通知2014年第76号关于指导2014年第45号政府法令有关征收土地使用费的若干条款

通知

关于指导若干条文的法令第45/2014/NĐ-CP号二零一四年五月十五日政府关于收取土地使用费的规定

 二零一四年

____________________

 根据二零一三年十一月二十九日《土地法》；

根据二零零二年十二月十六日《国家预算法》；

根据二零零六年十一月二十九日《税收管理法》；根据二零一二年十一月二十日《修改补充若干条目〈税收管理法〉》；

根据《价格法》（2012年6月20日）

根据政府2014年5月15日第45/2014/NĐ-CP号决定关于收取土地使用费的规定；

根据2013年第215号国务院令《关于财政部职能配置、内设机构和人员编制的规定》；

鉴于资产管理局局长的建议，

财政部部长发布关于指导若干条文的法令第45/2014/NĐ-CP号二零一四年五月十五日政府关于收取土地使用费的规定的通知。

第一章

总则

第一条 调整范围

本通知指导确定和收取土地使用费的程序、手续；减免土地使用费；记录和偿还土地使用费债务；处理过渡事项及法令第45/2014/NĐ-CP号若干具体条款（以下简称法令第45/2014/NĐ-CP）。

第二条 适用对象

一、经济组织、外资企业、家庭户、个人、定居国外的越南人（以下简称经济组织、家庭户、个人），由国家有偿划拨土地、允许改变土地用途、确认须缴纳土地使用费的土地使用权的，依照《土地法》和法令第45/2014/NĐ-CP的规定。

2. 其他有关机关、组织和个人。

第二章

具体规定

节 1

确定和收取土地使用费

第三条 国家有偿划拨土地时确定土地使用费

国家有偿划拨土地时确定须缴纳的土地使用费，按照法令第45/2014/NĐ-CP第四条的规定执行；本条的若干内容具体指导如下：

一、经济组织、家庭户、个人由国家直接划拨土地而未通过拍卖形式的，须缴纳的土地使用费按划拨土地时的土地使用费计价乘以应缴纳土地使用费的土地面积计算，其中：

一、关于土地使用费计价：

（一）国家划拨土地且土地使用费计价的土地面积或地块价值（按土地价格表计算）在中央直辖市为三十亿越盾及以上，在山区、高寒地区为十亿越盾及以上，在其他省份为二十亿越盾及以上的情况下，土地使用费计价为省人民委员会决定的具体土地价格，该价格根据政府关于土地价格的规定，采用直接比较法、扣除法、收益法、剩余法确定。

（二）国家划拨土地且土地使用费计价的土地面积或地块价值（按土地价格表计算）在中央直辖市为三十亿越盾以下，在山区、高寒地区为十亿越盾以下，在其他省份为二十亿越盾以下的情况下，土地使用费计价等于省人民委员会规定的价格表中的土地价格乘以土地价格调整系数。

二、应缴纳土地使用费的土地面积是指决定中记载的有偿划拨土地面积。

二、土地价格调整系数用于确定土地使用费计价，由财政厅牵头根据各区域、道路沿线、对应不同土地用途的位置，结合市场情况和地方经济发展条件每年确定，并在征求同级人民代表大会常务委员会意见后由省人民委员会发布。

对于同一区域内实施项目地块的土地使用密度（建筑密度、建筑物高度）与该区域平均值不同的情况下，省人民委员会规定高于或低于平均值的土地价格调整系数，以计算这些情况下的土地使用费，并在发布土地价格调整系数的决定中具体规定。

条4. 确定土地使用费当国家允许经济组织改变土地用途

当改变土地用途时，经济组织必须按照第5条第1款的规定缴纳土地使用费；本款的某些内容具体指导如下：

1. 将土地用途从农用地、非农用地（非住宅用地）改变为住宅用地以实施出售或出租结合出售房屋项目，且该土地由国家租赁或有偿划拨的情况下，须按以下方式缴纳土地使用费：

1.1. 在国家一次性支付整个租赁期间的土地租金的情况下，当同时改变土地用途和将租赁土地转为无偿划拨时，需缴纳的金额等于根据本通知第3条第1款规定确定的新土地用途的土地使用费与在获得改变土地用途许可决定时剩余租赁期限应支付的土地租金之间的差额。

本款规定的剩余租赁期限的一次性支付土地租金金额按以下公式计算：

1.2. 国家有偿划拨土地并已按规定在2014年7月1日前缴纳土地使用费的经济组织，在国家允许改变土地用途为住宅用地时，需缴纳的金额等于根据本通知第3条第1款规定确定的新土地用途的土地使用费与在获得改变土地用途许可决定时剩余使用期限原土地用途的土地使用费之间的差额。

本款规定的剩余使用期限原土地用途的土地使用费按以下公式计算：

1.3. 本款第1.1点规定的剩余租赁期限的一次性支付土地租金金额和第1.2点规定的剩余使用期限原土地用途的土地使用费，按获得改变土地用途许可决定时的土地价格确定；具体如下：

a) 如果根据改变土地用途后的土地用途确定土地使用费的价格属于通过调整地价系数方法确定的情况，则一次性支付剩余租赁期限的土地租金价格或改变前土地用途的土地使用费价格也应在获得改变土地用途许可决定时通过调整地价系数的方法确定。

b) 如果根据改变土地用途后的土地用途确定土地使用费的价格属于直接比较、扣除、收益、增值等方法确定的情况，则一次性支付剩余租赁期限的土地租金价格或改变前土地用途的土地使用费价格也是在获得改变土地用途许可决定时通过上述方法确定的具体土地价格。

确定通过调整地价系数方法或其他定价方法确定土地使用费价格的情况，按照本通知第3条第1款的规定执行。

2. 经济组织合法受让家庭户、个人农业用地限额内的农业用地使用权；有限期划拨的农业用地、非农用地（且原土地使用者已完成土地使用费财务义务），用于实施出售或出租结合出售房屋项目或建设墓地基础设施项目，需缴纳的土地使用费按以下方式确定：

2.1. 使用调整地价系数方法确定改变土地用途时的土地使用费：

a) 根据土地档案、省级人民政府制定的地价表和地价调整系数，以及财政部门确定的经济组织支付的受让土地使用权费用，在收到上述相关信息完整资料后5个工作日内，税务机关确定项目改变用途后土地使用费的金额及在扣除经济组织支付的受让土地使用权费用后的应缴土地使用费金额。

b) 经济组织支付的受让土地使用权费用按获得改变土地用途许可决定时的价格进行折算，按以下公式计算：

- 对于受让的是国家划拨且原土地使用者已缴纳土地使用费的农用地、非农用地：

其中：改变用途的土地面积是原土地使用者已完成土地使用费财务义务的土地面积。

- 对于受让的家庭户、个人农业用地限额内的农用地：

根据相应情况由有权人民政府或负责补偿、拆迁工作的机构提供的项目补偿、拆迁费用信息，财政部门根据上述公式确定经济组织可从应缴土地使用费中扣除的具体金额，并按第45/2014/NĐ-CP号法令第5条第1款第d项的规定移交税务机关处理。

土地资源和环境、税务和财政机关之间确定土地使用费财务义务的流程和时间安排，按照财政部和自然资源与环境部联合发布的指导意见执行。

2.2. 使用直接比较法、扣除法、收益法、剩余法计算土地转让用途时的土地使用费的情况：

根据省级人民政府决定的土地使用期限内，土地转让前后的具体土地价格；根据经济组织为获得土地使用权转让支付的金额，由财政部门依据公式和《第45号法令》第五条第一款第d项规定的原则确定应缴纳的土地使用费，并在收到上述相关信息的完整文件之日起五个工作日内，税务机关确定并通知应缴纳的土地使用费。

- 对于受让的是国家划拨且原土地使用者已缴纳土地使用费的农用地、非农用地：

其中：改变用途的土地面积是原土地使用者已完成土地使用费财务义务的土地面积。

- 对于从家庭户或个人限额内分配的农用地受让的土地：

3. 当土地用途从非农用地（正在使用或通过转让取得）转变为居住用地时，根据本条第一款和第二款的规定，土地转让前的价格是政府规定的相应非农用地价格（农村商业服务用地；农村非农生产、经营用地，但不是商业服务用地；城市商业服务用地；城市非农生产、经营用地，但不是商业服务用地）。

4. 当根据本条第一款第一项、第一款第二项和第二款第一项规定计算的土地使用期限剩余时间不足整年时，按月计算；不足整月的时间，超过15天的按一个月计算，不足15天的不计算土地使用费。

第五条 居民家庭和个人经国家允许将土地用途转换为居住用地时的土地使用费确定

居民家庭和个人经有权国家机关批准将土地用途转换为居住用地时，须按照《第45号法令》第五条第二款的规定缴纳土地使用费；该款项部分内容如下指导：

1. 居民家庭和个人经国家允许租赁非农用地（非居住用地），以一次性支付整个租赁期租金的方式，在同时将土地用途转换为居住用地并从租赁转为分配时，须缴纳相当于按居住用地价格计算的土地使用费减去按非农用地价格计算的一次性支付剩余租赁期租金的差额，具体如下：根据本通知第四条第一款第一项规定的一次性支付剩余租赁期租金的公式确定。如果计算土地使用费的土地面积或地块的价值（按有权国家机关批准土地用途转换决定时的土地价格表中的居住用地价格计算）低于中央直辖市30亿元人民币；山区、高寒地区10亿元人民币；其他省份20亿元人民币，则按调整土地价格系数的方法确定一次性支付剩余租赁期租金的土地价格。对于计算土地使用费的土地面积或地块价值高于上述标准的情况，则按政府关于土地价格的通知中规定的直接比较法、扣除法、收益法、剩余法确定一次性支付剩余租赁期租金的土地价格。

按照本通知第四条第一款第一项规定的一次性支付剩余租赁期租金的公式确定。如果计算土地使用费的土地面积或地块的价值（按有权国家机关批准土地用途转换决定时的土地价格表中的居住用地价格计算）低于中央直辖市30亿元人民币；山区、高寒地区10亿元人民币；其他省份20亿元人民币，则按调整土地价格系数的方法确定一次性支付剩余租赁期租金的土地价格。对于计算土地使用费的土地面积或地块价值高于上述标准的情况，则按政府关于土地价格的通知中规定的直接比较法、扣除法、收益法、剩余法确定一次性支付剩余租赁期租金的土地价格。

2. 将来源于合法土地使用者转让的土地用途转换为居住用地时，收取土地使用费如下：

a) 来源为同一地块内的果园、鱼塘，且该地块内有住宅，未被认定为居住用地的土地，收取相当于按居住用地价格计算的土地使用费与按农用地价格计算的土地使用费之差的50%。

b) 来源于家庭户或个人限额内分配的农用地转让的土地，收取相当于按居住用地价格计算的土地使用费与按农用地价格计算的土地使用费之差。

c) 来源于已缴纳土地使用费的非农用地转让的土地，收取相当于按居住用地价格计算的土地使用费与按非农用地价格计算的土地使用费之差。

本条款规定的一次性支付剩余使用期非农用地的土地使用费，按照本通知第四条第一款第二项规定的公式确定。

3. 对于本条第一款和第二款规定的情况，土地使用费计算的土地价格为有权国家机关批准土地用途转换决定时的土地价格，具体如下：

a) 对于分配给居住用地的限额内土地面积，土地使用费计算的前、后用途的土地价格为对应用途的土地价格表规定的价格。

b) 对于超出分配给居住用地的限额的土地面积，土地使用费计算的前、后用途的土地价格为对应用途的土地价格，并根据本通知第三条第一款第一项规定的土地定价方法确定。

c)将非农用地（非住宅用地，包括正在使用或通过转让取得的）变更为住宅用地时，变更前的土地价格为该非农用地对应的价格，按照政府关于土地价格的规定执行（农村商业服务业用地；农村非商业服务业非住宅用地；城市商业服务业用地；城市非商业服务业非住宅用地）。

第六条 混合用途工程中住宅用地费用分配

对于由国家分配给多个使用者的多层建筑与土地相连的建设项目，根据第45/2014/NĐ-CP号法令第四条第三款的规定，土地使用费分配如下：

一、对于高层建筑、公寓楼和混合用途建筑（除本条第二款规定的情况外），土地使用费按每个使用者房屋面积乘以分配系数(x)进行分配：

a) 分配系数等于建筑物占地面积与各使用者房屋总面积的比例。

b) 如果有地下室，则地下室面积的50%计入各使用者房屋总面积，用于计算分配系数。

如果地下室面积被确定为居住在大楼中的所有使用者共同拥有，则地下室面积平均分配给各使用者。

如果地下室面积被确定为投资者所有，则地下室面积用于计算投资者的土地使用费。

二、对于出售国有住宅的情况，土地使用费的分配应按照有关出售国有住宅的法律规定执行。

第七条 家庭和个人在获得国家批准改变土地用途或确认土地使用权后，确定用于缴纳土地使用费的宅基地限额

根据第45/2014/NĐ-CP号法令第五条、第六条、第七条和第八条的规定，家庭和个人在获得国家批准改变土地用途或确认土地使用权并需缴纳土地使用费的情况下，用于缴纳土地使用费的宅基地限额应按以下方式确定：

一、确定宅基地面积必须遵循的原则是：每个家庭（包括根据法律规定分户形成的家庭）和个人只能在一个省或直辖市范围内，在一次分配宅基地或确认宅基地使用权的过程中确定一次宅基地面积。

如果一个家庭或个人在同一省或直辖市内有多块土地，则这些家庭或个人可以将各块土地的面积累加起来，以确定用于分配宅基地或确认宅基地使用权的面积，但所选地块的总面积不得超过当地首次选择时的宅基地分配限额或确认宅基地使用权的限额。

示例1：

先生A正在使用两块土地；第一块土地是住宅用地，没有按照2013年《土地法》第一百条第一款规定的文件，自1997年起稳定使用且无争议，位于Z市X区，面积为60平方米；第二块土地位于Z市Y县，面积为1640平方米，是农业用地，现在位于居民区内，属于地方规划中的住宅用地。Z市X区确认宅基地使用权的限额为100平方米；Z市Y县确认宅基地使用权的限额为150平方米。Z市是中央直辖市。

2015年，先生A被国家确认了第一块土地的使用权，并允许将第二块土地的用途变更为住宅用地。先生A选择了第一块土地来确定宅基地面积。

当第一块土地的证书颁发时，上述60平方米的土地被确定为宅基地面积，先生A需按照土地价格表缴纳50%的土地使用费。

接下来，先生A办理手续，将第二块土地的用途变更为住宅用地，土地使用费确定如下：

- 第一块土地剩余的宅基地限额为40平方米（=100平方米-60平方米），这40平方米将按照土地价格表的价格计算土地使用费。

- 超出限额的面积为1600平方米（=1640平方米-40平方米）。假设第二块土地按照Z市土地价格表中的住宅用地价格每平方米20000000元计算，则超出限额部分的第二块土地价值为：

1600平方米×20000000元/平方米=32000000000元

由于超出限额的土地价值超过3亿元，因此将超出限额的土地面积的土地使用费按照具体土地价格确定，具体土地价格根据直接比较、减除、收益和剩余等方法确定，并由省级人民政府决定。

二、对于共有一块土地的家庭或个人，宅基地分配限额面积确定如下：

a) 如果家庭或个人经有权机关批准分割土地，则在办理土地使用权证手续时，按每块土地分别确定用于缴纳土地使用费的宅基地面积，并遵循每个家庭或个人只能在一个省或直辖市范围内，在一次分配宅基地或确认宅基地使用权的过程中确定一次宅基地面积的原则，按照第45/2014/NĐ-CP号法令第三条第三款a项的规定执行。

b) 对于家庭户、个人未实施或未经有权国家机关批准分割土地的情形，确定在宅基地使用标准范围内的面积应按照选定代表共同所有者的家庭户或个人的标准来计算。

示例2：

先生A、先生B和女士C继承了位于Y省X县的一块210平方米的土地，该土地的来源是根据2013年《土地法》第100条第1款规定的无证土地，自1993年10月15日至2004年6月30日稳定居住并使用，没有争议，并符合当地土地使用规划。先生A和先生B从未被确认过在宅基地使用标准范围内的面积以缴纳土地使用费；女士C已在其他地块上被确认为已达到宅基地使用标准范围内的面积以缴纳土地使用费。X县的宅基地使用标准为100平方米。2016年，该地块经有权国家机关批准颁发了土地使用权证书，土地使用费确定如下：

- 如果先生A、先生B和女士C一致同意将该地块分割成三块，每块70平方米，则：

+ 先生A和先生B各自获得70平方米分割地块的土地使用权证书，并被确认为在宅基地使用标准范围内的面积，他们须按省级人民政府发布的土地价格表中规定的价格缴纳50%的土地使用费。

+ 女士C的70平方米地块被确认为超出宅基地使用标准范围的面积，她须按省级人民政府发布的土地价格表中规定的价格乘以当地的调整系数缴纳100%的土地使用费。

- 如果先生A、先生B和女士C指定先生B作为代表，办理整个210平方米地块的土地使用权证书申请（在不允许分割的情况下），则须按省级人民政府发布的土地价格表中规定的价格缴纳50%的土地使用费，用于确认在宅基地使用标准范围内的100平方米面积；按省级人民政府发布的土地价格表中规定的价格乘以当地的调整系数缴纳100%的土地使用费，用于超出宅基地使用标准范围的110平方米面积。

3. 家庭户或个人通过继承土地使用权而无需缴纳土地使用费；或者合法转让土地使用权而无需缴纳土地使用费，或者持有合法的土地使用权证明文件，现在需要更换土地使用权证书的情况，不被视为已经确认在宅基地使用标准范围内的面积以缴纳土地使用费，依据是《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉的决定》第3条第3款第a项的规定。

示例3：

2012年，先生A从父母那里继承了一块250平方米的土地，已经获得了土地使用权证书并缴纳了全部土地使用费，因此他只需办理变更土地使用权证书上的姓名手续，无需再次缴纳土地使用费。此外，先生A尚未被确认过任何地块在宅基地使用标准范围内的面积以缴纳土地使用费。

2015年，先生A申请将200平方米农用地变更为住宅用地，该地块的来源是根据土地法律法规于2004年由国家分配的土地，经有权国家机关批准变更用途后，先生A被确认在宅基地使用标准范围内的面积，以确定土地价格并缴纳土地使用费。

根据自然资源环境部门提供的地籍信息转移表，其中包含根据《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉的决定》第3条第3款第a项的规定确认的在宅基地使用标准范围内的面积和超出宅基地使用标准范围的面积，税务机关据此计算并向家庭户或个人发出应缴土地使用费的通知。

本条第1款规定的累计地块以确定土地使用费征收标准适用于自2014年7月1日起，家庭户或个人因改变土地用途或确认土地使用权的情况。对于在2014年7月1日前，家庭户或个人已对选择宅基地使用标准范围内的地块颁发了土地使用权证书，但该地块的实际面积小于当地确认的宅基地使用标准或宅基地分配标准，自2014年7月1日后，家庭户或个人提交申请为第二块土地颁发土地使用权证书时，第一块土地所缺少的在宅基地使用标准范围内的面积可用于第二块土地，在确定土地使用费征收标准时计入在宅基地使用标准范围内和超出宅基地使用标准范围的面积。

| 示例4：

先生A正在使用两块土地：第一块是位于K省X县的住宅用地，根据2003年《土地法》第50条第1款的规定，没有相关文件，自1997年起稳定居住并使用，没有争议，面积为70平方米；第二块是位于K省Y县的农业用地，面积为120平方米，夹杂在居民区中，现已被纳入当地土地使用规划中的住宅用地。

2012年，先生A被国家考虑确认了第一块土地的土地使用权。K省X县的宅基地使用标准为100平方米。当第一块土地的土地使用权证书颁发时，其全部70平方米土地被确认为在宅基地使用标准范围内。

2015年，先生A继续办理手续，将第二块土地的用途变更为住宅用地，土地使用费确定如下：

- 第一块土地剩余的宅基地使用标准范围内的面积为30平方米（=100平方米-70平方米），这30平方米将按土地价格表中的价格计算土地使用费。

- 超出宅基地使用标准范围的面积为90平方米（=120平方米-30平方米），这部分面积将按土地价格表中的价格乘以当地的调整系数计算土地使用费。地以计算土地使用费对国防重点工业企业

第八条 确定土地使用费当确认土地使用权（颁发土地使用权证）给家庭户和个人对于在2004年7月1日前获得的不符合权限的土地居住用地

在2004年7月1日前获得的不符合权限的土地居住用地，确定土地使用费当确认土地使用权（颁发土地使用权证）给家庭户和个人时，按照第45/2014/NĐ-CP号法令第八条的规定执行；本条部分内容如下指导：

根据第45/2014/NĐ-CP号法令第八条第一款a、b点规定，在确定土地使用费时，证明已向机关或组织支付土地使用费的文件包括：

1. 收据、收款单、收费发票，用于根据1990年5月31日国务院第186/HĐBT号决定关于农业用地和有林地转为其他用途时的赔偿损失的收费收据、收款单、收费发票。

2. 根据1993年7月16日财政部第60/TC-TCT号通知关于出售国家所有房屋、建设住宅和工程的土地使用权转让制度管理收费的收据、收款单、收费发票。

3. 收据、收款单、收费发票或其他证明已向各级人民委员会或不适当权限的机关或组织支付土地使用费的文件。

第九条 确定、缴纳土地使用费程序

一、对于经济组织

a) 采用调整土地价格系数方法确定土地使用费的情况：依据省人民委员会发布的土地价格调整系数和土地价格表；由财政机关确定的土地补偿、支持、重新安置费用或土地使用权转让费用（如有）从土地使用费中扣除；自收到自然资源和环境部门提供的地籍资料之日起五个工作日内，税务机关应确定并通知经济组织土地使用费。

b) 采用比较、扣除、收益、剩余价值方法计算土地使用费的情况：自收到自然资源和环境部门提供的完整地籍资料之日起五个工作日内，由省人民委员会决定具体土地价格；由财政机关确定的土地补偿、支持、重新安置费用或土地使用权转让费用（如有）从土地使用费中扣除；税务机关应确定并通知经济组织土地使用费。

税务机关应根据本通知附件五规定的格式，建立对经济组织土地使用费征收情况的档案。

二、对于家庭户和个人：

a) 对于新获得国有居住用地、改变土地用途为居住用地、确认土地使用权（颁发土地使用权证），土地使用费计算方法采用调整土地价格系数的情况：

家庭户或个人应在土地登记办公室或自然资源和环境部门（尚未设立土地登记办公室的情况下）提交申请土地使用权证或改变土地用途的申请。

根据土地登记办公室或自然资源和环境部门转来的地籍资料，在收到完整有效文件之日起五个工作日内，税务机关应依据省人民委员会规定的土地价格表和土地价格调整系数以及土地使用费计算面积，确定需缴纳的土地使用费，并通知家庭户或个人。

如果缺乏确定需缴纳土地使用费的基础，在收到文件之日起三个工作日内，税务机关应书面通知土地登记办公室或自然资源和环境部门补充文件。

b) 对于分配土地、改变土地用途、确认土地使用权，土地使用费计算方法采用收益、剩余价值、扣除、比较方法的情况：根据自然资源和环境部门转来的地籍资料，依据省人民委员会决定的具体土地价格，在五个工作日内，税务机关应确定并通知家庭户或个人需缴纳的土地使用费。

税务机关应根据本通知附件五规定的格式，建立对家庭户或个人土地使用费征收情况的档案。

三、自然资源和环境部门、税务部门、财政部门之间在确定土地价格以计算、缴纳土地使用费的过程中，按照本条第一款和第二款规定的时间流转文件的程序，应遵循财政部和自然资源与环境部的指导。

条 10. 收取土地使用费在变更详细建设规划时

1. 经济组织通过非拍卖方式取得土地使用权，完成土地使用费的财政义务后，实施已完成投资项目的用地用途变更，经有权限的国家机关批准变更详细建设规划导致土地使用系数（建筑密度、高度）发生变化的，处理如下：

1.1. 经济组织提出申请并获得有权限的国家机关批准变更详细建设规划（建筑密度、高度），导致土地使用系数增加的情况下，必须按照以下原则补缴土地使用费（如有）：

a) 当土地使用费的土地价格是根据直接比较、扣除、收益和剩余价值等方法确定时，应收取根据上述方法确定的土地价格计算的土地使用费之间的差额，在变更详细建设规划前后的同一时间点。

b) 当土地使用费的土地价格是根据调整土地价格系数的方法确定时，应收取根据调整土地价格系数的方法确定的土地价格之间的差额，在变更详细建设规划前后的同一时间点。

1.2. 因管理需要，国家调整详细建设规划导致土地使用系数（建筑密度、高度）减少，从而减少土地使用费的情况下，经济组织可以按变更详细建设规划前后在同一时间点的土地使用费差额获得退还。差额金额的确定依照本款第1.1项的规定进行。

本款规定的土地使用费退还形式为直接退还或抵消经济组织对国家的财政义务，依据国家预算法和税收管理法的规定执行。

2. 经济组织通过拍卖方式取得土地使用权，完成土地使用费的财政义务后，提出变更详细建设规划导致土地使用系数（建筑密度、高度）变化的情况下，必须按照本条第1款规定的原则确定并补缴土地使用费（如有）；具体如下：

a) 当拍卖起始价是根据直接比较、扣除、收益和剩余价值等方法确定时，应收取根据上述方法确定的土地价格计算的土地使用费之间的差额，在变更详细建设规划前后的同一时间点。

b) 当拍卖起始价是根据调整土地价格系数的方法确定时，依据省级人民政府规定的土地价格表、调整土地价格系数及调整该系数的原则，收取根据调整土地价格系数的方法确定的土地价格之间的差额，在变更详细建设规划前后的同一时间点。

在2014年7月1日前已分配土地、变更土地用途并完成财政义务的情况下，确定因变更详细建设规划指标而产生的土地使用费。

a) 对于已经根据详细建设规划指标（土地使用系数、建筑密度、高度）计算并缴纳土地使用费的情况，当获得有权限的国家机关批准变更项目规划指标时，必须重新计算并收取土地使用费差额（如有），依据有权机关作出变更规划指标决定时的法律规定。

b) 对于已经根据不依赖于项目规划指标计算并缴纳土地使用费的情况，当获得有权限的国家机关批准变更项目规划指标时，无需重新计算以收取土地使用费差额（如有）。

条11. 处理补偿费和土地平整费用

补偿费和土地平整费用的处理按照第45/2014/NĐ-CP号法令第15条的规定执行，本条部分内容具体指导如下：

1. 对于通过拍卖方式交付土地的情况，国家预算根据国家预算法的规定负责退还补偿费和土地平整费用。

2. 对于不通过拍卖方式交付土地的情况，受让土地者负责向国家预算退还补偿费和土地平整费用，并将其缴纳至国家预算。这笔款项可以从应缴的土地使用费中扣除（如有），或者计入项目投资资金（在受让土地者无需缴纳土地使用费的情况下）。

3. 土地使用者自愿预支补偿费和土地平整费用，按照第45/2014/NĐ-CP号法令第15条第2款规定，财政部门应当记录该补偿费和土地平整费用，并从应缴的土地使用费中扣除，依据国家预算法的规定进行。

条12. 记账和支付土地使用费债务

家庭户和个人变更土地用途；领取土地使用权证书需缴纳土地使用费，以及由国家分配安置用地且有经济困难并希望记账的家庭户和个人，可按第45/2014/NĐ-CP号法令第16条规定记账应缴土地使用费；本条部分内容具体指导如下：

1. 记账和支付土地使用费债务的程序

a) 符合第45/2014/NĐ-CP号法令第16条规定的家庭户和个人，在申请领取土地使用权证书、申请变更土地用途或申请分配安置用地时，或在收到缴纳土地使用费的通知后，向土地登记办公室（或自然资源与环境局）提交记账土地使用费的申请书及相关材料；尚未设立土地登记办公室的地方，则向县级人民政府的自然资源与环境局提交。

b) 根据地籍资料，包括家庭户和个人提交的记账土地使用费申请书，税务机关确定家庭户和个人应缴的土地使用费金额，并建立土地使用费债务跟踪记录（详细记录限额内和超限额的土地面积）；同时将应缴土地使用费的信息转交土地登记办公室或自然资源与环境局。

c) 根据税务机关确定的土地使用费金额，土地登记办公室（或自然资源与环境局）向县级人民政府申请为家庭户和个人颁发土地使用权证书，其中注明记账的土地使用费金额。如果家庭户和个人在收到缴纳土地使用费的通知后才提出记账土地使用费的申请，并由县级人民政府为其颁发土地使用权证书，则土地登记办公室将记账土地使用费信息转交同级税务机关，以便建立债务跟踪记录并按规定支付土地使用费债务。

2. 支付土地使用费债务

a) 在支付土地使用费债务时，家庭户和个人应到税务机关申报支付债务，填写附件3规定的表格，税务机关根据债务跟踪记录办理支付手续。

自记账之日起五年内，家庭户和个人未支付债务或在五年期限内未完全支付债务，则对于限额内和超限额的每种土地面积，剩余的土地使用费债务转换为未完成财务义务的比例，并按以下公式计算应缴土地使用费：

应缴土地使用费等于剩余土地使用费债务除以按发证时土地价格计算的土地使用费总额乘以偿还债务时重新确定的土地使用费。

b) 在土地使用者完成支付债务后，税务机关根据附件4规定的格式确认，并由土地使用者到土地登记办公室（或自然资源与环境局）办理注销土地使用费债务的手续。

3. 当转让土地使用权时，家庭户和个人必须支付完剩余的土地使用费。如经批准分割土地，税务机关根据分割土地的文件确定转让部分的土地使用费。当继承人继承土地使用权而被继承人未支付完土地使用费时，继承人须继续履行法律规定下的支付义务。

节

免除、减少土地使用费

条13. 免交土地使用费

免交土地使用费的实施按照第11条第45/2014/NĐ-CP号法令的规定执行；本条部分内容具体指导如下：

1. 在国家分配住宅用地限额内，对获得国家分配土地、允许改变土地用途、确认土地使用权给有功人员的情况，根据有关有功人员的法律规定执行。对于有功人员免交土地使用费，仅在有权机关关于允许免交土地使用费的决定下，依据有关有功人员的法律规定执行。

3. 因自然灾害而搬迁的新分配住宅用地的个人，在未得到搬迁地（原地）的土地补偿的情况下，可免交土地使用费。

条14. 减少土地使用费

减少土地使用费的实施按照第12条第45/2014/NĐ-CP号法令的规定执行；本条部分内容具体指导如下：

2. 根据第12条第2款第45/2014/NĐ-CP号法令规定，对于有功人员减少土地使用费，仅在有权机关关于允许减少土地使用费的决定下，依据有关有功人员的法律规定执行（省级人民政府或被授权或分级的机关）。

条15. 提出免交、减少土地使用费申请的文件及受理地点

1.1. 提出免交、减少土地使用费的申请书；其中应注明：面积、免交、减少的原因；

1.2. 证明属于免交、减少土地使用费情况之一的文件（经公证的复印件），具体为：

a) 对于有功人员，须有与免交、减少土地使用费制度相关的文件，按本通知第13条第1款和第14条第2款的规定；

b) 对于贫困户，须有有权机关关于贫困户身份的确认文件，按劳动和社会事务部的规定；

c) 对于居住在经济、社会条件困难地区和特别困难地区、边境海岛地区的少数民族户，须有常住户口或乡级人民委员会的确认文件；

d) 对于符合住房法律规定的社会住房建设项目，须有有权机关关于批准项目和免交土地使用费的决定文件；

e) 对于因自然灾害搬迁而建设住宅用地的情况，须有有权机关关于未得到搬迁地（原地）的土地补偿、搬迁支持的确认文件。

1.3. 与地块有关的其他文件（如有）。

2. 土地使用者提交免交、减少土地使用费申请文件如下：

a) 对于经济组织：自收到分配土地、允许改变土地用途的决定之日起15个工作日内，经济组织向有土地所在地的税务机关提交免交、减少土地使用费的申请文件。

b) 对于家庭和个人：提交免交、减少土地使用费申请文件与申请土地证、改变土地用途的文件一起提交至土地登记办公室或自然资源环境部门。

条16. 免征、减征土地使用费的程序和手续

根据收到的企业或自然资源与环境部门转来的免征、减征土地使用费申请材料，在十五个工作日内，税务机关确定并发布免征、减征土地使用费的决定，具体如下：

1. 属于按照直接比较、扣除、收益、剩余价值方法确定土地价格的对象：税务机关确定免征、减征的土地使用费金额等于应缴纳土地使用费面积乘以土地价格表中的土地价格再乘以土地价格调整系数，并在免征、减征土地使用费的决定中明确记录免征、减征的具体金额；同时在免征、减征土地使用费的决定中明确记载内容：“企业转让已免征、减征土地使用费的土地面积时，必须向国家缴纳已免征、减征的土地使用费；本决定中记载的土地使用费金额将在转让时根据法律规定重新计算。”

2. 属于按照土地价格表中的土地价格乘以土地价格调整系数来确定土地使用费征收对象：税务机关确定免征、减征的土地使用费金额等于应缴纳土地使用费面积乘以土地价格表中的土地价格再乘以土地价格调整系数，并在免征、减征土地使用费的决定中明确记录免征、减征的具体金额。

第三章

组织实施

条17. 通则生效后处理一些产生的问题

1. 如果省级人民政府尚未根据第45/2014/NĐ-CP号法令和本通则的规定制定土地价格调整系数，则可继续使用2014年根据财政部第93/2011/TT-BTC号通则规定的2014年的土地价格调整系数，该系数适用至2014年12月31日，用于确定土地使用费征收的土地价格。

2. 对于在2014年7月1日前由有权国家机关接收的土地使用费财政义务确认申请材料，该机关将继续主持处理。

3. 对于在2014年7月1日前提交给土地登记办公室、自然资源与环境部门或县级人民委员会或已转交税务机关的家庭和个人的土地使用费财政义务确认申请材料，将继续按照提交完整有效材料时的政策和土地价格进行处理。

对于在2014年7月1日前提交给土地登记办公室、自然资源与环境部门或已转交税务机关、财政机关的企业土地使用费财政义务确认申请材料，将继续按照土地使用权出让决定、改变土地用途许可决定或实际交付土地时间的政策和土地价格进行处理，依据2014年7月1日前的收取土地使用费法律。

4. 对于已经政府有权限机关批准按照第33/2008/NQ-CP号决议规定和财政部第192/2009/TT-BTC号通则指导试点新城镇建设项目、住宅项目、工业园区基础设施项目的土地使用费缴纳的房地产项目和新城镇建设项目，如果在2014年7月1日前已经作出决定，则继续按照这些规定执行。自2014年7月1日起，对于未按第33/2008/NQ-CP号决议规定确定土地价格和缴纳土地使用费的新城镇建设项目和住宅项目，将按照第45/2014/NĐ-CP号法令和本通则的规定确定和缴纳土地使用费。

5. 自2014年7月1日起，家庭和个人经有权国家机关批准改变土地用途或确认土地使用权（颁发土地使用权证）的，应在土地用途改变决定或土地使用权确认决定作出之日起缴纳土地使用费。

家庭和个人已提交合法申请改变土地用途或申请土地使用权证，但由于有权国家机关延迟发布土地用途改变决定或土地使用权确认决定，家庭和个人的土地使用费财政义务将根据最迟在有权国家机关应当发布土地用途改变决定或土地使用权确认决定的时间点的政策和土地价格确定。

条18. 执行责任

1. 省级人民政府负责：

a) 指导财政机关牵头，配合地方相关机构实施土地价格调整系数的制定工作，最迟从2015年1月1日起应用。

b) 指导财政、税务、国库、自然资源与环境等地方相关机构配合其他相关部门实施根据本通则指导的土地使用费的确定和缴纳工作。

c) 检查并依法处理违规行为或投诉举报案件。

d) 规定地方职能机关之间关于流转土地使用费财政义务确认申请材料、确定土地使用费征收义务的流程，符合相关文件和地方实际情况；其中明确规定各机关、单位、土地使用者在申报、确定和缴纳土地使用费过程中的期限和责任。

2. 税务总局负责指导按照行政程序改革流程确定和缴纳土地使用费的组织实施；根据第45/2014/NĐ-CP号法令的规定和本通知的指引，指导审查并决定减免土地使用费。

3. 国家金库负责按照国家预算收入流程组织收取土地使用费，并与税务机关协商组织收取土地使用费，方便土地使用费缴入国家预算。

条 19. 生效日期

1. 本通知自2014年8月1日起生效。

2. 自2014年7月1日起产生的土地使用费义务，按照2014年5月15日政府第45/2014/NĐ-CP号法令关于征收土地使用费的规定及本通知的指引执行。

3. 废除财政部2004年12月7日发布的第117/2004/TT-BTC号通知，该通知为实施2004年12月3日政府第198/2004/NĐ-CP号法令关于征收土地使用费提供指引；废除财政部2006年8月2日发布的第70/2006/TT-BTC号通知，该通知对2004年12月7日发布的第117/2004/TT-BTC号通知进行了修改和补充；废除财政部2011年6月29日发布的第93/2011/TT-BTC号通知，该通知对2004年12月7日发布的第117/2004/TT-BTC号通知进行了修改和补充。

4. 本通知废除在2013年11月5日财政部发布的第156/2013/TT-BTC号通知所附的01/TKTH-SDDPNN、02/TSDĐ、03/MGTH表格中规定的土地使用费征收内容；废除在2011年12月21日发布的1864/QĐ-TCT号规程所附的23/QTr-KK表格中规定的土地使用费征收内容，该规程规定了管理、申报、纳税和会计税收的程序。

在执行过程中，如遇困难或问题，请各机关、单位、组织和个人及时向财政部反映，以便进行审查和解决。/。