通知第48/2012/TT-BTC号《关于确定土地使用权拍卖起始价和财政制度的指导意见》

通知

关于确定土地使用权拍卖起始价和财政制度的指导

土地使用权以收取土地使用费或出租土地的方式出让

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根据2010年3月4日国务院第17号令《关于国有资产处置拍卖的规定》；

根据2010年12月30日国务院第120号令对2004年12月3日国务院第198号令《关于收取土地使用费的规定》的部分条款进行修改和补充；

根据2010年12月30日国务院第121号令对2005年11月14日国务院第142号令《关于收取土地租赁费和水面租赁费的规定》的部分条款进行修改和补充；

根据2002年6月3日国务院第57号令《关于实施收费和费用细则的规定》；根据2006年3月6日国务院第24号令对2002年6月3日国务院第57号令的部分条款进行修改和补充；

根据2008年11月27日第118/2008/NĐ-CP号政府法令，对财政部的职能、任务、权限和组织结构作出规定；

根据2005年8月31日总理第216号决定《关于发布土地使用权拍卖规则的通知》，该规则适用于以收取土地使用费或出租土地的方式出让土地使用权；

财政部就确定土地使用权拍卖起始价和财政制度在以收取土地使用费或出租土地的方式出让土地使用权活动中的指导如下：

第一章

总则

第一条 调整范围

第一条 本通知就确定土地使用权拍卖起始价和财政制度在以收取土地使用费或出租土地的方式出让土地使用权活动中，按照土地管理法律法规的规定提供指导。

第二条 对于涉及国有财产的土地使用权拍卖活动，其起始价和财政制度的确定应遵循财政部2010年9月15日发布的第137号通知《关于确定国有资产拍卖起始价和拍卖委员会财政制度的规定》（以下简称“第137号通知”），不在本通知调整范围内。

第二条 适用对象

一、负责开发土地基金的机构或由有权限的地方政府指定处理土地使用权拍卖事务的机关（以下统称为被指定处理土地使用权拍卖事务的机关）.

二、根据2010年3月4日国务院第17号令《关于国有资产处置拍卖的规定》设立的资产拍卖服务中心或资产拍卖企业（以下统称为专业拍卖组织）以及土地使用权拍卖委员会。

三、参与土地使用权拍卖的组织和个人。

四、与以收取土地使用费或出租土地的方式出让土地使用权的拍卖活动有关的其他对象。.

第二章

确定土地使用权拍卖起始价

第三条 确定起始价的原则

一、用于收取土地使用费或出租土地的土地使用权拍卖起始价，应当接近市场实际转让价格，并且不得低于省级人民政府根据法律规定制定的土地价格表中规定的土地价格（以下简称“省级人民政府规定的价格”），在有权国家机关决定拍卖土地使用权时，按新用途评估土地价值。

二、用于出租土地并按年度支付租金的土地使用权拍卖起始价，是通过将市场实际转让价格接近的单价乘以省级人民政府规定的单价百分比来计算的。

条 4. 确定起拍价的方法

1. 土地使用权起拍价的确定按照政府关于土地价格确定方法的规定执行（直接比较法、收益法、成本法和剩余法）。

2. 使用除本条第1款规定之外的方法确定土地使用权起拍价时，必须遵守国家关于评估方法的标准中的相关规定。

条 5. 确定起拍价的程序和权限

1. 在拍卖土地使用权以有偿出让土地或一次性支付租金租赁土地的情况下，确定起拍价的程序和权限如下：

a) 负责处理土地使用权拍卖事宜的机构负责将确定起拍价的申请材料提交给财政局。材料包括：

- 确定起拍价的申请文件；

- 批准土地使用规划的决定；

- 批准拍卖土地基金的决定；

- 收回土地的决定；

- 价格调查结果（如有）。

b) 财政局与相关局合作确定起拍价，并报请省人民政府主席作出决定，具体如下：

- 如果省级人民政府规定的土地价格接近市场实际转让的土地使用权价格，则采用省级人民政府规定的价格作为起拍价。

- 如果省级人民政府规定的土地价格与市场实际转让的土地使用权价格不一致，则起拍价可以通过以下两种方式之一确定：

+ 财政局聘请具备条件进行价格评估的组织确定土地价格；根据该评估组织确定的土地价格，财政局牵头与自然资源和环境局、税务局和其他相关部门共同审核，报请省人民政府主席决定起拍价。选择评估组织应遵循有关价格评估的法律规定。

+ 如果地方不具备聘请评估组织的条件或者地块价值较小（按省级人民政府发布的土地价格表计算，对于中央直辖市低于15亿元人民币；对于山区和高原省份低于5亿元人民币；对于其他省份低于10亿元人民币），则财政局报告省人民政府主席批准与自然资源和环境局、税务局和其他相关部门合作确定起拍价，并报请省人民政府主席决定。

2. 在拍卖土地使用权以年租形式租赁土地的情况下，确定起拍价的程序和权限如下：

a) 负责处理土地使用权拍卖事宜的机构负责将确定起拍价的申请材料提交给财政局。材料包括：

- 确定起拍价的申请文件；

- 批准土地使用规划的决定；

- 批准拍卖土地基金的决定；

- 收回土地的决定；

- 价格调查结果（如有）。

b) 财政局与相关机构合作审查省级人民政府规定的价格是否符合市场实际的土地价格，在正常情况下确定起拍价并报请省人民政府主席决定，具体如下：

- 如果省级人民政府规定的价格接近市场实际转让的土地使用权价格，则根据省级人民政府规定的价格和省级人民政府规定的土地租金单价百分比来确定起拍价。

- 如果省级人民政府规定的土地价格与市场实际转让的土地使用权价格不一致，则起拍价可以通过以下两种方式之一确定：

+ 财政局聘请具备条件进行价格评估的组织确定土地价格；根据该评估组织确定的土地价格，财政局牵头与自然资源和环境局、税务局和其他相关部门共同审核，报请省人民政府主席决定起拍价。选择评估组织应遵循有关价格评估的法律规定。

+ 如果地方不具备聘请评估组织的条件或者地块价值较小（按省级人民政府发布的土地价格表计算，对于中央直辖市低于15亿元人民币；对于山区和高原省份低于5亿元人民币；对于其他省份低于10亿元人民币），则财政局报告省人民政府批准与自然资源和环境局、税务局和其他相关部门合作确定起拍价，并报请省人民政府主席决定。

条 6. 重新确定起拍价

如果拍卖未成交的原因是起拍价过高，负责处理土地使用权拍卖的机关应向财政局发出书面报告，提请省人民政府主席审议并作出重新确定起拍价以再次进行拍卖的决定。重新确定起拍价的原则、方法和程序应按照首次确定起拍价的规定执行。

第三章

土地使用权拍卖委员会

条 7. 成立土地使用权拍卖委员会的条件

在以下情况下成立土地使用权拍卖委员会：

1. 土地使用权价值较大：

a) 对于中央直辖市：整个项目或地块的起拍价从100亿元人民币及以上。

b) 对于山区和高原地区：整个项目或地块的起拍价从30亿元人民币及以上。

c) 对于其他省份：整个项目或地块的起拍价从50亿元人民币及以上。

上述价格为最低标准，根据地方实际情况，省级人民政府可决定具体的价格标准作为成立委员会的依据，但不得低于上述相应标准。

2. 根据法律规定复杂的土地使用权。

3. 拍卖地块不符合本条第1款和第2款规定条件且无法聘请专业拍卖机构实施的情况。

条 8. 土地使用权拍卖委员会的决定权和组成

1. 具有拍卖土地使用权权限的省人民政府主席决定在本通则第七条规定的情况下成立土地使用权拍卖委员会，以实施土地使用权拍卖。

2. 委员会成员包括：同级人民政府领导（或被授权人）担任主席；成员由自然资源和环境、财政、司法、监察、建设等机关以及负责处理土地使用权拍卖事务的机关代表，以及其他相关机关、组织和单位的代表组成。

第四章 实施细则

土地使用权拍卖活动中的财务制度

土地使用权拍卖活动中的财务管理

条 9. 确保土地使用权拍卖活动资金来源

1. 确保土地使用权拍卖活动的资金来源包括：

a) 国家预算拨给财政局和负责处理土地使用权拍卖事务机关的预算；

b) 根据本通则第十条规定收取的土地使用权竞买费；

c) 根据本条第一款规定登记参加竞买但未参与竞买且不属于不可抗力情况的人缴纳的保证金，或者拒绝购买在宣布为竞买成功后获得的财产，或者违反根据政府2010年第17号法令关于出售资产拍卖的规定；

d) 法律规定的其他合法资金来源。

2. 专业拍卖机构和拍卖委员会负责收取参加土地使用权拍卖人的竞买费和保证金，并根据本通则第十一条第二款规定和拍卖合同清算记录用于支付允许支出的内容；剩余部分转交负责处理土地使用权拍卖事务的机关，用于支付本通则第十一条规定的其他内容。

条10. 参加土地使用权拍卖的收费标准

1. 对于用于家庭户和个人建房的土地使用权拍卖：

2. 不属于本条第1款规定范围的土地使用权拍卖：

如果拍卖未能组织成功，则参与拍卖资产的单位或个人应在拟举行拍卖会之日起两个工作日内全额退还已缴纳的拍卖参与费。

3. 根据各地方的具体情况，省人民代表大会决定具体确定符合本条第1款和第2款规定的土地使用权拍卖参与收费标准，但不得超过该两款规定的最高限额。

条 11. 支出内容

1. 省级财政厅的内容支出：

a) 土地价格调查费用；

b) 聘请评估机构确定起拍价的费用；

c) 确定和重新确定土地价格的费用；

d) 土地价格评估费用。

2. 组织土地使用权拍卖活动的支出内容：

a) 专业拍卖机构的内容支出：是指处理土地使用权拍卖事务的机关必须支付给专业拍卖机构的服务费用，从签订拍卖合同时开始，包括编制土地使用权拍卖文件、公开张贴公告、接受拍卖登记申请、组织查看资产并解答相关疑问；组织拍卖会和完成土地使用权拍卖结果文件。

b) 土地使用权拍卖委员会的内容支出：

- 编制土地使用权拍卖文件、公开张贴公告、接受拍卖登记申请、组织查看资产并解答相关疑问的费用；

- 组织拍卖会和完成土地使用权拍卖结果文件的费用。

3. 处理土地使用权拍卖事务机关的内容支出：

a) 测量、划分地块、确定界址的费用；

b) 编制土地使用权拍卖计划的费用；

c) 编制文件并执行土地交接手续及相关文件、证书给中标者的费用；

d) 其他直接与土地使用权拍卖相关的费用，由负责处理土地使用权拍卖事务的机关承担。

条 12. 支出标准

1. 对于已有国家有关部门规定的标准、定额、单价的支出项目，按照现行规定执行。

2. 确定起拍价的费用：

a) 土地价格调查费用按照国家关于使用财政资金进行事业性调查的规定制度执行；

b) 聘请评估机构的费用按照省级财政部门与评估机构之间的合同或提供评估服务招标的结果执行；

c) 对于没有国家有关部门规定的标准、定额、单价的支出项目，由省级财政部门负责人决定支出，但必须确保符合当前国家财务管理规定，并对其决定负责。

3. 支付给专业拍卖机构的服务费用按照本通知第13条的规定执行。

4. 对于没有国家有关部门规定的标准、定额、单价的其他支出项目，由负责处理土地使用权拍卖事务的机关负责人决定支出，但不包括确定起拍价的费用，必须确保符合当前国家财务管理规定，并对其决定负责。

条13. 土地使用权拍卖服务费用支付给专业拍卖机构

1. 在拍卖成功的情况下，支付给专业拍卖机构的服务费用标准如下：

2. 第一款规定的费用已包括增值税，并为一份拍卖合同的最大费用。具体费用根据专业拍卖机构在参与组织土地使用权拍卖时登记的费用确定（未进行招标的情况下）或根据招标结果确定（进行了招标的情况下）。一份成功的拍卖合同总费用不超过300万元。选择专业拍卖机构应按照现行招标法律的规定和国家主管部门的指导进行。

3. 如果土地使用权拍卖未成功，则专业拍卖机构可以按第43条第1款第b项2010年3月4日第17/2010/NĐ-CP号政府法令关于出售资产拍卖的规定，获得实际、合理的费用支付，但不得超过拍卖成功情况下的拍卖费用。

4. 如果一个拍卖合同包含多个地块，其中一部分拍卖未成功，则必须根据起拍价确定成功拍卖的比例和未成功拍卖的比例，以确定根据本条第二款和第三款规定支付给专业拍卖机构的费用。

5. 向专业拍卖机构支付的拍卖服务费用应在拍卖资产结算合同的备忘录中确定。

条14. 拍卖土地使用权预算编制、使用和决算费用

1. 财政局（对于确定起拍价的费用），负责处理土地使用权拍卖事务的机关（对于其他费用），根据本通知第9、10、11、12和13条规定的收入、支出内容和标准，以及预计发生的业务量，编制土地使用权拍卖经费预算，并报有权限的地方人民政府主席批准。

2. 财政局和负责处理土地使用权拍卖事务的机关，应当按照法律规定管理、使用土地使用权拍卖费用。

3. 财政局和负责处理土地使用权拍卖事务的机关，应当按照国家预算资金管理使用的法律规定，报告土地使用权拍卖经费决算。

条 15. 管理参与土地使用权拍卖的预付款

1. 专业拍卖机构、土地使用权拍卖委员会仅可在拍卖会举行前最多四个工作日内收取参与土地使用权拍卖的人员的预付款。

2. 专业拍卖机构、土地使用权拍卖委员会应在拍卖会结束后立即向未中标者退还全部预付款，最迟不超过两个工作日，并在收到国家有权机关批准拍卖结果的决定后两个工作日内，将中标者的预付款缴入国家预算。

3. 在保管预付款期间，专业拍卖机构或土地使用权拍卖委员会有责任确保预付款的安全。

根据具体情况，专业拍卖机构可采用以下保管方式：存放在拍卖机构内、拍卖机构在银行的交易账户中或寄存于国库。土地使用权拍卖委员会可采取以下保管措施：存放在委员会常设机构或寄存于国库。

如果预付款存放在拍卖机构在银行的交易账户中，则产生的任何利息（如有）和与预付款相关的银行交易费用，应按照事业单位财务制度（对于资产拍卖服务中心）或企业财务制度（对于企业拍卖机构）进行管理和使用。

条 16. 缴纳土地使用权拍卖所得款项

中标获得土地使用权并需支付土地出让金或租赁费的单位和个人，应当依照法律规定将中标款项缴入国家预算。

第五章

组织实施

条17. 组织实施

1. 本通知自2012年5月1日起生效。

2. 在执行过程中如遇问题，请及时向财政部反映以便协调解决。/。