令第188/2004/ND-CP关于确定土地价格和各类土地价格范围的方法

令

关于土地价格确定方法和各类土地的价格区间

中华人民共和国国务院

根据《政府组织法》（2001年12月25日）

根据2003年11月26日第13/2003/QH11号《土地法》；

根据2002年4月26日第40/2002/PL-UBTVQH号《价格条例》；

根据财政部部长的建议，

令

第一章

总则

本通知附带制定地质基础调查、矿产地质调查和矿产勘查钻探工程经济和技术定额。 调整对象

本法令规定了土地价格的确定方法、各类土地的价格区间以及具体类型土地的定价方法。

条 2. 适用范围

1. 各省、自治区人民政府（以下简称省级人民政府）根据本法令的规定确定的土地价格，作为以下用途的依据：

a) 计算土地使用税和土地使用权转让税，依照法律规定；

b) 计算土地使用费和土地租赁费，在不通过土地使用权拍卖或项目招标的情况下，将土地交付或出租给符合《2003年土地法》第三十四条和第三十五条规定的单位和个人；

c) 计算土地使用权价值，在不收取土地使用费的情况下，将土地交付给符合《2003年土地法》第三十三条规定的组织和个人；

d) 确定土地使用权价值，将其计入国有企业资产价值中，当企业进行股份化时，按照《2003年土地法》第五十九条第三款的规定选择收取土地使用费的土地交付方式；

e) 计算土地使用权价值，用于征收土地使用权转让前的登记费，依照法律规定；

f) 计算土地使用权价值，用于国家收回土地补偿，用于国防、国家安全、国家利益、公共利益和发展经济的目的，依照《2003年土地法》第三十九条和第四十条的规定；

g) 计算因违反土地法律法规而造成国家损失的人的赔偿金额，依照法律规定。

2. 国家以土地使用权拍卖或项目招标的方式交付或出租土地时，中标土地使用权拍卖或项目招标的价格不得低于省级人民政府根据本法令规定所确定的价格。

3. 本法令不适用于土地使用者在实施土地使用权转让、租赁、再租赁权利或以土地使用权出资时自行协商土地价格的情况。

条 3. 术语解释

在本规定中，下列用语的含义如下：

1. 农村土地分区 是指根据土地条件、土壤性质、气候相似性划分的土地基金，并据此将该区域划分为平原、丘陵、山区等不同类型的土地，以便定价。

2. 市场正常条件下实际土地使用权转让价格 是指在市场正常条件下，每单位面积土地的实际转让价格，由买卖双方自愿达成，未受投机涨价、规划变更、被迫转让或亲属关系影响的交易结果形成。

3. 跨省、直辖市交界地区土地 是指位于各省、直辖市行政边界线上的相邻土地。

4. 相邻土地 是指与已确定的土地相连、接壤的土地。

第二章

土地价格确定方法和各类土地的价格区间

组织实施 土地价格确定方法

1. 直接比较法：是通过分析市场上类似土地（包括土地类型、面积、地块、等级、城市类型、街道类型和位置）的实际转让价格，进行比较，以确定待估地块或土地类型的市场价格的方法。

2. 收益法：是通过计算每年每单位面积土地上获得的纯收入与同期国家商业银行一年期（12个月）人民币定期存款平均利率的比例来确定土地价格的方法。

第五条。 条件适用各种土地估价方法

1. 直接比较法适用于在市场中有可比的土地类型已经转让土地使用权的情况下，对需要评估的土地进行定价。

用于分析和比较的可比土地类型的土地使用权转让价格必须是市场上实际存在的正常条件下的土地使用权转让价格。

2. 收益法仅适用于能够确定从土地获得收益的各种土地类型。

3. 根据土地使用权转让市场的具体情况、土地类型档案以及收集的数据，省级人民政府选择合适的估价方法；必要时，可以结合本法令规定的两种土地估价方法来检查、比较和核对估算的价格，以决定具体的价格。

4. 在地方对特定类型的土地进行估价时，如果某些土地不符合第四条规定的方法，则根据本法令第一条第一款第六项、第七项；第一款第五项、第六项第二目和第一款第一项第六条的规定进行估价。

条6. 土地价格框架

1. 本法令附带发布的土地价格框架适用于《土地法》第十三条分类的土地类型，包括：

a) 农用地：

- 年度作物种植土地价格框架（表1）。

- 长期作物种植土地价格框架（表2）。

- 生产性林地价格框架（表3）。

- 水产养殖土地价格框架（表4）。

- 盐田土地价格框架（表5）。

- 对于防护林和特种用途林地，省级人民政府根据省级人民政府决定的生产性林地价格，并依据本法令第十三条规定的生产性林地估价方法，制定符合当地实际情况的价格标准。

- 对于其他农用地，根据政府规定，省级人民政府根据省级人民政府决定的相邻农用地价格，并依据本法令第十三条规定的相邻农用地估价方法，制定符合当地实际情况的价格标准。

b) 非农用地：

- 农村住宅用地价格框架（表6）。

- 城市住宅用地价格框架（表7）。

- 农村非农生产、经营用地价格框架（表8）。

- 城市非农生产、经营用地价格框架（表9）。

- 对于机关办公用地和公益事业建设用地，省级人民政府根据省级人民政府决定的相邻住宅用地价格或邻近地区的住宅用地价格，并依据本法令第十三条规定的住宅用地估价方法，制定符合当地实际情况的价格标准。

- 对于国防、安全用途的土地；政府规定的公共用途土地；宗教机构使用的土地；有祠堂、庙宇、庵、堂、家庙等建筑物的土地；墓地和政府规定的其他非农用地，省级人民政府根据省级人民政府规定的相邻土地价格，并依据本法令第十三条规定的相邻土地估价方法，制定符合当地实际情况的价格标准。

c) 未利用土地

对于尚未确定使用目的的土地，包括未使用的平地、未使用的山地、无森林覆盖的石山，在需要为违法占用此类土地的人支付赔偿金时，省级人民政府根据省级人民政府规定的相邻土地价格，并依据本法令第十三条规定的相邻土地估价方法，制定符合的价格标准。当未利用土地被有权机关批准使用时，省级人民政府根据政府规定的相同类型和使用目的的土地价格框架，制定具体的价格标准。

2. 根据当地实际的土地使用权转让价格，省级人民政府可以在不超过本条第一款规定的价格框架最高价格20%和最低价格20%的范围内，决定具体土地类型的价格。

条7. 调整各类土地的价格范围

当市场上某一类或所有类别土地的转让价格在某一价格范围内连续波动超过60天，并且这种波动影响到广泛的地区（多个省份、城市），导致价格差异显著：上涨超过最高价的30%或下跌超过最低价的30%，则财政部负责主导制定新的价格范围，提交政府进行调整。

第三章

土地定价的地方规定

条 8. 农村土地分区和农业用地分级定价原则

一、土地分区

土地分为三个区域：平原、丘陵和山区，每个区域具有以下基本特征：

a) 平原是低洼平坦的土地，与海平面高度相近。人口密度高，基础设施建设和商品生产流通条件优于丘陵和山区。

b) 丘陵是中等海拔（低于山区，高于平原）的地区，大部分为丘陵地形。人口密度低于平原，高于山区，基础设施建设和商品生产流通条件不如平原但优于山区。

c) 山区是比丘陵更高的地区，大部分为高山地形，地貌复杂。人口密度低；基础设施建设和商品生产流通条件不如丘陵。

根据民族事务委员会的规定，被认定为山区的乡。

二、土地分级

定价所用的土地等级依据地方有权机关批准的现行国家规定中的农业用地税收等级确定。

条9. 确定农村每种具体土地类型的分区、等级和位置以进行定价

一、农业用地组

a) 对于一年生作物种植地、多年生作物种植地、水产养殖地、生产性林地、防护林地、特种用途林地和其他农业用地，根据土地等级划分，并按行政区域划分为平原乡、丘陵乡、山区乡。

b) 对于盐田，根据其位置划分。盐田的位置根据从盐池到集中仓库的距离或靠近交通道路的距离确定，原则是：位置1适用于离仓库最近或离交通道路最近的盐池；随后的位置依次距离仓库更远，距离交通道路更远。

二、农村非农用地组

对于农村住宅用地、非农生产用地和其他农村非农用地如机关建设用地、公共事业建设用地；国防和安全用途用地；公共用途用地包括交通用地、水利用地；文化、医疗、教育和体育设施建设用地；历史文化遗产用地、风景名胜用地；其他公共设施建设用地；宗教机构用地；祠堂、庙宇、庵堂、道观、家庙用地；墓地和其他非农用地，根据每种土地类型的位置划分，并按行政区域划分为平原乡、丘陵乡、山区乡进行定价。

每个乡内每种土地类型的位置根据行政村级区域划分为三个区域：

- 区域1：位于乡中心或联乡中心的主要交通干道旁，靠近乡政府、学校、市场、卫生站；靠近商业和服务区、旅游区、工业区、出口加工区；或者不在乡中心但靠近交通节点或农村市场。

- 区域2：位于连接各村的道路旁，靠近乡中心、联乡中心、商业和服务区、旅游区、出口加工区。

- 区域3：乡内的其余位置。

区域分类以确定土地价格的原则是：区域1收益潜力最大，基础设施条件最有利；区域2和区域3收益潜力和基础设施条件较差。

每个区域内每种土地类型的位置根据收益潜力、距主要交通干道前缘的距离以及对生活、生产和提供服务有利的基础设施条件确定，原则是位置1收益潜力最大，基础设施条件最有利，距主要交通干道最近；随后的位置依次收益潜力和基础设施条件较差。

条10. 城市分类、街道分类和城市内每种具体土地类型的位置分类以进行定价

对于城市住宅用地、非农生产用地和其他城市非农用地如机关建设用地、公共事业建设用地；国防和安全用途用地；公共用途用地包括交通用地、水利用地；文化、医疗、教育和体育设施建设用地；历史文化遗产用地、风景名胜用地；其他公共设施建设用地；宗教机构用地；祠堂、庙宇、庵堂、道观、家庙用地；墓地和其他非农用地，根据城市类型、街道类型和土地位置进行分类定价。

一、城市包括由国家有权机关决定成立并分类的城市，包括特别大城市、大城市I级、大城市II级、大城市III级、大城市IV级、大城市V级，按照现行国家规定。

对于尚未分类为城市的市镇，应归类为五类城市。

2. 街道分类

各类城市中的街道类型主要根据其盈利能力、有利于生活、生产、经营、服务和旅游的基础设施条件以及到城市中心、商业中心、服务中心和旅游中心的距离来确定。

每类城市中的街道按顺序编号从1开始分为若干类型。一类街道适用于位于城市中心、商业中心、服务中心和旅游中心的土地；具有最高的盈利能力，最有利的基础设施条件；后续类型的街道（从二类开始）适用于不在城市中心、商业中心、服务中心和旅游中心的土地，这些土地的盈利能力较低，基础设施条件较差。

如果一条街道包含不同盈利能力且基础设施条件不同的多个路段，则每个路段应分别归入相应的街道类型。

3. 土地在各类街道中的位置根据其盈利能力、有利于生活、生产、经营和服务的基础设施条件以及与交通主干道的距离来确定。每类城市中的土地位置按顺序编号从1开始分为若干类型。位置1适用于位于街道旁（临街）的土地，具有最高的盈利能力，最有利的基础设施条件；后续的位置（从2号开始）适用于不位于街道旁的土地，这些土地的盈利能力较低，基础设施条件较差。

条 11. 划分区域、分类土地、划分街道类型和土地位置的具体权限

根据本法令第八条、第九条和第十条的规定，并结合地方实际情况和习惯，省级人民政府规定具体标准并规定划分区域、分类土地、确定每种土地的数量；每种城市对应的道路类型数量和每种道路类型的土地位置数量，作为定价依据。

每年，省级人民政府必须调整土地类型、道路类型和土地位置，当规划、投资升级或新建基础设施导致之前分类的土地类型、等级、道路类型和土地位置发生变化时。

条12. 接壤地区

1. 省份之间的接壤地区。

a) 农业用地在接壤地区的范围是从省份之间的行政边界线向每个省份内部延伸至少500米。

b) 非农业用地在农村地区的接壤地区的范围是从省份之间的行政边界线向每个省份内部延伸至少300米。

c) 同一类别城市中的非农业用地，在接壤地区的范围是从省份之间的行政边界线向每个省份内部延伸至少200米。

d) 如果省份之间的地区被宽度不超过100米的河流、湖泊或渠道隔开，则接壤地区的范围是从每边的河岸、湖岸或渠道岸向每个省份内部延伸，按照本款a)、b)、c)项的规定。如果河流、湖泊或渠道的宽度超过100米，则不进行接壤土地分类。

2. 县级行政区划之间的接壤地区。

省级人民政府根据地方实际情况规定县级行政区划之间接壤地区的具体范围，以确保符合实际需要。

条 13. 地方具体土地类型的定价

1. 省级人民政府在定价或调整地方具体土地类型的价格时，必须：

a) 根据本法令第八条、第九条、第十条和第十一条的规定进行土地分区、分类、道路类型划分和土地位置确定。

b) 根据《土地法》第五十六条规定的土地价格确定原则；第四条、第五条和第六条规定的土地定价方法和价格框架；本法令规定的每种具体土地类型的定价方法以及正常市场条件下常见的土地使用权转让价格，编制地方具体土地类型的价格表，并提交同级人民代表大会审议后作出决定。

2. 每种土地的具体定价方法

在定价某种土地时，应采用政府对该种土地设定的价格框架。具体定价方法如下：

a) 对于一年生作物种植地、多年生作物种植地、水产养殖地、商品林地、防护林地和特种用途林地以及其他农业用地：

各区域（平原、丘陵、山区）中每种土地的一等土地具有最佳土壤质量、位置、地形、气候和天气条件以及最佳灌溉条件，对应最高价格，后续等级（从二等开始）具有较差的条件，对应较低的价格。

b) 对于盐田：位置1的土地具有最高价格，后续位置（从位置2开始）对应较低的价格。

c) 对于农村地区的住宅用地、非农生产用地和其他非农用地：

第一区的土地具有最高价格，后续区域（从第二区开始）对应较低的价格。

在每个区域内，土地价格根据位置确定。第一区位置1的土地具有该区最高价格，后续位置（从位置2开始）对应较低的价格。同样，第二区位置1的土地具有该区最高价格，后续位置（从位置2开始）对应较低的价格；第三区位置1的土地具有该区最高价格，后续位置（从位置2开始）对应较低的价格。

d) 对于位于农村居住区内的交错分布的园地、水面，但未由有权机关颁发住宅用地证书的情况，土地价格规定为该地区最高级别的多年生作物土地价格；同时，根据地方实际情况，省级人民政府可以规定更高的土地价格，但最高不得超过省级人民政府规定的该地区最高级别多年生作物土地价格的两倍。

đ) 对于城镇中的住宅用地、非农生产用地和非农其他用地：

在每种类型的城镇中，土地价格按照街道类型确定。

属于城镇中心或商业服务中心的一类街道上的住宅用地具有最高的价格。随后的二类及以下街道的住宅用地价格依次降低。

在每条街道上，土地价格根据位置确定。一类街道的第一位置的住宅用地具有该街道的最高价格；随后的位置价格依次降低。同样，后续各类型街道的第一位置的土地价格分别为各自街道的最高价格；随后的位置价格依次降低。

如果一条街道的不同路段具有不同的收益能力、实际转让价格和基础设施完善程度，则每个路段应根据其相应的街道类型由省级人民政府决定具体定价。

e) 对于交错分布在城镇内且未规划为住宅用地或其他非农用地的农业用地，土地价格规定为该地区最高级别的多年生作物土地价格；同时，根据地方实际情况，省级人民政府可以规定更高的土地价格，但最高不得超过省级人民政府规定的该地区最高级别多年生作物土地价格的两倍。

g) 对于位于农村交通主干道（国道、省道）沿线、交通枢纽、商业区、旅游区、工业区的住宅用地，省级人民政府应根据地方实际情况合理规定这些位置的土地价格，但不得超过本政府在本法令第六条第一款规定的农村住宅用地最高价格的三倍。

条14。 1 ||| 接壤地区的土地价格

1. 各省、直辖市接壤地区的土地价格。

a) 当确定各省、直辖市接壤地区的土地价格时，相关省份的人民政府必须根据本法令第十二条第一款的规定协商确定土地价格和调整计划，遵循的原则是：

- 接壤地区的土地属于哪一种类型，就适用政府对该类型土地规定的框架价格。

- 根据本法令第十二条第一款规定，在自然条件、基础设施结构相同，当前用途和规划用途一致的情况下，各省、直辖市接壤地区的土地价格应当一致。

特殊情况下，价格可能有所不同，但差异比例不得超过百分之二十。

b) 如果各省未能就接壤地区的土地价格达成协议，则应报告总理作出决定。

2. 各区、县、市辖区、省辖市之间的接壤地区的土地价格。

省级人民政府根据本法令第十二条第二款的规定，并应用本法令第十二条第一款规定的接壤地区土地定价原则，来制定具体的接壤地区土地价格。

条 15. 调整具体类型土地的价格

省人民政府应当在下列情况下调整土地价格：

1. 当地市场条件下，特定类型和位置的土地使用权转让实际价格连续变动超过60天，导致与省人民政府决定的价格相比出现较大差异：下降10%或以上时，应下调价格；上涨20%或以上时，应上调价格，但调整幅度不得超过本决定第六条第二款规定的最高限价的20%。

2. 当有权机关调整规划、土地使用计划、改变土地用途、等级、城市类别、道路类别和位置时，必须根据适用的土地类型框架价格重新调整受影响区域的土地价格，但不得超过本条第一款规定的最高限价。

3. 政府设定的土地价格框架进行了调整。

第四章 实施细则

组织实施

条16。 组织实施

1. 财政部依照职权负责指导执行本决定，检查组织执行情况，并处理地方提出的关于土地价格的疑难问题；建立全国土地价格统计网络，调查和监控全国范围内的土地价格；牵头向政府提出调整各类土地价格框架的建议；组织土地估价业务培训。

2. 各部门、行业和土地使用单位有责任指导并组织检查和审计按照本决定规定执行的土地价格。

3. 省人民政府的责任是：

a) 根据本决定的规定及时制定和调整土地价格。每年1月1日公布当地土地价格，并在调整价格时组织实施和检查当地各类土地价格的执行情况。

在确定当地土地价格时，如需必要，省人民政府可以聘请具有评估职能的单位或土地价格咨询机构进行土地使用权转让价格的调查和研究，为制定当地具体类型的土地价格提供咨询。

b) 不得将制定各类土地价格的权力下放给各行业、市辖区、县、县级市或省辖市人民政府。

c) 检查、处理和解决属于地方权限的土地价格相关问题。

d) 定期跟踪土地使用权转让价格的变化，组织土地价格统计工作。

đ) 每半年向财政部报告一次当地各类土地使用权转让价格的情况，报告应在每年6月15日和12月15日前提交。

e) 从地方政府预算中拨出一部分资金用于调查和研究各类土地使用权转让价格，聘请顾问编制土地价格表和评估当地各类土地价格。

条17. 实施条款

1. 本决定自发布之日起15日后生效，取代1994年8月17日国务院发布的第87号令《关于设定各类土地价格框架的规定》、1996年5月13日总理发布的第302号决定《关于调整土地价格框架系数(k)的规定》以及1998年3月21日国务院发布的第17号令《关于修改和补充第87号令第四条第二款关于设定各类土地价格框架的规定》。

2. 省人民政府依据本决定制定并公布具体的土地价格，自2005年1月1日起实施。

3. 各部部长、相当于部长的机构负责人、政府直属机构负责人、各省、直辖市人民政府主席负责执行本决定。/。