시행규칙 제 145/2007/TT-BTC는 정부령 제 188/2004/NĐ-CP 2004년 11월 16일 발佈한 「토지 가격 결정 방법 및 토지 종류별 가격 구간에 관한 규정」과 정부령 제 123/2007/NĐ-CP 2007년 7월 27일 발佈한 「정부령 제 188/2004/NĐ-CP 일부 조항을 개정하고 보완하는 규정」의 시행에 관한 지침을 제공한다.

시행규칙

시행령 제 188/2004/NĐ-CP 발효에 대한 지침

정부가 발표한 토지 가격 결정 방법 및 토지 종류별 가격 범위에 관한 규정

정부가 발표한 시행령 제 123/2007/NĐ-CP 발효일인 2007년 7월 27일에 시행령 제 188/2004/NĐ-CP 일부 개정 및 보완

시행령 제 188/2004/NĐ-CP 일부 조항의 추가 및 수정

_____________________

정부가 발표한 시행령 제 77/2003/NĐ-CP 발효일인 2003년 7월 1일에 재무부의 기능, 임무, 권한 및 조직 구조에 관한 규정을 근거로 함

정부가 발표한 시행령 제 188/2004/NĐ-CP 발효일인 2004년 11월 16일에 토지 가격 결정 방법 및 토지 종류별 가격 범위에 관한 규정을 근거로 함

정부가 발표한 시행령 제 123/2007/NĐ-CP 발효일인 2007년 7월 27일에 시행령 제 188/2004/NĐ-CP 발효일인 2004년 11월 16일에 토지 가격 결정 방법 및 토지 종류별 가격 범위에 관한 규정을 일부 개정 및 보완한 것을 근거로 함

재무부와 환경자원부와 협의 후, 재무부는 정부가 발표한 시행령 제 188/2004/NĐ-CP 발효일인 2004년 11월 16일에 토지 가격 결정 방법 및 토지 종류별 가격 범위에 관한 규정과 정부가 발표한 시행령 제 123/2007/NĐ-CP 발효일인 2007년 7월 27일에 시행령 제 188/2004/NĐ-CP 일부 조항을 개정 및 보완한 규정(이하 "시행령 제 188/2004/NĐ-CP 및 시행령 제 123/2007/NĐ-CP"라고 약칭함)을 다음과 같이 시행 지침을 제시함:

I. 토지 가격 결정 방법

1. 직접 비교 방법

직접 비교 방법을 사용하여 토지를 평가하는 경우 다음 단계를 수행해야 합니다:

a) 단계 1: 조사 및 정보 수집

- 평가 대상 토지 또는 공터와 비교 가능한 위치를 확인하고 정보를 수집합니다.

각 종류의 토지를 평가하기 위해서는 평가 대상 토지 또는 공터와 인접하거나 근처에 있는 토지 또는 공터 중에서 실제 거래된 토지 또는 공터 3개에서 5개를 선택해야 합니다. 이들 토지 또는 공터는 평가 대상 토지 또는 공터와 유사한 특성을 가져야 합니다. 즉, 토지 종류, 위치, 면적, 인프라 구조, 법적 특성 및 토지 이용 목적이 유사해야 합니다.

- 정보 수집 기간:

정보 수집은 평가 대상 토지 또는 공터의 가치를 결정하기 위한 조사 시점에 가장 가까운 시기에 이루어져야 합니다.

가장 가까운 시기의 정보를 수집할 수 없는 경우에는 조사 시점으로부터 1년 이내에 발생한 토지 사용권 양도 거래 정보를 수집할 수 있습니다.

- 수집해야 하는 정보:

+ 위치;

+ 토지 이용 현황(토지 종류, 면적 및 각 변의 크기, 지형, 토지 위에 있는 재산, 현재 토지 이용 목적, 계획된 토지 이용 목적);

+ 인프라 구조 조건;

+ 환경(자연 환경 포함, 예를 들어 경관, 수질, 공기, 소음 등 사회 환경 포함, 예를 들어 사회 질서 및 안전, 주민 교육 수준);

+ 법적 특징(토지 이용 계획, 토지에 있는 건축물 계획, 토지 사용권 증명서, 법률에 따른 토지 관련 재정 의무 완수 정도 등);

+ 토지 사용권 양도, 거래 또는 경매 성공 시점; 양도 가격, 경매 성공 가격;

+ 거래 조건 및 결제 조건.

- 정보 조건:

위 정보는 시행령 제 123/2007/NĐ-CP 제 1조 제 2항에 따라 일반적인 시장 조건 하에서 실제로 발생한 토지 사용권 양도 거래 결과로부터 수집되어야 합니다.

b) 단계 2: 정보 비교 및 분석:

단계 1에서 수집한 정보를 바탕으로 통합, 분석, 비교하여 평가 대상 토지 또는 공터와 비교 가능한 토지 또는 공터 사이의 유사한 특징과 다른 특징을 선택합니다. 이를 바탕으로 가격 차이를 반영하는 기준을 설정하여 평가 대상 토지 또는 공터의 가격을 계산합니다.

c) 단계 3: 가격 차이 요소 조정:

평가 대상 토지 또는 공터의 추정 가격은 비교 가능한 토지 또는 공터와의 가격 차이 요소를 조정하여 계산됩니다.

여기서, 각 토지 또는 공터와 평가 대상 토지 또는 공터 간의 위치, 인프라 구조, 법적 특징, 환경 오염 정도 등의 차이로 인한 금액은 각각의 비교 가능한 토지 또는 공터의 실제 시장 조건 하에서의 토지 사용권 양도 가격에 대한 절대 값 또는 비율(%)로 계산되며, 이는 각 토지 또는 공터의 비교 가능한 토지 또는 공터와의 차이에 따라 결정됩니다. 이러한 금액은 자문 기관이나 전문가 및 토지 가격 결정 직무를 수행하는 기관이 지역 정부의 지방 토지 가격 결정을 지원하기 위해 시장 증거를 바탕으로 평가합니다.

토지 매각 시기와 비교 토지의 가격 결정 시기 사이에 해당 종류의 토지 가격 변동이 있는 경우, 상기 공식을 사용하여 비교 토지의 가격 조정을 수행하기 전에 비교 토지의 매각 가격을 해당 기간 동안의 토지 가격 변동(상승 또는 하락) 지수에 따라 조정(증가 또는 감소)해야 한다. 각 종류의 토지의 가격 변동 지수는 재무부 통일부령 제80호 2005년 9월 15일 시행규칙에 따른 토지 가격 조사 및 통계 방법으로 재무청이나 토지 가격 조사 관련 단체가 수집한 정보를 통해 계산될 수 있다. 이 지수는 통계청에서 제공하는 통계 자료(있을 경우)나 재무부 통일부령 제188호 2004년 통행령에 따른 토지 가격 조사 및 통계 방법에 따라 계산될 수 있다.

d) 4단계: 비교 토지 3개에서 5개의 조정된 가격 차이를 평균하여 필요한 토지의 가격을 결정한다.

비교 방법을 사용하여 토지 가격을 결정하는 예시(부록 1 참조).

2) 수입 방법

수입 방법을 사용하여 토지를 평가하려면 다음 단계를 수행해야 한다.

a) 1단계: 평가 대상 토지 또는 부지에서 연간 총 수입을 계산한다.

- 비어 있는 토지 또는 건축물이 있는 토지를 임대하는 경우, 평가 대상 토지의 연간 총 수입은 연간 임대료로 정의된다. 이 임대료는 평가 시점의 시장 평균 임대료를 기준으로 한다.

- 농업용 토지를 직접 경작하는 경우, 총 수입은 다음과 같이 계산된다.

+ 연작 작물이나 수산업용 토지의 경우, 평가 대상 토지의 연간 총 수입은 해당 토지에서 연간 발생하는 생산 활동 수익으로 정의된다.

+ 장기 작물(과일 나무, 산업 나무, 목재 나무)의 경우, 총 수입은 해당 나무의 특성에 따라 연간 수익, 단계별 수익, 일회성 수익을 기반으로 계산된다.

b) 2단계: 총 수입을 형성하기 위해 지출되는 연간 총 비용을 계산한다.

총 비용에는 지방세, 개발 비용, 생산 비용 등 구체적인 비용 항목이 포함된다. 이러한 비용은 국가 규정에 따라 계산되며, 국가 규정이 없는 경우 현지 시장에서 일반적으로 적용되는 실제 비용을 기준으로 계산한다(계약서, 판매 영수증 등).

평가 대상 토지에 건물이나 다른 자산이 이미 투자되어 있는 경우, 연간 총 비용은 해당 자산의 기본 감가상각비를 포함하지 않는다.

c) 3단계: 순 연간 수입을 다음 공식을 사용하여 계산한다.

d) 4단계: 다음 공식을 사용하여 평가 대상 토지의 가격을 추정한다.

수입 방법을 사용하여 토지를 평가할 때, 1단계와 2단계에서 결정된 총 수입과 총 비용, 그리고 3단계에서 결정된 순 수입은 평가 대상 토지의 위치와 목적에 따라 평가 시점 직전 3년 동안의 평균 총 수입, 총 비용, 그리고 평균 순 수입이어야 한다. 3년 동안의 데이터를 수집할 수 없는 경우에는 평가 시점 직전 년도의 데이터를 사용한다. 총 수입과 총 비용은 평가 시점의 시장 평균 가격을 기준으로 계산되며, 물품, 원자재, 서비스, 노동력의 평가 시점 가격을 적용한다.

베트남 동(VNĐ) 12개월 만기 저축 금리는 해당 지역에서 가장 높은 금리를 제공하는 상업 은행의 금리이다.

수입 방법을 사용하여 토지 가격을 결정하는 예시(부록 2 참조).

토지에 건물이나 다른 자산(건축물, 나무 등)이 투자되어 경제 활동을 하는 경우, 먼저 수입 방법을 사용하여 토지와 그 위에 있는 자산의 가치를 추정하고, 그 후 토지의 가치는 자산의 가치를 제외한 나머지로 결정한다.

토지 위에 있는 자산의 가치를 제외하는 방법은 본 통지의 1장 3절 c항에 따른다.

3. 제외 방법

제외 방법을 사용하여 각 종류의 토지를 평가하려면 다음 단계를 수행해야 한다.

a) 1단계: 시장에서 평가 대상 토지와 유사한 특성을 가진 최소 3개의 부동산(토지와 그 위에 있는 자산 포함)의 성공적인 매각 정보를 수집한다.

시장에서 수집해야 하는 정보의 시간은 직접 비교 방법의 1단계 지침에 따라 적용된다.

b) 2단계: 상기 부동산의 토지 위에 있는 모든 자산(건물, 구조물, 장기 나무 등)을 현지 조사하고 세부적으로 설명한다.

c) 3단계: 토지 위에 투자된 건설 자산의 현재 가치를 결정한다.

여기서:

- 새로운 시설을 건설하여 현재 부동산과 유사한 기능을 가진 시설을 설치하는데 필요한 대체 비용 또는 동일한 시설을 재생산하는 비용으로 정가 시점에서의 신설 건설 가치를 산출한다. 신설 건설 가치는 직접 비용, 간접 비용 및 합리적인 이자율을 포함한다.

- 부동산에 대한 자산의 소모 가치는 물리적 소모와 기능적 낙후, 외부 요인의 영향 등으로 인한 실질적 소모 가치를 모두 포함한다.

신설 건설 가치와 부동산 자산의 소모 가치를 산출하는 방법은 건설부, 재정부의 현행 규정 및 베트남 평가 기준에 따라 수행된다. 이러한 규정이 없거나 구체적인 지침이 없는 경우, 전문가의 평가나 실제 시장 정보를 바탕으로 한 전문가 또는 조직의 평가를 통해 계산한다.

d) 단계 4: 단계 1에서 선택한 부동산의 각 필지의 가치를 산출한다.

e) 단계 5: 평가할 필지의 가치를 결정한다.

평가할 필지와 단계 1에서 선택한 부동산의 필지 사이의 주요 차이점을 고려하여 필지의 가격을 조정한다(직접 비교 방법의 단계 3과 유사하게).

평가할 필지의 단가는 조정된 필지 단가의 평균 단가에 따라 결정된다.

차등법을 사용하여 필지 가격을 결정하는 예시(부록 3 참조).

4. 잔여 가치 방법

잔여 가치 방법을 적용하여 필지의 가격을 평가하려면 다음 단계를 수행해야 한다.

a) 단계 1: 필지의 최적이고 효율적인 용도를 결정한다. 다음 근거를 바탕으로 한다.

- 필지의 특성;

- 지역 계획, 도시 계획; 건축 규제 및 건축 관련 규정; 지방 당국이 승인한 토지 이용 계획 및 계획;

b) 단계 2: 부동산 개발 총 가치를 추정한다.

부동산 개발 총 가치는 건설 완료 후 판매될 것으로 예상되는 주택, 분양용 토지 등의 총 가치를 포함한다.

개발 총 가치를 추정하기 위해 실제 시장에서 주택, 아파트, 건축물, 분양용 토지 등을 판매한 가격을 조사하고, 완료된 프로젝트의 특징이 예정된 프로젝트와 유사한 인근 지역의 프로젝트를 참고하여 시장 가격의 추세와 변동성을 고려하여 적절한 가격을 추정한다.

c) 단계 3: 개발 총 비용을 추정한다.

개발 비용은 인프라 구축 비용(도로, 상수도, 하수도, 전력 공급 시스템 등), 환경 조성 비용, 건축물 및 분양용 토지 구축 비용, 광고 및 판매 비용, 관리 비용, 사업 리스크를 고려한 투자 수익률 등 모든 비용을 포함한다.

개발 총 비용을 추정하기 위해 국가 당국의 지침에 따른 단가, 투자 비용, 정률 등을 기반으로 한다. 국가 당국의 지침이 없는 경우, 인근 지역의 유사 프로젝트의 실제 비용을 참고한다.

부동산 개발 프로젝트가 여러 년 동안 여러 단계로 진행되는 경우, 매년의 수익과 비용을 추정하고, 현재 가치로 할인하여 다음과 같은 공식을 사용한다.

개발 총 가치 =

개발 총 비용 =

여기서:

- TR_i 는 프로젝트 i년도 수익

정부인터넷신문;_i 는 프로젝트 i년도 비용

- r은 현금 흐름을 현재 가치로 할인하는 할인율(부동산 개발 프로젝트를 실행하기 위한 대출 금리를 기준으로 함)

- n은 프로젝트의 연수(공사 시작부터 개발 프로젝트 완료까지)

d) 단계 4: 필지의 가치를 결정한다.

잔여 가치 방법을 사용하여 필지 가격을 결정하는 예시(부록 4 참조).

5. 토지 가격 결정 방법의 적용 조건

5.1. 토지 가격 결정 방법을 적용할 때, 실제 시장 조건에서 수집된 정보와 데이터를 분석하고 정확하고 신뢰성이 높은 정보와 데이터를 선택하여 구체적인 가격을 산출해야 한다.

5.2. 충분한 정보와 데이터를 수집하여 네 가지 방법을 모두 적용할 수 있는 경우, 직접 비교 방법을 주요 방법으로 사용하여 토지 가격을 결정한다.

5.3. 다음 사항에서는 이 통지에서 규정된 두 가지 이상의 방법을 결합하여 추정 가격을 검토하고 비교하여 구체적인 가격을 결정해야 한다.

- 토지 양도 거래가 시장에서 일반적으로 이루어지지 않아 수집된 데이터가 체계적이지 않은 경우;

- 시장에서 토지 양도 가격이 불규칙하게 변동하여 일반적인 공급-수요 관계를 반영하지 않는 경우;

- 토지 가격을 추정하는 두 가지 방법 중 하나를 적용하여 정부가 제정한 123/2007/NĐ-CP 호치민 정부 결정 제1조 제5항에 따른 가격 범위의 최대 가격보다 높은 결과를 얻은 경우.

5.4. 위의 방법들은 특정 필지 또는 지역의 가치를 평가하는 데 사용되며, 이 통지의 부분 II에서 지시된 방식으로 일괄 평가를 수행하는 데 사용된다.

2. 지방별 구체적인 토지 평가

1. 일부 준비 작업을 수행하여 토지 평가를 진행한다.

a) 행정 구역 단위인 읍·면의 경계를 기준으로 평야, 중산부 및 산간 지역을 구분하고 정부가 규정한 각 지역(평야, 중산부, 산간)별 농지, 주택용지 및 비농업 생산·영업용지의 가격대를 해당 지역(도, 시)의 읍·면에 맞게 적용하기 위한 준비작업을 실시한다.

b) 농지의 종류별 위치를 다음과 같이 정의한다. 농지의 종류는 년생작물 재배용지, 장생작물 재배용지, 수산업 재배용지, 생산림지, 방어림지, 특수목적림지 및 기타 농지로 구분되며, 이는 정부가 제정한 시행령 제1조 제7항 제2호에서 정한 원칙에 따라 결정된다.

농지의 종류별 위치는 순서대로 번호가 부여된다. 농지의 위치는 농지 사용자의 거주지와의 거리, 농산물 소비시장과의 거리, 교통 편의성 등 요소를 주요 근거로 하며, 이러한 요소들은 농업 생산에 유리한 조건을 제공하여 이동 비용, 유통 비용(자재 구입, 제품 판매), 소비 비용을 절감할 수 있는 요소들이다. 그러나 농업 생산에 유리한 요소들과 결합되어야 한다.

- 위치 1은 경제사회적 조건, 인프라 구조, 용도가 동일하며, 거주지와 농산물 소비시장, 교통 시설과의 거리가 1~3개 요소가 포함된 지역을 포함한다. 또한, 농업 생산에 가장 유리한 조건이 결합되어야 한다.

+ 거주지와 가장 가까운 곳 또는 가장 가까운 곳으로부터의 거리가 포함된다.

농지 사용자의 거주지, 거주지는 그 읍·리(촌, 마을)의 중심부로 간주된다.

농산물 소비시장(농촌 시장, 도시 시장, 농산물 집중 수매 장소).

교통 시설(국도, 도로, 지방도, 군도, 읍·면 간 도로, 수로(주요 수로 이용 지역에는 강, 하천, 운하)).

+ 농업 생산에 가장 유리한 조건이 포함된다. 예를 들어, 평탄한 지형, 적극적인 관개 조건, 풍부한 토양, 농업 생산에 유리한 기후 조건 등이 포함된다.

- 위치 2 이상은 위치 1보다 불리한 조건을 갖춘다.

특정 사례에 대해서는 다음과 같이 위치 분류를 적용한다.

+ 농업 생산에 가장 유리한 조건을 갖추고 있으나, 거주지와 농산물 소비시장, 교통 시설과의 거리가 1~3개 요소가 더 멀 경우, 위치 1보다 낮은 위치로 분류된다.

+ 거주지와 농산물 소비시장, 교통 시설과의 거리가 가장 가까우나, 농업 생산에 유리한 조건이 중간 수준 또는 그 이하인 경우에도 위치 1로 분류될 수 있다.

각 농지 종류의 특징과 해당 지역의 농업 생산 및 소비 상황을 고려하여, 지방자치단체는 위치별 기준과 거리를 정의하고, 각 지역의 농지 위치 수를 결정하여 실제 지역 상황에 맞는 농지 위치를 확정한다.

c) 지역 상황에 맞는 위치별 기준을 설정하고, 소금 제조용지와 농촌 비농업용지의 위치 수를 결정한다. 이는 정부가 제정한 시행령 제9조 제1항 및 제2항에서 정한 일반 기준에 따라 이루어진다.

- 소금 제조용지: 지역 상황에 따라 지방자치단체는 소금 제조용지의 위치를 소금밭과 집중 저장소 사이의 거리 또는 소금밭과 군도 사이의 거리 기준으로 분류한다. 군도가 없는 경우에는 읍·면 간 도로와의 거리를 기준으로 한다.

- 주택용지 및 농촌 비농업용지: 지역 상황에 따라 지방자치단체는 평가 대상 농지를 선정하고, 위치를 분류하고, 각 지역의 농지 위치 수를 결정한다.

d) 도시 내 각 종류의 도로에 대한 위치별 기준을 설정하고, 도로를 분류하고, 도로 수를 결정한다. 이는 정부가 제정한 시행령 제10조에서 정한 일반 기준에 따라 이루어진다.

지역 상황에 따라 지방자치단체는 도로 분류 없이 위치를 분류하고, 각 종류의 도로별 위치 수를 결정하여 토지 평가를 진행할 수 있다. 도로 위치 분류는 정부가 제정한 시행령 제10조에서 정한 일반 원칙에 따라 이루어져야 한다.

지방자치단체는 정부가 제정한 시행령에 따른 도시 지정 및 분류 결정에 따라 도시 내 주택용지 및 비농업용지의 가격대를 적용한다.

2. 특정 토지 종류의 가격 결정 및 조정

토지 가격은 다음의 문서 중 하나에 기재된 토지 용도에 따라 결정되어야 한다.

- 토지 사용권 증서(토지법 제50조에 따른 서류) 또는 토지법에 따른 토지 사용권 증서; 토지 용도가 명확하게 기재되지 않은 경우, 토지 용도는 해당 토지의 주요 용도와 토지 이용 계획에 따른 용도로 결정된다.

- 토지 사용 승인, 임대 승인, 토지 용도 변경 승인 결정서(관련 법령에 따른 권한 있는 기관).

- 토지 용도 변경 등록은 법률 규정에 따라 이루어져야 한다.

토지 사용 권한 증명서가 발급되지 않았거나, 법 제50조에서 정한 서류 중 하나도 없으며, 토지 이용 계획이 없거나 이미 존재하나 아직 실행되지 않은 경우 또는 토지 사용 권한 등록이 이루어지지 않은 경우에는 현재의 토지 이용 목적으로 토지 가격을 정한다.

토지 사용 주체가 법률로 인정되거나 관할 기관의 승인을 받은 토지 이용 목적과 다르게 전체 또는 일부 면적을 사용하거나, 법 제13조 제1항에서 정한 농업용 토지를 혼합 재배 또는 생태 관광과 결합하여 사용하거나 비농업용 토지를 다른 목적과 결합하여 사용하는 경우, 토지 평가 시에도 토지 사용 권한 증명서, 국가의 토지 배정 결정, 임대 결정, 토지 이용 계획, 토지 사용 권한 등록 등에 명시된 토지 이용 목적에 따라 토지 가격을 정한다.

별도로 각 위치별 토지 가격은 해당 지방 인민위원회가 베트남 동으로 단위 면적당(제곱미터)을 정한다.²) 이는 정부가 제1조 제5항에서 정한 토지 가격 구간 및 허용 한계를 초과하지 않아야 하며, 다음의 예외 사항을 제외하고는 그러하다.

- 매년 1월 1일에 공표되는 토지 가격에 대한 개별적인 경우로서, 지방 인민위원회가 제1조 제5항 제3호에서 정한 지방 내에서, 중앙 고시 기준 또는 지방 인민위원회가 정한 기준에 따르면 경제 사회적 조건이 어려운 지역, 특히 어려운 지역에 속하는 깊숙한 지역, 산간 지역, 해안 지역의 농업용 토지와 비농업용 토지가 포함되어 있으며, 인프라가 미개발 또는 낮은 수준인 경우, 도시 내의 산간 지역 및 중부 지역의 일부 주거용 토지와 비농업용 생산 경영용 토지가 포함되어 있는 경우, 실제 시장에서의 토지 사용 권한 양도 가격이 정부가 제123/2007/NĐ-CP 호에 따른 제1조 제5항에서 정한 토지 가격 구간 및 허용 한계보다 낮다면, 지방 인민위원회는 실제 시장 가격에 맞추어 토지 가격을 낮게 설정할 수 있으며, 이러한 개별적인 경우에 대한 토지 가격 결정과 함께 실제 시장에서의 토지 사용 권한 양도 가격 조사 결과를 국세청에 보고하여 검토하도록 한다(필요하다면).

- 국가가 토지 사용료를 징수하거나 토지 임대를 경매나 토지 사용을 포함하는 프로젝트 입찰을 통해 진행하지 않고, 국가가 토지를 회수하거나 국유기업이 주식화 과정에서 토지 사용 방법을 선택하는 경우, 지방 인민위원회가 매년 1월 1일에 공표하는 토지 가격을 적용하여 토지 사용 권한 양도 시 실제 시장 가격과 차이가 있다면, 지방 인민위원회는 실제 시장 가격과 이 안에서 정한 방법을 참조하여 토지 가격을 조정하고, 그 결과를 상급 인민회의 상임위원회의 의견을 청취한 후 공표한다.

재무청은 관련 부처와 협력하여 토지 가격을 정하고 지방 인민위원회에 제출하며, 전문가 조직이나 기업을 고용하여 토지 가격을 평가하는 경우, 재무청은 관련 부처와 협력하여 그 조직이나 기업이 평가한 토지 가격을 검토하고, 실제 시장에서의 토지 사용 권한 양도 가격과 일치하도록 지방 인민위원회에 토지 가격을 제출한다.

이 경우에 정해진 토지 가격은 정부가 제123/2007/NĐ-CP 호에 따른 제1조 제5항에서 정한 토지 가격 구간을 초과하지 않지만, 실제 시장에서의 토지 사용 권한 양도 가격보다 높아서는 안 된다.

이 토지 가격 결정은 개별 프로젝트 범위 내에서만 적용되며, 토지 사용료 징수, 토지 회수 시 손실 보상 금액 산정, 국유기업 주식화 과정에서 토지 사용 권한 가치 산정 등에 사용된다. 다른 목적에는 지방 인민위원회가 해당 지역의 위치별로 적용하는 일반적인 토지 가격을 사용해야 한다.

- 제123/2007/NĐ-CP 호 제1조 제10항 제2호 다목과 라목에서 정한 사항도 매년 1월 1일에 공표되는 토지 가격 결정에 적용된다.

주택용지와 농촌 비농업 생산·영업용지 중 도로(군도, 국도 포함) 주변이나 교통 접점, 상업지구, 산업지구, 관광지 등 특별 위치에 있는 경우, 지방인민위원회는 정부가 제1조 제10항 제디 호에서 규정한 가격 평가 기준에 따라 해당 지역 시장 조건 하에서 일반적인 토지 사용권 양도 가격과 일치하도록 최고 품질의 두 종류의 토지에 대한 구체적인 토지 가격을 설정할 수 있으며, 이는 농촌 주택용지 최고 가격의 5배를 초과하지 않아야 하며, 농촌 비농업 생산·영업용지 최고 가격의 3배를 초과하지 않아야 한다. 다만, 지방인민위원회가 정부가 제시한 토지 가격 프레임워크 최고 가격보다 20% 더 높은 가격을 설정하는 것은 제외된다.

- 권한 있는 당국이 다음 사항을 수행할 때:

+ 토지 이용 계획을 수정할 경우, 해당 지역의 토지 가격이 연간 1월 1일에 공표된 가격과 달라진 경우, 지방인민위원회는 현행 규정에 따라 적절하게 조정해야 한다.

+ 토지 용도 변경 결정을 내릴 경우, 지방인민위원회는 새로운 용도에 따른 정부가 정한 토지 가격 프레임워크에 따라 토지 가격을 조정해야 한다.

+ 도시 등급을 낮은 등급에서 높은 등급으로 격상시키는 결정을 내릴 경우, 지방인민위원회는 해당 도시 등급의 토지 가격을 정부가 정한 토지 가격 프레임워크에 따라 높은 등급의 도시 토지 가격으로 조정해야 하며, 실제 시장 조건 하에서 해당 시점의 토지 사용권 양도 가격을 초과해서는 안 된다.

위의 모든 토지 가격 조정 사항에 대해 지방인민위원회는 결정 전에 동급 인민대 상임위원회의 의견을 청취해야 한다.

씨) 정부가 토지 가격 프레임워크를 정한 토지 종류에 대한 각 위치별 구체적인 가격 평가:

- 연작작물용지, 장기작물용지, 수산양식용지, 생산림지에 대해서는 각 위치별로 가격을 평가한다; 위치 1은 가장 높은 가격을 가지며, 그 다음 위치들은 낮은 가격을 가진다.

같은 농업용지에서 여러 종류의 작물이나 동물을 재배하거나 양식하는 경우, 각 위치별로 주요 작물이나 동물에 따라 통일된 가격을 정하며, 예를 들어 연작작물용지에서는 벼 재배용지의 가격을 적용한다; 같은 위치의 같은 종류의 농업용지에서 다른 작물이나 동물에 따라 가격을 다르게 정하는 것은 금지된다.

- 소금생산용지는 위치별로 가격을 평가한다; 위치 1은 가장 높은 가격을 가지며, 그 다음 위치들은 낮은 가격을 가진다.

- 농촌 주택용지와 비농업 생산·영업용지에 대해서는 지역 내 세 개 구역에서 위치별로 가격을 평가한다; 위치 분류 기준에 따라 지방인민위원회는 각 구역별로 위치 가격 계수를 설정하며, 원칙은 각 구역의 위치 1이 가장 높은 가격을 가지며, 그 다음 위치들은 낮은 가격을 가진다.

지방인민위원회는 이 토지 종류에 대한 구체적인 분류 기준과 위치 수를 정하여 가격을 평가한다.

- 도시 주택용지와 비농업 생산·영업용지에 대해서는 각 도시 유형의 거리별로 위치별 가격을 평가한다.

지역의 구체적인 조건에 따라 위치별로 대량 가격 평가를 수행할 때 다음 두 방법 중 하나를 사용할 수 있다:

+ 첫 번째 방법: 각 위치별로 직접 가격을 평가한다.

대량 가격 평가는 각 위치별로 선택한 특정 토지의 평가 결과를 기반으로 수행되며, 다음과 같은 방법으로 진행된다:

각 토지 종류의 위치에서 대표성을 가진 최소 세 개(03)의 토지를 선택하고, 각 토지의 가격을 결정하기 위해 토지 가격 평가 방법을 적용하여 각 토지의 제곱미터당 가격을 계산한다.²)의 각 필지에 대한.

각 위치별 토지 가격(제곱미터당)은 선택한 토지의 가격들의 평균값으로 결정된다.

+ 두 번째 방법: 위치 1의 가격을 평가한 후, 위치 가격 계수를 사용하여 나머지 위치의 가격을 평가한다.

위치 1의 가격 평가는 첫 번째 방법의 직접적인 위치별 가격 평가와 동일하게 수행된다.

위치 분류 기준에 따라 지방인민위원회는 각 구역, 각 도시 유형 또는 거리별로 위치 가격 계수를 설정하며, 원칙은 위치 1이 계수 1을 가지며, 그 다음 위치들은 낮은 계수를 가진다.

위의 모든 토지 종류에 대한 위치 가격 계수는 각 위치의 실제 시장 토지 사용권 양도 가격과 위치 1의 가격 간의 비교 비율 또는 각 위치의 표준 간의 비교 비율이다.

위의 모든 토지 종류에 대한 위치별 가격은 위치 1의 가격을 각 토지 종류의 위치 가격 계수로 곱하여 계산된다.

예: 토지 가격 평가 기관이 특별 도시의 거리 H에서 주택용지의 가격을 평가하여 지방인민위원회의 승인을 받기 위한 가격 계획을 작성하고 있다. 토지 가격 평가 방법을 적용하여 토지 위치 1의 가격을 54,000,000 원/제곱미터로 계산하였다.²||| 도로 H에 있는 주거용 토지는 4개의 다른 위치로 구분되며, 토지 위치 분류 기준과 해당 지역 시장에서 실제 양도가격을 고려하여 평가기관은 도로 H의 위치 1부터 위치 4까지의 평가 위치계수를 다음과 같이 순서대로 설정하였다: 1; 0,45; 0,35; 0,30, 위치 1 다음의 위치 토지 가격은 아래와 같이 결정된다.

||| 시·읍·면에 위치한 도시로 분류되지 않은 주거용 토지 및 비농업 생산 경영용 토지 중 도시로 분류된 시·읍·면과 인접하지 않은 경우, 실제 시장 조건 하에서 평가 시점의 양도가격을 초과하지 않도록 도시 4등급에 해당하는 시와 5등급에 해당하는 읍의 주거용 토지 및 비농업 생산 경영용 토지 평가 가격 범위를 적용한다.

||| 도시로 분류된 시·읍·면과 인접한 새로운 도시 지역에 위치한 주거용 토지 및 비농업 생산 경영용 토지의 경우, 실제 시장 조건 하에서 평가 시점의 양도가격을 초과하지 않도록 인접한 도시 또는 가장 가까운 도시의 주거용 토지 및 비농업 생산 경영용 토지 평가 가격 범위를 적용한다.

||| 정부가 평가 가격 범위를 규정하지 않은 토지 종류에 대한 구체적인 평가:

||| - 방호림 및 특수목적림의 경우, 해당 지방자치단체가 정한 생산림의 구체적인 가격을 기준으로 방호림 및 특수목적림의 평가 가격을 결정한다. 방호림 및 특수목적림의 평가 절차는 이 통지 제2장 2항 c호에서 설명된 생산림의 평가 절차와 동일하게 수행된다.

||| 각 위치별 방호림 및 특수목적림의 구체적인 가격은 해당 지방자치단체가 정한 각 위치별 생산림의 구체적인 가격을 초과해서는 안 된다.

||| 특히, 특수목적림이 관광 및 생태환경 보호를 위한 숲 내 활동을 위해 임대 허가를 받은 경우, 해당 지방자치단체는 이 통지의 지침과 정부가 2007년 3월 28일에 제정한 제48/2007/NĐ-CP 호 정부결정에 따른 각 종류의 숲의 가격 결정 원칙 및 방법을 참고하여 실제 현지 상황에 맞게 구체적인 토지 가격을 결정한다.

||| - 정부가 2004년 10월 26일에 제정한 제181/2004/NĐ-CP 호 정부결정 제6조 제4항 d호에서 정의한 다른 농업용 토지의 경우:

||| 다른 농업용 토지의 가격은 해당 지방자치단체가 정한 인근 또는 근처 지역의 같은 종류의 농업용 토지의 구체적인 가격을 기준으로 결정된다.

||| 각 종류의 다른 농업용 토지에 대한 구체적인 가격은 해당 지방자치단체가 정한 인근 또는 근처 지역의 같은 종류의 농업용 토지의 구체적인 가격을 초과해서는 안 된다.

||| - 공공기관 사무소 건설용 토지 및 공익시설 건설용 토지; 국방 및 안보 목적으로 사용되는 토지; 종교 및 신앙 토지(종교 시설이 사용하는 토지 포함, 사당, 사찰, 묘소, 암자, 종택, 교회 포함); 기타 비농업용 토지(박물관, 보존소, 예술 작품 전시소, 문화 예술 창작소 포함), 해당 지방자치단체는 인근 주거용 토지의 가격 또는 가장 가까운 근처 지역의 주거용 토지의 가격을 기준으로 구체적인 토지 가격을 결정한다. 만약 이러한 토지가 농촌에 위치해 있다면 해당 지역의 농촌 주거용 토지 가격을 기준으로 하고, 도시에 위치해 있다면 해당 도시의 주거용 토지 가격을 기준으로 한다.

||| 각 토지 종류의 특성(면적 규모, 건축 밀도, 토지 사용자의 권리와 의무)을 고려하여 해당 지방자치단체는 이러한 토지의 각 위치에 대한 구체적인 토지 가격을 결정하며, 인근 주거용 토지의 유사 위치에 대한 이미 결정된 구체적인 토지 가격보다 높아서는 안 된다.

||| 정부가 정한 공공목적용 토지 및 기타 비농업용 토지(개인의 비영리 건설용 토지 포함, 노동자 숙소, 농업용 건축물, 허용된 동물 사육 시설, 농업, 임업, 수산업 연구 시설, 농산물 저장소 포함), 해당 지방자치단체는 인근 또는 가장 가까운 근처 지역의 비농업 생산 경영용 토지의 가격을 기준으로 구체적인 토지 가격을 결정한다.

||| 이러한 토지의 각 위치에 대한 구체적인 토지 가격은 인근 또는 가장 가까운 근처 지역의 비농업 생산 경영용 토지의 유사 위치에 대한 이미 결정된 구체적인 토지 가격보다 높아서는 안 된다.

||| 묘지용 토지의 경우, 해당 지방자치단체가 정한 인근 토지의 구체적인 가격을 기준으로 평가한다. 만약 해당 토지가 여러 종류의 인근 토지와 인접해 있다면, 가장 낮은 가격의 토지 종류를 기준으로 한다.

각 해당 위치의 토지 유형에 따른 토지 가격 수준은 해당 지방자치단체가 설정한 유사 위치의 토지 가격 수준을 초과하지 않아야 한다.

- 강, 하천, 운하, 갈대밭, 수로 및 전용 수면을 이용하여 수산업 목적으로 사용하는 경우 수산업용 토지 가격 구간을 적용하며, 비농업 목적으로 사용하거나 수산업과 비농업을 병행하는 경우에는 해당 지방자치단체는 인근 비슷한 토지 또는 가장 가까운 지역의 비농업용 토지 가격을 참조하고, 정부령 제123호 2007년 제1조 제10항을 근거로 구체적인 토지 가격을 결정한다.

3. 경계 지역의 토지 평가:

a) 지방자치단체 간 경계 지역의 토지 가격:

- 지방자치단체 간 경계 지역의 토지가 자연 조건, 기반 시설, 현재 용도, 계획 용도가 동일한 경우 토지 가격 결정은 다음과 같이 이루어진다:

+ 지방자치단체 간 경계 지역의 토지 유형 경계는 정부령 제188호 2004년 제12조 제1항과 정부령 제123호 2007년 제1조 제9항을 근거로 설정한다.

+ 지방자치단체 간 경계 지역의 토지 가격을 결정하기 전에 각 지방자치단체는 상호 협의하고 합의하여 예상되는 토지 가격을 결정하여 정부령 제123호 2007년 제1조 제11항에 따라 경계 지역의 토지 가격 결정을 보장한다.

+ 지방자치단체 간 경계 지역의 토지 가격에 대한 합의가 이루어지지 않는 경우 각 지방자치단체는 총리에게 보고하여 결정을 받는다.

- 지방자치단체 간 경계 지역의 토지가 자연 조건, 기반 시설, 현재 용도, 계획 용도가 다른 경우 해당 지방자치단체는 실제 조건을 고려하여 해당 지역의 토지 가격을 결정한다.

b) 지방자치단체 내 경계 지역의 토지 가격:

각 지방자치단체는 지역 실정을 고려하여 경계 지역의 토지 가격을 결정하며, 자연 조건, 기반 시설, 현재 용도, 계획 용도가 동일한 경우 같은 토지 가격을 적용한다.

경계 지역의 토지가 기반 시설 조건이 다르다면 각 지역의 실제 조건을 고려하여 토지 가격을 결정한다.

도시 주변 농촌 지역(도시 중심부와 특별 도시 및 1등급 도시의 내부와 접하는 시·읍 및 그 외 도시의 내부와 접하는 리(읍))의 주택용 토지 가격은 인접한 토지의 평가 원칙을 적용하고, 인접한 도시의 정부가 정한 토지 가격 구간을 적용한다.

각 지방자치단체는 도시 주변 농촌 지역의 주택용 토지 가격을 구체적으로 결정한다.

III. 실행

1. 토지법 제13호 2003년 제11회 국회의 법률, 정부령 제188호 2004년, 정부령 제123호 2007년 및 본 통지에서 안내된 내용을 근거로 각 지방자치단체는 구체적인 토지 가격을 결정하고 공개하며, 지역 토지 가격표의 시행을 검사한다.

2. 매년 각 지방자치단체는 지역 예산에서 일정 금액을 배정하여 토지 사용권 양도 가격 조사, 토지 평가 자문, 토지 평가, 토지 가격 결정 실행 교육, 토지 관리 직원의 업무 능력 향상을 위한 교육을 실시한다. 이 예산 관리는 국가의 현행 규정에 따라 이루어진다.

각 지방자치단체는 재정청을 통해 실제 토지 사용권 양도 가격을 모니터링하고 통계를 작성하도록 지시한다. 정기적으로 재정부에 보고한다. 실제 토지 사용권 양도 가격이 지속적으로 변동하여 큰 차이가 발생할 경우 재정부에 보고하여 정부에 가격 조정을 요청한다.

본 통지는 공보에 게재된 날로부터 15일 후 효력을 발생한다.

본 통지는 재무부가 정부령 제188호 2004년을 시행하기 위해 2004년 11월 26일 발행한 통지 제114호 2004년을 대체한다.

통지 시행 중 문제점이 발생하면 각 지방자치단체는 재무부에 보고하여 해결 방안을 지시받도록 한다./.