法令第59/2014/NĐ-CP规定了确定土地价格的方法、土地价格框架、土地价格表和具体土地定价。它包括相关机构在制定、调整和应用土地价格时的原则、方法和责任。
Đối tượng áp dụng
各部部长,相当于部级的机关首长,政府直属机关首长,各省、直辖市人民政府主席,与本法令有关的组织和个人。
Các điểm cốt lõi
- 制定土地价格框架
- 土地估价方法
- 确定土地价格的咨询活动
- 各部委、行业和省级人民委员会在执行土地价格规定中的职责。
- 自2014年7月1日起生效。
🌐 Tác động xã hội từ văn bản này
- 加强对土地价格的国家管理
- 确保确定和适用土地价格的公平和透明。
- 支持地方和国家经济社会发展过程。
❓ Câu hỏi thường gặp
本法令取代哪些法律法规?
取代2004年11月16日政府第188/2004/NĐ-CP号法令关于确定土地价格方法和各类土地价格框架的规定;2007年7月27日政府第123/2007/NĐ-CP号法令对第188/2004/NĐ-CP号法令部分条款进行修改和补充;废除政府2013年11月20日第189/2013/NĐ-CP号法令第一条第六款关于土地价格的规定内容。
何时生效?
本法令自2014年7月1日起生效。
Toàn văn
令
关于土地价格的规定
_______
根据2001年12月25日《政府组织法》;
政府发布关于管理、发展工业区的法令。
鉴于自然资源与环境部部长的建议,
根据新闻司司长的建议 制定关于土地价格的法令。
章 I
总则
第一条 调整范围
本法令规定土地定价方法;制定、调整土地价格框架和基准地价表;具体土地定价以及土地价格咨询活动。
第二条 适用对象
1. 土地管理国家职能机关;负责制定、调整、审查土地价格框架和基准地价表、具体土地定价的职能机关。
2. 土地价格咨询职能机构;从事土地价格咨询职业的个人。
第三条 其他相关单位和个人。
条3. 术语解释
在本规定中,下列用语的含义如下:
1. 空地是指在定价时点上没有房屋和其他附着物的土地地块。
2. 净收入是指总收入减去总支出后的所得。
3.市场普遍土地价格是指在一定区域内和一定时间段内,在市场上已转让的土地交易、土地使用权拍卖成交以及根据同一用途地块的成本和收益确定的土地价格中出现频率最高的价格。
第四条 土地定价方法
1.直接比较法是通过分析具有相同土地用途、位置、盈利能力、基础设施条件、面积、形状和土地使用权合法性(以下简称比较地块)的空地市场价格或土地使用权拍卖成交价格,来评估需要定价的土地的价格的方法。
2.扣除法是对附有建筑物的土地进行估价的方法,通过从房地产总价值(包括土地价值和建筑物价值)中扣除建筑物的价值来计算土地价值。
3.收益法是通过将每单位面积土地上一年平均净收入与在评估日期时,当地国有商业银行一年期人民币定期存款平均利率相除得出土地价格的方法。
4.剩余法是对具有规划发展潜力的土地进行估价的方法,通过从假设的房地产开发总收入中扣除预计总成本来计算土地价值。
5.土地价格调整系数法是使用省级人民政府(以下简称省级人民政府)发布的土地基准价格表中的土地价格乘以土地价格调整系数(x)来计算土地价格的方法。
条5. 适用土地估价方法
1. 使用土地估价方法所需的信息要求:
a)市场上已转让的土地价格信息、土地使用权拍卖成交价格、土地数据库中的价格、房地产交易所上的土地价格、根据成本和收益确定的土地价格(以下简称市场价格)必须保证客观真实。
在评估区域缺乏相关信息的情况下,可以在邻近区域收集与待评估土地地块相关的区域信息;
b)应用土地估价方法时,应优先选择本款a项规定的与待估土地区域和时间最近的信息。
2. 土地估价方法的应用条件:
a)直接比较法适用于市场上存在可比较的已转让土地或土地使用权拍卖成交的土地的情况下进行土地估价。
b)扣除法适用于对附有建筑物的土地进行估价的情况,前提是拥有足够的关于类似已转让或土地使用权拍卖成交的房地产(包括土地和建筑物)的价格数据。
c) 当能够确定土地使用的收入和费用时,可采用收益法对土地地块进行估价;
d)剩余法适用于因规划变更或改变土地用途而具有发展潜力的土地估价,前提是能够确定假设的开发总收入和预计总成本。
e)土地价格调整系数法适用于本法令第十八条第二款规定的情形下的土地估价。
章 II
建立、调整土地价格框架、土地价格表、具体土地估价及咨询确定土地价格
节 1
建立、调整土地价格框架
条6. 土地价格框架建设依据
土地价格框架的建立必须依据《土地管理法》第一百一十二条规定的土地估价原则,本法令第四条第一、二、三、四款规定的土地估价方法;市场土地价格信息的汇总和分析结果;影响土地价格的自然因素、经济和社会因素、土地管理和使用情况。
条7. 土地价格框架内容
1. 规定以下各类土地的价格上限和下限:
a) 农用地组:
- 年度作物种植用地价格框架,包括水稻用地和其他年度作物种植用地;
- 长期作物种植用地价格框架;
- 生产性林地价格框架;
- 水产养殖用地价格框架;
- 盐田用地价格框架。
b) 非农用地组:
- 农村住宅用地价格框架;
- 农村商业服务业用地价格框架;
- 农村非农生产营业用地价格框架(不包括商业服务业用地);
- 城市住宅用地价格框架;
- 城市商业服务业用地价格框架;
- 城市非农生产营业用地价格框架(不包括商业服务业用地)。
2. 土地价格框架按以下经济区和城市类型规定:
a) 经济区包括:北方山地丘陵区、华北平原区、北中部沿海区、南部沿海区、西南高原区、东南沿海区、华南平原区。
各经济区内农村农用地和非农用地的价格框架根据平原乡、丘陵乡、山区乡三种类型确定。
b) 城市类型包括:特大城市、大城市I类、大城市II类、中等城市III类、小城市IV类、小城市V类。
各经济区内城市非农用地的价格框架根据经济区和城市类型确定。
3. 土地价格框架作为省级人民政府制定地方土地价格表的基础。
条8. 土地价格体系的制定程序和手续
1. 土地价格体系的制定程序按照以下规定执行:
a) 确定土地类型、经济区、城市类型,以制定土地价格体系;
b) 调查、汇总、分析市场土地价格信息;影响土地价格的自然因素、经济社会因素及土地管理和使用情况;
c) 分析评估现行土地价格体系实施结果;
d) 制定土地价格体系并提交关于发布土地价格体系的请示报告;
đ) 组织征求土地价格体系草案的意见;
e) 审核土地价格体系草案;
g) 完善土地价格体系呈政府发布。
2. 提交政府发布的土地价格体系文件包括:
a) 关于发布土地价格体系的请示报告;
b) 土地价格体系草案;
c) 编制土地价格体系说明报告;
d) 土地价格体系审核文件。
3. 自然资源与环境部负责组织编制、呈政府发布每五年一次的土地价格体系。财政部负责组织审核土地价格体系。
条9. 调整土地价格体系
1.当市场上普遍的土地价格比土地价格框架中的最高价格高出20%以上或比最低价格低出20%以上,并且这种情况持续180天以上时,政府将调整土地价格框架。
2. 调整土地价格体系的内容:
a) 调整一种或多种土地类型的最高价和最低价,或所有土地类型的最高价和最低价;
b) 调整一个或多个经济区,或所有经济区;一个或多个城市类型,或所有城市类型的土地价格体系。
3. 调整土地价格体系的程序如下:
a) 确定需要调整土地价格体系的土地类型、经济区、城市类型;
b) 调查、汇总、分析市场土地价格信息;影响土地价格的自然因素、经济社会因素及土地管理和使用情况;
c) 分析评估现行土地价格体系实施结果;
d) 制定调整后的土地价格体系并提交关于调整土地价格体系的请示报告;
đ) 组织征求调整后土地价格体系草案的意见;
e) 审核调整后土地价格体系草案;
g) 完善调整后的土地价格体系呈政府发布。
4.提交给政府批准的土地价格框架调整文件包括:
a) 关于发布调整后土地价格体系的请示报告;
b) 调整后土地价格体系草案;
c)土地价格框架调整说明报告;
d) 调整后土地价格体系审核文件。
5. 自然资源与环境部负责组织编制、呈政府发布调整后的土地价格体系。财政部负责组织审核调整后的土地价格体系。
节
建立、调整土地价格表
条10. 制定土地价格表的依据
土地价格表的建立必须依据《土地管理法》第一百一十二条规定的土地估价原则,本法令第四条第一、二、三、四款规定的土地估价方法,政府规定的土地价格框架;市场土地价格信息的汇总和分析结果;影响土地价格的自然因素、经济和社会因素、土地管理和使用情况。
条11. 土地价格表的内容
1. 规定下列土地的价格表:
a) 年度作物用地价格表,包括稻田和其他年度作物用地;
b) 长期作物用地价格表;
c) 生产林地价格表;
d) 水产养殖用地价格表;
đ) 盐田用地价格表;
e) 农村居民点用地价格表;
g) 农村商业服务业用地价格表;
h) 非农商业服务业用地价格表(不包括农村商业服务业用地);
i) 城镇居民点用地价格表;
k) 城镇商业服务业用地价格表;
l) 非农商业服务业用地价格表(不包括城镇商业服务业用地);
除了本款规定的土地价格表外,省级人民政府可以根据《土地管理法》第十条规定的土地分类,结合地方实际情况制定详细的土地价格表。
2. 土地价格表按土地位置制定。对于已具备地籍图和人力资源、资金条件的地方,土地价格表可细化到每宗土地。
3. 土地价格表中的价格规定:
a) 土地价格表中的价格根据土地类型适用本法令第7条规定的土地价格体系,并须符合该体系的规定。
对于城市住宅用地、城市商业服务业用地、非城市商业服务业高收益非农用地,省级人民政府可根据地方实际情况,规定高于同一类型土地价格框架最高价格但不超过30%的土地价格;若规定超过30%,则需报自然资源部审查决定。
对于位于城镇行政区内居民区内的农业用地,省级人民政府可根据地方实际情况,规定高于同一类型土地价格框架最高价格但不超过50%的土地价格;
b)对于防护林地和特种用途林地,省级人民政府可根据邻近地区已规定在土地价格表中的商品林地价格,并参考土地估价方法,规定土地价格;
c)对于其他类型的农业用地,省级人民政府可根据邻近地区已规定在土地价格表中的农业用地价格,规定土地价格;
d) 对于用于具有商业目的的公共用途土地、机关办公用地和事业建设土地,省人民政府根据该用于具有商业目的的公共用途土地或机关办公用地、事业建设土地所在邻近区域已规定的土地价格表中的生产、商业用地价格或住宅用地价格来规定土地价格水平;
đ)对于专门用于水产养殖的河流、沟渠、水道、小河和水面的土地,在其用于非农业目的或同时用于非农业和水产养殖目的时,省人民政府根据邻近区域已规定的非农用地价格来规定土地价格水平;
4. 对于未使用的土地,当有权限的国家机关将其分配或出租以供使用时,省人民政府根据土地估价方法和邻近区域已分配或出租的相同用途土地的价格来规定土地价格水平;
5. 土地价格表在第114条第2款所列情况下作为适用依据;
第十二条 土地价格表的编制程序和手续
1. 土地价格表的编制程序如下:
a)按照平原、丘陵、山区行政单位以及城市类型确定土地种类和位置;
b)调查、汇总、分析市场价格信息及影响土地价格的自然因素、经济和社会因素、土地管理和使用情况;
c)评估现行土地价格表执行结果;
d)编制土地价格表并提交关于发布土地价格表的请示;处理土地价格表中相邻区域的土地价格,依照本法令第13条的规定;
đ)组织对土地价格表草案的意见征集;
e)完成土地价格表草案并向省级人民政府提交;
g)审查土地价格表草案;
h)向同级人民代表大会提交并通过土地价格表;
i)省级人民政府决定发布土地价格表。
2. 提交省级人民政府的土地价格表编制文件包括:
a)关于发布土地价格表的请示;
b)土地价格表草案;
c)编制土地价格表的说明报告;
đ)土地价格表审核文件;
3. 提交省级人民代表大会通过的土地价格表编制文件包括:省级人民政府的请示;土地价格表草案和编制土地价格表的说明报告。
4. 土地价格表的审核由土地价格表审查委员会负责,省人民政府决定成立土地价格表审查委员会,包括以下成员:
a)省人民政府领导代表担任委员会主席;
b)财政厅领导代表担任委员会常任委员;自然资源和环境厅、司法厅领导代表以及县、区、市辖区、省辖市(以下简称县级人民政府)的人民政府领导代表;具备土地价格评估咨询职能的组织或土地价格专家以及其他成员,由省人民政府决定;
5. 自然资源和环境厅负责组织编制并提交省人民政府批准发布每五年一次的土地价格表,并在每年年初公开发布;
条 13. 处理省级和直辖市交界区域的土地价格在制定土地价格表时
1. 省级和直辖市之间的交界区域(以下简称交界区域)按照以下类型土地规定:
a)对于位于省级行政边界线以内1000米范围内的农业用地,从省级行政边界线向每个省份内部延伸确定;
b)对于位于省级行政边界线以内500米范围内的非农业用地,从省级行政边界线向每个省份内部延伸确定;
c)对于被河流、湖泊、渠道等水域隔开且宽度主要不超过100米的接壤地区,土地接壤区域从每边的河流、湖泊、渠道岸边向省级行政边界线内部延伸确定。如果河流、湖泊、渠道的主要宽度超过100米,则不划分接壤土地类型;
2. 在接壤区域内,对于具有相同用途、收益能力和土地使用收入相似的土地,应规定相同的价格水平。如果存在上述因素差异,则接壤区域内的土地价格可以有所不同,但最大差异不得超过30%;
3. 省人民政府负责将地方土地价格表草案发送给相邻省份的人民政府;在省人民政府和自然资源和环境厅的官方网站上发布土地价格表草案;
如果土地价格表草案中接壤区域内的土地价格差异超出本条第2款的规定,则拥有接壤土地的省人民政府必须主动统一接壤区域内的土地价格;
如无法达成一致,则应在制定土地价格表当年的9月15日前报告自然资源和环境部解决。如省人民政府与自然资源和环境部就接壤区域内的土地价格无法达成一致,则自然资源和环境部应报告总理裁决;
4. 拥有交界土地的省级人民政府负责协调处理在制定土地价格表过程中出现的交界区域土地价格差异。
条 14. 调整土地价格表
1. 调整土地价格表的情况:
a)当政府调整土地价格框架,调整后的土地价格比同类土地价格表中的最高价格增加20%以上或比最低价格减少20%以上时;
b) 当市场上的土地普遍价格在180天内比土地价格表中的最高价增加20%以上或比最低价减少20%以上时。
2. 调整土地价格表的内容:
a) 调整一种或几种或所有类型土地的价格;
b) 调整一个或几个或所有位置的土地价格表。
3. 调整后土地价格表中的土地价格必须符合土地价格框架,并遵守本法令第13条第2款关于接壤区域土地价格差异的规定;
4. 调整土地价格表的程序如下:
a) 确定需要在土地价格表中调整的土地类型和位置;
b) 调查、汇总、分析市场土地价格信息;影响土地价格的自然因素、经济社会因素及土地管理和使用情况;
c)评估现行土地价格表执行结果;
d) 编制调整后的土地价格表和关于发布调整后土地价格表的请示;
đ) 组织对调整后土地价格表草案的意见征集;
e) 完善调整后土地价格表草案并提交省级人民政府;
g) 审核调整后土地价格表草案;
h) 提交同级人民代表大会常务委员会审议通过并在最近一次会议上报告人民代表大会;
i) 省级人民政府决定发布调整后的土地价格表。
5. 提交省级人民政府审批的土地价格表调整文件包括:
a) 关于发布调整后土地价格表的请示;
b) 调整后土地价格表草案;
c) 编制调整后土地价格表的说明报告;
d) 审核调整后土地价格表的文件。
6. 提交省人民代表大会常务委员会审议的土地价格表调整方案包括:省人民政府的请示文件;土地价格表调整草案及土地价格表调整说明报告;
7. 自然资源与环境厅负责组织编制并提交省级人民政府批准地方的调整后土地价格表。
节 3
土地具体估价
第十五条 确定具体土地价格
1. 根据《土地法》第112条规定的土地估价原则,以及本法令第4条第1、2、3、4款规定的土地估价方法,并结合土地地块信息和市场价格结果分析,省人民政府决定具体土地价格;
2. 具体土地价格适用于《土地法》第114条第4款、第172条第2款和第189条第3款规定的情况;当国家分配土地并收取土地使用费或租赁土地一次性收取全部租赁期间费用时,作为拍卖土地使用权的起拍价;
第十六条 确定具体土地价格的程序和手续
一、本法令第十五条规定的确定具体土地价格的程序如下:
(一)确定土地估价的具体目的;
(二)调查、汇总、分析地块信息和市场价格;应用土地估价方法;
(三)制定土地价格方案提交省人民政府;
d) 审核土地价格方案;
(四)完善土地价格方案提交省人民政府决定;
(五)省人民政府决定土地价格。
二、提交省人民政府决定的具体土地价格资料包括:
(一)土地价格方案报告;
(二)土地价格方案草案;
c)土地价格方案说明报告;
(四)土地价格方案审核文件。
3. 土地价格方案的审核由土地价格审查委员会负责,省人民政府决定成立土地价格审查委员会,包括以下成员:
a)省人民政府主席担任委员会主席;
b)财政厅领导代表担任委员会常任委员;自然资源和环境厅领导代表和县级人民政府领导代表;具备土地价格评估咨询职能的组织或土地价格专家以及其他成员,由省人民政府决定;
第十七条 确定具体土地估价咨询机构的选择
1. 根据地方具体土地估价需求,自然资源和环境厅编制具体土地估价计划,提交省人民政府审批,并组织实施已获批准的计划。
二、选择具有土地估价咨询职能的具体土地估价机构,依照招标法的规定进行。
第十八条 根据土地价格调整系数方法确定具体土地价格
1. 根据市场普遍的地价、当地经济社会条件和地价表,省人民政府规定并决定调整地价系数,以确定具体地价。
2. 具体地价通过本通知第五条第四款规定的调整地价系数方法确定,并适用于以下情况:
a) 土地管理法第一百一十四条第四款a、b、c、d项,第一百七十二条第二款,第一百八十九条第三款规定的情况,地块或项目用地价值(按地价表计算)在中央直辖市不超过三十亿元;在山区、高原省份不超过十亿元;在其他省份不超过二十亿元;对于需要重新确定年租金的土地租赁情况;以及国家出租土地收取年租金时的拍卖起始价格;
b) 土地管理法第一百一十四条第四款d项规定的情况,对于相邻地块具有相同用途、收益能力和类似土地使用收入的项目。
3. 每年,省人民政府规定用于本条第二款a项规定情况的调整地价系数。
对于本条第二款b项规定的情况,省人民政府决定用于每个项目的调整地价系数,该系数适用于国家决定收回土地的时间点。
四、土地价格调整系数的职责:
a) 财政厅负责,与自然资源和环境厅及其他相关部门合作,制定并向省人民政府提交本条第二款a项规定的调整地价系数的规定;
b) 自然资源和环境厅负责,与财政厅及其他相关部门合作,制定并向省人民政府提交本条第二款b项规定的调整地价系数的决定。
五、自然资源与环境保护部牵头,会同财政部指导本条规定土地价格调整系数的制定。
第四节
土地估价咨询
第十九条 土地估价咨询服务的原则
进行土地估价咨询服务的组织在实施土地估价咨询服务时,必须遵守以下原则:
1. 正确执行土地定价原则、方法,在制定土地价格框架、土地价格表和具体土地定价时遵循程序和内容;
2. 独立、诚实、客观;
3. 执行土地管理法第一百一十六条第二款规定的义务。
第20条 土地估价咨询服务及从事土地估价咨询服务个人的条件
1. 符合下列条件的组织可以从事土地估价咨询服务:
a) 具备土地估价咨询或评估或不动产估价功能;
b) 至少有三名符合条件的土地估价员,根据本条第二款规定从事土地估价咨询服务。
2. 个人只能在具备土地估价咨询服务职能的组织中从事土地估价咨询服务,并且必须符合下列条件:
a) 具备民事行为能力;
b) 品行端正,廉洁正直,诚实公正;
c) 具有土地管理、物价、评估、地籍、房地产经营、房地产经济或其他与土地估价相关的专业大学学历;
d) 在获得本条第二款c项规定的专业毕业证书后,实际工作时间不少于三十六个月;
đ) 持有按照价格法律法规颁发的价格评估员证或按照房地产经营法律法规颁发的房地产评估证书或土地评估证书。
章 III
组织实施
第21条 各部委、行业和省级人民政府的责任
1. 自然资源与环境部负责:
a) 组织制定、调整土地价格框架,提交政府批准;
b) 指导土地估价方法;地价表的建立和调整;具体土地估价;土地估价咨询服务;土地信息系统中的价格数据库建设、更新和管理;绘制地价图;
c) 监督检查和处理违反土地估价方法、地价表和具体地价、土地使用权拍卖和土地估价咨询服务的行为,依据法律规定;
d) 制定土地法律和土地估价培训计划;
e) 建立、更新、管理和利用国家土地价格数据库,在土地信息系统中;
2. 财政部负责:
a) 审查土地价格框架、调整后的土地价格框架;
b) 主持并配合自然资源与环境部指导土地价格表审查委员会、土地价格审查委员会的工作内容;
3. 省级人民政府负责:
a) 组织制定、调整并发布土地价格表;确定具体土地价格并提出调整土地价格框架的建议;规定和确定土地价格调整系数;
b) 指导并监督地方执行土地价格法律法规的情况;解决地方土地价格方面的问题,按权限处理;
c) 监督检查和处理地方土地价格和土地估价咨询服务中的违法行为;
d) 组织地方土地价格数据库的建设、更新和管理,绘制地价图,按照自然资源和环境保护部的规定;公布市场价格波动指数;
e) 每年向自然资源与环境部报告地方执行土地价格法律法规的情况;
4. 用于土地价格框架、地价表的制定、审查、具体土地估价、跟踪和更新地方土地价格、公布市场价格波动指数、建立土地价格数据库和绘制地价图的资金,从国家预算中安排。
条 22. 处理本决定生效后发生的若干问题
1. 在二零一四年七月一日之前由职能机关提出的但省人民政府尚未决定的具体地价,可继续使用,供土地价格审议委员会审议,然后由省人民政府决定。
2. 对于在二零一四年七月一日之前已签订合同聘请土地估价咨询机构的地方,可继续执行已签订的合同;咨询结果可用于土地价格审议委员会审议,然后由省人民政府决定。
3. 省级人民委员会发布的2014年土地价格表适用至2014年12月31日。
章 IV
实施条款
第23条 效力实施
1. 本决定自2014年7月1日起生效。
2. 本通知取代二零零四年十一月十六日政府第188/2004/NĐ-CP号通知关于土地估价方法和各类土地价格框架的通知及二零零七年七月二十七日政府第123/2007/NĐ-CP号通知对第188/2004/NĐ-CP号通知的部分条款进行修改补充的通知;废除政府二零一三年十一月二十日第189/2013/NĐ-CP号通知对第59/2011/NĐ-CP号通知部分条款进行修改补充的通知中关于价格的规定。
条 24. 执行责任
各部部长、相当于部长的机构负责人、政府直属机构负责人、省和直辖市人民政府主席及相关组织和个人负责执行本通知。/。
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