令第123号2007年政府法令对第188号2004年政府法令关于土地估价方法和各类土地价格框架的若干条款进行修改和补充。

令

修改若干条款的第188/2004/NĐ-CP号法令

关于确定土地价格的方法和各类土地的价格范围

依据2002年4月26日颁布的价格条例；

中华人民共和国国务院

根据2001年12月25日通过的《国务院组织法》；

根据2003年11月26日的土地法；

对2004年11月16日国务院发布的第188/2004/NĐ-CP号法令关于确定土地价格的方法和各类土地的价格范围（以下简称第188/2004/NĐ-CP号法令）进行修改和补充如下：

考虑财政部部长的意见，

令：

本通知附带制定地质基础调查、矿产地质调查和矿产勘查钻探工程经济和技术定额。 一、对第二条第一款第d项作如下修改：

“d) 计算用于缴纳契税的土地使用权价值，按照法律规定执行。”

“二、在正常市场条件下，在某一时间点上实际转让土地使用权的价格是根据合法用途单位面积土地的实际交易结果形成的金额，该金额在买卖双方之间具有普遍性，并且不受不合理的价格波动因素影响，如投机、自然灾害、敌害、经济或金融危机、规划变更、被迫转让、亲属关系或其他优惠等情况，由财政部规定。”

2. 修改第三条第二款如下：

三、在第四条中增加第三款和第四款，内容如下：

“三、拆减法：是指通过从不动产总价值（包括土地价值和附着物价值）中扣除附着物价值来确定有附着物土地的价值的方法。

四、剩余法：是指通过从假设的发展总价值中扣除预期发展成本来确定具有发展潜力的空地或允许改变用途以实现最佳利用的土地价值的方法。”

a) 在第二款之后增加新的第三款和第四款：

1.国家财政预算全额保障本通知第二条第一、二、三、四项规定对象的医疗保险缴费，按现行财政分级制度进行管理。医疗保险缴费的管理、使用和决算按国家财政法律法规执行。

“三、当没有足够的类似空地市场价格数据来直接比较时，如果可以收集到类似有附着物土地的市场价格数据，则使用拆减法来确定有附着物土地的价值。

四、当没有类似的土地转让价格数据来直接比较时，如果存在因规划变更或改变用途而具有发展潜力的空地，则使用剩余法来确定这些空地的价值。”

b) 将第三款修改为第五款，内容如下：

“五、根据市场实际情况和收集的数据，省级人民政府应选择适用于本法令和本法令规定的确定土地价格方法之一来评估地方土地价格。必要时，可以结合多种确定土地价格的方法来制定具体的土地价格标准。”

c) 废除第四款。

第六条 土地价格范围

五、修改第六条如下：

一、本法令附带发布并适用于根据第181/2004/NĐ-CP号法令的规定分类的各种土地类型，包括：

a) 农用地：

- 年度作物种植地价格范围（表1）；

- 长期作物种植地价格范围（表2）；

- 生产林地价格范围（表3）；

- 水产养殖地价格范围（表4）；

- 盐田价格范围（表5）；

- 对于防护林和特种用途林地，省级人民政府应根据已确定的生产林地价格和本法令第十条规定的生产林地定价方法来规定具体价格；

- 对于其他类型的农用地，根据第181/2004/NĐ-CP号法令第六条第四款第d项的规定，省级人民政府应根据已确定的相邻农用地价格和本法令第十条规定的相邻农用地定价方法来规定具体价格。

b) 非农用地：

- 农村住宅用地价格范围（表6）；

- 城市住宅用地价格范围（表7）；

- 农村非农生产、经营用地价格范围（表8）；

- 城市非农生产、经营用地价格范围（表9）；

- 对于机关办公用地、事业用地；国防、安全用地；宗教、信仰用地（包括宗教机构使用的土地、庙宇、祠堂、庵、家庙、教堂等）；其他非农用地（包括博物馆、文物保存场所、艺术作品展示场所、文化艺术创作基地），省级人民政府应根据已确定的相邻住宅用地价格或最近邻近地区的住宅用地价格（无相邻住宅用地的情况下）和本法令第十条的规定来规定具体价格；

- 对于公共用途用地和其他非农用地（包括私人建设的不以商业为目的的其他建筑物用地；工人宿舍用地；城市用地用于建设服务于种植业的房屋，包括不在地上直接种植的种植形式；允许饲养动物的畜舍用地；农业、林业、水产研究试验站、场用地；家庭和个人用以存放农产品、农药、化肥、农业机械和工具的仓库用地），省级人民政府应根据已确定的相邻非农生产、经营用地价格或最近邻近地区的非农生产、经营用地价格（无相邻非农生产、经营用地的情况下）和本法令第十条的规定来规定具体价格；

- 对于用于公共目的的土地，根据第6条第5款第b项第181/2004号法令的规定和其他非农用地（包括私人建设的不以商业为目的且不附属于住宅用地的其他建筑用地；供劳动者休息、宿营的用地；城市用地用于建设服务于种植目的的房屋，包括不在土地上直接进行种植的各种形式；经法律允许的用于建设畜禽饲养设施的土地；用于建设农业、林业和水产研究试验站的土地；用于建设家庭和个人储存农产品、植物保护药品、化肥、农业机械和工具的仓库和房屋的土地），省人民政府应依据相邻或最近邻近区域已确定的非农生产、经营用地价格（如无相邻土地，则依据最近邻近区域的价格）并根据本法令第1条第10款的规定，确定具体的价格水平；

- 对于用于墓地的土地，省人民政府根据已经确定的相邻土地价格，并依据本条例第十条第一款的规定，具体规定价格；

- 对于河流、沟渠、水道、水塘和专门用于水产养殖的水面，适用水产养殖用地的价格范围；如果用于非农业目的或同时用于非农业和水产养殖，则省人民政府根据已经确定的相邻非农业用地价格或最近邻近地区的非农业用地价格（在没有相邻用地的情况下），并依据本条例第十条第一款的规定，具体规定价格。

c) 对于未使用的土地

对于尚未确定用途的土地（包括未使用的平地、未使用的山地、无林石山等），当需要确定价格时，省人民政府根据已经确定的相邻土地价格，并依据本条例第十条第一款的规定，具体规定适当的价格。当未使用的土地被有权机关批准使用时，省人民政府根据政府规定的相同类型和用途的土地价格范围，具体确定该土地的价格。

2. 根据当地实际的土地使用权转让价格，省人民政府可以在不超过政府规定的相同类型土地价格上限的20%，不低于下限的20%范围内，具体确定土地价格。

3. 在偏远地区、经济和社会条件困难地区以及基础设施薄弱地区，如果当地市场上的实际土地使用权转让价格低于政府规定的相同类型土地价格范围的最低价，则省人民政府可以具体确定当地的土地价格并向财政部报告。

6. 修改第八条如下：

a) 修改第八条标题：

"第八条 土地定价农村分区原则"

b) 修改第一条第三点：

"c) 山区是指高于丘陵地区的高地，大部分面积为高山，地形复杂。人口密度低，基础设施和商品流通条件不如丘陵地区便利。山区的乡根据上述基本特征和民族事务委员会（现为民族委员会）的指导进行分类。"

各个山区乡根据上述特点和民族事务委员会的指导进行分类。

a) 在第一款中的“该人”的后面增加“（六个月内拍摄的照片）”；

7. 修改第九条如下：

a) 修改第九条标题：

"第九条 农村土地定位和分类以确定土地价格"

b) 修改第一条第一点：

"a) 对于一年生作物用地、多年生作物用地、水产养殖用地、生产性森林用地、特种用途森林用地、防护林用地和其他农业用地（根据第6条第4款第d项第181/2004/NĐ-CP号法令的规定），土地价格根据不同行政区域的乡的位置分为平原、丘陵和山区三类。土地位置根据居民社区居住地到生产地的距离、生产地到集中消费市场的距离以及交通便利程度来确定。结合距离因素与土壤质量、地形、气候、天气和灌溉条件，将土地位置分为平原、丘陵和山区三个区域。位置1适用于居民社区居住地到生产地的距离最短且交通最便利的情况。其他位置则按距离远近和交通便利程度排序。"

8. 修改和补充第十一条如下：

a) 修改第十一条标题：

"第十一条 土地定价分区、分类和定位权限"

b) 修改和补充第十一条内容：

根据第188/2004/NĐ-CP号法令第八条、第九条、第十条的规定及本条例第十条第六款、第七款的规定，根据实际情况，省人民政府具体规定分区、分类和定位土地的标准，作为定价依据。

每年，省人民政府应根据规划调整、基础设施升级或新建对之前分区、分类和定位的影响，调整土地分类、道路类型和位置。

9. 修改和补充第十二条第一款第四点如下：

"d) 如果相邻省份之间的土地宽度不超过100米，则从每边的河岸、湖岸、渠道岸、山坡脚、山脚开始，按照第188/2004/NĐ-CP号法令第十二条第一款a、b、c点的规定，确定接壤区域。如果宽度超过100米，则不划分为接壤土地。"

10. 修改第十三条如下：

"第十三条 地方具体土地定价

1. 每年1月1日，省人民政府必须：

a) 根据第188/2004/NĐ-CP号法令第八条、第九条、第十条、第十一条的规定及本条例第十条第六款、第七款、第八款的规定，在地方公开决定和公布分区、分类道路和土地位置。

b) 根据第188/2004/NĐ-CP号法令的规定，在地方公开决定和公布适用的地方土地价格表，并提交同级人民代表大会审议。

2. 具体土地定价方法

按照政府规定的相同类型土地价格范围，对不同类型的土地进行定价，遵循以下原则：

a) 对于种植一年生作物的土地、多年生作物的土地、水产养殖土地、商品林地、防护林地和特种用途林地及其他农用地：同一地区（平原、丘陵、山区）位置1的土地价格最高，随后的位置依次对应较低的价格。

b) 对于盐田：位置1的土地价格最高，随后的位置依次对应较低的价格。

c) 对于农村的宅基地；非农生产用地和农村其他非农用地：

第一区的土地价格最高，随后的区域依次对应较低的价格。

在每个区域内，位置1的土地价格最高，随后的位置依次对应较低的价格。

d) 在以下情况下，土地价格按照所在省同一地区的多年生作物位置1的土地价格规定：

- 同一块土地上的果园或鱼塘，但未被确定为宅基地；

- 位于城市街道行政范围内的农业用地，在镇居民区或农村居民区内已划定边界的农业用地；

- 对于尚未经过审批规划的镇居民区或农村居民区内的农业用地，则根据该居民区最外侧有房屋的土地边界来确定；

根据地方实际情况，省级人民政府可以规定上述情况下的土地价格高于规定价格，但最高不得超过所在省同一地区省级人民政府规定的多年生作物位置1土地价格的两倍。

对于位于农村主要交通干道附近、交通枢纽、商业区、旅游区、工业区等位置的非农用地，省级人民政府可以根据地方实际情况进行规定，遵循的原则是：

- 对于宅基地，省级人民政府规定的价格不得超过国务院规定的农村宅基地价格上限的五倍；

- 对于非农生产用地，省级人民政府规定的价格不得超过国务院规定的农村非农生产用地价格上限的三倍。"

11. 修改第14条第一款第a项如下：

"a) 当在各省、直辖市交界地区定价时，交界省份的人民政府必须依据《国务院关于修改〈国有土地使用权出让和转让暂行条例〉的决定》第十二条第一款和本决定第一条第九款的规定，相互协商确定交界地区的土地价格和调整计划，原则是：

- 交界地区的土地类型适用国务院对该类土地规定的基准价格；

- 自然条件、基础设施结构相同且使用目的相同的交界地区应规定相同的价格；

特殊情况下，当各地方的经济和社会条件、基础设施结构不同，交界地区的土地价格可以有所不同，但最大差异比例不超过30%。"

12. 修改第15条如下：

"第十五条 地方具体土地类型的调整价格

1. 当有权机关调整土地利用总体规划、土地使用计划、改变土地用途、城镇类型、道路类型和土地位置时，省级人民政府应根据现行规定调整受影响区域的土地价格，使之符合实际情况。

2. 对于国家不通过拍卖土地使用权或招标项目用地的方式向企业分配土地，或者国家收回土地，以及国有企业在股份制改革中选择土地分配方式而省级人民政府规定的时间点的土地价格与实际市场交易价格不符的情况，省级人民政府可根据当地实际市场交易价格决定具体价格，不受本决定第五条第五款规定的限制。

3. 所有属于省级人民政府权限范围内特定地点、特定区域、特定类型土地年度调整价格的情况，省级人民政府应制定方案并提交同级人民代表大会常务委员会征求意见，并在最近一次会议上报告人民代表大会。"

条 2. 实施条款

1. 本决定自公布之日起十五日后生效。

2. 废除《关于将国有独资企业转变为股份有限公司的决定》第三十条第四款；废除《关于修改和补充若干有关土地管理法规的通知》第四条第二款、第五条第一款和第六条；废除《关于将国有企业转变为股份有限公司的决定》第一百八十七条。

3. 省级人民政府应根据《国务院关于修改〈国有土地使用权出让和转让暂行条例〉的决定》和本决定的规定，发布并公开实施每年1月1日起适用的具体土地价格。

4. 各部部长、相当于部级的机构负责人、政府直属机构负责人、省、自治区、直辖市人民政府主席负责执行本决定。

5. 财政部负责指导执行本决定。/。