通知第36/2014/TT-BTNMT号关于详细规定土地估价方法；编制和调整土地价格表；具体土地估价和提供确定土地价格咨询服务

通知

规定土地估价方法；建立、调整地价表；具体土地估价和提供确定土地价格的咨询。

具体土地估价和提供确定土地价格的咨询。

_______________

政府发布关于管理、发展工业区的法令。

根据2014年5月15日由政府发布的第44/2014/NĐ-CP号法令，关于土地价格的规定；

根据2013年3月4日政府第21/2013/NĐ-CP号法令，关于自然资源与环境部的职能、任务、权限和组织结构；

根据国土资源总局局长和法规司司长的建议，

部长令发布通知，规定土地估价方法；建立、调整地价表；具体土地估价和提供确定土地价格的咨询。

第一章

总则

第一条 调整范围

本通知规定土地估价方法；建立、调整地价表；具体土地估价和提供确定土地价格的咨询。

第二条 适用对象

1. 土地管理国家机关；负责建立、调整、审查地价表，具体土地估价的职能机构。

2. 土地价格咨询职能机构；从事土地价格咨询职业的个人。

第三条 其他相关单位和个人。

第二章

土地估价方法

第三条 直接比较法

按照以下规定执行直接比较法的土地价格确定程序和内容：

1. 调查、收集信息

a) 实地调查以收集待估土地的信息。

b) 收集至少三块与待估土地在用途、位置、收益能力、基础设施条件、面积、形状、法律状态等方面相似的土地（以下简称比较地块）的市场交易或拍卖成交信息。这些信息包括：

- 土地价格；

- 土地用途、位置、面积、形状、基础设施条件、法律状态、交易时间、拍卖成交时间和其他影响土地价格的信息。

c) 比较地块的价格信息可以从以下来源获取：

- 拍卖成交的土地价格；

- 土地市场的价格数据；

- 成功交易的房地产交易所土地价格；

- 市场上成功交易的土地价格，由转让方或受让方通过直接访谈提供。

成功交易是指受让方已按协议支付转让方并获得土地使用权的交易。

d) 在调查、收集价格信息时，优先选择最近的拍卖成交价格、房地产交易所成功交易价格、土地市场价格数据库中的价格信息以及与评估日期和地点最接近的信息。如果评估区域没有足够的价格信息，则从具有类似自然条件、经济和社会条件、基础设施条件的邻近区域收集信息。

在调查、收集信息过程中，不调查将根据县级年度土地使用计划被改变用途的土地，并且不满足法律规定转让条件的土地。

2. 分析、比较、调整由于比较地块与待估土地差异因素导致的价格水平

a) 分析、比较以确定比较地块与待估土地之间的相同点和不同点。

b) 根据比较地块与待估土地之间的差异因素调整价格水平

根据比较地块与待估土地之间的差异因素，按照绝对值或百分比调整比较地块的价格。

调整比较地块的价格应以待估地块为基准；首先进行绝对值调整，然后进行百分比调整；如果比较地块的条件不如待估地块，则增加比较地块的价格；如果比较地块的条件优于待估地块，则减少比较地块的价格。

3. 估算待估地块的土地价格

待估地块的土地价格估算通过调整每块比较地块的价格，考虑比较地块与待估地块之间的差异因素，按照以下公式计算：

如果在比较地块的交易或拍卖成交日期到确定土地价格日期期间，市场价格发生变化，则必须根据自然资源和环境局公布的市场价格变动指数调整比较地块的价格。如果自然资源和环境局未公布，则根据市场上普遍的价格信息或统计部门的数据（如有）计算每种土地类型的市场价格变动指数。

4. 确定待估地块的土地价格

通过取待估地块价格估算值的算术平均值来确定待估地块的土地价格；待估地块确定的土地价格应确保与每个价格估算值的差额不超过10%。

关于直接比较法确定土地价格的应用示例见本通知附件一。

条4. 折扣法

按照折扣法确定土地价格的程序和内容，按照以下规定执行：

1. 调查、收集信息

a) 调查实地以收集有关需评估的土地上的附着物（以下简称不动产）的信息。

b) 调查并收集至少3个与需评估土地在用途、位置、收益能力、基础设施条件、面积、形状、体形以及土地使用权的法律状况（以下简称比较不动产）相似的不动产在市场上转让或通过拍卖获得土地使用权的价格信息。这些信息包括：

- 土地价格；

- 土地用途、位置、面积、尺寸、形状、技术基础设施和社会基础设施因素、土地使用权的法律状况、转让或拍卖土地使用权的时间以及其他影响土地价格的信息；

- 土地上附着物的信息。

c) 收集信息的来源按照本通知第3条第1款c项的规定执行。

在调查和收集市场价格的过程中，调查人员应按照本通知第3条第1款d项的规定执行。

2. 确定比较不动产上附着物的现值

比较不动产上附着物的现值按以下公式确定：

其中：

- 土地评估时新建附着物的价值是指投资建设具有同等技术标准的新附着物的成本，或者重建该附着物的成本。新建价值包括直接成本、间接成本、合理利润以及根据法律规定必须缴纳的税和费。

- 土地上附着物的折旧价值包括有形折旧和无形折旧（包括由于使用而产生的物理磨损；功能落后导致的折旧；规划变更、经济衰退以及外部因素的影响）。

计算新建价值和折旧价值的方法应遵循相关法律法规的规定。如果尚未有相关规定或指导，则计算应基于市场上实际收集到的信息和数据。

3. 估算比较不动产的土地价值

比较不动产的土地价值按以下公式确定：

估算比较不动产的土地价值按以下公式进行：

4. 确定需评估不动产的土地价值

确定需评估不动产的土地价值应按照本通知第3条第2、3、4款的规定执行。

采用折扣法确定土地价格的示例见本通知所附附件2。

条 5. 收益法

按照下列规定确定土地收益法的程序和内容：

1. 调查并收集待评估地块收入信息

a) 对于非农用地，待评估地块的年平均收入是指从最近连续五年到评估时点的生产、经营或租赁活动所得的平均金额。

b) 对于农用地，待评估地块的年平均收入按以下方式计算：

- 对于一年生作物地、水产养殖地、盐田，年平均收入是指从最近连续三年到评估时点的生产所得的平均金额；

- 对于多年生作物地、经济林地，年平均收入根据年度营业收入、阶段营业收入、一次性营业收入计算。

c) 如果无法确定待评估地块的收入，则收集具有相同用途、位置、收益能力、基础设施条件、面积、形状和土地使用权法律状态的至少三块土地的平均收入信息，或者根据市场上实际收集的信息和数据。

2. 调查并收集形成待评估地块收入的成本信息

a) 年平均成本根据与土地使用相关的税额；土地改良投资成本；与土地相连的建筑物维护和保养成本；生产成本计算。

b) 第a项规定的各项成本按照国家有关部门制定的标准定额或单价计算。如果没有国家有关部门制定的标准定额或单价，则收集具有相同用途、位置、收益能力、基础设施条件、面积、形状和土地使用权法律状态的类似地块的成本信息，或者根据市场上实际收集的信息和数据。

3. 根据以下公式确定待评估地块的年净收入：

4. 根据以下公式确定待评估地块的价值：

年平均存款利率（r）是指在评估日期前连续三年内，省级范围内国有商业银行一年期人民币定期存款利率最高的存款利率（以评估日期为准）。

特别是对于有期限使用的非农生产、经营用地，年平均存款利率应根据以下公式调整：

其中：n 是待评估地块剩余的土地使用年限（按年计算）。

对于已经投入建设与土地相连的资产用于生产、经营活动的待评估地块，在确定地块价值和与土地相连的资产价值后，扣除与土地相连的资产现值来确定待评估地块的价值。

确定与土地相连的资产现值的规定见本通知第四条第二款。

5. 根据以下公式确定待评估地块的价值：

关于使用收益法确定土地价值的应用示例见本通知附件三。

条 6. 剩余法

依照下列规定确定采用剩余法的土地价格的程序和内容：

1. 调查收集待评估土地的信息；调查收集关于土地利用规划、建设规划、允许改变用途的土地规定以及已由国家主管部门批准的建设规定，以确定最高最佳使用效果。

2. 估算不动产假设开发总收益

不动产假设开发总收益基于调查收集的信息进行估算，包括转让价格、租赁价格和其他形成收益的因素，这些因素与拟投资建设项目在评估区域或最接近且具有相同盈利能力、基础设施和技术基础设施条件的邻近区域中的项目类似；考虑转让价格、租赁价格和其他形成收益因素的趋势和波动程度。

3. 估算不动产假设开发总成本

a) 开发成本包括：

- 按照已由国家主管部门批准的规划，建设技术基础设施和社会基础设施、住宅建筑和其他建筑工程的成本；临时工程和辅助施工工程的成本；

- 设备成本包括：购买设备的成本；技术转让成本；安装、试验、校准成本；运输、保险成本；税和其他相关费用；

- 投资建设咨询成本包括：勘察、编制项目、设计、监督建设及其他相关咨询成本；

- 项目管理成本；

- 经营成本包括：广告、销售、管理成本；投资者利润，考虑到经营风险和资金成本；

- 预留因工作量增加和通货膨胀因素导致的成本；

- 支付其他法律规定费用。

假设开发总成本不包括根据已获批准方案确定的补偿、支持和重新安置费用。

b) 总开发成本估算如下：

总开发成本基于本款规定的成本，并参考国家主管部门发布的定额和单价进行估算。若无国家主管部门发布的定额和单价，则收集评估区域内或最接近且具有相同盈利能力、基础设施条件相似的邻近区域中类似项目的实际成本信息。

4. 对于跨多年、多阶段的投资开发项目，应按每年分别估算收入和成本，并折现至评估时点的价值。不动产假设开发总收益和总成本的估算按照以下公式进行：

其中：

- TR_i 是项目第i年的收入

科学技术部：部长、副部长及部属各单位；_i 是项目第i年的成本

- r 是折现率（根据评估时点省级国有商业银行对人民币贷款的平均中期利率计算）

- n 是项目实施年数

5. 确定待评估土地的价格

待评估土地的价值根据以下公式确定：

待评估土地的价格根据以下公式确定：

附录4中提供了应用剩余法确定土地价格的例子，该附录随本通知发布。

条7. 土地价格调整系数法

按照土地价格调整系数法确定土地价格的程序和内容，依照下列规定进行：

1. 调查、收集信息

a) 调查、收集至少三宗已转让地块或通过拍卖取得的土地使用权的市场价格信息，该信息应在定价时点前不超过两年的时间段内获取（根据土地价格表），位于待估价区域内的各个位置。

如果在待估价区域内无法获得足够的土地价格信息，则应从具有类似自然条件、经济和社会条件、技术基础设施和社会基础设施的邻近区域收集相关信息。

在调查和收集市场价格过程中，调查人员应按照本通知第3条第1款第d项的规定执行。

b) 对于能够确定土地使用收益和成本的地块，应收集至少三宗地块的土地使用收益和成本信息，以确定每个位置的土地价格（根据土地价格表）。

收集地方经济和社会条件的信息。

2. 确定每个位置的土地市场价格

a) 根据本条第1款第a项和第b项的规定，对收集到的信息进行统计，按每个位置的土地市场价进行分类。

b) 各个位置的土地市场价格的确定，应按照政府2014年第44号法令（以下简称第44/2014/NĐ-CP号法令）第三条第3款的规定执行。如果市场价格集中在某一价格范围内，则可以通过计算该位置所有价格的算术平均值来确定该位置的土地市场价格。

3. 确定土地价格调整系数

土地价格调整系数的确定依据是土地市场价格、地方具体经济和社会条件以及土地价格表中的土地价格。

4. 确定待估地块的土地价格

条8. 土地估价方法的选择

根据收集到的信息和第44/2014/NĐ-CP号法令第五条第二款规定的土地估价方法的应用条件，选择适合的土地估价方法。必要时，可以结合应用第44/2014/NĐ-CP号法令第四条第一款、第二款、第三款和第四款规定的土地估价方法，以检查、比较、对照并决定土地价格。

第三章

建立、调整土地价格表

节 1

建立土地价格表

条9. 土地价格表的内容

1. 根据《土地法》第一百一十二条规定的土地定价原则；以及第44/2014/NĐ-CP号法令第四条第一款、第二款、第三款和第四款规定的土地估价方法，省、自治区人民政府（以下简称省级人民政府）应在向同级人民代表大会审议通过后，决定发布适用于第44/2014/NĐ-CP号法令第十一条第一款规定的各类土地的价格表。

除本款规定的价格表外，对于设有高科技园区的地方，省级人民政府应制定适用于高科技园区内各类土地的具体价格表。

2. 省级人民政府可根据地方实际情况，对具有更优越或较差条件的住宅地块（如面积、形状、盈利能力和其他影响土地价格的因素）设定高于或低于同一位置其他住宅地块的价格。

3. 在发布土地价格表期间，若有权机关调整规划和土地利用计划；改变土地用途，并补充现行土地价格表中未列出的新道路和街道名称（但不包括第44/2014/NĐ-CP号法令第十四条第一款规定的情况），则省级人民政府应根据现行土地价格表中的价格，规定补充新的土地价格，并提交同级人民代表大会常务委员会审议批准后发布。自然资源与环境厅负责协助省级人民政府制定补充土地价格，并在决定补充土地价格之日起十五日内向自然资源部报告。

4. 对于已经发布的土地价格表，如果规定了按位置定价的土地价格，在具备人力和资金条件的情况下，省级人民政府可委托自然资源与环境厅组织将土地价格表中的按位置定价转换为具体地块定价，特别是在建立了与土地价格数据库相关的地籍图的区域。

条 10. 制定土地价格表项目

1. 制定土地价格表项目包括以下内容：调查和勘测的土地类型；市场土地价格调查表的数量；调查的乡、镇、城市（以下简称调查点）的数量；人力资源、设备、时间和项目实施预算。

2. 制定土地价格表项目的程序如下：

a) 收集用于制定项目的一般信息和资料，包括：地理位置、地形地貌；经济和社会情况，影响土地价格和现行土地价格表的土地管理和使用状况；

b) 确定调查点数量：调查点必须集中在土地价格波动的区域，并且每个县、区、市辖区（以下简称县级）的乡、镇、城市中至少达到50%；调查点必须代表调查的土地类型，并均匀分布在县级范围内；

c) 确定需要调查的土地宗数

每个调查点每种土地类型的需要调查的土地宗数必须达到该类土地在市场上转让或通过拍卖获得使用权的总宗数的50%，但不少于3宗，时间范围为调查日期前不超过两年。

对于能够确定土地使用收益和成本的土地宗，每个调查点需要调查和收集信息以确定土地价格的土地宗数必须至少为3宗。

3. 制定和批准项目的责任

a) 自然资源与环境厅负责制定土地价格表项目，并在土地价格表编制年度的4月1日前提交省人民政府审批。

土地价格表编制项目的文件包括：土地价格表编制项目；关于审批项目的请示；省人民政府关于审批项目的决定草案。

b) 省人民政府应在土地价格表编制年度的4月15日前审批土地价格表编制项目。

条 11. 准备编制土地价格表

1. 成立指导委员会

省人民政府决定成立已批准的土地价格表编制项目的指导委员会。指导委员会成员包括：

a) 省人民政府领导代表担任主任；

b) 自然资源与环境厅厅长担任副主任；

c) 指导委员会成员是财政局、司法局、计划与发展投资局、农业与农村发展局、建设局等局的领导代表；各县、区、市辖区人民政府领导代表；高科技园区管理委员会、经济开发区管理委员会（如有）的领导代表；

指导委员会的任务是协助省人民政府指导相关各级和部门在地方组织实施土地价格表编制项目。

2. 指导委员会主任决定成立工作组以协助指导委员会工作。

3. 自然资源与环境厅负责协助指导委员会组织实施土地价格表编制项目：

a) 选择具有土地估价咨询功能的机构进行市场土地价格调查和土地价格表编制；

b) 协助指导委员会组织土地价格表编制的专业培训；指导工作组执行市场土地价格调查结果的检查验收，汇总全省市场土地价格结果，草拟土地价格表，并完成指导委员会主任分配的其他任务。

条12. 确定在编制土地价格表中的乡类型

1. 对于农业用地；农村住宅用地；农村商业、服务业用地；非农商业、服务业用地（不包括农村商业、服务业用地），确定在编制土地价格表中的乡类型，按照平原乡、丘陵乡、山区乡三种类型进行，每种类型的乡具有以下基本特征：

a) 平原乡是指地形较低，相对平坦且与海平面高度相近；人口密度较高，基础设施和商品生产流通条件比丘陵乡、山区乡更为便利；

b) 丘陵乡是指地形中等高度（低于山区，高于平原），大部分面积为丘陵；人口密度低于平原乡，高于山区乡，基础设施和商品生产流通条件比平原乡较差，但比山区乡较好；

c) 山区乡是指地形高于丘陵乡，大部分面积为高山，地形复杂；人口密度低，基础设施和商品生产流通条件比丘陵乡更差。

山区乡的确定依据本点规定和民族委员会的指导。

2. 县级人民政府根据本条第1款的规定，编制本县范围内的平原乡、丘陵乡和山区乡名录。

条13. 确定在编制土地价格表中的城市类型

对于城市住宅用地；城市商业、服务业用地；非农商业、服务业用地（不包括城市商业、服务业用地）；机关办公用地；事业工程建设用地；公共用途用地和其他非农用地，在编制土地价格表时，按以下规定确定城市类型：

1. 城市包括由国家有权机关决定成立并分类的城市，包括市、镇；

2. 城市分为六类，即特大城市、大城市I类、大城市II类、大城市III类、大城市IV类、大城市V类，依照法律规定。对于尚未分类的镇，则归入大城市V类；

3. 县级人民政府根据国家有权机关批准的城市成立和分类决定，对本省范围内的城市适用相应的土地价格框架。

条14. 确定在编制土地价格表中的区域类型

对于农村住宅用地；农村商业、服务业用地；非农商业、服务业用地（不包括农村商业、服务业用地）；机关办公用地；事业工程建设用地；公共用途用地和其他非农用地，在编制土地价格表时，按乡别进行，并按以下规定执行：

1. 区域1：是收益最高且基础设施最便利的区域；

2. 后续区域：是收益较低且基础设施比前一个相邻区域更差的区域。

条15. 确定土地在制定土地价格表中的位置

1. 对于一年生作物用地，包括水稻田和其它一年生作物用地；多年生作物用地；生产林地；水产养殖用地；盐田，确定每乡或县行政单位的土地位置应根据作物产量、基础设施条件、有利于生产的其他优势（对于一年生作物用地和多年生作物用地）；根据基础设施条件、有利于生产的其他优势、居民社区到生产地点的距离以及生产地点到集中消费市场的距离（对于水产养殖用地和盐田），并按照以下规定执行：

a) 位置1：是指土地具有最有利因素和条件的位置；

b) 其他位置：是指土地因素和条件比前一个相邻位置较差的位置。

2. 对于农村住宅用地；农村商业服务业用地；非农非农村商业服务业用地，则根据区域内的技术基础设施和社会基础设施条件、区域内的生产和服务优势；到区域内政治经济贸易中心的距离来确定每条道路、路段或区域的土地位置，并按照以下规定执行：

- 位置1：是指土地具有最有利因素和条件的位置；

- 其他位置：是指土地因素和条件比前一个相邻位置较差的位置。

3. 对于城市住宅用地；城市商业服务业用地；非农非城市商业服务业用地，则根据区域内的技术基础设施和社会基础设施条件、区域内的生产和服务优势；到区域内政治经济贸易中心的距离来确定每条街道、路段或街区的土地位置，并按照以下规定执行：

a) 位置1：是指土地具有最有利因素和条件的位置；

b) 其他位置：是指土地因素和条件比前一个相邻位置较差的位置。

4. 各省人民政府根据本条第1、2、3款的规定，结合市场价格和当地实际情况，具体规定各类土地的位置标准；确定各土地位置的数量及每个位置的价格，使之符合土地价格框架。

条16. 调查、勘测、收集市场土地价格信息；影响调查点土地价格的自然因素、经济社会因素、土地管理和使用情况

1. 调查、勘测、收集市场土地价格信息；影响调查点土地价格的自然因素、经济社会因素、土地管理和使用情况应在编制土地价格表当年的5月1日至6月30日期间进行，并按以下规定执行：

a) 按照附录5中从表格01至表格05的格式，对每个调查点的每种土地类型至少调查、收集三个代表性地块的市场土地价格信息。

除本条规定的内容外，各省人民政府可根据地方建设土地价格表的要求，补充调查表中的其他信息。

b) 按照附录5中表格06的格式，调查、收集影响调查点土地价格的自然因素、经济社会因素、土地管理和使用情况的信息。

2. 完成每个调查点的市场土地价格信息调查后，必须全面检查和审查所有调查表，并确定每个土地位置的价格。土地位置的价格由该位置已调查、收集的地块价格的算术平均值确定。

对于没有市场土地价格信息的土地位置，依据现行土地价格表中的土地价格、已确定的土地位置价格，应用国务院令第44号第4条第1款和本通知第3条规定的直接比较方法，确定剩余土地位置的价格。

3. 调查点的市场土地价格统计工作应按照附录5中表格07的格式进行，并编写关于调查点市场土地价格情况和结果的报告。报告主要包括以下内容：

a) 对调查点的整体评价；

b) 对调查点市场土地价格情况和结果的评估；与现行土地价格表中同类型土地价格相比的变化情况和变化程度（增加或减少）；

c) 提出调查点各土地位置的价格建议。

4. 调查点市场土地价格信息调查结果的档案应在编制土地价格表当年的7月10日前完成。档案包括以下内容：

a) 收集调查点信息的表格；

b) 收集地块信息的表格；

c) 地块信息收集表格统计表；

d) 关于调查点市场土地价格情况和结果的报告。

条17. 总结调查和收集县级土地市场价值信息的结果

1. 县级土地市场价值信息的调查和收集结果总结应按照本通知附件5中从表08到表11的表格进行。

2. 编制关于县级土地市场价值调查情况和结果的报告。报告主要包括以下内容：

a) 对影响县级行政区域内土地价格的自然因素、经济和社会因素、土地管理和使用情况进行评估；

b) 对土地市场价值信息的调查和收集情况进行评估；土地市场价格与现行县级土地价格表中的同类型土地价格之间的变动情况及变动程度（增加或减少）进行评估；

c) 提出县级行政区域内各土地位置的价格建议。

3. 县级土地市场价值信息调查和收集结果汇总文件应在编制土地价格表当年的7月20日前完成。文件包括：

a) 县级土地价格汇总表；

b) 关于县级土地市场价值调查情况和结果的报告。

条18. 总结省级土地市场价值信息调查和收集结果并评估现行土地价格表执行情况

1. 省级土地市场价值信息的调查和收集结果总结应按照本通知附件5中从表12到表14的表格进行，并应在编制土地价格表当年的8月1日前完成。

2. 分析和评估现行土地价格表的执行情况

a) 对土地市场价格与现行土地价格表中的同类型土地价格之间的变动情况及变动程度（增加或减少）进行评估。

b) 对现行土地价格表中的规定进行评估。

条19. 编制土地价格表

1. 土地价格表应根据实际土地位置按照本通知附件5中从表15到表19的表格进行编制。如果土地价格表编制到每块土地，则应按照本通知附件5中的表20进行编制。

2. 处理接壤区域的土地价格

a) 省级人民政府依据第44号法令2014/NĐ-CP第13条第1款的规定确定省、直辖市之间的接壤区域（以下简称接壤区域）。

b) 省级人民政府负责将地方的土地价格表草案发送给有接壤土地的省级人民政府征求意见；在省级人民政府网站和自然资源环境厅网站上连续发布土地价格表草案。自收到土地价格表草案之日起15日内，有接壤土地的省级人民政府必须作出书面答复。

如果土地价格表草案中接壤区域的土地价格差异超过第44号法令2014/NĐ-CP第13条第2款规定的范围，则有接壤土地的省级人民政府必须就拟发布的接壤区域土地价格达成一致。

如未能达成一致，则应在编制土地价格表当年的9月15日前向自然资源环境部报告以解决。如省级人民政府和自然资源环境部对接壤区域的土地价格无法达成一致，则自然资源环境部应向总理报告以作出决定。

3. 编制土地价格表说明报告。报告主要包括以下内容：

a) 对影响省级行政区域内土地价格的自然条件、经济和社会状况、土地管理和使用情况进行评估；

b) 对省级行政区域内土地市场价值信息的调查和收集情况以及结果、现行土地价格表的执行情况进行评估；

c) 对土地价格表草案中的土地价格与土地价格框架、土地市场价值调查结果、省、直辖市土地价格表草案中的土地价格（如有）的符合性或不符合性进行评估；

d) 规定土地位置；应用土地估价方法和土地价格表草案中的各类土地价格；各类土地价格方案（如有）；

e) 对土地价格表草案对经济和社会状况、投资环境、土地财政政策实施、收入和生活状况的影响进行评估。

4. 编制关于发布土地价格表的请示。

5. 组织征求有关机关、组织和个人对土地价格表草案的意见，并完善土地价格表草案。

条 20. 审定土地价格表草案

1. 自然资源和环境局应在编制土地价格表当年的10月15日前将土地价格表审定材料提交给土地价格表审定委员会。材料包括：

a）关于发布土地价格表的请示；

b）土地价格表草案；

c) 编制土地价格表说明报告（包括附录5中随本通知发布的第12号至第14号表格）。

2. 土地价格表审定委员会对土地价格表的审定内容应按照财政部和自然资源与环境部的指导进行。

条 21. 完善土地价格表草案；提交省人民代表大会审议通过；决定发布土地价格表

1. 根据土地价格表审定委员会的审定文件，自然资源和环境局组织修改和完善土地价格表草案，并提交省级人民政府审议。提交省级人民政府的材料应按照第44/2014/NĐ-CP号法令第十二条第二款的规定执行。

2. 省级人民政府应将土地价格表草案提交同级人民代表大会审议通过。提交省人民代表大会的材料应按照第44/2014/NĐ-CP号法令第十二条第三款的规定执行。

3. 在收到省人民代表大会的决议后，省级人民政府应指示自然资源和环境局组织完善编制土地价格表的材料；决定发布并在地方公开发布土地价格表，于当期年初的第一天即1月1日公布。

4. 自然资源和环境局应负责在当期年初的1月15日前向国家自然资源部报告土地价格表编制结果，以便汇总并报告总理。土地价格表编制结果包括：

a) 发布土地价格表的决定；

b) 编制土地价格表的说明报告；

c) 每种类型土地在省级行政区域内的综合价格表。

节

调整土地价格表

条 22. 准备调整土地价格表

根据第44/2014/NĐ-CP号法令第十四条第一款规定的调整土地价格表的情况，自然资源和环境局应负责组织实施以下内容：

1. 制定调整土地价格表项目应按照本通知第十条的规定进行，其中仅集中调查、评估市场价格的土地类型、位置和有土地价格变动的地区；

2. 选择具有土地价格咨询功能的机构实施调整土地价格表项目，按照法律规定进行。

条 23. 调查、评估、收集市场价格信息及影响调查点土地价格的自然因素、经济和社会因素、土地管理和使用情况

1. 调查、评估、收集市场价格信息及影响调查点土地价格的自然因素、经济和社会因素、土地管理和使用情况应按照本通知第十六条第一、二、三款的规定进行。

2. 调查评估、收集市场价格信息的调查点结果材料包括：

a) 收集调查点信息的表格；

b) 收集地块信息的表格；

c) 地块信息收集表格统计表；

d) 关于调查点市场土地价格情况和结果的报告。

条 24. 综合调查、收集市场价格信息的结果并对现行土地价格表的执行情况进行评价

1. 综合县级调查、收集市场价格信息的结果

a) 县级调查、收集市场价格信息的情况和结果的综合、报告工作应按照本通知第十七条第一、二款的规定进行。

b) 县级调查、收集市场价格信息结果的材料包括：

- 县级范围内的土地价格综合表；

- 县级市场价格土地调查情况和结果的报告。

2. 综合省级调查、收集市场价格信息的结果并对现行土地价格表的执行情况进行评价。

省级调查、收集市场价格信息的结果综合及对现行土地价格表执行情况的评价应按照本通知第十八条的规定进行。

条 25. 建立调整土地价格表

1. 对一种或多种类型的土地，或者对土地价格表中的所有类型土地建立调整土地价格表；在一处或多处或多处土地位置调整土地价格，按照本通知第19条第1款的规定执行。

2. 处理土地价格表中接壤区域（如有）的价格。

3. 制定建立调整土地价格表的说明报告。

4. 制作关于发布调整土地价格表的请示。

5. 组织征求有关机关、组织和个人对调整土地价格表草案的意见，并完善调整土地价格表草案。

条 26. 审查调整土地价格表草案

1. 自然资源和环境厅向土地价格审查委员会提交调整土地价格表审查文件。文件包括：

a) 关于发布调整后土地价格表的请示；

b) 调整后土地价格表草案；

c) 建立调整土地价格表的说明报告（包括本通知附件5附带发布的第12号至第14号表格）。

2. 土地价格审查委员会审查调整土地价格表的内容，按照财政部和自然资源与环境部的指导进行。

条 27. 完善调整土地价格表草案；提请省人民代表大会常务委员会审议并通过发布调整土地价格表的决定

1. 根据土地价格审查委员会的审查文件，自然资源和环境厅组织修改和完善调整土地价格表草案，并提交省级人民政府。提交省级人民政府的文件按照第44/2014/NĐ-CP号法令第14条第5款的规定执行。

2. 省级人民政府提交同级人民代表大会常务委员会。提交同级人民代表大会常务委员会的文件按照第44/2014/NĐ-CP号法令第14条第6款的规定执行。

3. 在收到省人民代表大会常务委员会文件后，省级人民政府指示自然资源和环境厅组织完善调整土地价格表的文件；作出发布并公开发布地方调整土地价格表的决定，并在最近一次会议上向同级人民代表大会报告。

4. 自然资源和环境厅负责在发布调整土地价格表决定之日起15天内向自然资源与环境部报告建立调整土地价格表的结果，以便汇总并向总理报告。建立调整土地价格表的结果包括：

a) 发布调整土地价格表的决定；

b) 建立调整土地价格表的说明报告；

c) 各类土地市场价格汇总表。

第四章 实施细则

具体土地估价和咨询确定土地价格

条 28. 制定具体土地估价计划

1. 根据县级年度土地利用计划和国有企业股份化计划，自然资源和环境厅制定下一年度的具体土地估价计划，并在每年6月30日前提交省级人民政府。

2. 具体土地估价计划主要包括以下内容：

a) 预计需要进行具体土地估价的情况；

b) 预计必须聘请具有土地价格咨询服务功能的机构的数量；

c) 预计土地估价的时间和费用。

条29. 准备实施具体土地估价

根据经省人民政府批准的具体土地估价计划，自然资源和环境厅准备实施具体土地估价，包括以下内容：

1. 确定土地估价目的、实施时间和预算费用。

2. 准备需要估价的土地地块档案，包括：

a) 土地地块的位置、面积、类型和使用期限；

b) 关于规划、土地利用计划、详细建设规划等信息，这些规划已由有权限的国家机关批准，并与土地地块管理、使用相关的其他规定。

3. 选择并签订合同，聘请具有咨询功能的组织进行土地价格评估（适用于聘请咨询组织确定土地价格的情况）。

条30. 调查、汇总、分析土地地块和市场价格信息；应用土地估价方法并制定土地价格方案

1. 土地地块和市场价格信息的调查和汇总按照附录5中发布的从表1到表5的表格进行。

2. 根据收集的信息，应用第4条第1、2、3、4款规定的土地估价方法以及本通知第3、4、5、6条的规定来确定土地价格。

对于聘请咨询组织确定土地价格的情况，咨询组织必须根据附录5中发布的表21编制土地估价证书。

3. 制定土地价格方案，附带土地价格方案说明报告，主要内容如下：

a) 土地估价目的及需要估价的土地地块信息；

b) 市场土地价格信息调查和汇总情况的评价；

c) 应用土地估价方法的情况；

d) 确定土地价格的结果及提出土地价格方案；

e) 各土地价格方案的经济和社会影响评价。

4. 自然资源和环境厅检查和评价土地价格确定结果及土地价格方案；编制关于决定土地价格的请示报告。

条31. 审核土地价格方案

1. 自然资源和环境厅向土地价格评审委员会提交土地价格方案档案。档案包括：

a) 决定土地价格的请示报告；

（二）土地价格方案草案；

c) 土地价格方案说明报告草案。

2. 土地价格评审委员会对土地价格方案的审核内容按照财政部和自然资源和环境部的指导进行。

条32. 完善土地价格方案草案，呈报省人民政府决定土地价格

1. 自收到土地价格评审委员会的审核文件之日起不超过5个工作日内，自然资源和环境厅完善土地价格方案草案，呈报省人民政府决定。呈报省人民政府的档案按照第44/2014/NĐ-CP号法令第16条第2款的规定执行。

2. 自收到自然资源和环境厅的建议文件之日起不超过5个工作日内，省人民政府负责决定土地价格。

3. 自然资源和环境厅负责在地方上保存所有具体土地估价结果；统计、汇总并向自然资源和环境部报告地方上的具体土地估价结果，每年1月15日前完成。

条 33. 确定具体土地价格的方法按照调整土地价格系数的规定，适用于第十八条第二款第b项的法令第44/2014/NĐ-CP规定的情况。

1. 土地地块和市场价格的土地信息调查、汇总工作应按照本通知附件5所附的第01号至第05号表格进行；收集当地经济和社会条件的信息。

2. 根据已收集到的信息，应用法令第44/2014/NĐ-CP第四条第五款和本通知第七条规定的调整土地价格系数方法来建立调整土地价格系数。

3. 制定调整土地价格系数方案，并附上关于建立调整土地价格系数的说明报告，主要内容如下：

a) 土地估价目的及需要估价的土地地块信息；

b) 对市场价格土地信息调查、汇总情况及影响当地土地价格的经济和社会条件进行评估；

c) 调整土地价格系数方法的应用情况；

d) 建立调整土地价格系数的结果及提出调整土地价格系数方案；

đ) 对调整土地价格系数方案的经济和社会影响进行评估；

4. 自然资源与环境局检查并评估建立调整土地价格系数和调整土地价格系数方案的结果；编制关于决定调整土地价格系数的请示报告。

5. 审查调整土地价格系数方案草案；完善调整土地价格系数方案草案并向省级人民委员会提交决定调整土地价格系数，按照本通知第三十一条和第三十二条的规定执行。

6. 省级人民委员会根据法令第44/2014/NĐ-CP第十八条第二款第b项的规定和当地实际情况决定适用本条规定的调整土地价格系数的情况。

条 34. 选择具有确定土地价格咨询功能的组织

1. 根据具体土地定价计划和需要定价的土地地块档案，自然资源与环境局按照招标法的规定实施选择具有确定土地价格咨询功能的组织的工作。

2. 在采用公开招标方式的情况下，自然资源与环境局应按以下方式进行：

a) 成立招标顾问小组并制定评标标准和方法；

b) 按照公开招标法的规定，在大众媒体上公开发布招标内容和招标邀请书；

c) 评标工作应基于招标邀请书中规定的具体评标标准客观公正地进行；

d) 决定选择具有确定土地价格咨询功能的组织来进行具体土地定价工作。

3. 对于采用指定招标方式的情况，自然资源与环境局应根据招标法的规定进行能力评估并决定选择具有确定土地价格咨询功能的组织来进行具体土地定价工作。

条 35. 签订租赁具有确定土地价格咨询功能的组织的合同

1. 根据选择具有确定土地价格咨询功能的组织的决定，自然资源与环境局签订租赁具有确定土地价格咨询功能的组织的合同。

2. 租赁具有确定土地价格咨询功能的组织的合同主要包括以下内容：

a) 自然资源与环境局名称和地址；具有确定土地价格咨询功能的组织名称和地址；

b) 定价目的；

c) 需要定价的土地地块信息：位置、面积、类型和使用期限；

d) 确定土地价格的时间；

đ) 定价结果包括：市场价格土地信息收集表；市场价格汇总结果；土地估价证书和建立价格方案、调整价格系数的说明报告；

e) 定价费用和支付方式；

g) 合同各方在履行合同过程中的权利和义务。

条36. 颁发土地估价证书的程序和手续

1. 申请土地估价证书的人应向国家土地管理局提交土地估价证书申请登记材料。材料包括：

a) 土地估价证书申请表（根据本通知附件5中的表格编号22）；

b) 完成土地估价培训课程的证明书副本，该课程由自然资源与环境部制定；

c) 大学或研究生毕业证书副本以及工作单位出具的工作时间证明，证明符合第20条第2款c项和d项的规定，依据2014年第44号法令；

d) 申请人身份证或护照副本。

2. 国家土地管理局负责接收、审核材料并在自收到完整有效材料之日起不超过15天内颁发土地估价证书。

第五章

实施条款

条 37. 生效日期

1. 本通知自2014年8月13日起生效。

2. 本通知取代财政部于2007年12月6日发布的第145/2007/TT-BTC号通知，该通知指导实施2004年第188/2004/NĐ-CP号政府法令关于确定土地价格的方法和各类土地的价格范围，以及政府于2007年7月27日发布的第123/2007/NĐ-CP号法令，对第188/2004/NĐ-CP号政府法令的部分条款进行修改和补充；以及自然资源与环境部和财政部部长于2010年1月8日联合发布的第02/2010/TTLT-BTNMT-BTC号通知，指导省级人民政府和中央直辖市人民政府权限内的土地价格表的编制、审查和发布及调整。

第三十八条 执行责任

1.各部、相当于部级的机构、政府直属机构；各省、自治区、直辖市人民政府负责指导实施本通知。

2. 国家土地管理局负责监督和督促执行本通知。

3. 自然资源与环境厅负责协助省级人民政府和中央直辖市人民政府在地方上组织实施本通知。

在执行过程中如遇困难或问题，各机关、组织和个人应及时反映给自然资源与环境部，以便审查和解决。/。