通知第145/2007/TT-BTC号关于实施政府第188/2004/NĐ-CP号令（2004年11月16日颁布）有关确定土地价格和各类土地价格范围的方法以及政府第123/2007/NĐ-CP号令（2007年7月27日颁布）对第188/2004/NĐ-CP号令的修改和补充

通知

实施国务院令第188号令2004年11月16日关于确定土地价格和各类土地价格框架的方法的指导

和国务院令第123号令2007年7月27日关于修改和补充国务院令第188号令2004年11月16日关于确定土地价格和各类土地价格框架的一些条款

根据国务院令第77号令2003年7月1日关于财政部职能、任务、权限和组织结构的规定；

根据国务院令第188号令2004年11月16日关于确定土地价格和各类土地价格框架的方法；

_____________________

根据国务院令第123号令2007年7月27日关于修改和补充国务院令第188号令2004年11月16日关于确定土地价格和各类土地价格框架的一些条款；

经与自然资源部协商一致，财政部对国务院令第188号令2004年11月16日关于确定土地价格和各类土地价格框架的方法和国务院令第123号令2007年7月27日关于修改和补充国务院令第188号令2004年11月16日的相关条款（以下简称国务院令第188号令2004年11月16日和国务院令第123号令2007年7月27日）进行如下实施指导

第一部分 确定土地价格的方法

1. 直接比较法:

按照直接比较法确定土地价格必须进行以下步骤：

a) 第一步：调查和收集信息

- 确定待估地块或空地的位置，选择与待估地块或空地在类型、位置、面积规模、基础设施结构、法律特征和用途方面相似的至少三个到五个已成功转让的地块或空地作为比较对象。

- 收集信息的时间：

所需的信息应在调查日期附近的时间段内收集，以确定待估地块或空地的价格。

如果无法收集到最近时间段内的信息，则可以收集过去一年内在市场中成功转让的土地使用权交易信息，以确定土地价格。

- 需要收集的信息包括：

+ 地理位置；

+ 土地使用现状（土地类型、面积规模和边长尺寸、地形、地上资产、当前用途和规划用途）；

+ 基础设施条件；

+ 环境（包括自然环境如景观、水源、空气、噪音等和社会环境如社会秩序和安全、居民文化水平）；

+ 法律特征（土地使用规划、所在地块或空地的建设规划、土地使用权证、根据法律规定完成的土地财政义务程度等）；

+ 转让、交易或拍卖土地使用权成功的日期；转让价格、拍卖成交价；

+ 交易时间和付款条件。

- 信息条件：

上述信息必须从符合国务院令第123号令2007年7月27日第1条第2款规定的正常市场条件下实际发生的土地使用权转让交易结果中收集。

b) 第二步：分析和比较信息：

根据第一步收集的信息，进行汇总、分析和比较，选择比较地块或空地与待估地块或空地之间的相同和不同标准。在此基础上确定价格相同和不同的标准，计算并确定待估地块或空地的价格。

c) 第三步：调整比较地块或空地与待估地块或空地之间价格的不同因素，以确定待估地块或空地的价格。

待估地块或空地的估计价值按以下方式计算：

待估地块或空地的估计价值

比较地块或空地的土地使用权转让价格

由比较地块或空地与待估地块或空地之间不同因素形成的调整金额

其中，价格调整水平来源于每宗土地、比较地块与待估土地、地块在地理位置、基础设施结构、法律特征、环境污染程度等方面的差异。根据咨询机构或专家以及直接负责评估土地价值的部门对土地市场正常条件下比较地块实际土地使用权转让价格的绝对值或百分比（%）进行评估后确定的价格调整水平（可按市场价格计算），由该部门向省级人民政府提出具体土地价格建议时依据市场证据确定。

在土地使用权转让成功的时间点与比较宗地的土地使用权转让成功时间点之间，如果土地价格发生变化，则在根据上述公式调整比较宗地的价格之前，必须先根据该类土地在此期间的价格变动（增加或减少）指数调整（增加或减少）比较宗地的土地使用权转让价格。每种类型土地的价格变动指数可以从财政部第80/2005/TT-BTC号通知关于组织土地价格统计和调查、调查网络以及按照第188/2004/NĐ-CP号法令规定报告各种类型土地价格的指导中收集的信息计算得出；或者从统计局的数据（如有）。

d) 第四步：通过取三到五宗已调整差异价格的比较宗地的价格平均值来确定待估宗地的价格。

使用比较法确定土地价格示例（见附件1）。

2) 收益法

根据收益法确定土地价格应进行以下步骤：

a) 第一步：计算待估宗地、地块的年总收入

- 对于空地或用于出租的建筑用地，待估宗地的年总收入即为每年的土地租金或不动产租金（包括土地和地上建筑物）。土地租金或不动产租金按评估时当地市场租金水平计算。

- 对于自耕农使用的农业用地，年总收入计算如下：

+ 对于一年生作物用地和水产养殖用地，待估宗地的年总收入即为该宗地年生产活动的总营业收入。

+ 对于多年生作物用地（水果树、工业树、木材树），年总收入基于年营业收入、阶段营业收入或一次性营业收入，视具体作物而定。

b) 第二步：计算形成年总收入的年总支出

总支出包括具体的费用，如土地使用税、改良投资费用、生产费用等。这些费用按国家现行规定计算；没有国家规定的费用则按当地市场上实际普遍支付的费用计算（规定在买卖合同、由有权税务机关发行的销售发票中）。

对于已经投资建设地上资产的待估宗地，年总支出不包括地上资产的基本折旧费。

c) 第三步：根据以下公式确定年纯收入：

d) 第四步：根据以下公式估算待估宗地的价格：

根据收益法确定土地价格时，第一步和第二步确定的总收入和总支出及第三步确定的纯收入必须是待估土地类型和用途在批准的用途下三年内的平均总收入、总支出和平均纯收入。若无法获取三年的数据，则使用评估前一年的数据。总收入和总支出的计算应按评估时的市场价格水平进行，通过应用评估时的货物、物资、服务单价和劳动力工资单价对各年度的成本量和产品产量进行计算（如果成本有国家定价，则按国家定价计算，如果没有国家定价，则按市场价格水平计算）。

人民币定期存款年利率（12个月期）是指当地商业银行最高的存款利率。

使用收益法确定土地价格示例（见附件2）。

对于已经投资建设地上资产（包括建筑物、房屋、构筑物；或多年生作物如橡胶、咖啡、茶、胡椒、果树等）并投入经营生产的宗地，在首先使用收益法估算整个宗地和地上资产的价值后，再扣除地上资产价值，剩余部分为宗地价值。

地上资产价值扣除方法参照本通知第一部分第三条第c点的指引执行。

3. 扣减法

当使用扣减法确定每种土地价格时，应进行以下步骤：

a) 第一步：收集市场信息以选择至少三个已成功转让的不动产（包括土地和地上资产），其宗地特征（位置、现状、基础设施条件、法律特征、用途、价格等）与待估宗地相似。

市场信息收集的时间适用直接比较法第一步的指引。

b) 第二步：实地考察并详细准确描述上述不动产的地上资产（包括房屋、构筑物、多年生作物）。

c) 第三步：确定已投资建设的地上资产的现值。

其中：

- 新建建筑物在评估时点的价值，等于为投资建设与现有地上资产功能相当的新资产所需的投资成本，或重建（即完全相同）该地上资产所需的投资成本。新建建筑物的价值包括直接费用、间接费用和合理的投资者回报。

- 地上资产的折旧价值包括有形折旧和无形折旧（包括由于使用过程中的物理损耗导致的有形折旧；由于功能落后和外部因素影响导致的无形折旧）。

新建建筑物价值和地上资产折旧价值的计算方法按照现行住房和城乡建设部、财政部的规定以及《中国资产评估准则》执行。如无具体规定或指导，则根据专业顾问、评估人员或评估机构基于市场实际收集的信息和数据进行评估。

d) 第四步：计算选定不动产地块的土地价值

e) 第五步：确定待估地块的价值

根据待估地块与上述地块的主要差异，调整各不动产地块的价格（类似于直接比较法第三步）。

待估地块的单价根据调整后的各不动产地块的平均单价确定。

折余法确定土地价格示例（见附件3）。

4. 收益法

使用收益法评估土地时，应遵循以下步骤：

a) 第一步：确定最佳用途和最有效用途，依据如下：

- 地块特征；

- 区域规划、城市规划；建设规划及相关规定；经有权机关批准的土地利用规划和计划；

b) 第二步：估算不动产开发总价值。

不动产开发总价值包括预计完成投资项目后可售出的房屋、分地块等的总价值。

估算开发总价值需基于对市场上类似已完成项目的实际转让价格调查，这些项目具有与拟建项目相似的特点，位于相邻或条件相当的区域，并考虑市场价格趋势和波动，以合理预测销售价格。

c) 第三步：估算开发总成本。

开发成本包括所有投资方为建设基础设施（包括道路、供水排水系统、供电系统等）、改善环境景观、按批准的详细规划建造房屋和其他建筑或分地块出售、广告和销售费用、管理费用及投资者利润（考虑商业风险）的成本。

估算开发总成本需基于国家有关部门规定的单位价格、投资强度和定额标准。若无相关规定，则参考邻近或类似区域的实际普遍成本。

对于跨年度、多阶段的投资开发项目，需按每年的收入和支出进行折现，计算至评估时点的现值，公式如下：

开发总价值 =

开发总成本 =

其中：

- TR_i 是项目第i年的收入

科学技术部：部长、副部长及部属各单位；_i 是项目第i年的成本

- r 是将现金流折现到当前价值的折现率（按用于投资开发项目的商业银行贷款利率计算）

- n 是项目实施年数（从开工到完成开发项目）。

d) 第四步：确定地块价值：

收益法确定土地价格示例（见附件4）。

5. 确定土地价格的方法适用条件

5.1 在应用确定土地价格的方法时，所有必要的信息和数据必须在正常市场条件下收集，并且需要分析和选择准确且可靠的信息和数据。

5.2 如果能够收集到足够的信息和数据，可以同时应用四种方法确定土地价格，则主要采用直接比较法来确定土地价格。

5.3 在以下情况下，需要结合使用本通知规定的两种或以上方法来验证、比较和核对预估价格，以确定具体价格：

- 土地使用权转让在市场上尚未普遍发生，收集的数据缺乏系统性；

- 市场上的土地使用权转让价格波动不定，不能反映正常的供需关系；

- 使用任一方法预估的土地价格高于政府在第1条第5款第123/2007/NĐ-CP号法令中规定的最高限价。

5.4 上述方法用于确定特定地块的价值，作为批量评估各地块价格的基础，详见本通知第二部分。

第二章 地方具体土地评估

1. 准备工作以进行土地估价

a) 按照行政乡界划分平原、丘陵和山区范围，以便根据政府规定的平原、丘陵、山区三个区域的土地用途（农用地、宅基地和非农建设用地）在地方（省、市）的每个乡适用相应的地价框架。

b) 规定农用地类型的位置：一年生作物用地；多年生作物用地；水产养殖用地；生产林地；防护林地；特种用途林地和其他农用地，按照第1条第7款第b项的规定原则。

农用地位置分为从第1号开始编号的不同位置。确定农用地位置主要依据与土地使用者居住地的距离、农产品市场距离以及交通便利程度等因素，这些因素可以减少生产者的出行成本、流通成本（购买物资、销售产品）和产品消费成本，但同时结合有利于生产的其他因素：

- 第1号位置包括具有相同经济和社会条件、相同基础设施和相同土地用途的地区：有1到3个关于与居住地、市场和交通距离的因素，并结合以下最佳农业生产优势：

+ 与以下地点最近或最接近：

土地使用者的居住地，居住地被确定为村（组、里、寨）的中心。

农产品市场（农村集市、城市集市、集中收购农产品的地方）。

交通道路（公路包括国道、省道；县际道路。对于没有国道、省道、县道的地方，则依据乡际道路；水路（在主要使用水路的地方）包括：河流、沟渠、渠道）。

+ 包括以下最佳农业生产优势：地形平坦、主动灌溉条件、土壤肥沃、气候适宜农业生产。

- 从第二号开始的位置比上述第一号位置的条件较差。

对于某些具体情况，土地位置分类如下：

+ 如果地块具有最佳农业生产优势，但与土地使用者居住地、产品市场和交通的距离较远，仍然将其划分为低于第一号位置的土地位置。

+ 如果地块与土地使用者居住地、农产品市场和交通的距离最近或最接近，但具有中等或较低水平的农业生产优势，仍可将其划分为第一号位置。

根据每种农用地的特点和地方农产品生产和消费的具体情况，省级人民政府规定从第一号开始到最终编号的具体土地位置标准，并确定每个区域的土地位置数量，以确定每种农用地的位置，符合地方实际情况。

c) 规定从第一号开始到最终编号的具体土地位置标准，符合地方条件，并确定制盐土地位置的数量和农村非农建设用地的位置，根据第9条第1款第b项和第2款第188/2004/NĐ-CP号法令规定的通用标准，具体内容如下：

- 对于制盐用地：根据地方具体情况，省级人民政府根据距盐田到集中仓库的距离或距县际道路的距离（如果不存在县际道路则根据距乡际道路的距离）来分类位置。

- 对于宅基地和农村非农建设用地：根据地方具体情况，省级人民政府确定需要评估的土地区域，划分土地位置并决定每个区域的土地位置数量。

d) 规定具体土地位置标准，用于分类土地位置并决定每个类别街道的土地位置数量；分类街道并决定从第一号开始到最终编号的街道数量，符合地方条件，根据第10条第188/2004/NĐ-CP号法令规定的通用标准进行土地评估。

根据地方具体情况，省级人民政府可以不分类街道，而是分类土地位置并规定每个街区、具体街道的土地位置数量以进行土地评估。对每个类型城市的街区、具体街道进行分类和划分，也必须遵循第10条第188/2004/NĐ-CP号法令规定的通用原则。

省级人民政府根据有权机关批准的城市设立和分类决定，将适用于该省范围内城市的住宅用地和非农建设用地的地价框架。

2. 评估和调整具体土地价格

a) 土地价格应根据以下文件之一记载的土地用途决定：

- 按照土地法律法规颁发的土地使用权证书或记录在《2003年土地法》第50条规定的文件中；如未明确记载土地用途，则根据符合土地利用规划的地块主要用途确定土地用途；

- 由有权机关作出的土地交付、租赁或改变土地用途的决定；

条目登记土地用途变更应符合法律规定。

对于尚未取得土地使用权证书，且不符合2003年《土地法》第50条规定的任何一种文件；或者虽有土地利用规划但尚未实施，未进行土地使用权登记的土地，其价格按照当前实际使用目的确定。

如果土地使用者全部或部分使用土地面积与已由法律认可或有权机关批准的使用目的不符；或者将农业用地（包括2003年《土地法》第13条第1款规定的各类土地）用于间种、结合生态旅游使用，或将非农用地与其他目的相结合使用，则在评估土地价格时仍按土地使用权证、国家土地交付和租赁决定、土地利用规划、土地使用计划、土地使用权登记中规定的目的进行。

b) 各类土地的具体价格由省级人民政府以越南盾为单位每平方米土地面积规定，并不得超出政府在第1号令第1条第5款规定的各类土地价格框架和允许范围内，但以下情况除外：²并且不得超出政府在第1条第5款第123/2007号法令中规定的各类土地价格框架和允许范围；但以下情况除外：

- 在每年1月1日公布土地价格的情况下，如果省内的某些地区（根据第1号令第1条第5款第3项的规定）属于平原、丘陵、山区、海岛等自然条件、经济和社会发展困难或特别困难地区的偏远地区，基础设施建设不足或基础设施水平低下；一些位于山区、丘陵城镇内的城镇街区的土地，以及已经规划为非农用地的土地，这些土地的实际市场价格低于省级人民政府公布的最低价格框架和允许范围内的价格，则省级人民政府可以决定较低的具体价格，并同时将针对这种情况的具体价格决定及相关类型土地的实际市场价格调查表提交财政部进行检查（如必要）。

对于国家通过非拍卖土地使用权或项目招标方式收取土地使用费、出租土地，或国家收回土地，以及国有企业在股份化过程中选择土地交付形式，而省级人民政府公布的每年1月1日的价格用于评估上述政策实施时的土地价值，未能准确反映正常市场条件下土地使用权转让的实际市场价格的情况，省级人民政府可以根据当地实际市场价格和本通知中的土地估价方法调整具体价格，以替代已公布的价格，适用于符合上述政策的土地（在征求同级人民代表大会常务委员会意见后）。

财政局负责主持并协调相关局、部门确定具体土地价格，报省级人民政府决定；若委托具有评估职能的组织或企业进行土地价格评估或咨询，则财政局需负责主持并协调相关局、部门对这些组织或企业确定的土地价格进行审核，并报省级人民政府决定具体土地价格，确保其接近正常市场条件下土地使用权转让的实际市场价格。

在这种情况下规定的具体土地价格不受政府在第1号令第1条第5款规定的土地价格框架限制，但不得超过实际市场条件下的土地使用权转让价格。

规定此类土地价格仅适用于特定项目范围，服务于以下目的：计算国家不通过拍卖土地使用权或项目招标方式交付土地时的土地使用费；计算国家收回土地时的土地赔偿费用；以及在国有企业股份化过程中选择土地交付形式时的土地使用权价值。对于其他目的，则适用省级人民政府对该区域各位置土地普遍规定的价格。

第10号令第1条第2点d和e项规定的情况也适用于每年1月1日公布的土地价格。

对于位于第10条第10款第d项规定的特别位置的农村住宅用地和非农生产建设用地，包括与主要交通干道（省道、国道）相邻或靠近交通枢纽、商业区、工业区、旅游区的位置，省级人民政府可以规定上述两种土地的最佳位置的具体地价，该价格应符合当地市场正常条件下的土地使用权转让价格，但不得超过农村住宅用地最高限价的5倍，且不超过农村非农生产建设用地最高限价的3倍，具体见政府令第123/2007号令附表6和附表8中的价格框架（不包括省级人民政府可将最高限价提高20%的部分）。

- 当有权机关进行以下操作时：

+ 调整土地规划和使用计划，如果市场价格与每年1月1日公布的土地规定价格有变化，则省级人民政府应根据现行规定调整价格。

+ 决定改变土地用途，则省级人民政府应按照政府规定的新的土地用途价格框架调整地价。

+ 决定提升城市等级，则省级人民政府应将土地价格从低等级城市的价格调整到高等级城市的相应价格，但不得超过当时市场正常条件下实际的土地使用权转让价格，并符合政府规定的价格框架。

在上述所有情况下，省级人民政府在作出决定前必须征求同级人民代表大会常务委员会的意见。

c) 对于政府规定了价格框架的各种土地类型，具体定价如下：

- 对于一年生作物用地、多年生作物用地、水产养殖用地、商品林用地，按每个地块的具体位置定价；位置编号为1的土地价格最高，后续位置编号的土地价格依次降低。

如果同一类型的农业用地同时种植或养殖多种作物或动物，则只对主要作物或动物设定一个统一的价格标准（例如，一年生作物用地上的水稻），在同一区域内同一类型的农业用地中，不同作物或动物不得设定不同的价格标准。

- 对于盐田用地，按每个地块的具体位置定价；位置编号为1的土地价格最高，后续位置编号的土地价格依次降低。

- 对于农村住宅用地和非农生产建设用地，在地方上分为三个区域，根据土地位置分类标准，省级人民政府制定每个区域的土地位置定价系数，原则是：每个区域位置编号为1的土地价格最高，后续位置编号的土地价格依次降低。

省级人民政府应具体规定该类土地的位置分类标准和数量以进行定价。

- 对于城镇住宅用地和非农生产建设用地，按每个城镇的不同街道类型进行定价。

根据地方具体情况，可以采用以下两种方法之一进行批量定价：

+ 第一种方法：直接对每个地块进行定价

批量定价基于选定地块的实际定价结果进行，具体方法如下：

在每种特定类型的土地位置中，选择至少三块具有代表性的地块。然后，通过应用本通知第一部分所述的土地估价方法确定每块土地的价值，并计算每平方米的价格。²每个地块位置的价格（每平方米）被确定为所选地块价格的平均值。

+ 第二种方法：先确定位置1的土地价格，然后使用土地位置系数来确定其他位置的土地价格

确定位置1的土地价格的方法与第一种方法相同。

根据土地位置分类标准，省级人民政府应为每种土地类型和每个区域或街道类型建立土地位置定价系数，原则是：位置编号为1的土地系数为1，后续位置编号的土地系数依次降低。

上述所有土地类型的位置定价系数是每个位置的土地实际市场价格与位置1的比较比率，或者每个位置的标准比较比率。

所有上述土地类型的位置定价价格等于确定的位置价格（位置1）乘以相应的土地位置定价系数。

例如：土地估价机构正在确定某特殊城市H街的住宅用地价格，以供省级人民政府审议决定。通过应用土地估价方法，估价机构已计算出位置1的土地价格为54000元/平方米。

例如：土地估价机构正在对该特别城市的一条街道H上的住宅用地进行价格评估，以制定土地价格方案提交省级人民政府审议决定。采用土地估价方法，该机构已计算出位置1的土地价格为54,000,000元/平方米。²||| 在H街，居住用地被划分为四个不同的位置；根据土地位置分类标准和该区域实际市场上的土地使用权转让价格，评估机构已经建立了从第1位到第4位的H街土地位置定价系数，依次为：1；0.45；0.35；0.30，第1位之后各位置的土地价格确定如下：

||| 对于位于尚未被有权机关划分等级的城市镇或市郊的居住用地和非农生产建设用地，在具体土地定价时应采用四类城市居住用地和非农生产建设用地的基准价格，对于城镇适用四类城市的基准价格，对于市镇适用五类城市的基准价格，但不得超过在定价时点的实际市场价格。

||| 对于位于新建城市区且紧邻已被有权机关划分等级的城市的居住用地和非农生产建设用地，在具体土地定价时应采用相邻城市或最近邻近城市的居住用地和非农生产建设用地的基准价格，但不得超过在定价时点的实际市场价格。

||| d）对于政府未规定基准价格的土地类型的具体定价：

||| - 对于防护林地和特种用途林地：根据省级人民政府规定的商品林地的具体价格来确定防护林地和特种用途林地的价格。防护林地和特种用途林地的定价程序按照本通知第二部分第2点关于商品林地的定价程序执行。

||| 每个位置的防护林地和特种用途林地的具体价格最高不得超过省级人民政府规定的每个位置的商品林地的具体价格。

||| 特别是对于位于与景观、生态旅游环境相结合的位置的特种用途林地，如果经有权机关批准用于组织旅游服务经营活动，则省级人民政府可根据本通知的规定和《国务院关于确定各类森林价格原则和方法的通知》（国发〔2007〕48号）的规定，决定符合当地实际情况的具体土地价格。

||| - 根据《国务院关于实施〈中华人民共和国土地管理法〉若干问题的通知》（国发〔2004〕181号）第六条第四款的规定，对于其他农业用地：

||| 其他农业用地的价格根据省级人民政府规定的相邻或附近区域相同类型的农业用地的具体价格确定（如果没有相邻用地）。

||| 规定的每种其他农业用地的具体价格最高不得超过省级人民政府规定的相邻或附近区域相同类型的农业用地的具体价格。

||| - 对于机关办公用地和事业工程建设用地；国防、安全用途用地；宗教信仰用地（包括宗教机构使用的土地，有庙宇、祠堂、庵堂、家庙等设施的土地）；其他非农用地（包括博物馆、文物馆、艺术作品展览馆、文化艺术创作基地），省级人民政府根据相邻或最近邻近区域的居住用地价格（如果没有相邻用地）的规定，并参照《国务院关于加强土地资产管理的通知》（国发〔2007〕123号）第一条第十款的规定，确定具体价格。如果这些土地位于农村地区，则依据该地区的农村居住用地价格；如果位于城市地区，则依据该城市地区的居住用地价格。

||| 根据每种土地的特点（面积规模、建筑密度、土地使用者的权利和义务），省级人民政府应制定适合但不超过相邻或最近邻近区域相同类型居住用地的具体价格的规定。

||| - 对于政府规定的公共用途用地和其他非农用地（包括私人建设的其他工程用地，不以商业为目的且不附带居住用地；供工人休息的房屋、帐篷、营地用地；用于种植作物的城市用地，包括不在地上直接种植的形式；允许建设的动物饲养场用地；农业、林业、渔业研究试验站、场用地；家庭和个人用于储存农产品、农药、化肥、农业机械和工具的仓库用地），省级人民政府根据相邻或最近邻近区域的非农生产建设用地价格（如果没有相邻用地）的规定，并参照《国务院关于加强土地资产管理的通知》（国发〔2007〕123号）第一条第十款的规定，确定具体价格。

||| 规定的每种上述土地的具体价格最高不得超过相邻或最近邻近区域相同类型非农生产建设用地的具体价格（如果没有相邻用地）。

||| - 对于墓地用地：根据省级人民政府规定的相邻土地类型的具体价格来确定上述土地的价格。如果上述土地毗邻多种不同类型的土地，则根据其中最低价格的土地类型的价格。

具体规定的每块土地的位置价格不得超过省人民政府对该类相邻土地的类似位置所规定的具体价格。

- 对于河流、沟渠、水道、溪流和专门用于水产养殖的水面，应适用水产养殖用地的价格范围；若用于非农目的或与水产养殖相结合的非农用途，则省人民政府应根据相邻或最近邻近区域的非农用地价格（如无相邻区域），并依据国务院令第123号第1条第10款的规定，确定具体价格。

三、毗邻地区土地估价：

（一）各省、直辖市毗邻地区土地价格：

- 当各省、直辖市毗邻地区的自然条件、基础设施结构相同，当前用途和规划用途一致时，土地价格规定如下：

+ 根据国务院令第188号第12条第1款和国务院令第123号第1条第9款的规定，划定毗邻地区各类土地边界。

+ 在决定毗邻地区土地价格之前，各省人民政府应参考、交流并就拟发布的土地价格达成协议，以确保符合国务院令第123号第1条第11款关于具体土地价格的规定。

+ 若各地方无法就毗邻地区土地价格达成一致，则需报告总理作出决定。

- 当各省、直辖市毗邻地区的自然条件、基础设施结构、当前土地用途和规划用途不同时，省人民政府应根据各地方的实际条件确定该地区的具体土地价格。

（二）各县、市辖区、省辖市毗邻地区土地价格。

省人民政府根据当地实际情况，规定符合以下原则的毗邻地区土地价格：如果自然条件、基础设施结构相同，当前用途和规划用途一致，则价格相同。

如果毗邻地区的基础设施条件不同，则该地区的土地价格应根据实际情况确定。

对于城镇周边农村地区的住宅用地（包括与城市内城区接壤的乡和特别大城市及I类城市的镇以及与城市内城区、市辖区、镇接壤的村（社）），该地区的土地价格应根据相邻地块定价原则，并应用政府规定的相邻城市的价格范围。

省人民政府具体规定城镇周边农村地区的住宅用地价格。

三、组织实施

一、根据《土地管理法》第13/2003/QH11号法；国务院令第188/2004/NĐ-CP号；国务院令第123/2007/NĐ-CP号和本通知中的指导内容，省人民政府决定具体土地价格；公开发布并检查地方各类土地价格表的执行情况。

二、每年，省人民政府应从地方财政预算中拨出一定资金，用于调查、评估、统计土地使用权转让价格，聘请咨询机构进行土地价格评估，组织培训实施土地价格决定，对地方土地价格管理人员进行业务培训。此项资金的管理应遵循国家现行规定。

省人民政府应指示财政局建立网络，跟踪、统计地方市场实际的土地使用权转让价格。定期向财政部报告，符合规定。如果地方市场实际的土地使用权转让价格持续大幅波动，导致价格差异较大，则必须报告财政部汇总，呈报政府审议调整各类土地价格范围。

本通知自发布之日起十五日后生效。

本通知取代财政部2004年11月26日发布的第114/2004/TT-BTC号通知，该通知是为执行国务院令第188/2004/NĐ-CP号而制定的。

在执行本通知过程中如遇问题，请各省、直辖市人民政府报告财政部寻求指导解决。/