类别或位置进行批量定价的基础。

第二章 地方具体土地定价

1 准备工作以进行土地定价

a 根据平原、丘陵和山区的不同类型村庄，将政府规定的农村土地价格框架按区域（平原、丘陵、山区）分配到地方（省、市）的每个村庄，以适应实际情况。

b 进行土地分类，以对各种土地（一年生作物用地、多年生作物用地、水产养殖用地、商品林用地、防护林用地和特种用途林用地及其他农业用地）进行定价，按照政府的规定执行。

土地分类按照现行《农业税法》及其实施指南的规定执行。

如果某省已经进行了土地分类，并且该分类正在用于计算农业税，则应使用该分类结果进行土地定价，并且只有在国家授权机关批准的情况下才能更改。

对于已经分级的土地，如果该等级正在用于计算农业用地使用税，则使用该土地分级结果进行定价，并且只有在有权机关根据国家规定批准的情况下才进行更改。

c- 规定具体的位置指标，从第1号开始到最终编号，符合地方条件，并确定制盐土地的数量和农村非农用地的位置，以根据《国务院令第188号2004年11月16日关于确定土地价格方法和各类土地价格框架的决定》第九条规定的通用标准定价。

对于制盐土地：根据地方的具体情况，省级人民政府按照距离盐田与集中盐库或距离盐田与县际公路的距离（如果不存在县际公路，则依据乡际公路的距离）来划分位置等级。

对于农村住宅用地和非农业生产用地：根据地方的具体情况，省级人民政府确定需要评估的土地区域；划分土地位置并决定每个区域用于评估的土地位置数量。

d- 规定具体的位置指标，以划分土地位置并决定每种道路类型中的土地位置数量；分类道路并决定每种城市类型中从第1号开始到最终编号的道路数量，以根据《国务院令第188号2004年11月16日关于确定土地价格方法和各类土地价格框架的决定》第十条规定的通用标准定价。

根据地方的具体情况，省级人民政府可以不分类道路，而是可以划分位置并规定每段街道、每条具体街道的位置数量进行土地定价。对每种城市类型中的位置划分、每段街道、每条街道的划分也必须根据《国务院令第188号2004年11月16日关于确定土地价格方法和各类土地价格框架的决定》第十条规定的通用标准执行。

省级人民政府根据有权机关批准的城市成立和分类决定，将政府规定的城镇土地价格框架应用于符合地方实际情况的不同类型的城镇。

2- 具体土地类型的定价和调整价格

土地价格必须根据土地使用权证上记载的土地用途决定；根据国家有权机关的土地分配、租赁、改变土地用途的决定以及符合已获批准的土地规划和使用计划的土地使用权登记决定。

对于尚未获得土地使用权证、没有规划或者虽然有规划但尚未实施、未进行土地使用权登记的土地，其价格应根据当前实际用途确定。

如果土地使用者全部或部分使用土地面积不符合法律规定或有权机关批准的土地用途，如将农林用地用于间作种植、结合生态旅游，或将非农用地与其他目的结合使用，在定价时仍需根据土地使用权证、国家的土地分配、租赁决定、土地规划、使用计划和土地使用权登记所规定的土地用途。

b- 各类土地、位置的土地具体价格由省级人民政府以越南盾为单位，按每单位土地面积（平方米）规定，并不得超出国务院令第188号2004年11月16日关于确定土地价格方法和各类土地价格框架的决定第六条第一款规定的各类土地价格框架范围，以及第六条第二款规定的各地方允许使用的限制。²当市场上的某些土地、位置的实际转让价格在地方正常情况下波动（局部波动），高于或低于省级人民政府规定的价格时，省级人民政府应根据国务院令第188号2004年11月16日关于确定土地价格方法和各类土地价格框架的决定第十五条第一款的规定调整这些土地、位置的价格。

对于政府规定了土地价格框架的各类土地：

对于一年生作物用地、多年生作物用地、水产养殖用地、商品林用地，应根据本通知第二部分第一条a和b点的指导原则，按三个区域分别进行定价。

如果上述同一类型的农业用地同时种植或养殖多种不同作物或动物，则只规定每类土地统一的价格，按照该区域内主要作物或动物的单一类型土地（例如一年生作物区内的稻田）进行定价；在同一区域内，同一类型的农业用地，不因不同的作物或动物而设定不同的价格。

根据地方的具体情况，对于每类土地的定价可以采用以下两种方式之一：

第一种方式

：直接对每类土地进行定价在已经划分的三个区域内，选择至少三块具有代表性的土地。然后，通过应用本通知第一部分规定的土地定价方法，确定每块土地的价格，并计算每块土地的单价（平方米）。

每类土地的价格（每平方米）被确定为所选地块价格的平均值。²第二种方式

土地等级价格（每平方米）被确定为上述选定地块价格的平均值。

第二种方法条 | 定价一级土地，然后使用土地等级定价系数对其他等级的土地进行定价。

一级土地的定价方法按照上述直接对每个等级土地进行定价的方法指导执行。

根据各等级土地计税或转让使用权价格的标准因素，省级人民政府建立土地等级定价系数，按照以下原则确定土地价格：一级土地的价格最高，对应系数为1；后续等级的土地系数较低，对应价格也较低。

土地等级定价系数是各等级土地转让使用权价格与一级土地转让使用权价格之比，或者各等级土地计税标准因素与一级土地之比。

各类土地按上述等级定价计算方法，通过将已确定的一级土地价格（一级）乘以各等级的土地定价系数来计算。

例如：假设根据政府规定的年种植作物一级土地价格框架，X县H省平原地区年种植作物一级土地价格为80,000元/平方米。²已经建立从一级到六级的土地等级定价系数依次为：1；0.85；0.67；0.50；0.32；0.1，则后续一级土地的具体价格计算如下：

对于盐田土地，按照土地位置进行定价。根据土地位置分类标准，省级人民政府建立土地位置定价系数，按照以下原则：位于第一位置的土地价格最高，对应系数为1；后续位置的土地系数较低，对应价格也较低。具体位置土地价格的确定方式与上述各等级土地价格确定方式相同。

对于农村居民点用地和非农生产建设用地，在地方三个区域土地上进行位置定价。根据土地位置分类标准，省级人民政府建立每个区域土地的位置定价系数，按照以下原则：每个区域的第一位置土地价格最高，对应系数为1；后续位置的土地系数较低，对应价格也较低。具体位置土地价格的确定方式与城市居民点用地和非农生产建设用地位置价格确定方式相同。

特别是对于靠近主要交通干道（省道、国道）或紧邻工业园区、商业区、旅游区的农村居民点用地，由于特别有利于商业和服务活动，实际市场转让使用权价格较高，其价格规定较高，但最高不超过该农村居民点用地价格框架规定的三倍。

省级人民政府规定此类土地的具体标准和数量，以便进行定价。

对于城市居民点用地和非农生产建设用地，按照不同城市的街道类型进行位置定价。

根据地方具体情况，可以采用以下两种方法之一进行位置定价：

直接对每个位置定价：

：直接对每类土地进行定价在每个街道类型或具体路段的位置中选择至少三个具有代表性的地块，并在不同的地点进行。然后，通过应用本通知第一部分中规定的土地价格确定方法，确定每个地块的价格，并计算每单位面积的价格（平方米）。

每个位置的土地价格（每平方米）被确定为所选地块价格的平均值。²第二种方式

对于每个区域、每个街道类型或每个街道的第一个位置进行定价，然后使用土地位置定价系数对剩余位置进行定价。

第二种方法第一个位置的土地价格确定方法与上述直接对每个位置定价的方法相同。

根据土地位置分类标准，省级人民政府建立每个街道类型的土地位置定价系数，按照以下原则：每个街道的第一位置土地价格最高，对应系数为1；后续位置的土地系数较低，对应价格也较低。

上述所有土地的位置定价系数是每个位置的实际市场转让使用权价格与第一个位置之比，或者每个位置的标准因素之比。

所有上述土地的位置定价价格通过将已确定的第一个位置的土地价格（第一个位置）乘以每个类型土地的位置定价系数来计算。

例如：假设根据政府规定的框架，特大城市一级道路第一个位置的居民点用地价格为67,000,000元/平方米。

已经建立从第一个位置到第四个位置的一级道路的位置定价系数依次为：1；0.8；0.65；0.4，则后续第一个位置的具体价格如下：²土地位置

对于位于尚未被划分为城市的市镇、新城镇等地区的农村地区（不在已划分的城市如城市、市的范围之外）的住宅用地和非农生产建设用地，具体土地定价应适用《关于确定土地价格和各类土地价格框架的规定》（2004年11月16日第188/2004/NĐ-CP号政府法令）第六条第一款规定的五类城市住宅用地和非农生产建设用地的价格框架，并按照该条第二款规定的允许应用的限制。

d. 对于政府未规定土地价格框架的土地类型：

对于防护林地和特种用途林地：根据省级人民政府对商品林地规定的具体价格来确定防护林地和特种用途林地的具体价格。防护林地和特种用途林地的定价程序与商品林地的定价程序相同，详见本通知第二部分第二节c项的指导。

防护林地和特种用途林地每类土地的具体价格不得超过商品林地每类土地的具体价格。

根据《关于实施土地管理法的规定》（2004年10月26日第181/2004/NĐ-CP号政府法令）第六条第四节d项的规定，对于其他农业用地：

其他农业用地的各种土地价格依据省级人民政府对相邻或邻近区域内的同类农业用地规定的具体土地价格确定。

每类其他农业用地的具体价格不得超过相邻或邻近区域内同类农业用地的具体价格。

对于机关办公用地和公益事业建设用地：

根据省级人民政府对住宅用地规定的具体价格来确定机关办公用地和公益事业建设用地的具体价格，原则是：在农村地区的机关办公用地和公益事业建设用地参照农村地区的住宅用地价格；在城市地区的机关办公用地和公益事业建设用地参照城市地区的住宅用地价格。

每个位置的机关办公用地和公益事业建设用地的具体价格不得超过省级人民政府对相邻或最近邻近区域内同类住宅用地的具体价格。

对于国防、安全目的使用的土地；政府规定的公共用途土地；宗教机构使用的土地；有祠堂、庙宇、庵、堂、家庙、教堂的土地；墓地和殡葬用地以及其他非农用地（见《关于实施土地管理法的规定》（2004年10月29日第181/2004/NĐ-CP号政府法令）第六条第五节e项）：

根据省级人民政府对相邻土地类型规定的具体价格来确定上述土地类型的具体价格。

如果上述土地仅与住宅用地相邻，则参照住宅用地价格；如果仅与非农生产建设用地相邻，则参照非农生产建设用地价格；如果没有上述相邻土地，则参照最近邻近区域内的非农生产建设用地价格。

如果上述土地与多种类型的土地相邻，则参照其中价格最高的土地类型。

上述每种土地类型每个位置的具体价格不得超过省级人民政府对相邻或最近邻近区域内同类住宅用地或非农生产建设用地的具体价格。

三、接壤地区土地定价：

a. 接壤省份和地区之间的土地价格:

在确定接壤省份和地区之间的土地价格时，接壤省份的人民政府必须根据《关于确定土地价格和各类土地价格框架的规定》（2004年11月16日第188/2004/NĐ-CP号政府法令）第十二条第一款和第十四条第一款以及本通知中关于确定土地价格的指导进行。

在确定接壤省份和地区之间的土地价格之前，省级人民政府必须相互参考并讨论预计发布的土地价格，并且必须遵守《土地管理法》（2003年）第五十六条第一节c项的规定：“接壤省份和地区之间具有相同的自然条件、基础设施结构、当前使用目的和规划使用目的的土地，其价格相同”。

如果接壤省份和地区之间的土地具有相同的当前使用目的和规划使用目的、相同的自然条件和基础设施结构，但有不同的经济发展政策、社会政策和吸引投资政策，则接壤地区的土地价格可以有所不同，但最高差异不得超过20%。

如果地方无法就接壤地区的土地价格达成一致，则需报告总理作出决定。

b. 接壤区县、市镇、省辖市之间的土地价格

省级人民政府根据实际情况，在接壤地区规定符合的原则是：如果接壤地区的自然条件、基础设施结构相同，当前使用目的和规划使用目的相同，则价格相同。

如果接壤地区的基础设施条件不同，则接壤地区的土地价格根据每个地区的实际情况确定。

对于位于城市周边的农村宅基地（包括与内城区接壤的乡和特别大城市及一级城市的镇，以及与内城区、市辖区镇接壤的村（社）），该区域的土地价格根据相邻地块定价原则确定，并适用政府规定的与城市相邻地区的土地价格框架。

省级人民政府具体规定城市周边的农村宅基地。

三、组织实施

1- 根据《土地管理法》第13/2003/QH11号；《关于确定土地价格和各类土地价格框架的方法》第188/2004/NĐ-CP号政府法令，以及本通知中的指导内容，省级人民政府决定具体土地价格；公开发布并检查地方各类土地价格表的执行情况。

2- 每年，省级人民政府从地方预算中安排一笔资金，用于调查、评估、统计土地转让权使用价格，聘请土地价格咨询专家，对各类土地进行估价，组织培训实施土地价格决定，组织地方土地价格管理人员的专业培训和提升。此项资金的管理按照国家现行规定执行。

省级人民政府指示财政局建立网络，跟踪和统计地方市场实际的土地转让权使用价格。定期向财政部报告，符合相关规定。如果地方市场实际的土地转让权使用价格持续波动，导致价格差异较大，则必须向财政部报告，汇总呈报政府审议调整各类土地的价格框架。

3- 本通知自发布之日起15日后生效。

本通知取代《关于实施政府第87/CP号法令规定各类土地价格框架的通知》第94TT/LB号联部令，该法令由政府价格管理局、财政部、建设部和土地总局于1994年11月14日发布。

在执行本通知过程中如遇问题，建议各省市人民政府向财政部报告，以获得指导解决。